（企业管理专业论文）我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究.pdf

vi 中 文 摘 要 我国的房地产业是一个与宏观经济关联度高、带动力强的国民经济支柱产业。 由于房地产是一种具有特殊属性的商品，一方面受商品的价格机制的制约，另一方 面，由于其又属于资金密集型的生活必须品，在成为支柱产业的同时又极易成为被 市场炒作的对象，从而具有比一般商品更大的金融风险。所以，在研究房地产行业 如何稳定持续发展的同时，必须深入研究可能由此引发的金融风险的防范，并提出 切实可行的对策，才能实现政府、房地产经营者、金融业、购房人及其它相关产业 的共赢。这对于实现房地产市场持续健康发展，提高居民住房水平、促进消费、拉 动投资增长，保持国民经济快速健康发展的有利举措和充分发挥人力资源优势、扩 大社会就业、全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 基于此，本文选择了我国房地产金融的发展现状及金融风险防范作为研究对象， 在细致分析了我国房地产金融市场的特点与走向及其存在问题的基础上，借鉴国内 外相关案例，提出了一些改革的建议，希望能够为我国的房地产金融市场的良性运 行提供理论上的指导。 本文的内容主要包括以下几个部分： 第一部分：引言。主要是对本文研究的意义、研究方法和我国关于房地产金融 的历史回顾，为后面的研究打下基础。 第二部分：房地产金融相关理论概述。包括我国房地产和房地产金融的概念、 特征以及房地产金融的重要地位等的界定。 第三部分：我国房地产金融的现状与问题分析。主要是对我国当前房地产业和 房地产金融的现状与存在的问题以及对我国房地产金融风险形成的原因分析。 第 四部分：房地产市场和房地产金融发展趋势。主要是关于我国房地产市场与房地产 金融发展趋势的预测与分析。 第五部分：案例分析。主要是通过对国内外房地产市场金融风险的分析所得到 的启示。 第六部分：金融危机形势下我国房地产市场金融风险防范的对策。主要是在前 面分析与所得启示的基础上，结合我国房地产金融市场的特点所提出的对策。 关键词：房地产；金融风险；防范 vii abstract chinas real estate industry is a high correlation with the macroeconomic brought strong pillar industries in our national economy. because of the real estate is one kind of goods with special characters, it will be against with the price system of goods, and on the other side, as it belongs to the capital-intensive goods of living with the attribute peculiar commodity characters, it will become cornerstone industry while it easy to be the object for the market sensationalized. so, it will have more financial risks than other general goods. meanwhile how to promote the development of real estate industry, it must be study deeply about possibility of the financial risks, and suggest the practical feasible countermeasure, so that it can make the win together to be true about the government, real estate operator, financial job, house buyer and other relevance estates. it makes a very important significance that to make the fine and continuously development of real estate market, improving the housing level, promoting the costs, keeping beneficial initiatives for developing national economy, giving full play to human resources. expanding employment, building an overall well-to-do society, and pulling fast for the pace of socialist modernization. based on the reason above, the paper chose the development situation and the countermeasure for prevention on financial risks of real estate market in our country as the study object. on the base of the careful analysis for characters, direction and problem of the real estate financial market in our country, the paper makes some revolutionary