（企业管理专业论文）北京商业地产投资前期决策的研究——以北京天安天地国际大厦为例.pdf

ab s t r 合 c t ab s t f a c t r e 邝 n t y e a rs ， fo re i gn fu n d ， m u l t i n a t i o n a l s ， t h ed e v e l o p ero f c o m m e r c i a l rc al e s t at e ， com m e re i a l g f o u p s a n d p ri v a t e com p a n y h a v e goo d s c n s e i n c 0 m m e c ia l 比 a l c s t at ca n din v e s t i n gi ncom m e rc i a l r e a l es ta t cb eco m e s hots ix，t . for t h e “ a d co f com m e rc i a l re a l e s t a t e d i s p erse m a n y k i n d s 0 f t ra d c ， com m e rcialre a l e s tate isa b aby i nch i n a . the t h e o r y re s e a rch o f i t i s fa r 玩h i n d ofp ra ct ice. p cop l e 如o wl i t t l e oft h e m e ri t a n dt h e i uvesti n gv a l u e o f com m e re i alr e a l e st a t e . the r c i s n os 州e m a t i c andd e 印 r e s e a f c ha bou t t hep ro b l em o f t hecom m e r d a l r e a l e s ta t e con ce p t ， t h e ru l e ofv a l ue fo r ma n dc h a n ge， l oca t i o n曲oos i n g， ben e fi t ana l y 加， ri s kp r e v e n t i n g . a f t e r re adi n g m a n yr e l a t e dl i t e ra t u re ， t h e w r i te r 6 n dt h er e l at e dresca r c hin伪i n ai ss t i l l i nt h e p r i m a r ys t a ge a n dt h ei n fo rma t i o nw h i c hcanb cu s ed i sr a re .thisgl v 韶 i n con v e n i e n c e t o t hci n v e s torw h o i n v e s t i n g i n t h e com m e re i a l re a i e s t a t e fort h i s ，t h ew r i t e rt ri e st om a k es o m ed e e pre s e a rc hi ni n v e s t i n grul eo f com m e r c i a l re a l e s t a t e w h i c h i s i m port a n t fo r t h e com m c re i a l fonn o f t h e w boi e c i t y andcom b i n i n gs o m em a r k e t i n fo rma t i o n ， b ase don t h eb e ij i n g肠a na n石a nd i i n t e m a t i o n a l h i g h 一 r is e p ro g r am t og e t s o m e e ffec t c o n c l u s i o n . i nt h e o r y，t h e w r i t e r w a n tst oc l u eo nt h e re s e a rch o f t h e com m e re i a l 化 a l e s t a . el np ra ct i ce， t h e w r i t e r w a nts to p ro v i d es o m emet h o dandt 0 0 l sfor i n v e st o 招 m ast e r i ng t h cm a r k e t d e v c l o p m e n t a n dth eru l eofl 0 c at 1 o no f th cb e ij i n gcom m e rciair e a i e s t at eand i n v e s t i n g . thi st h es i sc 0 m b i nes concl u d i n gaudd e d u ct i n g. c 0 m b i n es cri协 ri o nand d e m o n s t ra t i o n ， com b ines q u a li t a t i v e a n a l y s i s andq u a n t i t at i v e 幼a l ysi s .a t l as t ， the w ri t e r m a k e s u s e o f b a y e s i 朋t o m odi fyt h e e s t i m ai e oft h e n at u rep ro b abi l i t yand fo u n d s t h e i n v e s t i n g r i s k d e c i s i o n 一 m a k i n g m o d e l fo r com m e rc i a l re a l es t at e b as e d o n thi s t h cory. thi s t h e s i s b ri n 罗fo rwa rdt h e b ac k g r 0 u n d a n d s i gni fi ca n ceo f t h i s p a pe r int 阮 i n t ro d u ct i o nthe6 招 t c h a p te r i n t odu ces th ere l a t ed t h e o ry. these con d 比a p t e r s u m m a r i z e s t h ei nve s t i n gv a l u e o f t h ecom m e r c i a 1 re a l es t a te.the t h i r d cha p t e r ana l ysc s t h e fa c t o r o f t h e s e ct i o nv a l u e a n dt h er e l a t j o n s h i po f t h c t a r g e t con s u m er ands e c t i o nv a i u e . thefod hc h a p t e r con s t ru c s t 址 i n v e s t i n gr i s ko f cotn me rc i a l r e a l e s t a t e . the fi ft h c h a p t e r e i i c i t s i n v es t j n g r i s k d eci s io n 一 m aki n g m o d e l fo r com m e rcia l re a l c st a t e . 1 卜 e s i x t hcha p t e r b r i e fl yana l y s e s t h e p re s e n t m a rk e t d e m a n dfo r th e com m c 化 i a l rc a l e s t a t e a n d m a k e s t 阮b ase fo r t h e n cxt c h a pt e r. the s e v e n t h cha p t e r l a bo路thc i nves t in gv a l u c明dri s ko f t h eb e ij i n g书 au a 卫 1 肠an d i i n t e m a t i o n a l h i 沙一 r i s e p r o 乎 a m b as e do na n al 典i n gandm c as u ri n gth es ect i o nv al u ca nd se l f v a l u eo f t he c o m m e rcia l rc a l e s t ate， t h i s t h e s i s w o r k s out t 玩 i nve s t i n gy 日 讹 o f c o 们 口 me r ci a l 化 ai e s t a t e . b as cdon t h i s ， t h i s p a per com b i n e s th e 加 v cs t i n g v al u e a n d r i s k and c x c rci邵 t h e b a y e s i a n m o d e l t o w o r k o u t t h e d e c i s i o n 一a k i n g m e t b o d for t h e com m e rci a l r e al es t a t ci nve s t m e n 吸ai l as t ， m a k i n gu 劝 ofb e ij i n g叭 an a l l 节a nd i i n t ema t i ona l h i gh一 r i sep r o 邵 a masca s e ， i t t e s t s t h e a p p l ica b i l i t y o f t h c m ode l k e yw0 rds : com m e rc i a ire al e s t a t el n v e s t i n gv a l u es c c t i o nv ai u e r i s k d e c i s i o n 一 m a k i n g m o d e l 图目录 图目录 图 11 论文框架图二 ， ， . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 图3 . 1 塔式模型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . ， . ， . . . . . . 18 图3 . 2 可行性分析塔式模型 . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 图3 . 3 商业地产投资价值塔式模型 . . . . . . ， . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 图3 . 4 商业地产投资风险塔式模型 . . . ， ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . 32 图4 . 1 条状商圈图 . . . . . . . . . . ， ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 5 图4 . 2 块状商圈图 . . . . . . . . . . . . ， . . . . ， ， . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 图4 . 3 放射状商圈图 . ， . . ， . . . . . . . . . . . . . ， . . . . . . . . . ， . . . . . . ， 36 图4 . 4 消费特征分类的消费群 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . 3 6 图4 . 5 城市的形成和发展 二 ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， 二 ， . . . . ， . . 40 图4 . 6 商业用地的临界状态 . ， . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . 。 . . . . . . . . . . 43 图4 . 7 凹型商业地产示意图 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 图4 . 8 深度系数递减原理示意图 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 图4 . 9 面宽与商业地产价值规律 . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 5 图4 . 10 面积与商业地产价值规律 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 6 图5 . 1 北京天安天地国际大厦立体地形图. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 图52 北京天安天地国际大厦平面地形图 . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . ， . 5 6 vl l 表目录 表目录 表3 . 1 商业地产价值影响因素示意表 ， 23 表5 . 1 影响区位价值相关因素表 . 48 表5 . zai j 值与 相 对 重 要 程 度 ， 一 二 二 二 二 51 表5 . 3 风险决策表 54 表5 4各 项目 区 位 价 值 因 素 “ 二 二 58 表5 . 5商 业 地 产自 身 价 值 表 ， ， “ “ 二 60 表5 . 6 基础设施和配套建设费 “ 62 vl l l 南开大学学位论文版权使用授权书 木人完个 厂 解南开大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如 各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷木和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文: 学校有权提供目 录检索以 及提供 木学位论文全文或者部分的阅览服务: 学校有权按有关规定向国家有 ， 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目 的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名: 枷7 年 少 ” 路 日 经指导 教师同意，木学位论文属于保密，在年解密后适用 木授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 解密时间:年月日 各密级的最长 保密年限及书写格式规定如下: 内 郁 。 