（企业管理专业论文）商品房供给弹性研究——基于35个大中城市的实证分析.pdf

浙江大学硕士学位论文 摘要 摘要 自1 9 9 8 年住房制度改革以来，我国商品房销售均价持续上涨，且近几年涨 幅波动剧烈，与此同时，城市间的房价水平和房价波动开始分化。以往的研究多 从经济基本面和需求层面迸行解释，忽略了供给在其中所起的作用。从供给层面 来看，需要知道我国城市商品房供给是否有价格弹性，城市间商品房供给弹性差 异如何，引起城市间供给弹性系数差异的原因是什么。 本文以供给弹性为研究出发点，回顾和梳理关于住房供给和供给弹性的相关 理论和实证研究，在理论分析和规范分析的基础上，构建我国城市新建商品房和 存量商品房的供给函数，收集3 5 个大中城市的相关数据进行了实证分析，测算 我国重点城市的商品房供给弹性，并探索性分析城市间新建商品房供给弹性系数 差异的原因。 实证结果显示我国城市间新房供给弹性系数差异明显，3 5 个城市中有1 9 个 城市新建商品房供给富有弹性，3 个城市缺乏弹性，1 3 城市弹性全无，存量商品 房供给弹性系数则普遍弹性系数较小或不显著。经过分析，发现城市需求因素和 土地因素可以部分解释新建商品房供给弹性系数的差异，人口总量越大的城市和 土地容积率越高的城市，弹性系数越小，而土地价格越高的城市，弹性系数越高。 本文的研究加深了我国商品房供给以及影响新建商品房供给弹性的主要因素的 认识，丰富了对于我国城市层面商品房供给弹性的理论研究。 关键词：新建商品房；供给弹性；存量；流量； i i i 浙江大学硕士学位论文 a b s t r a c t a b s t r a c t s i n c et h e h o u s i n gs y s t e mr e f o m a i n 19 9 8 ，t h e h o u s i n gm a r k e t s i nc h i n a e x p e r i e n c eas u s t a i n i n gp r i c ei n c r e a s ea n dt h em a g n i t u d eo ff l u c t u a t i o nv o l a t i e si n r e c e n ty e a r s i nt h i sp r o c e s s ，a l m o s tc i t i e s h o u s i n gp r i c es u r g e d ，b u tt h ep r i c el e v e l a n dt h ep r i c ec h a n g ea m o n gc i t i e sv a r i e sa c r o s sr e g i o n s m o s to ft h 。ep r e v i o u ss t u d i e s r e s e a r c h e dt h i sp h e n o m e n o nf r o mt h ee c o n o m i cf u n d a m e n t a l sa n dd e m a n ds i d e h o w e v e r , i g n o r i n gt h ee f f e c to ft h es u p p l ys i d ei sn o tc o m p r e h e n s i v ei nu n d e r s t a n d i n g t h eh o u s i n gp r i c ed y n a m i c s 。f r o mt h eh o u s i n gs u p p l yp e r s p e c t i v e ，w en e e dt ok n o w t h a tw h e t h e rt h eh o u s i n gs u p p l yi se l a s t i c ，h o wi st h ed i f f e r e n c eo fh o u s i n gs u p p l y e l a s t i c i t ya m o n gd i f f e r e n tc i t i e sa n dt h er e a s o nt h a t c a u s ed i f f e r e n c e so fs u p p l y e l a s t i c i t ya c r o s sr e g i o n s t h i sp a p e ra i m st os t u d yh o u s i n gs u p p l ye l a s t i c i t ya tt h ec i t yl e v e l ar e v i e wa n d s u m m a r yo ft h e o r ya n de m p i r i c a lr e s e a r c ha b o u tt h eh o u s i n gs u p p l ya n dt h ee l a s t i c i t y o fs u p p l yi si n t r o d u c e d o nt h eb a