（工商管理专业论文）深圳星河丹堤项目成本管理研究.pdf

两北丁业人学m b a 论文 摘要 成本管理是房地产开发企业管理中十分重要的工作。房地产丌发企业要想在 激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视成本控 制工作，切实提高成本管理水平。 本文在分析了房地产开发项目成本控制现状和房地产项目成本管理特点之 后，结合星河丹堤项目在成本管理过程中存在的优势和不足，研究了房地产项 目全过程的成本管理和控制。论文从与房地产项目成本密切相关的市场定位、质 量、进度、风险等几个与成本有关的因素出发，为使项目利益相关者满意，提出 了项目成本与这些因素之间关系的解决方案。论文根据房地产开发工作流程，从 项目决策阶段、招投标阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售及收尾等主要阶段 房地产项目的实施出发，提出控制项目开发成本的方法、措施。论文重点探讨了 项目决策阶段、规划设计和招投标阶段及建设施工阶段的成本控制程序和方法， 提出了在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本控制、强化全过程控制的 观点，提出了进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的刨新、成本系统管 理观念的创新及成本动因分析观念的创新的理念。以此来实现房地产开发企业各 阶段成本管理的动态控制，从而增强房地产开发企业的核心竞争力，使房地产企 业更好地面对日益复杂的市场竞争环境。 通过本文对房地产开发各阶段成本控制的探讨和影响项目成本的各主要因 素分析，希望能为房地产行业成本控制工作提供借鉴和参考。 关键词：房地产企业，项目管理，成本管理，成本控制 些! ! ! 些叁竺塑坠堡苎 一一一 a b s t r a c t i ti si m r t a n tf o r 【i a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee x p l o r i n gc o r p o r a t i o n t oc o n t r o lc o s t 工fr e a le s t 8 t ee x p l o r i n gc o r p o r a t i o nw a n t st oc o m p e t e w i t ho t h e rc o r p o r a t i o n sa n da c h i e v e sb e t t e rp r o f i t s ， i tm u s ta t t a c h e s i m d o r t a n tt oc o s tc o n t r o la n di m p r o v e st h e1 e v e l o ft h em a n a g e m e n to ft h e c o s tc o n t r 0 1 a c c o r d i n gt ot h ep r e s e n tc o n d i t i o no fc o s tc o n t r 0 1o ft h er e a le s t a t e e x p l o r i n gc o r p o r a t i o n sa n do ft h ec h a l l e n g ew i t ho t h e rc o r p o r a t i o n sat h e p a p e ri sm a i n l ys t u d y i n gt h em a n a g e m e n ta n d c o s tc o n t r o lo ft h ep r o c e d u r e s o ft h er e a le s t a t ee x p l o r i n g a c c o r d i n gt ot h ep r o c e d u r e so ft h er e a l e s t a t ee x p l o r i n g ，t h ep a p e rh a v eb r o u g h tf o r w a r dt h em e t h o d sa n dm e a s u r e s o ft h ec o s t c o n t r 0 1o ft h er e a le s t a t ee x p l o r i n gc o r p o r a t i o n sf r o mt h e d e c i s i o n m a k i n gp r o c e s s ，t h eg o v e r n m e n te x a m i n j n ga n da p p r o v i n gp r o c e s s ， p r o g r a m m i n ga n dd e s i g n i n gp r o c e s s ， i n v i t i n gp u b li cb i d d i n ga n dt e n d e r i n g a n ds i g n i n gc o n t r a c t sp r o c e s s ，c o n s t r u c t i o np r o c e s st ot h ew h o l es e l l i n g p r o c e s so ft h er e a le s t a t ep r o j e c t s t h