（公共管理专业论文）完善国有土地使用权招拍挂制度研究.pdf

r e s e a r c ho ni m p r o v i n gt h es y s t e mo fb i d d i n g ，a u c t i o no r l i s t i n gf o r t h er i g h tt ou s en a t i o n a ll a n d b y l ix i a n g h u i b s ( h u n a nn o r m a lu n i v e r s i t y ) 2 0 0 4 at h e s i ss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m a s t e ro fp u b l i ca d m i n i s t r a t i o n ( m p a ) i nt h e g r a d u a t es c h o o l o f h u n a nu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r a s s o c i a t ep r o f e s s o rx i a oz h u a n j a n u a r y1 2 ，2 0 11 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成 果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表 或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： 轨d 匀 日期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湖 南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密铂。 ( 请在以上相应方框内打 ”) 储虢锄晒 作者签名：以劾鸸坳 别隧轹私。 日期：z 刀 ，年易月，易日 日期：参，年易月勿日 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 摘要 招标，拍卖和挂牌( 简称“招拍挂 ) 是国土使用权出让的三种方式，国有土 地使用权招拍挂制度是以中国土地市场为基础而衍生出来的一种制度，它主要是 为了将国土使用权作为一种特殊商品，采用市场化的运作模式，达到资源合理配、 置的目的，但在此过程中却产生了很多经济利益的纠葛，包括日益严重的土地违 法，针对土地的权力寻租以及一些私下黑幕交易等，这些都严重影响了招拍挂正 常的实施和运行。如何分析解决这些问题，完善招拍挂制度，本文力图在以下几 个方面进行一些探索性的研究工作： 第一，利用博弈论的工具来分析和研究了招拍挂制度中一些问题出现的原因 和本质，尤其是详细分析了参与招拍挂的三个利益主体间的冲突和策略考虑，并 通过国家和地方政府的委托代理模型，地方政府和土地竞价人，以及竞价人之间 的讨价还价模型来定量分析阐述了每个局中人在三方博弈的过程中如何考虑平衡 自身利益的。 第二，结合土地市场理论和公共选择理论，定性分析阐述了如何解决问题， 如何规范招拍挂过程，如何完善招拍挂流程和实施步骤。尤其是如何引导国家和 地方政府制定招拍挂的实际操作步骤方面，给出了一些建议和意见。 第三，引入实证分析，就长沙市目前招拍挂的发展尤其是如何结合长沙本地 特点来规范长沙市招拍挂制度进行了描述。由此也表明我们其实可以通过很多工 具和辅助手段来规避招拍挂实施过程中的一些问题，从而保证以招拍挂为主的土 地出让政策的顺利实施。 关键词：国有土地使用权；招标；拍卖；挂牌；博弈论；完善 公共管理硕士学位论文 a b s t r a c t b i d d i n g ，a u c t i o na n dl i s t i n g ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e dt ob a l ) i st h et h r e ew a y s f o r t h er i g h tt ou s en a t i o n a ll a n d i tr e g a r d st h er i g h tt ou s en a t i o n a ll a n da sas p e c i a l c o m m o d i t y m a k eu s eo fm a r k e to r i e n t e dm o d et o a c h i e v et h ep u r p o s eo ff a i r a l l o c a t i o no fr e s o u r c e s b u ti th a sg e n e r a t e dal o to fd i s p u t e so v e re c o n o m i ci n t e r e s t s i nt h ep r o c e s s ，i n c l u d i n gt h ei n c r e a s i n g l ys e r i o u sc o m p l i c a t i o no fi l l e g a ll a n df o rl a n d p o w e rr e n t 。