（工商管理专业论文）电子商务在房地产交易中的应用.pdf

论文摘要 房地产业是中国国民经济的中流砥柱，它的发展和交易需要在政府的宏观调 控下平衡、公平、健康地进行。然而，目前房地产交易在信息对称方面和政府调 控方面存在着很大的问题，需要寻求新的交易方式。 本文以电子商务、房地产交易的最新发展为背景，就房地产交易目前存在的 主要问题进行分析。一方面论述了传统房地产交易方式中存在的主要问题：另一 方面对传统房地产交易与房地产电子商务的交易流程进行比较分析，提出了房地 产交易的“混合模型 。而后利用交易成本理论着重对该“混合模型 对交易成 本的影响进行分析，并应用“沈阳网上房地产的案例对该模型进行论证分析。 最后得出的结论是：“混合模型 是房地产交易中的最新应用，它可以解决房地 产交易中的某些问题，特别在交易成本的节约方面，值得应用推广。 本文共分为五章： 第一章主要介绍本文的研究背景、研究目标和研究方法。 第二章主要对传统房地产交易的概念、方式、特点进行介绍，同时对传统房 地产交易的流程进行了详细的分析，提出了传统房地产交易中存在的问题。 第三章主要对房地产电子商务的概念进行介绍。对房地产电子商务和传统房 地产交易流程进行比较，分析了电子商务在房地产交易可以替代的环节以及不能 替代的环节、可以解决的问题以及不能解决的问题。从而提出房地产交易的“混 合模型 。 第四章对房地产交易的“混合模型 进行介绍，并且利用交易成本理论对目 前的应用现状、发展机会和发展局限性进行分析论证，同时应用“沈阳网上房地 产 的案例进行论证。 最后是对本文内容的总结，得出本文的结论。同时提出了在房地产电子商务 应用上后续的研究建议。 关键词：电子商务；房地产交易；交易成本 a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t e i n d u s t r y i st h em a i n s t a yo ft h en a t i o n a l e c o n o m y i t s d e v e l o p m e n ta n dt r a n s a c t i o nn e e db eb a l a n c e ，f a i ra n dh e a l t h yu n d e rt h eg o v e r n m e n t s m a c r o - c o n t r 0 1 h o w e v e r , c u r r e n tr e a le s t a t et r a n s a c t i o n sh a v eas e v e r ep r o b l e mt h a t t h ei n f o r m a t i o ni s a s y m m e t r i e sa n dt h em a r k e ti sn o tw e l lc o n t r o l l e db yt h e g o v e r n m e n t n e wt r a n s a c t i o n sa r en e e d e dt oi m p r o v et h ec u r r e n ts i t u a t i o n t h i st h e s i ss t a r t sf r o mt h el a t e s td e v e l o p m e n t so ft h ee - c o m m e r c ea n dr e a le s t a t e t r a n s a c t i o n sa si t sb a c k g r o u n d ，a n df o c u s e so nt h ea n a l y s i so ft h em a j o rp r o b l e mo f r e a le s t a t et r a n s a c t i o n o n eh a n d ，t h et h e s i sd i s c u s s e st h em a i n p r o b l e mo ft h e t r a d i t i o n a lr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s ；o nt h eo t h e rh a n d ，i ta n a l y s e st h ed i f f e r e n c e b e t w e e nt h et r a d i t i o n a lr e a le s t a t et r a n s a c t i o n sa n dt h ee - c o m m e r c er e a l e s t a t e t r a n s a c t i o np r o c e s s e s i tp r e s e n t sa ”m i x e dm o d e l ”f o rr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s ，a n d t h e nf o c u s e so nt h ea n a l y s i so fh o wt