（行政管理专业论文）基于REITs的经济适用房融资模式研究.pdf

独创性( 或创新性) 声明 删删f h u y 17 5 7 j i i l ij 7 l | l l l 6 l l l l l i 3 f t i | | 本人声明所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所 知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得北京邮电大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢 意。 申请学位论 本人签名： 处，本人承担一切相关责任。 日期： 关于论文使用授权的说明 学位论文作者完全了解北京邮电大学有关保留和使用学位论文的规定，即： 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京邮电大学。学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许学位论文被查阅和借 阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它 复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密在一年解密后适用本授权书。非保密论 文注释： 本人 导师 适鬻权气盼1日期：竺! ! ：z ! 日期： q 基于r e i t s 的经济适用房融资模式研究 摘要 经济适用房制度是我国社会保障体系的重要组成部分。经济适 用房发展关系着广大中低收入居民的切身利益，而资金是经济适用房 发展的一个瓶颈。经济适用房的发展需要巨大的资金供应，然而我国 经济适用房供应融资渠道和工具单一，单纯依靠目前的融资方式是很 难满足资金需求。金融创新是解决经济适用房融资渠道问题的根本之 路。房地产投资信托基金( r e i t s ) 作为目前国外较为流行的房地产 融资方式，在国外已经取得很大成功，在国内经济适用房融资领域引 入r e i t s 的具有很强的理论和现实意义。本文对国内# b r e i t s 的发展现 状进行了深入研究，总结提炼了国外r e i t s 运作模式经验，结合国内 运作r e i t s 的实际情况及经济适用房特点，得出运用r e i t s 解决经济适 用房融资困境的必要性及可行性。最后，尝试设计出经济适用房r e i t s 模式，包括目标、思路、形式、结构、盈利模式等，以及模式运作的 保障机制。 关键词：r e i t s 、经济适用房、融资模式 s t u d y o nr e i t sb a s e da f f o r d a b l e h o u s i n gf i n a n c i n gm o d e l a b s t r a c t a f f o r d a b l eh o u s i n gs y s t e mi sa l li m p o r t a n tc o m p o n e n to fc h i n a ss o c i a ls e c u r i t y s y s t e m t h ed e v e l o p m e n to fa f f o r d a b l eh o u s i n gi sr e l a t e dw i t ht h ei n t 稍to ft h e m a j o r i t yl o w i n c o m er e s i d e n t s ，w h i l et h ef u n d si st h eb o t t l e n e c kf o ra f f o r d a b l e h o u s i n gd e v e l o p m e n t t h ed e v l o p m e n t so fa f f o r d a b l eh o u s i n gn e e d sah l l g ea m o u n to f f u n d s ，w h i l ec h i n a sf i n a n c i n gs u p p l yc h a n n e l sa n dt o o l sf o ra f f o r d a b l eh o u s i n ga re s i n g l e , w h i c hi sv e r yd i f f i c u l tt om e e tt h ed e m a n d st e l y i n gs o l e l yo nt h ec u r r e n t m o d eo ff i n a n c i n g f i n a n c i a li n n o v a t i o ni st h eb a s i cw a yt or e s o l v et h ep r o b l e mo f a f f o r d a b l eh o u s i n gf i n a n c