s e e k i n g ，a n d s o m ep r i v a t e c o v e r - u pd e a l ，s e r i o u si m p a c t o nt h e i m p l e m e n t a t i o na n do p e r a t i o no f b a l h o wt oa n a l y z ea n ds o l v et h e s ep r o b l e m s ，a n d h o wt op e r f e c tb a l s y s t e m ，t h ea u t h o rs e e k st oc a r r yo u ts o m ei nt h ef o l l o w i n ga r e a s t oe x p l o r eo fr e s e a r c hw o r k f i r s t l y , t h ep a p e ru s e sg a m et h e o r yt oa n a l y z ea n ds t u d yb a ls y s t e ma st h et o o l a n ds o m ep r o b l e m sr e a s o na n dn a t u r ea r ea n a l y z e di nd e t a i l ，e s p e c i a l l yi nt h et h r e e i n t e r e s t st a k eh a n gg a t h e r e dt h ec o n f l i c tb e t w e e ns u b je c t sa n ds t r a t e g yc o n s i d e r a t i o n ， a n dt h r o u g ht h es t a t ea n dl o c a lg o v e r n m e n tt h ep r i n c i p a l - a g e n tm o d e l ，l o c a l g o v e r n m e n ta n db i d d i n gb a r g a i n i n gm o d e lb e t w e e nt oq u a n t i t a t i v e l ya n a l y z e de a c h i n n i n go fg a m et h e o r yi nt r i p a r t i t eh u m a nt h ep r o c e s so fh o wt o b a l a n c et h e i ro w n i n t e r e s t s s e c o n d l y ，c o m b i n e dw i t hl a n dm a r k e tt h e o r ya n dp u b l i cm a n a g e m e n tt h e o r y , q u a l i t a t i v ea n a l y s i se x p o u n d sh o wt os o l v et h ep r o b l e m ，h o wt o s t a n d a r d i z eb a l p r o c e s s ，h o wt op e r f e c tb a lp r o c e s s a n dt h ei m p l e m e n t a t i o ns t e p s e s p e c i a l l yh o wt o l e a dt h es t a t ea n dl o c a lg o v e r n m e n th a sf o r m u l a t e dr e c r u i tc l a pt h ea c t u a lo p e r a t i o no f t h es t e p si nh u n g ，a n dg i v e ss o m es u g g e s t i o n sa n ds o l u t i o n s t h i r d l y , m a i n l yf o rt h ei n t r o d u c t i o no fe m p i r i c a lr e s e a r c h ，d e s c r i b e dt h eb a l i n c h a n g s h ac i t yd e v e l o p m e n t ，e s p e c i a l l yh o wt oc o m b i n et h el