s i so ft h e o r e t i c a la n a l y s i sa n dn o r m a t i v ea n a l y s i s ， t h es u p p l yf u n c t i o no fn e wc o m m e r c i a lh o u s i n gw a sb u i l ta n dt h eh o u s i n gs t o c k s u p p l ya sw e l l ，t h e na ne m p i r i c a lr e s e a r c hw a sc o n d u c t e di n c l u d i n gad a t ao f35 c h i n a sl a r g e - m e d i u ms i z e dc i t i e s a f t e rt h ee s t i m a t i o no fh o u s i n gs u p p l ye l a s t i c i t yo f c h i n a sm a j o rc i t i e s ，t h i sp a p e rt r i st oe x p l o r et h ed e t e t m i n a n t so fn e wh o u s i n gs u p p l y e l a s t i c i t ya m o n gd i f f e r e n tc i t i e s t h ee m p i r i c a lr e s u l ts h o w st h a tt h ed i f f e r e n c eo ft h en e wh o u s i n gs u p p l y e l a s t i c i t yc o e f f i c i e n ta c r o s sr e g i o n si nc h i n ai so b v i o u s a m o n gt h e3 5c i t i e s ，19c i t i e s n e wh o u s i n gs u p p l ye l a s t i c i t yi s g e t a t e rt h a n1 m e a n st h en e wh o u s i n gs u p p l yi s e l a s t i c ，w h i l e3o ft h e mi sl e s st h a n1m e a n sl a c ko fe l a s t i c i t ya n dt h ee l a s t i c i t yi n d e x o ft h eo t h e r13 c i t i e s a r es i g n i f i c a n t l yn og r e a t e rt h a nz e r ow h i c hm e a n sat o a l l y i n e l a s t i cs u p p l yt h es u p p l ye l a s t i c i t yc o e f f i c i e n to fs t o c kh o u s i n gi sg e n e r a l l ys m a l l o rn o ts i g n i f i c a n t i ti sf o u n dt h a tt h ev a r i a t i o no fn e wh o u s i n gs u p p l ye l a s t i c i t y c o e f f i c i e n ta m o n gd i f f e r e n tc i t i e sc a nb ep a r t l ye x p l a i n e db yt h ed e m a n df a c t o r sa n d l a n df a c t o r s t h e r ei sa l li n v e r s ec o r r e l a t i o nb e t w e e np o p u l a t i o na n dn e wh o u s i n g v 浙江大学硕士学位论文 a b s t r a c t s u p p l ye l a s t i c i t y t h em o r et h eh o u s i n gs u p p l yr e s t r i c t e dt ot h el a n du s e ，t h es m a l l e r t h ee l a s t i c i t yo ft h ec i t y t h eh i g h e rt h el a n dp r i c ei s ，t h el a r g e rt h en e wh o u s i n g e l a s t i c i t y t h i ss t u d ys h e d sl i g h to nt h eu n d e r s t a n d i n go ft h eh o u s i n gs u p