（工商管理专业论文）A银行辽宁省分行房地产开发贷款风险防范问题研究.pdf

人连理i ：人学专业学位硕+ 学侮论文 摘要 中国房地产业作为第三产业的龙头，因具有投资规模大、自有资金少、丌发周期长、 资本占用量大且收同时问慢等特点，所以其发展壮大离不丌商业银行的支持。同时，这 些特点也决定了房地产开发贷款在高收益率的同时，存在着巨大的j x l 险。本文正是从这 个角度出发，对a 银行辽宁省分行房地产开发贷款状况进行详细分析，并给出了防范房 地产丌发贷款风险的管理对策。 本文首先阐述了房地产信贷风险分类、房地产开发贷款风险特性及房地产贷款风险 传导机制等。其次，对宏观房地产市场现状进行介绍，同时详细分析金融机构房地产信 贷、比务状况及辽宁省房地产市场发展情况，结合a 银行辽宁省分行房地产贷款经营状 况，对辽宁省分行j x l 险管理的现状及存在的主要问题进行剖析。最后对上述分析中所提 出的若干问题进行总结思考，并从强化信用风险控制、开展全面风险管理、加强房地产 开发贷款授权管理制度建设和构建房地产项目评估体系方面制定出a 银行辽宁省分行 房地产开发贷款风险防范的具体策略。 本文站在a 银行辽宁省分行房地产开发贷款信贷业务风险防范的角度，突出科学管 理和贷款风险控制两个主要方面，引用多角度数据资料，提出了具有借鉴和指导作用的 解决方案。 关键词：房地产；开发贷款；风险；防范 a 银行辽! j2 省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 t h er e s e a r c ho fg u a r d i n ga g a i n s tr i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n s o fab a n ko fc h i n a ，l i a o n i n gp r o v i n c eb r a n c h a b s t r a c t c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r ya sal e a d e ro ft h et e r t i a r yi n d u s t r y ，t h eg r o w t hc a nn o tb e s e p a r a t e df r o mt h es u p p o r to fc o m m e r c i a lb a n k s ，b e c a u s et h ec h a r a c t e r i s t i c si n c l u d e l a r g e s c a l ei n v e s t m e n t ，t h ef u n d so w nl e s s ，l o n gd e v e l o p m e n tc y c l e ，t h ec a p i t a lo c c u p i e db y l a r g ea n ds l o wr e c o v e r yt i m ea n ds oo n a tt h es a m et i m e ，t h e s ef e a t u r e sh a v ea l s od e t e r m i n e d t h a th i g hy i e l do fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n sc o e x i s t sw i t hh u g er i s k t h i sa r t i c l ef r o mt h i s p o i n t ，i tc a r r i e so u tad e t a i l e da n a l y s i so ft h es i t u a t i o na b o u tt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n s o fab a n ko fc h i n a ，l i a o n i n gp r o v i n c eb r a n c ha n dg i v e st h er i s km a n a g e m e n tr e s p o n s e f i r s to fa l l ，i te x p o u n d st h ec l a s s i f i c a t i o no fr e a le s t a t ec r e d i tr i s k ，t h er i s kc h a r a c t e r i s t i c s o fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n sa n dr i s kt r a n s m i s s i o nm e c h a n i s mo fr e a le s t a t el o a n sa n ds o o ni nt h i sa r t i c l e s e c o n d l y ，t h es t a t u so fm a c r or e a le s t a t em a r k e ti sp r e s e n t e d ，m e a n w h i l