suggestions with the related cases of home and overseas. i hope it can make some theoretical direction for the fine development of the real estate financial market in our country. the main content of this paper includes several the following parts: part 1：introduction. the paper is the recollect for significance of research methods and the history of real estate finance in our country, in order to lay the foundation for the whole research. part 2： relevance theory summarizes for real estate finance. it includes the concept and characters of the real estate and real estate finance in our country, and how to sure the important position of the real estate finance. viii part 3：current situation 法定存款准备金率从1998年的13%下调到2003年的6%。由于我 国货币政策的传导时滞一般为814个月，因此即使2004年开始微调利率和存款准备 金率，到2006年时我国金融机构贷款条件也较为宽松，利率也较低。在这一阶段， 房地产企业不仅可以较为便利地从银行获得信贷支持，而且成本较低。 从房地产市场领域来看，1998年我国开始住房制度改革，大量具有住房需求的 个人被推向市场。在货币政策较为宽松的情况下，住房开发成本低、进入门槛低、 市场需求量大刺激了房地产市场的快速发展。房地产开发投资从1998年的3614亿元 增加到2007年底的25280亿元，其中来源于国内银行贷款的房地产开发贷款从1998年 1053亿元增加到2007年的6961亿元。与此同时，国内个人住房按揭贷款快速发展并 成为各金融机构大力发展的对象。 个人住房贷款余额从1 998年的426亿元增加到2007 年的2.7万亿元，增长了63倍。个人住房贷款通过购房者这一中介继续流向房地产开 发企业并成为房地产开发资金的重要来源。事实上，我国房地产开发投资中直接或 间接来源于银行贷款的达60%以上。2004年以来，我国房屋销售价格持续上涨，购买 商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品。 2006年我国经济开始出现过热迹象，为对冲外汇占款增加的流动性和抑制国内 的通货膨胀，2006年以来中国人民银行已经8次上调存贷款基准利率，5年期以上个 人住房贷款利率由5.85%上调到7.83%。并且18次上调金融机构法定存款准备金率， 金融机构存款准备金率一度达到17.5%的高位。同时，为加强房地产信贷管理，中国 人民银行先后两次下发文件紧缩住房信贷。在紧缩政策下，一方面房地产开发成本 提高，房地产开发融资困难;另一方面增加了自助需求购房者的成本。在当前经济出 现明显不确定的情况下，房地产市场出现大的波动可能会通过开发商以及购房者两 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 22 种渠道引发银行信贷危机，进而影响经济社会稳定。 （2）缺乏有效监管的金融创新刺激了房地产市场泡沫的出现 为推动个人消费信贷的发展，我国金融机构对房地产市场进行了多种创新尝试。 与美国金融创新不同，我国的金融创新并不存在分散房地产信贷风险的创新产品， 金融创新的风险全部集中于商业银行本身，从而使我国金融机构面临着比美国贷款 机构更大的风险。此外我国缺乏对房地产金融创新产品的有效监管，缺乏对房地产 信贷投向的有效监控，导致部分金融创新产品成为房地产市场不健康发展的助推器。 随着房价的持续走高，投资房地产成为获得稳定高额收益的重要途径。在进入 门槛低，贷款成本较低的情况下，以个人住房为抵押物的个人贷款业务发展迅速， 以房地产为抵押的个人贷款成为各行优质资产。为争取客户资源，我国商业银行相 继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个创新产品。 此外，我国部分商业银行推出了“双周供” 、 “循环贷”等金融创新产品，金融机构 提供的融资便利缩短了贷款人还款期，减少利息支出，使得借款人买越多的房产， 就能获得越多的贷款额度，受到了“炒房户”的追捧，刺激了房地产市场的不健康 发展。 （3）商业银行在房价持续上涨的情况下放松了贷款条件 2004年以来，各金融机构尤其是股份制商业银行纷纷把个人住房贷款作为业务 重点。在实际业务操作中，各行均制定了一定的审批制度，这些措施主要是在操作 层面上进行了规避风险的制度设定。如要求房屋必须为现房并办妥抵押登记、提供 收入证明和首付款证明等，而且在加按揭贷款业务中明确借款人要注明贷款用途， 对用于消费用途的则要求提供相关合同、发票等资料，个别银行特别要求借款人出 具不将款项用于股票、股本和权益性投资等高风险用途的承诺。但是这些审核条件 多为形式要素且缺乏有效监管，并不能完全规避潜在的风险。 2.3 我国房地产金融风险形成的原因分析 2.3 我国房地产金融风险形成的原因分析 2.3.1房地产泡沫下的金融风险表现形式 经济泡沫本质上是一种投资现象，是相对充足的投机资金在高回报率的刺激下， 过度集中投资于某个实物资本或虚拟资本，使投资对象的价格远远超过实际价值， 那么超出实际价值的价格就是泡沫。