ee m p h a s e so ft h es t u d y in ga r et h e p r o c e d u r e s a n dm e t h o d sf r o mt h ep r o c e s so ft h ed e c i s i o n m a k i n g ， p r d g r a m m i n ga n dd e s i g n i n g ，i n v i t i n gp u b l i cb i d d i n ga n dt e n d e r i n gt o c o n s t r u c t i n g ，b r i n g i n g f o r w a r dt h e v i e w p o i n t o ft h e d y n a m i c c o s t c o n t r 0 1 1 i n gw i t h i nt h ep r o c e d u r e so fe x p 】o r i n gr e a le s t a t ep r o j e c t s ， a c t u a l i z i n gc o s t c o n t r o l l i n gi nt h ec o u r s ea n ds t r e n g t h e n i n gt o t a l1 i f e c y c l ec o n t r 0 1 a n dm e a n w h i l e ，t h ew r i t e rb r i n g su pt h en e wv i e w p o i n t si n t h ec o n c e p t so fc o s ta n db e n e f i t ，p e r s o n n e lc o s t sm a n a g e m e n t ，t h es y s t e m o fc o s t 一唿n a g i n ga n da n a l y s i sw i t ht h ec a u s e so ft h ec o s t t h e nw ec a n r e a l i z et h ed y n a m i cc 0 5 北m a n a g e m e n ta n dc o n t r o lo ft h ep r o c e d u r e so ft h e r e a le s t a t ee x p l o r i n ge n t e r p r i s e sa n ds t r e n g t h e nt h ec o 口ea b i l i t i e sf o r c o m p e t i t i o no fr e a le s t a t ee x p l o r i n ge n t e r p r i s e sm a k i n gt h e mj o i ni n t o t h e9 1 0 b a li n d u s t r i e so fr e a le s t a t eb e t t e r b ys t u d y i h gt h ec b s t c o n t r o l l i n gw i t h i nt h ep r o c e d u r e so fe x p l o r i n g r e a le s t a t ep r o j e c t s ，t h e”i t e rh o p e st h a tr e a le s t a t ee x p l o r i n g c o r p o r a t i o n sc a nf i n ds o m eu s e f u lr e f e r e n c e sw h i1 et h e ym a n a g ea n dc o n t r o l t h ec o s t so fp r o j e c t s k e y 冒o r d s ：r e a le s t a t ec o p o r a t i o n ，p r o j e c tm 撇g e m e n t ，c o s tm a n a g e m e n t ， c o s tc o n t r 0 1 西北工业大学 学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：砾究生在棱攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北工业大学。学校有权保 留著向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电予版。本人允许论 文被查阅和借阅。学校可以：瞎本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。同时本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的 文章律注明作者单位为西北工业大学。 +一? 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者指导教师签名 b 。年中月矿目 西北工业大学 学位论文原创性声明 秉承学校严谨的学风和优良的科学道德，本人郑重声明：所呈交 的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。