i n gc h a n n e l s r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s tf u n d ，w h i c hi s c u r r e n t l yt h ep o p u l a r ，h a sg a i n e dag r e a ts u c c e s si nf o r e i 龋c o u n t r i e s ，s o ，t h e i n t r o d u c t i o no fr e i t si nt h ef i e l do fh o u s i n gf i n a n c ef o rd o m e s t i ce c o n o m yh a sa s t r o n gt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e i nt h i sp a p e r , t h ei n - d e p t hs t u d yo nt h e d e v e l o p m e n ts t a t u so fd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e i t sw a sc o n d u c t e d ，a n dt h e 向r e i 印e x p e r i e n c eo n r e i t sm o d eo p e r a t i o nw a sr e f i n e d b a s e do nt h ea c t u a l s i t u a t i o no ft h ed o m e s t i co p e r a t i o no fr e i t sa n dt h ec h a r a c t e r i s t i co fa f f o r d a b l e h o u s i n g , t h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yt or e s o l v et h ef i n a n c i n gp l i g h to fa f f o r d a b l e h o u s i n gb ya p p l y i n gt h er e i t sw a si n t r o d u c e d f i n a l l y , a na t t e m p tw a sm a d e t o d e s i g na f f o r d a b l eh o u s i n gp e l t sm o d e l s ，i n c l u d i n gg o a l s ，i d e a s ，f o r m ，s t r u c t u r ea n d p r o f i tm o d e l ，a sw e l la sm o d eo fo p e r a t i o no ft h ep r o t e c t i o nm e c h a n i s m k e yw o r d s -r e i t sa f f o r d a b l eh o u s i n g f i n a n c i n gm o d e l i v 目录 1 1 问题的提出1 1 1 1 研究背景1 1 1 2 研究目的4 1 1 3 研究意义4 1 2 理论综述5 1 2 1 国外研究现状5 1 2 2 国内研究现状6 1 2 3 尚待研究问题。7 1 3 研究思路、内容与创新点7 1 3 1 研究思路7 1 3 2 研究内容8 1 3 3 主要创新点8 第二章国内外保障性住房融资渠道分析9 2 1 国外保障性住房融资渠道特点9 2 1 1 国外普遍建立保障性住房金融体系9 2 1 2 国外保障性住房金融机构资金来源广泛9 2 1 3 国外保障性住房金融机构资金运用具有很强针对性1 0 2 2国内保障性住房融资渠道分析1 0 2 2 1 经济适用房资金渠道来源1 0 2 2 2 经济适用房融资渠道问题l l 2 2 3 经济适用房融资渠道创新1 3 第三章r e i t s 概述及发展模式分析1 6 3 1r e i t s 概j 苤1 6 3 1 1r e i t s 定义1 6 3 1 2r e i t s 特征1 6 3 1 3r e i t s 分类1 7 3 2r e i t s 基本运作流程1 8 3 3国外r e i t s 发展模式1 9 3 3 1 美国r e i t s 发展模式1 9 3 3 2 德国r e i t s 发展模式2 l 3 3 3 新加坡r e i t s 发展模式2 2 3 4 国际经验对我国发展r e i t s 的借鉴2 3 第四章我国r e i t s 发展现状研究2 5 4 1 国内r e i t s 发展状况2 5 4 1 1 国内r e i t s 发展历程2 5 4 1 2 国内r e i t s 制约因素2 6 4 2 国内r e