（会计学专业论文）不动产产权估价研究（来自房地产市场的证据）.pdf

大连理工大学硕士学位论文 摘要 不动产产权估价包括两个部分，机器设备估价和房地产估价。房地产是当前的热门 话题，近两年来房价不断上涨，国家和大众都对其高度关注。为了抑制房地产行业泡沫 的产生，国家出台了一系列的宏观调控政策旨在抑制房价的进一步升高。在这种情况下， 对房地产的估价以及政策是否对房价有抑制作用的研究是十分必要的。通过估价分析可 以了解到房地产的内在价值属性，指导人们的投资购买决策。 本文介绍了房地产估价的基本情况，房地产的基本估价原则、估价特点，以及三种 主要的估价方法市场比较法、收益折现法、成本估价法各自的理论基础、适用范围。在 此基础之上，详细地介绍了收益折现法及其参数纯收益和折现率的确定，对每个参数的 含义、影响因素作了分析并确定出本文实证中使用参数的确定方法。实证部分以大连地 区的数据为基础围绕如下内容展开： 首先，以租金作为回收房地产投资的形式，判断正常情况下其是否具有投资价值。 通过评估价格和市场价格的比较得出结论，若评估价格小于市场价格说明将资金投入这 个行业有很大的升值潜力，具有投资价值；相反，若评估价格大于市场价值则不具有投 资价值。实证研究的结论是，大连地区的房产目前不具有投资价值，不会给投资人带来 很大的收益。 其次，在租金回收方式下，考虑极限情况，判断投资人的货币价值是否遭到毁损。 研究发现，在不考虑任何费用的情况下，投资于房产的资金仍然不能通过租金合理收回， 并且评估价值远小于市场价格，说明目前在大连地区目前投资于房地产是一种非理性投 资。站在个人购买居住用房的角度上考虑，在当前的市场条件下，直接购买不是一个很 好的切入点，短期租赁是一种更理性的选择。 最后，讨论以卖出房地产作为回收方式情况下，投资是否具有价值。根据大连地区 房价的变动情况，判断买卖房地产是否能够给投资者带来收益。预测结果显示，虽然国 家政策对房价存在一定程度的抑制作用，但是短期内，大连地区房价仍会上升，买卖房 地产是可以给投资者带来收益的。 关键词：不动产产权估价；房地产估价；收益折现法：投资价值 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) r e s e a r c ho ne s t a t ea p p r a i s a l a b s t r a c t e s t a t ea p p r a i s a li sc o n s i s t e do fm a c h i n e r ya p p r a i s a la n dr e a le s t a t ea p p r a i s a l n o w a d a y s ， r e a le s t a t ei sah o tt o p i c ，t h eh o u s ep r i c ei n c r e a s i n gc o n t i n u a l l ys ot h a tt h es t a t ea n dp e o p l e p a yg r e a ta t t e n t i o nt oi t i no r d e rt or e s t r a i nt h ef o a mo fr e a le s t a t ei n d u s t r y , t h es t a t eh a s e n a c t e das e r i e so fm a c r o - r e g u l a t i o n p o l i c i e sa i m i n go fc o n t r i b u t i n g t ot h e h e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h ew h o l ei n d u s t r y t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yt od os o m er e s e a r c ho nt h er e a l e s t a t ea p p r a i s a la n dt h ev a l i d i t yo fm a c r o - r e g u l a t i o n s t h r o u g ht h es t u d y , t h ev a l u ea t t r i b u t eo f r e a le s t a t ec a nb er e a l i z e d , a n di ta l s oc a np r o v i d es o e a er e a s o n i n gi n v e s t m e n ta d v i c ef o rt h e c o n s u m e r b a s i ca p p r a i s a lp r i n c i p l e sa n dc h a r a c t e r i s t i ca r ei n t r o d u c e di nt h et h e o r yp a r t ，t h et h e o r y f o u n d a t i o na n da p p l i c a t i o na r e ao ft h r e em a i nm e t h o d sw h i c ha r es a l e sc o m p a r i s o na p p r o a c h ， i n c o m ea p p r o a c ha n dc o s ta p p r o a c ha l ea l s oi n c l u d e d i na d d i t i o n ，h o wt oa s c e r t a i nt h e p a r a m e t e