尽 我所知，除文中已经注昵引用的内容和致谢的地方外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果，不包含本人 或他人已申请学位或其它用途使用过的成果。对本文的研究做出重要 贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标职。 本人学位论文与资料若有不实，愿意承担一切相关的法律责任。 学位论寥馋者础 西北工业大学m b a 论文 l 绪论 1 1 研究背景和研究意义 1 1 1 研究背景 深圳市星河集团公司是一家成立于1 9 9 4 年的民营企业，十多年来，公司的业务迅猛 发展，日前已形成以房地产开发为龙头，以地产经营、物业管理、餐饮、生态度假村开 发和对高科技企业投融资为附的一家大型企业集团。其中的房地产开发业务每年贡献的 利润占集团目前利润总额的9 0 9 6 以上星河公司也是从两万平米的小型地产项目做起 的，每个地产开发项目在纯利润收入方面可以说都取得了惊人的成功，截止2 0 0 5 年底累 计开发总量( 包括住宅_ 和写字楼) 超过l o o 万平方米，这也为集团公司拓展更大的项目 和涉足其它行业提供足够资金上的保证。但是，长期以来，星河公司在地产项目开发成 本的管理上显然没有一套完整、系统控制体系。由于国内包括深圳地区的房地产行业尚 处在非完全市场经济条件下，在房地产产业链中开发商的利润率，不像家电等处在完全 市场经济条件下行业的制造商，又一直保持在较高水平，所以这个问题长期以来都没有 引起公司相关领导层的足够重视。随着星河公司房地产业务不断跨上新的台阶，如果成 本管理问题得不到很好解决，是必会成为公司发展的“短板”。 星河地产目前在建项目有四个：星河世纪、星河丽碧斯酒店、星河s o 刖购物 公园和星河丹堤。星河丹堤项目用地是星河集团2 0 0 5 年4 月份从深圳市丰泽湖山庄 有限公司购得的，0 5 年7 月开工建设。在方位上，位于深圳市梅林关东侧，三面环山， 翻过南侧山脊即是深圳高尚住宅区银湖；一面临水一丰泽湖栖息地段得天独厚。项目 对外宣传口号是：“山湖林海西银湖”项目总占地2 3 万平方米，总建筑面积镐万平 方米，初步计划投资总额2 5 亿元，是目前深圳地区一次性投资规模最大的房地产项目。 1 1 2 研究意义 目前，星河地产房地产开发势头日益强劲，在深圳控制但还没有开发的土地建筑面 积储备有近5 0 万平方米，在广州的土地建筑面积储备有近5 0 万平方米，在惠州靠近大鹏湾 的淡水有1 0 3 万平方米土地储备，后续开发量相当大。从企业稳步发展方面看，成本控制 问题，单单领导重视是远远不够的，必须有一套行之有效的办法和措施，使得企业真正 运用好成本控制这把“利箭”。企业进行成本控制的目的不是进行简单的建设过程成本控 制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最 大限度利用企业有效资源( 人力、物力、财力) ，从整体意义上降低企业( 或项目) 的成 本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本管理的科学性。 随着国家对房地产行业调控不断出台及落实，最终房地产商只能靠从降低成本中获 利。本论文的研究不是从某一个阶段或某一方面进行成本控制而是从企业整体出发，从 全局出发以提高企业的成本控制水平，并期望能使公司更加重视项目决策、设计方面的 西北工业大学m b a 论文 成本控制管理，革新成本控制的理念和思维，为推动星河地产业务的健康发展做出一定 的贡献。另外，本文研究的结果不仅对星河地产项目、对星河公司、而且对其他的处于 不断发展壮大的房地产企业进一步最大限度地利用有限资源，提高资源的利用效率将起 到积极的作用。总之，本文的研究结果将有重要的现实意义和社会意义。 1 。2 国内房地产业成本管理现状 我国房地产业虽然发展仅有约十几年的时间，但发展速度较快，为我国安居工程作 了很大的贡献。但到现在为止，我国的房地产的发展还不够成熟，还有很多地方需要完 善和改进。在成本控制方面，我国房地产商通常只重视施工阶段的成本控制，而对决簧、 设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。特别是有些房地商故意压低设计费用， 没有设计成本控制的概念，认为压低了设计费用就是降低了成本，或者在决策阶段不重 视可行性研究和决策，不重视投资的决策的管理，这些重要的成本控制方法和措施经常 被留于形式。经过分析研究，笔者发现我国房地产商只重视“显成本”的控制，而对“隐成 本”不加以重视，结果造成了很多房地产商只得意于设计成本费用的减少却反而增加了其 后工程成本的造价，使得成本实际却大大增加。造成这些闯题的主要原因是房地产商缺 乏长远的战略思想，没有从全局的眼光看待问题。 a 不重视决策阶段的成本控制 决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费 用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。 但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的成本控制，只 重视修房子。卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资 金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹资的目的。这样导致了策划报告的可操 作性大大降低。