ea d e t a i l e da n a l y s i so fr e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s ss i t u a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e m a r k e ti nl i a o n i n gp r o v i n c e ，c o m b i n e dw i t ht h er e a le s t a t el o a n so p e r a t i o n so fab a n ko f c h i n a ，l i a o n i n gp r o v i n c eb r a n c h t oa n a l y s er i s km a n a g e m e n ta n dt h em a i ne x i s t i n gp r o b l e m s o fr e a le s t a t ec l i e n t si nl i a o n i n gp r o v i n c eb r a n c h f i n a l l y ，i ti st h ea b o v e m e n t i o n e da n a l y s i s o fan u m b e ro fi s s u e s r a i s e db ys u m m i n gu pt h et h i n k i n gs ot h a ti tr e i n f o r c e sc r e d i tr i s k c o n t r o l ，c a r r i e so u tac o m p r e h e n s i v er i s km a n a g e m e n t ，s t r e n g t ：h e n sa u t h o r i z e dm a n a g e m e n t s y s t e mi nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n sa n db u i l d st h er e a le s t a t ep r o j e c te v a l u a t i o ns y s t e mt o f o r m u l a t et h es p e c i f i cr i s kp r e v e n t i o ns t r a t e g i e so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n so fab a n ko f c h i n a ，l i a o n i n gp r o v i n c eb r a n c h f r o mp r e v e n t i n gc r e d i tr i s kp e r s p e c t i v eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n so fab a n ko f c h i n a ，l i a o n i n gp r o v i n c eb r a n c h ，i th i g h l i g h t st h es c i e n t i f i cm a n a g e m e n ta n dr i s kc o n t r o l ， c i t i n gd a t af r o md i f f e r e n ta n g l e s ，t op u tf o r w a r d t h eg u i d i n gs o l u t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；d e v e l o p m e n tl o a n s ；r i s k ；g u a r d 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文 作者签名 人连理1 ：人学9 业学位硕 j 学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅。学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位论文题 作者签名： 导师签名： 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 绪论 1 1 研究目的及意义 房地产行业是一个与宏观经济形势紧密联系的行业，与宏观经济风险共生。房地产 相关政策内容不完善、管理上的漏洞与盲区为房地产行业不公平竞争和非理性扩张提供 了空间，也是形成房地产开发贷款风险的重要外因。在以往a 银行辽宁省分行房地产开 发贷款经营中，存在内部片面强调当期利润最大化，不恰当的内部激励机制推动大量贷 款投向资金需求量大、上下游关联性强( 如建筑建材业以及个人住房消费) 、贷款期限 长利息收入高的房地产业，而另一方面a 银行辽宁省分行从管理水平和制度上缺乏对房 地产市场信息、行业风险的识别与正确认识以及客户真实信息的动态掌握，这是形成风 险的重要内在原因。