p l ya sw e l la s t h em a i nf a c t o r sa f f e c t i n gt h eh o u s i n gs u p p l yi nc h i n a ，a n de n r i c h e st h et h e o r y r e s e a r c hr e l a t e dt ot h eh o u s i n gs u p p l ye l a s t i c i t ya tt h ec i t yl e v e l v i k e y w o r d s ：n e wh o u s i n g ；s u p p l ye l a s t i c i t y ；s t o c k ；f l o w 塑垩盔兰堡主兰垡笙茎 一 图目录 一 竺呈! ： 图目录 图1 1 我国历年商品房销售均价及涨幅1 图1 2 房地产市场分类5 图1 3 论文研究技术路线8 图1 4 论文逻辑结构示意图1 0 图2 1 阿隆索竞租地价空问结构模型一1 6 图2 2 住宅供给弹性和需求冲击影响关系图一2 0 图2 3 蛛网模型中的三种价格摆动方式2 1 图3 1 我国房地产开发投资额及增速3 7 图3 2 房地产开发投资额占固定资产比重一3 8 图3 3 我国历年房屋施工面积及增速3 9 图3 4 我国历年房屋竣工面积及增速一3 9 图3 5 我国历年商品房销售面积及增速一4 0 图3 6 我国历年住宅销售面积及增速4 0 图3 7 我国历年住宅销售面积及增速一4 1 图3 8 我国历年住宅销售面积及增速4 1 图3 9 2 0 0 5 q l - 2 0 1 2 q 2 北京、上海、广州、深圳房价走势图4 2 图3 1 02 0 0 5 q l 一2 0 1 2 q 2 武汉、重庆、成都房价走势图一4 3 图3 11 2 0 0 5 q l 一2 0 1 2 q 2 南京、杭州房价走势图一4 4 图4 12 0 0 9 年一2 0 1 2 年国房景气指数走势图5 2 图5 12 2 个样本城市常住人口分布图一6 1 图5 22 2 个样本城市人口密度6 2 图5 32 2 个样本城市地区生产总值6 2 图5 42 2 个城市样本期间每季度平均家庭可支配收入6 3 图5 52 2 个城市样本期间出让地块总建筑面积一6 5 图5 62 2 个城市样本期间土地价格6 5 x i 浙江大学硕士学位论文 表目录 表目录 表2 1 我国3 5 个大中城市住房供给弹性系数( 王松涛，2 0 1 2 ) 2 9 表2 2 住房供给弹性典型研究模型、数据和弹性系数3 5 表4 13 5 个大中城市行政级别、所在区域、人口和地区生产总值概况4 8 续表4 13 5 个大中城市行政级别、所在区域、人口和地区生产总值概况4 9 表4 2 变量整体描述性统计5 2 表4 3 模型各变量相关分析5 3 表4 43 5 个大中城市商品房供给流量弹性系数5 3 续表4 43 5 个大中城市商品房供给流量弹性系数5 4 表4 5 弹性系数分类表一5 5 表4 6 贷款利率、土地价格、销售面积回归系数5 6 表4 73 5 个大中城市商品房供给存量弹性系数5 7 表5 12 2 城市样本期间家庭可支配收入增幅6 3 表5 22 2 个城市出让地块平均容积率6 4 表5 3 各变量描述性统计6 6 表5 4 各变量相关系数矩阵一6 7 表5 5 模型1 识别结果6 7 表5 6 模型1 回归结果一6 8 表5 7 模型2 识别结果一6 8 表5 8 模型2 回归结果6 9 表5 9 模型3 识别结果6 9 表5 1 0 模型3 回归结果6 9 浙江大学硕士学位论文 致谢 致谢 离校两年，重回求是园，而今又到离别之际，心中感慨万千。耗时一年有余 的毕业论文终于撰写完毕并顺利通过答辩，个中曲折不足为道，然来之不易，须 倍加珍惜。 “沐师恩，永难忘”，感谢我的恩师贾生华教授，我的论文从无到有，从选 题、文献阅读、开题到数据收集、实证分析和论文撰写，贾老师的指导一路相随。 贾老师严谨的治学精神，深厚广博的学术造诣，宽广的胸怀和坦荡的人格感染着 我，每一次聆听贾老师的教诲，都如沐春风。贾老师的“行动主义、完美主义、 奉献主义”这三大主义已深入我心并努力转化为实际行动。在学术上，贾老师对 我们严格要求，鼓励我们独立思考，以批判性的思维研读文献，提炼出自己观点。 在精神上，贾老师也引导我们不被世俗所误导，让我们思考“精神虚脱与我们的 出路”、“你快乐吗? ”等问题，让我们对自己的价值取向有了更深层次的认识。 在我小论文撰写的过程中，贾老师仔细审阅多次修改，在投稿过程中给予很多支 持和指导，让我感动不已。 感谢田传浩老师，在我的论文选题和撰写过程中给予的鼓励和指导；感谢褚 超孚老师、邬爱其老师、温海珍老师、窦军生老师、张凌老师，在我的历次论文 进展汇报中提出建设性的改进意见，尤其是对我样本选择、数据处理方面的具体 指导，化解了我的许多困惑和困难。 感谢浙江大学房地产研究中心( c r e s ) 的同门师兄弟师姐妹，是你们让我 有了归属感。