（行政管理专业论文）成都市区房地产开发空间研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 在过去的几十年里，中国的城市经济不断增长，其经济结构、功能定位的不断调 整，大量的人口不断涌入城市，在城市空间的问题上提出了新的要求。方面当经济 总量达到一定水平后，必然要求更大的城市空间来容纳不断增长的经济总量。在我国相 当多的大中型城市都制定了雄心勃勃的城市扩张规划，而房地产开发正是城市发展的 主要环节，是城市更新改造与空间扩张的主要手段。另一方面随着城市环境整治、基 础设施建设取得了显著效果，城市功能分区也巳初见雏形，以高档写字楼群和商务展 馆为核心的中央商务区、新型居民小区、商业聚集区等街区已开始形成新的城市布局， 城市房地产开发空间的研究越来越受到人们的关注。在此背景下，本文从城市的空间 结构和开发区位入手，归纳出了影响房地产开发区域空间的主要因素和选择机制，并 以成都为实例，以宏观的角度去研究成都房地产开发的空间问题，从而为进行具体微 观层面的分析提供了一定的基础。 全文分为六大部分。第一部分为绪论，阐述了研究论题的出发背景以及研究的目 的、方法、区域等内容。第二部分综述了国内外关于房地产开发的空间理论研究状况。 第三部分结合前面相关理论的研究，列举出了影响房地产开发的空间的主要因素与机 制。第四部分为成都市主城区房地产市场现状的分析，主要介绍了成都市主城区住宅 型房地产和商务型房地产的发展历史、布局以及所产生的问题等等。第五部分为结合 前面的理论从宏观上分析了影响成都市房地产发展的主要因素，并对其空间发展态势 进行了分析。第六部分为对策和建议，根据对前面的分析和成果，为成都市空间发展 和房地产市场更好更合理的发展提出积极的建议。 关键词：城市空间结构区位房地产开发成都 西南交通大学硕士研究生学位论文第1i 页 a b s t r a c t i nt h ep a s tf e wd e c a d e s ，a sc i t ye c o n o m yg r o w i n g ，t h es t r u c t u r ea n df u n c t i o na d j u s t e da n d l a r g ei n f l u xo fu r b a np o p u l a t i o n ，r a i s e dn e wr e q u i r e m e n t so ft h es p a c eo ft h ec i t y t h e r e s h o u l db em o r es p a c ef o re c o n o m i cg r o s sw h i c hk e e pg r o w i n ga f t e ri tr e a c h e sac e r t a i nl e v e l ac o n s i d e r a b l en u m b e ro fl a r g ea n dm e d i u mc i t i e si nc h i n ah a v ed e v e l o p e da m b i t i o u s p l a n n i n go fu r b a ne x p a n s i o n t h er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ti sam a j o rp a r to fu r b a n d e v e l o p m e n t ，a l s ot h ep r i m a r ym e a n so fu r b a nr e n o v a t i o na n de x p a n s i o no fs p a c e w i t ht h e c i t ye n v i r o n m e n t ，a n di n f r a s t r u c t u r ec o n s t r u c t i o nh a sa c h i e v e dr e m a r k a b l er e s u l t s ，p a r t i t i o n o fu r b a nf u n c t i o nh a da l s of o r m e d g r o u po fh i 曲- g r a d eo 伍c eb u i l d i n g sa n db u s i n e s s e x h i b i t i o na tt h ec o r eo ft h ec e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ( c b d ) ，n e wr e s i d e n t i a la r e a ， c o m m e r c i a la r e aa n do t h e rn e i g h b o r h o o dg a t h e r i n gh a sb e g u nt h ef o r m a t i o no fn e wc i t y l a y o u t ，m o r ea n dm o r ea t t e n t i o n sh a sf o c u s e do nr e s e a r c ho fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts p a c