i t s 运作模式2 6 4 3 国内r e i t s 案例分析2 7 4 3 1 越秀r e i t s 模式2 7 v 4 3 2 上海r e i t s 试点2 8 第五章经济适用房r e i t s 模式设计2 9 5 1 经济适用房r e i t s 模式可行性分析2 9 5 2 经济适用房r e i t s 模式设计3 1 5 2 1 经济适用房r e i t s 的标的物3 2 5 2 2 经济适用房r e i t s 模式运作目标3 2 5 2 3 经济适用房r e i t s 模式设计思路：3 2 5 2 4 经济适用房r e i t s 设立形式3 3 5 2 5 经济适用房r e i t s 结构搭建3 4 5 2 6 经济适用房r e i t s 盈利模式3 5 5 3 经济适用房r e i t s 模式的运行风险3 6 5 4 经济适用房r e i t s 模式的运行保障3 7 第六章结论3 9 6 1 研究结论3 9 6 2 论文不足3 9 参考文献4 0 附录4 3 致 射4 6 发表学术论文目录4 7 f - 引自国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 表卜12 0 0 8 年城镇人口、家庭及住宅情况 城镇人口( 万人) 5 9 3 7 8 7 7 城镇人口及家庭情况平均每户家庭人口( 人) 2 9 1 城镇家庭户数( 万户)2 0 4 0 5 0 8 ( 估) 低收入户比例 1 0 中等偏下户比例 2 0 城镇低收入户以下情况中等收入户比例 2 0 中低收入以下户数( 万户)6 1 2 1 5 2 ( 估) 中低收入以下人口( 万人)1 7 8 1 3 6 3 ( 估) 城市人均住宅面积( 平方米) 2 4 5 2 ( 估) 中低收入以下住宅需求总面积 4 3 6 7 9 0 3 3 ( 估) ( 万平方米) 城镇住宅情况 经济适用房平均价格( 元) 1 7 5 4 2 3 经济适用房潜在需求投资额 ( 亿元) 7 6 6 2 3 0 7 ( 估) 而根据全国人大常委会发布的关于保障性住房建设项目实施情况的调研 报告及2 0 0 8 年国家统计局年鉴，国内保障性住房建设进度缓慢，1 9 9 7 - 2 0 0 7 年1 1 年经济适用房总销售总面积为3 4 6 9 4 9 7 万平方米。经济适用房1 9 9 7 - 2 0 0 7 年1 1 年间国家对经济适用房的投资同样远远不能满足低收入人群的需求，详见 图1 - 1 。截至2 0 0 9 年8 月底仅完成投资3 9 4 9 亿元，完成率为2 3 6 。 1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 图卜11 9 9 7 2 0 0 7 年全国经济适用房投资额 经济适用房建设进展缓慢，原因是多方面的：政府供应的土地面积不够；政 府建设的资金不足、缺乏稳定金融支持；经济适用房利润较低，对开发商没有吸 引力；位置偏僻，价格偏高，对中低收入者没有吸引力等等。根据笔者发放的发 数据来源：2 0 0 8 年国家统计局年鉴，标明“估”的数据来源于计算，计算公式见附录 国数据来源：2 0 0 8 年国家统计局年鉴 2 啪 湖 瑚 鲫 吾享 枷 姗 毫 俩 。 行经济适用房r e i t s 的必要性、可行性、科学性调研问卷调研数据显示( 如图 卜2 ) ，在2 4 0 份问卷中，有8 7 份，3 6 2 5 的被访者认为经济适用房“政府资金 不足，缺乏稳定金融支持”是制约经济适用房发展缓慢的主要原因。 6 2 5 2 5 圈政府供应土地面积不足 政府建设资金不足，缺乏 稳定金融支持 口经济适用房利润较低，对 开发商吸引力低 口位置偏而价格高，对中 低收入者吸引力低 其他 图卜2 经济适用房发展缓慢原因分析 2 0 0 8 年1 1 月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的 要求，提出2 0 0 9 年至2 0 1 1 年三年间，投资9 0 0 0 亿元，将增加2 0 0 多万套的廉 租住房、4 0 0 多万套的经济适用住房。2 0 0 9 年的政府工作报告，又将保障安居工 程里的2 8 0 0 亿元增加到4 0 0 0 亿元。从整体的投入计划来说，还缺5 0 0 0 亿元的资 金，而且政府投入的4 0 0 0 亿元资金中相当一部分是由地方政府投资的。如何解 决短缺的资金问题成为摆在政府和社会面前的一道难题。 目前，我国经济适用房供应的融资渠道比较单一，资金来源渠道主要包括财 政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠，以及新近规定的土地出让 金净收益。这几种融资渠道均呈现出供给不足、极不稳定的特点，这与房地产开 发所需要的大额、连续的资金需求是相悖的。 另外，经济适用住房开发建设需要金融信贷以及预售款项、住房抵押贷款的 及时投入，资金到位与否对项目成败至关重要。