ro fi n c o m ea p p r o a c h ，m e a n i n go ft h ep a r a m e t e ra n di t s i n f l u e n c ef a c t o r sa r e d i s c u s s e dt o o t h ed e m o n s t r a t i o np a r ti sb a s e do nt h ed a t af r o md a l i a n f i r s t l y , i ti sa l la n a l y s i so ft h ei n v e s t m e n tv a l u eu n d e rn a t u r a lc i r c u m s t a n c e c o m p a r et h e e v a l u a t i o np r i c ew i t ht h em a r k e tp r i c e ，i th a st h ei n v e s t m e n tv a l u ei ft h ee v a l u a t i o np r i c ei s h i g h c r t h ec o n c l u s i o no ft h ep a p e ri st h a tr e a le s t a t ei nd a l i a nd o e s n th a v ei n v e s t m e n tv a l u e t h ei n v e s t o rc a nn o tb e n e f i tf r o mi t ： s e c o n d l y , w h e t h e rt h ev a l u eo fi n v e s t o r s c u r r e n c yi sd e s t r o y e do rn o tu n d e rt h el i m i t s i t u a t i o nh a s b e e nr e s e a r c h e d w i t h o u ta n ye x p e n s e s ，t h ec a p i t a li n v e s t e di nr e a le s t a t ec a nn o t b er e t u r n e de i t h e r b e c a u s et h ee v a l u a t i o np r i c ei sl o w e rt h a nt h em a r k e tp r i c e ，t h ei n v e s t m e n t i nr e a le s t a t ei n d u s t r yi sn o tr a t i o n a l u n d e rt h ec u r r e n tm a r k e tc o n d i t i o n ，i ti sm o r er a t i o n a l f o ri n d i v i d u a lt or e n tr a t h e rt h a np u r c h a s ei nd a l i a nn o w f i n a l l y , i ti st h ed i s c u s s i o no fi n v e s t m e n te f f e c t i v e n e s st ot r a d et h er e a le s t a t e j u d g et h a t w h e t h e rt h ei n v e s t o rc a nb e n e f i tf r o mt h et r a d i n go fr e a le s t a t ea c c o r d i n gt ot h et r e n do fp r i c e i nd a l i a n t h ep r e d i c t e dr e s u l ts h o w st h a tt h ep r i c eo fr e a le s t a t ei nd a l i a nw i l lc o n t i n u et o d i m bu pi nas h o r tp e r i o d t h er a i s i n gp r i c ec o n t r i b u t e sal o tt ot h eb e n e f i mo fi n v e s t o r s k e yw o r d s ：e s t a t ea p p r a i s a l ；r e a le s t a t ea p p r a i s a l ；i n c o m ea p p r o a c h ；i n v e s t m e n tv a l u e 一一 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 作者签名；墨! 譬聋日期：1 直。i 未：皇f 大连理工大学硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用 规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论 文。 作者签名： 导师签名 笪 年皇月土l 日 大连理r ：大学硕士学位论文 1 绪论 1 1 问题的提出 房地产是目前的热门话题，尤其从今年年初开始，国家将调控房地产价格作为一项 重要任务来执行后，人们对房地产的关注更加热切。网络、报纸上面常常可以看到很多 关于房价要下调的消息，国家出台的每一个政策都会引起人们的强烈反应。国家的调控 的目的主要在于抑制房地产泡沫的产生，从2 0 0 4 年开始，全国的房价一直处于一个高 速上涨的阶段，房地产业出现了空前的繁荣。