e i nt h i sc o n t e x t ，t h i sp a p e rs t a r tf r o mt h es p a t i a ls t r u c t u r eo fc i t i e sa n dd e v e l o p m e n tz o n e s p l a c e ，s u m m a r i z e dt h em a j o rf a c t o ri nr e g i o n a ls p a c ew h i c hi m p a c tt h ed e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t e a l s os e t t i n gc h e n g d ua sa ne x a m p l e ，s t u d i e st h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts p a c ef r o ma m a c r op o i n to fv i e w ，s oa st oc a r r yo u tt h eb a s i sp r o v i d e sf o rs p e c i f i cm i c r o - l e v e la n a l y s i s t h i sp a p e rd i v i d e di n t os i xm a j o r p a r t s p a r to n e i sa ni n t r o d u c t i o n ，d e s c r i b e st h er e s e a r c h b a c k g r o u n da n dt h es u b j e c to fs t a r t i n gt h es t u d yp u r p o s e ，m e t h o d , r e g i o na n ds oo n p a r tt w o r e v i e w st h ed o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n to nt h es t a t es p a c et h e o r y t h e t h i r dp a r tu s et h ep r e v i o u st h e o r i e s d e s c r i b e st h ei m p a c to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tam a jo r f a c t o ri nt h es p a c e t h ef o u r t hp a r ti st h ea n a l y s i so ft h es t a t u so ft h er e a le s t a t em a r k e to ft h e m a i nc i t yo fc h e n g d u i n t r o d u c e st h em a i nc i t yo fc h e n g d u ，h o m e b a s e dr e a le s t a t ea n d b u s i n e s s b a s e dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n th i s t o r y ，l a y o u t ，a n dt h ep r o b l e m sa r i s i n gf r o ms o t h ef i f t hp a r ti sc o m b i n e dw i t ht h ep r e v i o u st h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h ei m p a c tf r o mt h e m a c r oe x p a n s i o no fu r b a ns p a c ei nc h e n g d ua n dm a j o rf a c t o ri nt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t em a r k e ta n di t ss i t u a t i o ni sa n a l y z e d p a r ts i xf o rt h ec o u n t e r m e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n s ， b a s e do nt h ep r e c e d i n ga n a l y s i sa n dr e s u l t s ，p r o v i d e sp o s i t i v er e c o m m e n d a t i o n sf o rab e t t e r a n dm o r er e a s o n a b l ec h e n g d us p a c ed e v e l o p m e n ta n dr e a le s t a t em a r k e t k e y w o r d s ：u r b a ns p a t i a ls t r u c t