门店开发可行性研究.ppt

南京信息职业技术学院张勇强2019年12月,门店开发与设计,2019/12/1,2,课前思考,你最希望从“门店开发与设计”课程学到什么？为什么？,2019/12/1,3,课程性质课程目标主要内容学习方法教材与教参,2019/12/1,4,课程性质,市场竞争的产物，赢得竞争的利器。,本课程是连锁经营专业的岗位能力课程。本课程是依据连锁经营专业人才培养目标和连锁企业市场拓展、门店开发等相关职业岗位（群）的能力要求而设置的，是基于连锁企业门店开发与设计实践过程，以“项目导向、任务驱动”为主要教学模式的综合性、实践性、应用性课程。,核心课程实践性强，操作性强。,2019/12/1,5,终极目标,学会开什么店，怎么开店。,理论、方法和实践三个层面上对门店开发与设计进行系统简明的掌握。从管理理念和技术应用两个角度了解现代门店开发与设计的基本原理，通过案例掌握门店开发与设计实施方法和策略。,2019/12/1,6,门店开发与设计的学习方法,掌握门店开发与设计的基本理论和方法，理论结合实际，将现实中的案例用相关的理论进行分析，为今后解决实际门店开发与设计问题打下基础。,2019/12/1,7,参考书,连锁门店开发与设计主编:杨叶飞王吉方出版社：机械工业出版社,2019/12/1,8,连锁企业门店开发与设计（国家“十一五”规划教材）主编:王吉方出版社：科学出版社,参考书,2019/12/1,9,连锁门店开发与设计主编:曹富莲，李学荟出版社：大连理工大学出版社,参考书,2019/12/1,10,第1讲门店开发投资项目可行性研究,2019/12/1,11,学习目标,使学生对连锁门店投资开发可行性有个全面认识；能清晰描述投资开发可行性主要研究的内容；能够自己完成一份门店投资开发性的可行性分析报告；能够独自进行门店开发的不确定性的分析。,门店投资开发可行性研究技术设计门店投资开发可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成连锁门店开发投资可行性的经济评价,技能要点,2019/12/1,12,一、门店投资概念,1、投资含义,投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业的经济活动过程。包括：投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程四要素。,2、门店开发投资项目可行性研究,是指投资者拟投资建立一家门店，为使该门店能够在激烈的市场竞争中生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；并进行全面分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益，在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。,2019/12/1,13,二、门店投资可行性研究程序,2019/12/1,14,1、机会研究机会研究的主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资项目的投资方向提出概括性的建议。机会研究又分为一般机会研究和具体项目机会研究。包括：（1）地区研究（2）部门产业研究（3）资源研究（4）市场研究,2019/12/1,15,2、初步可行性研究主要目的：（1）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础上对投资机会做出抉择；（2）确定是否应进行详细的可行性研究；（3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学实验等；（4）探明这个项目设想是否有生命力。,2019/12/1,16,3、可行性研究此阶段应重点解决：（1）资源及市场情况如何；（2）建设规模如何；（3）店址选在何处；（4）采用何种经营模式；（5）外部协作条件如何；（6）建设周期与资金资金，经济和社会效益；（7）能否筹集到所需的资金等。,2019/12/1,17,三、门店投资可行性研究具体内容,2019/12/1,18,案例:南京A门店投资可行性报告的编写模式（1）未来宏观经济与商业趋势分析（2）南京商业运行概况及业态分析（3）A门店与仙林主要门店的竞争状况调查分析（4）A门店在仙林的选址分析（5）A门店的现金流量分析（6）A门店的经营风险（7）A门店的竞争策略建议（8）结论,2019/12/1,19,门店开发可行性结论架构,架构,必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议,2019/12/1,20,四、门店开发投资环境分析,1、投资环境概念与特征,是指对投资在某一区域内的门店投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。包括:对投资具有影响的区域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。