感谢王媛、李鹏、李航、邓韬、王倩、陆嘉玮、王心蕊、方仙成、 李旭宁、杨尚、陈佳、孙启梦等等，在c r e s 的两年，有了你们的陪伴，团队生 活丰富多彩，每周一晚开例会，每周四晚羽毛球，还有春暖花开的出游，秋高气 爽的爬山，一年一度的迎新晚会，还有一同出游澳门一同课题调研，都成为了我 欢乐和珍贵的记忆，我为自己是c r e s e r 而自豪。 感谢我的同窗好友崔红云、杨棉婧和熊杨洋，两年半的研究生生活，快乐时 有你们分享，悲伤时有你们解忧，郁闷时有你们“吐槽”，我们一同上课赶作业， 一同出游吃美食，正是你们，让我的学习生活充满了欢乐。 最后要感谢我的父母，你们的支持是我强大的后盾。父亲为人磊落坦荡，宽 浙江大学硕士学位论文致谢 宏豁达，一直是我心中的英雄和榜样，母亲体贴关怀，偶尔碎碎念，却是我心中 温暖的停靠。感谢你们二十多年的养育之恩，每当想起你们，任何感激的话都变 得多余和客套，心中充满温暖。 感谢所有关心、支持和帮助过我而又不能一一列举的人们，说再多也是苍白， 感谢生活让我遇到你们，唯有成为更好的自己，才不辜负与你们结识的幸运! i i 黄添天 2 0 1 3 年2 月 于浙大求是园 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 实践背景 1 9 9 8 年住房制度改革以来，商品房销售均价连续数年快速上涨。自1 9 9 8 年 至2 0 1 1 年，全国商品房均价从2 0 6 3 元平方米上涨到了5 3 5 7 元平方米，上涨幅 度为1 5 9 6 7 ，年均复合增长率为7 6 2 。除2 0 0 8 年受到国际金融危机的影响， 当年房价微跌1 6 5 个百分点外，其余年份商品房销售均价基本保持正向增长， 尤其是2 0 0 4 年以来，房价的上涨幅度明显加大，2 0 0 9 年房地产市场受到经济刺 激政策和购房优惠政策的提振，消费者和投资者购房需求释放，当年房价上涨幅 度达到了2 3 1 8 ，商品房销售均价从2 0 0 8 年的3 8 0 0 元平方米上涨到了4 6 8 1 元平方米。2 0 1 0 年与2 0 1 1 年涨幅有所回落，但仍保持在5 的涨幅以上。伴随 着商品房销售均价的快速上涨，价格的波动也有所加剧。1 9 9 8 年至2 0 0 3 年，我 国商品房销售均价涨幅始终保持在5 以内，比较稳定。2 0 0 4 年开始，商品房销 售均价的涨幅开始扩大且涨幅波动剧烈，2 0 0 4 年为1 7 7 ，2 0 0 5 年1 4 0 3 ，2 0 0 7 年1 4 7 7 ，2 0 0 8 年一1 6 5 ，2 0 0 9 年2 3 1 8 。房价的涨幅如此不稳定的情况下， 我国的商品房供给发生了什么变化，房价的快速上涨是否是由于供给调整不及时 所引起的，换句话说，我国的商品房供给是否有弹性? ouuu厶0 u u 5 0 0 0 房屋平均销售价格( 元平方米 天 2 0 0 0 ；4 0 0 0 + 商品房均价增长率( 入 八 _ _ 3 0 0 0 i ja 攀摩 - 1 5 o o i ；薰蠡、粪囊，攀参- 1 0 0 0 2 0 0 05 0 0 1 0 0 0 ：j ，娄溪- io ；- ；= 蓥蘩i i ! 粪 y _ i i _ i 一- | 墨i 薹 j器i 0 0 0 i j 篓j j 童 ；i 冀 鬻 i ?甏囊i鬻；誊j 毒 黧i i ul j 。u u 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 0 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 72 0 0 82 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 图1 1 我国历年商品房销售均价及涨幅 数据来源：国泰安数据库 浙江大学硕士学位论文 绪论 从均衡分析来看，当市场需求改变时，若供给缺乏弹性，则价格的波动幅度 受需求因素的影响较大，其波动幅度就相对较大；若供给富有弹性，则在需求改 变时房价的波动幅度相对较小。国内外的学者( 王松涛和刘洪玉，2 0 0 6 ；g l a e s e r e ta l ，2 0 0 5 ：g r i m e s 和a i t k e n ；2 0 1 0 ) 经过研究均证实了价格波动与供给弹性存 在负向关系，即通过提高商品房供给弹性，可以减少商品房价格的波动幅度( 主 要是上涨幅度) 。因此正确的估计商品房供给弹性与需求弹性，可以帮助决策者 预测房价波动的程度，并提供重要的决策依据。 而从城市层面来看，房价水平和房价波动的分化程度是相当大的。从价格水 平来看，根据搜房网公布的百城价格指数，2 0 1 2 年1 1 月，北京、上海、深圳、 杭州这四个城市的新房均价在2 万元平方米以上，广州、福州、南京、宁波等 城市的销售均价为1 2 0 0 0 1 5 0 0 0 元平方米，武汉、长沙、重庆、成都等城市的 新房均价为6 0 0 0 8 0 0 0 元平方米。从价格波动来看，城市间的分化也是比较明 显的，北京、厦门、福州、广州等城市同比上涨了2 个百分点以上，其中厦门同 比上涨了7 个百分点，而天津、苏州、东莞、西安等城市的房价则下跌了2 个百 分点以上。