u r e l o c a t i o nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c h e n g d u 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授 权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在 年解密后适用本授权书； 2 不保密面，使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“ ) 学位论文作者签名： 壬枷 日期：2 0 lo 多，口 指导老师签名：獬 日期：细加多d 西南交通大学硕士学位论文主要工作( 贡献) 声明 本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下： 1 系统的梳理了房地产开发的空间理论。 2 总结了影响房地产开发空间的主要因素与机制。 3 介绍了成都城市房地产开发的历程与开发现状，并指出了其空间发展的主要问 题。 4 着重分析了影响成都房地产开发的主要因素，并预测了其未来空间发展的趋势， 为我国城市房地产开发的空间研究提供典型的个案。 5 为成都市房地产有序合理开发提出了一定的政策建议。 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成 果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰 写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明。 本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。 学位论文作者签名： 镛匈 日期：少ln 二1 移 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章绪论 1 1 课题研究的背景与意义 1 1 1 课题的研究背景 在过去的二十年里，中国的城市不断的发展，其经济和功能结构不断的进行调整， 大量的人口不断进入城市，在城市空间结构的问题上提出了更高的要求。在这段时间 里，全国大部分城市的面貌普遍发生了非常明显的变化。第一，城市环境整治、基础 设施建设取得了显著效果；第二，城市经济结构调整以及城市功能分区也巳初见雏形， 以高档写字楼群为核心的中央商务区、新型的居民社区、商业聚集区等街区已开始形 成新的城市分布，传统工业企业逐步退出城市核心区域的布局改造几乎在所有大中城 市中普遍展开起来。城市化加速发展不仅表现在城市改造和调整的加速上，而且明显 的表现在城市规模扩张上。当前，相当多的大中型城市都制定了雄心勃勃的城市扩张 规划，而且这些规划的一个共同特点是大规模的新城区建设和城市重心转移。这些都 对房地产开发空间形成了重要的影响，城市房地产开发空间的研究越来越受到人们的 关注。 1 1 2 课题研究的意义 本课题以成都市中心城区为主要研究的对象，因为成都市是一个典型的单中心呈 同心圆方式向外蔓延的城市，其城市的空间结构布局有着鲜明的特点，具有很高的研 究价值。随着改革开放的进一步深化，成都市得城市形态发生了很大的变化，已由原 来的内向、封闭、消费型发展为现在的外向、开放、综合型。现在成都市城镇化速度 的不断加快，城市经济实力的得到了稳步的提升，带来的是城市产业空间布局的不断 调整，成都城市房地产开发的空间也随之发生着巨大的变化，并对未来成都整个城市 的发展产生了重要的影响。本课题探讨了成都城市房地产开发的历程、房地产开发的 空间问题以及未来的整个城市房地产开发空间的变化趋势，并提出了一定的建议。其 重要意义在于，对成都这样的具有同心圆结构的大都市房地产开发空间的研究，可以 为在我国城市房地产的良好发展提供一个典型的案例，同时也有助于了解成都城市化 的进程，能够为其他的城市的发展提供一些借鉴意义，有助于我国城市的健康发展。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 1 2 论文的研究目的、内容以及方法 1 2 1 研究目的 通过对本课题研究，首先可以让读者对城市空间结构发展、城市区位理论以及成 都市的城市空间结构，房地产空间发展状况有一定的了解；其次，可以为居民在选择 住宅时提供定的参考意见，使其居有其所，并且乐其所居；再次，有助于引导房地 产开发企业根据市场要求，在合理区位建设相应商品房，从而避免投资沉淀、资源浪 费，减少商品房的滞销积压，以促进房地产业健康发展；最后，为政府部门合理规划、 布局和管理城市房地产空间发展提供一定的参考。 1 2 2 研究内容 本论文的重点在于城市房地产开发的空间研究，基本思路是将城市空间的扩展与 城市房地产开发空间问题进行关联分析，从中发现问题，并提出城市房地产更好、更 健康发展的合理建议。其技术路线为：提出问题一理论分析一定性分析研究一提出合 理建议。 全文分为六大部分。第一部分为绪论，阐述了研究论题的出发背景以及研究的目 的、方法、区域等内容。第二部分综述了国内外关于房地产开发的空间理论研究状况。 第三部分结合前面相关理论的研究，列举出了影响房地产开发空间的因素与机制。第 四部分为成都市主城区房地产市场现状的分析，主要介绍了成都市主城区住宅型房地 产和商务型房地产的发展历史、布局以及所产生的问题等等。