作为信贷支持的房地产开发项目和按揭贷款风险最终承担者，长期 的风险累计效应将对a 银行辽宁省分行未来数年的信贷资产质量产生重要影响。因此， 房地产开发贷款风险防范策略的研究对a 银行辽宁省分行有着重要的现实意义。 本文针对a 银行辽宁省分行房地产开发贷款信贷风险管理理论和方法还无法全面 系统掌握与应用的现实情况，从a 银行辽宁省分行所处地域环境、房地产市场发展状况 和房地产开发贷款风险管理现状及存在的问题等多角度进行分析，寻求适合a 银行辽宁 省分行自身特点和行之有效的房地产开发贷款风险防范策略。以发现和研究更为全面的 房地产信贷风险管理技术，努力将a 银行辽宁省分行房地产开发贷款信贷风险降到最 低。 1 2 国内外研究状况 1 2 1 国外房地产贷款风险研究 国外研究信贷风险理论主要有以下几种：首先，信息不对称理论。随着对借款人实际 贷款利率的上升，贷款合同的拖欠概率也上升了。其原因是借方拥有贷方所不了解的投 资风险信息，即道德风险和逆向选择。此外，不同风险等级的借款人对固定利率和浮动 利率住房抵押贷款存在选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种 私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡，高风 险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因 此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违 约风险信号。其次，贷款违约微观因素研究。研究结论认为借款人过去的信用评级和职 业是决定违约与否的重要因素。再次，房地产泡沫理论。在泡沫未破灭之前，很难确定 a 银行辽宁省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 泡沫的存在和存在程度，这会产生信贷风险。另外，全球有一个普遍现象，凡具有魅力 的城市房地产市场都存在泡沫，房地产市场长期低迷或长期高涨也会产生泡沫。 在实证研究方面，由于住房抵押贷款在国外银行贷款总额中占有很大比重，因此国 外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。第一，个人住房抵押贷款 风险微观特征研究。这些微观特征研究主要集中在三个维度上，即融资风险维度、财产 风险维度和借款人风险维度；第二，模型定量分析。国外银行在个人住房抵押贷款风险 管理经历了数十年的积累，其数据资料完整连续使应用模型进行科学化定量分析成为可 能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降 低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据，从而使科学研 究风险管理形成了一个良性循环的互动过程。 1 2 2 国内房地产信贷风险研究 国内关于房地产信贷风险的研究多从宏观和制度层面分析我国房地产信贷风险的 现状、成因和应对措施。 第一，信贷双方由于信息不对称形成的风险信息。在当前金融体制不完善的情况下， 信息不对称会给银行带来逆向选择问题，从而产生信贷风险。同时房地产信贷的高回报 使银行放松警惕，低估风险，容易出现信贷条件放松和信贷过度，从而信贷风险产生。 第二，银行内部风险控制不善引起的风险。内部风险控制不善的主要方式是管理不 当引起的，由于中国委托代理机制是二级委托代理，所有者的虚位导致经营者更加有机 可乘，因而很难对经营进行有效的监督，制定的一些文件、规则也很难具有可操作性。 很多经营者自作主张，将资金贷给“问题企业，同时也就产生大量违规资金进入股票、 房地产等市场，这样会导致银行信贷风险的产生。部分商业银行在发放贷款时放宽条件 和盲目竞争房地产信贷业务，或存在内控制度方面的风险监控盲点，导致个别房地产信 贷人员与不法房地产商内外结合，致使房地产信贷风险的产生。 第三，房地产发展出现过热引起风险按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资 产的收益，当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了，房地产发 展过热，从而其价值严重背离真实价值，因此导致房地产市场泡沫出现，进而引起房地 产信贷风险。银行盲目地追求市场份额、信贷规模，忽视对借款人的资信的审查，而从 导致大量的银行信贷资金介入房地产市场，加快房地产资产价格的膨胀，进而泡沫产生 导致抵押大幅度贬值，由此给银行带来大量的不良贷款，危机银行体系。 房地产贷款风险管理已经越来越受到中国各银行的重视，但是从已有的研究看，对 于如何对风险采取有效方法进行评估、选择合适的风险管理方法来处理风险等风险管理 的后续步骤在已有的研究中很少涉及。国内目前关于房地产贷款风险的研究主要集中在 一2 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 贷款风险的分类、贷款风险产生的一般原因的定性的模式研究层面：对于房地产贷款风 险的实证研究是基于国外成熟的模型，用小规模的样本进行统计分析，通过量化指标得 出风险控制要素。