（工商管理专业论文）浩庭花园房地产项目投资决策分析.pdf

西北工业大学 mb a论文 y 7 1 1 7 1 3 摘要 面对竟争日 益 激烈的房地产市场， 如问 规避风险. 获 取最大效益， 避免因投资决策少 、 误 而造成的巨 大经济损夫， 是目 前各房 地产企业需要解决的主要问 题。 因此， 探讨适合于 我国 现实经济发展阶段的多目 标房地产投资决策的理论和方法， 使多目 标房地产投资决策活动更 加科学、 合理是本论文的主要目 的。 文章以北京通达房地产开发有限公司位于c b d 的投资项目“ 浩庭花园” 所面临的投资决 策问 题为出 发点， 以 投资 决 策者投资 意图 为导向 ， 构 建分 层递阶结构， 建 立多目 标房 地 产投 资决策模型, 得出科学的投资决策结果。 首先， 从研究房地产投资决策的多目 标性入手 提 出了房地产投资决策问题是一种多目 标投资决 策问 题， 并建立了 房地产投资决策的多日 标分 层递 阶结构。 其次， 鉴于 实 际应用中， 房 地产 投资者对决 策方 法的 简便性、 易 操作性 要求. 本文有针对性地选取了 适当的多目 标决策研究 理论与方法， 并针对一个方案可采用多种 投资 决策方法， 结果无法一 致的情况， 引入集结， 解决了多 种决策方 法下 得到的不同方案评价结 果无法相统一的问题。 第三， 从市 场分析入手， 对北京市宏观经济形势进行粗略分析， 鉴于 投资项目 市场定位的灵活性。 对投资项目 所在区域房地产市场进行了分物业类别的详细分 析。 第四， 对投资 项目自 身 进行 周 边环 境的 现 状分 析以 及未 来趋势预 测。 第五， 从需 求角 度 对该区域目 标客群做详细分 析， 得出目 标客群的 基本需求意向。 最后， 综合供需及项目自 身 分析， 产生三个可行性方案， 并应用已 建立的模型对不同方案下的 成本利润测算结果进行投 资决策 最终确定方案一为最佳开发 方案。 对于 本文建立的 模型以 及应用模型 得到的投资决 策结果， 均得到了案 例中投资 项目 的决策者的认可和应用。 本文的研究为 我国房地产投资者提供了一 整套行之有效的多目 标投资决策方法 对手 改 变我国房地产企业普 遍存在的投资决策分析手段的 落后现状， 增进多目 标房地产投资决策的 合理性、 科学性. 具有一定的理论意义和实用价值， 关键词1 浩庭花园投资项目环境分析多目 标决策 西北工业大学 mb a论文 a b s t r a c t f a c i n g t h e in c r e a s i n g ly f i e r c e m a r k e t c o m p e t i ti o n , a ll r e a l e s t a t e c o m p a n i e s h a v e t o c o n s i d e r a c h a in o f q u e s t i o n s o f lif e a n d d e a t h一 h o w t o e v a d e r i s k s , h o w t o s e e k la r g e s t p o s s i b le b e n e fi t , a n d h o w t o s p a r e t h e m s e lv e s g r e a t l o s s d u e t o u n w i s e i n v e s t m e n t d e c is io n s . a ll t h e s e q u e s t i o n s b r i n g a b o u t t h is e s s a y , w h o s e f o c u s i s o n t ry i n g t o d i g o u t p r o p e r t h e o r i e s a n d m e t h o d s o f m u lt i- p u r p o s e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t d e c is i o n a d a p t a b le t o o u r c u r r e n t e c o n o mic s i t u a t io n s o t h a t i n v es t o r s c a n ma k e t h e i r d e c is i o n s mo r e s c i e n t i f ic a n d r e a s o n a b le tha n e v e r . s t a rt i n g f r o m t h e i n v e s t m e n t o f th e s u b j e c t lo c a t e d in c b d o f t h e t o n g d a re a l e s t a t e d e v e l o p m e n t c o . . l t d , t h e t h e s is m a d e a m o d e l o f m u lt i- p r u p o s e i n v e s t m e n t d e c is io n . f i r s t o f a ll , s t a rt w it h t h e c h a r a c t e r is t ic s o f r e a l e s t a t e in v e s t m e n t , t h is e s s a y a r g u e s t h a t t h e r e a l e s t a t e d e c is i o n is a m a tt e r o f a m u l t i- p u r p o s e d e c i s i o n . in l ig h t o f th e c u r r e n t r e a l e s t a t e d e v e lo p in g a c t i v i t ie s in t h e m a r k e t , t h e a u t h o r s e le c ts s o m e in v e s t o r - m o s t - c o n c e r n e d fr o m a ll t h o s e p u r p o s e s a n d m a k e s a c o mp r e h e n s iv e a n a l y s is w h ic h h e lp s t o s e t u p a p r o g r e s s iv e a n d l a y e r e d m u lt i - p u r p o s e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t d e c i s i o n s t r u c t u r e . n e x t , t h is e s s a y , in r e s p o n s e t o r e a l e s t a t e i n v e s t o r s r e q u i r e m e n t o f s im p li c it y a n d e a s y - o p e r a t io n , a d o p t s s u it a b l e t h e o r ie s a n d p r a c t ic e s o f m u lt i - p u r p o s e d e c is i o n . in a d d it i o n , the s u c c e s s f u l in t r o d u c t io n o f a s s e mb ly e v e n s o lv e s t h e e v e r p e r p le x in g p r o b l e m d iff e r e n t e v a l u a t io n r e s u lt s w il l b e r e p o rt e d if i n v e s t o r s c h o o s e d iff e r e n t me t h o d s t o e v a l u a t e t h e s a m e in v e s t me n t p l a n . t h ir d l y , p r o c e e d w it h the r e s e a r c h o f th e ma r k e t , ma d e t h e p a rt ic u la r r e s e a r c h o f t h e a r e a r e a l e s t a t e ma r k e t . f o u t h ly , c o n s t r u e th e e n v i r o n m e n t o f t h e s u b j e c t a t p r e s e n t a n d f u t u r it y t r e n d f o r e c a s t . in c o n c lu s i o n , m a k e t h e i n v e s t m e n t d e c is i o n o f th e t h r e e p r o j e c t s b y t h e m o d e l ,r e a c h a c o n c lu s io n t h a t p r o j e t 2 i s t h e b e s t . t h e m o d e l u s e d h a d a c c e p t b y t h e i n v e s t m e n e r . a ll i n a l l , th i s e s s a y p r o v id e s o u r r e a l e s t a t e i n v e s t o r s w i t h a s e t o f p r a c t i c a l m e t h o d s o f m u l t i- p u r p o s e i n v e s t m e n t d e c i s i o n . it s g r e a t v a lu e e ith e r in t h e o ry o r in p r a c t ic e w i ll b e d e f i n i t e ly p r o v e d i n i m p r o v in g th e b a c k w a r d a n a l y s is m e t h o d s o f r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t d e c is io n in o u r c o u n t ry a n d ma k in g the m mo r e s c i e n t i fi c a n d r e a s o n a b l e . k e y w o r d s : h o o t i n g g a r d e n i n v e s t m e n t o b j e c t e n v i r o n m e n t a n a l y s i s m u l t i - p u r p o s e d e c i s i o n 西北工业大学 mb a论文 绪论 1 课题背景及研究意义 1 . 1 . 1 研究背景 房地产业，是从事房地产开发、 经营和管理的，在国民经济中具有十分重要的地位。国 外经济发展的历史 表明， 工业化、 现代化及随之进行的 城市化都对房 地产品有着巨大的需 求。 房地产业的发展， 既是社会经济发展的 产物， 又直接制约 着社 会经济发展的 进程。 在许多国 家，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 在我国， 房地产业正逐步成为我国国民经济的 支柱产业 ， 。 改 革开放2 0 年以 来，我国 房地产建设取得举世 瞩目的 伟大成就，为改善群众居住条 件 和国家 经济发展作出 了历史 性的贡 献， 产业素质明显 进步， 产业地位日 益提高。 房地产业 及 其直接拉动的国内生产总 值已 接近全 国g d p的 1 0 % ， 我国 扩大内需的发展战略，为房地 产 业发展提供了良好的历史机遇和政策环境，产业前景大有可为。 同 时也应看到， 与发 达国 家相比， 我国 房地产尚 处于起步阶段， 法律法规 体系不健 全并 有待与国际 接轨， 市场运行机制和市场主体 行为 不规范， 住房质量、 物业管 理和中介服务 存 在的问 题还 较多。 解决 这些问 题的根本出 路在于 提高产业素质。 由于 房地产 建设周期氏 ， 技 术要求高， 不确定因素多 ， 对城商和地区社 会生活在影响较大， 需要开发 商和决策 者在 投资 机会选择阶 段、 项目 可行性 研究和立项阶段、 项目 规划设计和 方案比 选阶段以 及项目 卖施阶 段和市场营销阶段， 都必须精密策划、 反复论证， 精心组织和细心服务， 才能取得最佳经济、 社会和环 境效益。 当前 在我国加入w t o的新形势下。 针对房 地产业本身的特点， 在市场经济秩序进一步 规范， 法制化体系不断完善的 情况下， 改 进目 前经济体制 下的 房地产运作模式， 融合国 际上 房地产投资、 经营市场的竞争 特点， 走出 适合本地实际的行 业特色 之路， 这些国际、 国内 宏 观形势的变化，客观上要求有更先进、 更科学、更完善的理论研究作为房地产业可持续发展 的行动指南。 本文正是在这样的背景下进行的。 2 研究意义 随着我国改革开放事业的深入发展， 房地产业也出现了迅猛发展的势头， 人们已经深深 感到获 得房 地产理论支持的必要。 但是我国在相当长的一 段时期， 缺乏 对房地 产理论的系统 研究， 尤其是房地产投资行为分析与决 策研究的 滞后， 以 及房地产投资 决策分析手段的落后， 使得很多房 地产开发企业仅仅依靠长期以 来在房地产投资决 策领域中占主导地位的经验方 法， 而不是经过 对房地产投资 作科学的投资决 策分 析就进行投资， 造成了很多 本来可以 避免 的损 失。 在国外，自从 7 0年代以来，房地产投资分析技术取得了p丈的讲展.现代决策理论梭 西北工业大学 mb a论文 绪论 1 课题背景及研究意义 1 . 1 . 1 研究背景 房地产业，是从事房地产开发、 经营和管理的，在国民经济中具有十分重要的地位。国 外经济发展的历史 表明， 工业化、 现代化及随之进行的 城市化都对房 地产品有着巨大的需 求。 房地产业的发展， 既是社会经济发展的 产物， 又直接制约 着社 会经济发展的 进程。 在许多国 家，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 在我国， 房地产业正逐步成为我国国民经济的 支柱产业 ， 。 改 革开放2 0 年以 来，我国 房地产建设取得举世 瞩目的 伟大成就，为改善群众居住条 件 和国家 经济发展作出 了历史 性的贡 献， 产业素质明显 进步， 产业地位日 益提高。 房地产业 及 其直接拉动的国内生产总 值已 接近全 国g d p的 1 0 % ， 我国 扩大内需的发展战略，为房地 产 业发展提供了良好的历史机遇和政策环境，产业前景大有可为。 同 时也应看到， 与发 达国 家相比， 我国 房地产尚 处于起步阶段， 法律法规 体系不健 全并 有待与国际 接轨， 市场运行机制和市场主体 行为 不规范， 住房质量、 物业管 理和中介服务 存 在的问 题还 较多。 解决 这些问 题的根本出 路在于 提高产业素质。 由于 房地产 建设周期氏 ， 技 术要求高， 不确定因素多 ， 对城商和地区社 会生活在影响较大， 需要开发 商和决策 者在 投资 机会选择阶 段、 项目 可行性 研究和立项阶段、 项目 规划设计和 方案比 选阶段以 及项目 卖施阶 段和市场营销阶段， 都必须精密策划、 反复论证， 精心组织和细心服务， 才能取得最佳经济、 社会和环 境效益。 当前 在我国加入w t o的新形势下。 针对房 地产业本身的特点， 在市场经济秩序进一步 规范， 法制化体系不断完善的 情况下， 改 进目 前经济体制 下的 房地产运作模式， 融合国 际上 房地产投资、 经营市场的竞争 特点， 走出 适合本地实际的行 业特色 之路， 这些国际、 国内 宏 观形势的变化，客观上要求有更先进、 更科学、更完善的理论研究作为房地产业可持续发展 的行动指南。 本文正是在这样的背景下进行的。 2 研究意义 随着我国改革开放事业的深入发展， 房地产业也出现了迅猛发展的势头， 人们已经深深 感到获 得房 地产理论支持的必要。 但是我国在相当长的一 段时期， 缺乏 对房地 产理论的系统 研究， 尤其是房地产投资行为分析与决 策研究的 滞后， 以 及房地产投资 决策分析手段的落后， 使得很多房 地产开发企业仅仅依靠长期以 来在房地产投资决 策领域中占主导地位的经验方 法， 而不是经过 对房地产投资 作科学的投资决 策分 析就进行投资， 造成了很多 本来可以 避免 的损 失。 在国外，自从 7 0年代以来，房地产投资分析技术取得了p丈的讲展.现代决策理论梭 西北工业大学mb a论文 接到传统的房地产投资决策之中: 决策水平 也因为引 进了 科学的 分析方法和技术之后得到了 大大提高。 投资 者们 也开始接受这方面崭新的概念。 美国个体 投资 协会最近的调查表明， 包 括那些将房地产纳入他们各自 投资组合的 企业在内 ， 绝大部分的企 业都不再仅仅依靠长 期以 来在房地产投资决策领域中占主导地位的经验法， 而是采用了科学的投资决策分析方法， 并 且大量运用计算机辅助分析。 从中可见房地产投资决 策分 析的 研究是很有意义的。 具体表现 在次 : 1 . 房地产投资需 要遵循其运行的客观 规律， 归纳与总结这些内在 规律是 认识和指导房地 产投资实践的客观要求。 深刻认识房地产行业本身的运行规律， 透彻理解房地产投资的特征特性， 从理论到实践 建立起对房地产项 目 投资开发的认知体系， 是房地产投资分析的一项重大任务。 建立健全我 国房地产投资决 策分 析理论体系， 是国家 进行宏观经济调控的 客观 需要， 也是 我国 房地产业 的可持续发展的知识保证.。 2 . 培育和 促进我国房地产业及房地产市场房地产业的发展， 离不开国家 政府的支持。 分析我国房地产行业的需求和趋势， 明 确房地产待业发展动向， 可以为政府 主管部门制 订相关的政策法规、 有效引导 和管理房地产业 提供 依据和 借鉴。 同 时， 成功的房 地产 投资是 培育和完善我国房地产市场的必要条 件， 健全的市 场条件又为 投资 的成功奠定基础。 3 . 有利于投资者提高房地产投资决策水平和投资效益。 房地产投资者只有在充分了解各项外部影响因素的前提下， 全面掌握房地产投资的主要 业务活动及其运作技巧， 才能顺利开展房地产投资活动。 房地产投资分析系统地研究了房地 产 投资的主要业务活动和房 地产投资的 运作技巧。 其研究成果 可以 直接在房地产投资项目 中 得以运用，为房地产开发商提供了一整套有效的风险分析与决策的方法， 一方面提高了我国 房地产投资的科学化水平，同时也提高了房地产投资的效益。 北京通达房地产开发有限公司是一家位于北京的房地产开发企业， 具有近十年的房地产 开发经验， 在北京已 成功开发多个大型 房地产项目。 但是， 随着北京房 地产市场化进程的 加 快， 许多实力雄厚的大型企业集团纷纷涌入北京房地产市场， 房地产投资决策水平以及开发 过程管理水平的高低成为决定开发企业能否生存和发展的主要因素。 面对日益激烈的市场竞 争，如何保持前几年的 发展势头，使企 业立干 不败 之地， 是通达公 司一个无法回避的问题。 运用房地产投资和多目 标投资决策理论与 方法的 有关知识， 对通达房地产公司 位于c b d 的 投 资项目“ 浩庭花园” 进行透彻的分析和研究， 建立多目 标分层递阶结构和 投资决 策模型， 使 投资决策者获得科学的投资决策结果，是本文的主要研究内容。 本文将 房地产开发领域的一个典型 房地产开发项目 的多目 标投资决策分析和研究作为 研究对象， 希望通过 研究， 为房地产行业各企业更好的适应市场竟争， 在竞争中 求生 存， 求 发展， 提供 一定的理论支持和较为成熟的 应用模型。 西北工业大学mb a论文 1 . 2研究的主要内容 本文 从房地产投资决策 过程中的 多目 标特性为切 入点， 结合本人十余年在 北京房地产市 场的从 业经历， 对房地产投资的特点及决 策目 标进行分析， 通过引用合适的多目 标决策理论 及方法， 探讨多目 标约束条件下的房 地产 投资决 策问 题。 主要研究的内容有以下几个 方面: 第一 章 绪论。 提出了 本文的研究背景和意 义， 说明了 本文的研究思路、 主要研究内容 和方法。 第二章 房地产投资决 策综述。本章主要从 对房地产投资决策的多目 标 性分析入手，提 出了 我国 房地产投资是复杂决 策问 题的多目 标房地 产投资 问题. 通过 对多目 标决策理论和方 法的分析， 找到一种或儿种 适合房地产投资的决策方 法， 构造房地产 投资的分 层递阶结构， 最终形成多目标房地产投资决策模型; 第三章 浩庭花园项目 投资 环境分 析。 本章针对通 达房地产公 司位于c b d 的 投资 项目 “ 浩 庭花园” 进行外部环境分析， 主要包括宏观层面的北京市宏观经济分析和微观层面的区域分 物业类型详细市场分析，最终得出浩庭花园所在区域房地产市场未来走势和发展预测。 第四 章 浩庭花园投资项目 分析。本章 主要对浩庭花园项目自 身 进行分析， 包括周边环 境的现状分析及未来趋势预测。 第五章 浩庭花园项目 多目 标投资决 策。 投资 项目 的市场定 位和产品定 位需要从供给和 需求两方面研究， 本章首先从需 求角 度对 该区域潜在目 标客 户进行了 分析， 并 结合上文的从 供给角度进行的内 外部环境分析， 得出 可行 性方案; 对各可行性方案 进行 投资 预算， 得出各 方案下的 投资决策目 标量化结果， 并 运用已 建立的模型， 为投资决策 者提供 科学的多目 标投 资决策结果。 第六章 结论。 1 . 3 研究的思路和方法 一 研究的思路 研究的思路见图t - 1 二. 研究的 方法 1 .模型分析法: 通过对影响房地产投资的 众多因素及目 标的分 析， 运用多目 标投资决策理 论涉及的多属 性效用法、层次分析法 ( a h p ) 和理想点 法 ( t o p s i s ) ， 建立多目 标房地产投资决策模 型。 2 问卷调查法 本文在进行投资决策目标分析时， 针对房地产投资者对投资决策的要求， 进行了大量的 问 卷调查，以此获得真正为 投资 决策者所关注的投资决策目 标。 3 .案例实例分析法 以北京 通达房地产开发公司位于双 井地区的 浩庭花园项目 为例。 运 用己建 立的 多目 标房 西北工业大学mb a论文 1 . 2研究的主要内容 本文 从房地产投资决策 过程中的 多目 标特性为切 入点， 结合本人十余年在 北京房地产市 场的从 业经历， 对房地产投资的特点及决 策目 标进行分析， 通过引用合适的多目 标决策理论 及方法， 探讨多目 标约束条件下的房 地产 投资决 策问 题。 主要研究的内容有以下几个 方面: 第一 章 绪论。 提出了 本文的研究背景和意 义， 说明了 本文的研究思路、 主要研究内容 和方法。 第二章 房地产投资决 策综述。本章主要从 对房地产投资决策的多目 标 性分析入手，提 出了 我国 房地产投资是复杂决 策问 题的多目 标房地 产投资 问题. 通过 对多目 标决策理论和方 法的分析， 找到一种或儿种 适合房地产投资的决策方 法， 构造房地产 投资的分 层递阶结构， 最终形成多目标房地产投资决策模型; 第三章 浩庭花园项目 投资 环境分 析。 本章针对通 达房地产公 司位于c b d 的 投资 项目 “ 浩 庭花园” 进行外部环境分析， 主要包括宏观层面的北京市宏观经济分析和微观层面的区域分 物业类型详细市场分析，最终得出浩庭花园所在区域房地产市场未来走势和发展预测。 第四 章 浩庭花园投资项目 分析。本章 主要对浩庭花园项目自 身 进行分析， 包括周边环 境的现状分析及未来趋势预测。 第五章 浩庭花园项目 多目 标投资决 策。 投资 项目 的市场定 位和产品定 位需要从供给和 需求两方面研究， 本章首先从需 求角 度对 该区域潜在目 标客 户进行了 分析， 并 结合上文的从 供给角度进行的内 外部环境分析， 得出 可行 性方案; 对各可行性方案 进行 投资 预算， 得出各 方案下的 投资决策目 标量化结果， 并 运用已 建立的模型， 为投资决策 者提供 科学的多目 标投 资决策结果。 第六章 结论。 1 . 3 研究的思路和方法 一 研究的思路 研究的思路见图t - 1 二. 研究的 方法 1 .模型分析法: 通过对影响房地产投资的 众多因素及目 标的分 析， 运用多目 标投资决策理 论涉及的多属 性效用法、层次分析法 ( a h p ) 和理想点 法 ( t o p s i s ) ， 建立多目 标房地产投资决策模 型。 2 问卷调查法 本文在进行投资决策目标分析时， 针对房地产投资者对投资决策的要求， 进行了大量的 问 卷调查，以此获得真正为 投资 决策者所关注的投资决策目 标。 3 .案例实例分析法 以北京 通达房地产开发公司位于双 井地区的 浩庭花园项目 为例。 运 用己建 立的 多目 标房 西北工业大学mb a论文 地产投资决策模型，以 获得科学的投资决策结果。 4 .市场调研法 本文在 进行 案例分析时， 运用市场调研法对北京市房 地产市 场及案例区域市场 进行了 详 尽 的调研。 问题 的提 出 房地产投资的多目标性多目标决策理论 多目标房地产投资决策模型 案例分析 投资环境分析 项目自身分析 潜在需求分析 方案的产生 多目 标投资决 策模型应用 全文总结 图 卜1 本文研究思路 西北工业大学 mb a论文 2房地产投资决策综述 2 . 1 房地产投资决策的多目 标性 一般而言， 理想状态下的房地产投资决策的目 标是在风险最小、 投入最小、 投资回收期 最短的状态下获取最人的收益， 但是在现实的 经济 生活中， 这种投资 方案是无法得到 的。 不 过， 可以看出，投资者在进行房地产投资决策时，在考虑获取收益的同时，还需同时考察风 险、 投入、 回收期等一 系列问 题，以 求获得相对满意的 方案。 首先， 房地产投资者进行房地产投资的最重要的目 标是 获得收益， 包括现金流收 入、 避 税收入和资本的 增值。 收益最大化是 房地产投资决 策的主要目 标之一。 其次， 进行房 地产 投资 决策应该 考虑 的另一个重要目 标是尽量降低投资风险。 房地 产投 资的高风险性决定了其高收益性质。 投资者 往往是厌恶风 险的， 希望冒 最小的风险， 获取最 大的收益，但实际上这是不可能的。 获取更高的收益，就意味着要承担更大的风险，止因为 投资者承担了高风险， 才使 投资者有可能 获取高 收益， 增多 的部分即是所谓的“ 风险 补偿气 因此， 使风险 尽可能小的目 标和使收益尽可能高的目 标是相互矛盾的， 但却是 房地产投资 决 策需要同时考虑的两个重要目标。 第三， 投资回 收期 也是 众多 房地 产投资者所追求的目 标之一。 房 地产投资资金占 用量大 周期长， 特别是投资者往往利用资金杠杆， 从金融 机构获 取大量贷款， 所以， 投资回 收期越 长， 给投资者造成的 债务压力也就越大， 未 来不确定因素 也越多， 投资者面临的风险 也就越 大，这是一般的投资者所不愿意看到的。 除了 以上几个房地产 投资者最为关 心的目 标之外， 还可能涉及到其他一些目 标。 例如， 结合企业战略发展计 划， 通过房地产投资项目 的完成树立企业品牌， 提高企业知名度等目 标。 显然， 上述各目 标之间存在着不可公 度性和矛 盾性。 收益、 风险、 投资回收期的 度量单 位各不相同， 而且当采 取某种 措施使 某个目 标变好时， 会使另一个目 标变差。 这样就形 成了 房地产投资的多目 标决策问 题。 解决 这类决策问 题， 必须采用多目 标决策的理论和 方法， 全 面考虑房地产投资的各个目 标， 综合评价，全面权衡，最终得出 正确可靠的决策。 2 . 2 多目标决策理论 一概述 多目 标决策( m u l t i p l e o b j e c t i v e d e c i s i o n ma k i n g - m o d m ) 是现实生活、 s n或管理 中普遍存在的决策问题。 只有一个目标的决策问题称为单目 标决策问题， 相应的求解方法称 为单目 标方 法。 具有两个或两个以上目 标的决策问题 称为多目 标决 策问 题， 相应的 求解 方法 称为多目 标方法刊 。 从方法的特点来看，单目标方法强调分析者的作用，忽视了决策者的作用: 而多目标方 法则由决策者探寻和确定各选的可行方案范围，评价目标的相对价值。从求解过程看， 单目 标方法采用统一的单一度量单位， 向决策者提供唯一的最优方案。由于模型的不确定性和单 一目 标的片 面性， 这种所谓最 优的方案并不一定是决 策者 满意的。 用这种最优方案作为 决策 西北工业大学 mb a论文 2房地产投资决策综述 2 . 1 房地产投资决策的多目 标性 一般而言， 理想状态下的房地产投资决策的目 标是在风险最小、 投入最小、 投资回收期 最短的状态下获取最人的收益， 但是在现实的 经济 生活中， 这种投资 方案是无法得到 的。 不 过， 可以看出，投资者在进行房地产投资决策时，在考虑获取收益的同时，还需同时考察风 险、 投入、 回收期等一 系列问 题，以 求获得相对满意的 方案。 首先， 房地产投资者进行房地产投资的最重要的目 标是 获得收益， 包括现金流收 入、 避 税收入和资本的 增值。 收益最大化是 房地产投资决 策的主要目 标之一。 其次， 进行房 地产 投资 决策应该 考虑 的另一个重要目 标是尽量降低投资风险。 房地 产投 资的高风险性决定了其高收益性质。 投资者 往往是厌恶风 险的， 希望冒 最小的风险， 获取最 大的收益，但实际上这是不可能的。 获取更高的收益，就意味着要承担更大的风险，止因为 投资者承担了高风险， 才使 投资者有可能 获取高 收益， 增多 的部分即是所谓的“ 风险 补偿气 因此， 使风险 尽可能小的目 标和使收益尽可能高的目 标是相互矛盾的， 但却是 房地产投资 决 策需要同时考虑的两个重要目标。 第三， 投资回 收期 也是 众多 房地 产投资者所追求的目 标之一。 房 地产投资资金占 用量大 周期长， 特别是投资者往往利用资金杠杆， 从金融 机构获 取大量贷款， 所以， 投资回 收期越 长， 给投资者造成的 债务压力也就越大， 未 来不确定因素 也越多， 投资者面临的风险 也就越 大，这是一般的投资者所不愿意看到的。 除了 以上几个房地产 投资者最为关 心的目 标之外， 还可能涉及到其他一些目 标。 例如， 结合企业战略发展计 划， 通过房地产投资项目 的完成树立企业品牌， 提高企业知名度等目 标。 显然， 上述各目 标之间存在着不可公 度性和矛 盾性。 收益、 风险、 投资回收期的 度量单 位各不相同， 而且当采 取某种 措施使 某个目 标变好时， 会使另一个目 标变差。 这样就形 成了 房地产投资的多目 标决策问 题。 解决 这类决策问 题， 必须采用多目 标决策的理论和 方法， 全 面考虑房地产投资的各个目 标， 综合评价，全面权衡，最终得出 正确可靠的决策。 2 . 2 多目标决策理论 一概述 多目 标决策( m u l t i p l e o b j e c t i v e d e c i s i o n ma k i n g - m o d m ) 是现实生活、 s n或管理 中普遍存在的决策问题。 只有一个目标的决策问题称为单目 标决策问题， 相应的求解方法称 为单目 标方 法。 具有两个或两个以上目 标的决策问题 称为多目 标决 策问 题， 相应的 求解 方法 称为多目 标方法刊 。 从方法的特点来看，单目标方法强调分析者的作用，忽视了决策者的作用: 而多目标方 法则由决策者探寻和确定各选的可行方案范围，评价目标的相对价值。从求解过程看， 单目 标方法采用统一的单一度量单位， 向决策者提供唯一的最优方案。由于模型的不确定性和单 一目 标的片 面性， 这种所谓最 优的方案并不一定是决 策者 满意的。 用这种最优方案作为 决策 西北工业大学 mb a论文 者的最终决策具有强迫性质，往往难以为决策者所接受。而另一方面，多目标方法向决策者 提供经过仔细选择的备选方案 多种方案) 。 这使得决策者有可能利用自 己的知识和 经验对 这些方案进行评价和判断， 从中 找出 满意方案或给出偏好信息以寻求更多的备 选方案。 概括起来。 多目 标决策方法处理实际决策问题 有三个方面的优点: ( 1 ) 加强了决 策者在 决策过程中的作用; ( 2 ) 可以得 到范围 更为 广泛的 备选决 策方案; ( 3 决策问题的 模型和分 析者对问题的直觉将更加现实 二 多目 标决策问 题的 特点及要素 多目 标决策决策问 题有两个显著特点:目 标间的不可公度性和 矛盾性。 所谓目 标间的不 可公度性是指各个目 标的度量单位不统一， 目 标间的矛 盾性是指当 采用一种方案去改 进某一 日标值时，会使另一目 标值变坏。 每个多目 标决 策问 题都含 有四个要素: 决策者和决 策单 元， 决策目 标 和属性， 决策情况， 决 策准则” 。 现分述如下: 1 .决策者和决策单元 决策者是指有权力对决 策问 题提供最终的 价值判断的个人 或群体。 决策单元 是由决策者 及辅 助决 策的 人和设备结合 起来 构成的。 最小的决 策单元是 决策者本身， 大的 决策单元通常 包括决 策者、 决策分析人员、 计算机、 绘图 仪器 等。决 策者的作用: 评价和判断各目 标的相 对重要隆;根据目标的当前水平值以及主观的判断和经验，提供关于决策方案的偏好信息。 决 策单元的 主要作用是:收集并处理各种信息、制定决策准则和 作出决定。 2 .决策目标和属性 决策目 标是指决策者 希望 研究问 题所达到 状态的某种陈述。 在多目 标决策问题中， 有若 干个表达决策者希望达到状态的陈述二一 集意义明确的目 标 通常可以表示为一分层递阶结 构。 结构的最高层是多目 标决策问 题的总体目 标， 它是促使用权人们研究这个决策问 题的 原 动力， 但这个目 标常常比较笼统， 不便于定量在计 算。 在递阶结构中下层目 标是其 上层目 标 的进一步分解和细化， 它比 上层目 标更明确、 具体， 便于定量计算。 为了表示目 标所达到的程度， 为最下 层的每个目 标设定 属性。 属性是可测的量， 可直接 或间接地反映相应目 标所达到的程度。 每个目 标的属性必须满足两个 性质: 可理解性和可测 性， 如果属性值能 充分反 映相应目 标所达到的 程度， 它是可理解的: 如果对给定的方案， 属 性能以某种尺度来度量， 则该 属性是可测的。 3 .决 策情况 多目标决策问题的决策情况是指对决策问题的结构和决策环境的概括。 它需要标明决策 问 题的输入的数量和类型， 决 策变量集和属性集， 决策变量集和属性 集的 测量 尺度， 决策变 量和属性之间的关系，决策环境和状态等。 4 .决策准则 决策中 用于排列方案的 优劣次序的 准则 称之为决策准则。 在多目 标决策问 题中， 常常需 要明 确标定决策准则。 对于多目 标决策总是人们希望 每个属性f ; ( j = 1 , 2 , : . . n ) 都达到 极大” 西北工业大学 mb a论文 然 而， 在大部分 情况下， 属性之间是 相互矛盾的， 人们得不到使每个属性都 最优的方案， 只 能得到“ 非劣的” 方案。 一个方案各属性的值分 别f ; ， . . . , f， 如果没有另一个方案能在改 进其中一个 属性值的同 时， 又不使其它的属性值变劣， 那么， 我们称这个方案是“ 非劣的” 要从非劣 方案的 集合中 选择“ 能最好地满 足决 策者的 要求” 的 方案， 需要明确标定决策 准则。 在这种情况下，深入分析决策者的偏好是求解多目标决策问题的不可缺少的重要内容 多目 标决策系统的 准则、 属性和目 标描述见 表2 - 1 : 表 2 - 1 多目标决策系统的准则、属性和目标描述 准则属性目标 判断的标准，备选 方案的有效性或好坏 方案的性能、特 征和质量、数量参数 决策者希望达到的状 况，工作的努力方向和目的 三.多目 标决策问题的 基本求解思路 多目标决策决策问题可以表述为如下 形式: 说明决策单元和决策情况，求解 dr f f , ( x ) . . . . f ( x ) ( 2 . 1 ) 式 ( 2 . 1 )可解释为:运用决策准则d r ，按照属性 f ， 二f . 的值，在方案集 x中选择一 个最好的方案。 式中x 决策变量，这里表示方案; x 决策变量的集合，即方案集; f ; ( x ) 目 标函 数，这里为方 案的各 属性函 数。 2 . 3 房地产项目多目标投资决策模型的建立 2 . 3 . 1 确定决策目 标集 通常情况下， 在实际的 房地产投资 活动中， 房 地产 投资 者的 一个最主要的目 标是获 得尽 可能多的 收益， 同时由于房 地产投资是一 种较高风险的投资， 因 此投资 者会把尽量减少 风险 作为决 策的 另一个主要目 标。 此外， 投资者同时也 将投资回收期 尽量短、 社会 效益 尽量 大等 作为决策时考虑的目 标。 对于 一般的 理性的 房地产投资者而言， 其决策目 标 可以归 纳为: 收益最大 化、 风险 最小 化、 投资回 收期最短和 品牌价值最大 化。 具体分 析如下: 1收益最大化 收益是一个较为笼统的概念， 它一方面含有绝对的收益值的意思，另一方面也含有投资 收益率的 意思，因 此将收益最大化具 体表述为如下 两个方面: 1 )净现值 ( np v)最大化 冷fw .值 ( n p v ) 是一个反映投资收益的 绝对指标， 它直 接描述了一个 房地产投资方案可 西北工业大学 mb a论文 然 而， 在大部分 情况下， 属性之间是 相互矛盾的， 人们得不到使每个属性都 最优的方案， 只 能得到“ 非劣的” 方案。 一个方案各属性的值分 别f ; ， . . . , f， 如果没有另一个方案能在改 进其中一个 属性值的同 时， 又不使其它的属性值变劣， 那么， 我们称这个方案是“ 非劣的” 要从非劣 方案的 集合中 选择“ 能最好地满 足决 策者的 要求” 的 方案， 需要明确标定决策 准则。 在这种情况下，深入分析决策者的偏好是求解多目标决策问题的不可缺少的重要内容 多目 标决策系统的 准则、 属性和目 标描述见 表2 - 1 : 表 2 - 1 多目标决策系统的准则、属性和目标描述 准则属性目标 判断的标准，备选 方案的有效性或好坏 方案的性能、特 征和质量、数量参数 决策者希望达到的状 况，工作的努力方向和目的 三.多目 标决策问题的 基本求解思路 多目标决策决策问题可以表述为如下 形式: 说明决策单元和决策情况，求解 dr f f , ( x ) . . . . f ( x ) ( 2 . 1 ) 式 ( 2 . 1 )可解释为:运用决策准则d r ，按照属性 f ， 二f . 的值，在方案集 x中选择一 个最好的方案。 式中x 决策变量，这里表示方案; x 决策变量的集合，即方案集; f ; ( x ) 目 标函 数，这里为方 案的各 属性函 数。 2 . 3 房地产项目多目标投资决策模型的建立 2 . 3 . 1 确定决策目 标集 通常情况下， 在实际的 房地产投资 活动中， 房 地产 投资 者的 一个最主要的目 标是获 得尽 可能多的 收益， 同时由于房 地产投资是一 种较高风险的投资， 因 此投资 者会把尽量减少 风险 作为决 策的 另一个主要目 标。 此外， 投资者同时也 将投资回收期 尽量短、 社会 效益 尽量 大等 作为决策时考虑的目 标。 对于 一般的 理性的 房地产投资者而言， 其决策目 标 可以归 纳为: 收益最大 化、 风险 最小 化、 投资回 收期最短和 品牌价值最大 化。 具体分 析如下: 1收益最大化 收益是一个较为笼统的概念， 它一方面含有绝对的收益值的意思，另一方面也含有投资 收益率的 意思，因 此将收益最大化具 体表述为如下 两个方面: 1 )净现值 ( np v)最大化 冷fw .值 ( n p v ) 是一个反映投资收益的 绝对指标， 它直 接描述了一个 房地产投资方案可 西北工业大学 mb a论文 能获得的利润的净现值 其表达式见公式 ( 2 . 2 ) , 式中n pv n p v= 项目的净现值 n 艺 ( c i ， - c o d 0 cl , a , ( 2 . 2 ) 第t 年的净现金流入 第t 年的净现金流出 第t 年的 现值系数， q= 建设项目的计算期 i l 基准收益率 ( i 十 7 , ) 一 ， 可查复 利系数表直接得出 2 )内部收益率 ( i r r)最大化 收益率是反映投资相对经济效益的指标。 由 于房地产投资 者的 资金总是有限的， 因此投 资者总 是希 望尽可能 地运用有限的资 金，获得尽 可能高的收益。 我们采用内 部收益率 (o r r ) 来表达这一目 标。 内部收益率是综合反映项目获 利能力的 动态评 价指标。 它是指在 投资 项目 经济寿 命期内， 各年净 现金流量的现值累 计等于 零时的贴 现率，即 项目 净 现值为零时的贴