第五部分为结合前面的 理论从宏观上分析了影响成都市房地产发展的主要因素，并对其空间发展态势进行了 分析。第六部分为对策和建议，根据对前面的分析和成果，为成都市空间发展和房地 产市场更好更合理的发展提出积极的建议。 1 2 3 研究方法 本文的研究对象城市房地产开发空间是个复杂系统，是包含了城市空间结构和区 位论的综合性的课题，涵盖了经济地理学城市规划学、交通工程学、城市管理学等多 个学科的理论，因此必须用科学的方法加以研究。本文研究的哲学思想是唯物辩证法， 联系、变化和发展观点贯穿全文，是研究的核心指导思想，此外在研究中还采用了多 种研究方法，首先采用了文献综述的方法，对前人研究成果进行了充分梳理，对相关 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 i l l 一i 皇曼舅曼曼量曼皇曼寰曼曼皇曼皇曼曼量曼鼍曼曼曼曼皇曼皇曼曼蔓曼曼曼曼曼曼曼曼舅曼曼曼! 曼曼曼曼曼鼍曼曼曼皇量曼鼍曼舅量篁鼍曼曼曼曼量 理论进行归纳并进行了总结。其次，理论与实际相结合。本文不仅从理论上归纳总结 了房地产开发空间的主要影响因素，还将这些因素直接或间接的与成都结合起来，分 析成都的具体相关问题。第三，采取理论探讨与统计资料分析相结合、定性分析和定 量分析相结合。第四，本文还采用了微观分析与宏观分析相结合、一般研究和重点研 究相结合的方法。 1 3 研究区域及研究数据来源 1 3 1 研究区域 本文的个案研究主要围绕成都市进行，为了便于数据的取得和本文的研究，本文 主要研究范围为成都市主城区，即三环路以内，而其他的外围市县等的本文只涉及发 展态势的研究。研究对象主要是住宅型房地产开发和商务型房地产开发，工业型房地 产开发由于受政府支配性很大，所以我们在这里暂不讨论研究。 1 3 。2 研究数据来源 本文作为归纳总结及实证研究并重的学术性论文，用到的数据资料主要来自三个 方面：1 、文献资料。本文研究所使用的文献资料主要来源于期刊上发表的中英文学术 论文及有关学术论著。2 、统计资料。本文研究所使用的主要包括有关统计年鉴。3 、 互联网上的数据。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 第2 章房地产开发的空间理论综述 房地产开发空间与城市的空间结构和区位理论有着密不可分的关系，一方面在宏 观上城市空间结构对房地产开发空间有着规划和牵引的重要作用，另一方面在微观上， 开发商与消费者对于房地产区位的选择也会对房地产开发空间产生影响，可以说对房 地产开发空间的研究就是对城市空间结构和区位选择的综合研究，必须对城市空间结 构的研究以及区位理论都有比较深刻的认识。 2 1 城市空间结构研究综述 城市空间结构理论是研究城市的形成、空间发展和变迁等问题，将城市置于相对 的时空结构中做剖析，研究城市空间演变和发展的规律。在国外城市空间结构学自1 9 世纪便开始发展起来，我国真正对城市空间结构形态的研究广泛开展起来始于2 0 世纪 9 0 年代以来。 2 1 1 国外城市空间结构研究综述 在国外城市空间结构学自1 9 世纪开始萌芽，随后在城市规划、城市地理学和建筑 学等学科引起了广泛的关注。 1 城市空间结构划分的三种经典模型 城市社会空间结构的划分经典模式主要是同心圆模式、扇形模式和多中心模式。 1 9 2 3 年美国芝加哥大学伯吉斯( e w b u r g e s s ) 提出了同心圆模型( c o n c e n t r i cr i n g m o d e l ) ：他认为城市空间结构的扩张可以用一连串的同心圆加以说明，以中心区为核 心，自内向外，由五个同心圆组成。第一圈是中心商业区，第二圈是过渡区，第三圈 是工人住宅区，第四圈是良好住宅区，第五圈是通勤区。在伯吉斯的同心圆的模型中， 大量的移民在最初进城的时候居住在求职和生活便利的中心商业区；随着人口密度的 增大，租金的上升，居住生态环境的恶化，市中心的人口随之向外迁移；低收入住户 向较高级的住宅区迁徙，同时较高级的住户则向外迁徙并入侵到一个更高级的居住区， 迁徙就象波浪一样向外传播，这就是人口迁居的理论。可以看出，伯吉斯的同心圆理 论只是一个理想模型，只适合于2 0 世纪2 0 年代的芝加哥城，并不普遍适用【l 】。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 量皇曼曼量曼曼曼皇|i | 1 皇曼曼量曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇曼皇蔓曼曼曼曼曼曼! 曼曼皇曼烹曼曼量曼曼量曼曼曼笪曼曼曼量曼曼量曼量皇曼 伯吉簸的城。隧城市地域结铸 l 一中心锅媲区2 一迓渡性地带3 一：【夫阶级往宅区 4 一中产阶缓俊宅区5 一赢缀或通麴人士经宅区 图卜l 伯吉斯同心圆城市结构示意图 1 9 3 9 年，美国经济学家霍伊特( h o m e rh o y t ) 通过对美国6 4 个中小城市及纽约、 芝加哥等著名城市的住宅区分析后提出了扇形理论提出了扇形模型： 攀伊特的壤型城1 l i 撬域络构 】一中心麓业区2 一援笈和轻工韭镑3 一摄收久往宅区 4 一中收久往宅区5 一高收入住宅区 图1 - 2 霍伊特扇形城市结构示意图 他利用房租的高低作为住房质量的衡量标准，证明各类城市居住用地趋向于沿着主 要交通干线和障碍物最少的方向由市中心向郊区呈扇形发展。