o c a l c h a r a c t e r i s t i c st o s t a n d a r d i z et h ec h a n g s h ab a la r ed e s c r i b e d i ta l s os u g g e s t st h a tw ea c t u a l l yc a np a s s al o to ft o o l sa n da u x i l i a r ym e a s u r e st oc i r c u m v e n ts o m ep o s s i b l ei s s u e s i nb a l p r o c e s s ，t oe n s u r eb a l c o u l db ei m p l e m e n t a t i o ns u c c e s s f u l l y k e yw o r d s ：r i g h tt ou s e n a t i o n a ll a n d ；b i d d i n g ；a u c t i o n ；l i s t i n g ；g a m et h e o r y ； i m p r o v e m e n t i i i 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 目录 学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书i 摘要i i a b s t r a c t ：i i i 插图索引v i 附表索引v i i 第l 章绪论l 1 1 研究背景及其意义1 1 2 相关研究文献综述2 1 3 研究的思路与方法4 1 3 1 研究思路4 1 3 2 研究方法5 1 4 研究的内容和框架5 第2 章国有土地使用权招拍挂研究的理论基础7 2 1 博弈论7 2 1 1 博弈论的基本概念7 2 1 2 参与博弈的前提8 2 1 3 委托代理关系理论：l o 2 1 4 讨价还价理论1 0 2 2 土地经济理论1l 2 2 1 土地经济理论- 1 1 2 2 2 国有土地使用权制度1 2 2 3 公共选择理论1 3 2 3 1 市场失灵1 4 2 3 2 政府监管失灵1 5 2 3 3 寻租理论和搭便车行为1 5 第3 章国有土地使用权招拍挂实施过程中的问题和原因分析。1 7 3 1 招拍挂过程中代表各方利益的局中人1 7 3 2 局中人之间的冲突分析1 8 3 2 1 国家和地方政府之间的冲突1 8 3 2 2 地方政府和竞价人之间的冲突1 9 3 2 3 竞价人和竞价人之间的分析2 1 i v 公共管理硕士学位论文 3 3 招拍挂过程中局中人冲突的原因分析2 3 3 3 1 为什么会出现唯价高者得的原则2 3 3 3 2 地方政府官员为什么要权力寻租2 4 3 3 3 竞价人之间为什么要串谋2 5 3 3 4 国家监管为什么不够到位2 6 第4 章国有土地使用权招拍挂制度的完善建议2 8 4 1 完善竞价体系以规避唯价高者得2 8 4 2 采用信息化手段以防止权力寻租2 9 4 3 调整招拍挂流程以防范竞价人串谋3 0 4 4 拓展管理与监督体系以规范利益主体行为3 1 第5 章完善国有土地使用权招拍挂制度的实践经验以长沙市为例3 2 5 1 充分利用信息化手段以实施招拍挂3 2 5 2 长沙市信息化招拍挂实施过程中的经验小一3 3 5 2 1 长沙市信息化招拍挂的优点一3 3 5 2 2 长沙市信息化招拍挂的缺点3 3 5 3 长沙市信息化招拍挂制度完善建议一3 4 结语3 6 参考文献3 8 致 射4 2 v ， v i i j v i l 公共管理硕士学位论文 1 1 研究背景及其意义 第1 章绪论 2 0 0 4 年3 月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 简称“7 1 号文件 ) ，要求各地在 2 0 0 4 年8 月3 1 日前将历史遗留问题处理完毕，今后所有经营性项目用地一律公开竞 价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让【l 】。此通知正式叫停了此 前盛行的协议出让，成为土地交易市场化的标志。由于该规定从8 月3 1 日正式实施， 因此这场“土地革命 的起点也被业内称为“8 3 1 大限 。 “8 3 l 大限”之后，招标、拍卖、挂牌( 本文简称“招拍挂 ) 已逐步成为 国有土地使用权出让的主要方式，土地市场变得相对规范、一些法律法规也逐渐 丰富、土地供应变得相对公开透明，土地市场化的努力取得了可喜的成绩。但与 此同时，在新政执行和实施过程中，也出现了非法审批挂牌，竞价人串谋，官商 勾结，政府官员权力寻租以及唯价高者得所引发的一系列矛盾和问题，这还需要 从完善相关法律法规、加强基础制度建设等方面入手，促进国有土地市场化出让 方式的公开，公平和公正运行。 