泡沫经济与经济泡沫是两个不同的概念。泡沫 经济表现为系统化的经济泡沫，是整个经济总量中泡沫化产业占主要成分的一种较 宏观的经济现象;而经济泡沫是指在一个产业或区域内的经济泡沫化。一个产业或区 域内的经济泡沫通过膨胀和扩散，最后造成全局性的经济虚假繁荣，进而导致泡沫 第二章 我国房地产金融的现状与问题分析 23 经济的产生 。 我国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风 险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、 房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对 房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 当前我国 房地产金融面临的主要风险有： （1）部分地区房地产市场过热存在市场风险 2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。人民银行 上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达 27.5%，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注。 房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。 一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银 行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直 接反映。 近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例， 有的甚至高达50%， 以防止抵押物贬值的风险。 （2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产 开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例， 2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债 经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激 烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张， 一旦资金链条断裂，风险就会暴露。 （3） “假按揭”凸显道德风险 假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 “假按揭”不以真实购买住房为 目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买） 方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良 资产，有80%是因假按揭造成的。 开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低 于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠 道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金 王子明： 泡沫与泡沫经济非均衡分析 ，北京大学大学出版社，2002 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 24 后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。 假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有 的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。 （4）基层银行发放房地产贷款存在操作风险 突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化 手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。 二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作， 或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷 后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。 （5）土地开发贷款有较大信用风险 我国土地储备贷款2004年底余额为828.4亿元，综合授信额度更大。银行土地开 发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机 构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注 册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银 行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线， 土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的 情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他 用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地整理储备中心发放 