（工商管理专业论文）A银行房地产开发贷款风险管理研究.pdf

论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究 工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的作品成果。对文中的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确的方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承 担。 学位论文作者签名： 白刁丫苛 日期独口年妇p 日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版，有权将学 位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室被查 阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其 他方法保存学位论文。 导师签名：矽卷 日期：2 0 1 0 年5 月1 8 日 r0 h 日 n i a r o 名 月 签卜 者 u l 雠 年 ，叩 ) 姘 小 渺 曲 位 期 学 日 a 银行房地产开发贷款风险管理研究 专业名称：工商管理硕士 申请人姓名：何子东 导师姓名及职称：黄诒蓉副教授 摘要 近年来我国房地产业保持了良好快速的发展态势，但在当前国内资产价格 包括房地产价格波动显著增大的背景下，房地产开发贷款风险不断上升。作为 国有大型商业银行的广东省分行，a 银行房地产开发贷款余额年均增长超过 2 0 0 ，加强对房地产开发贷款的风险管理研究，对该行的持续经营，乃至促进 我国房地产市场健康发展及房地产金融体系的稳健运行都具有重要意义。 本文从一般房地产开发贷款的风险特征开始，对a 银行房地产开发贷款当 前的整体状况进行了研究，指出了其在整体风险度量、分散、精细化管理及退 出途径等方面存在的不足，同时结合三笔房地产开发贷款实例，揭示了a 银行 由于信息不对称引起的风险管理滞后、开发贷款与按揭贷款捆绑诱发假按揭、 市场恶性竞争引起贷款质量及收益下降等问题及成因。在此基础上，本文提出 了短期内加强a 银行房地产开发贷款风险管理的相应对策，并从立足长远的角 度提出了构建a 银行房地产开发贷款风险管理体系的相关建议。 在本文中，笔者主要运用理论和实证相结合的方法对房地产开发贷款风险 管理进行研究，创造性地提出商业银行应从风险识别、风险度量及风险控制三 个方面建立房地产歼发贷款风险管理体系，所提出的一些建议具有一定的操作 性，对银行防范房地产开发贷款风险提供了一定的参考价值。 关键词：房地产开发贷款，风险管理，风险防范，信息不对称，金融创新 r e s e a r c ho nb a n ka sr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t l o a nr i s km a n a g e m e n t m a j o r ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：h ez i d o n g s u p e r v i s o r ：p r o f h u a n gy i r o n g a b s t r a c t d u r i n gt h e s ey e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sd e v e l o p e dq u i c k l ya n dh e a l t h i l y i nc h i n a h o w e v e r ，t h er i s ko ft h er e a le s t a t el o a ni n c r e a s e sa st h ef l o t a t i o no ft h e i n t e r n a la s s e t s p r i c ei sg e t t i n gb i g g e r i ti sm e a n i n g f u lt os t u d y i n gt h er i s ko ft h er e a l e s t a t el o a ni n t e n s e l yf o rb a n ka ，w h o s er e a le s t a t el o a ni n c r e a s e so v e r2 0 0 a n n u a l l y t h es t u d y i n gi sh e l p f u lf o rt h ec o n t i n u i n go p e r a t i o no fb a n ka ，e v e nt h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ta n dt h ef i n a n c i a ls y s t e m t h ep