在这种大环境下，人们开始停下购买房屋 的脚步，观望市场的变动情况。处在这样一个供需双方对峙的局面下，房地产估价的作 用就不言而喻了。通过估价分析可以了解到房地产的内在价值属性，也可以在一定程度 上面指导人们的购买决策。另外根据估价过程取得的数据，以及房地产价格趋势的分析， 也可以让投资者了解到目前是否是购买房屋的最佳时机。 另外，随着全球各国经济一体化和信息高速公路的发展，房地产业的国际化趋势日 益明显。各国房地产市场也都处在一片繁荣当中，是国际资本的主要投资方向。房地产 业的国际化趋势，使得有关房地产投资、市场分析、风险分析、房地产信息资源共享、 房地产中介等方面的研究变得日益熏要，开展房地产国际学术交流活动成为当务之急。 房地产估价也是房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济 的不断发展，在社会经济活动中，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典 当、保险、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包 经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及 房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都需要用到房地产估价。 房地产估价，可以简要理解为评定待估房地产的价格。完整的定义是指房地产估价 专业人员，根据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，并结合估价经验对房地产的真实、客观、合理的价格所做出的估计、 推测与判断“。这一定义揭示了房地产估价的专业性、技术性和复杂性。 我国的房地产估价理论非常希缺，由于制度等问题，房地产的估价要比国外更加复 杂和多样化。目前采用的房地产估价理论及方法主要还是借鉴西方国家的成熟理论，这 些方法都带有一定的局限性，有其所在国家的特点在里面，因此若直接用于国内进行评 估，在结果的准确性方面有所欠缺。特别是加入w t o 以后，我国的经济已经取得了长足 的发展，这就更加要求我们对房地产估价有更深入、具体的研究，在这一点上与国内目 前房地产市场的蓬勃发展及繁荣形成了巨大的反差，这已经成为市场健康发展的瓶颈， 也是目前房地产行业最需要解决的问题。因此我们迫切的需要加强房地产基础理论的研 究。 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) 1 2 国内外文献综述 现代的房地产评估起源于英国。早在1 8 8 4 年就出版了房地产估价的专著，详细的 阐述了收益折现法，到目前为止，这种方法仍在沿用。受到英国的影响，其他国家例如 新西兰、前西德、美国、日本、韩国等许多国家也逐渐开始建立自己的房地产评估制度 。2 0 世纪以来，西方主要的发达国家进入了经济和城市的高度发展时期，在那个时期 里房地产的发展也出现了空前繁荣的景象，同时也推动了房地产估价研究领域的发展， 主要经历了如下几个阶段的发展。 1 2 1 价值理论的形成及发展 在这一阶段当中，出现了很多学派的代表人物以及相关的著作。 ( 1 ) 英国学派 国外对不动产价值理论研究起步较早，早在1 7 世纪初，英国古典经济学家威廉配 第( w i l l i a np e t t y ，1 6 2 3 1 6 8 7 ) 第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开创 性的贡献。配第的理论用公式表示为：地租= 市场价格一生产成本，他首先提出了地价 可由土地获得的地租资本化后得出的观点“，其缺陷在于没有把利润和地租区分开来， 没有把价值和使用价值区分开。 英国古典经济学家查德坎蒂隆( r i c h a r dc a n t i l o n ，1 6 8 5 1 7 3 4 ) 认同配第关于 地租是一种剩余的观点，但是他指出：地租= 市场价格一生产成本一利润“”。 亚当斯密( a d a ns m i t h ，1 7 2 1 - - 1 7 9 0 ) 是英国古典经济学的主要代表人物，其主 要贡献在于他在著作国富论中比前人明确得多的论述了地租量的确定问题。亚当斯 密承认价值是一种客观现象，价值的存在是商品效用的源泉，短缺可以影响商品的交换 价值，但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值。他 的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基本之一1 。 大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o ，1 7 7 2 1 8 2 3 ) 是英国古典政治经济学的杰出代表和 理论完成者。他运用劳动价值理论研究地租，对级差地租理论作出了突出贡献。他的地 租理论建立在土地边际收益递减概念的基础上，土地边际收益价值论为现代西方收益还 原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础“。 现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德马歇尔( a l f r e d m a r s h a l l ，1 8 4 2 1 9 2 4 ) 成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说 结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供 求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求象一把剪刀的双刃共同起作用，双方谁 也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济使价值、价 格与成本达到和谐统一“”。