截至2 0 0 7 年6 月，商业银行房 地产贷款余额达到4 2 5 万亿元，占金融机构各项贷款余额的1 6 9 5 ，住房公 积金委托贷款达4 0 0 2 6 亿元，初步形成了商业性贷款和政策性贷款相协调的住 房金融体系。但截至2 0 0 7 年6 月，商业银行发放的经济适用住房开发贷款和购 数据来源：发行经济适用房p e l t s 的必要性、可行性、科学性调研问卷，详见附录 买经济适用住房的贷款分别为4 9 0 3 8 亿元和1 5 8 2 4 亿元，仅占全部房地产贷款 的1 2 和0 4 。 面对经济适用房供应如此巨大的资金需求及融资难题，单纯依靠目前的融资 方式是很难得到满足的。而同时，房地产信托投资基金( r e i t s ) 作为国外发展 比较成熟和成功的一种房地产融资模式已经逐渐被我国政府和相关人员所重视。 2 0 0 8 年1 2 月3 日，国务院出台“金融国九条 的政策措施，首次提出将房 地产信托投资基金作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式。紧接着，国务院 发布的“金融国3 0 条 ，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽 房地产企业融资渠道。随后，国务院、央行、证监会、住房和城乡建设部等主 要监管部门均以一种开放的弹性姿态公开对房地产信托投资基金进行了表态。 2 0 0 9 年6 月，国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金( r e i t s ) 试点城市。这些都预示着作为破解当前房地产开发企业的融资渠道单一难题的房 地产信托投资基金正加速破茧，那么在经济适用房领域尝试新的融资发展模式， 即将r e i t s 在国内的发展与经济适用房建设相结合，也将会是一个崭新的研究领 域。 1 1 2 研究目的 鉴于以上研究背景的分析我们可以看出，我国目前房地产业的现状迫切需要 r e i t s 这样的房地产金融创新产品，本文希望能够将r e i t s 应用于我国当前经济 适用房的融资模式上，探讨经济适用房r e i t s 融资模式，期望能为我国经济适用 房领域发展r e i t s 提供一些研究思路及方法。 1 1 3 研究意义 经济适用房r e i t s 融资模式研究在理论和实践上都具有重要意义。 1 、经济适用房r e i t s 模式研究，能为中国保障性住房融资模式提供借鉴意 义。中国保障性住房制度根据收入层次高低相应分为两限房、经济适用房、廉租 房。而经济适用房是针对中低收入家庭的，所占的比重最大。经济适用房r e i t s 融资理论和实践的突破，将促进国内保障性住房制度的发展。 2 、经济适用房r e i t s 可以解决经济适用房后续建设资金不足以及财政跟不 上等问题，有可能彻底解决中低收入群体的住房保障问题。发行经济适用房 数据来源：中国人民银行，2 0 0 7 年全国城市住房工作会议发言材料 4 r e i t s ，政府就有更多资会来建设经济适用房，包括房地产企业也可以投资建设 经济适用房，经济适用房建设将在全国遍地开花。 3 、经济适用房r e i t s 可以间接解决房地产融资问题。r e i t s 一般不能直接 投资于房地产开发，但是可以购入房地产。因此，r e i t s 可以起到帮助房地产开 发企业收回投资，间接解决了房地产开发过程资金瓶颈制约问题。推出r e i t s ， 可以让房地产商继续持有项目所有权的前提下，获得发展资金继续滚动开发，拓 宽房地产融资渠道，以解决房地产开发商贷款难的现实问题。 4 、r e i t s 具有专业化运作实体，促使政府的权力寻租机会减少，并能解决 由于利益冲突而带来的积极性低下问题唧。目前由政府统揽经济适用房制度全程 实施的模式，已经显现不公平和低效性，许多经济适用房的住户为非经济困难者 就是一个例证，政府包揽难免产生规划不合理及行政权寻租等问题。另外，地方 政府处于自身利益考虑，通常难以积极推行经济适用房制度实施，而如果改由 r e i t s 运作，这个问题将从很大程度上得以解决。 5 、r e i t s 具有减少房地产炒作，引导房价合理化的作用。由于我国当前缺 乏除银行体系之外的融资渠道，使得大量资金尤其是民间资金无法以合法方式进 入房地产开发领域，于是大量资金转向需求领域，形成“炒房”。“炒房”增加 了大量“无效需求 ，而投机性的“无效需求”给地方政府和民众一个假象：房 子供给减少，社会需求大增。供不应求导致房价提高使得社会资源进一步涌入房 地产投资领域，循环往复将进一步刺激房价提升。故将民间资本由需求领域引入 开发领域，有助于开发资本价格的降低从而减少房产购买领域的过度炒作。而房 价的合理又将进一步减少目标房短缺的困难。 6 、r e i t s 有利于推进我国房地产金融业的走向国际化。目前，合资、独资、 合作、贷款是我国引进外资的主要方式，而新的筹资方式b 种股票和境外发行股 票刚刚开始，对国外中小投资者的资金缺乏吸引力，发展r e i t s 这项国际通行的 信托业务，有利于加快结合境外基金，促进引进外资和优化外资投资结构，加速 我国房地产金融业的国际化。 1 2 理论综述 许梦宁，廉租房信托基金制度初探，中国人民大学，2 0 0 9 年l o 月 5 i 2 1 国外研究现状 目前美国关于r e i t s 的研究比较成熟，r e i t s 理论研究出于领先地位。美国 r e i t s 的理论研究已经跨越定性层次，开始定量研究：在收集大量相关数据基础 之上建立数学模型，从定量角度对r e i t s 分红收益率、r e i t s 净收益等盈利能力 同宏观经济关联性、股市关联性等进行数据分析。最近几年，美国对r e i t s 的研 究集中于r e i t s 组织机构、机构投资者对r e i t s 的影响、r e i t s 股票绩效、顾问 问题、r e i t s 投资集中化与多样化、r e i t s 分红与债务政策等几个方面。 美国的尹帕利尔对r e i t s 的研究中结合自己的投资理念及大量业界一流专 家的采访编辑成书出版：房地产投资信托：投资组合管理的新策略( r e a l e s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ：n e ws t r a t e g i e sf o rp o r t f o l i om a n a g e m e n t ) 。在 书中，他对如何衡量r e i t s 的价值有独特见解，用三种方法衡量房地产投资信托 的价值：比较房地产投资信托价格与其持有的房地产净值；比较房地产投资信托 的收益率与十年期国债利率之间的差幅；比较房地产投资信托的资本收益比与标 普5 0 0 指数。 1 2 2 国内研究现状 同国外相比，我国房地产业、信托业、产业投资基金发展的相对滞后导致了 r e i t s 理论及政策研究的滞后，相应导致推出r e i t s 的滞后。国内对r e i t s 的研 究主要集中于对r e i t s 起源、概念、国外运作模式、运作规则及现状介绍。 关于我国r e i t s 理论研究，毛志荣在房地产投资信托基金研究中提出我 国发展r e i t s 产品的三种可能路径：第一条路径是信托计划模式，该模式是从长 远考虑最适合我国r e i t s 产品要求的结构，且能够在保证r e i t s 投资收益的同时 有效保护信托单元持有人的利益；第二条路径是房地产上市公司模式，该模式法 律障碍较少，可借鉴房地产上市公司经验和美国等国发展r e i t s 的投资公司形式 等，有益于r e i t s 发展；第三条路径是封闭式产业基金模式，该模式优势是能够 借鉴现有封闭式证券基金运作和监管经验，避开公司法有关公司对外投资不 超过公司净资产5 0 的规定而且还可以引入房地产业的专业管理人员对房地产 进行投资和管理划。 2 0 0 3 年，上海清华律师事务所在我国发展r e i t 的法律思考一文中提出 要发展我国r e i t s ，必须出台产业投资基金法为其提供法律支持。认为只有 。r i c h a r di m p e r i a l e ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ：n e ws t r a t e g i e sf o rp o r t f o l i o m a n a g e m e n t ，n e wy o r k ，w ile y ，2 0 0 2 国毛志荣，以契约型基金的形式发展r e i t s 产品 n ，证券时报，2 0 0 5 年l o 月2 日第1 3 版 6 这样才能将广泛存在的私募基金加以合法化，为r e t t s 发展奠定良好基础。结合 国内市场现状及r e i t s 自身局限性，巴曙松认为对于我国市场最需要、最有意义 的是发展本土r e i t s ，但目前建立本土化r e i t s 存在税收、监管和人才三方面瓶 颈：我国目前还无法实现能够促进r e i t s 大力发展的税收优惠；国内没有监管 r e i t s 的清晰政策及经验；r e t t s 现处在发起期，缺乏具有金融操作能力的房地 产专业人才。国内学者在r e i t s 发行形态研究方面基本达成一直看法，认为开放 式基金具有制度方面的先天优势，而在基金发展的最初阶段，开放式在发行新股 时要对现存资产进行评估和再定价，因此封闭式基金在初级阶段较为适用 。 另外，我国关于房地产融资也进行了相关研究。对于大部分房地产企业而言， 主要渠道来源是银行贷款。2 0 0 3 年以来国家推行房地产信贷紧缩政策，房地产 业融资渠道单一、资金紧张的问题日益严重，在这个背景下，国内学者对房地产 融资进行了研究。 张涛、吕光、李霞、殷红等相继对房地产融资渠道进行了研究，认为主要融 资渠道包括：自有资金、预收账款、银行贷款、合作开发另外对融资渠道狭窄 的原因进行分析，认为房地产金融工具缺乏、融资渠道单一等是主要原因。郭文 忠( 2 0 0 4 ) 对房地产融资多元化进行研究，认为房地产投资信托、房地产企业直 接上市融资、房地产证券化是房地产融资多元化的体现。李冬梅( 2 0 0 4 ) 研究了 房地产融资的资本市场，认为通过对房地产融资的资本市场现状及问题分析，提 出发展房地产融资的资本市场的建议嶝。 1 2 3 尚待研究问题 目前，国内的研究没有涉及将r e i t s 引入经济适用房领域方面，在实践和理 论上都是空白，在我国发展经济适用房，拓展经济适用房融资模式的时候也就缺 乏理论上和实践上的指导。本文的研究也是借鉴国内外r e i t s 发展经验及前沿思 想，希望能够提出一些创新的方法和建议，来填补一下目前该领域的空白。 1 3 研究思路、内容与创新点 李毅，r e i t s 在我国发展的可行性研究及发展模式探讨，两南财经大学硕士学位论文，2 0 0 7 年4 月 。王仁涛，房地产投资信托基金理论与实践研究，同济人学博士学位论文，2 0 0 6 年6 月 7 1 3 1 研究思路 本文的研究思路如下：首先，对于国内外保障性住房融资渠道现状进行研究， 深入分析经济适用房融资渠道问题，提出了根本性的解决办法一在经济适用房 引入r e i t s 的金融创新。其次，对国外的在r e i t s 方面的研究和实践应用进行综 述，并着重研究三个代表国家的案例，对国外的经验进行提炼，进入提出可以借 鉴的地方。再次，对我国国内的r e i t s 现状进行综述，着重分析r e i t s 发展中的 问题。最后，对r e i t s 的研究和探讨引入到我国的经济适用房融资方面，做出模 式设计、制度思考和政策方面的建议 1 3 2 研究内容 本文主要的研究内容如下： 1 、阐述我国的经济适用房融资模式的现状、融资来源、现有经适房融资渠 道存在的问题，最后对经济适用房的融资提出建议。 2 、探讨r e i t s 在国外的运作模式，通过介绍r e i t s 的定义和分类对r e i t s 先做一个总体概述，其次对几个具体代表性国家的r e i t s 制度进行了案例比较和 归纳，提出了一些参考经验。 3 、阐述国内r e i t s 的发展现状，通过阐述国内r e i t s 发展环境，介绍国内 r e i t s 运作模式和成功案例。 4 、将r e i t s 与我国的经济适用房融资结合在一起，探讨r e i t s 引入经济适 用房融资的可行性，对未来可能的发展模式做出思考，在保障机制上给出思考， 提出发展建议。 1 3 3 主要创新点 1 、将比较国外的房地产信托投资基金理念和模式与我国的经济适用房融资 相结合，这种研究在以前的国内研究上是空白。 2 、提出了新颖的r e i t s 一经济适用房融资模式流程图，提炼出完整的r e i t s 在经济适用房领域的发展关系链条。 8 第二章国内外保障- 眭住房融资渠道分析 2 1国外保障性住房融资渠道特点 2 1 1 国外普遍建立保障性住房金融体系 住房问题关系民生发展，西方发达国家普遍建立了具有本国特色的保障性住 房金融体系。美国在保障性住房金融方面践行较早，建立了目前世界上最富成效 的住房金融体系h ：政策性和商业性金融互动机制。 国外普遍建立发达的住房金融中介机构，主要表现在两个方面：一方面采取 税收、利率优惠政策鼓励个人储蓄和借抵押贷款购、建房，由金融机构把量小分 散、期限较短的资金转换融通为数量较大、期限较长的资金；另一方面，政府对 中低收入家庭建房的预算拨款和购房的津贴补贴等资助资金也需要金融机构营 运管理。一般商业银行不愿承担这类住房融资业务，因此，国外建立了住房金融 机构来承担该类住房融资业务。住房金融中介机构可分为保障性住房金融机构和 私人住房金融机构。其中，保障性住房金融机构主要是针对中低收入阶层住房问 题而设立的，美国的联邦抵押贷款协会、新加坡的中央公积金局等都属于这类金 融中介机构。 2 1 2 国外保障性住房金融机构资金来源广泛 国外保障性住房金融机构的资金来源有一下几方面： l 、政府财政拨款。保障性住房金融机构对政府资金具有较强依赖较性，政 府在向其提供绝大部分资本金之外，还提供一定运营资金。政府通过资金影响保 障性住房金融机构的住房金融活动，使其有能力从事保障性住房金融业务。 2 、吸收储蓄。国外住房金融机构对吸收储蓄资金青睐有加，因为吸收储蓄 有两个突出特点：一是能集中闲散小额资金用于住房信贷，二是能将其他消费资 金转换为住房建设资金。不过住房保障性金融机构并非直接吸收一般储蓄，而是 通过其他金融机构( 尤其是储蓄银行) 来吸收，这类机构的资金主要是为中低收入 阶层提供购房和建房贷款，以及为贷款提供担保，然后再将其转借给保障性金融 机构6 | 。 9 3 、采取强制性储蓄方式。部分发展中国家保障性住房金融机构有时在资金 不足时采取强制性储蓄解决住房信贷资金渠道问题，以此保障住房信贷资金总体 规模。 4 、发行长期住房债券。美国、日本等国住房金融机构均通过发行长期住房 债券来筹集资金，发行长期住房债券作为一种主要筹资方式，其融资比例越来约 高。 5 、从储蓄银行、中央银行等长期资金机构借入资金。这些保障性的、私人 的住房金融机构组成了一个健全和完善的金融体系，为各国政府较好的解决该国 的保障性住房问题发挥重要作用。 