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在收集材料的 广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果 的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样的循环往复中，房地产开发企业的“失误”仍 在有增无减地出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。笔者调查了深圳房地产 商的多个案例，发现部分房地产商因忽视房地产的策划而造成了巨大的成本损失。如一 些房地产商在偏远的郊区建起了孤伶伶的住宅区，从而无人阎津。一些房地产商面向工 薪阶层修起了1 0 0 平米左右的商品房。从而导致了大量空房积压，使得房地产商不得不 改变决策，如：更改户型，变换功能，调整结构，改造环境，从丽造成成千上万的资金就自 自地浪费了增加了大量的成本。 b 只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制 房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。一般的房地产公司均设有工程部， 同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发企业普遍存在的一个错 觉是：工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中珈强监控，就可大量节约成本。为了做到 这一点，发展商经常费尽心血，采取多项措施。例如加强预算审查，安排施工全过程的材料 2 西北工业大学m b a 论文 和质量的监理。为了订购“便宜”的材料，发展商亲自出马去“货比三家”等等。然而，项目结 束。大厦建成之际，发展商清点“战果 ，却往往发现一番心血并没有使成本有多少下降。发展 商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一压再压，认为这就是节约成本。房地 产开发企业通常的做法是：将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是 规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却很少或 几乎不对设计单位进行“造价约束”。当前的设计单位普遍“经济观念淡薄”。因为设计费 的取费标准往往是下面两者之一。 ( 1 ) 是以建筑面积为基数，以一定的系数( 如3 0 元平方米) 计算；( 2 ) 是以项目总投资( 双 方商定) 为基数，以一定系数计算。无疑，这两种方式都不利于设计单位加强成本控制意识。 项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题，设计单位往往从“技术上可行， 质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。道理很简单，因为设计不“安全”，设计人员要负 责任；造价的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。设计人员缺少了一种约束和限制的 动力。另外，目前的设计人员，普遍存在“重技术，轻经济”的不正确认识。设计单位内部， 技术与经济分离。工程设计( 建筑、结构、水电) 是设计人员的事，造价是概预算人员的事 情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上发展商普遍缺乏对设计进行监控的能力， 往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。据统计，普通高层建筑每平方米用钢量 1 2 0 公斤，有的甚至超过1 7 0 公斤，而国外设计的8 8 层的上海金茂大厦用钢量仅1 2 7 公 斤，平方米。在一般设计中，“肥梁胖柱，深基础”的现象极为普遍。这里面有客观原因( 如设 计人员由于水平所限，采用了不属最经济的结构形式) ，也有主观原因，如设计人员为“保险” 起见，往往加大截面，提高混凝土标号，超量配筋等，这些都造成了成本的浪费。 c 不重视计划，导致成本失控 长期以来房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识。计划一般按长期计划、年度 计划和作业计划。很多企业认为长期发展计划( 一般指5 年以上的计划) 太遥远了，从而 忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长 远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象。企业的资 源没有得到合理利用( 如资金呆滞、周转闲置、土地储备太多，造成浪费等等) 。我们在评 估成本支出时，往往重视一些显性的项目，两事实上，由于企业资源不合理利用而造成的成 本隐性支出，却往往更令人触目惊心。以l 亿元的资产计算，即使以年投资收益l o 计算， 闲置一年，就是l 0 0 0 万。其次，企业制定的年度计划的实用性差。由于年度计划的制定依 据不充分( 太保守或太乐观) 又缺乏事后评估工作，当前很多开发企业的年度计划( 伪如年 度成本计划) 的实用指导性并不理想。在年度计划的实施过程中，往往造成成本的浪费。例 如，银行贷款与开发项目不协调( 提前或落后) ，拆迁与建设不搭接，主体建设与水电、配套设 施不同步等等。最后是作业计戈l | 问题。