这种实证分析方法由于样本采集的规模、样本的数据质量等原因，可 能会影响分析结果的准确性；对于房地产贷款风险管理的对策研究多为宏观的政策、金 融体系、法律体系的建设等宏观经济环境的完善的建议性措施，缺少对现有商业银行微 观风险管理体系的系统分析与考察，较少提出具有可操作性、定量化的风险管理措施。 1 3 研究思路及方法 本文针对目前a 银行辽宁省分行房地产开发贷款中存在较高风险的现状，通过对房 地产开发贷款风险防范理论与现实工作中的实际情况进行分析，找出a 银行辽宁省分行 房地产开发贷款风险产生的根源和影响因素，并针对风险成因及现实影响因素制定风险 防范策略。本文着重研究了房地产信贷风险分类、房地产开发贷款风险特性、房地产贷 款风险传导机制等风险产生的过程，并对本地区宏观房地产市场现状进行介绍，同时详 细分析a 银行辽宁省分行房地产贷款经营状况、风险管理的现状及存在的主要问题。最 后系统阐述适合a 银行辽宁省分行房地产开发贷款风险防范的策略，如强化信用风险控 制等行之有效的管理方法，开展全面风险管理，加强a 银行辽宁省分行房地产开发贷款 授权管理制度建设的具体措施，并就构建房地产项目评估体系提出切实可行的建议。 在研究方法上，本文主要是运用理论和实践工作相结合的分析方法，从理论研究入 手，多方面地采集一些数据来说明本地区房地产市场发展状况和a 银行辽宁省分行当前 房地产开发贷款现状。系统地剖析了a 银行辽宁省分行房地产风险贷款的产生、发展及 管理中的薄弱环节，进而从多维度探寻解决a 银行辽宁省分行应对房地产领域融资风险 的防范方法。 a 银行辽宁省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 2 商业银行房地产贷款风险概述 2 1商业银行房地产贷款风险基本理论 风险常常与不确定性紧密联系在一起，但是风险和不确定性有显著区别。不确定性 是风险的起因，由于可获信息的不完备性以及未来事物本身的不确定性使得未来经济活 动的实际结果可能偏离预期目标，这就形成了经济活动结果的不确定性【n 。 2 1 1 商业银行房地产贷款风险概念 房地产信贷风险是指房地产信贷业务发生损失的不确定性。由于房地产投资的周期 性、政策敏感性、地域性、资金依赖性及高投入高回报带来的高投机性，使房地产信贷 风险与一般的银行信贷风险相比，具有一定的特殊含义 2 1 。 房地产开发贷款属对公贷款的范畴，是指商业银行向具有房地产开发资质的房地产 开发企业发放的用于房地产项目开发建设的贷款【3 1 。按照开发内容的不同，房地产开发 贷款包括以下几种：首先是住宅开发贷款，是指向房地产开发企业发放的用于开发商品住 宅项目的贷款，如单体住宅楼、住宅小区等项目，第一还款来源为住宅的预售、销售收 入。其次是商业用房开发贷款，是指向房地产开发企业发放的用于开发商用商品房项目 而非家庭居住用房的贷款。再次是土地开发贷款，是指向政府土地储备机构提供资金用 于生地开发并出让的贷款。如用于土地的出让费、土地拆迁和补偿费、七通一平费用等。 第四是房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷 款，不与具体项目相联系。 2 1 2 信贷风险分类 信贷资产风险分类是指由银行的信贷经营、管理人员按照细则规定的标准、方法、 程序等对信贷资产质量进行全面、及时和准确的评价，并将信贷资产按风险程度划分为 不同档次的过程 4 1 。 我国1 9 9 7 年开始在中国建设银行和国家开发银行试行与国际惯例基本接轨贷款风 险分类法，中国银监会规定从2 0 0 4 年开始正式全面实行贷款五级分类法，并建立起风 险准备金计提、信息披露等相关配套制度。 根据信贷资产按时、足额回收的可能性，信贷资产划分为正常、关注、次级、可疑、 损失五个不同类别，后三类合称为不良信贷资产【5 1 。五类贷款的定义分别如下： 正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。关注： 尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。次 级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息， 一4 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 即使执行担保，也可能会造成一定损失。可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执 行担保，也肯定要造成较大损失，预计损失比率2 0 9 0 。损失g 在采取所有可能的措 施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分，预计本息损 失9 0 以上。 风险管理就是要通过风险识别，风险计量，建立风险事前防范、事中控制、事后监 督和纠正的动态流程，将风险置于可接受的水平之下，全面风险管理是现代商业银行经 营管理的核心内容。银行的房地产贷款业务参与主体除了贷款人( 银行) 本身，就是借 款入和担保人，因此，可以按照信贷风险来源划分为内部风险和外部风险，外部风险按 照产生的主体性质划分为法人风险和自然人风险，法人风险又可以进一步分为公司法人 风险和事业法人风险 6 1 。房地产开发贷款风险主要来自外部风险。 2 1 3 房地产开发贷款风险特性 房地产开发贷款有其特有的风险特性。 ( 1 ) 其风险程度同房地产开发项目状况紧密相关，目前，房地产开发资金来源中的 最主要渠道仍是银行信贷。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也 与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。近年来，虽然房地产开发商直接 向银行申请的贷款大多只占开发资金的2 0 至3 0 ，但由于房地产开发中资金链的特殊 性，其实际使用银行贷款的比重要高许多。房地产行业本身具有资金依赖性、高投机性 的特征，并容易受到来自政策环境、市场变化、项目要素、开发商资质等诸多方面的影 响，且涉及金额巨大，这些都决定了房地产开发贷款的高风险特征。 ( 2 ) 房地产开发贷款第二还款来源大多保障度低，虽然房地产开发贷款经常以项目 用地及在建工程作为贷款抵押担保，但随着项目商品房销售的推进，必然影响到原抵押 物的继续抵押。因此，其抵押担保弱化的特点要求银行必须准确掌握项目进度，按照项 目进展情况落实有效的抵押担保，以降低贷款风险。在办理房地产开发贷款时，银行应 全面了解开发商的实力，收集开发商在他行提供的贷款担保条件信息，对比之下，尽可 能争取好的担保条件( 抵押担保或保证担保) ，从而增强第二还款能力。 ( 3 ) 银行对开发企业的贷后管理难度较大，由于我国向市场经济转轨时间尚短，资 本市场处于起步阶段，开发企业筹资渠道狭窄，加上房地产开发企业自有资金过少，资 本积累不足，项目资金来源过分依赖银行贷款。有相当一部分企业获得银行贷款后，由 于担心归还后不符合银行的贷款条件而难以再次获得贷款，从而产生售楼收入回笼后不 及时还贷，或申请“借新还旧 ，将短期贷款挪作滚动开发使用，短贷长用，更有部分 开发商采用“假按揭”的欺诈手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从 a 银行辽宁省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 而达到套取银行信贷资金的目的【1 1 。使银行贷款流向失去监控，形成潜在风险，贷款难 以收回。另外，由于我国破产制度尚不健全，一些国有房地产开发商可能通过虚假财务 报表隐瞒利润，滞留银行的贷款本金与利息，假借重组、破产、兼并之名而转移资产， 逃废银行债务。同时由于商业银行对开发企业的行为不能完全做到全程监控或者监测的 成本太高，企业可以借此改变贷款用途，将贷款用于风险更大的项目，如企业用信贷资 金炒股，或不断占用信贷资金进行“滚动开发”，从而将其经营风险转嫁给银行。正是 由于房地产开发项目本身具有高风险性以及银行在放贷前后对开发企业管理上的困难， 造成了房地产开发贷款的高风险特征。 ( 4 ) 及时准确掌握借款人各种信息是确保银行信贷资金安全的重要手段，房地产开 发贷款实质上是一种风险投资，涉及金额大，能为银行带来较大的综合收益。而其风险 投资的特点要求银行必须掌握多方面信息。此时银行处在一个错综复杂的信息体系的中 心位置，它不仅需掌握政府的信息、行业的信息、还需掌握企业的信息，一旦对这千变 万化的信息掌握不及时甚至发生错误时，很容易形成信贷风险，造成银行房地产开发贷 款损失【羽。 房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发和销售，对这种公司的贷款类似于 项目贷款，通常发放贷款时借款人尚无业绩可言，甚至没有财务报表，因此要确切地了 解开发项目的风险状况比较困难，项目的销售利润是房地产开发企业偿还贷款本息的主 要来源。而其依靠项目还款的特点要求银行必须全程跟踪、准确掌握项目的经营情况， 即银行在发放贷款之后，应注重贷后管理，从各方面收集项目信息，保障银行资金安全。 综上所述，在房地产信贷市场中，由于房地产开发贷款本身的特点与信息、密切相 连，使信息、成为商业银行与开发企业之间博弈的关键因素，可以说，谁掌握信息，谁 就占领优势。 2 2 房地产贷款风险传导机制 由于商业银行房地产贷款循环在房地产业的各个阶段，导致商业银行的房地产贷款 信用风险会在房地产业相应阶段之间传导。商业银行贷款资金在房地产业的传导大体分 三个阶段： 2 2 1 土地一级开发阶段 就房地产开发而言，这个阶段的主要任务是把“生地 变成“熟地。承担这一任 务的有政府的土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资( 合作) 者。这三 类单位都是商业银行贷款的主要对象。在这个阶段商业银行主要发放土地储备贷款。 一6 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 2 2 房地产开发阶段 在房地产开发阶段贷款资金通过两个渠道进入这个阶段：一是直接渠道，即商业银行 向房地产开发企业和建筑安装企业直接发放贷款。对房地产开发企业的贷款类型包括开 发贷款和流动资金贷款，对建筑安装企业的贷款主要是流动资金贷款。 二是间接渠道，主要包括三个方面：第一，商业银行贷款资金通过商品房预售进入房 地产开发企业。预售收入中有相当部分的资金来自于住房抵押贷款。第二，建筑安装企 业对房地产开发企业的代垫款。建筑公司往往要对项目垫付约占总投入3 0 至4 0 的资 金，由于建筑安装企业的行业特点，它们的代垫款大多来自于商业银行贷款。第三，关 联企业的资金往来。