城市房价水平的差异和价格走势的不一致，是否是由于城市商品房供 给的差异引起的，城市间商品房供给弹性的差异又有多少? 从当前的房地产政策来看，中央政府出台下达了全国性的“限购”“限贷” 政策和保障房建设指令，地方政府一味的遵照执行限购限贷政策，大规模开工保 障房建设。限购政策限制的市场的有效需求，而保障房保障的是市场非有效需求， 保障房供给并非商品房市场上的有效供给，两者是不相匹配的。商品房的价格是 由市场的有效需求和有效供给共同决定的，价格的波动是由需求的变化和供给变 化共同形成的。政策要稳定房价，需要从市场供给和市场需求两方面对市场进行 调整。一个有效的市场，应当是需求可以通过市场得到满足，供需关系通过价格 进行调节。限购政策扭曲了市场有效需求，打破了原有的供需关系，若商品房供 给没有进行相应调整，市场会从原先的供不应求急转为供不应求。因此了解我国 城市的商品房供给情况，分析其需求、房价走势转变时的供给变化即供给弹性十 分必要，是因地制宜对房地产市场进行规范和调控的依据和参考。 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 1 2 理论背景 从理论研究层面来看，国内对于房价的研究大多集中于房价与地价关系( 高 波，2 0 0 3 ；况伟大2 0 0 5 ，李珍贵，2 0 0 5 ；周京奎，2 0 0 5 ；温海珍等，2 0 1 0 ) 、土 地供应与房价( 谢岳来，2 0 0 3 ；任荣荣和刘洪玉，2 0 0 7 ；任超群等2 0 1 1 ) 、房价 与经济基本面关系( 沈悦和刘洪玉，2 0 0 4 ；吴宝申，2 0 0 7 ；战友和王伟，2 0 0 9 ： 余华义，2 0 1 0 ) 、房地产泡沫( 丰雷等，2 0 0 2 ；袁志刚，2 0 0 3 ；杨帆和李宏谨， 2 0 0 5 ；周京奎，2 0 0 6 殷波，2 0 1 0 ；) 等等，而从供给角度对房价进行研究却很少。 由于住房供给涉及到政府的土地供应政策、规划限制、开发商的市场行为以及住 房购买政策的，增加了模型设计与分析的难度( 林素菁和林祖嘉，2 0 0 1 ) ，使得 从供给角度研究房价相当困难，并且其结果也不如从需求角度研究房价所得出的 结论更令人信服。虽然经济增长、收入增加、快速城市化等因素所支撑的需求层 面可以较好解释房价的波动和区域问的差异，但这是不全面的，仍需要从供给角 度去捕捉区域和城市房价上涨和波动差异的原因。 几乎所有研究住房供给的国外学者都会在开头写上这么一句：住房需求的研 究汗牛充栋，住房供给的研究仅有寥寥数篇；对于住房需求的认识已经相当深入， 对于供给的认识却仍相当不足( d i p a s q u a l e ，1 9 9 9 ) 。虽然对住房供给的研究不如 需求丰富，国外学者对这方面的研究已经越来越多。目前已基本形成了生产理论、 投资理论和城市增长理论等不同理论基础上的分析框架，并构建供给模型进行实 证分析中。在这些研究中，大多数的学者都将聚焦到了供给弹性这个将住房供给 与住房价格相关联的重要参数上，对国家、区域和城市的供给弹性进行了测算。 m u t h ( 1 9 6 0 ) ，f o l l a i n ( 1 9 7 9 ) ，p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) ，d i p a s q u a l e 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) ， t o p e l 和r o s e n ( 1 9 8 8 ) 等对美国全国层面的供给弹性值进行了测算，g r e e n e t a l ( 2 0 0 5 ) 对美国4 5 个大都市统计区的供给弹性值进行了测算并分析了城市间弹 性系数差异的原因，s t e p h e nm a l p e z z i ( 2 0 0 1 ) 对英美两国的新房供给弹性进行 了测算和比较研究，m i c h a e lb a l le t a l ( 2 0 1 0 ) 英国、美国、澳大利亚三国的供 给弹性进行了测算和比较。 相比之下，国内关于住房供给的研究的还很不足，我国土地制度的特殊性、 城市化进程的快速性以及房地产调控政策的频繁性，确实使得商品房供给的研究 浙江大学硕士学位论文 绪论 分外复杂和困难，相关的研究零星的散落于一些研究房价、土地供应的相关研究 中( 王松涛和刘洪玉，2 0 0 9 ；郑娟尔2 0 0 8 ；龙奋杰2 0 0 8 ；王金明和高铁梅，2 0 0 4 ) 。 有少数学者开始关注我国住房供给的价格弹性，如王松涛( 2 0 0 9 ) 发现供给弹性 与房价涨幅成负向关系，王斌和高波( 2 0 1 1 ) 从省级层面的数据测算发现我国的 住房供给弹性存在区域差异，王松涛( 2 0 1 2 ) 采用1 9 9 8 年至2 0 0 9 年的数据测算 发现我国的住房供给弹性系数是存在城市间差异的。可见国内学者也开始越来越 多的关注住房供给弹性的研究，但相关的研究还不够丰富和细化。 