作业计划是具体到每个执行部门，每个项目上的生 产任务及其进度安捧。这是房地产开发公司都非常注重的一项工作。但由于普遍缺乏一 个统一的协调和监控机构，往往造成搭接不顺，企业内部“公文旅行”等不正常现象。具体到 拆迁，工程施工、设计、销售部门之间，容易产生互相扯皮的现象，使工期拖长，导致已投入 3 话北工业大学m b a 论文 高额成本的项目遭受损失。 d 招标投标没有真正起到成本控制的作用 建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低 工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。特别是在现阶段， 一方面是建设项目成本过高，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者 投诉的主要目标之一实行招投标以降低造价，保证质量，更显其必要性和现实性。 据统计，耳前房地产项目真正实施招投标的不足6 0 。招投标工作推进不理想源因 很复杂。客观地看，目前招投标工作有一个困惑点，即施工单位投标的根据是各省市统一的 建筑安装工程预算定额，而不是企业各自的“内部单价”。不难想象，同一企业等级的投 标单位，若在工程量计算及报价制定程序上没有错误，那么他们所报的价格应该是没有差 别的。而在国际工程招投标运作中被认为是“最重要”的报价，但在国内工程评标中，被放到 了次要的地位。从主观因素看，很多房地产公司( 特别是一些国有房地产公司) 不愿意搞公 开的工程招投标。为了与政府的政策不抵触，不少公司采取了各种形式的“变通”方法，工程 项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上国内的项目，虽然政府作了硬性规定，工程招 投标依然若隐若现未能全面登场，没有起到成本控制的作用。 由此可见，我国很多房地产企业对成本管理不够重视，或者是想要控制却没找到科 学的方法，导致了我国房地产企业的经营成本普遍过高，成本控制不理想。由此必须要 在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。 l 。3 星河幸丹堤项目成本管理中存在的主要问题 星河地产公司作为响应国家的改革开放政策，伴随着特区的发展而成长起来的民营 企业，要想“做强”，必须在企业的成本管理上，勇于创新、不断超越自我，着力解决以 下问题： b 对决策、设计、销售阶段成本控制明显不够重视，过于重视招投标、建设阶段成 本控制； b 对设计方案评选流于形式，往往出现边施工边修改的现象，造成人为的极大浪费。 这种现象在园林景观施工中表现尤为突出。缺乏一套明晰的科学决策体制； c ，广告媒体选择组合不合理，造成广告费用增加。营销策划方案制定缺乏战略眼光， 只注重对在售楼盘的广告效果； d 在选择合作伙伴过程中，往往成本因素所占权重偏大，使供应商的素质降低，在 实施过程中，供应商为赚取利润而往往不惜牺牲项目的质量和进度目标，最终使项目整 体竞争力下降。 星河木丹堤项目总建筑面积5 0 万平方米左右，总投资约2 5 亿元，项目的成败事关公 司的生存和发展。做好星河 丹堤项目的成本管理工作，不仅对项目本身、对公司，甚至 对整个行业，都将有重要的现实意义。 4 西北工业大学m b a 论文 1 4 研究内容和论文框架 以下的内容本文将从纵向和横向两个方面对房地产项目的成本管理工作做全面阐 述： 第一章内容主要介绍与本文有关的背景资料，写作动机以及写作的思路。 第二章论述了房地产项目的特点及国内目前成本管理研究现状，成本与市场定位、 时间、质量之间的相互关系，然后以项目的效益为坐标，探求成本和这些因素之间平衡 点。最后介绍了项目实施过程中有可能遇到的风险，以及事前、事中、事后的应对措施， 尽可能降低风险因素带来的成本增加。 第三章着重介绍项目前期的成本管理工作，主要包括决策、招投标、规划设计三个 阶段。从成本动因角度分析，这三个阶段对项目总成本影响程度超过8 0 ，从而也明晰 了项目成本管理工作的侧重点。 第四章有四个方面内容：设计变更管理，签证管理，材料认质认价及成本核算。材 料认质认价不仅仅是一项质量管理手段，而且是一项有效，很值得推广的成本管理手段。 第五章重点探讨了营销阶段的成本投入。项目营销阶段费用所占的总成本很小，但 是要用好这部分钱，若非高超的营销造诣莫属。 第六章针对目前管理现状和存在的主要问题进行分析研究，从组织机构和管理方法 体系两个方面构建出房地产项日全过程的成本控制模型。 论文框架结构如图1 2 所示： 组织体系 西北工业大学啪a 论文 房地产开发成本管理存在的同题 如疆成本管理的必要住 房地产项目成本管理理论与方法综述 星河4 丹堤项目各阶段成本管理 房地产项目成本控制模型 图1 1 研究内容框架 6 管理动态控制系统 成本与质成本与风 成本与时阿 成本与市场定位 本管理研究现状 顼日特点 收尾阶段的成本核算与分新 营销策划阶段成本投入 设阶段的变更管理 规划设计阶段的成本计划 招投标阶段的成本控制 项目呋策阶段的成本估算 西北工业大学m b a 论文 2 房地产项目相关理论与方法综述 2 1 房地产项目特点及成本管理研究现状 2 1 1 房地产项目及其管理特点 山房地产项目特点 ( 1 ) 一次性和独特性。一次性是项目与日常运作最大区别。房地产项目是所有项目 中比较典型的项日之一房地产属于不动产，它的位置固定性决定了它与其它项目的明 显的区别。房地产项目具有明确的开始时间和结束时间。任何一个房地产项目都是一个 全新的事情，而且将来不可能在同样的地点出现同样一个项目。