的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政 府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从担保法 的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是 代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的 土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到 实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政 策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让 的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。 （6）房地产贷款法律风险加大 新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。最高人民法院2004年10月26日发布了最 高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 ，宣布自2005年 1月1日起施行。该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋， 人民法院可以查封， 但不得拍卖、 变卖或者抵债” ， 意味着如果贷款买房者拒不还款， 第二章 我国房地产金融的现状与问题分析 25 银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。 2.3.2房地产经济泡沫形成的深层原因 房地产的经济泡沫现象是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引 起的房地产价格持续大幅度异常上升，或者说，房地产总市值中被过度需求拉高的 部分，大大超过由真实需求决定的实际总市值。其中的超过部分就是房地产泡沫。 （1）土地资源的稀缺性与城市土地管理制度扭曲了房地产价格 在现代经济中，普通商品具有较为充足的供给和需求弹性:当价格上涨时，必然 会引起供给的增加和需求的减少，从而达到供求平衡。而土地资源的稀缺性使得土 地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时，拉动土地价格急 剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给 之间的差距进一步拉大，土地市场价格进一步上涨，促使房地产价格上涨，最终有 可能导致房地产经济泡沫的形成。 从宏观经济的角度看，银行房地产贷款的增多，尤其对房地产开发商贷款的快 速增长，容易导致房地产市场产生供给过量，并最终因商品房空置形成银行的不良 贷款。但从银行的业务操作来看，这些贷款大多都以土地作为抵押品，如果地价稳 定，银行对开发项目放贷的风险并不大。但当前我国土地使用制度下土地的有限供 给下形成的土地价格即土地批租价格是否合理，值得研究。 世界各国城市土地管理有两种不同的模式。一种是土地批租模式。在土地批租 模式下，不管是否进行拍卖，土地的供应量是有限的，对土地的初始价格有很大影 响，如果供应量把握失当抬高了初始价格，可能直接就会引起资产泡沫。地方政府 财政都争取自求平衡，自然希望土地能够卖出好价钱，这样才有条件改善公共服务 和城市基础设施。在土地批租模式下，地方政府的财源过分依赖于增值税的分享。 为了开辟税源，地方政府就倾向于发展加工业，导致各地都抢着上汽车、上钢铁等 项目，这也推动了房地产的投资。另一种模式是财产税模式，即对土地的供应量和 交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收财产税。 在第二种模式下，土地的初始购置价格比较低，但以后每年都要缴纳一定的财产税。 在第二种模式下，土地的初始购置价格比较低，但以后每年都要缴纳一定的财产税。 对市政府而言，就可以以这些财产税带来的现金流为担保发行市政债券，市政债券 为城市基础设施建设提供一种有效的融资方式。此外，实行财产税，有利于土地资 源配置的优化。如果城市对某些区域加大了投入，基础设施得到了加强，如修筑公 路、地铁，远郊区成为卫星城等，就提升了这些区域土地的评估价格，相应地会带 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 26 来财产税提高，而财产税的提高会使租用者、所以者考虑继续使用这块土地的成本 和收益，因此能够促进土地资源更好地配置。世界上绝大多数成熟市场都已经采用 这种财产税的做法，但亚洲个别地方，包括香港，仍实现土地的批租制度。世界银 行进行的大量研究表明：大量发展中国家成功地采用了财产税的做法。 我国目前实行的土地批租模式下形成的价格并非均衡价格，而是有限供给下的 非均衡价格，在市场需求上升较快时，价格出现了较大波动。根据国家发改委的数 据，2003全年土地交易价格上涨了8.9。在土地交易中，居民住宅用地交易价格上 涨13.1，其中，豪华住宅用地价格上涨4.0，普通住宅用地价格上涨13.5；商业 旅游娱乐用地交易价格上涨7.0；工业用地交易价格上涨1.2；其他用地交易价 格上涨6.4，增加2.9个百分点。35个大中城市中，土地交易价格涨幅较高的是杭 州44.0、上海29.8、成都17.1、沈阳15.3。建设部对杭州市调查显示，在 1998年房屋开发土地每平方米的价格仅为593元，而到2002年猛涨到6143元，4年间 土地价格上涨了10倍多。地价和房价相互推动，形成了房地产价格节节攀升，房地 产价格偏离实际价值的泡沫，并导致银行在发放房地产贷款时面临抵押品价值不足 的风险，而这种情形正是导致日本金融危机和经济不振的重要原因。 （2）大量投机资本的存在 大量投机性资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。投机资本以谋取暴 利为目的，具有高度的流动性。在市场经济体制下，往往宽松的货币政策是导致市 场上存在大量投机性资本的主要原因，这些投机资本可以轻易地从一个地区流动到 另一个地区甚至国家。房地产作为一个特殊的产业，具有实体经济与虚拟经济的双 重特点，很容易成为投机资本进行投机的对象。当大量投机性资本涌入房地产业时， 使得房屋价格持续上涨，并最终可能会导致房地产泡沫的出现。 （3）投资者对房地产未来价格的非理性预期 经济泡沫来源于人们的投机驱动，是基于人们对未来某个产业或区域经济发展 的良好预期而集中进行货币投资，并造成资产价格严重脱离实体价值的一种现象。 随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势。因此，房地产价 格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者 对未来房地产投资高回报的遐想，于是，过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴 利的刺激下，投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，导致房地产价格不断 攀升；不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利，在暴利的诱使 下，新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来，以期获得比其它行业更高的投 第二章 我国房地产金融的现状与问题分析 27 资回报，新一轮的炒作又开始，房价伴随着地价不断再创新高，最后导致房地产经 济泡沫的产生。 （4）投机性需求和“聚堆效应”的结果 在房地产经济泡沫的产生过程中，往往存在着大量的投机性需求，投机性需求 对房地产经济泡沫的膨胀起着推波助澜的作用。真正需求是指为了自身消费或再生 产而形成的需求；投机性需求是指为了谋取买卖之间的价差而形成的需求。在房地 产泡沫经济形成的初期，市场房价上涨造成人们对未来房地产市场投资回报预期的 增长，巨额投机性资本的投入和新来竞争者的加入造成商品房供给量增加、房价上 涨。不断上涨的房价正是在投机性需求的支撑下才得以继续攀升，而真实需求基于 消费者的真实购买能力和实际承受能力而不会大幅上升。在投机需求的支撑下，房 地产市场出现“房价越涨越买，越买越涨”的景象。如果没有大量的投机性需求， 房地产经济泡沫就会因房价的上涨得不到持续的需求支撑而导致泡沫的塌缩。同时， 投机性需求有着明显的“聚堆效应”:即投资者的决策总会受到周围投资者决策的影 响。已经进入的投机性需求者的决策往往对握币在手的潜在投资者有心理暗示作用。 如果前期投资者赚钱，就会造成一涌而上的“聚堆效应” ，这在房地产经济泡沫的产 生过程中尤为明显。 房地产市场的过度投机行为助长了房地产泡沫，从其参与者来看，主要分国内 和国外两个部分。 亚洲金融危机后，中国的宏观经济表现之一为内需不旺，股市不振，企业的投 资需求下降。但随着1998年中国在全国范围内停止福利分房制度后，国内拥有盈余 资金的企业和个人逐渐将资金投入到房地产市场。2004年4月零点公司的调查报告显 示，中国个人拥有金融资产超过50万的人群，其首要的投资工具是房地产，其次是 银行存款、股票。房地产投资性需求的增多助推了房地产价格的增长，但投机行为 却是导致房价上涨的重要原因。最典型的例子为温州购房团，自1998年至今，仅温 州就有近10万人从事房地产投资，其资金在1000亿左右。有关调查显示，目前温州 市民投资房地产获得的回报率大多都在20以上。按照现在的房地产市场模式，只 要首付三分之一甚至更少的钱，就可以拥有一座完整的房产，那么温州人1000亿的 炒房资金，即使只有一半是通过贷款方式炒楼，那么它托起的就是一个规模达2000 至2500亿的房地产市场，加上跟进的炒作资本，银行实际承担着大部分风险。 从国外投机者角度看，人民币预期升值导致游资涌入并进一步进入盈利快的房 地产行业是房地产泡沫扩大的重要原因。借鉴泰国房地产经济泡沫破裂引发金融危 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 28 机的经验看，外资的介入是一个重要因素。从2003年初到2004年1月初，美元对主要 货币的汇率实际贬值了15，其中，对欧元名义汇率贬值19，对日元名义汇率贬 值12。美元的贬值使人民币相对贬值，而中国宏观经济稳步增长及国际收支顺差， 使境外投资者普遍存在人民币升值预期。此外，准备金率上调等紧缩政策导致市场 利率上扬，而同期美元利率却已降到了历史的低点，本外币利差增大诱使游资加速 入境。2003年末中国的外汇储备余额为4033亿美元，增长1169亿美元。当年我国的 贸易顺差仅为255.3亿美元，据前商务部长吕福源的预计外商直接投资不过为570亿 美元，两者相加不过825亿美元。剩下的缺口为344亿美元，约合2900亿元。由于国 内金融市场缺乏众多的投资渠道，股市和楼市几乎成为海外游资投资的首选。中国 股市自2001年以来持续走低，而房地产市场分复苏正好提供了一个吸纳资金的渠道。 巨额境外游资的涌入使得我国房地产价格不断升高，房地产泡沫不断吹大。 （5）融资市场的制度性缺陷 中国银行业所面临的房地产金融风险在很大程度上源于制度缺陷。 首先，融资市场结构不合理。目前我国金融制度结构存在诸多矛盾，金融结构 不合理问题十分突出；金融资产结构畸形；国有银行居于垄断地位，中小金融机构 数量偏少；货币市场发展滞后，资本市场成了股市的代名词，票据市场和企业债券 市场规模严重偏小；融资结构不合理导致资金需求压力过于集中在银行信贷。