a p e rs t a r t sf r o mt h er i s kc h a r a c t e r so ft h er e a le s t a t el o a n ，t h e ns t u d i e s b a n ka sc u r r e n ts i t u a t i o no ft h er e a le s t a t el o a n ，a n dd e s c r i b e st h es h o r t c o m i n g si n t h ea s p e c t so ft h er i s ka s s e s s m e n t ，d i s p e r s e ，f i n e m a n a g e m e n ta n dq u i t ，e t c a l s o ，b y a n a l y z i n gt h r e ec a s e s ，t h ep a p e rd e s c r i b e st h ep r o b l e m sa n dr e a s o n so ft h ed e c r e a s e o fb a n ka sl o a nq u a l i t ya n di n c o m ec a u s e db yt h ea s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n a tl a s t ， t h ep a p e rg i v e ss o m ea d v i c e so nh o wt oi m p r o v eb a n ka sr i s km a n a g e m e n ta n d b u i l dt h er i s km a n a g e m e n ts y s t e mo nt h er e a le s t a t el o a n t h ea u t h o rs t u d i e st h er i s km a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t el o a nc o m b i n i n gt h e t h e o r ya n dt h ep r a c t i c e ，a n da d v i c e sc r e a t i v e l yt h a tc o m m e r c i a lb a n k ss h o u l db u i l d t h er i s km a n a g e m e n ts y s t e mf r o mr i s kr e c o g n i t i o n ，a s s e s s m e n ta n dc o n t r 0 1 t h e a d v i c ei sf e a s i b l ea n dv a l u a b l ef o rb a n k st op r e v e n tt h er i s k so ft h er e a le s t a t el o a n i i k e y w o r d s ：r e a le s t a t el o a n ，r i s km a n a g e m e n t ? r i s kp r e v e n t i o n ? a s y m m e t r i c i n f 【) r m a t i o n ，f i n a n c i a l i n n o v a t i o n 日罩 口水 摘要i a b s t r a c t i i 目录i v 图表目录v i 第1 章引言1 1 1 研究背景与研究意义1 1 2 研究框架、内容及方法2 1 3 文献综述4 第2 章房地产开发贷款业务及其风险概述8 2 1房地产开发贷款业务定义、种类及特点8 2 2 风险定义及房地产开发贷款风险种类9 2 3 本章小结1 1 第3 章a 银行房地产开发贷款的风险及管理现状1 2 3 1a 银行房地产开发贷款业务概况1 2 3 2a 银行房地产开发贷款业务的风险分析2 0 3 3a 银行房地产开发贷款的风险管理措施2 3 3 4 本章小结2 4 第4 章a 银行开发贷款风险管理工作的不足及对策2 6 4 1a 银行房地产开发贷款风险管理- t 作的不足2 6 4 2 加强a 银行房地产开发贷款风险管理的对策3 0 4 3 本章小结3 5 第5 章构建a 银行房地产开发贷款的风险管理体系3 6 5 1a 银行房地产开发贷款的风险识别模块3 7 5 2a 银行房地产开发贷款的风险度餐模块3 8 5 3a 银行房地产开发贷款的风险控制模块3 8 i v 5 4 本章小结4 3 结束语4 5 参考文献4 6 后记4 8 v 。；， 。 