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上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 i 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 摘 要 黄浦区位于上海中心城区的核心区域， 是上海中央商务区的重要 组成部分，同时也是上海中心城区城市化发展的缩影，有着深厚的历 史文化积淀和浓郁的商业、商务氛围，是上海传统意义上经济发展的 重要引擎、文化传播的一线阵地、对外交流的主要窗口。 当前，上海正全力加快建设国际经济、金融、贸易和航运中心， 上海的城市功能、产业结构、人口规模的空间布局面临着重大调整。 作为上海核心功能区重要组成部分的黄浦区， 要顺应和密切配合上海 加快“四个中心”建设的战略目标，就必须要提高产业能级和国际竞 争力， 进一步强化城区的集聚和辐射功能， 大力提高土地的利用效能， 打造“经典黄浦” ，更好地体现黄浦的城市活力、历史魅力、发展动 力。 从黄浦区本身的特点来看，其区域面积比较小，可开发的存量土 地有限，要实现区域经济的持续快速健康发展，满足社会事业全面发 展和人民生活水平不断提高的要求，就必须对土地利用实行精细化、 高效能的开发利用， 改变土地资源紧张与局部区域土地闲置浪费及不 合理使用情况并存的现象。 基于以上背景，本论文针对性地开展了研究。在具体的研究方法 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 ii 上，主要采用了比较研究的方法，通过选择与黄浦区的城区功能建设 和发展有类比性的国内外中心城区案例作比较分析， 探索如何利用和 整合资源，提高黄浦区的土地利用效能；通过统计数据的比较分析， 进行城区功能建设和产业发展的展望，并思考和提出相应的对策建 议。 在写作层次上，本论文共分四章： 论文的第一章，主要介绍了研究的目的和意义；对黄浦区的区位 特点和优势、提高黄浦区土地利用效能的紧迫性作了研究综述；阐述 了研究思路和研究方法。 论文的第二章， 对提高城市中心区土地利用效能的理论基础进行 了归纳性研究，围绕影响城市中心区土地利用效能的经典理论、城市 化进程中不同区域土地利用集约度变化规律、 世界城市功能定位与产 业发展趋势等方面分步展开，得出黄浦区作为上海的中心城区以及 cbd 的重要组成部分，应强化金融功能、大力发展现代服务业、打造 高能级的商业、商务综合功能区、建设高水平的科教文卫体系统，黄 浦区土地利用的结构和强度应体现并服务于黄浦区未来的功能和产 业发展目标的结论。对提高土地利用效能的概念作了界定，提出并建 立了黄浦区土地利用效能评价体系。 论文的第三章，从对黄浦区的土地利用现状分析入手，通过比较 研究的方法，将黄浦区与纽约曼哈顿、东京银座以及卢湾、静安等国 内外中心城区土地利用结构和特点进行对比，从总体利用分析、商务 办公方面的比较分析、商业方面的比较分析、住宅方面的比较分析、 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 iii 闲置工业厂房利用方面的比较分析等角度分步展开研究。 论文的第四章，对提高黄浦区土地利用效能提出了对策建议，从 优化区域功能布局并合理实施开发、加强土地地下空间开发、提升几 类特殊用地及其附属资源利用效能、 在时间维度上提高黄浦区土地利 用效能等方面展开了论述。 关键词：黄浦区，提高，土地利用效能，对策 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 iv a research on the countermeasure to improve land-use efficiency in huangpu district abstract huangpu district locating at the heart of shanghai city region, is an important component of the shanghai central business district, as well as miniature of the city development, with deep historical and cultural accumulation and strong commercial, business atmosphere, it is important engine of economic development, ahead positions of cultural transmission and the main foreign exchange window. at present, shanghai is to accelerate the construction of the international economic, financial, trade and shipping