年( 琅 一长5 牟 ， 可 少 子 牟 ) 秘密去 10年( 最长10年 ， 可少于10炸) 机密* 2 0 年 ( 最长2 0 尔;可 少于2 0 年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明: 所呈交的学位论文， 是本人在导师指导下， 进行 研究工作所取得的成果。 除文中己经注明引用的内容外， 本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、 己公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体， 均己 在文中以明确方式标明。 本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 鲜草 j 协7年 少月: 日 第一章 绪论 第一章 绪论 近年来，海外基金、跨国公司、国内外商业地产开发商、商业集团、民营 企业以及个人都对商业地产发生了浓厚的兴趣，商业地产投资一时成为投资热 点。但由于商业地产交易分散在各种形成的交易活动中，商业地产在我国还是 新生事物，实践远远超前理论研究。人们对于商业地产的价值，尤其是对投资 价值的认知程度还比较低，对商业地产的概念、价值形成和变化规律、选址、 效益、风险等问 题尚缺乏全面、深入的研究分析。本文作者阅览了国内外大量 文献后，发现目前国内相关研究仍处于初级阶段，可供借鉴的资料相对稀缺， 这给投资者进行商业地产投资带来许多不便。 鉴于此，作者试图对全国城市商贸定位形式起重要作用的商业地产的投资 规律进行了深层次的思考和研究，并以北京天安天地国际大厦为具体分析对象， 结合大量市场资料，得出了一些有效的结论。理论上，在学术界就商业地产的 研究起到抛砖引玉的作用;实践上，为投资者把握北京商业地产市场并取得最 佳的经济效益提供一些思路、方法和工具。 第一节 问题的提出 近两年来，随着新建商业地产上市、国有商业企业转让、城市商业需求等 原因，北京商业地产市场的供应量进一步增加。商业地产投资引起了 投资者的 关注。同时中国加入 wl ，0 、北京成功申办 2 0 0 8年奥运会等利好消息也大大增 强了投资者的投资信心。商业地产投资一时成为投资热点。不仅地价飘升，热 铺难求，而且各种商业地产的会展、促销、投资推介以及各种评选、论坛、传 媒活动漫天飞扬，仿佛商业地产成了一镐下去就能采掘出来的大金矿。海外基 金、 跨国公司、海内 外商业地产开发商、 商业集团、民营企业， 大家一拥而上， 都对商业地产发生了 浓厚的兴趣，由此掀起了一轮商业地产开发的热潮. 究其原因， 主要有三: 第一，中国经济继续高速的发展，已 经从世界的“ 制 造工厂” 扩展为全球瞩目 的“ 巨大市场” ，光是来华投资搞生产加工已 远远不够 了，流通领域和消费终端的巨大利润，驱使国际资本和经营商家把目光聚焦在 中国的商业地产: 第二，加入wt o之后中国的全面放开， 政策上基本拆除了外 商进入的笆篱，先前抢滩中国尝到甜头的跨国连锁商，已经利用集聚起来的优 第一章 绪论 势，无所顾忌地向纵深发展，向房地产，特别是向商业地产进军:其三，中国 的房地产开发，已经维系了许多年，地块越来越少，空置房越来越多， 利润越 来越低，加上近期市场虚高，政府实施宏观调控，于是许多住宅开发商将目光 转向商业地产. 1 . 1 . 1研究背景 进入2 0 06年，商业地产开发热度不减。国家为了给商业地产市场降 温，在 3 至5 月间相继出台商业地产新政， 稳定住房价格， 把过高的房价降下来。但新 政的措施似乎针对住宅价格，没有涉及商业地产，业界普遍解读为利好消息， 不少企业明确表示要加入商业地产的开发的行列之中，分享商业地产的盛宴， 商业地产市场竞争更加激烈、残酷。 商业地产的一哄而上和兴风作浪带来两个严重的后果，一是竞争加剧，大 打价格战;二是市场秩序的混乱，酿成了很多社会矛盾。 根据首都现代化建设总休战略部署， “ 十一五”时期全市发展的目 标是: 紧紧围绕 “ 新北京、新奥运”战略构想，建设创新、和谐、宜居新北京，办好 一届有特色、高水平奥运会，努力实现经济发展水平、自主创新能力、 可持续 发展能力、人民生活品质和构建和谐社会首善之区的水平显著提升，奠定现代 国际城市的基木构架，为实现首 都现代化建设 “ 新三步走”战略目标打下坚实 的基础。“ 十一五”期间，北京在商贸商务服务，运用现代经营方式和信息技 术改造提高传统服务业。大力推动连锁经营等现代流通方式和便利店、 专业店 等新型业态的发展，加快发展社区商业和郊区村镇商业，构建城乡现代化流通 网络。