从直 接融资和间接融资的比例来看，发达市场经济国家已达到1：1左右，而我国这一比 例本来就低，近几年还在一直下降，2000年为1：10，2002年下降到1：23.8，2003 年上半年进一步降为1：62.5。结合1998年新一轮房地产投资热以来银行贷款剧增的 特点，使得融资格局进一步向银行倾斜，银行承担了房地产周期的风险。而在一些 发达国家，房地产商一般不从商业银行获得贷款，所需资金主要靠各类基金提供， 如美国房地产资金的构成中，只有15是银行贷款，70是企业的自有资金。国际 著名的穆迪公司在对银行进行评级时，对房地产贷款头寸过多的银行评级低于同等 条件但房地产资金头寸低的银行。我国的融资市场结构缺陷导致银行从房地产需求 和供给两方面参与了房地产市场，集中了该行业的风险。从占房地产贷款较大比例 的住房金融看，缺乏二级抵押市场，使得住房抵押贷款难以实现证券化，导致银行 体系在贷款日益增多的情况下面临巨大的流动性风险。 其次，社会信用体系建设落后。社会信用包括企业信用、个人信用和公共信用。 目前我国社会信用体系的建设明显落后于经济发展要求。在房地产市场发展的过程 中，由于企业征信体系的缺乏，违规开发、广告虚假、面积“缺斤短两” 、合同欺诈、 第二章 我国房地产金融的现状与问题分析 29 中介市场混乱、物业管理不规范等有问题的房地产贷款人的信息不能及时体现在企 业征信体系中，导致了较高的社会交易成本，银行也面临了较大的信用风险。2002 年5月，经国务院同意，建设部会同原国家计委等七部委联合下发了关于整顿和规 范房地产市场秩序的通知 ， 明确提出了 “建立网上公示制度， 促进诚信制度的建立” 的要求。房地产企业及执（从）业人员信用档案系统建设工作在这一背景下开始启 动，尽快健全和完善这一体系将有助于缓解信息不对称。另一方面，个人征信系统 的缺失使得银行在发放期限较长的住房抵押贷款方面业面临较大的信用风险。 最后，政府干预加大银行风险。在新一轮的银行房地产信贷业务的扩张过程中， 地方政府的干预受到众多责难。地方政府干预的目的是尽可能地从银行获取资金来 支持地方经济的发展，因为银行业的风险最终是由中央政府而不是地方政府来承担， 而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力。地方政府有发展地方经 济的能力和责任，但在现行财政体制下却没有担保融资和发行债券的权利，于是纷 纷实行变相担保，获取银行资金支持发展地方经济。现在国有商业银行的新增贷款 中，很大一部分是有政府背景或有政府担保的长期贷款。政府干预下的贷款行为缺 乏风险约束，容易推动信贷过度膨胀，同时积累了财政的隐性债务。另一方面，自 亚洲金融危机以来我国实行的积极的财政政策使得地方政府支出增加，而不断上升 的土地价格使城市国有土地使用权出售为地方政府贡献了大量的财政收入，这也使 得地方政府有动力通过影响银行决策推动房地产贷款的发放。此外，一些地方新一 届地方政府上任后，为了突出政绩，大力推进地方城市化建设。各地纷纷兴建汽车 城、大学城、电子城、工业园区等大规模投资项目，市政设施、路桥建设、园区开 发等基础设施投资的扩张态势达到沸点。一些地方政府通过其直接领导的“金融工 作”机构对央行地方分支机构和商业银行施加影响，从外部推动了银行体系的信贷 扩张。 （6）商业银行经营行为异化 银行经营行为异化导致过度借贷冲动和过度竞争，银行内部管理不善、风险控 制机制不健全。具体在房地产信贷方面，表现为偏离利润和资产质量目标的过度借 贷冲动。导致商业银行经营行为异化的主要原因有： 第一， 中国金融机构作为一个整体， 已经出现存款总额大于贷款总额的 “存差” ， 而且这种存差的规模正在急剧增大，截至2002年6月底，规模已超过4万亿元人民币。 存款等负债业务的过快增长，在目前商业银行仍以贷款为主要资产的情况下，对金 融机构形成了加快投放的现实压力。 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 30 第二，商业银行内部考核标准的变化，导致商业银行经营策略与以前相比大为 不同。银行的内部激励机制一直是影响银行信贷的最重要的因素。1997年东南亚金 融危机使国内商业银行的风险意识大为加强，在内部考核上要求严格控制信贷资产 的质量，强调信贷员的责任制，从而导致银行放贷面临很强的风险约束，出现相当 长时期的“惜贷”局面。2002年初中央金融工作会议确定了“具备条件的国有独资 商业银行可改组为国家控股的股份制商业银行，条件成熟的可以上市”的目标，这 一政策变化扭转了长期以来的“惜贷”局面。自2002年下半年以来，各国有独资商 业银行纷纷将降低不良贷款率放到首位，并相应加大相关考核力度。四大国有银行 为争取上市，满足上市的要求，用扩大贷款总额的方式来降低呆坏账的比例，增加 了贷款的可获得性，使得房地产商得以获得巨额银行贷款，实现其投资意愿。在贷 款猛增的过程中，国有商业银行起着主导作用，在全部金融机构本外币贷款增加额 中占六成以上。国有商业银行经营机制和组织结构存在的缺陷，使其放贷行为容易 加剧经济波动。 在当前贷款企业资质、银行风险控制能力未有显著提供的情况下，贷款超常增 长，说明银行经营行为出现异化，新增贷款虽然在短期内可以导致商业银行不良资 产率的降低，但从长期看将对信贷资产质量的改善带来新的阻力。 第四章 案例分析：山东房地产市场金融风险的启示 31 第三章第三章 房地产市场和房地产金融发展趋势房地产市场和房地产金融发展趋势 3.1 房地产市场发展趋势房地产市场发展趋势 对我国这样一个人口众多、城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，房 地产行业的发展以及在国民经济中的重要地位是不容置疑的。国家统计局最近发布 经济述评称，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。