h e ”m i x e dm o d e l ”i n f l u e n c e st h et r a n s a c t i o n c o s t sw i t ht h eu s eo ft r a n s a c t i o nc o s tt h e o r y t h e ”s h e n y a n go n l i n er e a le s t a t e ”i su s e d a sa na p p l i c a t i o nc a s et oa n a l y z et h em o d e l a n dt h ec o n c l u s i o ni s ：t h e ”m i x e dm o d e l ” i st h el a t e s ta p p l i c a t i o no ft h er e a le s t a t et r a n s a c t i o n , w h i c hc a ns o l v es o m ep r o b l e m s f o rr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s ，e s p e c i a l l yp r o b l e m si nt r a n s a c t i o nc o s t s a v i n g s i ti s c o n c l u d e dt h a ti ti saw o r t hp r o m o t e dm o d e l t h i sa r t i c l ec o n s i s t so f5 c h a p t e r s c h a p t e r1 i n t r o d u c e st h et h e s i s sr e s e a r c hb a c k g r o u n d ，r e s e a r c ho b j e c t i v e sa n d r e s e a r c hm e t h o d o l o g y c h a p t e r2p r e s e n t sc o n c e p t s ，p a r e m sa n df e a t u r e so ft r a d i t i o n a lr e a le s t a t e t r a n s a c t i o n s ，a n dc a r r i e so u tad e t a i l e da n a l y s i so ft h et r a d i t i o nr e a le s t a t et r a n s a c t i o n p r o c e s s t h e ni tp r e s e n t sm a i np r o b l e m so ft r a d i t i o n a lr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s c h a p t e r 3i n t r o d u c e st h ec o n c e p to fe c o m m e r c er e a le s t a t e i ta l s oc o m p a r e st h e p r o c e s so ft h ee c o m m e r c er e a le s t a t et r a n s a c t i o na n dt h a to ft h et r a d i t i o nt r a n s a c t i o n ， a n da n a l y z e st h et r a c t i o np h a s ew h i c hc a nb er e p l a c e da n dt h ep h a s ew h i c hc a nn o tb e r e p l a c e d ，a sw e l la sp r o b l e mw h i c hc a l lb es o l v e do rt h o s ew h i c hc a n n o tb es o l v e d ， w h e nt h ee - c o m m e r c eb e i n ga p p l i e dt or e a le s t a t et r a n s a c t i o n s a tt h ee n do ft h e c h a p t e r , t h e m i x m o d e l ”f o rr e a le s t a t et r a n s a c t i o n si sp r e s e n t e d c h a p t e r4f u r t h e rd e m o n s t r a t e st h e m i x e dm o d e l ”a n da n a l y z e st h ec u r r e n t a p p l i c a t i o ns t a t u s ，t h ed e v e l o p m e n to p p o r t u