图表目录 图目录 图l 一1 2 图3 1 2 0 图5 1 3 5 图5 2 4 0 表目录 表3 1 1 4 表3 2 1 5 表3 3 1 5 表3 4 1 6 表3 5 1 6 表3 6 1 7 表3 7 1 7 表3 - 8 1 8 表3 9 1 8 表3 一l o 1 8 表3 1 l 1 9 表3 - 1 2 2 1 ， 0 第1 章引言 i i 研究背景与研究意义 1 1 1 研究背景 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，是我国促进经济增长、启动并 引导内需、改善人民生活的有效途径之一。近年伴随着房地产业的持续快速发 展，我国大中城市的房地产价格不断走高，房地产行业风险不断积聚。2 0 0 3 年 6 月1 3 日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知， 正式拉开了国家对房地产市场规范化管理的序幕。尤其近几年，国家密集出台 了国六条、新旧国八条等一系列宏观调控政策，充分显示了国家控制房地产市 场风险，确保经济持续发展和社会和谐稳定的决心。 房地产业是典型的资金密集型行业，其发展需要大量资金支持。然而现阶 段我国通过资本市场直接融资用于房地产项目开发的房地产企业寥寥无几，绝 大多数都是通过商业银行获得间接融资支持。房地产业对银行的高度依赖势必 带来潜在的房地产信贷风险。以a 银行为例，截止2 0 0 9 年1 2 月3 1 日，该行贷 款总余额4 4 6 6 亿元，其中房地产开发贷款余额即达到2 9 4 亿元，授信余额占比 6 5 8 。但三年前，a 银行的房地产开发贷款余额却不足6 0 亿元。高速发展的 房地产开发贷款业务带来的风险隐患是否已得到有效管理，a 银行至今尚未有 一个令人满意的答案。如何做到既能支持房地产市场发展，为我国经济发展做 出积极贡献，又能实现对房地产开发贷款风险的有效控制，保障信贷资金安全， 维护金融体系稳定，对a 银行甚至对所有商业银行而言都至关重要。基于此， 本文尝试对a 银行如何加强房地产开发贷款的风险管理作初步的探索和分析。 i i 2 研究意义 对银行而言，房地产开发贷款是商业银行经营利润的重要来源之一。给予 楼盘项目开发贷款支持，一方面可获得贷款利息收入，另一方面还可带动银行 的个人住房按揭贷款业务，综合效益相当明显。在当前效益优先的考核机制一f ， 银行对于房地产开发贷款业务具有自发的高积极性。然而，高收益永远意味着 高风险，由于房地产业涉及的各种利益关系往往纷繁复杂，因此，房地产开发 贷款较一般的工商企业贷款具有更高的信贷风险。加强对银行房地产开发贷款 业务的风险管理研究，对提升银行整体资产质量，以及对保障房地产行业健康 持续发展，都具有十分重要的意义。 1 2 研究框架、内容及方法 1 2 1 研究框架 本文框架如下： 论文概况房地产开发a 银行房地产针对a 银行 立足长远，从 贷款业务的开发贷款的风险管理现 风险识别、度 相关基本概业务操作流状分析其存 量及控制三 念；房地产开程；对a 银行在的不足及 方面探索构 发贷款风险业务状况进成因，提出相 建a 银行的 概念及特征行分析，总结应的短期改 房地产开发 a 银行的业务善对策 贷款的风险 风险及其管 管理体系 理现状 厂厂厂厂。| | 厂 图1 - 1 论文框架简图 2 1 2 2 研究内容 本文以a 银行房地产开发贷款的风险管理为研究核心，结合a 银行对房地 产开发贷款的风险管理实况，分析a 银行在房地产开发贷款风险管理工作上所 面临的问题及成因，提出短期内a 银行如何加强房地产开发贷款风险管理工作 的有效措施，同时在分析a 银行风险管理现状基础上，提出了构建a 银行房地 产开发贷款风险管理体系的初步设想，以确保业务的长远健康发展。 房地产开发贷款收益大，风险高。近年来a 银行该项业务获得了相当显著 的发展，贷款余额从2 0 0 7 年的不足6 0 亿元增长至2 0 0 9 年的近3 0 0 亿元。与此 同时，缺乏对房地产开发贷款整体风险的有效度量、分散及精细化管理，开发 贷款有效退出途径有限，对项目贷款风险事件反应滞后，开发贷款与按揭贷款 捆绑引起假按揭，以及市场恶性竞争引起开发贷款质量及收益下降等管理问题 逐渐在a 银行浮现。本文在分析a 银行上述问题成因的同时，提出了一系列针 对性的短期措施，包括引入在险价值v a r ( v a l u ea tr i s k ) 量化房地产开发贷 款风险限额，试行压力测试，优化资产结构，推进贷款精细化管理及产品创新， 实现多渠道的贷款退出及风险转移，加快房地产开发贷款风险监测与预警系统 建设，打造良好信贷文化，严密内控，防范假按揭，转变经营理念，以经风险 调整的资本收益( r i s k a d j u s t e dr e t u r no nc a p i t a l ) 匹配风险与收益等。 最后，本文对a 银行如何实现房地产开发贷款风险管理的长治久安作了更 深一步的思考。结合a 银行房地产开发贷款操作流程构建其风险管理体系，包 括建立预警系统识别风险，运用数量模型、测试模型及组合管理手段实现风险 量化管理，并从授信政策、授权管理、审批体系及贷后管理等四个方面实现对 房地产开发贷款风险的有效控制，为商业银行如何加强房地产开发贷款风险管 理工作、切实而有效的防范房地产信贷风险提供了参考依据。 