在某种意义上，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基 本估价方法的奠基人。 大连理_ 【大学硕士学位论文 ( 2 ) 法国学派 让马蒂斯特萨伊( j e a nb a p t i s t es a y ，1 7 6 7 1 8 3 2 ) 是法国古典经济学派的代表 人物。1 8 0 3 年他在著作政治经济学概论中，提出了“生产三要素论”应成为地租理 论的基础，认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果“。他这一理 论成为我国在土地级差估价法中测定土地级差收益的基本方法之一。 ( 3 ) 德国学派 这也许不能称之为一个学派，但马克思的理论是人们所熟知的，它清晰明确的阐述 了现代的地租理论。卡尔马克思( k a r lm a r x , 1 8 1 8 1 8 8 3 ) 提出了劳动价值论，他认 为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形成之一，并姆地租从形式上分为绝对地租和 级差地租二类。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，级差地租是 指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。根据形成基础不同，级差地 租又可分为级差地租i 和级差地租1 i 两种形式。级差地租i 是指土地肥沃程度不同和位 置上的差异等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润：级差地租i i 是指由 于在同一地块上连续追加投资，使该土地具有更高的生产率所生产的超额利润。马克思 还提出了计算地租量的公式：地租= 市场价格一个别生产价格，还提出了“资本化的地租 表现为价格”，其公式为：土地价格= 地租利息率。 ( 4 ) 澳大利亚学派 澳大利亚学派( w i l l j a ms t a n l e yj e v o n s ，1 8 5 3 1 8 8 2 ；e u g e ny o nb o e h m - b a w e r k ， 1 8 3 5 1 8 8 2 ) 提出边际效用原理，即商品价值大小与边际效用有关，商品价值量取决于 其满足消费者效用的贡献率“”。 ( 5 ) 美国学派 约翰b 克拉克( j o h n b c l a r k ，1 8 4 7 - - 1 9 3 9 ) 是一位美国经济学家，他运用边际 分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题o ”。 美国经济学家威廉阿朗索( w i l l i a m a l o n s o m ) 在2 0 世纪6 0 年代引入区际均衡 和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并作出了市场经济条件下的城 镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图“”。它是解释土地在不同用途间转换和不 同用途具有不同地价的有益方法。 1 2 2 房地产估价相关的其他理论 摩茨科( a r t h u r m e r t z k e ) 在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著房地产估 价过程( 1 9 2 7 年) ，他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论 紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本效益价值之 间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础“1 。 海德( k l e eh y d e r ，1 8 8 8 1 9 4 7 ) 、阿特金森( h a r r yg r a n ta t k i n s o n ，1 8 9 0 1 9 7 9 ) 和 舒姆茨( g e o r g el s c h m u t z ，1 8 9 3 7 1 9 5 8 ) ，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法 1 一 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) 和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价过程( 1 9 4 1 年) 一书中构造的估价模 型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的房地产估价( 1 9 5 1 年) 一书中，该书到 1 9 9 6 年为止再版1 1 次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。时至今日，房 地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中0 1 。 德国经济学家阿尔弗德讳伯在本世纪初创立工业区位论，其理论的核心是通过对 运输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点。 