n i t i e sa n df u t u r el i m i t a t i o n so ft h e ”m i x e d m o d e l ”i nt h el i g h to ft h et r a n s a c t i o nc o s tt h e o r y t h e ”s h e n y a n go n l i n er e a le s t a t e ”i s t ob eu s e da sac a s et op r o v ea r g u m e n t s t h ef i n a lc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o no ft h i st h e s i s a tt h es a m et i m ei tp r e s e m st h e a d v i c ef o rt h ef u t u r es t u d yo fe - c o m m e r c ea p p l i c a t i o n si nt h er e a le s t a t e k e yw o r d s ：e - c o m m e r c e ；r e a le s t a t et r a n s a c t i o n s ；t r a n s a c t i o nc o s t s 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ：， 玄底_ 卯6 年1 - 月汐e l 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( 以 ( 请在以上相应括号内打“”) 作者签名：蜀灞夏 导师签名： e t 期：歹鲫易年j - f l 舻e 1 日期：年月 日 第一章序论 第一章序论 房地产和互联网的发展对房地产交易方式提出了要求，传统的房地产交易方 式在信息不对称等方面存在着许多缺陷，强烈需要利用电子商务的方式来进行补 充应用。在本章，首先对本文的研究背景、研究目标、研究方法以及研究的结构 进行说明。 第一节研究背景 2 0 0 4 年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走 高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标 都有较大回落。但是，这些阻止不了人们对稀缺资源升值的预期，房地产业不论 从价格还是开发面积来说都在不断地增长。2 0 0 5 年1 6 月年我国完成开发土地 面积8 1 9 0 5 万平方米，与2 0 0 4 年同期相比增长了3 o 。全国完成购置土地面 积1 6 2 9 9 7 万平方米，与2 0 0 4 年同期相比增长了3 9 。2 0 0 5 年l 一6 月我国房 地产开发投资额为6 1 9 3 1 亿元，比2 0 0 4 年同期增长2 3 5 。我国东部地区房 地产投资额为4 1 7 3 4 亿元，比2 0 0 4 年同期增长1 9 2 。中部地区的房地产投 资额为9 5 9 6 亿元，比2 0 0 4 年同期增长3 4 8 。西部地区的房地产投资额为 1 0 6 0 1 亿元，比2 0 0 4 年同期增长3 2 1 。 然而，在房地产投资如此如火如荼的增长下，房地产交易并不如想象中的那 么理想。今年2 月，国家统计局发布的统计数据表明：2 0 0 5 年前1 1 个月，全国 商品房空置面积达1 1 4 亿平方米，比上年同期增长1 4 2 ，规模超过2 0 0 5 年 上半年房屋竣工面积。而北京市统计局的数据表明：2 0 0 5 年末，北京市全市空 置商品房面积达到1 3 7 4 2 万平方米，其中商品住宅空置7 9 9 7 万平方米，比年 初分别上升3 1 0 和1 0 5 。而造成这些房屋空置的原因在哪里? 其中一个重 要的原因就是：企业、消费者之间信息的传递和沟通存在着故障。房地产企业在 开发产品之前缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信 息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量不适销的产品，造成了产 。本段数据来源：中国投资咨询网 雪奉段数据来源：房地产3 6 5 电子商务神：房地产交易中的应用 品的积压闲置；消费者被迫地接受他们并不满意的房地产信息，对房屋的选择性 小，产生了对房地产企业的逆反与不信任。而房地产电子商务这一高科技的产物， 为消除这种困扰提供了一定的帮助。电子商务可以说是这个世纪最有代表性的一 种低成本、高效率的商业模式，它缩短了企业与消费者之间的距离，满足了新形 势下企业发展的需要，实现了企业与消费者利益的双赢。 其次，互联网的发展，消费者消费习惯的改变，也对房地产交易向电子商务 发展提出了要求。近年来，从互联网上了解房地产公司、房地产项目的比例在逐 渐提高，有关调查表明，中国著名的房地产丌发公司中海公司4 0 - 5 0 的客户是 从网络上认识、了解中海的。