规范现有批发、零售市场，促进有形市场的升级改造。适应产业和市场 发展需要，积极引进国际知名的会计、法律、咨询、评估等中介服务企业，形 成 立足本市、 辐射全国的商 务 服务体系。 。 1 . 1 2研究意义 由此可见，为了配合北京商业的发展，在未来的几年中，北京商业地产将 大规模开发，由此也极大地为企业及个人增加了投资机会。但由于商业地产交 易分散在各种形成的交易活动中，商业地产在我国还是新生事物，实践 远远超 前理论研究。正如毛泽东同志讲过 “ 没有理论指导的军队是盲目的军队”。那 川 北京发展第 卜一 个五年计划纲要 ，北京市房地产发展网，2 仪陌年8 月15日 第一章 绪论 么，没有理论指导 的实践也是盲目的实践。因此，业界有识之士普遍对我国商 业地产的迅猛发展形势表示担忧，认为中国的商业地产发展脱胎于住宅类商业 地产开发，投资、开发运营模式与住宅基本没有差别。普遍感觉到商业地产的 理论研究太少，无所适从，把不住市场的脉搏，市场上成功和失败的案例不少， 同时现有的教材、参考书大部分限于 “ 剑法”，缺少 “ 兵法”。人们对商业地 产的价值与投资价值的认知程度还比较低，对商业地产的概念、价值形成和变 化规律、选址、效益分析、风险等问题尚 缺乏全面、深入的研究分析。本文作 者同时阅览了国内外大量文献后，发现目前国内相关研究仍处于初级阶段，可 供借鉴的资料相对稀缺，这给投资者进行商业地产投资带来许多不便。 鉴于此，作者试图对全国城市商贸定位形式起重要作用的商业地产的投资 规律进行较深层次的思考和研究，并以北京天安天地国际大厦为具体分析对象， 结合大量市场资料，得出一些有效的结论。在理论上，在学术界就商业地产的 研究起到抛砖引玉的作用;在实践上，为投资者把握北京商业地产市场发展和 分布规律、进行商业地产投资提供一些思路、方法和工具。 第二节 研究方法及研究目的 本文从商业地产可行性研究阶段开始，主要对传统的可行性研究阶段进行 了剖析，尤其是对影响可行性研究的主要要素区位价值、投资价值、风险分析 进行了解剖。 1 .2 . 1研究方法 本文运用了 定性研究方法、定量研究方法、案例研究方法三种方法，分别 为: ( 一)定性研究方法 本文运用了定性研究方法，定性的分析了 影响商业地产的区位价值和自身 价值的因素。从商业地产的区位价值和自 身价值分析入手，将商业地产的两种 价值有机的结合起来考量商业地产的投资价值，并于相伴随的风险相结合，最 后进行商业地产的投资决策分析.本文参阅了国内外的有关商业地产投资风险 决策的大量的文献资料，从北京商业地产业的发展现状着手，通过对商业地产 投资活动的特点的分析，揭示了商业地产投资中存在的各种风险因素，较详细 地分析了它们的来源和对投资收益的影响。 第一章 绪论 ( 二)定量研究方法 本文运用了定量研究方法，然后运用模型工具定量计算商业地产的投资价 值。提出利用贝叶斯理论修正对自 然状态的概率估计，并在此基础上建立了基 于这一理论的商业地产投资风险决策模型。 ( 三)案例研究方法 本文运用了案例研究方法，通过案例的分析，证明运用本文所建立的商业 地产风险决策模型能通过市场调查增加信息量来对先验概率进行修正，从而提 高决策者对未来可能性的把握，达到降低决策风险的目的。另外，该模型通过 对抽样信息价值及抽样成本等指标的考察，从经济角度保障了其可行性。 1 .2.2研究目的 商业地产市场迅速发展，特别是北京的商业地产市场呈现了供求两旺的局 面，如何投资、怎样投资才能避免投资风险，实现效益最大化，是目前投资者 最为关心的问题。因此，商业地产投资决策必须要准确地预测风险和收益，并 力求找到一种较为科学的决策方法，来降低投资决策的风险程序。 本文通过分析商业地产投资价值与投资风险，力图建立商业地产投资决策 模型，在项目的投资机会分析阶段量化商业地产投资价值与风险，为投资决策 提供有效地分析工具。 第三节 论文结构 本文主要通过分析和运用模型测算商业地产的区位价值和自身价值，从而 确定商业地产的投资价值。在此基础上，将商业地产的投资区位、投资价值与 投资风险相结合。 1 .3. 1论文内容 本文主要通过分析和运用模型测算商业地产的区位价值和自 身价值，从而 确定商业地产的投资价值。在此基础上，将商业地产的 投资价值与投资风险相 结合，运用贝叶斯决策模型确定商业地产的投资决策方法，最后再运用北京天 安天地国际大厦项目作为实证的案例，检验理论的适用性。 第一章 绪论 1 .3 .2论文框架图 本文在绪论中提出论文研究的背景和意义，然后第二章做了 一个整体的理 论铺垫，第三章概述了商业地产投资价值与商业地产投资的风险。第四章，具 体分析了区位价值的影响因素，以及目 标消费群与区域价值的关系与商业地产 的自 身价值。第五章，引出商业地产投资决策模型，并根据哈夫理论和贝叶斯 理论详细分析了 北京天安天地国际大厦项目 的情况， 对其区位、 投资价值与投 资决策风险进行了 评估，检验了该理论模型的适用性。 论文框架图见下页。 第一章 绪论 绪 论 商业地产基本研究商业地产投资运作研究 商业地产定义、类型 及特证 商业地产投资模式分析 商业地产价值规律研究商业地产区位价值评价 ，.