具有综合性、区域性、动态性、差异性等特点。,寻求发展机会与避开威胁。,根据不同划分标准,有不同的类型.1按投资环境存在的物质形态进行划分2按投资环境存在的范围不同进行划分3按投资环境存在的内容不同进行划分,2019/12/1,21,2019/12/1,22,2、投资环境分析内容,（1）宏观环境重点,（2）行业竞争环境,（3）顾客环境,（1）社会政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）文化环境（5）自然地理环境（6）基础设施（7）社会服务环境,2019/12/1,23,（2）行业竞争环境分析的重点,2019/12/1,24,（3）顾客环境分析重点,2019/12/1,25,投资环境分析主要内容,2019/12/1,26,五、门店开发投资环境评价,1、投资环境评价原则,（1）系统性原则（2）比较性原则（3）时效性原则（4）定量性原则,2、投资环境分析方法,（1）道氏评估法,（2）多因素法,2019/12/1,27,（1）道氏评估法,内涵：该种方法把在投资风险分为两类：一是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。二是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的经济、政治和社会事件。道氏评估法把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分：一是企业从事生产经营的业务条件；二是有可能引起这些条件变化的主要压力。,步骤：评估影响企业业务条件的诸因素；评估引起变化的主要压力因素；在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中挑出810个项目能获得成功的关键因素；在确定各关键因素及其假设条件后，可以提出4套项目预测方案，包括“最可能”、“乐观”、“悲观”、“遭难”。,2019/12/1,28,（2）多因素法,把投资环境因素分为11类：即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效率、文化环境、竞争环境。每一因素又由一系列子因素构成。在评价时先对各因素的子因素作出综合评价，然后据此对该类因素作出最优、良好、中等、可用、很差的判断，最后按下列公式计算投资环境总分：投资环境总分=Wi（5a4b3c2de）Wi_第i类因素权重。a、b、c、d、e_分别是第i类因素被评为最优、良好、中等、可用、很差的百分比，且abcdel（il，2，11）。,2019/12/1,29,2019/12/1,30,六、门店开发投资的构成,1、投资构成,2019/12/1,31,2、门店经营所需要的资产,（1）固定资产,（2）流动资产,（3）无形资产,（4）递延资产,房屋与建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、电器及影视设备、娱乐设备、其他设备等,现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货。,是指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。,不能记入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用。,2019/12/1,32,2019/12/1,33,3、门店筹资规模的确定,（1）筹资基本原则,1）合理确定资金需要量、控制资金投放时间；2）充分考虑资金成本与资金收益的比例关系；3）要对负债资金使用效果进行分析，处理好筹资风险。,（2）筹资规模确定方法,1）实际核算法,2）财务报表法,2019/12/1,34,1）实际核算法,在门店投资需要基本确定的情况下，根据实际投资需要核算需要筹措的资金额的方法，其程序如下：确定投资需要；核算需要筹措的资金总额；计算门店内部资金筹措额；用筹资总额减去门店内部资金筹集总额，即可确定门店外部筹资规模；根据门店筹资的评价准则进行修正。,2）财务报表法,通过对门店财务报表的分析，判断门店的财务状况与经营管理状况，从而确定合理的筹资规模。此方法较复杂，需要较强的分析技能。借助资产负债表、利润表、损益表、现金流量表。,2019/12/1,35,4、门店筹资资金的类型,应使资本金数额与门店经营规模相适应；对出资方式及限额的规定；投资者应按合同规定的期限缴清各自的出资额。,要求,2019/12/1,36,5、门店筹资成本核算及其意义,（1）资金成本是门店为筹集一定数量的资金而支付给资金提供者的一种报酬。由资金使用费和资金筹集费组成。资金成本率资金使用费用/（筹集资金总额资金使用费用）（2）资金成本的意义1）资金成本的高低是进行筹资的依据；2）是评价投资决策是否正确的重要经济标准。