高级住宅区沿着城市交 通主干道发展，或者向着能躲避洪水的高地发展，或者向着空旷地区发展，或者沿着 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 无工业的湖滨、河岸发展；较低级别的住宅区则被限制在荒废的、令人不满的居住环 境中发展；中等住宅区位则于高级住宅区的两侧。霍伊特的扇形说保留了同心圆理论 的圈层结构模式，但又强调了放射状交通线路的作用，指出了城市向外扩展的方向呈 不规则性。但是，这一理论的最大缺陷是仅仅凭房屋租金的单一指标来概括城市地域 的发展运动，忽视了同城市其它因素的联系，影响了理论的典型性【1 】。 1 9 4 5 年，美国学者哈里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l m a n ) 提出了城市空间的多 核心模式( m u l t i p l e n u c l em o d e l ) ： 回 戆墨氟一鸟尔受酶多援盘壤奄遣域结梅 i 一串心褥夔匿 卜审殷丸住宅匿 7 一里鬟巍盏医 2 一箍笈鸟轻王赴带 5 一黼段久住宅嚣 s 一踅蓐往宅匿 3 一蕺数入往宅区 6 一垂互照区 9 一近籀王敷区 图卜3 哈里斯、乌尔曼多核城市结构不意图 他们在研究不同类型的城市地域结构的时候发现，行业区值、地价房租、集聚利 益和扩散效益是导致城市地域结构分异的主要因素。现代城市，正是由于这四种因素 的相互作用、历史遗留问题以及局部地区的特殊性，导致城市多极核心的产生，这一 理论认为：城市是由若干不连续的地域组成，这些地域是分别围绕着不同的核心来形 成和发展的。中央商务区不一定是城市的几何中心，但却是市区交通的交汇点。轻工 业和批发区虽然靠近市中心，但又位于对外交通联系方便的地方。居住区仍然分为三 类：较低级住宅区靠近中央商务区和轻工业、批发区；为了寻求好的居住环境，中级 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 住宅区和高级住宅区经常偏向城市一侧发展，而且它们形成了相应的城市次中心。重 工业区和卫星城镇布置在城市的郊区。哈里斯和乌尔曼的多核心理论比同心圆理论更 接近实际，考虑到了城市地域发展的多元结构。但是不足之处在于，对多核心之间的 职能联系讨论得比较少，尤其没有深入分析不同核心之间的等级差别和在城市总体发 展中的地位【2 训。 从伯吉斯的同心圆模式到霍伊特的扇形模式，直至哈里斯和乌尔曼的多中心模式 理论显示了对城市空间结构认识过程的深入。伯吉斯和霍伊特的理论可以认为是城市 内部结构的理想模型，而哈里斯和乌尔曼的多中心模式则比较准确地反映了按功能区 组织城市空间结构和城市向郊区发展的趋势。 2 城市空间结构研究的发展 第二次世界大战以后，城市经济得到迅速发展，城区对其周围地区越来越保持着 一种非常深刻的互相依存的关系，所以按照简单的“城一郊二分法，已经不能恰如其 分、准确地描述它的具体特征了。为了更好、更准确地进行城市地域结构的划分，城 市学家们开始了“城市一边缘区一影响区”三分法的探索。1 9 4 7 年迪肯森( r e d i k i n s o n ) 从许多研究城市的论著中，将历史的发展与地带的结构加以综合，推崇伯吉斯的同心 圆理论，进一步提出了三地带理论，即中央地带、中间地带以及外缘地带( 郊区地带) ， 开创了城市边缘区研究的先河。1 9 5 4 年埃瑞克森( e g e r i c k s e n ) 又将同心圆理论、扇 形理论和多中心理论综述为城市地域结构从市中心的商务中央商务区呈放射状伸展， 居住区充填于放射线之间，市区外缘由工业区包围的折衷理论，这一城市地域结构模 式似乎更接近于现代工业城市的空间结构特征。1 9 6 3 年，塔弗( e j t a a f f e ) 、加纳 ( b j g a r n e r ) 和蒂托斯( m h t e a t o s ) 根据城市发展从城市社会学角度提出了城市空间 结构理想模式，即中央商务区、中心边缘区、中间带、外缘带、近郊区。1 9 6 7 年，麦 吉( t g m g g e e ) 通过大量的殖民化城市地域结构研究发现，现代城市是由于前工业社 会城市和工业社会城市两种文化互相作用而发展起来的，从他提出的东南亚港口城市 的空间结构模型模式可以看出，东南亚的城市在已西方化了的中央商务区和外围商业 区之间存在明显的差异，边缘地带的工业区和内城的家庭手工业之间也存在明显的差 异。1 9 7 5 年，洛斯乌母( l - h r u s s w u r m ) 在研究了城市地区和乡村腹地以后发现，城市 地区和乡村腹地之间存在着一个连续的统一体，他在“城市边缘区和城市影响区”一 文中描述了现代城市社会的空间结构。1 9 8 1 年，穆勒( m u l l e r ) 在研究了日益郊区化 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 的大都市地区后，提出了郊区小城市是一种新因素，代表了郊区范围内的主要核心， 他对哈里斯和乌尔曼的多中心理论做了进一步的扩展，建立了一种新的大都市空间的 模型结构。总的说塔弗的理想城市模式已初步反映出城市郊区化发展带来的城市空间 结构的变化，洛斯乌母的区域城市模式及穆勒的大都市结构模式已经体现出郊区化的 纵深发展，城市空间结构的研究逐渐从内部走向外部【5 】。 近些年来，随着新的时代背景不断出现，对城市空间结构演变的影响越来越明显， 把城市的空间结构置于性的时代背景中成为研究的热点，城市空间结构研究重点进一 步转向城市空间结构机制，并且由一国一地研究转向跨国、跨区域研究。比如戈特曼、 费希曼等一些国外学者针对显著的大都市大城市向外急剧扩展和城市密度的提高出现 了城市带的现象，指出了2 1 世纪城市空间结构演化必然体现人类对自然资源的最大限 度使用的要求，并且提出了世界连绵城市结构理论等。信息化、全球化等方面也成为了 研究热点，弗里德曼、昆曼、魏格纳等从全球一体化、信息网络一体化、跨国公司等 级体系化等，探讨其对城市空间组织结构的影响等。并且多视角成为了现代城市空间研 究的发展趋势，从管理思想，交通运输条件得改变、公共物品和污染的外部性、收入 和税收及政府相关法规、政策对空间结构演化以及对土地利用性质与效率的影响等入 手来进行城市空间结构的研究，这些研究既有在方法上的创新，也有研究视角上的创 新。另一方面，传统理论也受到一些挑战，并从反面促进了理论的进一步发展。其中 最引人注目的是：重视分析政治、经济制度等制约因素的政治经济学派，以及以克鲁 格曼为代表的一些主流经济学家，试图通过创建新经济地理学，将空间经济理论融入 主流经济学的范畴【6 】【1 7 1 。总的说来西方对城市空间结构的研究已经相当成熟和完备。 2 1 2 国内城市空间结构研究综述 在我国，有关城市空间结构形态的研究，由于受到整个城市近现代化较晚的影响， 和西方国家对城市空间形态研究相比，我国起步较晚，2 0 世纪3 0 年代一些归国留学人 员结合实践地进行了个案研究，2 0 世纪5 0 年代以后，我国城市在波折中发展，城市空 间结构的研究相对滞后，2 0 世纪8 0 年代以后随着改革开放的不断深化，我国城市进入 了了快速发展的时期，城市规划、地理学、建筑学的学者纷纷关注城市空间形态的研 究，2 0 世纪9 0 年代以来，国内对城市空间结构形态的研究广泛开展起来，出现了大量 涉及城市结构形态的演变模式、动力机制分析等多方面的研究。在研究方法上面国内 仍主要以定性研究为主，但也有少数学者在定量研究方面作出了尝试引。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 我国城市空间结构的研究，最早是由华裔和西方学者从对比的角度进行研究，后 来国内学者结合城市规划实践工作，研究日益深入。对中国城市内部空间总特征的认 识上，大多认为中国现代城市一般都围绕一个中心布置居住区，沿环形放射状的道路 系统向外延展，城市外缘布置几片工业区，再配以其他的功能，尽管具体表现形式不 同，但城市空间结构本质上是一致的。1 9 9 4 年胡俊指出以工业布局为主导，以各项用 地由计划地配置为特色的中国现代城市空间结构的基本模型f 1 9 】。1 9 9 5 年姚士谋、帅江 平认为在中国城市地域中居住用地的分布从中心商业区一直延伸到最外圈的卫星城 镇，中间有商业住宅混合区、居住公共设施混合区，通向外围是工业居住混合区，在 市郊边缘地区则分化出均质度较高的工业区和居住区，在城市外围建立了工业卫星镇 【2 们。进入2 1 世纪后，城市空间形态研究有了进一步的发展，曾菊新博士在2 0 0 1 年对 城乡一体化的研究中，提出了现代城乡网络化发展模式【2 l 】。陆玉麒教授在2 0 0 2 年对 皖赣沿江地区实证分析上的基础上提出一种空间结构模式双核结构理论【2 2 】。郭荣 朝、顾朝林教授等人2 0 0 4 年在对襄樊市生态城市空间结构的研究上，提出了“绿心组 团网络式”城市空间结构模式【2 3 1 。陈修颖教授等人2 0 0 6 年在对产业布局的研究中提 到过牵引空间理论【2 4 1 。牛雄、陈振华在2 0 0 7 年对城市空间结构的研究中提到过城市 中心分移理论等一系列的理论模式等等l 2 5 1 。 总体来说，我国的城市空间结构的研究取得了相当的进展，在内容上，体现出与 城市规划建设实践密切结合，出现了大量有特色的个案研究，在城市空间形态的复杂 性与多样性的理论研究方面做出了特殊的价值贡献。但是在总体上还是总结、描述分 析多、一般讨论多，研究成果的数量少、针对性研究不够、演绎性分析较少。 2 1 3 城市空间结构与城市房地产开发空间的关系 城市空间结构的变化是城市经济总量扩大、产业升级、社会结构分化等进化过程 在地理空间上的表现。城市的空间结构的变化具体到城市内部来说就是城市空间布局 的变化，主要包括城市原有区域的更新改造和城市空间的扩张以及城市空间布局的改 变。城市空间结构的发展趋势是城市建设和规划的重要依据之一，城市空间布局是否 合理，直接影响到城市的功能定位，发展方向、城市交通组织等等一系列的问题。目 前是城市化高速发展的时期，城市发展的重要表现特征是城市空间的调整和扩张，而 这种空间的调整和扩张的过程主要是通过城市房地产的开发来完成的，如果说城市空 间的调整或扩张是目标的话，那么城市的房地产开发就是完成这个目标的过程。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 通过对城市空间结构的研究综述我们可以看到，城市空间结构变化从宏观上对房 地产开发在空间上有着规划和牵引的重要作用：第一，各类城市开发用地趋向于沿着 主要交通干线方向由市中心向郊区发展，而城市空间结构的变化，一定会产生新的交 通主干线，从而导致城市开发用地向新的交通主干线聚集，使房地产的主要开发空间 发生转移。第二：城市空间结构的变化，必然会引起城市的功能布局的调整，中央商 务区、居住区、工业区等布局会往往会发生空间上的变动，这样也会对房地产的开发 空间造成影响。