基于此，本文将对住房供给理论和相关文献进行梳理，构建适合我国房地产 市场的商品房供给函数，并采用我国3 5 个大中城市的相关数据进行实证分析， 测算我国重点城市的新建商品房和存量商品房供给弹性系数，并在此基础上对引 起城市间新建商品房弹性系数差异的因素原因进行探索性的研究，对于认识我国 商品房供给现状很有现实意义，对于丰富我国的住房供给弹性研究具有一定的理 论意义。 1 2 研究目标和基本概念 1 2 1 研究目标 本文的研究目的主要有三个：一，构建商品房供给模型，分析我国新建商品 房供给和存量商品房供给的影响因素；二，对我国3 5 个大中城市房地产市场的 商品房供给弹性进行测度，研究我国商品房供给弹性的大小；三，探索新建商品 房供给弹性的决定因素，通过辨别这些因素为决策者调控房价、规范房地产市场 发展提供决策依据。 ( 1 ) 构建商品房供给模型。商品房市场分为新建商品房市场和存量商品房 市场，商品房供给的影响因素有土地供应量、土地成交价、信贷政策、产业政策、 人口密度、建筑成本、开发商预期等较多复杂因素，这些因素彼此之间又非完全 独立，这些因素对新建商品房市场和存量商品房市场的影响效应也是有所不同的， 如何将这些因素较好的纳入计量模型中，分析他们对新建商品房和存量商品房供 给的影响是本文的重要研究内容。 ( 2 ) 测度商品房供给价格弹性。商品房供给弹性与房价波动幅度的大小、 4 浙江大学硕士学位论文 绪论 供需达成新均衡所需要的时间紧密相关，商品房价格波动与商品房供给弹性之间 存在负相关系，较大的供给价格弹性有助于遏制商品房价格的上涨速度和上涨幅 度。通过构建商品房供给模型，测算新建商品房和存量商品房的供给弹性系数， 识别不同城市商品房供给对房价变动的响应程度，是本研究的重要实证内容。 ( 3 ) 对新建商品房供给价格弹性城市间差异的影响因素进行探索性研究。 由于住房的耐用性，商品房存量调整是缓慢的，其调整也主要是通过新建商品房 数量进行的，而新建商品房则是市场化波动的。识别新建房供给价格弹性的影响 因素，有助于深化对商品房供给的认识，对于调整新建商品房供给弹性、新建商 品房供给量均很有现实的指导意义。 1 2 2 概念界定 ( 1 ) 商品房 我国的房地产市场从交易类型来看可以分为买卖市场和租赁市场。其中买卖 市场又可以分为新建商品房市场和二手房市场。 商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用 于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、 委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建 设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房，包括新 建商品房和二手房。 图1 2 房地产市场分类 浙江大学硕士学位论文 绪论 二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上 市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级 市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房( 房改房) 、解困房、拆迁 房、自建房、经济适用房、限价房。 新建商品房是与二手房相对应的，是指开发商已经向房产管理部门办理预售 登记并领取预售证，首次向购房者销售的商品房，也即一手商品房。新建商品房 主要包括新建商品住宅和新建商业用房。 ( 2 ) 存量与流量 存量分析和流量分析是现代西方经济学中广泛使用的分析方法。流量是指某 一时期内经济变量的数值，如一年内国民生产总值、一年内商品房房地产开发投 资额等。存量则是指某一时点上的经济变量值，如年末的国民财富总量、年末银 行贷款余额等。存量分析就是对一定时点上已有的经济总量的数值及其对其他经 济变量的影响进行分析；流量分析则是对一定时期内有关经济总量的变动及其对 其他经济总量的影响进行分析。在宏观经济学的总量分析中，既可以从存量着手， 也可以从流量着手。一般来说，流量来自于存量，又归于存量之中，两者是相互 影响的，流量能使存量增加，存量的增加又能促使流量的增加。 从房地产供给角度来看，由于房地产具有耐用性的特征，其建筑结构可以长 久的保存且提供住房服务，从而形成了房地产的存量，而正在开发的或预期开发 的虽然当前无法提供住房服务，但未来未来将会转化为房地产存量，形成了房地 产的流量。当期房地产的存量等于上期房地产存量减去当期存量房的折损量，再 加上当期房地产新增流量。在本文中，新建商品房为商品房流量，已有的商品房 则作为商品房存量。 ( 3 ) 弹性 弹性的概念最早产生于物理学，是指物体在受到外力作用之后发生形态变化， 若除去作用力之后并能够恢复原来形状的特性。经济学上的弹性概念是由艾尔弗 雷德马歇尔在经济学原理中提出的，是指一个变量相对于另一个变量发生 的一定比例的改变的属性，也就是一个变量的变化率对另一个变量变化率的敏感 程度。