规模较大的房地产开发企业一般都采用项目公司的形式开发项目， 各项目公司的母公司实际控制项目公司的资金运作和管理。由于项目公司的开发周期不 一样，母公司可以将项目间的资金“调剂”使用，而关联公司的资金很难排除商业银行 资金参与。 2 2 。3 房地产销售阶段 房地产开发企业销售商品房时，需要由商业银行向购房者提供贷款支持。商业银行 在第三阶段主要对购房者提供房地产零售贷款。 上述三个阶段之间存在着紧密的资金循坏关系。第一阶段和第二阶段之间的资金循 环：商业银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款，使后者有能力向土地开发商支付地 价款，进而为收回商业银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。第二阶段内 部的资金循环：商业银行向建筑安装企业发放的贷款，需等到商业银行向房地产开发企业 发放贷款以及房地产开发企业收回房款后才能收回。第二阶段与第三阶段之间的资金循 环：商业银行发放的房地产公司贷款，需要等到商品房销售出去并获得售房款后才能收 回。 2 2 4 房地产贷款风险传导分析 商业银行房地产贷款资金在不断地循环流动中回收、增值，在三个阶段的循环中， 任何一个阶段的资金链循环出现障碍，都可能导致商业银行房地产开发贷款资金风险转 化为预期损失，因此商业银行房地产贷款信用风险将在三阶段间进行传导，具体表现在： 首先，各阶段的风险都与项目的成功与否直接相关。如果项目定位准确，符合购房者的 需求，那么房地产开发贷款资金的信用风险就相对较小，反之，房地产开发贷款的信用 风险就大；其次，房地产零售贷款使潜在的、未来的需求转化为现实的需求，它在贷款 资金的整体循环中处于极其重要的地位。可以说，销售阶段的贷款资金循环在很大程度 上决定了第二阶段的资金循环，而后者制约着第三阶段的资金循环。如果房地产零售贷 a 银行辽宁省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 款对房地产销售支持减弱导致循环中断，第一、二阶段的房地产贷款信用风险势必显现 出来。第一、二阶段的信用风险在很大程度上与项目销售的成败密切联系，如果项目销 售顺利，那么，第二阶段的房地产开发贷款信用风险就随之化解，并带动第一阶段的土 地储备贷款顺利回收，第三阶段的信用风险即房地产零售贷款的信用风险将成为商业银 行承担的主要风险。从这个角度看，三个阶段的信用风险最终将在很大程度上传导在房 地产零售贷款上。 2 3 房地产贷款风险主要监控指标 由于从外部环境看，影响房地产贷款风险周期的因素较多，但从a 银行辽宁省分行 内部看，真正能对房地产贷款风险周期进行评价和监控的指标并不多。根据国内外房地 产发展的规律与经验，目前判断房地产金融健康状况主要有四大指标。 2 3 1 不良贷款占比指标分析 这是商业银行用来评价和监控房地产贷款风险情况的常规性分析指标，其评价作用 和效果最直接而明显，其他分析指标均要以此为判断基础。只有当房地产不良贷款占比 处于合理水平以下时，其他指标分析才具有真实意义。目前，国际上对该指标还没有严 格的标准，但从世界上几次大的房地产金融危机所表现的不良贷款占比看，5 通常被 认为是高风险预警线。 2 。3 2 贷款规模占比指标分析 房地产贷款在整个贷款总量中的规模应当适度，当房地产贷款超过金融机构贷款总 量的一定比例时，容易引发潜在的流动性风险。目前，国际上一些大城市房地产贷款警 戒线管制在2 5 3 0 左右，其中个人住房贷款比重应控制在1 8 一2 0 以下。a 银行 辽宁省分行严格执行银监会规定的商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过 3 0 的要求。 2 3 3 贷款总量结构指标分析 由于房地产开发贷款与住房消费贷款风险状况不同，前者由企业经营和市场需求决 定贷款偿还能力，后者由个人的支付能力决定风险程度。根据国际经验，在房地产贷款 总量结构中，开发贷款与住房消费贷款比例应在1 2 左右。如果个人住房消费贷款明显 小于或增速低于住房开发贷款，意味存在供给潜在过剩或市场需求不足的可能。 一8 一 人迩理i ：人。誓专业? 、 颢- j 学f 节讫亨 2 3 4 贷款期限结构指标分析 由于房地产开发项目周期长，贷款的期限也相应较长。因此，房地产开发贷款的期 限结构以中长期贷款为主，短期贷款只占较小的比重。商业银行要避免企业信贷资金短 贷长用，用流动资会进行项目丌发，否则将影响资金流动性，容易造成贷款逾期，并形 成对贷款需求扩张的倒逼局面，助长非理性投资。 a 银行辽j 。省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 3房地产市场宏观环境及a 银行贷款现状分析 3 1我国房地产贷款现状 3 1 1金融机构房地产贷款发展状况分析 近年来我国房地产上市公司业绩良好，其销售利润率普遍超过3 0 ，净资产年平均 收益率达到1 0 以上。良好的收益率使房地产投资市场快速发展、也是房地产开发贷款 高速增长的主要原因【9 j ，随着贷款投放量的累积，信贷风险也日益增高。 