尤其是近年来，随着一种新型的网络化招拍挂系统方兴未艾，用信息化的手 段来规范招拍挂的工作流程大行其道1 2 】，信息化招拍挂可以最大限度地减少人为 因素对土地交易的影响，最大限度地扩大信息公布渠道，以最为规范的流程处理 土地交易行为，极大地方便了土地市场中的买卖双方，同时也获得更多社会的关 注和监督，从而有效地保证了国有土地使用权出让工作的规范，提高了政府行政 效能，使广大用地者获得了一个比较“公开、公平、公正 的市场环境，可谓是 一种完善目前的招拍挂实施方式的有效途径。 当然网络化招拍挂系统也是一面双刃剑【3 l ，除了要完善系统自身安全、稳定 运行，预防黑客攻击和数据被篡改之外，还需要防备有人利用制度管理上的漏洞， 操控机器进行新的腐败、犯罪行为，尤其是在传统现场交易中出现过的问题，会 不会通过网络化招拍挂系统形成新的变种，还需要不断地观察，研究和总结。 近年来随着各地“土地标王的不断涌现，商品房价格一路飙升，加上各地 不断曝光的各种黑幕交易，更是让广大人民群众怨声载道，严重影响了招拍挂这 种市场化手段的有效运行。因此，为了确保招拍挂制度的顺利实施，将它的实施 风险降到最低程度，我们非常有必要重新思考和研究如何规范国有土地使用权出 让制度，如何规范土地交易行为，如何利用新型的网络工具为制度的有效实施保 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 驾护航，尽快建立起完善的土地交易市场，从而为经济社会发展做出新的贡献。 因此，本文将以招拍挂为主的国有土地所有权出让政策作为研究对象，通过 博弈论的分析工具来研究该制度中暴露出来的一些漏洞和问题，分析讨论如何规 范现有的招拍挂实施制度，如何通过现代信息化的手段加以改进，并以长沙市的 实施经验作为例子，从而为完善以招拍挂为主的国有土地使用权出让政策出谋划 策，为保证国家国有土地使用权出让政策健康有序发展作出绵薄之力。 1 2 相关研究文献综述 在市场经济条件下，各种生产要素逐步进入市场变成商品，由市场进行配置， 提高了资源的利用效率。土地作为重要的生产要素当然也不例外。 自上世纪九十年代以来，已有众多学者对土地市场的结构、特点、发育、形 成等都作了大量的研究，我国目前的土地市场正处于发育成长阶段，土地市场的 要素市场正在逐步构建 钔，我国城市土地市场的特点是土地交易主要集中在使用 权市场。不过在城市土地配置中目前依然存在很多问题，一些专家学者对目前城 市土地市场发育中的各种问题，如隐形市场，土地批租等都做了深入研究，并提 出了相关政策建议。早期就有学者提出在我国城市土地市场发育中的主要问题是： 一级市场中批租行为是否为完全市场行为【5 】【6 1 。曲福田教授从制度非均衡入手来 解释了城市国有土地市场化配置问题，从理论上提供了对城市国有土地市场发育 滞后和上地市场发育制度创新供给非均衡的解释，从中央和地方政府的制度创新 取向上的差异分析得到城市国有土地市场化配置制度均衡的一般框架【7 】，但是具 体细化到土地招拍挂问题的研究目前还远远不够。 从上世纪8 0 年代起源的土地使用制度改革开始，我国逐步建立了与市场经济 相适应的国有土地使用权制度。国土资源部在2 0 0 2 年5 月7 日颁布的招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权规定( 第1 1 号令) ，使招标拍卖挂牌成为有偿出让经 营性土地使用权的重要方式之一，而“8 3 1 大限之后，招标、拍卖、挂牌更是 逐步成为国有土地使用权出让的主要方式，土地市场化的努力取得了可喜的成绩。 招标拍卖挂牌制度目前是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让 的重要方式，尤其适用于我国当前土地市场现状。招标、拍卖、挂牌具有以下几 大优点：一是避免暗箱操作，交易阳光化透明化：二是操作简便，便于开展，有 利于投资者竞争；三是有利于土地有形市场的形成和运作。自招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规定实施以来，全国土地使用权招标拍卖挂牌出让面积和价 款大幅增长，经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度已经初步建立。伴随着这 一过程，国家的土地所有权价值得到实现，城市土地收益己成为国家和地方财政 收入的重要组成部分以及城市建设资金的重要来源，与此同时，城市土地资源的 配置得到了优化，土地利用的效率大大提高，城市面貌发生了重大变化。 公共管理硕士学位论文 但是从全国范围来看，国有土地使用权交易市场的发展还不成熟，相应的法 律法规并不足够健全，缺乏有效的控制与引导机制，主要体现在： 一方面国有土地使用权招标、拍卖、挂牌在传统的人工操作模式下容易导致 政府官员权力寻租和竞价人串谋现象，正如易宪容所指出的：国内房地产业是造 就百万富翁最多的行业；是引发民众尤其是农民集体上访最多的行业；是国内许 多的大案要案涉及最为频繁的行业；是造成国有资产流失最多最严重的行业。