center, shanghais urban functions, industrial structure and spatial distribution of the size of the population is faced with a major adjustment. shanghai district as a core function of an important component part of the huangpu district, it is necessary to conform to and closely cooperate with shanghai to accelerate the four centres, the strategic goal, it must raise the industrial level and international competitiveness, and further strengthen the city 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 v aggregation and radiation function , and greatly improve the efficiency of land use and create classic huangpu, better reflect the huangpu urban vitality, historical charm, the driving force for development. from its own characteristics, size of huangpu district area is relatively small, the stock of land which can be developed is limited, in order to achieve regional sustained, rapid and healthy economic development, and to meet the communitys overall development and the peoples living standards requirements, we must fine of land-use, highly efficient development on use of land resources and change the unreasonable existing phenomena of tension and the waste of land and use. based on the above background, this paper carried out targeted research. in specific research methods, comparative study is used majorly. by choosing huangpu district and the city construction and development of functional analog of the case at home and abroad for the centre city comparative analysis, we explore how to use and integrate resources to enhance the huangpu district land-use efficiency, by comparative analysis of statistical data, urban construction and function of the industrial development of the vision, suggestions put forward. this paper is divided into four chapters: among the first chapter, we introduces purpose and significance of the research; introduces the characteristics and advantages of huangpu 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 vi district and on the urgency of improving the effectiveness of land use. at last ,we introduce approach and means of the research. among the second chapter, we introduces theories about raising