德国地理学家华尔特克里斯塔勒( w c h r i s t a l l e r ，1 8 8 3 1 9 6 9 ) 则在系统分析 区域城镇体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关 系的基础上创立了中心地理论o “。区位理论提示了一定区域内人类经济活动与社会、自 然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。掌握了地租、地价的空间分布 规律”，对房地产估价有很大帮助。 1 2 3 国外研究现状 英国主要采用五种房地产估价方法：市场比较法、投资法( 收益法) 、剩余法( 假设 开发法) 、利润法和成本法。早在1 8 9 0 年，马歇尔就首次明确提出了收益法，他把利率作 为连接价值与收益的纽带，并给出了公式：价值= 收益利率。发展到现在，收益法逐渐成 为房地产估价的三大基本方法之一。至2 0 世纪6 0 年代前的上百年问，英国经济持续平 稳发展，通胀率保持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。 进入2 0 世纪6 0 年代后，房地产投资的外部经济环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业 内人士开始深刻反省传统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全 风险收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险 因素而得名。收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出 现的倒挂的现象。1 9 5 9 年，e l l w o o d 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权 益的价值并发表了e l i w o o d 表，将收益法发展到了一个新时期。现在房地产估价领域 广为熟知的e l l w o o d 抵押收益法，其实是对该法的简化和步骤分解，使之易直观理解，简 化后称作a k e r s o n 简化式。 美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和 地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动 员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则”“，如慎格尔 ( j 。a 。z a n g e r t e ) 在其所著房地产估价原则“3 一书中提到，最先使用的深度价值表是 4 3 2 1 法则。应用4 3 2 1 法则估价，简明易记，但因深度的划分过分粗略，所以会有估价不准 确或不公平的现象：对于各种深度的宗地估价，最先被承认的法则，是1 8 6 6 年纽约市法 官霍夫曼( h o f f m a n ) 创立的霍夫曼法则。此后，尼尔( n e i l ) 修正了霍夫曼法则，由此 创立了众所周知的霍夫曼一尼尔法则，曾在纽约市施行；对于市街地的课税价格评估，其 中最著名的莫过于苏马斯( w i l l j a m a s o m e r s ) 所创造的法则，自1 9 1 0 年起在克利夫兰 大连理工大学硕士学位论文 市、圣保罗市、纽约市等大城市进行课税价格的估价实验，并利用旁街增值系数进行估 价。同时，又考虑各城市的特殊情况，建立最有效的估价方法，并应用至今。 英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术( 公式化) 、计量。如美国在运 用市场比较法时，将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解出所需要的市场 决定值进行修正。比如，根据地块大小、居住面积、房间数量、结构设计、建筑材料、 车库数量、壁炉、方位等特征，建立回归分析方程，以解出它们与销售价格之间的关系： 在运用收益法时，其确定资本化率的方法是采用公式r ：y e ，式中r 为综合资本化率，y 为 贴现率( 资本加权平均投资回报率) ，e 为扣除通货膨胀因素后租金每年增长率( 即资本增 值率) 。另一种确定资本化率的方法是投资比例法，即各权益人的投资比重收益率= 加 权后的收益率。1 9 8 7 年，美国的九个主要估价团体联合制订了“专业估价工作统一标准” 规定了职业道德标准和最低估价标准。统一住宅评估报告是美国目前最常用的贷款评估 表格，要求清楚地确定估价的事项，填写有关事实数据，并用成本法、市场比较法及收益 法来作估价。 德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估 价主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下 的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要 是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大的房 地产评估方法也是三种：直接比较法、成本法和收益法“”。 日本的房地产评估方法主要有三种：成本法、市场比较法和收益法。韩国也于1 9 7 2 年建立了“土地评价士”制度。 i 2 4 我国研究现状 香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法( 即收益法) 、 承建商法( 即成本法) 、利润法和剩余法。 台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定 的路线价法则也相当完善。 