随着消费者学历水平的提高，据决策地产研究中心 2 0 0 4 年度研究报告显示，各媒体广告对消费者决策影响度如表1 所示。从此表 可以看出，购房者的决策受网络的影响为3 7 1 ，仅次于亲友推荐，高于售楼 处广告、报纸广告、电视广告和户外广告。相信随着购房者学历的提高和信息认 知途径的改变，网络广告对他们的消费决策影响将越来越大。 表1 不同信息传播途径对购房者的影响( 单位：) 媒体类型影响很人有一定的影响基本没有影响 报纸 3 0 63 4 63 4 8 网络 3 7 14 7 3 15 6 亲友推荐 5 5 63 9 15 3 售楼处 3 2 93 7 32 9 8 户外广告 2 8 33 9 13 2 6 2 9 34 2 62 8 。j 电视 资料来源：“决策地产研究中心2 0 0 4 年度研究报告” 国外房地产业电子商务已经普遍开展，而我国也已经有不少的公司投入了巨 大的人力、物力、财力，构建了企业内部网，建立了较为完善的电子商务解决方 案。目前国内房地产电子商务网站可以划分为五大类： 1 政府机构的房地产网站。主要提供政府形象宣传、政策法规咨询。 2 房地产企业的网站。以介绍公司概况、产品信息为主要内容。 3 房地产中介公司的网站。以提供二、三级房地产房源信息为主。 4 专业房地产i c p 。以提供时事新闻、政策法规、信息咨询的概念服务为主。 5 兼有房地产分类信息的网站。例如门户网站的房地产频道。 2 第一章序论 第五类房地产电子商务网站已经越来越向第四类网站靠拢，他们和第三类网 站一样都真正具有发展前途。 目前国内房地产的应用大部分还处于幼年时期，其主要应用还是集中于信息 的提供方面。大致有如下几种： 1 房地产相关信息的发布、查询和比较应用。 2 房地产知识的提供。 3 房地产专家顾问在线帮助。 4 房地产论坛、社区。 5 网上房产销售，为数不多。 这些房地产电子商务的应用，对于房地产交易双方信息的对称、交易中的匹 配以及信任、交易速度、宏观调控等方面都做出了一定的贡献和帮助，大大地降 低了房地产的交易成本。然而，房地产传统交易方式中还有许多地方是电子商务 无法替代的。为追求交易成本最低、交易最方便，本文在对传统交易方式和电子 商务交易方式进行比较分析的基础上，提出房地产交易“混合模型”，并对其进 行论证分析。 第二节本文的研究目标、方法和结构 一、研究目标 本文主要以房地产电子商务交易为研究对象，通过把它和传统房地产交易方 式的对比分析，分析其优势和存在的问题，从而估计出房地产交易的“混合模型 ， 然后利用交易成本理论对此“模型”进行分析论证。 二、研究方法 本文主要利用交易成本理论对目标进行研究分析，现对交易成本理论进行探 析。 所谓交易成本，简单地讲就是指人们完成一笔交易所付出的货币、时间、精 力和体力等各种成本。在现实经济生活中，“交易成本普遍存在于市场经济的 每个角落，在买方和卖方的每一项交易中，甚至在每一项交易的每一环节中都存 在着交易成本。“交易成本 作为与“生产成本 相对应的个经济学名词，它 电了商务在房地产交易中的麻用 存在价值链和供应链的每一个环节。 在成本控制理论的引导下，人们一直都希望能出现一种“理想 的市场。在 这种市场环境下，人们交易的信息透明化、对称化，人们可以自由地进行交换而 不必花费更多的时间和金钱。在这种情况下，交易成本最低，几乎为零。然而， 我们说过，交易成本是普遍存在的，这种“理想 的市场不可能出现。不过，随 着信息技术、网络技术的快速发展及其在商业领域的快速渗透与成功应用，电子 商务作为一种新型的商务模式，其在降低交易成本方面所表现出来的巨大潜力使 得人们虽然无法彻底消除“交易成本”，却有可能最大限度的降低交易成本从而 获取最大的利益。电子商务的发展和应用必定在交易成本方面为交易双方做出了 很大的贡献。 1 交易成本理论 交易成本理论最初是由美国芝加哥大学法学院的罗纳德科斯教授提出的， 科斯曾获得1 9 9 1 年诺贝尔经济学奖。他在1 9 3 7 年的论文公司的性质中，提 出了“科斯定理”。该定理指出，“若交易费用为零，无论权利如何界定，都可以 通过市场交易达到资源的最佳配置。但在交易费用为正的情况下，不同的权利界 定，会带来不同效率的资源配置”“。论文中，科斯将交易成本归纳为( 1 ) 发现 价格的成本以及( 2 ) 谈判和签订合同的成本。在此论文中，科斯并没有使用“交 易成本”这一名词。科斯真正提出“交易成本”这个概念是在1 9 6 0 年的著作中， 在此他将交易成本定义为：为了完成一项市场交易，必须弄清楚谁是某人与之交 易者，必须通告人们，某人愿意出售某物，以及愿意在何种条件下进行导致协议 的谈判、签订合同并实施为保证合同条款得到遵守所必要的检查等等。 张五常在交易成本理论方面也有重要的贡献，他在经济组织与交易成本 ( e c o n o m i co r g a n i z a t i o na n dt r a n s a c t i o nc o s t ) 一文中指出，“交易成本可 以看作是一系列制度成本，包括信息成本、谈判成本、拟定和实施契约的成本、 界定和控制产权的成本、监督管理的成本和制度结构变化的成本。简言之，包括 一切不直接发生在物质生产过程中的成本。”张五常强调了发现价格的成本，包 括信息成本、度量成本和谈判成本。