-.，.-，.-.困 哈夫理论和贝叶斯理论商业地产投资价值评价 商业地产投资风险评价 .-.，-.知 ，.- 北京商业地产发展研究 北京天安天地国际大厦项目 实证研究 总结与展望 图1 . 1论文框架图 资料来源:作者自 行 编制 6 第二章 相关理论回顾 第二章 相关理论回顾 木章对商业地产投资价值与风险的相关理论进行简要的概述，并回顾了国 内外相关的研究课题，为本文接下来的研究做出理论铺垫。 第一节 商业地产概述 所谓商业地产，既不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。它 是以 零售 物业 和租金 收入为目 的的长期 房 地产投资 1 。 本文作者认为商业地产 ( com m e rc ialr ea l es tate) 是 “ 商业房地产”的简称， 是用于从事能产生经济效益的商业活动的房产或者地产。人们的商业活动主要 是指交换活动和生产活动，那么商业地产不外乎商铺、商场、写字楼、工业厂 房、仓库等，亦即这些物业的价值在活动中得以体现，具有在使用中产生收益 性的特征。所以从广义地说，商业地产是指用于商业经营活动中并通过经营产 生收益性的物业。主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、 会展中心等组成。 商业地产是以商业物业的建设和经营为目 的的地产开发。国内大多数开发 企业不参与商业经营，也不长期持有物业以从中获取租金收益。但从世界上其 他国家的实践看，商业物业其实应不采取出租方式，而是和商户共同经营，获 取巨大的增值额。 2. 1 . 1商业地产的分类 商业 地产的分 类方法有很多 种， 具体而 言， 主要有以 下 几种分类叭 ( 一) 按规模分类 1 . 小型商业地产:建筑面积在 1 00平方米以下; 2 . 中型商业地产:建筑面积在100 一 1 0 00平方米以内: 3 . 大型商业地产:建筑面积在 1 0 00平方米以上。 川奄金社. 商 业 地产策划与 投资 运营. 北京。商务印书馆， 2 仪 巧年1 月， 5 川陈 翔 燕 . 商 业 房 地 产 投资 及 风 险 防 范 研 究， 硕t 学 位 论 文 1 卜 海 : 同 济大 学 ， 2 00 刁 ， 6 一 ， 7 第二章 相关理论回顾 ( 二)按投资经营形式分类 1 .自主经营商业地产 商业地产产权人自已经营、使用自己名下的商业地产。 2 .合作经营商业地产 承租人预缴一定金额认租一宗商业地产，并与开发商签定固定年限的合同。 在此期限内，若承租人自己 经营此物业，将享受超低租价;若用来投资，交与 开发商经营，便可得到每年一定比例的分成。不论是用来自用还是投资，合约 期满，开发商将如数返还认租者前期投入的投资金额。 3 .租赁商业地产 产权人将固定时间内的商业地产使用权与承租人交易，取得或分时段取得 现金收益;对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得固定时间的 商业地产使用的权利。 4 .转租商业地产 商业地产最终使用人并非与商业地产权利人直接建立租赁关系，而是通过 转租人取得使用商业地产的权利，商业地产最终使用人只与转租人发生权利、 义务关系。 5 .经营权委托商业地产 产权人将经营权交给开发商，即转租给一个公司 统一经营。经营公司所得 租金，在收取一定的成木费用后其余如数交给产权人:若商业地产不得转租， 则公司不承担任何责任。 产权人不经营也不转租商业地产，而是直接以一定金额将其所有权转让给 他人。 ( 三) 按照行业进行分类 1 . 零售业:百货商店、 大型超市 ( m a l l ) 、各种专卖店、 精品店以及便利 店和杂货店等。 2 . 餐饮业:饭店、餐厅、酒吧、茶坊等。 3 .旅游业:宾馆、 旅馆等。 4 .体育、娱乐业:歌舞厅、 棋牌室、网吧 ( 赢利性) 、体育场馆和健身房、 电影院等。 5 .服各业:车船、 航空售票处、 调剂商店、 美容 院、婚纱出 租摄影、拍卖 第二章 相关理论回顾 行、会展、各种维修点等。 6 .金融业:证券公司的营业厅、银行各种业务的直接受理处、营业部等。 ( 四)按照等级 ( 辐射范围)分类 1 .市中心商 业地产 商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市的商业中心 区内的商业地产。 一般市中心商业街长度一般在 1 0 00米以上， 或商业集聚在25 公顷的区域范围内。 2 区域中心商业地产 商业中度集聚，商业服务行比较完善，服务范围为广域的地区商业中心内 的商业地产，一般区域中心商业长度一般在 800米以上，或商业集聚在 8公顷 的区域范围内. 3 .居住区商业地产 商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服 务业， 服务对象主要为当地居民的社区商业地产。 4 .街坊商业地产 方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商 业地产。 