经过 市场的调整洗礼后，我国的房地产业将凸显以下三大趋势：即土地要素市场的规范 化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创新。 3.1.1土地要素市场的规范化 房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。目前，全国用地总面积中房 地产开发用地比例已经达到30%，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是 土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许 多规范和管理措施。2006年10月， 国务院关于加强土地调控有关问题的通知发布 实施，主旨是控制工业用地的土地使用率。2007年9月，国土资源部先后出台了招 标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)和关于认真贯彻(国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见)进一步加强土地供应调控的通知(236号 文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让，严格控 制单宗土地出让规模，严格限定土地开发建设时间，加大闲置土地处置力度。2007 年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规 的第二主体房地产企业， 规范房地产企业的土地开发行为、 打击囤地行为。 2008 年1月，国务院又下发了关于促进节约集约用地的通知 ，闲置两年的土地将无偿 收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是出在土地使用的规范化 上。在房地产行业，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各 个环节，都存在不规范甚至腐败的问题，土地要素的管理没有纳入规范的、科学的 轨道。因此，伴随着房地产行业的理性回归，从法律、制度、审批、规划、管理方 式等方面加强土地要素的规范化管理将是房地产业健康发展的必然要求。 3.1.2房地产企业的集约化 我国的房地产行业出现的问题有大的环境变化的问题，也有发展不规范问题， 但我国的房地产企业准入管理不严格、对房地产开发商的能力和资质管理不到位、 全民搞房地产不能不说是重要的原因。我国的房地产企业整体规模较小，全国有6万 多家开发商，行业集中度极低，自有开发能力、管理能力、市场运作能力和抗风险 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 32 能力较弱，银行信贷自然成为开发商的主要资金来源，而银行房地产按揭贷款低首 付甚至打擦边球做高房价的“零首付” ，不仅助长了房地产市场的投机之风，透支了 住房市场的正常需求，也增加了房地产企业的系统性风险。这一轮的市场洗礼，将 成为房地产企业生存和发展的分水岭，小的房地产企业、资金实力弱的企业、管理 能力弱的企业、市场运作能力弱的企业将失去生存的可能，而大的企业、资金实力 强的企业、管理能力强的企业、市场运作能力强的企业将通过兼并重组、项目整合、 土地购并做大做强，从而实现房地产企业的集约化经营。可以说，能在这一次动荡 中生存下来的房地产企业都将获得更大的集约化优势。 3.1.3房地产开发和融资模式将发生创新 房地产行业是典型的资本和资金密集型行业，仅仅依靠银行的单一投融资是不 现实的。因此，房地产行业的调整将促进房地产企业开发和融资模式的创新，即房 地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化：一是调整房地产金融及其中介服 务业的管制框架和相关政策，使房地产企业的资本来源多元化。在明确行业规范和 经营资质的前提下，放松进入管制，扩大非公有经济进入的比重，形成多元经济主 体参与的充分竞争的格局。二是增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、 私募、信托等合作和融资方式，以弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产 项目的自我资金生成和发展能力。三是引进房地产项目战略合作伙伴，包括银行机 构、信用公司、基金、投资银行、房地产经营公司和管理公司等进行房地产项目的 战略合作，以提升房地产项目开发能力和管理能力。四是拓展房地产的债券融资工 具，房地产企业通过债券拿到长期的贷款或资金，以促使房地产企业建立长远的目 光和战略。 3.2 房地产金融发展趋势房地产金融发展趋势 3.2.1融资市场格局将进一步趋向于多元化 在不久的将来，以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格 局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外 的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在 近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融 资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。 3.2.2房地产融资体系逐步健全 房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同 第四章 案例分析：山东房地产市场金融风险的启示 33 市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金 融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专 业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金 融机构。 