张五常进而指出，“所有的组织成本都是交 易成本”。 从本质上说，有人类交往互换活动，就会有交易成本，它是人类社会生活中 国资料来源：卢现祥：新制度经济学，北京：中国发展出版社。1 9 9 6 年 4 第一章序论 一个不可分割的组成部分。交易成本可能存在于每一项交易过程中，也可能存在 于每一项交易过程的每一环节。同时交易成本可能存在于买方于卖方之间，即存 在买方交易成本和卖方交易成本之分。 2 交易成本的表现形式 根据交易成本的发生顺序进行区分，我们可以把交易成本分为事前交易成本 和事后交易成本。 1 ) 事前交易成本 事前交易成本指的是在交易之前和交易之中发生的成本，是可以预见的成 本。它包括：搜寻信息的成本、协商与决策的成本以及契约成本。 搜寻信息的成本：买卖双方在认识之前，寻找最适合的交易的对象，查询所 能提供的服务与产品所需要支付的成本。 协商与决策的成本：交易双方为达成交易所做议价、协商、谈判并做出决策所 产生的成本。由于交易双方的不信任及有限理性，常需耗费大量协商与谈判成本。 契约成本：当交易双方达成协议准备进行交易时，通常会订定契约，并对契 约内容进行磋商所产生的成本为契约成本。 2 ) 事后交易成本 事后交易成本是指交易发生之后需要进行的客户服务、监督、索赔等成本， 它主要包括监督成本、执行成本和转换成本。 监督成本：交易双方订定契约之后，为了预防对方由于投机主义产生违背契 约的行为，故在订定契约之后，会在执行过程中相互监督所产生的成本即为监督 成本。 执行成本：契约订定之后，交易双方相互进行必要的检验以确定对方确实遵 守契约，当对方违背契约时，强制对方履行契约的成本，即为执行成本。 转换成本：当交易双方完成交易之后，可能持续进行交易。此时若有一方更 换交易对象，所产生的成本即为转换成本。 电子商务在房地产交易中的应用 二、本文结构 图1 交易成本的主要表现形式 本文共分五章： 第一章是文章的绪论，主要介绍本文研究的背景、研究目标和研究方式； 第二章主要分析传统房地产交易方式，指出其存在的问题和对交易成本的影 响： 第三章用对比分析的方式，把房地产电子商务交易和传统房地产交易进行对 比，分析电子商务在房地产交易中优势和不足之处，从而提出房地产交易“混合 模型； 第四章对房地产交易“混合模型”的现状和尚待健全之处进行分析，指出其 支持条件，再用交易成本理论对“混合模型带来的成本影响进行分析，同时对 该模型发展的外部条件和局限性进行分析。然后利用“沈阳网上房地产 的案例 对“混合模型 进行论证，并对其提出发展方向和目标； 最后提出本文的结论，为解决所存在的问题提供参考建议，并指出后续研究 建议。 文章的逻辑结构图如下： 6 第一章序论 图2 本文的逻辑结构图 本章小结 本章主要对本文的研究背景、研究方法进行介绍，提出了本文研究的目 标，同时用图表的方式列明了本文的研究结构。 7 电了商务在房地产交易中的应用 第二章房地产交易概述 “交易”一词的英文表达为“t r a n s a c t i o n ”，它的本意是“交互影响的行动 ， 意指在经济领域中所有不同的人与人之间的交互活动。在我国，交易原指物物交 换，如在易系辞下一文中有“日中为市，致天下之民，聚天下之货，交易 而退，各得其所”记载。后来，交易一词几乎成为买卖的通称。在现代，“交易 或“交易活动业已扩展了其内容，但围绕着某一商品而表现为平等的人们之间 的各种资源交换关系的市场交易，仍是它的最主要内容。 房地产交易是指有偿取得或转让房地产的所有权、使用权及其他项权利的 法律行为。所谓有偿取得或转让，是指进行交易的房地产及其权益是作为商品而 进行的交换，在交换中使房地产的价值得以实现；所谓房地产的所有权、使用权 及其他项权利，是指房屋的所有权、土地的使用权和房地产的抵押权等。这些权 利的取得通常是通过房地产登记得以确认的。 第一节房地产交易的形式和特点 房地产交易的具体形式有房地产的买卖、租赁、互换、抵押和典当。房地产 交易者在进行这些交易活动时，往往要借助一些中介服务才能得以实现，所以房 地产交易的构成要素包括三个方面：首先，是由交易双方构成的交易主体，即买 方和卖方、出租方和承租方、抵押人和抵押权人等。其次，是连接交易双方利益 关系的交易的客体，即土地和房产等。第三，是对交易起服务和促进作用的交易 的媒体，即房地产交易活动的中介机构。 房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点，因而房地产的交易与 一般商品的交易有很大的不同。一般商品交易可以集中在一个固定场所( 如商场、 交易市场) 进行或看样定货。而房地产交易，则必须对每宗房地产进行实地调查， 并且要对多个买方或卖方进行选择，因而房地产交易市场是一个没有柜台的市 场。房地产交易既可以在固定交易场所内进行，也可以在固定交易场所之外进行。 。定义摘自房地产交易，秦虹，北京经济学院出版社，1 9 9 5 年2 月 8 第二章房地产交易概述 例如，各城市的房地产交易所就是进行房地产交易的固定场所，它可以接受委托 办理房屋买卖、租赁、典当、抵押、拍卖等业务。这样房地产交易活动就是在“场 内 进行的。而另些新建房屋就可能在房地产企业经营机构所在地或建筑工地 现场出售，这些交易活动就是在“场外 进行的。 