5 .专业街商业地产 经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商业地产。 一般专业街长200 米以上，由同一系列的专业店、 专卖店高度集聚 ( 3 0 家以上) ，提供专门商品和 专业服务。 ( 五)按照商业业态分类 1 . 大型购物中心 ( s h o p p i n g m a l l ) 位于市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点，目 标顾客以流动顾客为主， 内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店以及各类专业店、 专卖店等零售 业态和餐饮、娱乐设施构成。 2 现代百货商场 位于市级中心、地区中心、新城 ( 县城扩大)以及历史形成的商业集聚地， 目 标顾客以流动顾客为主，门 类齐全，主要销售服装、衣料、 化妆品、礼品、 第二章 相关理论回顾 家庭用品。 3 .专卖店 位于市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内，目标顾客以 中高档消费者和追求时尚的年轻人为主，主要销售某一品牌系列商品。 4 .大型专业店 位于地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近， 目标顾客以 有目 的 选择某类商品的流动顾客为主，主要销售某一大类或几个大 类商品。 5 .专业店 位于市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内，目 标顾客以 有目的选择某类商品的流动顾客为主，主要销售某类商业，体现专业性、深度 性、品种丰富，选择余地大。 6 .仓储商店 位于城乡结合部的交通要道，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买 和流动顾客为主，主要销售大众化衣、食、用品为主，自 有品牌占有相当部分， 实行低价格，批量销售。 7 .大型综合超市 位于城郊结合部，交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，目标顾客 以居民、流动顾客为主，大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购物，注重企 业品牌开发。 8 ，便利店 位于地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办 公楼等公共活动区，目 标顾客以居民、单身、年轻人为主，主要销售食品、小 百货、有即时消费性、小容量、应急性等特征。 9 . 超级市场 位于地区中心、居住区，目标顾客以居民为主，主要销售食品、生鲜食品、 日用品。 10. 港口 地铁商业设施 1 1 .物流圈 ( 六)按物业用途划分: 第二章 相关理论回顾 房地产可以划分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产 四大类及其他房地产。 “ 这里所说的商业房地产主要就是按照用途划分的用作商 业用途的房地产， 包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中 心 、 特 色 商业 街 、 商 业 广 场、 专 业 批发 市 场、 s h op i昭m all等 用 途 的 房 地产 11 。 2. 1 . 2商业地产的特征 ( 一) 商业地产是重要的生产要素 商业地产与住宅差别明显。住宅是以消费为目的的耐用消费品，其价值在 使用过程中被消耗掉。因此，人们习惯上把物业分为居住类物业和非居住类物 业，非居住类物业除了特殊用途外都能产生收益，范围大体相当于广义的商业 地产。 但在实践中，住宅有时被用做办公室，甚至出现了宜商宜住的物业类型， 如商住公寓、 酒店式公寓、 s o h o住宅， 这反映了人类消费和生产活动的两面性 和不可分割性。当 物业被转作商业用途时，我们就可以把它作为商业地产看待。 虽然这类物业数量不多，但却成为我国商业地产开发领域中一道独特的风景12 . ( 二) 区位的重要 性 商业地产对区位十分敏感，不同区位内的商圈不同、客流量不同，这就直 接导致了功能定位、服务对象、基本商业面积的不同，最终商业地产的商业利 润产出能力也有很大差别。 例如，区位因素决定了 物业的 “ 级差地租”和物业价值。俗话说 “ 金角、 银边、 草肚皮” ，意思是处十字交叉口各个角的物业是金，在街两侧的是银，不 靠街、在街区内部的就不太值钱了。级差地租在物业开发和运营的不同阶段归 属不同的权益人。 ( 三)经营状况的影响性 商业地产主要用于从事商业行为、 进行商业经营，因此营业额的高低直接 影响了商业地产木身的品质。从宏观上看，商业地产受市场整体商业效益的关 联影响:从微观上看，商业地产也深受自 身经营状况的影响。 111 王学东. 商业房地产投融资与运营管理. 北京:消华大学出版社，2 侧 月，10 门 带金社. 