在 国有土地使用权招拍挂中，参与者为了使自己的收益最大化，常常进行串谋，这 不仅损害了招拍挂的公平、公正，同时也损害了国家的经济利益【8 】。虽然招、拍、 挂出让制度本身市场化程度较高，出让机制相对较为公开、透明，但在当前土地 制度改革滞后和国有土地出让过程中实质性的管理和监督缺位的前提下，少数人 借机争取个人利益，一边热热闹闹地举行“土地招牌挂仪式，一边搞幕后交易【9 1 。 另一方面目前土地出让唯价高者得的规则，容易导致土地开发商的非理性冲 动b o ，并且价高者得的规则，通过竞争形成合理高价的功用因人为原因容易被扭 曲j ，其实质即是市场失灵，通过市场失灵理论我们知道这是指通过市场价值规 律这个看不见的手无法实现资源最佳配置、效率最高的情况，这种情况不可避免 的造成一定程度的国有土地资源浪费，同时对规划建设造成了不良影响，同样也 会制约土地市场的发育，影响城市正常的发展速度，不利于土地有形市场的良性 发展。国有土地资源配置中市场失灵的存在，为政府对其进行干预提供了依据。一_ 。” 政府既可在培育土地市场体系上发挥重要作用，也可在弥补市场缺陷( 失灵) 方面 而有较大作为l l 引。 目前国外对于招拍挂制度特点的研究，也进行得如火如荼。麦克菲普雷斯顿 ( m c a f e ep r e s t o n ) 和约翰麦克( j o h nm c m i l l a n ) 就认为招标和拍卖是一种常见 的市场行为，他们在西方纯市场环境下，包括日常的经济活动中无时无处不在【”l 。 0 s u l l i v a n 利用谢林模型分析了土地竞标中的全过程，分析了房地产发展中的一 些社会问题i l 引。m a u r i c et s e 等人分析了在市场经济条件下，招标结果在土地拍卖 后的市场反映，说明了竞标赢家和输家其实都有个人利益的期望【”】。m a r t i n e z 等 人针对美国的土地市场供应和利用情况，定义了一个随机的招标和供应土地利用 均衡模型，提出了一种基于模型的静力平衡，并特别分析了消费者和房地产供应 商之间在房地产市场各自特质的差异【1 6 1 。i o a n n i sa 特别提到可以利用多智能决策 系统来模拟现实中多报价策略的密封式拍卖，这可以说是信息化招拍挂过程的一 种奇妙构思，研究中特别提到如何充分发挥多智能体系统自主代理的自动化功效 【l 。p e t e rf c o l w e l l 和a b d u l l a hy a v a s 还专门就他们国家农业用地的需求和战略 如何进行招标拍卖进行了深入的研究【l 引。g u n n a ra l e x a n d e r s s o n 等人就瑞典掠夺 性招投标也就是恶意竞争的案例进行了一些分析了【l9 1 。 从这些国内外专家、学者对土地招拍挂的研究结果不难发现，不管是西方完 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 全竞争的市场经济还是中国有特色的社会主义市场经济，招拍挂过程都或多或少 存在一定的问题，如何根据不同的社会环境，不同的地域特征和场景，设定不同 的招拍挂规则，至为关键。本文的最大目的就是为了能够找出目前在中国所实施 的招拍挂制度过程中存在的问题原因，并找到解决办法，从而达到完善和改进招 拍挂制度和流程的目标。 1 3 研究的思路与方法 1 3 1 研究思路 基于目前业界对以招拍挂为主的国有土地使用权出让制度的研究成果，本文 计划采用博弈论的工具来分析国有土地使用权出让方式一招拍挂制度实施过程 中的一些问题原因，从而对症下药，给出完善建议和策略。最后以长沙市的实践 经验作为实证研究以支撑本文的论点，从而体现出各个地方是如何结合招拍挂的 特点来实施招拍挂制度的。 本文的技术研究路线图如下所示。 1 1 本文的研究路线图 圈 公共管理硕士学位论文 1 3 2 研究方法 本文拟采用定性和定量，实证和规范相结合的方法，并以博弈论为主要辅助 工具来展开研究。 ( 1 ) 定性与定量结合 定量分析在一定程度上可以排除个人情感和主观愿望等因素的干扰，清晰地 刻画事物的主要特征，有利于揭示事物的本质。定量分析离不开定性分析，定量 分析的最终结果要上升到定性分析，没有定性分析的定量分析将变得毫无疑义。 本文以博弈论为主要的分析工具，对国家、地方政府和竞价人在有限理性假设条 件下的对策行为进行了定量分析。同时利用土地经济理论和公共选择理论的相关 关键进行定性剖析。 ( 2 ) 实证分析与规范分析结合 实证分析研究“是什么 ，而规范分析研究“应该是什么 ，在实际应用中， 这两者相互补充，相得益彰。规范分析中往往包含了一些价值判断，实证分析又 是建立在对实际运行过程了解的基础之上。本文首先提出研究的问题，然后分析 问题，也就是招拍挂过程中的一些问题和原因，针对这些问题，研究如何完善和 规范，并利用招拍挂实践的案例现状来深入剖析，从而形成一种规范分析的研究 模式。最后运用博弈论分析招拍挂过程中各利益主体间的相互作用和策略选择， 并提出解决这些问题的政策性建议，同时也就长沙市的情况进行了相关的实证分 析。 ( 3 ) 博弈论方法 ， 博弈论是社会决策过程中常用的一种工具和手段，它主要是为了研究决策主 体行为相互作用的时候所产生的决策和均衡问题。也就是说，当一个主体的选择 受到其他主体选择的影响，而且反过来又影响到其他主体选择时的决策和均衡问 题。本文运用博弈论主要是为了方便分析：国家、地方政府和竞价人在招拍挂过 程中的策略选择和运用上的关系。其中，国家和地方政府之间的关系可以看成是 委托代理关系，而地方政府在招拍挂过程中与竞价人之间可以看成是讨价还价的 博弈过程，竞价人之间同样也存在着讨价还价的博弈过程。本文的问题讨论均是 基于有限理性假设条件下的博弈分析。 1 4 研究的内容和框架 本文将重点放在以下三个方面内容的研究上： 一、利用博弈论的技术手段和方法，研究招拍挂过程中的问题和原因。首先 分析定义招拍挂过程中关键的几种角色和局中人，然后找出局中人的冲突情况， 最后对冲突的原因进行归纳总结，以便找出招拍挂过程的完善建议。 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 二、根据招拍挂过程中的问题和原因分析，考虑如何从制度上完善国有土地 使用权招拍挂出让模式，改善竞价体系，加强管理和监管制度，解决现行模式中 的一些弊端，譬如唯价高者得所带来的非理性竞价问题以及城市规划难题等。 三、结合时代特征，研究如何利用信息化技术，从实现手段上设计和规范国 有土地使用权招拍挂出让系统，从而达到规避目前人工操作模式下的政府官员权 利寻租，暗箱操作和恶意串谋行为等。 本文共分为六个部分： 第一章为绪论，主要介绍本文的选题背景和意义、国内外文献综述，研究思 路和方法以及论文的主体框架等。 第二章概述了本文研究中所用到的一些理论基础，主要定义了博弈论以及土 地经济理论以及公共选择理论等，同时就本文所用到的一些理论细节和分析方法 做了重点介绍。 第三章首先分析了国有土地使用权招拍挂制度中可能的几个利益主体( 也就 是局中人) ，然后通过博弈论的工具定量剖析了各利益主体在招拍挂过程中的一些 对策和策略，展示了各利益主体的纳什均衡解以及现实选择，从本质上理解了各 利益主体最终的策略选择和运用所导致的招拍挂过程冲突，从而找出了招拍挂执 行过程中的症结，为解决问题做好了铺垫，这是本文核心研究内容的前提。 第四章是本文的核心，它是在第三章分析的基础上，利用土地经济理论以及 公共选择理论来考虑解决和规避招拍挂制度执行过程中的一些问题和难题。这是 采用定性分析和规范化研究的结果，也是本文的点睛之笔。 第五章是基于第三章和第四章的分析结果，来讨论分析长沙市招拍挂的具体 实践过程，分析了在实际操作过程中如何利用信息化工具和手段建立起招拍挂网 络系统，以期将制度和设想落实到实处，这是文章的实证研究部分。 第六章将对全文的研究进行总结，给出本文的研究成果，并指出今后进一步 研究所需要努力的方向。 公共管理硕士学位论文 第2 章国有土地使用权招拍挂研究的理论基础 2 1 博弈论 2 1 1 博弈论的基本概念 博弈论( g a m et h e o r y ) ，亦名“对策论 、“赛局理论 ，属应用数学的一 个分支。近代对于博弈论的研究，开始于泽墨洛( z e r m e l o ) ，波雷尔( b o r e l ) 及冯诺伊曼( v o r ln e u m a n n ) 。1 9 2 8 年，冯诺依曼证明了博弈论的基本原理， 从而宣告了博弈论的正式诞生。1 9 4 4 年，冯诺依曼和摩根斯坦共著的划时代 巨著博弈论与经济行为将二人博弈推广到n 人博弈结构并将博弈论系统地应 用于经济领域，从而奠定了这一学科的基础和理论体系。 在博弈论的研究内容当中，必须要有以下几种博弈要素： ( 1 ) 决策人：决策主体的一种，在博弈中率先作出决策的一方，这一方往往依 据自身的感受、经验和表面状态优先采取一种有方向性的行动。 ( 2 ) 对抗者：决策主体的一种，在博弈二人对局中行动滞后的那个人，与决策 人要作出基本反面的决定，并且他的动作是滞后的、默认的、被动的，但最终占 优。他的策略可能依赖于决策人劣势的策略选择，占去空间特性，因此对抗是唯 一占优的方式，实为领导人的阶段性终结行为。 ( 3 ) 局中人( p l a y e r s ) ：决策主体的一种，在一场竞赛或博弈中，每一个有 决策权的参与者成为一个局中人。只有两个局中人的博弈现象称为“两人博弈”， 而多于两个局中人的博弈称为“多人博弈”。 ( 4 ) 策略( s t r a t e g i e s ) ：一局博弈中，每个局中人都有选择实际可行的完整的 行动方案，即方案不是某阶段的行动方案，而是指导整个行动的一个方案，一个 局中人的一个可行的自始至终全局筹划的一个行动方案，称为这个局中人的一个 策略。如果在一个博弈中局中人总共有有限个策略，则称为“有限博弈 ，否则 称为“无限博弈 。 ( 5 ) 得失( p a y o f f s ) ：一局博弈结局时的结果称为得失。