每一个房地产项目自身 都具有时间、费用、质量、功用等方面的要求。 ( 2 ) 结合性。任何房地产项目都是由许多要素组合起来的，同时，整个项目又可以按 结构分解为项目的子单元或可执行单元，并加以描述和定义。项目的结合性是项目管理 方法使用的前提和基础。 ( 3 ) 相关性任何构成房地产项目的各子系统、予单元之间是相互联系、相互影响， 共同构成一个严密的、有机的整体。项目的各单元之闯、各单元与大环境之闻都存在着 复杂的界面，正是这些复杂界面之间的联系，才构成了项目的有机整体! “儿“” ( 4 ) 目的性。任何房地产项目都是为满足项目上层系统的需要而设立的，所以其目 的性非常的明确，始终贯穿与项目的整个过程和项目实施的各个方面。 ( 5 ) 开放性。房地产项目是在一定的时间和空间中存在的，其生产和使用过程都是 社会大系统的子系统，与社会大系统的其他方面有羞各种联系，并与大系统有直接的信 息、材料、能源、资金的交换。因此，房地产项目是一个开放性。 ( 6 ) 动态性。从房地产项目发展的全过程来看，整个项目是一个动态的渐进的发展 过程。在项目的实施过程中，由于市场的要求、项目的环境、组织的人员等都可能发生 变化，那么项目的前期论证基础资料、规划设计、建设和营销策划过程等都应进行相应 的修改和调整，以保证项目顺利实施。m l j 甜 ( 7 ) 不确定性。现代房地产项目不仅投资规模大、持续时间长、参加单位多、可能 还需要国际间合作，而且可能受外界经济、政治、文化、法律及自然等因素变化的影响， 所以项目的目标、项目的成果、项目的实施过程具有很大的不确定性，使现代房地产项 目具有较大的风险性。 b 房地产项目管理的特点 房地产项目开发商就像一个影视制片入，他要整合所需的入力、物力、财力来实现其 目标，然后履行管理这些资源的责任，以确保开发目标的实现。房地产项目开发商是房 地产开发项目的发起者和组织者，房地产项目开发过程伴随着大量的风险和不确定性。 房地产开发涉及的是一个长期的承诺( 建筑物的使用寿命通常有几十年) ，开发过程所犯 错误的成本将是非常昂贵的。这些都要求开发商不仅要有控制风险的能力，而且还要有 7 西北工业大学m b a 论文 承受工作压力和不确定性的勇气。 任何一个开发项目从开始到结束大都遵循一个合乎逻辑移开发规律的程序。虽然不 同类型开发项目所关联的管理要素不同，但开发程序中的具体步骤不会有大的变化。几 乎在每个阶段，开发商都要做出战略选择一是停止项目还是继续进行。基于项目计划、 组织、评价与控制的基本管理职能，房地产开发项目决策的阶段模型用图1 1 表示。 d 可行 碱祗 图2 1 房地产开发项目决策的阶段模型 对于这个开发阶段模型必须说明几点； ( 1 )首先，这个流程只是帮助人们了解开发程序，实际的开发过程很难沿直线一 步步向前进行更不可能完全模拟项目的决策者们头脑中时常变化的开发过程。 ( 2 )房地产项目管理是一门艺术，是一种创造性的活动。房地产开发的过程非常 复杂，开发中有些做法不完全合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。 ( 3 )房地产项目管理过程的系统性。开发商在每一阶段做出决策时，不仅要考虑 该决策对该阶段的影响，还要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。如， 在项目进度需要加快时，必须考虑由此带来项目总成本费用的增加。 ( 4 )管理过程的动态性。不同的开发阶段需要的是不同的专业人员协同工作。项 目组织在不同的时期对人员的需求不同。 ( 5 )房地产项目管理思想国际化。随着改革开放的深入，越来越多的跨国企业开 始迸入国内房地产市场。另外一方面大量的国外人员开始选择在大陆置业。尤其是港、 澳、台地区，消费群体的变化影响着人们对人居环境需求的变化。开发商只有适应了变 化，满足了人们对建筑空问的需求，才能获得应当的利润。 2 1 。2 国内房地产业成本管理研究现状 房地产产品开发的特征决定了其成本管理的特殊性。首先，产品维度上不易比较。 3 西北工业大学m b a 论文 房地产产品具有明显的异质性。由于所在地域和地块相异，没有任何两个房地产产品完 全相同。产品价值不同，成本就很难直接比较。其次，地域维度上不易比较。房地产产 品的房地合属性和士地资源管理特征形成了房地产开发的地域性，很难采取其他产品 集中规模化生产而行销各地的模式。只能在各区域当地开发。一方面是各地块原状，待 拆迁情况不同，另一方面各区域市场需求和开发供给上也有差异，因而不同区域的项目 开发很难直接进行成本对照。再次，时间维度上不易比较。房地产市场具有周期性，相 关要素( 如建材、劳动力、专业服务) 市场也起伏变化。时间不同，即使同一企业开发同样 的房地产产品，成本也差异很大。第四，开发主体维度上难以比较。房地产开发过程是 各种内、外部资源整合的过程，许多专业职能需要外包。不同开发主体面对的内外部资 源不同，资源整合能力更是相异，即使开发同样产品也很难照搬成本。况且成本信息也 被当作企业秘密而很难获取。此外，房地产产品的长生产周期和长消费周期造成开发成 本衡量的复杂性。房地产开发一般都要跨度几年，有些成本往往在工程决算或销售时才 能度量。我国对房地产成本管理研究随着房地产市场的发展而逐渐不断向前发展，而且 对目前房地产市场出现的欣欣向荣的局面起着至关重要的作用。总起来说国内对房地产 成本管理认识经历了一个由简单到复杂的发展过程 第一阶段：以单纯利润为基准的理念。利润是商业活动中永恒不变的中心，房地产 开发也不例外，在时间上和空间上获取利润能力的大小是衡量一个企业竞争力和生命力 的最直接也是最可信的标准。