弹性分析是一种简单易行的定量预测方法，经济学中的弹性主要是指价格 浙江大学硕士学位论文 绪论 弹性，是供给和需求相对价格变动的反应程度进行定量分析的方法，可以帮助更 精确的分析市场供给与需求。 需求的价格弹性衡量一种物品的价格发生变动时，该物品的需求量响应变动 的大小，其计算方式为需求量变动的百分比除以价格变动的百分比。供给的价格 弹性定义与需求价格弹性类似，是指一种商品的供给量对市场价格变动的反应程 度，计算方式为供给量变动的百分比除以价格变动的百分比。 按照弹性值的大小，需求价格弹性可以分为五类：完全有弹性、富有弹性、 单位弹性、缺乏弹性和完全无弹性。完全有弹性也即无穷弹性，是指弹性值e 等于无穷大( 。) ，是指价格的微小变动会导致需求( 供给) 无穷大的变动，此 时的需求( 供给) 曲线是一条水平的直线。富有弹性是指1 e 。，此时价格变 动1 个百分点引起需求：( 供给) 的变动超过1 个百分点。单位弹性是指弹性值e 等于1 ，即需求( 供给) 变动的百分点恰好等于价格变动的百分点。缺乏弹性是 指弹性值0 e i ，是指当价格变动1 个百分点时，需求( 供给) 的变动幅度不超 过1 个百分点。完全无弹性也即零价格弹性，是指需求( 供给) 量对价格变动不 作任何反应，此时的需求( 供给) 曲线是一条垂直的直线。 1 3 研究方法与技术路线 1 3 1 研究方法 本课题拟采用文献研究、理论研究、统计分析、计量分析等方法。 ( 1 ) 文献研究。广泛查阅国内外文献资料，了解国内外关于住房供给的理 论发展脉络，掌握商品房供给弹性的测度方法及实证研究中的应用。 ( 2 ) 理论研究。基于文献研究充分借鉴已有的理论成果，结合中国房地产 市场的特殊情境，构建中国情境下的住宅供给模型，分析土地供给、政策、住宅 价格等变量对住宅供给的影响机制，提出待检验的研究假设。 ( 3 ) 统计分斫和计量分析。收集我国3 5 个大中城市的商品房价格、土地供 给量、土地价格、人口等数据，借助s t a t a l 0 0 软件进行计量分析，测算各变量对 供给价格弹性的影响系数，检验住宅价格波动与住宅供给价格弹性之间的关系。 浙江大学硕士学位论文绪论 1 3 2 技术路线 文献梳理 1 商品房供给理论 2 商品房供给模型 3 供给弹性分析及相关研究 1 4 研究内容与论文结构 1 4 1 研究内容 图1 3 论文研究技术路线 第一章，绪论。本章主要回答了“要研究什么”、“为什么要研究”、“怎么样 研究”这三个问题。从现实背景来看，房价持续上涨和房价波动加剧已经成社会 热点问题和政策难题，需求管理主导型的房地产调控政策难有成；从理论研究来 看，对商品房供给的研究相当不足，而房价波动是由供需关系共同决定的，供给 8 浙江大学硕士学位论文 绪论 问题需要得到足够的重视。在这样的背景下，提出了本研究的主要目标，构建我 国商品房的供给函数，测算新建商品房和存量商品房的供给弹性系数，识别城市 间弹性系数差异的原因，并进一步了研究意义和创新点，拟采用的研究方法及论 文技术路线，阐述了论文总体框架及章节安排。 第二章，文献综述。本章主要回顾和梳理了住房供给理论、供给弹性、弹性 差异三个方面的文献研究。在住房供给理论方面，作者通过阅读大量文献并进行 分析和比较之后，发现供给理论主要有生产理论、投资理论和城市增长理论这三 个理论视角，对这三种理论进行了简单回顾，分析其用于房地产供给研究的基本 原理。随后，对国内外住房供给弹性研究和比较分析弹性系数差异的的相关文献 进行了回顾。 第三章，我国房地产市场发展回顾。这一章节首先回顾了我国的房地产发展 历程，从房地产投资与开发、房地产销售、房地产价格这三个方面整理我国房地 产的历史和现状，重点分析了我国不同城市间房地产价格水平和波动的差异。 第四章，商品房供给弹性测度。本章的主要目的是测算我国商品房供给弹性， 主要分为两大内容，一是构建我国商品房的供给函数，二是对3 5 个大中城市商 品房供给进行实证分析。通过比较弹性系数的测算方法，笔者确定了模型测算法， 基于投资理论构廷了新建商品房的供给模型，基于生产函数构建了存量商品房的 供给模型，然后利用所收集的3 5 个大中城市的相关季度数据进行了回归分析和 模型检验，测得了新建商品房供给弹性( 流量弹性) 和存量商品房供给弹性( 存 量弹性) 。 第五章，新建商品房供给弹性影响因素分析。本章的目的是探索新建商品房 供给价格弹性城市间差异的原因，在第四章测得的新建商品房供给弹性的基础上， 从需求因素和土地因素这两个方面出发，选取相关变量，探索性的挖掘和分析影 响我国新建商品房供给弹性系数的原因。 第五章，结论及展望。本章阐述了整个研究过程，总结了主要研究结论，探 讨了本研究的价值所在，最后指出了研究存在的局限及可能进一步深入研究的方 向。 浙江大学硕士学位论文 1 4 2 论文结构 1 0 图1 4 论文逻辑结构示意图 绪论 浙江大学硕士学位论文 文献综述 2 文献综述 2 1 住房供给理论 学术界对于哪些变量影响新住宅建设已基本达成共识：住宅价格、建筑成本、 信贷成本、信贷可获得性、技术、土地使用规制、不确定性、市场走势、规费、 气候等等，尽管尚未有研究纳入了上述所有的影响因素( b a l l e ta l ，2 0 1 0 ) 。