每个局中人在一局博 弈结束时的得失，不仅与该局中人自身所选择的策略有关，而且与全局中人所取 定的一组策略有关。所以，一局博弈结束时每个局中人的“得失 是全体局中人 所取定的一组策略的函数，通常称为支付( p a y o f f ) 函数。 ( 6 ) 次序( o r d e r s ) ：各博弈方的决策有先后之分，且一个博弈方要作不止一 次的决策选择，就出现了次序问题；其他要素相同次序不同，博弈就不同。 博弈涉及到均衡，在经济学中，均衡意即相关量处于稳定值。在供求关系中， 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 某一商品市场如果在某一价格下，想以此价格买此商品的人均能买到，而想卖的 人均能卖出，此时我们就说，该商品的供求达到了均衡。所谓纳什均衡，它是一 稳定的博弈结果。 纳什均衡( n a s he q u i l i b r i u m ) ：在一策略组合中，所有的参与者面临这样一 种情况，当其他人不改变策略时，他此时的策略是最好的。也就是说，此时如果 他改变策略他的支付将会降低心。在纳什均衡点上，每一个理性的参与者都不会 有单独改变策略的冲动。纳什均衡点存在性证明的前提是“博弈均衡偶 概念的 提出。所谓“均衡偶 是在二人零和博弈中，当局中人a 采取其最优策略a ，i c ，局 中人b 也采取其最优策略b 宰，如果局中人b 仍采取b 木，而局中人a 却采取另一种策 略a ，那么局中人a 的支付不会超过他采取原来的策略a 木的支付。这一结果对局 中人b 亦是如此。 这样，“均衡偶”的明确定义为心幻：一对策略a 木( 属于策略集a ) 和策略b 木 ( 属于策略集b ) 称之为均衡偶，对任一策略a ( 属于策略集a ) 和策略b ( 属于策 略集b ) ，总有：偶对( a ，b 木) 偶对( a 术，b 芈) 偶对( a 木，b ) 。 对于非零和博弈也有如下定义：对策略a 木( 属于策略集a ) 和策略b ，l c ( 属 于策略集b ) 称为非零和博弈的均衡偶，对任一策略a ( 属于策略集a ) 和策略b ( 属于策略集b ) ，总有：对局中人a 的偶对( a ，b 木)偶对( a 木，b 木) ；对局中 人b 的偶对( a 水，b ) 偶对( a 木，b 水) 。 有了上述定义，就立即得到纳什定理乜： 任何具有有限纯策略的二人博弈至少有一个均衡偶。这一均衡偶就称为纳什 均衡点。 纳什定理的严格证明要用到不动点理论，不动点理论是经济均衡研究的主要 工具。通俗地说，寻找均衡点的存在性等价于找到博弈的不动点射。 纳什均衡点概念提供了一种非常重要的分析手段，使博弈论研究可以在一个 博弈结构里寻找比较有意义的结果。 2 1 2 参与博弈的前提 在本文所讨论的招拍挂实施过程中，将会涉及到三个利益主体：国家，代表 整体利益；地方政府，代表地方利益；竞价人，代表个人利益。但是在一局博弈 过程中，不会出现多个利益主体交叉博弈的现象，因此本文分析的基础仍然是基 于二人博弈来讨论的。 从经济活动的现实来研究各个博弈主体的行为，必然会遇到来自于行为复杂 性的困难，因为经济现实中的每个主体，他们的行为都具有动机的多层次性和行 为环境及过程的复杂性特征，为了能够从理论上对经济主体做出典型特征的刻画， 必须撇开次要因素，并对影响主体行为的因素进行理论抽象。为此，我们把各个 公共管理硕士学位论文 利益主体的经济行为做出如下假定心引。 2 1 1 1 经济人假定 经济学中的经济人假定同样适用于本文中的各个博弈主体。在西方经济理论 中，现代经济人的行为模式有两个特征：利己性和理性。对经济人利己性的说明， 最早是英国古典经济学家亚当斯密。他认为由于劳动分工的存在，使得每个人 从事特殊的职业并获得特定的利益，当人的需求是多样的，个人只依靠自己的分 工无法满足需要，于是，分工者就需要互通有无，相互交易。交易的基本出发点 是利己，交易的动机是互利，这种分工下的利己行为有益于整个社会利益的增加。 利己性是经济人基本的特征，是经济人的灵魂。西方经济学对经济人假设的另一 个内容是经济人理性，即经济人具备完全的充分有序的行为偏好、完备的信息和 无懈可击的计算能力。在经过深思熟虑的基础上，他会从所有可供选择的方案中 挑选出最能满足自己偏好的行为。在本文的博弈分析中，我们把国家、地方政府 和竞价人( 开发商) 都归纳为经济现实中的主体，那么，无论国家、地方政府还 是竞价人( 开发商) ，它们都是经济人。他们与市场经济中的其他主体一样是理 性而利己的，具有追求自身最大利益的要求和能力。对于国家而言，其利己性的 表现即是国家整体利益的最大化；对地方政府而言，其利己性的表现是它既追求 所辖地区利益的最大化，同时又追求政府官员利益的最大化；对于竞价人( 开发 商) 而言，其利己性的表现就是追求土地收益的最大化。在各个主体追求自身利 益最大化的过程中，则不可避免会出现主体之间的利益关系和冲突。 2 1 1 2 主体行为的一致性假定 因为只存在一个国家，所以这个假定主要指地方政府和竟价人( 开发商) 心钔。 一、地方政府行为的一致性。