从表3 1 中可以看出，2 0 0 7 年末，全部金融机构房地产开发贷款余额为1 8 万亿元， 比年初增加3 9 0 0 亿元，增长2 5 7 ，尽管增速比上年回落1 3 个百分点，但仍比各项贷 款增速高9 1 4 个百分点；占金融机构各项贷款的比例达6 4 8 ，比上年提高0 5 6 个百 分点，银行投向房地产的贷款明显快- f 其他行业。分季度看，2 0 0 7 年第四季度，由于受 冬季不宜开工、施工等季节因素和实施从紧货币政策等有关政策因素影响，房地产贷款 增速回落，新增贷款1 2 2 亿元，仅为上季度的1 2 5 t 1 0 】。 表3 1g d p 、货币供给、贷款情况表 t a b 3 1 g d p ，m o n e ys u p p l y ，l o a n st a b l e 单位：亿元 年份 攀警微关各搿淼裟鼍擀溅 1 9 9 9 2 ，9 7 01 0 8 2 9 3 ，7 3 0 8 3 3 3 1 7 2 0 0 03 ，2 8 0l o 4 4 9 9 ，3 7 l6 0 2 3 3 0 2 0 0 14 ，2 0 02 8 0 5 1 1 2 ，3 1 51 3 0 3 3 7 4 2 0 0 24 ，4 9 9 7 1 2 1 3 9 ，8 0 32 4 4 7 3 2 2 2 0 0 3 6 ，6 5 84 7 9 9 1 6 9 ，7 7 l2 1 4 4 3 9 2 2 0 0 47 ，8 1 11 7 3 2 1 8 8 ，5 6 61 1 0 7 4 1 4 2 0 0 59 ，1 4 11 7 0 3 2 0 6 ，8 3 89 6 9 4 4 2 2 0 0 61 4 ，1 0 02 7 0 0 2 3 8 ，2 8 01 5 2 0 5 9 2 2 0 0 7 1 8 ，0 0 02 5 7 0 2 7 7 ，7 4 61 6 5 6 6 4 8 4 5 8 3 7 2 5 3 1 4 7 2 5 9 8 7 1 6 7 0 8 8 2 1 8 4 1 1 8 6 9 5 9 7 0 8 1 0 7 2 7 8 6 1 2 6 0 2 8 1 1 5 2 5 1 9 2 1 7 6 7 1 2 6 2 1 5 4 0 1 9 8 6 1 9 6 3 1 5 5 0 1 7 9 9 1 5 6 7 1 8 4 5 数据米源：中国人l 屯银行( ( 2 0 0 7 年第四季度货币政策执行报告 3 1 2 房屋销售价格变动及资金到位情况分析 1 9 9 9 年至2 0 0 3 年，我罔房价温和上涨，年均涨幅为3 5 4 。2 0 0 4 年后，房价呈加 速上涨态势，累计涨幅达到4 2 0 9 ，年均涨幅为1 2 4 2 ，如表3 2 和图3 1 表述。2 0 0 7 一1 0 一 ：，j j 连理；入学号业：化硕士。z f 移论文 一_-一一一_，一一一 年，房屋销售价格上涨势头依然较猛。分季度看，全国房屋销售价格同比分别上涨5 6 、 6 3 、8 2 和1 0 2 ；1 2 月份，价格涨幅减缓，同比上涨1 0 5 ，与1 1 月份持平。全 国7 0 个大中城市有2 2 个城市房屋销售价格开始出现环比负增长。 表3 2 房价情况表 t a b 3 2h o u s ep r i c et a b l e 年度房价( 元平米)房价涨幅 4 5 0 0 4 0 0 0 3 5 0 0 3 0 0 0 2 5 0 0 2 ( ) 0 1 0 1 5 0 0 l 0 0 0 5 0 0 o 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 * 图3 。l 房价变化情况图 f i g 3 1c h a n g e si nt h ep r i c eo fh o u s em a p 分区域看，2 0 0 5 年至2 0 0 7 年，北京、广州、深圳、天津、浙江、福建等省市及部 分中两部省会城r t 房价年均涨l 隔超过2 0 ，上海、江苏等地区房价年均涨幅也达到1 5 以上。从表3 3 中可以看出，这些地区也是房地产投资及贷款集中的地区，北京、广东、 0。o、o、o m m椭m毗言詈鼢铴批砒 a 银行辽。j 。省分行房地产开发贷款风险防范问题研究 上海、江苏、浙江、山东、福建、天津等八省市房地产开发到位资金占全国的6 0 左右， 房地产贷款占比高达7 0 。 表3 3 八省市房地产开发资金及贷款情况表 t a b 3 3t a b l ef o rd e v e l o p m e n tf u n d sa n dl o a n so fr e a le s t a t ea m o n ge i g h tp r o v i n c e sa n dc i t i e s 单位：亿元 数据米源：中国人民银行2 0 0 7 年第四季度货币政策执行报告 3 1 3主要经济体房地产市场走势分析 自次级抵押贷款风险丌始暴露后，美国新房丌工数量、新房销售数量和待售新房数 量整体呈下降趋势，房地产市场持续放缓。2 0 0 7 年第三季度，美图全国房价指数同比增 长1 8 ，是1 9 9 5 年第二季度以来的最低涨幅；环比出现近1 3 年的首次负增长，为0 4 。 欧洲房地产市场持续调整。英国房价年术有所回落，但仍维持在较高水平，1 2 月份 住房价格指数同比增长4 6 。西班牙房价出现大幅下滑，一些地区下滑幅度高达2 0 。 综上，2 0 0 7 年我国房地产市场持续高位运行，市场需求旺盛，房地产投资多项指标 达近年来峰值，但年术住房价格上涨幅度开始减缓，第四季度会融机构房地产贷款增速 也出现明硅回落，表明宏观调控的效果了i ：始显现。