1 2 3 研究方法 本文注重理论分析与业务实践相结合，同时遵循点面结合，逐步深入的分 析模式，在定性分析基础上努力进行定量分析总结，力求既要有理论深度，又 讲求实务与可操作性。文中主要研究方法如下： ( 1 ) 理论与实践相结合的分析方法。本文在研究中，坚持以经济和金融理 论为指导，运用所学知识及原理，结合a 银行的实践，对该行房地产开发贷款 业务的风险特点进行归纳和总结，并尝试运用相关理论有针对性地对a 银行在 房地产开发贷款风险管理领域存在的不足提出解决方案。 ( 2 ) 逐层深入的分析方法。房地产开发贷款涉及各种各样的风险。本文在 研究中，注重遵循由浅入深、由点到面的分析模式，从宏观层面的政策风险和 经济发展，到中观层面上的行业发展及市场环境，再到微观层面上的a 银行房 地产开发贷款总体风险管理状况及该行单个房地产丌发贷款项目的管理操作模 式，努力系统而全面地分析和探究a 银行对房地产开发贷款风险的管理和防范 机制。 ( 3 ) 定量与定性相结合的分析方法。本文在对a 银行房地产开发贷款风险 因素进行定性分析的基础上，努力运用定量的研究方法，依据大量一手资料进 行数理统计及数量分析，揭示a 银行在叙做房地产开发贷款业务过程中可能出 现的各种问题，并有针对性地对a 银行如何改善风险管理模式进行一定的研究。 1 3 文献综述 1 3 1 国外研究现状1 西方发达国家对金融体系的研究一直不遗余力，国外金融学术界对信贷风 险、房地产贷款风险等的研究理论体系已经比较完善。 在风险识别上，巴塞尔协议委员会提出将风险分为信用风险、流动性风险、 市场风险、操作风险、利率风险和法律风险等，并对每种类型的风险进行了严 格的界定。 在风险产生原因方面，s t i g l i t z 和w e i s s ( 1 9 8 1 ) 认为，在信息不完全和 不对称，项目收益不确定的情况下，随着对借款人实际贷款利率的上升，贷款 合同的拖欠概率也上升了，即信贷的供给和需求是无法实现均衡的，原因就在 1 该部分主要参见：b a s e lc o m m i t t e eo i lb a n k i n gs u p e r v i s i o n c r e d i tr i s km o d e l l i n 2 ：c u r r e n tp r a c t i c e sa n d a p p l i c a t i o n s 1 9 9 9 ：b a s e lc o m m i t t e eo nb a n k i n gs u p e r v i s i o n t h es t a n d a r d i s e da p p r o a c ht oc r e d i tr i s k 2 0 0 1 ： s t i g l i t z j w e i s s a c r e d i tr a t i o n i n gi nm a r k e t sw i t hi m p e r f e c ti n f o r m a t i o n a m e r i c a ne c o n o m i cr e v i e w , 1 9 8 l ， v 0 1 7 l ：3 9 3 41 0 ：b e s a n k o d t h a k o r c o l l a t e r a la n dr a t i o n i n g ：s o r t i n ge q u i l i b r ai nm o r o p o l i s t i ca n dc o m p e t i t i v e c r e d i tm a r k e t s i n t e r n a t i o n a le c o n o m i cr e v i e w 1 9 8 7 2 8 ：6 7 1 6 8 9 ：p h i l i p p e f i n a n c i a lr i s km a n a g e r h a n d b o o k j o h nw i l e ya n ds o n s 1 n c 一2 0 0 7 ：5 0 1 - 5 2 2 4 于随着贷款利率的升高，会出现道德风险和逆向选择效应。 在贷款风险的管理上，西方发达国家一直致力于风险度量模型的开发和完 善，如b e s a n k o ( 1 9 8 7 ) 研究了在不完全竞争和完全竞争的信贷市场中的信贷 决策机制，针对高风险和低风险两种假设，设计出了相应的信贷决策模型；j p m o r g a n ( 1 9 9 7 ) 年建立了以v a r 为基础的c r e d i tm e t r i c s 模型；k m v 公司建立 了以期权理论为基础的k m v 模型；麦肯锡公司建立了以宏观模型为基础的 c r e d itp o r t f o l i ov i e w 模型和瑞士信贷银行建立了以保险精算方法为基础的 c r e d i tr i s k + 模型等。同时，华尔街投资银行还通过发达的多层次资本市场体 系、开发出多种金融衍生工具，如房地产投资信托基金、住房抵押贷款证券化 产品、违约互换等，以加强对房地产金融风险的管理，及时对贷款风险进行分 散和化解。