the land-use effectiveness the citys central area are summarized, according to classical theory about land-use effectiveness of urban centre, changing law of the process of urbanization in different regions of intensive land, the worlds cities function and industrial development trends ,we think that shanghai huangpu district as the centre of the city and an important component of the cbd, should strengthen financial functions, and vigorously develop modern service industries, create high-class commercial and business districts of integrated and build a high level of science and education, culture, health systems. in huangpu district, the structure of land use and intensity of services should be reflected in the huangpu district and the future functions and industrial development objectives. we introduce what is improvement of land use efficiency and evaluation system for land use is established. among the third chapter, comparing the land use in huangpu district, with manhattan in new york , luwan , tokyos ginza district and jingan district centre at home and abroad, such as overall utilization, the business office , commercial use, residential use and the use of idle industrial plants are analysized. among the fourth chapter of the paper, suggestions about enhancing 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 vii the effectiveness of land use in huangpu district are put forward, proposals on dealing with the optimization of the distribution function for the rational regional development, strengthening land underground space development, upgrading of some special land resource utilization efficiency and its subsidiary, improving land-use efficiency from time dimensions in huangpu district, and other aspects are discussed. key words: huangpu district, improvement, land-use efficiency, countermeasure 上海交通大学上海交通大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本 文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：张皓铭 日期： 年 月 日 上海交通大学上海交通大学 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密保密，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密 不保密。