我国的理论研究开始于2 0 世纪3 0 年代“。1 ”。1 9 3 0 年，章植的土地经济学出版； 1 9 3 5 年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南京市之地价与地价税； 1 9 3 8 年，王丙勋出版了天津市地价概况；1 9 4 4 年出版了伊利和魏万尔合著的土地 经济中译本以及张王介的土地经济学导论、王季深上海之房地产等一系列著 作。这个阶段主要是在介绍国外房地产经济学理论基础上，对房地产价格作初步的研究。 我国的房地产评估，是在1 9 7 8 年以后的改革开放大潮中，随着改革土地使用制度 和推行房屋商品化政策，使房地产成为商品，可以进入市场上面流通才出现的。1 9 8 0 年1 1 月成立了中国土地学会，并召开了许多学术讨论会，探讨社会主义地租低价问题。 1 9 8 4 年1 2 月1 2 日，原城乡建设环境保护部发布了经租房屋清产估价原则，这是新 一5 一 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) 中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章，规定房屋估价方法为：房屋现值 ( 净值) = 房屋重置完全价值新旧程度，或房屋现值= 房屋重置完全价格值一房屋折旧。 对于新旧程度的评定，1 9 8 4 年1 1 月8 日发布了房屋完损等级评定标准。广州市、抚 顺市从1 9 8 4 年起开始征收土地使用费，深圳市、重庆市分别在1 9 8 5 年、1 9 8 7 年开始征 收土地使用费。为了科学测定土地使用费标准，上海市于1 9 8 5 1 9 8 6 年组成课题组，以 对级差地租的测算作为制定土地使用费的标准，认为影响企业；f 润的主要因素是投资和 土地，建立了指数模型；北京于1 9 8 6 年组成课题组，认为影响企业利润的因素主要有 土地等级、资金投入量、活劳动投入量，建立了多元线性回归模型；宁波课题组也提出 了指数模型。国家土地局选择宁波、南京、大连作为试点，主要借鉴了宁波的作法，使 土地级差收益测算又前进了一步。9 0 年代后，国家开始以宁波、南京、大连为试点，提 出了从房屋交易价格中剥离地价的方法，即房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法， 历史地价趋势评估法等多种地价测算法，最后通过分析这些城市地产市场的发育状况， 以及对这些试点城市提出的多种地价测算方法的校核、验证和对比，从而探索出适合我 国国情的“以土地分等定级为基础，土地收益为依据，土地市场交易价格为参考”的基 准地价评信方法。国家土地管理局在总结上述方法的基础上，于1 9 9 0 年颁布了城镇 土地定级规程( 试行) ，1 9 9 3 年颁布了城镇土地估价规程( 试行) 。城镇土地估价规 程颁布后的四年，我国的土地估价管理办法、土地估价管理条例纷纷出台，土 地市场日趋完善。当时的评估方法以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为 辅。并且在全国十几个城市进行试点，效果也比较显著。 1 9 9 4 年9 月1 2 日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学 会。从1 9 9 5 年开始，取得我国房地产估价师资格的唯一途径是通过全国性的房地产估 价师职业资格考试。我国国内使用的主要评估方法有：收益还原法，市场比较法，成本 估价法和剩余法”“。 收益法又称为收入资本化法、投资法，被广泛的应用于收益性房地产价值的评估， 如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价 值评估大多不适用。房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转 归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购 买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房 地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额是该收 益性房地产的理论价格，用公式表示为：房地产价格= 纯收益资本化率。这种理论 的抽象，包含三个前提假设：( 1 ) 纯收益每年不变；( 2 ) 资本化率固定；( 3 ) 收益为无 限年期嘧蚰。 市场法是国内外应用的经典评估方法，其基本含义为：在求取一宗被估房地产价值 时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对 大连理l ：大学硕士学位论文 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准目的价 值。市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用；而在房地产交易发生较少的地 区、某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产如古建筑等，以及很难成为交易 对象的房地产如教堂寺庙等，或者是风景名胜区、图书馆、体育馆等，这些情况下，市 场法是很难适用的嘲1 。 成本估价法的评佶原理建立在重置成本的基础之上。它是以假设重新复制被估房地 产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以 产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税 金来确定房地产价值。