2 1 3 国外保障性住房金融机构资金运用具有很强针对性 国外保障性住房金融机构的资金运用具有以下特点： 1 、政府重点支持购房者而非建房者以提高自有住房率。 2 、政府对低收入者给予政策优惠。 3 、不直接给个人贷款，而是以贷给地方金融机构作为对低收入者补贴贷款 的再贷款，即间接贷款较为典型。 4 、政府只提供部分资金给住房金融机构，以政府资金推动大部分民间资金。 2 2 国内保障性住房融资渠道分析 2 2 1 经济适用房资金渠道来源 当前，我国开展住房金融的主体是各大国有商业银行和其他非银行金融机构 的房地产信贷部。就整体而言，各住房金融机构处在一个各自为政的状态，没有 形成一个既有竞争又有协作的统一整体。围绕经济适用房、廉租房建设，我国政 府已出台了一系列政策措施。但从根本上看，除了制度障碍之外，由于缺乏持续、 有效的金融资源支持，很多政策都流于形式而难以落实。我国经济适用房现有的 融资渠道主要包括财政拨款、银行贷款、住房公积金增值收益、社会保障和社会 捐赠，以及新近规定的土地出让金净收益。这几种融资渠道均呈现出供给不足、 极不稳定的特点，这与房地产开发所需要的大额、连续的资金需求是相悖的。 1 0 我们从经济适用房的建设者和经济适用房的用户两个角度来分别考虑。 从建设者角度，银行贷款仍然为主要的融资渠道，政府对开发商的利润予以 财政补贴和以低于市场的价格供给经济适用房建设用地为手段，开发商的自有资 金也是重要的融资来源。 从住房用户角度来看，用户自身的首付、向银行的分期支付款项和住房公积 金三部分构成。在这三条融资链条中，当前的融资模式决定了银行起着最举足轻 重的作用。 1 、银行贷款融资 我国房地产业主要的融资渠道是银行贷款，大约7 0 的房地产开发资金来 自银行贷款。我国房地产业已与银行业紧密相连，为避免风险和拓展渠道，房地 产业需要银行外的融资渠道以解决开发和经营的资金问题。 2 、政策性用地和住房建筑补贴 从客观角度上说，政府在土地转让价格上优惠和对于开发商在财政上的补贴 也是一种间接的资金节约或者融资成本的消减，在这里主要是政府的力量在这个 环节中起到主要的力量，没有这个环节，经济适用房制度就不能付诸实践。因此， 这个环节是经济适用房制度成败的关键。 3 、住房公积金 住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、 互助性、保障性等特点。对于公众而言，住房公积金在保障居民住房上有着重要 作用，是居民购房款项的重要渠道来源。截止2 0 0 8 年末，住房公积金累计为9 6 0 万户职工家庭发放个人住房贷款1 万亿元，个人贷款余额为6 0 0 0 亿元，个人贷 款余额与商业性个人住房贷款余额比例由2 0 0 7 年末的1 8 7 7 上升为2 0 0 8 年末 的2 0 4 3 唧。住房公积金制度为我国城镇居民购房提供了资金支持，但同时存在 覆盖率不够、地区间差距大等问题。 2 2 2 经济适用房融资渠道问题 当前我国经济适用房的融资渠道为我国中低收入人群解决了很大一部分的 住房困难问题，但是现有的融资体系还不完善，在效率、主体及融资渠道多元化 和有效化上还存在一些问题。 l 、银行信贷在经济适用房方面缺乏针对性支持 我国各大银行的住房贷款政策要求基本一样，未根据借款人不同需求设计不 同的申请条件，故不能满足不同住房需求群体的具体要求。经济适用房的目标购 数据来源：文林峰，创新住房公积金制度，重点向中低收入家庭倾斜，城乡建设，2 0 0 9 年8 月 1 1 买对象是中低收入家庭，绝大多数中低收入家庭收入较低，很难一次性付清房款， 因而基本都会向银行申请贷款。经济适用住房的开发建设、销售与银行信贷的关 系可见一斑。虽然我国政府对经济适用住房有政策优惠，但也不能保证所有的中 低收入者都能顺利得到银行贷款。原因有两方面：一方面是从商业银行的角度， 国家并没有对经济适用住房贷款实行指令性计划的约束，而商业银行自身作为独 立自主、自负盈亏的经营实体，从自身盈利与风险角度考虑，只有在绝对安全的 情况下才会提供贷款；另一方面从中低收入家庭信贷角度，经济适用住房的建筑 用地是行政划拨，属于不完全产权，银行要求贷款人必须提供第三方担保，否则 不予抵押贷款，而对于大多数中低收入家庭来说，其本身还贷能力相对较弱、违 约风险较大，提供第三方担保也很困难。 从目前情况来看，经济适用房自身特点与政府政策不稳定也制约着商业银行 对经济适用房信贷投入。经济适用房一般位置偏远、公共设旌不配套，使中低收 入家庭购房后难以解决其交通问题，使经济适用房在销路产生一定程度影响。政 府对经济适用房的货币化补贴经常不能一次发放到位，部分地方政府对经济适用 住房的行政干预过多，违背市场规律进行开发，增加了销售难度，也影响了商业 银行对经济适用住房贷款的发放。在全国各地发生经济适用房的弃购现象说明银 行信贷对中低收入家庭的支撑很薄弱。 2 、融资渠道和工具单一 目前我国保障性住房，廉租房和经济适用房开发建设主要依赖住房公积金、 财政和银行信贷。股权融资和债券所占的比例较小，行业内用于房地产开发长期 资金严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持，房地产金融创新刻不容缓。 