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名：张皓铭 指导教师签名：夏声川 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 1 第一章 绪 论 第一节 研究的目的和意义 一、研究的目的 当前，上海正向建设现代化国际大都市的目标迈进，未来 15 年内将加快建 设国际经济、金融、贸易和航运中心，全面参与国际分工，成为国内市场和国际 市场的接轨点，成为全球经济一体化网络中重要的空间节点。在此过程中，上海 的城市功能、产业结构、人口规模的空间布局面临着重大调整。 作为上海核心功能区重要组成部分的黄浦区，要顺应和密切配合上海加快 “四个中心”建设的战略目标，抓住全面“入世” 、浦江两岸综合开发、筹办世 博会三大战略机遇，提高产业能级和国际竞争力，进一步强化城区的集聚和辐射 功能，构筑服务国内外的支撑平台，建设充分体现上海繁荣繁华和综合服务功能 的国际大都市核心功能区。 在未来的新一轮发展中，黄浦区如何充分挖掘自身的资源特点和优势，抓住 机遇，乘势而上，大幅度提高资源利用效率，提高土地利用效能，协调好人口、 产业、基础设施资源和环境的关系，促进经济、社会的全面、健康、稳步发展， 值得我们作比较深入思考和探索。 二、研究的意义 （一）完善城区功能建设，提升城市综合竞争力 习近平同志在上海市第九次党代会上作报告时指出，根据到 2020 年基本建 成“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的总体目标， 今后五年上海“四个 中心”建设必须取得突破性进展。到 2010 年，以新型产业体系为有力支撑的国 际经济中心建设要取得重要成果，国际金融中心建设要取得重大进展，国际贸易 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 2 中心建设要取得显著成效，国际航运中心建设要取得重大突破，城市国际竞争力 要明显提高。 黄浦区作为上海市中心城区的核心区域， 是上海增强城市国际竞争力的重要 一环。提高黄浦区土地利用效能将有利于集聚区域资源、完善城区形态、提升产 业能级、深度拓展功能，打造“经典黄浦” ，更好地体现黄浦的城市活力、历史 魅力、发展动力。 1 （二）促进经济持续健康发展，提升城区综合服务能力 通过资源的有效整合和对土地的集约、节约利用，建设、改造一批高品质的 商务楼宇，集聚发展现代服务业，联动发展商旅文产业，提高单位土地的经济产 出和社会贡献率， 将有效地缓解黄浦区在这几年大规模的市政建设和旧区改造中 所遇到的资金压力，促进经济的持续健康发展。并为进一步完善配套设施、提高 居民的生活质量，改善“二元结构” 、建设和谐社会奠定坚实的基础。 （三）改善城区环境质量，提高居民生活水平 通过完善城区的单元规划，对土地实施合理的开发利用，改变局部区域低效 率开发、 低水平管理的土地资源利用现状， 将不断提升中心城区的生态景观功能， 构筑可持续发展的生产生活环境。通过对闲置零星土地的开发利用，优化社会事 业的布局，逐步形成适应经济与社会发展总体要求、符合中心城区功能特点的社 会事业新格局。 第二节 研究背景综述 一、黄浦区的区位特点和优势 黄浦区是上海市的中心城区，是上海中央商务区的重要组成部分，是上海中 心商业区的核心区域，也是上海市的政治、经济、文化中心。全区面积 12.47 平方公里（含水域面积） ，东、北、南三面环水，地理位置优越。黄浦区东、南 面依黄浦江和浦东新区一江之隔，北面靠苏州河与虹口区、闸北区相望，西面以 成都北路、西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江边路为界与静安区、卢湾 1 黄浦区人民政府.上海市黄浦区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要r.上海：黄浦区第二届人民 代表大会第六次会议，2006. 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 3 区为邻。全区共设外滩、南京东路、老西门、半淞园路、小东门和豫园等 6 个街 道，2007 年末户籍人口 60.56 万人。 黄浦区万商云集、市场繁荣，是全国闻名的商贸购物天堂。在北部的南京东 路步行街沿线，既有上海市第一百货商店、华联商厦等老店、名店，又有二十世 纪九十年代后新建的新世界城、置地广场、百联世茂国际广场等大型商场；在中 部的豫园商业区主要汇聚了老庙黄金、亚一金店、绿波廊饭店、上海老饭店、华 宝楼古玩等一批老字号、名店；在东部的外滩沿线，是有着“万国建筑博览会” 美誉的老大楼建筑群，近几年 3 号楼、18 号楼等楼宇相继引入了一批顶级国际 服饰和餐饮店。在黄浦区境内还有许多特色街区，如：西藏中路的旅行一条街成 了上海市民出游的首选；北京东路生产资料一条街享誉全国，科技京城已成为 it 人才创业的基地；城隍庙、黄河路、云南路的美食小吃荟萃各地的名特菜肴； 福州路汇聚了各类书店及文化办公用品商店，成为了名副其实的文化街。 黄浦区是上海的行政文化中心。是上海市人民政府办公所在地。