在我国现有的政体下，国家领导的地方政府是 多层次的，他们的行为也因其所处地位、地理位置、经济发展状况等方面的差异 而可能不同。为了研究的方便，我们将假定不同层次的地方政府具有共同的行为 动机，当它们处于相同的行为环境时，能够做出相同的行为反应，并得到相同的 行为结果。 二、竞价人行为的一致性。在市场经济条件下，竞价人行为的判断标准是其 收益。在现实条件下，竞价人的基本条件不尽相同。同样为了研究的方便，我们 假定所有的竞价人都是同质的，因此当他们处于相同的行为环境时，能够做出相 同的行为反应，并得到相同的行为结果。 虽然在现实中，不同层次的地方政府行为以及竞价人都会有其特殊性，但假 定其行为一致性，有利于我们集中研究他们整个博弈过程中行为的共性乜们。 完善国有土地使用权招拍挂制度研究 2 1 3 委托代理关系理论 委托代理关系的概念来自于法律。在法律上，当甲授权乙，乙代表甲从事某 种活动时，委托代理关系就发生了，甲称为委托人，乙称为代理人。一般的委托 代理关系泛指在任何一种涉及不对称信息的交易( 合同、协议) 中参与者之间的 经济关系。掌握信息多、处于信息优势的一方称为代理人，掌握信息少、处于信 息劣势的一方称为委托人。简单地说，“知情者 是代理人，“不知情者 是委托 人。在本文研究的三个决策主体当中，国家和地方政府就属于这种委托代理关系。 国家( 委托人) 对于土地信息的掌握明显不如地方政府( 代理人) 。 委托代理理论是新制度经济学中一个重要的理论模型，其核心问题就是委托 人和代理人目标冲突和信息不对称问题。其主要的思想如下：委托人和代理人之 间存在着信息不对称现象；由于信息不对称，代理人可能会采取机会主义行为， 同时双方都可能会出现互相欺诈的不道德行为甚至是违法行为，但控制这些行为 的成本又很高；委托人预期效用的实现，取决于代理人的行为，同时也取决于委 托人的制度供给等；由于上述条件的存在，对代理人的行为进行激励和监控，建 立契约执行的规则和良好的合作关系就成了委托代理理论的焦点问题。 在委托代理关系中，难以避免的就是委托人与代理人的利益可能出现不一 致。在这种利益不一致的情况下，代理人的某些行为可能会危害委托人的利益， 而这些行为又是委托人观测不到的。为了解决这些风险和问题，委托人有权对代 理人进行监督，委托人可以依据跟代理人之间的契约，来规范对方的行为并实施 监督。 但是监督有难易，如果出现监督困难，但是又为了减少委托代理风险，一种 积极的方法是促使代理人“主动 采取对委托人有利的行为，这就是激励。换句 话说，激励就是委托人对代理人的刺激，目的是使代理人从自身效用最大化出发， 自愿地或不得不选择与委托人标准或目标相一致的行动。提高代理人的积极性、 增强他们的责任心。 任何有效的激励机制的设计，都必须满足以下两个原则： 参与约束：代理人执行合同后所获得的效用不能低于某个预定效用； 激励相容约束：代理人执行合同后，以自身效用最大化原则选择行动，其结 果也使委托人的效用最大化。 2 1 4 讨价还价理论 讨价还价是人们非常熟悉的事，在日常生活中，几乎每天都可以碰到买者和 卖者两人就某一货物的买卖而进行的讨价还价。通常情况下，总是有一方先报一 个价，看对方是否能够接受，如果接受，博弈就此结束，价格以报价方的价格为 准：如果不能接受，对方通常会还价；如此循环下去，直到一方的出价被对方接 公共管理硕士学位论文 受为止。讨价还价看似简单，但它却包含着一个重要的理论问题，而且在合作和 非合作博弈理论中都扮演着重要的角色。 本文研究的是信息不对称条件下的讨价还价问题，我们可以先假定参与人双 方拥有讨价还价所需要的所有信息，但是，现实中，博弈双方之间是信息不对称 的。拿生产厂商和消费者来说，生产厂商的经营成本和收益信息一般都不公开， 不管是消费者还是政府都是信息不对称的一方。另一方面，消费者也有着关于需 求的信息，消费者对于每一种商品的价格有着心理底线，当这一商品的价格超过 消费者的心理最高限时，他可能会试图选择替代品或是减少消费。比如，当天然 气价格上涨而电价相对便宜时，当天然气价格高到一定程度时，消费者可能宁愿 花费一笔固定费用去购买电水壶，电炒锅等来增加对电的消费，来替代对天然气 的使用。还有比如旅游胜地的门票贵到一定程度时，很多消费者可能就会减少去 旅游的次数，减少消费。这些关于消费者需求的信息同样很重要，而企业在这方 面就处于信息不对称。 所以在信息不对称的讨价还价博弈模型中，关键是要处理好消费者拥有关于 需求的私人信息和垄断厂商拥有关于成本的私人信息对于整个博弈过程的影响。 2 2 土地经济理论 2 2 1 土地经济理论 土地经济首先是由美国威斯康星大学教授t 。e l y 在其19 2 2 年出版的土 地经济学大纲中提出的1 2 5 1 。 土地经济是把土地作为一个生产力的基本要素，对在一定的社会生产关 系下投入生产过程之后所发生的一系列经济问题进行研究，诸如土地与劳动 力及其他生产要素在时间、空间及数量上如何相互配合，建立土地利用的合 理结构和空间布局等。就土地利用中的生产关系而言，这种关系包括一切与 土地有关的土地所有者、使用者围绕土地