将这 些变量进行分类，就可以发现，它们归属于三种不同的研究住宅供给的理论，可 被纳入到不同理论基础之上的模型之中，这三种理论分别是生产理论、城市增长 理论和投资理论。 2 1 1 生产理论 生产理论是经济学的重要理论，也是相对成熟的经济学分支，其最早的理论 功能是为了解释供给曲线。在生产理论下衍生出了很多著名的生产函数，用于反 映在一定的技术经济条件下的投入一一产出关系，从本质上来讲，就是生产过程 中投入要素与产出量之间的技术经济关系，其表达方式通常如下： q = f ( x 1 ，x 2 ，x 3 ，x n ) ( 2 1 ) o 为产出，x i 为投入要素， f 表述投入产出的转化关系。 常见的生产函数有柯布一道格拉斯生产函数( c o b b d o u d g l sp r o d u c t i o n ) 、c e s 生产函数( c o n s t a n te l a s t i c i t yo fs u b s t i t u t i o np r o d u c t i o nf u n c t i o n ) 、v e s 生产函数 ( v a r i a b l ee l a s t i c i t yo fs u b s t i t u t i o np r o d u c t i o nf u n c t i o n ) 和超越对数生产函数 ( t r a n s l o gp r o d u c t i o nf u n c t i o n ) 。这四种函数的差别在于对要素间替代弹性的假 设不同。其中应用最广泛的是柯布道格拉斯生产函数，是由美国经济学家道格 拉斯与数学家柯布合作，根据美国1 8 9 9 1 9 2 2 年的历史资料，研究了劳动投入与 资本投入和产出之间的关系后得出的一种著名的生产函数模型，其函数形式为 q = a i 誓l 卜。，资本k 和劳动工之间的替代弹性为l ，产出对资本和劳动的弹性之 和也为1 。 房地产作为一种产品来看，是土地、资本、劳动力、建筑材料等投入要素的 产出，因此生产函数是研究房地产供给的重要研究方法之一。在生产理论的视角 浙江大学硕士学位论文文献综述 下，影响住房供给的主要是投入要素的可得性和价格。 ( 1 )土地 土地要素由于其必要性、位置不可移动性以及不可复制性是住房建设投入要 素中最为特殊的，土地开发限制、土地供应量以及土地价格均会对住房供给产生 影响。m a y o 和s h e p p a r d ( 1 9 9 6 ) 对马来西亚、泰国、韩国三个国家的土地使用 管制对住房供给的影响进行了比较分析，实证结果表明，开发管制政策越严格， 供给弹性就越小。c h u c h i al i ne ta l ( 2 0 0 4 ) 通过数理推导得出，长期而言，没有 土地开发密度规划限制的地区，其房价增长明显要比限制土地开发密度的地区低。 土地和其他要素之间存在一定的可替代性，p e n g 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 对香港的 房地产市场进行研究发现当市场需求增加的时候，开发商会倾向于增大对现有土 地的开发强度，增加资本投入和劳动投入在相同土地上提供更多的住房供给，这 是由于香港市场没有对容积率进行严格管制，开发商可以在相同占地面积上通过 提升容积率增加建筑总面积。而我国对土地开发的容积率是严格管制的，政府在 出让土地前对地块的占地面积、容积率、绿化率、层高、可建筑面积等都做了说 明和公示，开发商要对容积率进行调整增加建筑面积是很困难的，这导致了土地 要素和其他要素之几乎没有替代弹性。谢岳来、刘洪玉( 2 0 0 3 ) ，谢岳来( 2 0 0 3 ) 认为真正导致杭州房地产市场价格持续上涨的原因，是土地供应约束下商品房供 应增长未能与同期商品房需求增长相协调，即土地供应量的相对不足造成了商品 房供给的不足。 ( 2 ) 资本 房地产开发是一个资本密集型的行业，资本的可获得性和资本成本会对住房 供给产生影响，资本的可获得性是指开发商融资的难易程度，而资本成本则表征 了获取资本的代价，同时也表征了资本的机会成本。p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) 信贷可获得 性与住房投资率之间存在显著关系，此外他在模型中引入可替换项目的实际价格 ( r e a lp r i c eo f a l t e r n a t i v ei n v e s t m e n tp r o j e c t ) 这个变量，住房建设投资率与可替换 投资项目实际价格存在负相关，交叉弹性从一0 9 到1 8 不等，表明机会成本在资 源分配过程中发挥了重要作用。融资能力和贷款成本会影响开发商的土地成本和 开发成本，进而影响其土地储备行为和房地产项目开发周期( 刘洪玉和任荣荣， 1 2 浙江大学硕士学位论文 文献综述 2 0 0 8 ) ，进而影响商品房的供给。王金明和高铁梅( 2 0 0 4 ) 发现房地产供给函数 中的利率弹性在一0 7 5 至一1 1 5 之间，也