（3）资金成本的计算1）银行借款成本借款成本率年利息/（借款额借款费用）2）发行股票资金成本的计算股票资金成本率每年股利/股票市价（1筹资费率）3）发行债券资金成本债券资金成本率债券利率/（1发行费率）,2019/12/1,37,（4）应用加权平均资金成本率进行筹资决策加权平均的资金成本率（某项资金成本率该项资金所占的比重）【例题1】某零售企业目前拥有长期资金1000万元，其中普通股资本金400万，资金成本率为12%；银行长期借款300万，资金成本率为8%；发行债券300万，资金成本率为10%。试求该企业综合资金成本率。解：KW=12%40010008%300100010%3001000=10.2%,2019/12/1,38,【例题2】某零售企业为投资一项目，决定采取发行普通股、长期债券和向银行借款三种方式筹集资金，共有三个方案，各个方案内容见下表：解：分别计算A、B、C三个方案的加权平均资金成本率如下：A方案加权平均资金成本率=0.515%+0.313%+0.212%=13.8%B方案加权平均资金成本率=0.415%+0.313%+0.312%=13.5%C方案加权平均资金成本率=0.315%+0.313%+0.412%=13.2%,2019/12/1,39,6、门店筹资风险分析,1、筹资风险概念因负债而带来的风险，就是筹资风险。财务杠杠率息税前利润/税前利润100（税前利润利息支出）/税前利润100（1利息支出/税前利润）100,2019/12/1,40,2、筹资风险的测量（1）自有资金利润率期望值是指按各种可能出现的自有资金利润率的概率计算的加权平均数。自有资金利润率期望值（可能出现的自有资金利润率概率）【例题】某商厦有三个筹集资金的方案，A方案全部筹集自有资金；B方案筹集借入资金40，自有资金60；C方案筹集借人资金60，自有资金40，其他有关资料如下图：,2019/12/1,41,（2）自有资金利润率的标准差自有资金利润率标准差(可能出现自有资金利润率自有利润率期望值)2概率3、筹资风险的处理对策主要是处理好负债资金的比重，以及负债资金的利息的高低。,2019/12/1,42,七、门店投资项目经济评价,1、经济评价涵义,通过建立科学、实用的经济评价方法和评价参数，对拟建项目从技术上、经济上进行全面的、综合的分析、比较、论证，以评价项目建设方案技术上、经济上的可行性。包括财务评价和国民经济评价两个方面。其示意图如下：,2019/12/1,43,经济评价示意图,2019/12/1,44,2、经济评价原则,动态分析和静态分析相结合，以动态为主；定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主；宏观效益分析与微观效益分析相结合；价值量分析与实物量分析相结合，以价值量分析为主；预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主；全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主。,2019/12/1,45,3、财务评价涵义、程序与主要分析指标,财务评价的角度和立足点是项目或企业的财务；财务评价的依据是国家现行财税制度和价格体系；财务评价的基本内容是分析和考察项目的财务盈利能力、清偿能力以及外汇平衡；财务评价的最终目的是判断项目的财务可行性。,（1）门店开发财务评价涵义,门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。门店开发财务评价内容主要包括门店财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面。,2019/12/1,46,（2）财务评价程序,分析和估算项目的财务基础数据；编制财务基本报表；计算分析财务收益指标；进行不确定性分析。,2019/12/1,47,1）主要指标,清偿能力指标,盈利能力指标,外汇平衡指标,2）主要报表,现金流量报表,资产负债表,损益表,（3）财务评价主要指标与报表,2019/12/1,48,4、项目盈利能力分析,2019/12/1,49,是指项目正式营业后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，是考察项目盈利能力的静态指标。投资利润率（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）100年利润总额年产品销售收入年产品销售税金及附加年总成本费用项目总投资固定资产投资投资方向调节税建设期利息流动资金,（1）投资利润率,（2）投资利税率,是指项目正式营业后的一个正常份的年利税总额或项目营业期内的年平均利税总额与项目总投资的比率。投资利税率（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）100年利税总额年销售收入年总成本费用年利润总额年销售税金及附加,2019/12/1,50,（3）投资利润率,是指项目正式营业后的一个正常年份的年利润总额或项目营业期内年平均利润总额与资本金的比例，反映了投入项目的资本金的盈利能力。资本金利润率（年利润总额或年平均利润总额/资本金）100,（4）销售利润率,是指项目建成后营业后年平均利润总额与年平均销售额的比例。