房地产交易与其他商品交易的一个重要的不同点还在于房屋所有权、土地使 用权转换往往不能在瞬时完成，即不能做到“一手交钱，一手交货”。例如，商 品房的预售，购房者就需要先付钱，等工程完成以后才能办理产权，所以整个交 易需要很长的一段时间才能完成。 总体来说，房地产交易具有如下的特点： 1 房地产交易是房产交易和地产交易的有机统一。 2 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移。在我国，这些权利 指房产及其附属物的所有权、使用权和土地使用权。 3 为使房地产权益得到法律保障，进行房地产交易时，交易双方必须按规 定签订交易契约、办理交易公证、进行产权登记。 4 房地产交易价格金额大、费用昂贵，因此交易时经常需要金融机构支持， 采取分期付款方式交易。 5 房地产交易活动可以一次完成，也可以按时间分期陆续实现。 6 房地产交易受法律的约束，房地产交易的程序、规则、机构和投入交易 的房地产等，都必须受国家的监督和检查，不得损害社会公共利益，并 遵守有关法律规定。 7 房地产个别性差异性大，不可能有统一的质量衡量标准，交易时需要专 业估价人员提供可据参考的交易价格。 8 房地产受区域性的限制，地区间的房地产交易价格不易比较。 9 在房地产交易中，由于市场分割、专业性强、手续繁杂，因而需要广泛 的中介服务。 1 0 由于房地产具有保值与增值的作用，因而房地产交易具有消费与投 资的双重性质。 房地产的交易包括房地产的买卖、租赁、互换、抵押和典当。本文限于研究 重点的限制，着重在于对房产买卖进行讨论，所以本文以后所指的房地产交易如 9 电子商务在房地产交易中的应用 不特殊说明，都是指房产的买卖。第二节中，我们对其概念和流程进行重点介绍。 第二节房地产交易流程 房屋交易通常有三种情况，一是私房的交易( 包括二手房) ，二是公房的交 易，三是商品房交易。( 1 ) 私有房屋的交易主要是公民个人之问买房卖房，这种 形式随着住宅裔晶化进程的推进将会在市场份额中占有越来越大的比萋。( 2 ) 公 房交易。拥有房屋产权的囤有机关、企事业单位出卖房屋产权的活动为公房交易。 ( 3 ) 商品房交易。商品房交易，首先要确定商品房的价格。商品房的价格的高 低取决于房地产市场的供求关系和社会平均造价的高低。商品房的交易方式一般 有现房出售和商品房预售两种。 在以上对房地产交易的特点分析中可以看到，房地产交易是一种不同于一般 商品买卖的特殊商品的交易行为，由于交易标的额融大，交易手续繁琐，并且需 要一个相当长的交易过程。无论出售以上所述的哪种住房，一般情况下，交易双 方都需要遵循一定的流程。现以商品房的交易为例，应该遵循如图3 所示的基本 程序。 1 0 第- 二章房地产交易概述 图3 商品房交易基本程序 现对以上的流程做详细的介绍： 1 相关资质证明的办理 开发商在项目开发的前期、中期和后期需要陆续办理所售房屋的资质证明， 这些证明包括：( 1 ) 计委立项、可行性研究的批件。( 2 ) 规划局的建设工程规 划许可。( 3 ) 国土局的国有土地使用权证、建设用地规划许可证( 证明卖 方已交纳了土地出让金，取得了土地使用权，从而有了产权保障) 。( 4 ) 建委的 建设工程开工建设许可证。( 5 ) 房地局的商品房销售( 预售) 许可证。 2 建立售楼处 开发商在项目开始销售之前，一般需要在项目旁边或者附近建立售楼处，用 于接待购房客户。在售楼处，一般会提供楼盘的模型，宣传资料等，有的开发商 1 1 电子商务n ! 房地产交易中的膨用 还建立已经装修好的样板房，让购房者进行参观、比较。 3 发布广告促销信息 开发商通过报纸、电视、广播、街灯、促销活动等方式对所售的房屋进行宣 传促销。广告和促销时一般宣传楼盘的地理位置、绿化情况、户型结构、价格标 准等，让购房者对楼盘有个大概的了解。 4 ( 买方) 信息收集 购房者在产生购房的需求以后，需要搜集相关的房屋信息进行比较选择。在 传统形式下，购房者一般依靠熟人介绍或少数广告获得待售物业的简单信息，然 后去售楼现场反复咨询才能对楼盘有所了解，看楼的成本高且数量有限。 5 ( 买方) 方案评估 购房者在充分信息的基础之上，应用合理的指标体系对备选的房屋对象所进 行的量化比较。出符合偏好条件的全部集合维d , n 关注的集合，进两形成重点考 察的集合，直到最后目标的选定，方案评价提供了择优的模式依据。净效应最大 化当然是总的评价原则，但由于涉及大量的主观感受，不| 司人的评价侧重点又番 有特点。 6 。( 买方) 购买决策 是方案评价与实际购买之间的一个决策过程。购房者个人进行购买对象择优 之后一方蘑会受到其他因素影噙，另一方面还要确定购买的具体实施思路。 7 签订认购协议 交易双方达成交易意向以后，如果房地产商还没有取缛“商品房销( 预) 售 许可证”，买卖双方一般先需要进行认购协议的签订。在这个阶段，交易双方已 经谈好了房产的价格，购房者需要缴纳订金，双方签署认购拚议。 8 签订买卖合同 交易双方确认达成买卖关系以后，需要签订买卖合同。在签订合同过程中， 双方需要明确自己的责任和义务。购房者需要关注例如房价、支付方式、房屋面 积、天然气或煤气通气时闻、产权证发放时间、违约责饪等阀遂，从嚣保护自己 的权益。 