除上海大剧 院、上海博物馆外，境内还设有上海市工人文化宫、上海规划展示馆、上海美术 馆、大世界游乐中心、上海“四大剧场”的中国剧场、人民大舞台、共舞台、逸 夫舞台，大光明电影院、文庙、上海书城等标志性文化建筑。 黄浦区是上海金融中心的重要组成部分。 中外各类金融机构 280 余家集中在 区内，其中中国人民银行、中国银行、中国工商银行、交通银行、浦东发展银行、 民生银行、花旗银行、曼谷银行、东亚银行等 83 家中外银行的总行或分支机构 设在区内。 黄浦区是上海主要的交通集散中心之一。 境内已投入使用的轨道交通线有一 号线、二号线、四号线、八号线，正在建设的有九号线、十号线。境内的高架道 路有：延安路高架、南北高架和内环线高架。地上、地下和空中的立体交通，使 黄浦区的交通运行四通八达，十分便捷。境内至浦东的越江通道主要有延安东路 隧道、复兴东路隧道、南浦大桥等，正在和即将建设的越江通道还有西藏路越江 隧道工程和人民路越江隧道工程。此外，河南路拓宽工程、西藏路拓宽工程等大 型市政项目已经和即将实施。 黄浦区同时又是上海的旅游热线之一。有“万国建筑博览会”之称的外滩、 古色古香的豫园，集购物、休闲、旅游、观光为一体的南京路步行街等吸引中外 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 4 游客纷至沓来，留连忘返。2010 年上海世博会将在黄浦区设立分会场，境内的 西藏路将成为浦西地区的主通道。 二、提高黄浦区土地利用效能的紧迫性 （一）可开发的土地不多 土地是城市发展的重要资源，黄浦区作为中心城区，其区域面积狭小，土地 供应紧张，再加上城市风貌保护等政策的限制，可开发量相对较小。据有关部门 统计， 黄浦区除 90 余公顷世博规划控制区外， 目前可供开发改造的地块尚余 120 公顷左右，这将成为进一步发展中根本性的制约因素之一。 （二）区级财政收支压力不断加大 目前黄浦区的区级财政收入总量虽在九个中心城区中排名前三， 但领先的绝 对优势已经逐步丧失。2003 年度黄浦区完成区级财政收入 325638 万元，比上年 增长 30%； 排名第二的徐汇区完成区级财政收入 318660 万元， 比上年增长 39.2%， 两区绝对量差 6978 万元。2007 年度，黄浦区完成区级财政收入 459638 万元， 比上年增长 8%；总量排名已跃居第一的徐汇区完成区级财政收入 640163 万元， 比上年增长 32.5。可以说，在新一轮发展中，一些区域面积较小的中心城区 区级财政收入实现突破性增长的难度非常大。 然而， 这几年黄浦区的财政支出却处于高峰期间， 压力很大。 世博园区动迁、 轨道交通九号线、十号线站点动迁、西藏路、南车站路、斜土路国货路等重 大市政工程的动迁，亟需提高单位土地的经济产出以实现资金平衡。 调研发现，通过功能重塑、资源集聚、合理开发、重点突破、流程再造，黄 浦区的土地利用效能还有较大的提升空间。如：从甲级办公楼的集聚度和影响力 来看，黄浦区要相对弱于静安等区。以静安区为例，其恒隆广场等 12 幢楼宇， 实际利用楼宇建筑面积（总建筑面积减去其它非商业商务用途面积）为 79.46 万平方米，2006 年税收约 33.7 亿元，单位实际利用楼宇建筑面积年税收为 4237 元/平方米，其中单位实际利用楼宇建筑面积年税收指标最高的中华企业大厦和 朝代商务中心均超过了 12000 元/平方米。 1而黄浦区能达到此类影响力的目前 只有金光外滩中心、来福士广场等少数商办楼宇，尚有一批商办楼宇具有提升的 潜力。 1 潘冠华.上海市各中心城区现代服务业发展状况分析r.上海：黄浦区发展和改革委员会，2007. 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 5 （三）土地资源紧张与土地闲置浪费及不合理使用情况并存 近年来，上海在推动为民服务方面不断加大力度，重点加强各街道社区事务 受理服务中心、社区卫生服务中心、社区文化活动中心以及社区居民活动场所、 派出所、工商所等为民服务场所的建设，并制定了相应的标准。从黄浦区 6 个街 道的达标情况来看，在面积等硬件设施方面还有一定的差距。而另一方面，黄浦 区域内还有一些企事业单位的用房存在闲置浪费及不合理使用情况， 亟待对其进 行整合利用。 综上所述，作为中心城区而言，土地资源显得弥足珍贵，从黄浦区未来发展 的特点来看，最大限度地摆脱束缚，进入新一轮快速发展期的关键还在于大力提 高黄浦区的土地利用效能，提高各类资源的利用效率。 第三节 研究思路和研究方法 一、研究思路 首先，在了解和把握黄浦区土地利用现状、城区功能定位和产业发展特点的 基础上，明确研究的目的和意义，明晰研究所要解决的问题和达到的成效。 其次， 在研究吸收国内外有关城市中心城区土地利用经典理论和比较成熟的 研究成果的基础上，对提高土地利用效能形成概念性的归纳，建立提高黄浦区土 地利用效能的评价指标体系。 再次，通过黄浦区土地利用的现状分析和比较研究，找到提高黄浦区土地利 用效能的着力点和突破口。 最后，对提高黄浦区土地利用效能提出针对性的对策和建议。 