部分省f 订房地产投资及贷款近几年来 一直占据着全国主要份额，房价高涨，风险相对集中。住房供应结构距宏观调控目标尚 人迮理i ：人学专业。学何顾f j 学位论文 有较大距离，结构性矛盾仍然存在。同时，世界主要经济体房地产市场持续放缓，调整 态势明显，对我固房地产市场的影响有待进一步观察。 3 2 金融同业房地产信贷情况分析 随着我国房地产投资的快速增长，商业银行房地产贷款也保持了较高增速。2 0 0 6 年和2 0 0 7 年，全部金融机构房地产贷款分别增长2 7 、2 5 7 ，从表3 4 中可以看出， 工、农、中、建四大行房地产贷款总量分别增长2 3 4 3 和2 2 2 2 ，比全部金融机构房 地产贷款增速分别低3 5 7 和3 4 8 个百分点；中国工商银行2 0 0 6 年和2 0 0 7 年占全部金 融机构房地产贷款的比例分别为1 5 9 6 和1 6 6 6 ，呈稳步上升趋势。2 0 0 7 年，四大行 房地产贷款占全部金融机构房地产贷款的比例为6 3 2 3 ，较2 0 0 6 年下降0 9 6 个百分点， 具体看，工行增速较快，增长3 3 2 6 ，农行和中行分别增长了2 9 5 8 、2 6 4 3 ，建行 增速较慢，仅增长了4 9 2 ，远低于其他行的增速。 表3 4 四大行房地产贷款对比情况表 t a b 3 4t a b l ef o rr e a le s t a t el o a n si nc o n t r a s ta m o n gt h ef o u rm a j o rb a n k s 单位：亿元 当年新增新增l j 。比期末余额同比增速余额一吁比 2 3 3 2 62 4 4 6 1 ，8 1 3 4 61 4 7 6 2 4 0 3 项目 2 0 0 5 正 4 5 8 44 8 0 7 2 ，1 8 1 7 9 4 6 3 44 8 6 9 6 3 6 5 3 0 8 33 2 3 3 2 ，5 8 6 3 0 9 5 3 6 21 0 0 0 0 7 ，5 4 5 2 0 4 3 7 3 92 4 8 2 2 ，2 5 0 8 5 7 6 2 6 4 3 2 7 2 。9 5 0 2 3 1 7 6 4 91 0 0 1 l ，1 4 0 1 4 3 8 5 82 1 8 9 2 ，9 7 2 1 0 l ，7 6 2 2 81 0 0 0 0 9 ，3 1 3 3 2 7 4 8 6 83 6 4 1 2 ，9 9 9 5 6 8 5 9 84 1 8 2 3 ，8 2 2 9 0 3 0 1 3 11 4 6 5 1 ，4 4 1 4 4 1 4 6 37 1 2 3 。11 8 4 0 2 ，0 5 6 0 91 0 0 0 0 1 1 ，3 8 2 3 0 2 0 0 6 年 2 0 0 7 年 2 6 6 0 2 8 9 2 9 6 4 5 9 9 61 2 7 7 1 3 5 3 3 4 2 8 1 4 4 7 1 0 0 0 0 2 4 1 2 2 4 1 7 3 5 2 2 9 6 3 1 6 8 1 8 3 l 1 2 2 4 9 6 1 4 9 2 9 63 1 9 1 2 3 4 3 9 61 0 0 0 0 9 6 3 3 2 6 2 6 3 5 9 6 2 9 5 8 3 3 5 9 2 6 4 3 9 61 2 6 6 4 9 2 2 7 4 0 2 2 2 2 1 0 0 0 0 行行行行计一行行行行计一行行行行计t农中建合一一农中建合一上农中建合 a 银行辽。j 。钳分行房地产开发货款风险防范问题研究 从近两年的情况看，四大行房地产贷款发展策略存在诸多不同。农行贷款增长较猛， 工行和中行增长相对平稳，建行则是主动收缩，贷款增长大幅降低。通过对中国工商银 行1 9 家分行的调查，四大行房地产贷款的发展主要存在以下几个方面的不同： 第一，从区域看，中国工商银行房地产贷款投放以长三角、珠三角和环渤海地区为 主( 上海分行根据本行对区域风险情况的判断，对贷款投放进行了调整) ，中西部地区 贷款发放主要集中在中心城市。农行则是除了中心城市，在其他地级市、县级市，只要 符合条件，同样发放贷款；中行主要集中在部分东部沿海中心城市，如广州、深圳、大 连等；建行在各区域基本是收缩的念势，尤其是房价涨幅较快或房价已较高的北京、大 连、上海、浙江等地区。 第二，从贷款品种看，工行和建行房地产贷款以住房开发贷款为主；农行商用房和 土地储备贷款占比相对较高。 第三，在客户选择方面，在东部沿海中心城市，四大行客户选择结构基本趋同，均 倾向选择资产实力雄厚、资质良好、开发经验丰富的综合性地产企业及部分资金实力雄 厚，具有区域优势的中型仑业。在项目选择上重点对区域位置佳、楼盘结构合理、开发 商资质等级高、资金实力雄厚的项目给予支持。一些有一定的经济实力和土地储备的中 小开发商则是中小股份制银行重点营销对象。而在部分中西部地区，工行、建行对客户 选择方面较为严格，中行、农行和其他区域性银行对客户选择相对较为宽松。 第四，在贷款管理上，部分区域【j 【 大行存在一定差异。工行在资本金的到位比例， “四证”等方面把握较严。他行则更多地采取多级联动、宽进严出，以先承诺授信的方 式进行贷款营销，重点控制贷款使用及项目资金流向等方面。农行对房地产贷款不实行 限额管理，建行则大幅上收分行的审批权限。