9 付款 付款可以采用现金或支票一次付清的方式，也可以采用分期付款或者银行按 第二章房地产交易概述 揭贷款的方式。一般以银行按揭贷款方式最常见。传统的银行按揭办理时间一般 为3 - 4 周时间。在支付房款的同时，购房者还需要支付交易费、登记费、备案费 等一些相关的费用。 1 0 缴税费 购房者和开发商在交易过程中都需要向税务局缴纳相应的税费，例如契税、 印花税等。传统的交易方式下，一般由丌发商代缴，但是购房者需要提供相应的 身份证明文件。 1 1 办理公证 对合同的有效性，向公证机关寻求一种保证。需要缴纳公证费。在现在的房 地产交易中，并不是每笔交易都需要办理公证的。 1 2 办理保险 为在发生不可预见的灾害时，减少经济损失，购房者可以办理保险。一旦遭 受损失，保险机构可根据双方签订的保险合同上的条款，对投保人支付一定比例 的赔偿金额。 1 3 验收和客户服务 对房屋质量，购房者需要亲自到现场进行验收。有疑问和问题的地方需要马 上寻找开发商进行解决、寻求售后服务。 1 4 产权过户 购房的最后一步，就是通过房产局，把房屋的产权从开发商名下转移到购房 者的户下。只有办理完产权转移，购房者才算真正拥有了该房子。 以上的是商品房交易的流程，私房和公房的交易流程略有不同，相关资质证 明的办理在私房交易时主要指的是产权证等证明文件。另外在私房交易和公房交 易时，不需要建立售楼处。 第三节房地产交易成本的组成 在房地产开发的整个流程中，房地产交易成本始终贯穿于房地产开发的全过 程。本文重点研究的销售阶段的交易成本，而按其发生的先后顺序来分，则可以 分为以下四个方面： 电了商务在房地产交易中的应用 1 信息搜寻成本 房地产交易中，信息搜寻成本的存在来自于信息的不对称性。在物质经济下， 信息不对称是有客观必然性的。信息匮乏且获知成本高，房地产消费者只能在信 息不完全的情况下进行购买决策。所以，为了找寻尽量对称的信息，房屋的买方 和卖方都需要不同程度地付出信息搜寻成本。信息搜寻成本可以细分为以下几个 方面： 1 ) 调查成本( 买方或卖方) 购房者为了获得备选产品的信息、房地产开发商的信誉以及当前宏观的房地 产行情信息，需要付出时间、精力和金钱上的调查成本。购房者的调查成本包括 寻找开发商或者卖方、获取开发商信誉和相关楼盘、房屋信息的成本、不同丌发 商或房产间的比价成本，还包括咨询专家所付出的咨询成本。而房地产商为了了 解市场需求信息或竞争者的产品信息以及完成相关的预测和计划也需要付出相 应的成本。房地产商的调查成本包括获取买方需求信息和买方资信情况的成本、 竞争者产品分析以及进行产品定价的成本。 2 ) 广告和促销成本( 卖方成本) 房地产商为促成交易而发生的广告与促销成本，其目的在于让购房者更多的 了解房地产商本身以及其房地产产品的各种信息。 房地产广告和促销主要由五种工具组成：( 1 ) 广告：由特定出资者付费所进 行的构思、商品与服务的非人员的展示和促进活动。( 2 ) 直销：利用邮寄、电话 和其他非人员接触的手段与现有或潜在的消费者进行沟通活动或收集其反应。 ( 3 ) 销售促进：鼓励对产品与服务进行尝试或促进销售的短期激励。( 4 ) 公关 与宣传：为提高或保护公司的形象或产品而设计的各种方案。( 5 ) 人员推销：为 了达成交易而与一个或多个潜在的买主进行面对面的交流。 虽然开发商不会使用以上所说的所有方式一起对房地产产品进行宣传，但是 他们一般会采用常用的广告+ 售楼处+ 人员推销的方式进行，这些过程都会发生销 售费用，产生信息成本。 3 ) 交易对象选择成本 对于买方来说，对目标房屋的选择需要成本；对于卖方来说，对客户的识别 也需要成本。 1 4 第二章房地产交易概述 2 协商和决策的成本 对于购房者来说，在做出购买决策之前，需要向亲友、专业房地产人员以及 相关的评估机构等进行咨询，辅助决策，这期间发生的成本属于协商和决策成本。 决策成本还包括房地产交易双方为了最终签订交易合同所付出的各种成本，例 如：讨价还价的成本、比价的成本以及合同j 下确签订的咨询成本等等。 3 契约成本 由于房地产的产品比较特殊，在履约过程中，没有物流成本。所以履约成本 包括支付与结算成本、抵押成本以及办理按揭贷款的成本等等。在商品房预售制 定下，履约成本还包括买方的风险成本等。 4 事后成本 事后成本包括在房地产交易发生之后，买卖双方和中介机构以及政府发生的 所有成本。包括：客户服务成本、投诉成本、索赔成本、风险成本、协调成本、 担保成本、政府的管制和宏观调控成本等等。 第四节传统房地产交易中存在的问题 传统的房地产交易一般遵循以上的流程按部就班的进行，然而这个流程，给 交易双方带来了不少的难以解决的问题。 1 信息不对称 信息不对称在卖方与买方之间是永恒存在的。它是因为环境的不确定性和自 利行为产生的机会主义，交易双方往往握有不同程度的信息，使得市场的先占者 拥有较多的有利信息而获益，并形成少数交易。统观传统房地产交易的整个流程， 许多地方都会带来信息不对称： 1 ) 在建立售楼处阶段，房地产商提供给客户参观的样板房，虽然在建筑面积 上，和真实的开发出来的房子一致，但是他利用信息不对称的优势，采用薄墙体、 无柱子，感觉上比客户实际购买的房子会宽得多。 2 ) 在发布广告促销信息阶段，房地产商对楼盘、房屋的宣传也会扩大事实。 