（工商管理专业论文）C银行房地产开发贷款风险防范研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 中国的住房制度改革己实施了二十多年，从提租补贴、出售公房、实施住房公积金 制度，再到取消实物分配、实行货币化补贴，初步建立了市场配置住房资源的新机制。 随着住房制度的变革、经济和社会的进步，住房商品化和贷款购房的住房消费观念已逐 渐被居民接受。我国的房地产市场从无到有，迅速发展，房地产业已经成为国民经济发 展的重要支柱产业之一，房地产金融也成为商业银行一项重要的资产业务。 但是，近年来房地产泡沫也在渐渐积聚，房地产信贷本身蕴藏的风险开始逐渐显现， 全国银行房地产贷款综合不良率居于高位，在这种情况之下，房地产开发商成功运作一 个项目的风险和难度在加大，商业银行选择项目加快发展防范风险的难度也在加大。而 房地产业融资主要依靠银行贷款，导致银行承担了大部分金融风险，商业银行如果对房 她产信贷风险估计不足、措施不力、管理不到位召勺话，其后果将是自身资产质量受到严 重影响，而且还会阻碍房地产业的进一步发展，对国民经济的负面影响也是巨大的。 对商业银行来说，如何防范和化解房地产信贷风险已成当务之急。本文拟通过对c 银行房地产开发贷款现状和存在的风险问题进行分析，运用m b a 课程中的相关理论知 识及各种不同的房地产信贷管理观点，主要从商业银行角度对c 银行房地产开发贷款风 险形成的原因进行探讨，并提出一些意见和建议，寄希望于能为商业银行有效防范房地 产开发贷款风险，提高房地产开发贷款质量提供定的参考。 关键词：房地产；开发贷款；风险；防范 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 t h er e s e a r c ho f g u a r d i n ga g a i n s tr i s ko f t h ecb a n k r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc r e d i t a b s t r a c t t h eh o u s es y s t e mr e f o r mo fc h i n ah a sa l r e a d yc a r r i e do u tf o rm o r et h a n2 0y e a r s ，f r o m i s s u i n gt h es u b s i d yf o rr e n t a l ，s e l l i n gt h ep u b l i ch o u s e ，c a r r y i n go u tt h eh o u s ea c c u m u l a t i o n f u n ds y s t e m ，t h e nc a n c e l i n gt h er e a lo b j e c ta l l o t m e n t , t op r a c t i c i n gt h ec u r r e n c ys u b s i d y ，n e w m e c h a n i s mo ft h eh o u s i n gr e s o u r c c sh a sb e e nb u i l ti n i t i a l l y a l o n gw i t i lt h ec h a n g i n go ft h e h o u s es y s t e m ，t h ep r o g r e s so f t h es o c i e t ya n de c o n o m y ，t h ec o u s u m ei d e ao f c o m m e r c i a l i z i n g t h eh o u s ea n da p p l i c a t i n gt h el o a nt ob u yt h eh o u s eh a sa l r e a d yg r a d u a l l ya c c e p t e db yt h e r e s i d e n t s t h er e a le s t a t em a r k e to fo u rc o u n t r yd e v e l o p e sq u i c k l yf r o mz e r ot oe n s t h er e a l e s t a t et r a d eb e c o m e so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e so ft h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t t h e r e a le s t a t ef i n a n c ea l s ob e c o m e sa ni m p o r t a n ta s s e to p e r a t i o no f t h ec o m m e r c i a lb a n k s b u t ，i nr e c e n ty e a r st h er e a le s t a t ef o a ma l s og a t h e r e sg r a d u a l l y t h er i s kt h a tc o u s i s t e si n t h er e a le s t a t ec r e d i th a sa p p e a r e dg e n t l y t h eg e n e r a lb a dr a t eo f t h ec o u n t r yb a n k s l o a ni si n h i g h ，t nt h i sk i n do f c i r c u m s t a n c e ，t h er i s ka n dd i f f i c u l t i e st h a tar e a le s t a t ec o m p a n yo p e r a t e s a ni t e ms u c c e s s f u l l yi si nt h ee n l a r g e m e n t t h ed i f f i c u l t i e st h a tac o m m e r c i a lb a n kc h o i c e sa n i t e m ，s p e e d st h ed e v e l o p m e n t ，g u a r d sa g a i n s tt h er i s ki sa l s oi nt h ee n l a r g e m e n t b u tt h er e a l e s t a t et r a d ef i n a n c i n gm a i n l yd e p e n d so nt h eb a n kl o a n ，c a u s i n gt h a tt h eb a n ku n d e r t a k e st h e f i n a n c i a lr i s k sm o s t l y i fac o m m e r c i a lb a n kd o e s n te s t i m a t et h er i s ka d e q u a t e l y ，d o e s n t a d o p tt h ee m o l l i e n tm e a s u r e ，a n dd o e s n tc a r r yo nt h em a n a g e m e n tn i c e l y ，t h er e s u l tw i l lb e t h a tt h eo w np r o p e r t yq u a n t i t yi su n d e rt h es e r i o u si n f l u e n c e ，a n di tw i l ls t i l lo b s t r u c tt h e f u r t h e rd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h en e g a t i v ei n f l u e n c et ot h en a t i o n a le c o n o m y i sa l s oh u g e t oac o m m e r c i a lb a n k ，i th a sa l r e a d yb e c o m et h eu r g e n tm a t t e ro ft h em o m e n tt h a th o w t og u a r da g a i n s ta n dd i s s o l v et h er e a le s t a t ec r e d i tr i s k 1w i l la n a l y s et h ep r e s e n tc o n d i t i o n a n dr i s kp r o b l e mo ft h ecb a n k sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc r e d i ti nt h i st e x t ，m a k eu s eo ft h e r e l a t e dt h e o r i e so fm b ac o u r s ea n dv a r i o u sd i f f e r e n tr e a le s t a t e sc r e d i tm a n a g e m e n t s t a n d p o i n t ，a n ds t u d yt h er i s kr e a s o no ft h ec b a n k sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc r e d i tm a i n l y f r o mt h ec o m m e r c i a lb a n ka n g l e t h e n1w i l lp u tf o r w a r ds o m eo p i n i o n sa n ds u g g e s t i o n ， h o p i n gt h a ti tw i l lp r o v i d et h ec e r t a i nr e f e r e n c et og u a r da g a i n s tt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c r e d i tr i s ke f f e c t i v e l ya n dt or a i s et h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc r e d i tq u a n t i t yf o rt h e c o m m e r c i a lb a n k k e y w o r d ：r e a le s t a t e ；d e v e l o p m e n tc r e d i t ；r i s k ；g u a r da g a i n s t 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理 工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 、t 1 ) 吾。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用 规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论 文。 作者签名 导师签名： 丝堕年月上黏 人迕理人学专业学 奇硕十学付论文 1 绪论 1 1 问题的提出 我国在住房制度改革及相关政策的推动下，居民住房消费得到了有效启动，房地产 市场日趋活跃。以大连市地区为例，2 0 0 2 到2 0 0 5 年，大连市房地产开发投资从1 2 5 2 亿元，增长至2 6 5 3 亿元，4 年间增长了1 4 0 亿元，增长1 1 2 ，年平均增长率2 8 6 ，尽管比 同期大连市社会固定资产投资增长率低1 6 1 个百分点，但却远远超过了同期大连市g d p 的增长速度，比同期大连市g d p 增长率高出1 1 8 2 个百分点。房地产业是资金密集型产 业，需要通过金融市场获得充足资金才能不断发展，金融机构也乐于投身于房地产业以 分享其高额利润，因而金融业和房地产业具有共生性。在房地产业和金融业共同发展的 历程当中，这一共生性的关系使得金融业为房地产业的发展承担了太多的风险。房地产 开发行业始终处于较高风险范畴，国际和国内经验一再表明，银行出现的问题往往是经 济高速增长时期对房地产开发行业过量投入所致。1 9 9 2 1 9 9 3 年的房地产开发热潮给国 内商业银行带来的是数千亿元的不良资产和近4 0 的不良率。这些不良资产由于国家特 殊政策已经基本上剥离给四大资产管理公司，在9 9 年以后新发放的房地产贷款风险度 仍然维持在较高水平。由于我国的会融发展格局不协调，经济增长过度依赖银行货币供 给，导致大量风险集中于银行业。据有关部门统计，房地产开发所需资金8 0 束源于商 业银行，一旦经济泡沫破裂，银行会产生大量不良资产，影响币值稳定。高度集中的银 行房地产信贷风险是如何形成的，尤其是作为自主经营，自担风险，自负盈亏的现代商 业银行，从一个独立的主体角度出发，应该如何防范和化解房地产丌发贷款风险就成为 一个重要课题。 1 2 国内外研究现状 房地产丌发贷款是房地产余融的重要组成部分，国内的房地产会融理论研究是随着 近几年我国会融资会迅速融入房地产市场而迅速发展起束的，并不断推向深入。目前， 我国研究的房地产会融风险主要集巾在社会风险和经营风险，并取得了较丰富的成果。 房地产令融社会风险研究成果主要表现在：一、我固房地产市场发育还不完善，房地产 j t 发商的生产经营风险朋大，而企q k 的风险最终会转嫁到银行身上；二、道德、信用体 系不健全，银行根掘不完善的信用体系发放贷款产，l 风险：三、我、j 改革的进程中，市 场运行的机制尚未配套，法规不倒= 令，政策变化频率过伙给房地产命融带末胍阶。绎营 风险研究成果毛要衷现侄：银行信贷管耶小够科学，探作不够规范骱督机制不健全造 成风险。现将有天膀地广信贷风险阢范力【| | 的研究综述如卜- ： c 银行房地产开发贷款风险防范研究 ( 一) 房地产信贷风险与防范 随着城镇住房制度改革深入推进，住房建设投资加速扩张，住房消费需求强劲释放， 以住宅为主的房地产市场空前繁荣，为商业银行房地产信贷业务发展提供了巨大空闻， 也带来了丰厚的利润。但是高利润必然引发投机行为，进而带来高风险，房地产信贷风 险主要来自于三个方面： 1 、来自房地产市场的风险。从全国房地产市场现状来看，供求基本平衡，整体发 展是健康的，但局部地区存在着结构性失衡问题。主要表现在以下几个方面：一是部分 地区城市规划和土地供应失控，导致土地供应过量。一定程度上存在着盲目经营城市的 问题，因而形成潜在的市场风险。二是部分地区房地产企业争相开发大户型，高档商品 房，因此，一方而，适合广大中低收入家庭的中低档商品房供不应求，另一方面，大量 高档商品房滞销空置。有的地区甚至出现在经济适用房建设用地上建设大户型、高档房 的情况。一定程度上造成房地产市场供求结构失衡，商品房空置量增加。三是有些地区 不能有效调控市场，房地产价格上涨过快，由此刺激了过度的住房投资行为和投机行为。 在供应方面，开发商和中间商多次炒买炒卖土地和商品房，把地价和房价迸一步抬高， 在需求方面，更多的购房者不是为了自住，而是作为一种投资，以获得租金收入和升值 收益。供应因素的非理性作用，进一步助推房地产价格持续攀升，引发房地产市场虚热。 房地产市场状况与商业银行房地产信贷安全是密切相关、相辅相成的，房地产市场本身 的问题使房地产信贷业务存在潜在的风险因素。 2 、来自开发企业的风险。作为房地产刀：发贷款的承贷主体，房地产刀= 发企业素质 的高低直接影响着贷款安全。近年来，房地产行业高速增长，吸引社会各种资本竞相进 入房地产市场，这就不可避免地出现鱼龙混杂的问题。现在，一个城市的房地产丌发企 业少则三五百家，多则上千家，但是其中真证具备丌发实力的不足半数，而且普遍存在 着丌发资质低、规模小、负债率较高的问题。这些房地产刀= 发企业，由于自身实力不强， 必然主要依赖银行贷款进行项目丌发，陷入负债率持续升高的恶性循环，一旦资会链条 断裂，信贷风险就会集中暴露。 3 、来自银行信贷管理的风险。随着房地产信贷业务的快速增长，对房地产信贷管 理的要求逐步提高，但从目前看，有些商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展， 而对房地产信贷业务的规范操作和贷后管理重视刁i 够，一定程度上存在着信贷管理风 险。主要表现在以下几个方而：一足房地产贷款操作不规范造成的风险；二足房地产项 目贷款跟踪管f 1 1 砘险：i 是个人住房贷款后管理芾纠位的风险：四足柬自政策法f # 环境 的风险。如何防范这些j x t , i 硷，刘柞先，上指； j 了自己的叫项建议：一是注重房地产市场的 分析研究，及时渊擎房地，9 信贷业务发展策略；二足提高客户；f l l j j i 几“l ：入 ，j 、准，严把新 大连理工大学专业学位硕士学位论文 增贷款投放关：三是加强贷后跟踪管理，提高房地产信贷管理水平；四是完善有关制度 与法律体系，创造有利于房地产贷款业务发展的良好环境。 实际上，房地产行业虽然是风险相对较高的行业，但也是收益较高的行业，其高收 益性也是房地产所具有的行业特点。由于土地资源的有限性和其位置的固定性，使得建 于其之上的房产资源的稀缺并最终使得该房地产具有保值增值性。同时房地产寿命的耐 久性使得房地产具有持久的盈利能力。更为重要的是，由于房地产具有价值高大性，这 就决定了房地产投资具有了明显的“高投资、高回报”的特征。在通货膨胀时期，房地 产所具有的保值增值性更加明显。 当然房地产投资所具有的高收益性，在利率自由浮动的国家，意味着房地产信贷的 高收益性。虽然在我国目前贷款利率还不能做到利率的完全自由浮动，房地产贷款也不 能获取直接的高收益，但却能产生其他的间接性收益。例如，个人住房贷款可带来各种 中间业务收入的增加、其他资产与负债业务的开拓、银行品牌的宣传、全行流动性水平 的提高等。从我国目前的情况来看，也正是部分由于对上述间接性收益的偏好导致各商 家银行竞相增加对房地产行业的贷款。 另外值得注意的是，虽然房地产行业具有风险较高的特征，但是这种风险的高低又 具有一定的阶段性。通常在房地产行业的发展仞期，由于需求的旺盛，投资缺口大，投 资房地产获取高额回报，这时候，房地产贷款的风险就比较低。相反，在发展相对比较 成熟阶段，大量投资于房地产，则易于形成较高的投资风险。另外，在经济周期的各个 阶段，房地产投资与贷款的风险水平也有所差异，在经济复苏阶段，不仅新开发的房地 产易于销售，而且过去积压的房地产也会较为容易脱手，这时候，房地产投资、信贷风 险就相对较低。反之，在萧条阶段，其风险性则会相对较高。当然这一点也可通过前述 房地产贷款的风险分析中市场风险的周期性因素来解释。即使在目前发达的国家，虽然 房地产行业发展己相对成熟，但其商业银行中的房地产贷款比例仍然不低，这也从一个 侧面说明房地产贷款风险具有一定的时段性。 当然，由于房地产行业的发展具有明显的地域性，房地产信贷的风险程度通常也会 随地域的不同而不同。国际问的地域差异自然不用多说，单从我国的实际情况来看，房 地产贷款风险就呈明显的地域差异，经济发达地区的贷款风险比较明显地低于经济落后 地区。从这一点来看，房地产信贷风险的高低又具有明显的地域特征。 尽管房地产业的特征分析和房地产信贷自身特点的分析都表明房地产信贷具有风 险相对较高的特征，但是这种特征总结并不能构成减少房地产贷款发放的充分必要条 件。相反，由于房地产信贷相对较高风险的特征具有一定的历史阶段性和地域性，同时 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 考虑到房地产信贷所具有的收益相对较高的特性，因此，可以认为，我国的房地产信贷 业务仍具有进一步发展的理由，当然前提条件必须要做好风险防范与管理。 ( 二) 房地产消费信贷风险与防范 随着我国房地产金融业务的不断规范，小规模、低资质房地产开发商己经很难获得 开发性贷款，为了解决资金短缺问题，一些开发商就利用假按揭来恶意套取银行信贷资 金，而有些个人也采取欺诈等各种手段，恶意套取银行按揭和公积金贷款，给银行房地 产资金带来了极大的风险。导致开发商敢于冒此风险的原因很多，归纳起来主要有开发 企业过多，规模太小：企业自有资金缺乏，负债比例过高：融资工具缺乏，融资渠道狭窄。 而对于个人而言，则主要表现在造假产权、重复抵押等欺诈行为。 开发商利用“假按揭”和个人采取欺诈行为恶意套取银行住房信贷资金，不仅严重 干扰了我国金融市场的秩序，给银行正常的住房金融业务带来了极大的风险。也对房地 产开发企业起到了拔苗助长的作用，会间接导致我国房地产市场的无序和混乱，有关管 理部门应引起高度重视，对房地产开发企业，通过资产重组等方式，扩大规模，提高企 业的实力，大大发展资本市场，拓宽融渠道。对于个人，要加强对借款人的信用调查， 严格贷前审查、贷后检查。 当前房地产消费信贷还存在一些难于防范的风险，主要有：1 、违约风险。这类风险 有两种，一种是消费者被迫违约，即借款者无力续供而使银行被迫收回房产所造成的风 险。另一种是消费者理性违约，这是供款人认为放弃续供反而更合算而引起的违约风险。 2 ，利率及通胀风险，这种风险也有两种情况，一是利率上升，银行会采用浮动利率将风 险转嫁给消费者，另一种是利率下降，购房者可以再贷，以新债还旧债，银行蒙受损失。 同理，通胀率越高，银行得到的实际还款额就越少，银行就会使用浮动利率等手段将风 险转嫁给消费者。 ( 三) 房地产证券化理论 房地产证券化是指通过房地产为对象或与房地产有关的债权作担保而发行股票、债 券、基金、投资券等有价证券，以有价证券的形式从市场筹集房地产资金的资金融通机 制。由于房地产信贷的一个特点是期限长，所占用的资金就相对庞大，一旦出现房地产 泡沫，所带来的后果将无法想象，因而推行房地产证券化己势在必行。推行房地产证券 化，有利于我国房地产业持续稳定的发展，也是我国金融业发展的要求，房地产证券化 有助于房地产购买力的积累。 由于房地产本身的不可移动性，投资回收期长，价格昂贵等特点，使不动产投资金 额大、市场流动性差、风险过度集中，从而制约了房地产业的发展。而房地产证券具有 较强的流动性，能将凝结在房地产中的巨额价值进行小额分割并转化为有价证券出售给 - 4 - 大连理工大学专业学位硕士学位论文 投资大众，不仅迅速筹集资金，还可分散投资风险。在我国，房地产一直面l 临资金短缺 的困扰，特别是住房制度改革要实现2 0 0 1 年人均居住面积8 平方米的目标，约需 5 0 0 0 7 0 0 0 亿元投资，迫切要求不动产市场迅速吸收资金。这样，不动产证券化作为一 种新的融资渠道，能为企业开发提供可靠的资金循环保证。 房地产证券化使开发企业面向社会筹资，降低了对银行信贷的依赖，避免了金融业 对房地产业的一刀切。同时，证券化促使金融机构的贷款杠杆转向个人购房者，形成以 买方贷款为重心的融资格局，符合市场经济的发展规律。居民成为房地产业的发展大大 降低产业投资的风险，保证房地产产业发展建立在可靠的需求基础上。另外，房地产受 益凭证随行就市，由市场供需决定其价格，这样就能使房地产的价格在市场上得到公开 反映，抑制房地产价格的狂升或暴跌，保持房地产市场的长期稳定发展。而且，房地产 证券化，投资者一般不参与经营，而是将经营决策权委托给专家组成的董事会，这就减 少了投资中的盲目性，降低投资者的风险损失。 在我国，房地产信贷业务一直存在着资金来源短期性和资金运用的长期性之间的矛 盾，增加了银行的流动性风险，使银行极易陷入资金周转不畅和收支难以平衡的困境。 银行只有通过房地产证券的买卖才能使银行的长期债权得以流动，减轻银行信贷资金的 压力，解决资产与负债期限结构上不相协调的矛盾。银行业为了防止金融风险，顺应资 本管制的要求，必须调整资产结构，将其经营重点逐步转向资本要求较低或没有资本要 求的业务上去。而资产证券化则一方面通过出售风险资产，使创造者的资金结构得到调 整：另一方面，由于它属资产负债表外业务，是当作销售交易来处理的，资产和对应的 资产担保证券不反映在资产负债表上，从而减少了准备金和资本要求，银行便可更好地 在资本增长和贷款增长中取得平衡。 当今国际金融发展的证券化潮流也促使我国证券业的发展和证券市场的更加繁荣， 采取传统手段融资的银行将受到挑战。在竞争中，银行必将不断拓展业务，推出新的证 券商品，而房地产投资基金、不动产信托是国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为 理想的投资方式。 另外，房地产证券化对于缓解通货膨胀压力，稳定证券市场也有重要意义。不动产 证券化可吸纳分流部分储蓄和股票市场的资金。同时，给证券市场投资者提供一种全新 的选择，有利于实现我国证券市场的多元化和投资结构合理化，缓解证券市场的投资矛 盾，促进证券交易市场的稳定健康发展。 从总体上分析，单纯依靠储蓄积累要达到购买住房的水平难度很大，实行房地产证 券化，居民手中的货币资金可用于购买有价证券，从而转变成与房地产产权直接挂钩的 资产，使得原有的货币资金对房地产实现了保值；而且，由于有价证券价格与房地产实 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 体价格的正向相关性，其变动必然反映房地产价格的变动趋势，房地产有价证券价格对 房地产市场供需状况的变化所做出的反应就较为灵敏；另外，同一房地产有价证券还包 含对市场的预期因素。因此，对房地产市场来说，房地产有价证券的交易又具备了价格 发现的功能。 ( 四) 土地储备贷款风险与防范 土地储备贷款风险来源于土地储备制度模式、土地储备机构的角色定位、土地储备 的数量、周期和资金来源、贷款抵押过程控制，市场风险、政策风险等，据中国经济 时报报道，标准普尔信用评级机构己调整了其对中国银行业不良资产比率的估算，并 指出中国内地经济增长转缓将可能来自对高价住宅房地产开发商发放的贷款。由于土地 储备是房地产开发的前置过程，因此，房地产泡沫将直接给土地储备带来风险，从而给 商业很行发放的土地储备贷款带来风险，商业银行必须密切关注和防范，充分研究土地 储备制度模式所依赖的市场环境和当地的经济环境，充分研究土地市场发展状况，充分 了解当前城市总体规划和部分地区详细规划，积极探索土地储备贷款风险分散机制。土 地储备制度的创新是我国国有土地有偿使用制度改革的重要事件，推动了我国房地产业 的发展，进而推动了经济的发展，如果土地贷款风险过大，必将阻碍经济的发展。 此外，金融界和学术界对房地产金融风险的特征作了归类，从房地产金融作为房地 产与金融结合体出发，将房地产金融风险分为道德风险、信用风险、操作风险、房地产 市场风险、融资转移风险、流动性风险等。在风险度量应用方法上做了初步的探索。 由于西方发达国家房地产金融发展历史比较长，金融界和学术界对房地产金融风险 的研究理论体系比较完整，对房地产金融风险的特征作了比较科学的归类。在房地产金 融风险防范手段上已经建立起相对完善的法律体系和社会信用体系，并成功走上房地产 抵押贷款证券化道路。房地产金融风险研究的重点多集中在风险的度量模型的开发和完 善上。 1 3 论文框架 在笔者所搜集到的资料当中，大多数是针对我国房地产信贷管理整体情况进行研究 和探讨，本文则从一个独立的主体角度出发，选取了c 银行作为研究对象，介绍了c 银 行房地产开发贷款的业务现状，对其所面临的房地产市场风险、开发商的经营风险、c 银行的经营管理风险进行了深入的分析，对c 银行房地产开发贷款风险的现状和产生原 因进行了探讨，同时截取了该行一个房地产开发贷款案例进行剖析，并给出了针对c 银 一6 一 大连理1 = _ 大学专业学位硕士学位论文 行的房地产开发贷款风险防范和管理的建议，寄希望于能为商业银行有效防范房地产开 发贷款风险，提高房地产开发贷款质量提供一定的参考。 本文主要分为三大部分： 第一部分：介绍了c 银行房地产开发贷款的总体情况，阐述了房恁产开发贷款管理 的原则和分类，对该行房地产开发贷款发放流程进行了解释和说明，使读者对c 银行房 地产开发贷款的现状有一个直观的了解。 第二部分：对c 银行房地产开发贷款所面l 临的房地产市场风险、开发商的经营风险、 和c 银行自身的经营管理风险进行了研究和分析，对各类风险的现状和产生原因进行了 探讨。为了加深读者对该行房地产开发贷款风险的理解，本文还选取了一个房地产开发 贷款案例进行分析和诊断。 第三部分：在对第二部分各类风险进行研究和分析的基础上，给出了基于c 银行现 实的房地产开发贷款风险防范与管理的建议和措施，希望能为各商业银行加强房地产开 发贷款管理，有效防范房地产开发贷款风险提供一定的参考。 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 2c 银行房地产开发贷款的现状 2 1c 银行房地产开发贷款总体情况 c 银行是某股份制商业银行( 国有控股) 总行直属的一级分行，位于大连市，负责 总行在大连市行政区域内的业务工作，分行下辖4 5 个支行及分理处、储蓄所等共1 3 0 个营业网点。2 0 0 5 年，c 银行全面落实业务发展战略，强化经营管理，提高资产质量， 加大市场营销，以价值创造为核心，以盈利能力的持续提升为目标，以客户深度管理和 服务水平的显著提高为手段，实现了全行各项业务的全面快速发展，经营效益和盈利能 力均创历史最好水平，资产负债业务快速发展，战略性业务发展势头良好，不良资产压 缩工作成效明显。2 0 0 6 年c 银行为自己树立了“落实业务发展战略，进一步转变观念， 强化营销，提高质量，加强管理，深化服务，推动战略性业务快速发展”的奋斗目标， 业务总体发展势头良好。 表2 ic 银行2 0 0 1 - 2 0 0 5 年房地产开发贷款业务情况表 t a b 2 1t h ecb a n k2 0 0 1 - 2 0 0 5r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc r e d i tb u s i n e s st a b l e 单位：万元 近年来，在业务发展的过程当中，c 银行始终将房地产信贷作为一种“优质资产” 大力发展，取得了一定的成绩，截至2 0 0 5 年1 2 月3 1 日，该行对公贷款余额2 1 4 亿元， 其中房地产开发贷款余额为3 6 5 亿元，占比1 7 。从近五年的经营情况来看，c 银行正 在逐步由粗放式经营向精细化经营方向迈进，房地产开发贷款不良额和不良率总体上呈 下降趋势，但是仍然处于较高的水平，2 0 0 5 年该银行房地产开发贷款不良额为4 2 9 亿 元，不良率仍然高达1 1 7 4 ，远远高于c 银行总行此类贷款在全国范围内3 3 9 的较低 不良率。通过对c 银行房地产开发贷款的历史和现状进行调查、分析，可以发现此类资 一8 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 产面临着诸多风险，有房地产市场方面的，有开发商经营方面的，也有银行本身经营管 理方面的。为了有效防范房地产信贷风险，进一步提高资产质量，c 银行有必要及时完 善信贷经营模式，进一步优化业务流程和操作环节，加强对政策、市场、客户、风险计 量等方面的研究，提升对项目的评估能力和对贷款的管理水平。 2 2c 银行房地产开发贷款业务概述 2 2 1 房地产贷款管理的原则 吸收存款、办理结算、发放贷款三大业务是现代商业银行经营活动三个重要的组成 部分。其中吸收存款是手段，办理结算是纽带，发放贷款取得收入是目的。银行的生存 与发展，需要以利润的取得和累积为前提。在我国现阶段和可以预见的未来一段时间内， 对利润起决定作用的仍然是贷款利息收入，其次才是中间业务收入，所以，要提高银行 的利润水平，就必须注重贷款规模和质量管理。银行房地产开发贷款业务的目的就是为 了集聚社会资金，开展贷款投资业务，支持经济建设劳从中获得最大化的经营利润，丽 银行房地产开发贷款资产管理活动是保证银行利润实现的创造性劳动。 房地产作为一种产品，由于房地产业独特的产业特征，房地产贷款项目及其实旆过 程同其它贷款项目有着显著的区别： ( 1 ) 房地产开发贷款对象的固定性和不可移动性 房地产最重要的一个特征是其位置的固定性或不可移动性。房地产不可移动的特 征，要求房地产所处的区位必须对开发商具有吸引力，也就是说，能使开发商通过投资 开发获取适当的开发利润。 ( 2 ) 房地产开发贷款过程周期长、成本高 房地产项目开发是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其它工农业生产相比， 房地产贷款项目的建设周期长。因此，房地产贷款的资金回收期长。房地产项目的高成 本主要源于以下几个方面：一是开发成本高，从获取土地使用权，到土地开发、建筑安 装，要占用大量资金，而且由于占用周期长，需要支付大量的利息成本；二是交易成本 高，通常由于房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多， 这使得房地产在开发运作过程当中，包括公关费、广告费、促销费都比较高，由此也增 大了房地产投资的成本。 ( 3 ) 房地产开发所受制约因素多 首先，房地产开发受政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、 经济形势是房地产投资回收的保障和条件；其次，房地产开发要受国家政治法令的限制， 任何国家对房地产业都有较强的政策和法规加以限定；最后，在房地产中环境问题也是 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 投资者需要考虑的一个重要因素，应使建筑物有助于维护和改善生态环境。此外，土地 使用制度对房地产开发经营决策也会产生重大的影响。 ( 4 ) 房地产资产缺乏流动性 流动性是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的速度，速度越 快则流动性越大，反之越小。不动产投资成本高，不像其它一般商品买卖可以在短时间 内马上完成交易脱手，房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻得合适的买者，因 此房地产资产缺乏流动性。 根据以上这些特点，银行对房地产开发贷款资产的管理要注意以下几个原则： ( 1 ) 流动性原则。房地产开发贷款资产流动性是指在不发生损失的情况下能够随 时变现的能力。在贷款合同到期时，企业有责任偿还贷款资金。由于贷款人在贷款到期 时的现金收入往往很难事先预测，因此，银行必须较准确预测和控制付款时间及付款金 额，以掌握适度的流动性，避免银行面临信用危机甚至导致破产。所以，房地产开发贷 款资产流动性状态如何，既反映出银行房地产贷款资产在期限上同自身负债相匹配的状 况，也显示出银行经营处境的好坏和管理能力的高低。 ( 2 ) 盈利性原则。追求盈利不仅是一股企业和营利事业单位的共同特征，也是金 融企业的核心目标。因此，对于商业银行来说，作为重要利润来源之一的房地产开发贷 款资产盈利水平如何，也就决定了它能否获得较高收益，决定了能否增加资本和资金投 入，最终也决定了银行自身素质的提高。同时，盈利水平的提高，可增强银行承担经营 风险的能力，避免因资本大量损失而带来银行破产倒闭的危险。所以，在房地产开发贷 款业务上银行能否盈利和盈利多少，关系到银行自身的生存和发展。 ( 3 ) 安全性原则。和流动性、盈利性一样，房地产开发贷款资产的安全性主要是 指按期收回本息的可靠程度高，则房地产开发贷款资产的安全性就强，反之，安全性就 弱。由于房地产开发贷款大多属于中长期贷款，在到期之前一般是不能提前收回的，所 以只能强调按期收回。同时，由于银行房地产开发贷款资产所占用的资金绝大部分是以 负债方式筹措而来的，因而收回资产本息，对银行来说是生死攸关的。所以，安全性是 银行贷款业务的根本要求。 ( 4 ) 风险性原则。银行盈利性、流动性和安全性与风险性之间存在一种既对立又 统一的辩证关系。具体地说，风险性与盈利性之间的关系是赢利性越高，风险性越大， 反之盈利性越低，风险性越小：风险性与流动性之间的关系是流动性强，风险性小，反 之流动性弱，风险性大；风险性与安全性的关系是安全性越大，风险性越小，反之安全 性越小，风险性越大。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 2 2 房地产开发贷款的分类 ( 1 ) 按贷款的期限分类，可划分为中长期贷款( 卜3 年，不含1 年) 和短期贷款( 1 年及以下) 。以期限划分贷款的种类，主要作用是有利于银行掌握资产的流动性或周转 性，使银行长、短期贷款保持适当的比饲。贷款的期限长短不等，它的流动性和盈利性 也不同。因此，银行的贷款期限结构要尽量与存款期限结构协调，避免为了追求盈利性 目标而牺牲流动性目标，或单纯为了流动性目标而放弃了盈利的时机。 ( 2 ) 按贷款的保障程度划分，可分为信用贷款、保证贷款、抵( 质) 押贷款。信 用贷款是指银行完全凭借客户的信誉而无需提供担保品而发放的贷款。保证贷款是银行 凭借客户与其保证人的双重信誉而发放的贷款。抵( 质) 押贷款是银行凭借客户提供的 一定的有价值的商品物质与有价证券作为抵( 质) 押而发放的贷款。了解这种划分标准 的意义，有利于银行加强贷款安全性或风险性管理。信用贷款具有手续简便，贷款限制 条件少，贷款范围广等优点，不足之处是单纯以信用为依托，缺乏安全保障；抵( 质) 押贷款的优点是能够弥补一部分贷款损失，有利于银行开拓一些有风险性的贷款项目， 缺点是贷款量受借款人提供抵( 质) 押品的数量与质量的限制，抵( 质) 押品的保管费 用和最终处理费用较大，手续繁琐；保证贷款的优点是，对银行债权有借款人和保证人 双重信用保障，但贷款量也受保证人经济能力大小的限制。 ( 3 ) 按贷款的风险程度分类，根据信贷资产按时、足额回收的可能性，信贷资产 划分为正常、关注、次级、可疑、损失五个不同类别，后三类合称为不良信贷资产。五 类资产的核心定义如下： 正常。债务人能够履行合同，没用足够理由怀疑债务人不能按时足额偿还债务。 关注。尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影 响的因素。 次级。债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还 债务，即使执行担保，也可能会造成一定损失。 可疑。债务人无法足额偿还债务，即使执彳亍担保，也肯定要造成较大损失。 损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，债权仍然无法收回， 或只能收回极少部分。 2 3c 银行房地产开发货款发放流程 c 银行房地产开发贷款基本操作流程包括受理、调查评价、审批、发放及贷后管理五 大阶段，按照信贷业务先客户评级、后额度授信、再具体支用的原则，除总行特别规定 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 可以不予确定授信额度的客户外，所有客户在c 银行办理具体信贷业务均应先评级并报 批授信额度，具体如图2 1 所示。 l _叫竺! ! ) 叫竺”叫、竺 ie l 竺! 卜叫! ! ! ! ! 】l r i ! ! ! l ! ! 婴叠 1_ jl ! ! ! ! 屋刁应 - 咂壶齐峄 怛j t，严砌 望一 匝圈 jt 竺】兰兰一一兰 。丁一 1疋移 譬 塞多一 灶撵碡：l 参 l 。】 癌q 鲫“l 囱恁多_ m 屯堕 j “_ j 1e 亩篓爨一t 吨亟盈 一上 竺+ 一竺一一 l 匣! 茹目 卜“一 1 爹 扣( $ j) 矗t 1 ，e 囊爹卜* 曲廷多一m - j 厶矗 生一，j l 叫! ! ! ! ! ( ! ! 竺! ：) 图2 1c 银行房地产开发贷款流程图 f i g 2 1t h ecb a n kr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc r e d i tf l o wf i g u r e t 2 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 3 1 房地产开发贷款的受理 受理阶段主要包括：客户申请资格审查客户提交材料初步审查等操作 环节。受理人员依据有关法律法规、规章制度及c 银行的信贷政策审查客户的资格及其 提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。 ( 1 ) 客户申请 该环节可以是客户主动到c 银行申请信贷业务，也可以是c 银行主动向客户营销信 贷业务，请客户向c 银行提出信贷申请。信贷人员了解客户的需求情况，又要介绍c 银 行的有关信贷规定( 包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、期限、用途、优 惠条件及客户的违约处理) 等。 ( 2 ) 资格审查 客户资格要求：按照贷款通则的要求，借款人应当是经工商行政管理机关( 或 主管机关) 核准登记的企业( 事业) 法人、其他经济组织和兼具经营和管理职能且拥有 贷款卡( 证) 的政府机构。 ( 3 ) 提交材料 对符合资格要求的客户，受理人员向客户发送信贷业务申请书，载明借款企业 基本概况、借款金额、借款用途、偿还能力及担保方式、还款来源等。企业应提供以下 资料：借款人及保证人的企业法人营业执照、企业代码证和贷款证、卡；财政部门核 准或会计( 审计) 事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表；抵押物、 质物清单和权属证明：有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人同意保证的有关证 明文件；项目借款需提供项目建议书、可行性报告；贷款人认为需提供的其他有关资料。 ( 4 ) 初步审查 受理人员收到客户申请材料后，按中国c 银行信贷业务申请材料清单清点材料 是否齐全，对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行初步审查。客户申 请材料审核后，如不合格，经办人员将申请材料退还客户，并作好解释工作；如合格， 经办人员将用于核对的原件退回客户，进入调查阶段。 2 3 2 房地产开发贷款的调查评价 进入调查评价阶段，如果客户需要c 银行出具贷款意向书，首先进行初步调查工作， 若初步调查不合格，应将材料退回客户；若初步调查合格，则先出具贷款意向书，再进 行深入的调查；如果客户不需要出具贷款意向书，则直接进行调查评价工作。 ( 1 ) 调查评价并撰写报告 c 银行房地产开发贷款风险防范研究 调查评价包括客