这种方法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多， 无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政 府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地 等特殊性的房地产估价比较适用阱1 。 剩余法是将被估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润 后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用 得较为广泛m ，。 目前国内许多学者将各方面的知识应用于估价方法中，评估方法日趋多样化。将数 学以及物理方面的知识应用到了评估中，如层次分析法，它是对影响估价的各个因素采 用不同的估价方法并赋予权重。如国内的张杰，曲成平，潘永强发表了“层次分析法在 房地产估价中的应用川2 “；仇艳娥等人也发表了“系统层次分析比较法测算房地产价格” 等相关文章；还有张琳的“确定影响房地产价格的区域因素权重的群组层次分析法” 【唧。 另有一些学者将模糊数学的方法用于市场比较法估价中，利用数学中的矩阵计算和 贴近度的概念选择可比数据。如张协奎，陈伟清等人所写的“基于模糊数学的市场比较 法研究”等。以计算机技术为辅助，形成估价系统和数据库，对于输入的案例可以进 行方法的选择。 其他学者还有的发表了马氏距离法。”，有的甚至对不动产的估价作出了物理学上的 诠释蚴。 1 3 本文的研究思路及工作 对于不动产产权估价的研究主要包含两个方面，机器设备的估价和房地产的估价。 由于机器设备的交易案例以及实证数据无法取得，因此本文从房地产的角度来对不动产 的产权估价进行研究。 目前对房地产进行评估的方法主要有三个：市场比较法、收益折现法、成本估价法。 三种方法各有其适用范围，在对不同的房地产进行评价时，所选择的方法一般也不同。 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) 当面对一个房地产估价问题时，首先要确定的就是使用的评估方法。 本文首先介绍了房地产估价的基本情况，房地产的基本估价原则、估价特点。然后， 详细阐述了三种主要的估价方法市场比较法、收益折现法、成本估价法各自的理论基础、 适用范围，并对三种方法进行了比较。 之后，详细地单独介绍了收益折现法及其参数的确定，并将每个参数的含义、影响 因素作了详细的分析，给出了参数的确定方法，最后确定出本文要使用的参数计算方法。 本文的工作路线图： 图1 1 本文的工作路线图 f i g 1 1f l o wc h a r to ft h i sp a p e r 在实证部分，首先选择了房地产行业的7 l 家上市公司，作为折现率计算的最初样 本，从中挑选出5 2 家企业1 6 6 4 个价格数据作为1 3 系数计算的样本数据，取各个企业1 3 系数的均值作为行业的收益折现率。估价部分，用收益折现法对房产进行评估，并与目 前的市场价格进行比较，得出结论。 文中使用的收益折现法也是基于一定的假设条件之上的。 假设1 ：出租房屋的收益每年保持不变； 假设2 ：房屋的耐用年限按照国家规定的土地使用权年限，7 0 年。 最后，通过评估价格以及实际市场价格的变动趋势来确定国家政策对房价的抑制作 用是否明显，并分析原因。 实证部分路线图： 大连理工火学硕士学位论文 图1 2 实证部分的路线图 f i g 1 2f l o wc h a r to fd e m o n s t f ：a t i o np a r t 一9 一 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) 2 房地产估价的基本概况 2 1 房地产估价的原则 房地产估价的原则是由房地产的自然特征、经济特征以及房地产价格的各种影响因 素所决定的，它是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。其主要原则如下： ( 1 ) 供求原则 从经济学原理来说，一般商品价格的构成不仅要以价值为基础，同时还要受到市场 上供求关系的影响。房地产作为一种商品同样遵循这个原则，与需求成正比、与供给成 反比。因此在实际的房地产评估当中，估价人员更要深刻的了解这些经济学特性，以便 对价格作出正确的判断。 国内的房地产市场的流通性相对于国外的市场来说是不足的，与自由竞争市场更是 相差甚远，也远远比不上股票交易市场的信息更新速度。由于存在种种限制，与一般的 市场相比，房地产市场具有较大的垄断性。房地产有它自己的特性，所以相互之间的替 代性就受到了一定程度的限制：坐落地段也是房地产的一个重要属性之一，因此房地产 价格的供求原则还体现出一种区域性。另外还存在土地资源局的限制、市场信息的不通 畅的限制。这些大量的限制条件要求我们在进行供求分析时，要着重考虑、深入分析这 些特性，否则我们的评估将导致错误的结果，失去评估的有效性。 在进行供求分析时，还要考虑到，供求原则不是单独作用的，它与下文要提到的变 动原则以及竞争原则密切相关，分析时要注重综合分析，不能割裂开来。 ( 2 ) 机会成本原则 机会成本是人们为了购买或生产某种物品所失去的获得其他更大收益的机会的价 值。投资者选择购买住房的条件是租金收益要大于或者等于市场上平均的投资收益减去 房地产的年增值幅度，否则没有投资者愿意购买房地产，大多数选择租赁，这也是很多 商业经营模式当中经营型房产没有自行购置而进行租用的原因。投资者通过自己的市场 调查和收益分析根据机会成本的原则，会选择对自己有益的方式。 ( 3 ) 替代原则 这也是同样引用了经济学里面的概念，根据自利原则，人们在购买商品的时候都会 选择效用大并且价格低的商品。所以在市场上，类似的商品的价格相互影响、相互制约， 在不断的波动中最终彼此趋近，这就是替代原则。