在接待客户看房的过程中，开发商可以利用信息不对称向消费者宣传不真实的销 售信息，例如虚传楼盘的实际销售量，造成房源紧张的假象。开发商还可以利用 这种能够信息不对称优势向最有吸引力的消费者推销其产品，并进行经济学家所 电了商务在房地产交易中的应用 说的价格歧视根据市场情况和消费者侃价能力向不同消费者索要不同的价格。 3 ) 在信息收集阶段，由于信息收集成本的限制，使得购房者没有办法在短期 内量化把握房地产商品的质量信息和价值信息，房地产开发商占据着更大的商品 信息优势，从而也更容易把握住房地产交易中的主动权。现今房地产中介机构在 进行二手房中介交易时，往往会在买方和卖方之间赚取中间价差，这就是典型的 利用信息不对称来欺骗消费者，哄抬房价的案例。 4 ) 在方案评估阶段，购房者受房屋知识和购房经验的限制，没有办法对待选 的房屋做出客观的评估，他的评估参考对象主要是亲友，这也造成了房地产商的 信息优势。 5 ) 在购房决策阶段，房地产商利用信息不对称会制造一些“假按揭”、“托儿” 的现象来迷惑购房者，制造房源紧销、房价上涨的假象，以诱导购房者加快决策 或者抬高成交价格。 6 ) 在签订认购协议和签订买卖合同阶段，房地产商同样占有信息优势，他们 可以很容易地通过身份证对购房者的身份进行认证。但是，购房者需要经过审核 房地产商的相关资质证明文件才能对其身份进行认证。这些资质文件没有经验的 购房者对其真伪的辨认比较困难。在认购协议和买卖合同中，房地产商在对面积 的界定、绿化的界定以及违约责任等方面都占有信息优势，无经验的购房者比较 容易上当受骗。 7 ) 在验收和客户服务阶段，在房屋的质量和面积的测量方面同样也会造成买 卖双方的信息不对称。 房地产市场的交易客体是房屋。与一般商品相比，房屋是非标准化商品，土 地的独有性天然决定了商品差异性和市场竞争的局部性；房屋位置的固定性也决 定了它将与许多周边因素发生密切联系，一定意义上甚至可以说它不是一件独立 性商品。该特殊性决定了在房地产交易中，信息不对称必然会给信息的弱势方带 来损失。 2 买卖双方匹配不到位 在传统的交易方式下，信息的传播一般都是单向的进行。房屋的信息由开发 商主动地传给消费者。消费者只能被动的接受信息，很难将自己对房屋产品的需 求信息告诉开发商。从而使得开发商在开发房屋产品的时候没有真正从客户的需 1 6 第二章房地产交易概述 求出发，开发适销对路的产品。而消费者也只能被动地从现有的产品当中进行选 择，没有真正的买到自己想要的产品。前言中提到的房屋空置率高，其中重要的 原因就是在传统房地产交易方式下买卖双方匹配不到位。 3 交易效率低 传统的房地产交易的整个过程花费的时问非常多，交易效率极其低下。一般 情况下，从房屋合同签订开始，到办理完所有的按揭手续，在传统方式下，需要 卜2 个月时间，购房者需要来回奔跑于银行、房管局等之间。 1 ) 在相关资质证明的办理阶段，房地产开发经营企业，一般要受到政府的计 划、规划、建设、土地、房管、市政、园林、环保、消防等2 0 多个行政管理机 构的管理，办文、证，办事手续繁杂，开发商办事难是众所周知的。据一些城市调 查统计，房地产开发商每搞一个项目，从申请用地、立项报建到项目竣工、商品房 销售整个过程，要办理9 0 多个手续，最少加盖11 8 个公章，可见办事之缓慢拖 沓。 2 ) 在信息的发布和搜集阶段，房地产商发布的信息针对性不强，购房者被动 的接受信息，他们需要花费非常多的时间才能够互相找到对方。 3 ) 在方案评估和购买决策阶段，购房者由于参考对象的限制，常常会花比较 多的时间在咨询和评估之中。 4 ) 在后面的签约和履约阶段，传统房地产交易需要房地产开发商派专门的人 员和购房者一起到各个单位和部门进行办理，在这些单位办理这些手续时，还需 要各个部门的审批、签字等等，速度非常慢。 4 交易中的不信任 信任是指参与交易的各方愿意继续打交道来达到预定目标的心理状态。参与 交易的一方使自己有可能因另一方的行为而受到伤害。 1 ) 在广告促销阶段，虚假广告的发行会造成交易中的不信任。开发商还可以 隐瞒房屋的真实销售情况，欺骗购房者，当前经常出现的“一房多卖就是这方 面的例子。 2 ) 在传统的房产交易中，购房合同的签订主要靠书面进行。购房合同的附件 一般由开发商自己定义。没有经验的购房者往往没有办法仔细分析合同的内容， 这给了开发商很多占上风的机会。购房者在房屋的公摊面积上、房屋的验收标准 1 7 电了商务n i 房地产交易中的应用 上以及房屋的面积测量上往往容易上当受骗，造成交易中的不信任问题。 3 ) 在房屋验收阶段，工程质量的问题、房屋面积达不到标准的问题，都影响 了交易中的信任。 据中国消费者协会透露的信息显示，2 0 0 3 年全国商品房投诉达2 0 2 9 0 件， 比2 0 0 2 年增长1 8 6 。其中，房屋质量、虚假广告、合同违约占据投诉前三位。 商品房消费已成为消费者投诉的热点问题了。 5 政府调控难 房地产商品属于人们生活中重要的、价值量大的财产，它的发展状况和交易 情况直接影响到中国的国民经济。所以，政府需要对房地产交易的合理性、公平 性进行宏观调控，使其健康、有序地发展。传统的房地产交易过程复杂、时间跨 度长，政府难以调控。 1 ) 在信息发布阶段