p h i l i p p e ( 2 0 0 7 ) 则在起全球金融风险管理协会的金融风险管理师 手册中对v a r 、r a r o c 以及一系列信用风险模型进行了总结归纳，为国内学术界 及银行界提供了一份关于如何对房地产信贷风险乃至金融风险进行有效管理的 重要参考工具。 1 3 2 国内研究现状2 现阶段而言，国内关于房地产开发贷款的风险管理研究并未有形成一套系 统全面的理论体系，但也有许多学者对房地产贷款带来的信贷风险问题进行了 研究和分析。 在房地产贷款风险形成的问题上，韩继云( 2 0 0 3 ) 认为房地产贷款风险包 括道德风险、信用风险、流动性风险、产权和质量风险、房屋空置风险、地方 政府行为风险和泡沫经济风险，并且认为在当前金融体制不完善的情况下，信 息不对称会给银行带来逆向选择问题，那些信誉差、最有可能造成违约的借款 2 该部分主要参见：韩继云我国房地产信贷风险透析及对策青海社会科学，2 0 0 3 ，4 ：2 1 3 3 ；张秀华房地 产信贷风险与防范对策海南金融，2 0 0 4 ，1 2 ：1 5 2 5 ；易宪容房地产对国内金融业的依赖与影响现代商 业银行，2 0 0 5 ，4 ：7 4 8 2 ：李犁，陈一夔房地产融资综述地产商融资究竟有那些 h t t p ：h o u s e ，s i n at o m c n 2 0 0 4 1 2 1 l ：张雪宁我国发展房地产信托投资基金的可行性分析房地产金融，2 0 0 4 ， 6 ：1 8 2 7 ；付鹏次贷危机下对房地产市场宏观调控的理性思考当代财经，2 0 0 9 ，8 ：2 2 ：毕晓林房地产 定价及备方土体的利益分析，当代经济，2 0 1 0 ，2 ( 下) ：3 5 3 6 ；陈晓峰，夏斌次贷危机对我国商业银行业 务创新的启示广东银行业，2 0 0 8 ，1 2 ：3 8 4 0 ；周炜，杨兵兵b a s e li i 在中资银行的实践一e 京：中国人民 大学出版社，2 0 0 6 ：毛建林中国房地产金融风险分析及防范研究硕七论文四川大学2 0 0 7 ；王钰林房地 产市场发展重在创新房地产导刊，2 0 0 9 ，4 ：1 2 1 4 人获得贷款的几率更高，从而产生信贷风险。张秀华( 2 0 0 4 ) 认为信贷管理不 善，部分商业银行在发放贷款时放松条件和盲目竞争房地产信贷业务，导致了 房地产信贷风险的产生。付鹏( 2 0 0 9 ) 则认为世界性的大宗商品价格上扬带来 货币相对贬值、国内地价快速上涨、建筑成本上升及需求旺盛是造成房价过快 上涨，房地产贷款风险积聚的原因。毕晓林( 2 0 1 0 ) 认为房地产作为一种特殊 的商品，有其独特的定价方式，在房地产定价背后的是各方主体的利益，政府、 消费者、丌发商及银行等各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博 弈行为不断推动房地产价格上涨，并使得房地产信贷风险越来越高。 在房地产贷款风险的管理及控制问题上，易宪容( 2 0 0 5 ) 认为，面对我国 房地产价格的快速攀升，应建立房地产价格的预警指标体系，建立金融体系与 宏观经济的预警指标体系，提高金融机构对信贷风险的测量能力，同时国家在 土地、信贷、税收等宏观政策层面应进行积极调控，避免房地产价格波动影响 金融稳定，实现国民经济的可持续发展。而面对近年房价不断攀升的现状，付 鹏( 2 0 0 9 ) 建议从增加土地供应、加快房地产投资建设以增加住房供应、落实 住房保障制度解决低收入阶层住房困难、适当适度实施全面房地产宏观调控措 施等多方面入手，平抑房产，推动房地产市场走上健康发展之路。 在房地产开发贷款的风险转移方面，李犁、陈一夔( 2 0 0 4 ) 认为可尝试债 权融资、股权融资、设立信托、发行基金等几种模式，但同时指出现阶段这些 融资方式在我国还存在着很多发展障碍。张雪宁( 2 0 0 4 ) 探索了房地产证券化 和房地产信托投资基金在我国发展的可行性。陈晓峰、夏斌( 2 0 0 6 ) 在分析美 国次贷危机基础上提出金融创新是房地产信贷风险有效转移的必由之路。周炜、 杨兵兵( 2 0 0 6 ) 从新资本协议角度提出中资银行应通过不断的实践，建立自有 的风险量化模型，有效计量、转移、化解房地产信贷风险。毛建林( 2 0 0 7 ) 则 认为金融的基本功能之一是资源分配和风险管理，而近年来国际上层出不穷的 金融创新对有效进行风险管理已起到了积极作用，我国应积极鼓励、推行房地 产金融领域创新，建立高效的房地产金融风险转移机制，不断完善我国房地产 盒融生态环境，降低我国房地产信贷风险。王钰林( 2 0 0 9 ) 也认为房地产市场 发展重在创新，商业银行通过不断的金融创新，可以实现对房地产信贷风险的 有效控制。 6 综上所述，从笔者所了解的国内外学术界及实务界对于信贷风险、房地产 金融风险的相关研究情况分析，至目前为止，大多文献均是在宏观层面上对房 地产信贷风险进行理论上的探讨，暂未有发现对某个商业银行房地产丌= 发贷款 的风险管理状况进行系统性的研究及分析。本文针对目前国内外研究现状，归 纳总结了作者五年来的房地产开发贷款工作经验和心得，结合a 银行近三年来 房地产开发贷款业务开展情况，对房地产开发贷款的风险管理问题作了一些浅 显探讨。 第2 章房地产开发贷款业务及其风险概述 2 1 房地产开发贷款业务定义、种类及特点 2 1 1 房地产开发贷款的定义 根据我国1 9 9 8 年7 月2 0 日颁布的城市房地产开发经营管理条例，房地 产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建 设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 根据银监会2 0 0 4 年8 月3 0 臼印发的商业银行房地产贷款风险管理指引， 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途 的房地产项目的贷款。 房地产开发贷款的对象一般为经工商行政管理机关核准登记的，具有房地 产开发资质的房地产企业。 房地产开发贷款通常用于所指定项目的土地拆迁补偿、前期工程、基础设 施建设、房屋建筑安装、公共配套设施及销售、管理、财务等开发费用支出。 2 1 2 房地产开发贷款的种类 房地产开发贷款按贷款用途一般分为住房开发贷款和商业用房开发贷款。 住房开发贷款指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住 房的贷款。住房开发项目包括经济适用房、普通商品房、高档住宅或别墅等。 商业用房开发贷款指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销 售商业用房的贷款。商业用房开发项目包括写字楼、商场、公寓或集写字楼、 商场、酒店和公寓为一体的综合性商贸楼等。 2 1 3 房地产开发贷款的特点 ( 1 ) 政策性 房地产业的产业关联性强，对国民经济的发展具有重要的意义，也是容易 产生投机的行业，不论是拉动经济增长，还是防止经济过热，对房地产业的宏 观调控都一直是经济调控的重点。房地产对金融业的依存度大，早在2 0 0 3 年银 行贷款占房地产开发投资的比例在全部房地产业资金构成中已超过6 0 3 ，并且 在继续增加。鉴于房地产贷款的重要性，我国银行业监督管理部门对银行发放 房地产贷款的利率、期限、自有资金的比例、开发项目应具备的条件、担保方 式等等均有规定，并根据经济发展状况不时调整。 ( 2 ) 区域性 房地产位置的固定性，决定了房地产市场的区域性，不同地区的房地产价 格、供需关系存在巨大的差异，因而要求银行针对不同地区实施不同的房地产 贷款投放力度和贷款组合控制，严格控制房地产贷款风险。 ( 3 ) 非流动性 房地产开发属于全社会固定资产投资的范围，房地产开发贷款应属固定资 产贷款。 2 2 风险定义及房地产开发贷款风险种类 2 2 1 风险的定义 风险( r i s k ) 一词的由来，较为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼 捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己在出海时能够风 平浪静、满载而归；他们深深体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的 危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风 即意味着“险”，因此有 了“风险”一词。 我国辞源( 1 9 8 1 年修订版) 及辞海( 1 9 8 9 年版) 均无“风险”词条。 商务印书馆1 9 7 8 年四角号码新词典及中社科院语言学研究所现代汉语词 典注释类似，为“可能发生的危险”。新华词典1 9 8 5 年版“指难以预料 的不平常的危险”。国际标准化组织( i s o ) 技术管理局风险管理工作组在2 0 0 7 年第四次工作组会议上采纳了我国提出的“风险”定义：不确定性对目标的影 3 参见人民银行- o o = 年第四季度中国货币政策执行报告人民银行网站h t t p ：w w w p b c g o v c n ， 2 0 0 4 - 2 一1 9 9 响。可见，关于风险的定义多种多样，但总体而言，风险就是指事物在发展过 程中，由于不确定因素的存在而导致实际结果与预期目标产生偏离的可能性。 关于银行风险，美国反财务舞弊委员会的发起组织委员会( c o s o ) 在其发 布的企业全面风险管理框架中指出：银行风险是指商业银行在经营过程中 由于不确定因素的影响，使商业银行产生损失的可能性。在实务中该定义目前 被商业银行普遍接受，因此，本文采用c o s o 的风险定义，即损失的可能性。 2 2 2 房地产开发贷款的风险种类 房地产开发贷款风险是银行风险的一个组成部分。由于我国房地产行业起 步较晚，国内信用环境和法制环境不健全，房地产行业风险因素较多。房地产 开发贷款的风险一般包括系统性风险和非系统性风险两大类。 系统性风险主要包括：( 1 ) 政策风险：指由于国家政策发生重大变化，造 成房地产项目原定效益目标难以实现甚至无法实现，从而给投资者带来经济损 失的风险。( 2 ) 市场风险：指由于市场环境因素变化，造成房地产项目原定销 售目标难以实现甚至无法实现，从而给投资者带来经济损失的风险。( 3 ) 社会 风险：是指原来设想的社会条件、社会环境发生变化给房地产项目建设或运营 带来的风险，如城市规划变化风险、区域性风险( 近邻地区、类似地区发展风 险) 、公众干预风险、治安风险等，使投资项目蒙受损失。( 4 ) 意外风险：指由 于意外事件的发生所带来的风险，如火灾、洪水、风暴、地震等自然灾害，以 及战争爆发、环境污染、政局动荡等，都属于此类灾害。 非系统性风险主要包括：( 1 ) 集中性风险：指银行贷款过度或较大部分集 中于某个行业、某个集团或某个借款人，该部分贷款质量的变化将引起银行经 营业绩甚至持续经营产生重大变动的风险。( 2 ) 法律风险：指在贷款过程中， 因各种法律纠纷而影响银行贷款本息回收的风险，如股权纠纷，劳资纠纷，购 销纠纷，抵押纠纷等。( 3 ) 房地产企业的财务风险：指房地产企业由于筹资能 力不足及财务状况不良，而不足以维持企业偿债能力而产生的风险。( 4 ) 房地 产企业的道德风险：指房地产企业为了自身经济利益，对其经营、财务状况进 行隐瞒或者歪曲，骗取银行资金，损害银行债权利益的风险。( 5 ) 项目开发风 险：指楼盘在建设过程中所遇到的影响项目正常开发的各种风险因素，典型项 目开发风险因素包括完工风险及技术风险等。 2 3 本章小结 本章主要介绍了房地产开发贷款j 业务的一些基本概念，以及房地产开发贷 款业务的主要l x l 险特征。以下将结合a 银行房地产开发贷款业务的实际情况展 开进一步的分析讨论。 第3 章a 银行房地产开发贷款的风险及管理现状 3 1 a 银行房地产开发贷款业务概况 3 1 1 业务流程 a 银行的房地产开发贷款业务，按照“审贷分离、分级审批 的信贷管理 体制，在程序上主要包括贷前调查、贷时审查和贷后管理三个环节。具体为： ( 1 ) 与借款人建立信贷关系 业务人员与企业面谈，审查借款人是否具备借款资格和条件，确定贷款意 向，并要求借款人提供借款申请及贷款所需其他资料，如营业执照、房地产开 发企业资质等级证书、资本金到位证明、贷款卡、财务报表、信用评级材料、 担保材料等。借款人还需提供项目报批材料，包括立项批复、可行性研究报告 及“四证”4 等项目合规性文件，以及政府部门出具的相关文件和其他所需相关 文件。 ( 2 ) 进行贷款调查并形成调查报告 银行受理借款人的申请后，根据借款人提供的材料，对借款人的信用情况 和借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。贷款调查是保障贷款科学 决策和进行贷款管理的依据和基础，其目的在于分析风险类别、测定风险大小、 防范和降低风险。贷款调查的核心内容是信用风险分析，通过以借款人财务报 表为基础进行的财务报表分析、贷款项目评估等，对借款人的还款能力进行系 统分析。在实际操作中可采取会议调查、实地考察、委托调查等方式，包括初 审和复审两个环节，并均形成调查报告。 贷款调查报告的内容主要包括：借款人资信情况、有关部门对项目批复、 投资估算及资金筹措、项目情况、项目配套条件、项目效益及还款能力、担保 4 “p q 证”指房地产开发过程中需要办理的阴项最重要的证明文件，包括建设用地规划许可证、国有 土地使用权证、建设工程规划许可i i e ) ) 、建筑工程施工许可证。“四i j e ”足保证房地产开发合规的重要 b f 明之件，也足银行办理房地产开发贷款必须考察的重要文件。“五证”指“四证”和房地产预( 销) 售许叮i i e ) ) 。 1 2 情况、银行收益预测、结论性意见( 包括贷款项目存在的风险、问题及银行是 否贷款并拟采取的对策、贷款条件等) 。 ( 3 ) 贷款的审批 在完成贷款调查报告后，该笔房地产开发贷款将提交a 银行授信评审委员 会进行集体评审，在评审会形成一致性意见后，再提交专业审批人作出同意、 不同意或重议的最终审批意见。 ( 4 ) 贷款的发放使用和贷后管理 在审批同意发放贷款后，即可着手落实贷款条件并准备贷款法律文件，按 程序发放贷款；并对贷款、借款人和担保等进行贷后管理，包括对贷款使用情 况的检查、贷款的偿还、对贷款定期进行分类( 按照贷款的风险程度而非按照贷 款期限) ，若有不利事件发生，及时对发生的问题进行处理、对贷款损失进行核 销，以防范、控制和化解贷款风险，贷款结清后进行最终评价等。 ； 3 1 2 贷款实例 在具体叙做业务过程中，a 银行通过细化融资方案设计实现对房地产开发 贷款的风险控制。一般该行将因应房地产企业的特点，根据项目的进度以及现 金流状况，灵活进行款项发放收回的组合和安排，要求借款人在该行开立唯一 的销售监控帐户，制定按时间进度和销售进度双线还款的控制条款，实现房地 产开发贷款的封闭管理运作。同时a 银行强调房地产开发贷款与个人按揭业务 的配合与联动，建立公司业务部门与零售业务部门的联动机制，实现客户信息、 项目信息、贷款信息的及时沟通。以下用3 个实例对a 银行的房地产开发贷款 业务进行介绍，首先介绍的是广州光x 公司4 0 0 0 0 万元房地产开发贷款实例。 ( 1 ) 借款人情况 2 0 0 7 年底，a 银行拟向广州光x 公司发放房地产开发贷款4 0 0 0 0 万元，期 限3 年，全部用于光x 花园k 区项目开发建设。 表3 - i 广州光x 公司财务数据表( 单位：万元) 财务指标 2 0 0 4 笠2 0 0 5 正2 0 0 6 盆 2 0 0 7 年1 1 月 总资产1 0 7 9 0 88 7 0 6 98 5 9 8 81 3 7 7 0 3 总负债 8 9 2 3 7 5 9 7 8 03 7 9 2 6 6 5 2 5 3 资本公积 2 0 0 02 0 0 02 0 0 02 0 0 0 净资产 1 8 8 1 12 7 2 8 94 8 0 6 27 2 4 5 1 存货 6 0 7 6 65 6 7 6 32 8 3 9 77 8 1 2 1 预付帐款 1 4 6 28 6 1 84 8 34 8 3 其他应付款 5 2 2 62 4 6 43 1 5 14 3 3 9 销售收入8 4 0 1 55 8 9 0 99 8 0 8 18 2 3 0 8 利润总额9 4 4 81 5 9 8 i3 9 8 1 2 3 6 4 0 1 净利润6 9 0 51 4 1 3 3 3 4 6 4 12 4 3 8 9 资产负债率 8 3 6 9 4 4 4 7 流动比率 2 6 6 3 0 5 3 9 9 3 0 1 速动比率 1 1 4 1 0 2 2 6 5 1 0 5 应收帐款周转率1 4 9 4 1 1 2 2 2 3 7 6 3 7 4 3 存货周转率1 1 0 6 2 9 8 7 2 销售净利润率 8 2 4 3 5 3 0 资料来源：a 银行内部资料 该司开发的光x 花园，销售情况一直十分理想，资金回笼较快，并随着近 年楼价的不断上升，经营效益不断提高，资产负债率、流动比率、速动比率、 存货周转率、销售净利润率等各项财务指标均比较理想，优于行业平均水平。 ( 2 ) 光x 花园概况 该司开发的光x 花园项目占地面积4 3 多万平方米，总建筑面积约1 2 0 万平 方米，容积率为3 3 。从1 9 9 8 年至2 0 0 7 年1 1 月，已完成a 、b 、c 、d 、f 1 区 和e 区的开发，开发土地面积2 9 多万平方米，开发建筑面积约7 9 万平方米， 其中住宅6 8 5 6 万平方米。目前光x 花园有着较高的知名度，得到广州市场的 广泛认可，吸引众多购房者投资置业。 表3 - 2 光x 花园住宅销售情况表( 单位：平方米、万元) 住宅面积已售面积 销售率销售金额销售均价 a 区 6 6 7 3 96 6 2 3 99 9 2 5 3 1 6 2 9 1 20 4 7 7 5 b 区 6 0 3 7 85 9 8 7 89 9 1 7 2 8 0 8 8 7 60 4 6 9 1 c 区 1 5 2 3 8 41 5 1 8 3 09 9 6 4 7 7 9 1 9 1 5o 5 1 3 2 d 区1 6 6 4 8 11 6 6 4 8 1 1 0 0 0 0 8 8 0 5 1 8 00 5 2 8 9 f 1 区4 9 5 9 64 9 5 9 61 0 0 0 0 2 9 2 2 1 9 60 5 8 9 2 e 区1 9 0 0 5 91 7 4 1 0 99 1 6 1 1 7 1 6 1 9 2 40 9 8 5 7 合计 6 8 5 6 3 76 6 8 1 3 34 2 6 5 3 0 0 5 资料来源：a 银行内部资料 ( 3 ) k 区项目情况 k 区项目位于光x 花园西南面，东临工业大道，南临沙渡路。相比前期，k 区内有众多树龄数十年的原生榕树，具有较好的自然生态环境。 k 区项目占地共7 8 4 4 2 平方米，总建筑面积为1 5 4 9 0 6 4 平方米，其中住宅 1 1 3 4 1 1 4 平方米、商铺1 2 8 6 平方米，地下车库2 3 0 8 0 平方米，容积率2 7 ，绿 化率3 2 。 表3 - 3k 区项目总投资情况表( 单位：万元) 项目总投入成本至2 0 0 7 年1 2 月已投入金额 国有土地使用权出让金 5 5 6 85 5 6 8 征地补偿费用 2 6 0 9 22 6 0 9 2 前期费用 2 2 9 31 8 3 7 公共配套设施分摊费 1 6 6 31 1 2 l 市政基础设施配套二程费 2 8 6 7 1 5 7 5 建安费用 3 9 9 2 5 开发间接费 2 8 7 销售费用 2 0 0 0 管理费用 1 8 8 0 财务费用 6 0 0 0 不可预见费用 1 0 0 0 总投资 8 9 5 7 5 3 6 1 9 3 资料来源：a 银行内部资料 k 区除目前已投入自有资金3 6 1 9 3 万元( 占比4 0 ) 外，项目其余5 3 3 8 2 万 元资金缺口计划通过借款4 0 0 0 0 万元及预售楼款返投1 3 3 8 2 万元解决。 表3 - 4k 区项目销售计划表( 单位：万元) 年份 2 0 0 82 0 0 92 0 l o2 0 1 1 小计 住宅7 3 0 05 9 0 0 05 9