,2019/12/1,51,（5）投资回收期,投资回收期是指以项目的净收益低偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的情况下，以项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。A.年收益额相等的静态投资回收期T=K/M+L，其中T为投资回收期，K为总投资，M为年收益，L为项目建设期B.年收益不等时的静态投资回收期投资回收期累计净现金流量开始为正值的年份1上年累进净现金流量的绝对值/当年净现金流量动态投资回收期是在考虑资金的时间价值的情况下，用方案在实施后每年所获得的年收益来补偿投资所需的时间A.年收益等额的动态投资回收期B.年收益额不等的动态投资回收期,2019/12/1,52,（6）财务净现值,按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。,（7）财务内部收益率,通过求得能满足方案在使用寿命期中净现值或净年值为零的收益率来评价方案的一种方法。,2019/12/1,53,5、项目清偿能力分析,（1）借款偿还期,（2）资产负债率,（3）流动比率,（4）速动比率,反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力指标。,反映项目各年偿付流动负债能力的指标流动比率流动资产总额/流动负债总额,反映项目快速偿付流动负债能力的指标速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额,2019/12/1,54,6、项目不确定性分析,（1）盈亏平衡分析,（2）敏感性分析,（3）风险分析,是指对影响项目经济评价结论较大的因素（不确定性因素）进行分析，并判断这些因素的变化对项目经济评价结论的影响程度，判断项目决策所面临的风险大小，从而使项目经济评价的结论更为科学。,2019/12/1,55,（1）盈亏平衡分析,盈亏均衡点又称为保本点，是待建门店必须实现的最低销售额。,1）盈亏均衡点分析公式法,2）经营安全率法经营安全率=（1-盈亏平衡销售额/预期销售额）*100%注：一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；21%30%为优良店；10%20%为一般店；10%以下为不良店。,2019/12/1,56,（2）敏感性分析,敏感性是指投资过程的某一因素变化对投资效果指标的影响程度。（1）敏感性分析的程序确定敏感性分析的对象选定分析对比的不确定性因素计算和分析不确定因素对经济效益指标的影响程度绘制敏感性分析图确定项目的敏感性因素（2）敏感性分析方法根据同时考虑不确定因素的数量多少，可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。,2019/12/1,57,2019/12/1,58,解：1、选择净现值指标作为敏感性分析的对象，可得净现值为：NPV1100400（P/A，12，10）+200（PF，12，10）11004005.6502+2000.3220=1224.5(万元)2、选择销售收入、经营成本、固定资产投资为不确定因素，分别对净现值指标作敏感性分析：设销售收入的变化率为x，则与其相应的净现值为：NPV=11002000（1x）（1-10）-1400（PA，12，10）200（PF，12，10）设经营成本的变动率为y，则与其相应的净现值为：NPV11002000（110）-1400（1y）（PA，12%，10）200（PF，12，10）设固定资产投资的变动率为z，则与其相应的净现值为：NPV1000（lz）100400（PA,12，10）200（PF，2，10）,2019/12/1,59,3、根据上述三个公式，X、y、z的取值均为10、20时，分别算出与其相应的净现值，计算结果如表所示：,2019/12/1,60,2019/12/1,61,（3）风险分析,又称概率分析，是使用概率来研究预测不确定性因素和风险因素对项目经济效益影响的一种定量分析方法。,2019/12/1,62,七、门店投资决策方法,1、投资决策概念,是投资者为实现其投资目标，采用一定的科学理论、方法和手段，对若干可行性投资方案进行研究论证，从中选出最为满意的投资方案过程。,2019/12/1,63,2、投资决策基本原则,（1）明确性原则（2）预测在先原则（3）系统性原则（4）科学可行性原则（5）民主集中原则,2019/12/1,64,2、投资决策基本类型,按决策条件和状态不同分为,（1）确定性决策（2）风险性决策（3）不确定性决策,是指影响决策方案的所有因素是非常明确又固定的，而且一个方案只有一个确定结果。,是指各种决策方案未来的各种自然状态不能预先肯定，是随机的，而各种自然状态出现的概率可以估计出来，并根据这一概率作出决策。,不确定性决策所面临的问题是决策目标和各种备选方案都已知道，但各种自然状态出现的概率却无法预测。,2019/12/1,65,2、投资决策基本方法,（1）风险性决策方法决策树法,决策树是以图解