就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借 助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通 和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散 到整个金融市场中。 3.2.3资产证券化的积极推进 资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经 过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款 信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的 主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发 行人、投资者以及中介机构共同参与完成。 3.2.4金融产品创新层出不穷步伐加快 房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不 断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满 足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷， 资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可 以是定向或非定向，二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率 风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上 降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进 一步完善。 我国房地产金融发展的现状及金融风险的防范研究 34 第四章第四章 案例分析：山东房地产市场金融风险的启示案例分析：山东房地产市场金融风险的启示 2007 年，随着国家宏观调控力度地不断加大，房地产市场运行逐渐步入“调控 敏感期” ，部分城市的房价出现了缩量回调现象，美国次贷危机的爆发，使得房地产 金融风险的预警和防范的加强问题更为突出。在此希望通过对山东省房地产金融市 场的分析，对其他地区的房地产金融市场的协调发展提供积极的借鉴作用。 4.1 山东房地产金融市场发展状况山东房地产金融市场发展状况 2007 年以来，山东省各金融机构全面贯彻落实国家房地产金融调控政策，以信 贷结构调整带动房地产市场结构转型，加强房地产信贷准入审核，积极落实个人住 房贷款新政策。因此山东省的房地产金融市场呈现出了平稳较快的增长势头。 4.1.1房地产信贷总量均衡增长，促进了房地产市场供求关系协调发展 截至 2007 年 11 月底，山东省商业性房地产贷款余额达到 2302.8 亿元，占金融 机构全部新增贷款的 23.2%， 比年初增长 28.2%， 同比提高 8.6 个百分点。 由此可见， 从房地产信贷构成来看，房地产企业开发贷款和个人购房贷款仍然继续呈现均衡增 长的态势，这促进了全省房地产市场供求关系协调发展。 4.1.2 个人住房贷款较快增长，用于购买中小户型住房的占比提高 2007 年 1-11 月，山东省金融机构累计发放个人住房贷款 545.5 亿元，同比增 长 38.6%，支持居民购买住房 30.8 万套，同比增长 26.7%。从贷款购买的户型结构 上看，用于中小户型住房贷款的比例在逐步提高。这表明随着鼓励居民贷款购买中 小户型自用住房的金融调控政策在逐步落实，房地产金融资源也在进一步向中小户 型和城镇中低收入者倾斜，房地产金融调控措施对优化住房需求结构发挥了积极的 促进作用(见图 4-1)。 数据来源：山东省统计局 图 4-1 山东省各月份支持购买小户型（80 平米）住房贷款和套数占比 第五章 金融危机形势下我国房地产市场风险防范的对策 35 4.1.3 商业银行对房地产金融风险的重视程度不断提高，房贷政策日益趋紧 2007 年 9 月 27 日关于加强商业性房地产信贷管理的通知出台后，各个辖区 的金融机构的房贷政策都有了一些相应的新变化，总的趋势是房贷门槛不断提高， 审贷条件日趋严格，放贷行为趋于谨慎。如对个人房屋贷款，在贷款的成数、利率 浮动、贷款套数等方面都进行一些调整，一般规定个人住房贷款首付款必须达到 30% 以上，贷款购买第二套住房的首付款必须达到 40%以上，利率必须上浮 10%，并随套 数的增加执行不低于累加 5%的上浮幅度政策。这都说明了各商业银行对个人信贷风 险都加强了防范意识，并基本建立、健全了风险防范、控制和补偿机制。 4.2 山东房地产市场金融风险分析山东房地产市场金融风险分析 虽然山东省房地产市场已经形成了良好的经济形势与旺盛的需求势态， 而且目前 房贷业务状况也较好，但由于市场形势地不断变化或贷款机构、借款主体自身也存 在着很多缺陷，房地产信贷仍然面临着潜在的风险点，宏观调控力度的不断加大， 也进一步增大了房贷业务发展的不确定性。目前山东省房贷市场面临的主要风险有 以下几个方面： 4.2.1政策风险 从调查了解到的情况看，目前房地产企业普遍采取的是“滚动开发”的模式， 即在一个项目尚未完全竣工的情况下，新项目的开发或归还旧项目的开发贷款基本 上都是依靠前期的预收款和个人按揭贷款等进行的，再通过预售等途径回笼开发资 金。在这一过程中，银行信贷资金在不断累积，潜在的信贷风险也就逐步在加大， 一旦政策或市场销售出现大波动，资金链断裂的风险就会增大。宏观调控力度的加 大，不但会促使部分房贷潜在的风险提前暴露，而且对房地产市场投资投机需求、 囤积土地和捂盘惜售等非法行为将