商业地产运营方案.doc

商业地产运营方案 众多开发商背景不同在市场好或坏的时候对专业团队理解和需求是不同市场好的时候专业顾问团队和公司只是开发商为了省时、省费、费力的工具而市场坏的时候专业团队和公司则是开发商必需依重的大脑和开发成功的支点同时商业地产的顾问公司也从市场好的时候的重销售转而市场坏的时候重商业运营当然最佳的专业顾问公司是从策划、规划、销售、招商、运营一条龙服务但在国内目前95%的公司是销售公司和招商运营公司割裂运作的因此一个有策划、销售、执行、招商、运营都很强的专业公司则是xx年商业地产市场的主角粤琼房地产正是兼顾这两方面的专业商业地产运营商 本公司从以下几个方面为商业地产开发商提供如下优质服务： 1、大型商业地块的整体运作：规划、策划、运营一个10万平方米以上商业面积5万平方米以上的商业地产项目没有统一有效独特的商业定位一般无法取得市场立足点更不要说开发成功本公司首先在设计规划上对国内、外商业地产有深刻理解、研究从而使项目具有前瞻性、实用性、市场导向性;其次有效整合国内、外大型商业连锁企业如：太平洋、新世界、苏宁、国美、宜家、麦德龙、红星美凯龙、星巴克咖啡、酒店等能为双方建立一个平等的合作平台(现在开发商对这些连锁商业企业让步多多已大大损害自身利益)同时综合平衡主力店与次主力店、餐饮、休闲的比例为项目在规划、开发典定商业、人气、价格、价值基矗 2、大型商业地产项目中的次业态招商运营：许多大型商业地产项目开发商错误以为有了主力店特别是主力超市如沃尔玛等项目成功就万事大吉了却不知道目前主力店在运作上除了给该项目带来人气知名度之外却同时扼杀次主力店生存空间从而出现主力店超市人气旺次主力店却是空荡荡的商业地产项目在今天的国内商业地产项目是随处可见本公司不仅能有效规划、恰当组合各业态配比还能成功运作适合次主力店的业态如：重庆百货大楼商业业态家居生活广场业态时尚街业态等确保项目成功 3、城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目：这类项目有一个共同特点就是人气可能不足或购买力低或时尚化程度不够运作这类项目商户资源和对市场把握度是项目成功的关键本公司数千家商户资源是优势所在 4、“回锅肉”型的项目：由于种种原因定位不当或运作时机错过或开发商轻视商业项目开业不到一年就出现撤柜、减租、免租、赔偿等等问题商业地产项目普遍存在的也是开发商最头疼的问题如何解决?解决?用多大成本解决?这是需要专业、智慧、经验、实力的本公司在这方面有很强的实践经验和操作技能 5、城市中心小而精的项目：城市中心小精的项目高回报率是开发商最大愿望但商业定位的准确性与否则是该项目商业价值最大化的关键这也是本公司能提供优质服务之一 6、融资：资金断裂是现在开发商头疼的事之一如何融资?在里融资?融资成本、风险最低? 当今的商业地产项目商业的内涵是解决地产销售的前提因此在商业地产运作中商业的核心定位及商业元素有效整合是商业地产项目价格、价值最大化的前提和基础也是商铺销售的核心卖点以往通过空洞的商业口号项目色彩包装、项目外形包装、项目文字说辞等手段已不能满足商业地产销售的更高需求因为现在的商铺投资者60%以上均不是首次投资他们的商业经验、眼光、投资经历等都不能与35年前同日而语因此现在的商业地产运作必须首先解决商业的核心内容解决商业所带来的人气问题这也是现在商业地产开发商不得不更重视项目的商业内涵及运作商业项目的商业水准所以现在的商业地产优秀服务商应该是基于商业运作背景、丰富客户资源、超强市场运作经验同时也能整合过往单一销售经验的专业顾问服务公司 当今的商业地产项目另一个特点是购物中心郊区化由于众多政治、经济、社会文化的原因有实力的开发商在非核心商圈营造一个新的商业综合体而购物中心则是该综合体的核心购物中心的商业运作只是为商业地产做一个道具开发商目的还是为了项目的销售、回报及项目的价格、价值增值但问题是如何用好这个道具是目前很多地产开发商所没有认清的表现为： 1、做商业是被动性的行为从心理上、资金上、人才上、时间上都是被动的 2、商业与销售的重视程度上商业始终是次要的原因是商业必须先付出而销售可以迅速回笼巨额资金所以重视销售 3、商业与销售的操作难度上始终没有认识到商业是高难度、低回报、持续性的行业