二、研究方法 本文采用研究方法主要有： （一）文献查询 通过查找、收集、吸纳国内外对城市发展，特别是国际化大都市中心城区的 功能建设、产业导向、土地资源利用的研究文献成果，把握论文研究的重点和支 撑平台。 （二）比较研究 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 6 通过选择几个与黄浦区的城区功能建设和发展有类似性的国内外城市（城 区）案例作比较分析，探索如何利用和整合资源，提高黄浦区的土地利用效能。 （三）数据分析 通过统计数据的比较分析，进行城区功能建设和产业发展的展望，并思考和 提出相应的对策建议。 （四）走访座谈 对黄浦区规划管理局、区房屋土地管理局、区建设委员会、区经济委员会、 上海市统计局等部门进行走访，了解黄浦区土地规划、城区功能建设、产业政策 等方面的现状和发展动向。 （五）专家研讨 邀请部分专家对论文研究进行分析、 论证和研讨， 重点对某些有争议的问题、 焦点性问题展开讨论，在听取专家意见和建议的基础上对论文研究进行拓展、深 化和完善。 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 7 第二章 研究的理论基础和评价指标体系的建立 第一节 研究的理论基础 一、影响城市中心区土地利用效能的经典理论 自 20 世纪初以来，伴随着西方主要国家工业化的发展，城市的规模迅速扩 展，各种要素和资源禀赋在空间上不断集聚，城市内部功能分工日益细化。与此 同时，一批城市规划的经典理论应运而生，这些理论对发达国家的城市发展产生 了重大影响。其中，不少理论对当前的大城市中心城区土地资源的集约化利用仍 然有着很强的指导作用。 （一）同心圆理论 美国芝加哥大学社会学教授 e.w.伯吉斯（burgess）于 1925 年最早提出同 心圆城市地域结构理论（concentric zone theory） 。这一理论认为：城市以不 同功能的用地围绕单一核心，有规则地向外扩展形成同心圆结构。居中的是中央 商务区，主要由中心商业街、高级购物中心、金融机构、服务事物所等组成。 1 同心圆由内向外，土地的集约化利用程度逐步下降。 (二)级差地租空间竞争理论 60 年代 w.阿郎索提出了级差地租空间竞争理论，这一理论认为：城市 土地级差收益的客观存在，必然吸引各类空间经济要素的向心集聚，按市场供求 平衡的原理，城市中心区段的地价就会相应上升，从而产生排异现象，将附加值 低的产业依次向聚集体外围排斥， 以控制城市集聚规模的自动平衡和保持集聚结 构始终处于高效益的运行状态。 1 (三)区位理论 1 顾朝林，甑峰，张京祥.集聚与扩散城市空间结构新论m.南京：东南大学出版社，2000.41，13. 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 8 区位理论认为：城市土地区位是在城市发展过程中逐渐形成的。对一个城市 的每一块土地来说， 都有一个最优的用途。 不仅在微观上可获得最好的经济效益， 宏观上还可获得较好的社会效益和生态效益。必须对影响区位的环境进行研究， 包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的开发潜力等，其中 交通状况至关重要。必须重视土地区位的地域差异，进行城市土地开发时，要实 现最优用途，调整不合理土地以达到土地资源的优化配置。 二、城市化进程中不同区域土地利用集约度变化规律 从世界城市发展的普遍规律来看，在城市的发展过程中，呈现出四个阶段 性特征，即：粗放型集中化郊区化逆城市化和再城市化（详 见表 21） 。该客观规律是研究土地集约利用，提高土地利用效能所必须加以关 注的。 表 21 城市化各历史进程阶段集约度变化表 1 城市化进程 主城区 边缘区 城市演替主要形式 前工业阶段 粗放 粗放 缓慢成市 集中城市化阶段 趋向过度集约 粗放 城市规模摊大饼式扩张 城市郊区化阶段 趋向结构型集约 趋向合理集约 旧城改造与新城开发 逆城市化阶段与再 城市化阶段 趋向生态集约，高 水平集约度 趋向生态集约 新城建设与中心城复兴 目前，上海正处于第 3 阶段向第 4 阶段迈进的过程中。一方面市中心还有 较大的旧城改造任务，另一方面开始强化生态集约与高能级产业集约发展。比较 典型的城市建设政策导向是“双增双降”与“对世界 500 强总部的引进” 、 “对高 技术、低能耗、环保型企业的支持”等。这也是我们在研究提高黄浦区土地利用 效能时的重要风向标。 三、国内外对世界城市功能定位与产业发展的理论研究 土地利用须立足于城市功能的定位和产业发展方向。上海建设国际经济、 金融、 贸易和航运中心可以说是基于对世界城市功能定位与产业发展理论核心的 概括和提炼。 1 何芳.城市土地集约利用及其潜力评价m.上海:同济大学出版社，2003.25. 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 9 在“世界/全球城市”研究领域中享有盛名的弗里德曼早于 1986 年时就提 出了“世界城市阶层”分类的衡量标准：主要金融中心；跨国（包括区域） 企业总部； 国际性机构； 快速成长的商业服务业部门； 重要的制造业中心； 主要交通运输；人口规模。