房地产作为一种商品也受到这一原则 的影响，它是在使用市场比较法进行评估时的重要依据。 ( 4 ) 竞争原则 一般来说，价格是由市场竞争的结果来决定的，若在完全竞争市场上，供需的双方 都不能得到平均利润之外的超额利润。因此，市场的形态对商品价格的影响是很大的， 大连理工大学硕士学位论文 这就是竞争原则。房地产行业处在一个非完全竞争的市场上，存在一定程度的垄断性， 因此其价格往往要超出投资的平均利润率，由此吸引了很多投资者。 正是由于房地产的个别特性，所以在供给上不存在充分竞争的条件，甚至不容易引 起竞争，竞争主要发生在需求方。需求方内部的竞争使价格不断提高，尤其对于商业用 地，它的替代性是非常小的，需求方的竞争比较激烈，价格上涨的幅度更加明显。而对 于居住用房来说，替代品相对较多，供需双方都存在竞争，当竞争比较激烈价格急剧上 涨时，需求就会转移，从而其本身也使价格都到很大的制约。由此可见，竞争原则和替 代原则之间存在着密不可分的制约关系。 ( 5 ) 时点原则 房地产市场是在不断变动中的，相关信息资料随着条件、环境和个别因素的变动而 产生交化。因此，在进行评估时必须假定市场情况静止在某一时间点上，以此来收集数 据进行价格分析。这一估价的时点也就是评估基准日的确定，这一时间的确定说明了我 们所选择的有关评估方面的法律、法规、标准等均以基准e l 之前为标准，无论基准日之 后国家的政策如何变化都不能影响此次评估的结果。这也同时说明了房地产评估具有非 常强的时效性。 ( 6 ) 合法原则 估价人员在对一宗房地产进行评估时，必须要以法律法规为依据，保证工作的严肃 性。并且，房地产的股价要求必须以评估对象的合法权益为前提进行。现行的土地权属 证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权证 明书四种，房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证、房地产他项权证 三种。在有些情况下，房产证与土地产权证合二为一，此时统一的房地产权属证书有房 地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证三种。另外还要注意房地产的合法 使用，要以城市规划、土地用途管制等为依据，注意其是否为违章情况。 ( 7 ) 变动原则 这一原则主要是指导我们在对房地产价格的把握上要以变动为基础。在实务中，无 论使用何种估价方法，评估结果能否客观准确的反映评估对象的市场价值，在很大程度 上都取决于评估者对变动价格的把握上。与其他商品相比，房地产价格的变动更加频繁 和复杂，主要是由于其价格构成复杂，影响因素众多。 ( 8 ) 适合原则 房地产总是处于一定的社会环境中，若房地产适应周围的环境，则房地产的收益或 效用能够最大限度的发挥，其价格处于最佳水平。反之，或房地产与周围的环境不协调， 则因其无法移动，其收益和效用只能相应降低，价格处于最佳水平之下，这就是适合原 则。 毕振华：不动产产权估价研究( 来自房地产市场的证据) 2 2 房地产估价的特点 房地产估价中比较典型的特点如下： ( 1 ) 科学性 虽然房地产的价格受到诸多因素的影响，难以准确的确定，但是通过评估人员的长 期理论研究与实践证明，形成了一些基本的估价理论。包括地租理论、房地产市场的供 求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理。并且在这些 理论的基础上形成了一些量化评估的方法，也就是我们常用的市场比较法、收益折现法、 成本法等等。有了这些方法，房地产评估不再是评估者的主观臆测，而是在很多客观依 据的基础上进行的，具有较强的客观性和科学性。 ( 2 ) 艺术性 虽然房地产估价已经有了量化计算的理论基础，但是每次的评估并不能只依靠这些 计算。因为房地产价格的形成因素复杂多变，不是简单的使用某些数学公式就能准确表 达的，它还需要评估者的一些职业判断，体现了一定程度的艺术性，主要表现为： 房地产估价需要很强的推理能力与判断能力。丰富的评估经验是顺利评估的 前提，在经验的基础上合乎逻辑的推理判断能力则在很大程度上体现了评估 师的专业水平。在整个估价的过程中，这种能力有时会表现为一种主观臆测 性，仅仅靠着评估师的感觉。 评估师要具有丰富的专业经验，这是房地产评估的基础。房地产估价是一项 专业性很强的业务，若估价人员的经验不够丰富，那么在复杂的房地产估价 当中是不能得出令人信服的结论的。 房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价的过程 中，另一方面体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人以及有关当事 人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估 房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷等 问题的处理都需要评估师来掌握相应的技巧。 由此可见，房地产估价是一种艺术，它是科学性与艺术性的高度统一。 ( 3 ) 房地产评估具有综合性 首先，作为一个优秀的评估人员需要具备综合性的知识，除了需要掌握估价的各种 方法、相关法规、房地产经营管理知识还要熟悉规划、建筑结构、预算、经济等。其次， 评估过程涉及面较广，要考虑很多方面，如建筑物的重置成本、折旧、税费、未来的增 值潜力等等。最后，评估需要收集很多相关的信息，需要评估师、结构工程师、建筑师 以及规划师等协同作业。 另外，房地产评估具有很强的政策性，国家政策对房屋价格有很大影响。若评估土 地的出让价格，还应考虑出让方式以及相关的产业政策。 大连理工大学硕士学位论文 2 ，3 房地产评估方法 2 ，3 1 评估方法概述 通俗的讲，房