豪斯：商墅专题报告2012.1.16.ppt

1,本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。,豪斯（中国）地产机构厦门豪斯房屋2012.01,商墅专题报告,LEGEND厦门豪斯完美营销,Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.,什么是商墅？本专题告诉您！,背景剖析,商墅？=商业+别墅？,商墅=商业+别墅,4,背景剖析,商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.,5,限制一,限制二,如何才能两全其美？市场什么样的产品打破两种限制？,背景剖析,商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的创新性.,如果,实现,商墅,6,唯有,商墅释义,商墅将成为未来商业地产的潮流产品.,商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。,商业,居住,创意空间,商墅,7,Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.,商墅产品规划,商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用.,9,三层四层五层为别墅,一层二层为商业,商业与别墅组合,分层规划，达到动静分离效果；多功能使用，是商业也是别墅；,商墅产品规划,空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.,10,建筑模型示意图,商业规划类别举例：一层商铺，二层办公室；一层、二层均为办公室。,别墅规划类别举例：用于居家：三层客厅、厨房，四层、五层为卧室；用于投资：从三层到五层可以隔出多间单身公寓。,Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.,12,永建商墅,BOVO商墅,汇领商墅,项目整体规划,永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作.,占地面积:19618平方米建筑面积:81756平方米开工时间:2010-02-20竣工时间:2012-04-20项目位置：厦门市金尚路与枋湖南路交界处，湖里新区政府对面；开发商:永建房地产开发有限公司物业管理公司:裕景物业建筑单位:厦门中联建设工程有限公司代理商:世联地产景观设计单位:贝尔高林（夏威夷）景观设计建筑设计单位:科宝博洛尼工程进度:落架中，部分楼栋落架过半。(2011-12-22)产权年限:50年户数:总户数764户当期户数200户项目规划：由四栋高层住宅、四栋联排及地下商业组成，主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装修小户SOHO公寓、联排别墅，并搭配部分商业。,13,项目产品规划,项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.,1#为开发商自持综合楼，用作经营餐饮、休闲娱乐商业；12层；,2#、3#、4#为SOHO,在最顶层是两房摩天轮户型；SOHO600多套；摩天轮20几套；11层；,5#、6#、7#、8#为商墅,共110套；5层；,14,一层,二层,三层,四层,五层,商墅产品规划,SOHO目前只剩一套为销售，摩天轮正在销售当中即将推出的商墅是本项目的特色产品.,计算产权面积110，实际享用面积约180；每层面积约40平米；每层挑高3.6米；赠送地面停车位；,建筑模型示意图,15,一层商业,二层办公室,三层客厅、餐厅,四层次卧、儿童房,五层主卧、露台,商墅产品规划-一层,每套商墅赠送地面停车位.,一层,二层,三层,四层,五层,地面停车位。,16,一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.,一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；,商墅产品规划-一层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,17,一层,二层,三层,四层,五层,二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.,二楼的办公室。,会客厅,商墅产品规划-二层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,18,一层,二层,三层,四层,五层,三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离.,三楼客厅。,三楼厨房。,三楼餐厅。,商墅产品规划-三层,19,一层,二层,三层,四层,五层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,四层规划次卧、儿童房，紧凑精致.,四楼次卧。,四楼公用洗手间。,四楼儿童房。,商墅产品规划-四层,20,一层,二层,三层,四层,五层,备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。,五层规划主卧、空中露台，尽享受私密空间.,五楼主卧。,五楼露台。,商墅产品规划-五层,21,一层,二层,三层,四层,五层,商墅营销推广,分两期开盘，时间间隔一年整.,22,商墅营销推广,SOHO广告在字体设计和颜色表达奇特.,23,SOHO工地现场围墙广告,SOHO网络广告,SOHO网络广告,商墅营销推广,SOHO摩天轮的广告呈现的是魔幻感觉，让客户更多想象空间.,24,SOHO摩天轮网络广告,SOHO摩天轮网络广告,商墅营销推广,商墅在工地广告、网络推广、户外广告方面，均已出其不意的形式出现，引发客户好奇心.,工地现场围墙广告,网络推广广告,25,户外广告,商墅产品优劣势剖析,永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市场眼球.,厦门岛内地少人多，导致商业类租金逐步提高，在此情况下购买商业地产，获得较高的回报率。,投资回报,商墅产品优点分析,1,业主可根据实际情况，规划商铺、公寓、办公室等，灵活多变空间，随意变换。,多功能性,目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀缺性、独特性，成为市场上亮点产品。,产品稀缺,26,商墅产品优劣势剖析,永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，后续的经营管理尚未成熟.,各楼层之间干扰性存在，私密较差；,私密性差,商墅产品缺点分析,2,每层挑高三米六，楼梯斜度较大，上下楼梯人性化设计不明显。