开发企业控制成本的最根本目的也是为了实现利润。但这 种成本控制在很多情况下表现为“成本维持( c o s tm a 硫a i l i ) ”和“成本改善( c o s ti 蛐) r o v e ) ” 两种执行形式，其主要表现为减少废品损失、节约能耗、减少原材料耗量等。此种成本 管理思想，就其本质而言是将企业整个经营活动进行割裂，实行“片面化”、“内向化” 的成本管理。 第二阶段：注重企业品牌建设。在这一阶段，研究者认为品牌是房地产企业的战略 资源，直接贡献于企业的当期利润和后续利润。房地产产品属于长期耐用品，其产品品 质需要在很长的消费过程中才可体现。同时，房地产产品又是高价值品，成熟的消费者 购买之前通常会从长远考虑而慎重决策。产品品质会直接贡献或损毁开发企业品牌。对 消费者而言，房地产企业品牌就是房地产产品看得见的外在品质表现，既代表过去的产 品品质，也一定程度上预示了未来产品品质的稳定性。因而市场越成熟，品牌消费特征 愈明显好的企业品牌可明显节约营销成本。对于房地产企业而言，必要成本的足量投 入本身就是维护其产品品质和企业品牌的过程；偷工减料、以次充好的短期行为必会伤 及产品品质和企业品牌，最终危及企业的生存发展。如果说利润主要体现了开发企业的 单方利益，品牌则通过代言产品品质而成为联结开发企业与消费者长期乖j 益的桥梁。 第三阶段：全局成本管理理念的出现。房地产开发贯穿全局成本管理的理念，主要 以下原因：一方面，成本与收入、利润、品牌存在着联动的影响关系。成本也是战略的 组成部分，有低成本、低价格、低利润、较大的市场份额的战略定位，也有高成本、高 价格、高利润、面向高端局部客户群的市场选择；另一方面，成本要素内部以及成本与 9 西北工业大学m b a 论文 时间、质量、风险等因素之间也有一定的代偿性，往往表现为发生互为消长的变化。一 个部门、一个环节对低成本的追求有可能导致其他部门、其他环节以更高的成本为代价。 尽管这些内容不一定都是成本控制的内容，但以上复杂的关系使成本控制无法单独着眼 于成本本身，而应建立全局观念。 2 2 成本与市场定位 2 2 1 市场定位及其主要工作内容 楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针 对性的销售或推介的一种客户定位。其目的是探讨产品的市场可行性如何? 产品潜在客 户是谁? 对产品进入市场如何把握? 产品的市场受众面究竟有多大? 等等。一切都围绕 着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房 欲望，从而实现项目的预期目标。” 房地产开发项目市场定位工作一般包括三方面的工作内容：销售目标定位、楼盘产 品定位、价格定位。市场定位要解决的核心问题是功能、成本、效益的协调和统一，这 也是项目成功与否的标志。” 图2 。2项目成功定位的理想模型 2 2 2 楼盘产品定位与项目成本 楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。 它是一个结合科学和艺术、客观和主观的策划活动。因为做楼盘不同于做一般商品，它 存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前 性，同时又必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。 从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。这主要是 因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、 密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括： 资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。 产品定位一般分两阶段进行： 第一阶段、产品用途和开发周期 确定进行何种类型产品开发，项目实施进度。 1 0 西北工业大学a 论文 第二阶段、产品的规划设计定位 ( 1 ) 整体定位 ( 2 )设计规划定位 a 、片区规划 b 、小区整体规划 ( 3 )总平面布局 ( 4 )交通组织 ( 5 )建筑设计定位 a 、建筑方案总体构想 b 、户型设计定位 c 、平面设计 d 、立面设计 e 、公用建筑 f 、设施标准 、住宅装修及设计标准 、小区配套设施 从成本动因角度考虑，可以看出房地产的市场定位对开发商而言，与其所要获取的 利润或回报有着不可分割的关系。市场定位工作过程，一般不会产生直接的成本。但是 一但市场目标确定，它将是整个楼盘今后工作的纲领性文件，是一切工作的指针。随后 的销售、设计、建设，项目管理等工作都围绕着这个目标而展开。从成本动因角度，房 地产开发各阶段对房地产项目总成本的影响程度见表2 1 。 表2 1 房地产歼发各阶段对房地产项目总成本的影响程度 房地产开发阶段对总成本影响程度( ) 项目论证约7 0 规划设计约1 5 实施阶段约1 0 项目收尾及评估约5 2 3 房地产项目成本与质量 2 3 1 质量、成本、质量成本 所谓质量，虽有种种各异的定义，但其实质都是“反映产品或服务满足明确或隐含 需求的能力的特征和特性的总和”( i s 0 9 0 0 0 定义) 。随着质量理论的发展，质量的内容已 不仅限于产品，也包括工作质量。即与产品质量有关的工作优劣程度或是对产品质量的 保证程度：以及质量职能，即企业为使产品、过程或服务满足标准规定的要求，满足用户 需求而进行的一系列活动的总称。