第三，随着城市空间结构的不断扩张，城市郊区化和多中心化趋势日 渐明显，城市开发的重点已由城市中一d 逐步向外延伸，房地产的开发空间也随之向城 市郊区和城市新的中心倾斜。所以说要研究城市房地产开发的空间问题，就必须先要 在宏观上研究城市的空间结构特点，从而才可以在总体上把握住房地产开发空间的方 向。 2 2 区位理论综述 区位理论是从考虑“一定的经济活动为何会在一定的地方出现”这一基本问题开 始的，力图确定各种经济活动在特定区位进行的原则。国外的研究始于在1 9 世纪2 0 年代，理论体系很成熟。而国内则起步较晚，真正开始广泛研究始于2 0 世纪9 0 年代。 2 2 1 国外区位理论研究综述 国外的区位理论研究从不同的研究角度出发大致可以看作从新古典区位理论到行 为理论的研究，再到制度理论的研究这一过程，下面我们分别对这三种区位理论进行 阐述，并客观的分析其优缺点。 1 新古典区位理论 新古典区位理论是以完全竞争市场结构、收益递减、完全理性、利润最大化等新 古典经济理论的假定为主的区位理论，代表人物有杜能、韦伯、勒施、俄林和艾萨德 等。新古典区位理论尝试基于经济因素考虑构建一种寻找企业最优区位的一般的标准 化的模型，其前提是决策者是经济人，并能够获取完全的信息，强调成本的最小化和 收益的最大化。 新古典区位理论是从杜能的农业区位理论开始发展的。杜能农业区位理论的要点 是，由土地位置不同，即距离城市市场远近的不同，导致农业成本在空间上的差异， 从而对地租发生不同的影响。这是著名的位置、地租和土地利用三者关系2 7 1 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 韦伯认为，最低的成本就是企业区位选择的首要因素，只有经济因素影响工业区 位，经济因素主要是成本因素。成本因素有很多种，但他认为真正起作用的因素只有 两种：运输成本和劳动成本，严格来讲，也包括聚集。韦伯的工业区位论被称做“最 小运输成本理论”。虽然韦伯奠定了以后区位理论发展的良好基础，但其理论的最大不 足在于静态性和部分性【2 8 】。 俄林和韦伯的观点基本上是一致的，但俄林补充韦伯的两点不足之处：一方面是 俄林更加强调了原料产地、工业区位以及消费市场三者间相互依存和互相影响关系； 另一方面是俄林强调运输边界程度的差异1 2 9 1 。 勒施的区位理论被称为“市场区位理论”。他的市场区位理论有两方面的含义。一 方面的含义是最重要的区位因素就是市场，即市场的利润。另一方面的含义是从宏观 经济上解释了何谓市场区。勒旌的观点否定韦伯的最小成本观点，而发展了“最大收 益区位理论”。 艾萨德特则强调了区位的现实意义，他将杜能的农业区位理论，韦伯的最小成本 区位理论以及勒施的最大需求区位理论结合起来，尝试建立具有现实意义的“一般空 间区位理论”。艾萨德将区位理论和替代原理相结合，就像经济理论中资本和劳动的替 代关系一样，强调了区位选择间也存在的有替代关系。艾萨德认为之所以一般均衡理 论是“一般空间区位理论”的特殊现象，是因为一般均衡理论假设运输成本等于零并 生产要素都是可以完全移动。 虽然新古典区位理论具有一定的理论逻辑性，但是它的假定也存在不少问题。一 方面是新古典区位理论完全不考虑个人能力、心理满足、未来的不确定性、需求者的 偏好等的问题，把区位看成一个暗箱，其箱中的经济活动不去更多的加以考虑。另一 方面是假设过于严格，所以新古典区位理论与现实有较大距离。其中最突出的问题是 新古典区位理论中的完全竞争的假设不适合空间问题的研究，而且完全信息和完全理 性假定在很大程度上制约了区位研究的空间意义【3 0 。 2 行为理论的研究方法 新古典区位理论的理性经济人和完全信息的假设在1 9 6 0 年代受到了很多的批评。 区位的地理特征会很自然的造成信息的空间不对称，并且经济人在很多情况下会做出 非完全理性行为。可以说，经济行为的特征并不是完全理性的静态性，而是有限理性 的动态性。 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 新古典理论在理性假设和完全信息的假设下，定义了企业的最优行为的一个标准 模式。但它没有考虑到在信息不完全和不确定条件下企业内部的动态变化，企业利润 最大化可能不再是企业的最终目标。 决策行为理论认为应该从行为理论的角度来研究决策的过程和决策者对区位选择 的影响。决策行为理论对生产成本、收益、价格和利润等客观经济标准不是很关注， 而是主要关注于创业者的决策过程。决策行为理论认为区位选择是长期投资决策的一 部分，它应该是复杂的、不确定的和主观的。其主要的理论基础在于强调内部和外部 的决策者的作用以及与企业选址相关的决策过程。该理论认为企业应该是具有有限信 息和有限理性的机构，决策过程通常要受不完全信息、主观因素等影响，所以企业对 区位的选择并不总是最优的。决策行为理论更加强调内部因素和个人因素的重要性， 比如赛默恩指出一个决策者由于个人能力有限，不可能收集和掌握所有与决策相关的 信息，所以现实生活中的决策者是“满意人”，通常会选择次优区位，对于最优区位决 策只是理论抽象而已【3 1 j 。 3 制度理论的研究方法 新古典区位理论和行为区位理论的研究方法有一个共同点：就是把企业作为战略 环境中的决策者。企业可能有很多替代性选择，在决策时，需要考虑经济的或者非经 济的因素，而企业既不是最优经济体，也不是最满意人。在这两种理论方法中，外在 环境是区位因素的表面现象，或者说是企业处理信息的前提。这些企业区位行为的简 单观点逐步被一些新的研究所质疑，这些新的研究发展，有一个共同的信念：决策时 我们不仅要研究企业的行为，而且更重要的是要研究这种行为所在的社会文化环境。 从此制度的方法占据了统治地位，制度理论认为，企业要和运输者、供应者、地方或 中央政府、劳动组织以及其他机构就生产过程中的价格、工资、税收、补贴、基础设 施和其他关键要素进行谈判，区位决策行为就是这些谈判的结果【3 引。 总体来说，新古典区位理论中企业被看做成一个“黑匣子”，以完全理性的方式应 对环境的变化；行为区位理论中企业是涉及冲突，不确定性，不断学习和适应的决策 主体；而制度和演化理论中，企业被认为是与环境不断的相互作用。国外区位理论可 以看做从新古典区论发展到行为视角的区位再发展到制度性视角的，影响区位选择的 从单纯的经济因素发展到决策行为因素再到制度因素的，区位选择目标从追求利润最 大化到次优化再到一种效用满意度这样一种过型3 3 j 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 量曼曼曼曼舅舅曼曼曼鼍曼曼曼曼曼皇舅舅曼曼曼曼曼皇曼曼曼曼量曼鼍皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼i , 皇曼曼曼曼皇曼曼曼 2 2 2 国内区位理论研究综述 在国内，由于之前在我国的体制影响，住房实行分配制，当时对城市区位理论的 研究没有受到广泛关注，研究相对滞后。随着我国经济制度的转轨，住房制度改革的 深化，我国城市社会基本空间类型，以及城市内部空间结构都发生了巨大的变化，城 市区位理论的研究才引起了许多学者的关注。其主要研究内容是以西方理论的基础上， 结合我国的国情和体制等实际情况，从居民择居角度和房地产开发等多个角度对区位 进行研究。 1 居民择居角度 这类研究主要是根据居民个人的特征，分析其对区位和居住空间的选择，以及二 者之间的关系。探讨了个人是如何在最优居住区位与次优居住区位之间进行抉择的。 可以说我国对居住区位的真正意义上的研究，始于2 0 世纪9 0 年代后期：杜德斌1 9 9 6 年从居住区位需求的角度出发，分析影响居住选址的社会经济因素和城市居住分异的 基本规律。李铁立1 9 9 7 年对北京市居民居住需求调查基础上分析了居住区位在居住需 求行为中的地位，是仅次于住房面积的第二重要因素，并对北京城市住宅空间分异特 点进行了预测。然而，该研究领域真正活跃始于近几年，越来越多的研究者从经济学， 社会学和地理学等不同角度，进行居住区位选择的相关理论研究。 董昕2 0 0 1 年从明确住宅区位的含义入手，阐述了住宅与区位的内在联系，并对计 划和市场机制这两个不同住宅经济运行机制下住宅区位的因素分别进行分析 3 4 1 。 张文忠2 0 0 1 年在对北京居民住宅区位选择的研究中，分别分析了房价收入阶层的 分化，居民的社会属性：年龄、受教育程度、职业等，交通便捷性和环境偏好等等， 与城市居民住宅区位选择的关系。认为房价是决定城市居民择居的主要因素，一旦居 民确定了自己能够接受的房价时，实际上其居住区位空间也就大概确定了【3 引。 郑思齐等人在2 0 0 4 年利用排序多元l o g i t 模型研究了城市居民的居住区位选择， 他们将北京、上海、广州、武汉和重庆五城市的居住区位调查数据，利用排序多元l o g i t 模型进行了实证分析。他们认为影响居住区位选择的因素可归纳为家庭和城市两个层 次，前者包括收入、教育程度、工作地点、对环境的偏好等，后者则包括住宅价格、 城市空间发展程度、郊区市政设旋便利程度等，实证结果表明这些因素的影响都是显 著的【3 6 】。 刘旺等人在2 0 0 6 年以“万科青青家园”为例，采用比奇的分异度指数和g i s 分 西南交通大学硕士研究生学位论文 第14 页 析方法，对购房者的社会属性特征、工作地、原居住地等微观因素与居住地选择的关 系进行了研究。他们得出了在微观居住区位的选择上，具有相同社会经济属性的群体 趋向于选择相同的居住区位的结论【3 7 1 。 2 房地产开发角度 这类研究主要是站在开发商的角度来解决如何选择投资区位，目的是降低房地产 开发投资的整体风险，获得比较满意的收益，并且针对房地产开发项目的选址提出策 略和建议。 程海燕在2 0 0 0 年从房地产企业的角度对住宅区位的影响因素选择原则进行了研 究，将区位因素分为硬区位因素和软区位因素，并认为居住型房地产开发应考虑的因 素有：环境、交通、社会文化、购物便捷度和地租等等【3 8 】。 施建刚于2 0 0 1 年阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方 面。为使区位选择更加具有操作性，文章还研究了两种房地产开发区位选择的定量分 析方法，即关键因素评估法和组合权重法。但其分析的过于理论化【3 9 】。 王哲在2 0 0 4 年发表了房地产投资地段策略选择，他结合区位理论，把房地产 地段影响因素进行比较系统的分析，并提出一定的开发对策与建议。但该文主要以微 观影响因素为主，缺乏对宏观因素的影响分析和整体的掌握【加1 。 郜振华在2 0 0 5 年通过对影响房地产开发项目选址因素的分析，构建了房地产开发 项目选址的多层次灰色评价模型，并结合实例阐述了该模型在具体应用中的操作过程。 该文提出的灰色评价模型是个创新点，但灰色系统理论着重研究概率统计、以及“小 样本”、“贫信息”不确定性问题，在实际应用上存在较大的限制【4 1 】。【4 2 】。 总的说，我国在借鉴国外有关理论的基础上结合我国