,规划不合理,独栋商墅出售，产权不统一，是商业最大的弊端，商业氛围受影响，后续可能存在经营管理难的问题。,管理不成熟,27,28,永建商墅,BOVO商墅,汇领商墅,BOVO商墅-区位,BOVO商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.,BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。,BOVO商墅,区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城；区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”,29,BOVO商墅-规划,项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.,项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平方米；共68栋，每栋3层；主力户型：200-300，总价300-600万元；投资商：香港大光集团；开发商：昆山大鸿运房地产开发公司；建筑设计单位：德国FTA设计公司；景观设计单位：香港CKC设计；项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、独立办公区和配套设施服务区；项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO办公区域及3万平方米的商务配套区域。商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店,项目规划图,商务办公,SOHO办公,SOHO办公,低密度总部办公区,30,BOVO商墅-特色,BOVO商墅主张依靠设备和技术的创新应用，打造适合多重商务选择的生态办公基地.,产品形象定位：低碳节能、地铁沿线、独立花园、30%赠送面积”的产品形象。创新之处：由上海交通大学作为BOVO商墅的技术支持，打造了低碳节能六大系统：自然导风系统；新型水循环系统；风光互补发电系统；地源热泵系统；建筑被动节能系统；ThinkHouse新型智能化系统。,举例自然导风系统：BOVO商别墅在进行项目规划与理筑没计时，加强建筑自然通风效果。通过自然风的有效引导，避免了社区的热岛效应，更有利于建筑表面的散温。在景观方面，BOVO商墅通过徽气候的营造，创造人工的正、负低压区，并利用大面积水景与植物降低温度，并提高了空气质量。,风有效引导图,31,BOVO商墅-户型,A户型一层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,32,BOVO商墅-户型,A户型二层.,2F:居家。,用作办公区,2F:办公区。,33,BOVO商墅-户型,A户型三层.,3F:居家。,用作办公区,3F:办公区。,34,BOVO商墅-户型,B户型一层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,35,BOVO商墅-户型,B户型二层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,36,BOVO商墅-户型,B户型三层.,1F:居家。,用作办公区,1F:办公区。,37,BOVO商墅-户型,BOVO商墅凭借超大赠送面积、灵动空间，获得客户青睐.,38,超大面积，真正享受家与业的双重资产；充分利用户型优越性，高达30%以上的赠送面积；融入“定制产品”概念，自由分割的套内组合面积，可根据不同需求进行“DIY”自助式设计，可1变2,2变4,。,户型小结,39,永建商墅,BOVO商墅,汇领商墅,汇领商墅-区位,处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪士尼乐园最近，仅1公里.,地址：位于浦东区六灶镇鹿达路38号,汇领商墅,区域定位：上海金融中心和航运中心；项目定位：公司注册花园式办公顶级私人别墅概念；,40,汇领商墅-规划,汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.,项目规模：占地6.67万，总建筑面积达3.4万；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋综合楼（配套项目）；主力户型：436-460，一层高度3米，2层高度3.2米，三层高度3.4米；投资商：上海汇琴实业有限公司开发商：上海金怡房地产开发有限公司2009.9开盘价格：9000-9800元/；目前二手房均价：15000元/,综合楼,别墅办公楼,41,汇领商墅-特色,项目属商业产权，每栋房子均可以注册公司，每栋建筑均可独立冠名.,综合楼未来将会规划成为酒店。,项目属商业产权，产权年限为50年，业主可以买来自己居住，也可以注册公司办公，所有煤电费用均按照民用标准收取。,42,汇领商墅-户型,A户型,A型：436.77平1F：180.75平2F:148.00平，3F：108.02平顶楼花园108.02平。,43,汇领商墅-户型,B户型,B型：444.03平1F：162.18平2F:154.12平，3F：127.73平顶楼花园127.73平,44,汇领商墅-户型,C户型,C型：459.08平1F：167.82平2F:169.25平，3F：122.01平顶楼花园122.01平,45,汇领商墅-户型,D户型,D型：331.41平1F：126.23平2F:121.83平，3F：83.37平顶楼花园108.02平,46,汇领商墅-户型,E户型,E型：380.55平1F：143.65平2F:139.57平，3F：97.33平顶楼花园97.33平,47,汇领商墅-户型,户型大，功能多，空间灵动多变，是商业也是别墅.,48,均配有停车位；拥有屋顶花园以及独立私家花园，享受超大赠送面积；户型灵活多变，可根据实际要求变换空间。,户型小结,案例总结,案例表明，规划商墅产品，需要考虑项目区位环境，且需要呈现创新独特性，才能得到市场的认可.,案例共同点,结合区域发展规划，与区域定位相匹配；,产品规划独特，吸引顾客眼球，占领市场；,商墅规划为三层，面积较大，呈现别墅气势；,整体规划以商墅为主要产品，附有商业配套，带动商墅的商业氛围；,49,案例总结,BOVO商墅、汇领商墅借鉴之处主要表现为三个部分：整体规划、产品规划、功能设定.,商墅属于项目的主力产品，并规划相关商业配套，形成较好的商业氛围。,商业、办公、居家休闲随意组合，满足客户对多元功能空间的需求。,整体规划,功能设定,商墅一般设置三层，每层面积在3-3.6米之间，每套商墅面积在200-400平米之间，在气派别墅中展现商业价值。,产品规划,借鉴之处,50,Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcap