毕业设计（论文）-基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫研究.doc

图书分类号：密 级：毕业论文基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫研究RESEARCH ON THE REAL ESTATE BUBBLE OF JIANGSU PROVINCE BASED ON FACTOR ANALYSIS METHOD学生姓名学院名称数学与物理科学学院学 号班 级专业名称信息与计算科学指导教师2014年5 月24 日徐州工程学院毕业论文徐州工程学院学位论文原创性声明本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日徐州工程学院学位论文版权协议书本人完全了解徐州工程学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：本校学生在学习期间所完成的学位论文的知识产权归徐州工程学院所拥有。徐州工程学院有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝，允许论文被查阅和借阅。徐州工程学院可以公布学位论文的全部或部分内容，可以将本学位论文的全部或部分内容提交至各类数据库进行发布和检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘要自1998年房地产制度改革以来，江苏省房地产业进入了一个高速发展的阶段。房地产行业在国民经济中所占的地位越来越大，它已经成为了推动江苏省经济发展的主要力量，同时也影响着人们的生活。房地产快速的发展必然会带来隐患，自从2004年开始，政府就开始出台各种调控政策来抑制房价过快增长的势头，房地产的健康发展已经成为经济发展中需要研究的重要问题。本文从江苏省房地产的现状入手，对房地产市场的现状进行系统的分析，并用指标法证明房地产泡沫的存在。然后选取江苏省2012年统计年鉴中反映房地产开发投资总额、居民人均储蓄、商品房平均销售价格等多个指标数据，利用EXCEL、SPSS等软件，采用因子分析方法，对江苏省13地市的房地产业泡沫进行评价分析，归纳出影响房地产泡沫严重程度的几个主要因素，并对江苏省各市房地产的泡沫严重程度进行分析判断，比较得出泡沫严重程度的排名。最后，从江苏省的房地产市场的实际出发，提出了几点对策建议。关键词 因子分析；房地产泡沫；综合评价；对策AbstractSince the reform of housing system in 1998, the real estate industry of Jiangsu province has entered a stage of rapid development. And the status of the real estate industry accounted for the more important in the national economy, it has become the main force to promote the economic development of our province, but also affect peoples life. The development of real estate fast will bring hidden trouble, since 2004, the government began to introduce policies to curb excessive price growth momentum, the healthy development of the real estate has become an important problem to research in economic development.This article from the current situation of Jiangsu province real estate, system analysis about the situation of the real estate market, and use the index method to prove the existence of the real estate bubble. Then select the statistical yearbook of Jiangsu province in 2012 to reflect the amount of investment in real estate development, per capita savings, the average price of commercial housing sales and other indicators of data, using EXCEL, SPSS and other software, using the factor analysis method, carries on the appraisal analysis to Jiangsu province 13 city real estate bubble, it sums up several main factors affecting the real estate bubble serious degree, and the cities of Jiangsu Province real estate bubble serious degree of judgment, the foam severity ranking. Finally, from the reality of the real estate market of Jiangsu province, put forward some countermeasures and suggestions.Keywords Factor analysis Real estate bubble Comprehensive evaluation CountermeasuresIII目 录1 绪论11.1 背景及意义11.2 研究现状11.3 本文研究问题21.4 研究方法及技术路线22 江苏省房地产泡沫现状分析32.1 对目前房地产泡沫的争议32.1.1 房地产泡沫含义32.1.2 房地产泡沫是否存在的争议32.2 江苏省房地产市场现状32.2.1 投资总量迅猛增长32.2.2 投资结构较为稳定42.2.3 全国土地交易价格过快上涨52.2.4 商品房平均销售价格上涨情况严重52.2.5 房地产企业收入过快增长62.3 对江苏省房地产市场是否存在泡沫的实证72.3.1 房地产价格增长率/GDP增长率72.3.2 房地产价格增长率/CPI增长率82.3.3 房价收入比93 因子分析方法研究113.1 房地产泡沫估测方法研究113.2 因子分析法概述113.2.1 因子分析模型113.2.2 因子分析的步骤114 基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫实证研究134.1 房地产泡沫评价指标体系构建134.1.1 人口134.1.2 人民生活134.1.3 经济环境144.1.4 固定资产投资完成额144.2 样本选择154.3 数据收集和处理154.3.1 数据来源154.3.2 评价指标数据的处理154.4 实证分析154.4.1 相关分析154.4.2 结果分析164.5 结论分析205 抑制房地产价格过快上涨的对策建议215.1 拓宽政府财政收入渠道215.2 健全住房保障体系215.3 利用金融手段控制房地产市场215.4 完善房地产税收制度215.5 改善省内投资环境，鼓励房地产市场竞争225.6 改进官员政绩考核制度225.7 提高信息透明度，打击房地产市场的腐败行为226 结论23致谢24参考文献25附录26附录126附录227附录328附录429II1 绪论1.1 背景及意义1998年房地产制度改革逐步深入，标志着中国居民住房商品化的开始，福利化分房的结束，我国的房地产业进入了持续快速发展的新时代。房地产是我国国民经济的支柱性产业，对经济的发展有着举足轻重的地位，它为国家实现充分就业、拉动经济内需、推动经济增长做出了重要的贡献。截止到2012年，江苏省已有房地产开发企6357个，平均从业人数为15.89万人，房地产主营业务总收入5854.69亿元，占当年GDP总值的10.8%。近些年，房地产业迅猛发展，各地的地王是经历一轮又一轮的持续性上升，房地产市场上的商品房价格一直处于一个高速上涨的通道中。从2004年开始，政府就房地产业出台了各种调控政策，希望抑制房价过快增长的势头，结果却是让人担忧的，调控效果很不明显，房价依然一路飙升。由于2008年的次贷危机，房地产受到了一定的影响，房价一度出现小幅度下降。正是由于这次次贷危机带来一个巨大的危机，中国的制造业出现了危机，大量的中小企业倒闭，制造业的利润低，使得蓬勃发展的房地产业格外的受投资者的追捧。大量的流动资金流向房地产业，在政府出台的一系列经济刺激的影响下，房地产市场不但恢复了原先的猛烈的势头，并且不断创下新高，房价的快速增长速率令人瞠目结舌。持续走高的房价已经远远地超出了居民的可承受范围，而且房地产市场的供求结构受到投资商的控制，普通老百姓只能望而兴叹。房价越是迅猛增长，政府出台的调控政策越是繁杂，如房产税、限购令等，但是这些政策还是不能对房价实实在在的控制。房价问题已经成为江苏省社会各界关注的焦点，关系着江苏省民生的严肃的问题1。介于房地产业在江苏省国民经济中的重要地位，控制房地产业使其健康发展有着重要的意义。房地产业一旦出现泡沫的破裂，其危害性将是巨大的。所以正确判断江苏省的房地产市场现状，正确分析房地产泡沫产生的原因，并对其采取有效地的措施，使房地产业步入正确的发展途径，进而实现江苏省国民经济的稳健的发展，具有一定的现实意义2。1.2 研究现状国内学者对房地产泡沫及因子分析进行了大量的研究。其中，2000年，尹子民在因子分析在企业增长方式评价中的应用一文中，用因子分析方法研究了企业的增长方式3；2004年，郑子濮在房地产泡沫评价指标及引用一文中，研究了房地产泡沫的指标4；2007年，窦尔翔在我国房地产业泡沫的判断、效应及致因分析一文中，研究了我国房地产泡沫原因分析5；2008年，王浩在房地产泡沫评价指标的选用与实证一文中，研究了房地产泡沫评价指标并进行了实证6；2012年，马利英在基于因子分析法的我国房地产泡沫测度分析一文中，用因子分析方法研究了我国房地产泡沫7。本文也针对房地产，以江苏省为例，运用因子分析方法对江苏省房地产泡沫进行研究。1.3 本文研究问题本文首先查找文献资料，搜集数据，选取合理的指标数据，对数据进行初步分析；接着根据江苏省2012年统计年鉴中反映房地产开发投资总额、居民人均储蓄、商品房平均销售价格、GDP、人口密度城镇居民人均消费等多个指标数据，利用EXCEL、SPSS等软件，采用因子分析方法，对江苏省13地市的房地产业泡沫进行评价分析，归纳出影响房地产泡沫严重程度的几个主要因素，建立房地产泡沫程度分析模型；最后对江苏省各市的房地产泡沫严重程度进行分析判断，比较得出泡沫最严重的城市。本文主要解决的问题是，研究影响房地产泡沫严重程度的主要因素，利用这些因素比较分析出泡沫最严重的城市，为实现江苏省社会、经济、环境的可持续发展，构建和谐社会，以及制定正确的房地产发展计划提供一定的科学依据。1.4 研究方法及技术路线本文运用EXCEL软件和SPSS软件，构建因子分析模型，对江苏省13个市房地产多个指标数据进行分析，比较出泡沫最严重的城市。具体的技术路线包括：查找、调研相关文献资料，进一步了解国内外学者对因子分析法在城市房地产泡沫分析中的应用研究的现状及其理论、模型的进展；阐述房地产泡沫严重程度分析模型和因子分析的定义；结合调研数据，确定因子分析的各项指标；利用EXCEL软件和SPSS软件，分析得出影响房地产发展的主要因素，并依靠房地产泡沫严重程度分析模型对各大城市的房地产现状进行分析比较；借以帮助制定正确的政策。2 江苏省房地产泡沫现状分析2.1 对目前房地产泡沫的争议2.1.1 房地产泡沫含义由于泡沫的特殊性，到目前为止，它在经济学的含义还没有一个公认的说明。主要是因为很多经济学家对自己的研究对象的出发点不同，分析的角度不同，那么界定也就不同了。综合上述观点，本文将房地产泡沫定义为：由投机导致房地产价格脱离市场基础而持续上涨的现象，具体有两重含义：（1）房地产泡沫是指房地产资产价格脱离市场基础持续上涨的过程或状态；（2）房地产泡沫是指房地产资产价格高于市场基础决定的合理价格的部分8。2.1.2 房地产泡沫是否存在的争议大部分的专家学者以及消费者认为房地产市场投机盛行，出现了较为严重的泡沫，市场价格远远超过基础价格，很有可能带来金融危机。作为独立经济学家的谢国忠，一直都在唱衰着中国楼市。2013年6月2日，独立经济学家谢国忠在参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上，表示世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，这些都来源于致富欲望和超额货币。相对的则有少数人认为，投机是合理性的，泡沫是不存在的。房地产市场的繁荣是城市化加速，经济快速发展的结果，是合理的繁荣。代表人物有华远集团的董事长任志强、中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌等。2.2 江苏省房地产市场现状自从1998年江苏省实行住房体制改革以来，江苏省的房地产业进入了一个高速发展的阶段。一年年过去，房地产业在江苏省的国民经济中的地位是越来越重要，它推动着我国经济的发展。介于房地产业在国民经济中如此重要的地位，我们更是要关注房地产业的发展状况，老百姓更需要看到的是它稳健的发展。下面通过分析各指标数据来研究江苏省房地产泡沫现状。2.2.1 投资总量迅猛增长江苏省实行住房体制改革以来，其房地产业的投资增长迅速，整个行业进入一个快速发展的阶段。到2012年末全省房地产投资额达到6206.1亿元，与2000年的358.72亿元相比，已经增长了17倍多，年平均增长率达到26.29%。同期的全社会固定资产投资额从2000年的2569.97亿元增长到2012年的30854.24亿元，仅增长了12倍，年平均增长率为21.97%。房地产业投资增长速度明显高于社会固定资产投资增长速度。从而全省房地产业的投资总额占固定资产投资总额的比重也是逐年在增长，一直处于10%以上，甚至达到了20%，（在国际上公认的房地产开发商占全省固定资产投资的比重一般是在10%以下5），这说明房地产投资已经成为社会固定资产投资的重要组成部分。另外，房地产开发投资逐年的增加，使其在GDP中的比重也是在逐年增加，其对江苏省经济增长的拉动作用是越来越显著。从表2-1中可以看出，房地产开发投资占GDP的比重从2000年的4.19%增长到2011年的11.48%（见表2-1）。很显然，房地产业的快速发展对我国的经济发展起到了很大的推动作用。表2-1 江苏省2000-2012年房地产开发投资、固定资产投资、生产总值分析年份GDP（亿元）GDP增长率（%）固定投资额（亿元）固定投资增长率（%）房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资增长率（%）房地产开发投资额占GDP比例（%）房地产开发投资额占固定资产投资额比例（%）20008553.711.125705.2358.7210.14.1913.9620019456.810.62823.29.9414.3615.54.3814.68200210606.912.23450.122.2544.1331.35.1315.77200312442.917.3523351.7809.9648.96.5115.48200415003.620.66557.125.31269.7856.88.4619.37200518598.724.08165.424.51545.1521.78.3118.92200621742.117.010069.223.31906.7123.48.7718.94200726018.519.712268.121.82515.9132.09.6720.51200830982.019.115300.624.73304.5631.310.6721.60200934457.311.218949.923.93338.510.29.6917.62201041425.520.223184.322.34299.3828.810.3818.54201149110.318.626692.615.15567.9429.511.3420.86201254058.210.130854.215.66206.111.511.4820.11（数据来源：根据国家统计年鉴2013数据整理）2.2.2 投资结构较为稳定2000年以来，江苏省的房地产投资结构变化不大，住宅投资的比例一直占到投资总额的70%以上，这说明住宅投资一直是房地产投资的主要组成部分；办公楼所占比例先是下滑然后有所上升；商业营业用房处于缓慢增长的趋势；其他投资也处于缓慢增长趋势。这种现象说明了，我们的房地产企业真正的目的是为了获取更多的利益，而不是为了国家的建设努力调节房地产投资的不均衡，经济适用房将成为老百姓心中美好的梦。在商品住宅投资如此之大背景下，必定带来了大量的投资型购房，致使商品房的空置率不断地增长。表2-2 江苏省房地产投资结构变化年份房地产投资总额（亿元）房地产投资结构住宅（%）办公楼（%）商业营业用房（%）其他（%）2000358.7272.70%6.02%13.51%7.77%2001414.3673.30%4.52%13.46%8.72%2002544.1372.61%4.74%13.04%9.61%2003809.9673.67%3.40%13.49%9.44%20041269.7875.68%3.48%13.70%7.14%20051545.1573.33%3.51%14.05%9.11%20061906.7174.79%2.99%14.29%7.93%20072515.9174.36%2.72%13.87%9.06%20083304.5674.42%3.18%14.16%8.24%20093338.572.60%3.92%15.30%8.18%20104299.3873.46%3.60%14.21%8.73%20115567.9473.53%3.67%13.24%9.56%20126206.170.17%4.19%15.73%9.91%（数据来源：根据国家统计年鉴2013数据整理）2.2.3 全国土地交易价格过快上涨 近几年，各地“地王”不断地出现，2001年之前，江苏省的土地价格保持平稳状态，涨幅非常小，但从2002年开始，全省土地价格连续出了大幅度的增长。土地价格的上涨同时也带动了房价的上涨，纵观全省商品房销售价格变化情况，房价的上涨趋势基本上与土地价格变动趋势呈同步性。大量的土地不断地被开发商购置、囤积，使得土地价格不断地被炒高，中大型城市的土地供不应求，价格上涨快速，而小城市还有大量的土地，但其价格也盲目跟风地上涨。因为08年金融危机的影响，房地产业快速发展的步伐稍微停顿，而后，房地产市场逐步回暖，江苏省土地市场开始火爆，资金供应的充沛让房地产开发企业开始争先恐后地抢夺土地资源，土地价格也随之不断地攀升，土地市场上连续创造出了“新地王”。数据统计显示，就2009年全国排列在前十位的房地产开发企业的土地成交总金额已超过2202亿元。同期上海土地出让金额高达1043亿元，成为第一个土地出让金超过千亿元的城市，而杭州在该年低土地出让金达到1200亿元，跃居全国城市首位9。江苏省的房地产市场在2009年就开始火爆起来，经过近几年发展，房地产价格一再飙升，对房地产价格是否存在泡沫的争议也愈演愈烈。2.2.4 商品房平均销售价格上涨情况严重从1998年以来，江苏省房地产平均价格水平整体呈上涨的趋势，商品房平均销售价格从2000年的1643元/平方米上升到2012年的6727元/平方米，上涨了309%。其中住宅、办公楼和商业营业用房均有不同程度的攀升，2012年分别达到了每平方米6423元、9049元、9774元，比2000年的分别增长了321%、203%、243%。在商品房中，2012年别墅、高档公寓价格为11604元，比2000年增长了409%（见表2-3），可见在此期间，我国商品房价格增长速度很快，房地产发展过热。表2-3 江苏省商品房平均销售价格 单位：元/平方米年份商品房平均销售价格住宅别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他2000164315272282298828469742001180116652376326731531342200219251806265435473065141320032197201732404136348714482004265124185195451213882005335931465002521651802263200635923375559952475402211020074024383470437190583217320084049380277295906617225672009498348058348689568312642201058415592101917962789232392011655461451164396359375420020126727642311604904997743779（数据来源：根据国家统计年鉴2013数据整理）全省商品房销售价格增长速度较快，对于那些中大城住宅平均售价市的商品房价格增长率更大，早已突破每平米万元大关。根据南京统计年鉴，2012年南京市商品房平均销售价格达到10106.36元/平方米，突破了万元。高房价已经远远超过工薪阶层的购买能力，很多地区的房价收入比都超过了国际公认标准，世界银行认为房价收入比在3-6倍比较合理，而如南京、苏州、无锡、徐州等城市的房价收入比均已超过这一标准。当前江苏省城镇普通居民家庭的收入无法与快速上涨的房价相适应，居民可支配收入的增长无法支撑房价的增长，这让很多工薪阶层无力购房，或者是背负沉重的还贷压力才能购得一处住房，现在的房价远远超出了普通居民的购买能力。2.2.5 房地产企业收入过快增长纵观江苏省的经济，老百姓都觉得最大的赢家是房地产开发商。从其利润来看，我们的房地产开发商及其商品房投机商的投资回报极高，房地产企业的收入一年又一年地增加。江苏省房地产开发企业经营总收入从2000年的294亿元增长到2012年的5854.69亿元，增长了19.9倍，营业利润从2000年的7.77亿元增长到了2012年的562.73亿元。其中土地转让收入、商品房销售收入和房屋出租收入分别增长了32倍、20倍和13倍（见表2-4），可见除了房屋销售，房地产业在土地转让、房屋出租等各方面都取得了很大程度的发展，即使在2008年经济危机的影响下，房地产企业的收入与利润也未受到影响。表2-4 江苏省房地产开发企业经营情况 单位：亿元年份经营总收入土地转让收入商品房屋销售收入房屋出租收入其他收入营业利润2000294.003.19274.843.5012.477.772001353.657.94331.423.7010.588.332002462.699.17440.194.059.2912.082003676.6034.94622.645.6413.3844.3620051,229.8015.181,175.875.1933.55108.8020061,678.5014.931,605.038.5549.99140.0620072,170.2116.302,092.996.2054.72192.1420083,526.5041.253,395.2414.1875.83546.3220094,757.5637.174,651.1111.0558.23685.0220105,384.7014.225,280.7728.6861.03793.9120115,085.84100.454,844.9244.8395.64639.3720125,854.69102.045,553.6346.49152.53562.73（数据来源：根据国家统计年鉴2012数据整理）2.3 对江苏省房地产市场是否存在泡沫的实证对于上述一些房地产市场是否存在泡沫的争议，并不是所有结论都是经过科学的论证的。对于这种论断必须要有理有据、科学论证，而不是凭个人的经验分析。要对房地产市场是否出现泡沫的问题作出判断，就需要我们借助科学的方法和可靠的信息来对房地产市场是否出现泡沫进行测度。本文运用的是指标法，因为它的数据有可获得性和可比性，而且实用性强、直观。本文在参考国内外学者的研究成果的基础上，依据对房地产资产价格泡沫的定义，并从数据的可比、实用、易得的角度，主要以资产投资需求和价格变化作为切入点，选择以下三项指标来测度我国房地产泡沫。2.3.1 房地产价格增长率/GDP增长率这个指标是测度房地产价格相对于地区生产总值（GDP）增长速度的一个动态指标。地区生产总值的增长率代表经济的实际发展情况，那么这个指标就可以反映出房地产价格的增长与经济实际增长的吻合程度。对于这个指标来说，数值越大，说明房地产价格增长率超过GDP增长越高，则虚拟成分越多，这样房地产泡沫形成的可能性越大。对于这个指标，国际上没有公认的标准，但是可以借鉴日本房地产泡沫和香港房地产泡沫情况进行研究。日本在1987-1990年发生严重房地产泡沫时，该指标值为3.3；香港在1986-1996年的房地产泡沫时，该指标为2.4，在1997年泡沫严重期达到了3.6-5.010。所以总结出，如果指标大于2时，就说明房价已经处于不正常状态，可能出现泡沫。江苏省近几年房地产价格增长率与GDP增长率数据见下表2-5：表 2-5 江苏省2001年-2010年房地产价格增长与GDP增长情况年份GDP（亿元）GDP增长率商品住宅价格（元/平方米）商品住宅价格增长率商品住宅价格增长率/ GDP增长率20019456.8410.6%16659.0%85.6%200210606.8512.2%18068.5%69.6%200312442.8717.3%201711.7%67.5%200415003.620.6%2417.8519.9%96.6%200518598.6924.0%3145.5830.1%125.6%200621742.0516.9%3375.177.3%43.2%200726018.4819.7%3834.213.6%69.1%200830981.9819.1%3802-0.8%-4.4%200934457.311.2%480526.4%235.2%201041425.4820.2%559216.4%81.0%（数据来源：根据国家统计年鉴2011数据整理）从江苏省2001-2010年全国商品住宅价格增长率/GDP增长率变动来看，2009年之前，该指标都没有超过200%，但2005年，它超过了100%，这说明2005年房地产扩张速度变快，已经隐含了泡沫成分。到了2009年，该指标达到了235.2%，已经超过了200%，这说明2009年江苏省商品住宅价格增长速度过快，严重脱离了基础价值，所以从这点可以看出，在2009年江苏省房地产市场已经存在泡沫了。就江苏省的省会南京市而言，2009年该指标达到了386.6%，泡沫严重程度更是高。2.3.2 房地产价格增长率/CPI增长率居民消费价格指数（CPI）是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，是对城市居民消费价格指数和农村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果。通过该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度。房地产价格增长率/CPI增长率这个指标是测度房地产价格相对于消费价格增长速度的一个动态指标。按理来说房地产价格变化应该基本上与CPI的变化相符合。若房地产价格的增长率超过CPI的增长率，我们就认为房地产的需求超过一般消费品需求，这个指标越大，说明房地产泡沫形成的可能性越大。但是，我国的CPI波动较大，单纯的用这一指标来判断房地产是否出现泡沫，是会出现误差的，所以这个指标可以作为界定参考指标。对于这一指标，我们还是参考日本和香港房地产泡沫严重时期的指标值，得到当房地产价格增长率大于10%，且房地产价格增长率/CPI增长率这指标大于4.0时，就可以认为房地产出现泡沫。江苏省近几年房地产价格增长率与CPI增长率数据见下表2-6：表2-6 江苏省2001年-2010年房地产价格增长率与CPI增长率情况年份商品住宅价格增长率CPI增长率商品住宅价格增长率/ CPI增长率20019.0%0.80%11.320028.5%-0.80%-10.6200311.7%1.00%11.7200419.9%4.10%4.8200530.1%2.10%14.320067.3%1.60%4.6200713.6%4.30%3.22008-0.8%5.40%-0.2200926.4%-0.40%-66.0201016.4%3.80%4.3（数据来源：根据国家统计年鉴2011数据整理）根据上表所述，江苏省2001-2010年商品住宅增长率/CPI增长率变动情况来看，在2003-2005年，商品房住宅价格增长率超过了10%，同时指标值也超过了4，根据判断，可以认为2003-2005年存在明显的房地产泡沫现象。到了2009年，CPI出现负增长，而商品住宅的价格却以26.4%的速度上涨，这样指标值大大地超过了正常数值，所以，2009年20省房地产市场已经存在了较为明显的泡沫。2.3.3 房价收入比房价收入比是指住房价格与城市居民家庭收入之比。人们常常用这个指标来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参考11。这个指标主要用来测度房价的合理性，衡量居民对住宅的购买能力，指标值越高，说明居民购买力越差，房地产泡沫越严重。这个指标很合理地展现了居民的购房的承受力。由于房地产泡沫形成是因为过度投机，所以，当房价出现暴涨，导致这个指标持续增长，这就说明房价的上涨已经超过了居民的购买能力。世界银行认为：较为理想的房价收入比应该在3-6倍之间，超过6倍的房价就算高了。根据国家统计局地方数据查找相关数据，江苏省近几年房地产价格与城镇居民家庭人均可支配收入见下表2-7：表 2-7 江苏省2001年-2010年房价收入比年份商品住宅平均销售价格（元/平方米）城镇居民人均建筑面积（平方米）城镇居民人均商品住宅价格（元）城镇居民家庭人均可支配收入（元）房价收入比2001166526.3743906.0573756.02002180626.4747804.8281785.82003201726.8654176.6292635.820042417.8527.2465862.23104826.320053145.5828.7690466.88123197.320063375.1729.68100175.05140847.120073834.230.9118476.78163787.22008380232.41123222.82186806.62009480532.87157940.35205527.72010559233.39186716.88229448.1（数据来源：根据国家统计年鉴2011数据整理）从上表可以看出，在2004年之前，全省房价收入比还是合理的，比值在5-6之间。从2004年开始，房价收入比就开始上升，超过了合理范围。2005年-2007年处在7左右，到了2008年又有所下降，2009年又达到了7以上，2010年更是达到了8.1。这说明，从2004年以后，房价上涨的速度已经远远超过了普通居民的承受能力，房地产市场是泡沫的，而且泡沫变得严重。3 因子分析方法研究3.1 房地产泡沫估测方法研究在房地产泡沫估测中，估测方法的恰当选择对估测结果具有重要影响。对房地产泡沫估测的方法有很多，常见的是因子分析法12。因子分析法是一种估测房地产泡沫的有效方法。在实际问题研究中，为了全面、系统地分析问题，我们必须考虑众多影响因素。通常情况下，每个因素都不同程度地反映了所研究问题的某些信息，并且因素之间彼此有一定的相关性，因而所得的统计数据反映的信息在一定程度上有重叠。因子分析法是利用降维的思想，把多因素转化为少数几个综合因素，来研究的一种统计分析方法。它可以减少分析过程中的计算工作量及处理因素间信息高度重叠高度相关的问题7。3.2 因子分析法概述因子分析以最少的信息丢失为前提，将众多的原有因素综合成较少几个综合因素，名为因子。通常情况下，因子有以下特点：因子个数远远少于原有因素的个数；因子能够反映原有因素的绝大部分信息；因子之间的线性关系不显著；因子具有命名解释性。3.2.1 因子分析模型设个观测的指标为，个不可观测的因子为，则因子分析模型描述如下：其中： 是不可测量的向量，我们把称为的公共因子，其均值向量，协方差矩阵，即向量的各分量是相互独立的。是特殊因子，与相互独立，且。，为因子载荷，数学上可以证明，因子载荷就是第指标与第因子的相关系数，载荷越大，说明第个指标与第个因子的关系越密切；反之荷载越小，关系越疏远13。3.2.2 因子分析的步骤因子分析的基本步骤如下：原始数据的同向化及标准化处理由于所选取的指标单位可能不同。指标之间在数量和量纲上的数值大小是不同的，这样会造成误差，所以要对原始数据进行处理，来减小研究上的误差。因子分析的条件通常情况下在因子分析时需要对因子分析的条件（即原有变量是否相关）进行研究。一般采用计算相关系数矩阵；计算反映像相关矩阵；巴特利特球度检验；KMO检验。确定因子将原有因素综合成少数几个因子是因子分析的核心内容。本文利用SPSS软件，来确定影响房地产泡沫因素的因子。通常情况下所选因子反映原数据的信息量大于80%。确定因子的过程包括：计算标准化数据的协方差即原数据的相关系数矩阵R；计算相关系数矩阵R的特征根及对应的正交单位化特征向量；根据特征根状况或者因子的累计贡献率确定因子个数；确定出因子载荷矩阵及因子分析模型。计算综合得分以各因子的方差贡献率为权数，由各因子的线性组合得到综合评价指标函数。此处为旋转前或旋转后因子的方差贡献率。得分排序：利用综合得分可以得到得分名次。4 基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫实证研究4.1 房地产泡沫评价指标体系构建对于房地产市场的泡沫严重程度的鉴定，本文第二章已经对江苏省房地产泡沫是否存在做了初步的证实，主要以房地产价格增长率/GDP增长率、房地产价格增长率/CPI增长率、房价收入比三个指标来说明江苏省房地产市场泡沫的存在。对江苏省各市房地产泡沫严重程度的研究，要综合考虑房地产市场的特点和影响房地产泡沫的各个方面的因素，遵循数据的可获得性、全面性、可比较性以及可靠性等原则，还要以第二章的三个指标作为参考。综合郑子濮在房地产泡沫评价指标及引用一文中所研究的房地产泡沫指标4，以及王浩在房地产泡沫评价指标的选用与实证一文中所研究的房地产泡沫评价指标6，本文选择人口、人民生活、经济环境、固定资产投资完成额4个因素的11个指标，构建房地产泡沫评价体系。其中，人口包括：年末常住人口、人口密度；人民生活包括：城镇职工平均工资、城镇居民人均消费、城镇居民人均可支配收入、居民人均储蓄；经济环境包括：GDP、商品房平均销售价格；固定资产投资完成额包括：固定资产投资总额、房地产开发投资总额、销售建筑面积。这些指标完整的概述了江苏省房地产市场的发展情况，完全可以构成合理的房地产泡沫评价体系。详见表4-1。表4-1 房地产泡沫评价指标体系因素人口人民生活经济环境固定资产投资完成额指标年末常住人口人口密度城镇职工平均工资城镇居民人均消费城镇居民人均可支配收入居民人均储蓄GDP商品房平均销售价格固定资产投资总额房地产开发投资总额销售建筑面积4.1.1 人口年末常住人口年末人口数指每年12月31日24时的人口数。年度统计的全国人口总数内未包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数。人口密度人口密度是单位面积土地上居住的人口数。通常以每平方千米或每公顷内的常住人口为计算单位。4.1.2 人民生活城镇职工平均工资平均工资指单位就业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额。计算公式为：平均工资=报告期实际支付的全部就业人员工资总额/报告期全部就业人员平均人数。城镇居民人均消费指城镇居民用于物质生活和精神生活方面的消费支出。生活消费支出分为食品消费支出、衣着消费支出、居住消费支出、家庭设备用品及服务消费支出、医疗保健消费支出、交通和通讯消费支出、文化教育娱乐用品及服务消费支出、其他商品和服务消费支出。计算公式为：城镇居民人均消费=城镇居民消费总支出/城镇居民总人口数。城镇居民人均可支配收入可支配收入指调查户可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。计算公式为：可支配收入=家庭总收入-交纳个人所得税-个人交纳的社会保障支出-记账补贴。居民人均储蓄人均储蓄指城乡居民在某一时点上在银行和其他金融机构的本（人民币）、外币人均储蓄存款余额。计算公式为：居民人均储蓄=居民储蓄存款余额/人口总数。4.1.3 经济环境GDP国内生产总值(GDP)指按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。对于一个地区来说，称为地区生产总值或地区GDP。商品房平均销售价格商品房平均销售价格指报告期内由各类商品房屋的销售总额除以销售总面积而计算得出的混合平均价格。当然，平均销售价格具有明显的缺陷，即掩盖了高低两端价格与平均价格之间的差异。4.1.4 固定资产投资完成额固定资产投资总额全社会固定资产投资是以货币形式表现的在一定时期内全社会建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。房地产开发投资总额房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开