商业地产策划与 投资运背j 七 京，商务印传 馆，2 006 年1 月， 5 第二章 相关理论回顾 商业经营成果决定物业价值。其价值是物业期望收益的现值，商业经营效 果好，物业价值就高;反之则差。商业地产开发商为获得更高的附加值，就必 须在商业经营管理上多投入，而不能 “ 销售完拍屁股走人” ，大型的开发和营销 管理尤其要重视商业经营效果。 商业经营与商业地产的开发商紧密结合。商业地产含有商业经营和地产开 发两层意思，缺一不可。开发商不可重开发轻商业服务内容。商业经营业绩好， 物业价值才能得以提高，所以开发商需要通过商家的配合才能共同做好商业地 产这篇大文章。 ( 四)配套设施的差异性 一般地说，无论是住宅还是办公楼配套的配备大致相同，区别仅在设施的 用料、 数量和档次上.但对商业地产而言，针对不同的业态和种类往往需要配 备迥然不同的配套设施，如:大型购物中心需配备相应规模的停车场，而小型 沿街店而却不用，从事餐饮业的商业地产其防火、保卫设施显然有别于其他类 型的商业地产等。 ( 五)相邻商业地产的相关性 通常位于同一地段的住宅、办公楼由于物业品质、目标顾客、价格、租金 等指标大致相同，往往会成为竞争楼盘。而相邻的商业地产除了 相互竞争外还 可能共生和互补。如北京的宜山路建材市场，建筑材料、装演材料、卫生洁具、 家具、五金、工具等商品品种齐全，各类商业地产既竞争城市又实现了配套成 龙。又如快餐类餐厅一般多开设在大型百货公司、大卖场附近，彼此吸引了对 方的消费者，形成需求互补。 除此以外，商业地产还具有固定性、异质性、公共空间选择性、耐久性、 保值增值性等特征。 第二节 国内外研究现状 近年来，世界各国很多学者、经济学家、理论学家，根据大量的实践，在 商业地产投资方面，取得了巨大的研究，决策水平也因引进了科学的分析方法 和技术之后得到了大大的提高。自 从上世纪70年代以 来，层出不穷的研究成果 逐渐将现代决策力量嫁接到传统的房地产投资技术上，而且更趋向于用数学公 第二章 相关理论问顾 式和模型来分析和表达，特别是随着计算机技术的发展和应用，建立了许多有 意义的分析模型。 2. 2. 1国外研究现状 ( 一)国外商业地产理论研究状况 目前，国外对商业地产的研究理论有中心理论、同类零售商集聚理论、 购 物中心价值理论等。 中心地理论描述了商业地产的规模与顾客至该商业地产路程远近的关系， 是商业地产选址最成熟的模型。其假设为:顾客每次购物 ( 或消费)仅有一种 需求。结论为:顾客到离自己最近的购物中心购物。 同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集 聚，并解释了 在同一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是 零售吸引顾客的地方。 “ 同类零售商集聚理论”以顾客效用最大化为核心，提供 了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而最小化了顾客抱多种目的购物的风 险和寻找成本.其假设条件为:同类的零售商集聚在同一位置。 购物中心价值理论认为购物中心的价值主要取决于目前及未来租约的现 值。构成购物中心附加值的商业价值主要来自于合理的店铺组合、高效的管理 及其他不确定因素。 ( 二)国外商圈确定、店铺选址的主要方法 根据国外的研究，商圈测定、店铺选址的方法有两大类，分为实态调查法 和理论模型法。 实态调查法适用于小型零售店铺的商圈测定，主要有家庭购 物 调查法、来店者调查法、 顾客登记薄法、市场调查法、顾客住址标图法、客流 量统计法等. 理论模型法适用于都市、商业街、商业中心或大中型零售企业商圈的测定， 包括莱利法则、康维斯法则、哈夫机率模型、哈夫修正模型、凯因的简化模型 等 ， ， 。 这里重点叙述哈夫机率模型 ( d . j . h u ff ) 及哈夫修正模型， 所谓的哈夫机率 模型及哈夫修正模型是指: 川陈翔燕. 商业房地产投资及风险防范研究: 硕士学位论文 . 上海，同济大学， 2 004 第二章 相关理论回顾 哈夫模型认为商业集聚对消费者的吸引力与该商业集聚的魅力成正比，与 消费者到该商业集聚的阻力成反比。具体可由下式表示: ij a 刀召 才 =一己 一 r 犷 d 弓为商 业 集 聚 再为 商 业 集 聚 j ( 2 . 1 ) j 对1 地点消费者的吸引力; 的魅力: 凡为 从 地 点1 ( 1二 1 ， 2 ， m ) 到 商 业 集 聚j 的 阻 力 。 1 地点的消费者要在几个商业集聚中选择出一个，这就要通过对商业集聚吸 引力 进行比 较， 给出 一个 概率。即， 现在1 地点的 消费 者选择商业集聚j 的概率 凡， 可由 下式得出: 凡_明 _ 夕 朋，今 查 付 州凡 j = 1 ， 2 ， 一， n ( 2 . 2 ) 再一凡 即 某消费 者 选择商业 集聚j 的概率， 等于商 业集聚j 对消费 者的吸引力除以 可能选择的所有商业集聚吸引力之和。 假设 地点1 的人口为hi，商业集聚j 所吸引的消费者数nj，可由下式算出: n