之后，英国的三位学者在弗里德曼及沙森等人研 究成果的基础上提出了“alpha、beta 及 gamma 三级世界城市分级”理论，该理 论以会计、广告、金融及法律四种主要的生产服务行业总部与分支机构在世界各 大城市的分布情形进行分析， 若上述行业总部与分支机构分布愈多， 则得分愈高， 最高分为 12 分， 得到该分值的有伦敦、 巴黎、 纽约、 东京等 4 个城市， 属于 alpha 级的城市；上海得分为 4 分，属于 gamma 级世界城市。 1 二十世纪八九十年代， 美国著名学者沙森对世界城市生产服务业进行系统研 究，认为金融和生产服务业是特定生产过程的产品，并形成了颇具规模的独立市 场，已成为决定城市在全球经济中竞争综合力强弱的新的重要因素。沙森将全球 城市定义为： （1）高度集中化的世界经济控制中心； （2）金融和特殊服务业的主 要所在地； （3）包括创新生产在内的主导产业的生产场所； （4）作为作品和创新 的市场。 上海社会科学院经济研究所周振华、 陈向明等一批国内学者在研究上海培育 与建设世界城市这一课题时，提出上海不仅要把注意力集中在城市的全面发展 上， 而且更要充分细致地考虑都市区域关系， 应提高中心城市在资金、 人才、 技术、信息、文化等要素方面的集聚、交换、辐射能力，大力提升上海的核心竞 争力和城市创新能力。 国内外学者普遍认为，跨国公司和国际性机构的集中度、现代服务业、商业 等第三产业的发达度成为现代化国际大都市最为重要的评价指标。 根据上述理论，黄浦区作为上海的中心城区以及 cbd 的重要组成部分，强化 金融功能、大力发展现代服务业、打造高能级的商业、商务综合功能区、建设高 水平的科教文卫体系统应成为主要发展目标。 黄浦区土地利用的结构和强度应体 现并服务于黄浦区未来的功能和产业发展目标。一、重视 cbd 地区传统商业、商 务区的结构改造、体制创新、功能升级，强化集聚和辐射能力；二、重视新兴商 务、商业、旅游、文化核心区的培育，形成新的增长点；三、重视外围区域对 1 周振华，陈向明，黄建富.世界城市国际经验与上海发展m.上海:上海社会科学院出版社，2004.4 7. 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 10 cbd 地区、新兴核心区的呼应、支撑和补充，借助核心区的辐射来提升土地的利 用效能。 第二节 对提高土地利用效能的概念界定 一、城市土地利用的基本特性研究 在土地的利用过程中，我们必须要充分了解和尊重土地本身固有的基本特 性。对城市土地而言，有几项特性应当是我们在评价土地利用效能方面，要引起 足够重视的。 （一）土地的稀缺性 土地作为有限的资源， 存在着土地的高价利用排挤土地的低价利用的趋势， 所谓高价利用，就是用较小的土地面积能够带来尽可能大的收入的那种利用。土 地的稀缺性特征要求城市土地必须集约利用，充分挖掘土地级差，提高土地利用 率。 1 （二）城市土地的区位性 结合第一章的理论分析，我们可以得出这样的结论：中心城区土地的集约 化利用的强度应当高于其外围区域，其功能定位应处于城市的高端位置。 （三）城市土地的集聚性 城市土地通过资本、物资等要素在一定土地面积上的聚集，会产生超出各 单位效益的更高的聚集效益，同时城市各种用途的土地通过竞争达到合理的配 置。 （四）城市土地的多维性 城市各种社会经济活动对城市土地的开发利用是多维的，除了在平面上的 合理开发利用外，还要充分利用地上、地下的立体空间，并有效延展在时间维方 面的利用。 二、对提高土地利用效能的概念界定 综合而言， 合理的土地开发利用可定义为土地承担功能的合理性和综合产出 1 何芳.城市土地集约利用及其潜力评价m.上海:同济大学出版社，2003.35. 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 11 的高效性， 以及使其所承载的各种资源达到和谐、 最优利用， 实现社会经济协调、 可持续发展。 合理的土地开发利用属于历史的范畴，是一个动态发展的过程。即绝对的、 永恒不变的土地利用模式是不存在的， 必须随社会经济的发展需求作出调整和改 变。 我们将提高黄浦区土地利用效能界定为依据上海市和黄浦区的功能定位、 产 业发展规划和社会经济的发展需求，寻求土地合理、高效利用模式的过程。 就系统学的角度而言，提高黄浦区土地利用效能本身也是一个多维化的问 题，第一涉及到整个系统和各个区域子系统间功能的呼应以及能级适时提升问 题；第二涉及到空间维，即立体空间的合理开发与原有功能的调整、整合问题； 第三涉及到时间维，即土地在时间跨度方面的有效利用问题。 第三节 对土地利用效能评价体系的建立 一、黄浦区土地利用效能评价体系构建思路 对黄浦区作为国际化大都市中心城区的土地合理、高效利用需要有一个指 标体系予以评价，参考国内外专家的研究理论，结合黄浦区的实际情况，在本文 研究过程中，设想通过以下三类参照物作指标分析和评价，并找到提高黄浦区土 地利用效能的支撑平台和着力点， 为对提高黄浦区土地利用效能提出针对性的对 策和建议做好铺垫。 （一）以纽约曼哈顿地区、东京银座等发展比较成熟，稳定性较强的典型 区域，作为参照物进行指标分析和评价。 （二）以上海市卢湾区、静安区等与黄浦区具有相近发展背景的城区，以 及北京的大山子 798 厂区等比较成功的典范作为参照物进行指标分析和评价。 （三）以上海市制定的各类发展规划指标作为参照物，进行分析评价。 在指标的分析和评价过程中，主要从政府组织、管理和引导的角度出发，进 行定性或定量的比较， 找到系统性提高黄浦区土地利用效能的途径和重点突破环 节。 二、黄浦区土地利用效能的评价指标体系 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 12 （一）土地经济总体产出指标 1、区域内单位土地面积地区生产总值（考察经济产出能力） 2、单位土地面积区域财政收入和区级财政收入（考察政府的管理和对土地 持续改造能力） （二）土地结构分类指标 1、总体结构情况 商务、商业、住宅、道路等各类用地结构比例以及布局的合理度 2、商务用地 （1）商务用地中甲级商务楼的比例和甲级商务楼的租金、入驻率水平（考 察土地利用能级） （2）著名跨国公司总部数量（考察商务辐射能力和产业链的强度） （3）商务区单位土地面积（建筑面积）的经济产出（考察土地利用效率） （4）商务区内高星级宾馆的数量（考察对商务环境的功能支撑度） （5）同类土地范围内的星级宾馆的入住率（境外人士入住率） 、房价水平、 单位面积利润率（考察管理效率即土地利用效率） （6）商务区内停车泊位数等综合配套设施的层次（考察综合商务环境） 3、商业用地 （1）商业用地中的综合商业销售收入在全市销售排名前十的商店数量（考 察商业区域的号召力和人气凝聚力） （2）区域单位商业面积销售收入及销售利润（考察土地利用效率） （3）高档商务楼周边商业设施中满足商务需求的高档商业面积，及其比例 与布局的合理度（考察对商务环境的功能支撑度） 4、住宅用地 （1）人均居住面积、住宅成套率、供电供水供气配套设施、住宅环境、居 民拥有自有产权住房指标（考察人居环境水平） （2）全区的绿地面积比例、人均绿地面积、住宅区的绿化率（考察人居环 境水平） （3）住宅交易价与全市同类区域比较（考察土地利用效率） （4）旧区改造比例（考察土地利用能级和效率） 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 13 （5）居民的职业、年龄结构、知识层次（考察对商业、商务功能的呼应程 度） 5、公共设施用地 （1）区域内学校、医院、便利商业、文化、体育等设施的布局合理度（考 察人居环境水平） （2）区域内高等级学校、医院等的数量（考察服务能级和效率） 6、道路用地与轨道交通 （1）区域单位土地面积的轨道交通长度、轨道交通站点数（考察经济发展 的便利程度） （2）单位道路面积承载的过境交通日均数（考察单位道路面积对区域内和 区域外经济的贡献度以及区域实际交通疏散能力对商务、商业、人居环境的影响 度） 7、闲置工业厂房用地 （1）闲置工业厂房的利用结构（与国内外的经典案例比较，考察其开发利 用的合理度） （2）闲置工业厂房单位面积的经济产出（考察土地利用效率） （三）垂直空间的利用程度指标 1、 “地下空间利用率” ，即地下空间面积与土地面积的比值（考察地下空间 的利用规模） 2、地下空间的功能用途、单位面积产出（考察地下空间的利用效率） 3、对商务、商业地上建筑面积的替代性（考察地下空间的利用效率） （四）土地在时间维上的利用程度指标 1、21：00 至 8：00 的经济产出（考察单位土地夜间利用效率） 2、夜间经济产出的区域布局和结构特点（考察夜间经济的发展水平） 上海交通大学 mpa 学位论文 提高黄浦区土地利用效能的对策研究 14 第三章 黄浦区土地利用的现状分析和比较研究 第一节 总体利用分析 从城市发展的一般规律来看，决定土地利用效能的关键点在于土地的利用 结构是否合理、各类土地在利用过程中系统性方面是否契合，是否充分发挥了核 心功能区的辐射效能。以下先通过黄浦区与纽约曼哈顿、东京银座以及卢湾、静 安等中心城区土地利用结构与特点的比较展开分析。 表 31 2001 年纽约地块利用状况 1 纽 约 曼哈顿全区 曼哈顿 1 区 土地用途 地块面积 （km 2） 比重 （%） 地块面积 （km 2） 比重 （%） 地块面积 （km 2） 比重 （%） 住 宅 240.7 39.810.3223.80.13 5.2 住宅、商业混合 16.6 2.75.1411.80.12 3.8 商务办公 22.2 3.74.229.70.67 21.4 工业 25.1 4.21.413.30.09 3 道路、公用事业 32.6 5.43.127.20.31 10 政府、研究机构 54.4 95.1511.90.95 30 公共、娱乐 121.1 2010.2823.70.11 3.6 停 车 7.9 1.30.811.20.02 0.5 空 地 68.1 11.32.054.70.18 5.7 混 杂 15.8 2.60.972.20.55 17.9 合 计