美国金融危机是创新过度，但中国问题是金融创新滞后、金融产品匮乏，如地方 债券和信托基金在我国仍处在起步和探索阶段，致使储蓄转化投资机制匮乏。 3 、住房公积金作用有限 ( 1 ) 住房公积金覆盖面率低，降低了普遍性住房社会保障功能。其中，在“在 职职工中还有将近4 0 ( 约4 0 0 0 多万) 的职工没有参加住房公积金的缴存。 因而，住房公积金制度还不能惠及该部分人群。 ( 2 ) 住房公积金筹集和增值渠道均比较单一。我国的住房公积金制度成立至 今，渠道来源只是限制在城镇在职职工，而没有补充其他的筹资渠道，也没有形 成公积金贷款的证券化机制；同时，增值渠道单一性也影响了公积金增值收益率， 同时国内利率体系弊端也进一步影响了公积金作用的发挥。 ( 3 ) 住房公积金资金使用效率总体不高。一方面住房公积金存在大量沉淀资 金，而另一方面大量中低收入家庭购房贷款的需求得不到满足。数据显示：“2 0 0 8 年底，全国住房公积金银行专户存款余额为5 6 1 6 2 7 亿元，扣除必要的备付资金 后的沉淀资金为3 1 9 3 0 2 亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为2 6 3 5 ，同比上 升3 5 9 个百分点嗲 。 而同时，全国保障性住房建设由于规模扩大，资金压力 逐渐增大，与闲置的5 6 0 0 余亿元住房公积金形成鲜明对比。 ( 4 ) 住房公积金缺乏内控监督机制，经常发生违规现象。存在监督机制不健 全、多头管理、体制不顺等问题，致使违规使用、挪用公积金的现象经常发生， 而对查出的违规行为处罚较轻甚至不作处罚，使这些现象愈发严重，很大程度上 限制了公积金作用的正常发挥。 鉴于经济适用房现有融资渠道存在的各种问题，选择怎样的解决途径成为摆 在政府面前的一道难题。根据笔者发放的发行经济适用房r e i t s 的必要性、可 行性、科学性调研问卷调研数据显示，样本量2 4 0 。关于“如何增加资金，以 增大经济适用房供应一问题中，3 0 4 2 的被访者认为应金融创新，充分利用民 间资金，比如发行r e i t s ；2 7 9 1 的被访者认为应中央和地方政府增加资金投入； 2 1 6 7 的被访者认为应增加银行信贷支持力度；1 4 5 8 的被访者认为应多元化 资金投入，比如住房公积金等( 如图2 - 1 所示) 。由此可见在经济适用房领域尝 试金融创新已是民心所向。下面我们重点论述如何进行经济适用房的金融创新。 5 4 2 9 l 中央和地方政府增加资金 投入 金融创新，充分利用民间 资金，比如发行r e i t s 口增加银行信贷支持力度 口多元化资金投入，比如住 房公积金等 其他 图2 - 1 如何增加资金，以增大经济适用房供应 2 2 3 经济适用房融资渠道创新 经济适用房融资渠道金融创新可以从两方面展开：一方面充分借鉴国际经验 为住房保障制度建设一套有效的金融支持体系，另一方面针对现有的融资渠道问 题进行金融创新，从根本上拓宽资金来源渠道。具体来说，包括以下几点。 。数据来源：中国住房公积金官网，垫! ! p ；z z ! 垡里：g g j ：塑 1 3 l 、建立保障性住房金融机构 ( 1 ) 建立保障性住房银行，集中各类保障性资金，用于支持保障性住房建设。 在财政拨款、允许发行储蓄债券之外，通过法律把各类保障性住房出租出售收入、 地方土地出让金的固定比例，用于增加保障性住房银行资金。在住房供给金融支 持方面，对经济适用房、廉租房等保障性住房建设提供优惠贷款支持。 ( 2 ) 从中低收入者角度整合信贷融资渠道。现有住房公积金制度运行效率地 下，没有很好的支持中低收入者，所以应对围绕住房公积金进行改革，全面加强 针对中低收入者的金融信贷支持。可以尝试把住房公积金纳入保障性住房银行进 行管理，并且将公积金贷款业务从商业银行转到保障性住房银行，统一并扩充中 低收入者保障性住房信贷融资渠道。 ( 3 ) 尝试由保障性住房银行统一管理住房维修金等与中低收入者住房福利紧 密相关的资金渠道，以杜绝开发商或物业管理体制下的贪污腐败和资金滥用行 为。 2 、健全住房保障体系，尝试建立一套完善的保障性金融担保体系 在尝试建立保障性金融担保体系是可吸收解决国外先进禁言，成立专门国家 住房贷款保险公司。这样有两个优势：一是能对特定保障性住房金融业务提供最 终存款或贷款保险；二是能对中低收入家庭的保障性住房贷款提供担保，当然对 于符合条件的中低收入家庭获得保障性住房贷款是可收取一定手续费。 3 、为经济适用房的购买对象设计和提供针对性的住房抵押带贷款业务 住房融资的政策性很强，除了在资金筹集、融通等方面体现之外，更体现在 资金的运用住房贷款上，不同品种的住房贷款能够充分体现政府的住房政 策。依据国外经验，设计不同品种的住房贷款的主要依据是居民收入水平的高低。 主要形式是住房按揭贷款，该抵押贷款能满足具有一定购买力而又资金不足 的住房需求者，且经常采取抵押加担保的办法，安全性很高。不过，这种住房抵 押贷款的发展前景并不理想，主要因为是我国