全面质量管理与传统的质量管理相区别的显著标志之 西北工业大学m b a 论文 ，就是讲求质量的经济性，即探求致力于与经济效益相统一的最佳质量水平。在市场 经济条件下，兼顾质量与经济更是企业生存的关键。对企业来说，提高产品质量，降低 消耗，增加效益是一体的。因此，如何推行全面质量管理，并从经营的角度衡量企业质 量体系的有效性，就日渐为人们所重视。 质量成本就是全面质量管理活动的经济表现，而质量成本管理的重要目的就是为评 定质量体系的有效性提供手段，并为企业制定内部质量改进计划，降低成本提供重要依 据。 所谓质量成本，概括地说，是指企业为保证和提高工程质量而支出的有关费用，以 及因未达到既定的质量水平而造成的有形的和无形的损失之和。我们平常所讲的不良品 或不合格品，属于企业内部质量损失的范畴，属于有形损失，仅是质量损失这座海中冰 山浮于水面上的部分，而大部分隐患和损失都藏于海平面下。质量成本管理活动在企业 的质量管理活动中具有重要作用： a 开展质量成本管理活动是保证产品质量和提高经济效益的重要途径，同时也是用 经济手段推动全面质量平衡，达到既使用户满足又使企业获得最经济成本水平的最佳质 量水平。这是衡量产品使用价值与价值是否统一的关键。 b 质量成本在总成本中所占的比重虽然不大( 一般不超过l o ) ，但通过质量成本 的核算，可以暴露出产品质量与管理中存在的问题与薄弱环一节，并及时采取改进措施。 通过质量成本的优化控制，保持产品的质量保持在最经济的水平上，能够有效地促进产 品质量，提高经济效益。 c 质量成本是质量职能活动的经济表现，开展质量成本管理，不仅能扩大核算领域， 而且使质量管理与成本管理相结合，将技术管理与经济管理融为一体，改变了长期以来 重生产轻管理、重技术轻核算、重质量轻效益的倾向，使现代管理理论能够更全面地应 么 1o o 不合格品符合性质量 1 0 0 合格品 i ii i i 质量改进区域 故障商谤7 0 预防鹿幸 1 0 确定改进项目 尽力执行 中舸区域 故障j 咻约7 0 ；： 预防成本蚓0 如拢不出有利的项目 将重点转穆为控翻 至善论区域 故障成本 4 0 ；5 珊廊5 0 研究政置标准减少检验 醐鲥长呋是的甲板 西北工业大学m b a 论文 图2 3 质量成本曲线图 用于实际生产活动中。图z 3 并将质量成本曲线分为“质量改进区域”、“中间区域”及 “至善论区域”三部分，指出不同区域的工作重点，便于管理层有的放矢地采取措施。 2 3 2 质量成本及最佳质量水平 “质量成本的构成 传统的质量成本主要包括预防成本、鉴定成本、内部故障成本和外部故障成本四部 分。随着质量管理的不断发展变化，质量成本的内容也应随之作出相应的变化调整，以 配合现代全面质量管理的需求。现在已有人提出质量成本应由以下五部分组成：预防成 本、鉴定成本、故障处理成本、质量提高成本和外部质量保证成本，。以上的质量成本 去掉了原有的质量损失成本，将其作为质量成本的研究对象而不再是内容的一部分。同 图2 4质量成本构成 时加入了质量提高成本和外部质量保证成本的内容。使质量成本的社会性、适用性更广 泛，并能与质量经营管理更相适应，新形势下质量成本的构成见图2 乱 b 质量成本优化最佳质量水平 现代质量管理理论已经证明，“无缺陷”的产品质量水平并不是最佳的质量水平，见 图2 5 。对企业来说，效益始终是指北针，一味的追求质量只能是最终与企业目标背道而 驰。硼 现代产品的生产过程往往己成为一个复杂的系统，对于建筑产品而言尤为明显。在 设计阶段，如何综合考虑各影响因素对项目的要求，在产品的设计过程中达到产品质萤 与经济性的相对均衡，己成为人们关注的焦点问题。在实际工程实践中，上述做法大多 均已形成完整的规范与制度，唯有在最优质量水平的确定上，现在相当多的项目在开发 时都对此并不十分重视，往往凭经验行事，不作仔细分析。项目的类型，规模、投入、 构造形式、外观、功能以及采用的实施方法都将在这一阶段决定，因此设计阶段对于决 定项目总的成本投入、质量水平以及建成后的收益都具有决定性的意义。在这一阶段， 通过科学方法进行规划和设计，对提高工程的质量和降低工程成本以至增加收益都会收 到事半功倍的效果。 西北工业大学m b a 论文 为了表现工程质量的综合水平，我们选择了质量水平因子 来取代通常使用的合格 金额 o 质量水平 图2 5 质量成本收入总额曲线 品率。因为随着经济和技术的不断发展，仅仅是一项“合格品率”己无法满足人们对质 量水平的要求，其他如功能合理、经济适用，甚至装修水平等也应列入考虑之列，而质 量水平九正是反映了这样一个综合的要求。但在工程开发设计中，若 值取得过高。会 导致成本支出大增，甚至出现至善设计或过剩设计的问题；而若x 值取得过低，又可能导 致工程质量不能满足用户的要求，进而造成不必要的损失，损害企业的经济效益和社会 效益。如何在 的各项影响因素中求得均衡，使项目在满足用户的要求情况下支出的成 本最低，这正是确定最佳质量水平的意义所在。 c 最优质量成本的确定 在最优质量水平因子 确定之后，项目的规模、投资、结构等也可相应大致确定。 然而，在总的成本计划中，质量成本应占多少的比重，质量成本各组成成分之间比例如 何、应如何确定又成为另一个摆在我们面前的课题。目前在建筑业的工作实践中，主要 是运用数理统计的方法，通过以前的数据和经验总结，以质量成本计划的形式确定质量 成本的投入和内部比例的。然而在收集的各种质量成本数据及相关的工程情况分析中， 难以直观确定哪一种方案更为合理并以之为主要的预测依据，常常使一些不良的质量成 本数据甚至无效数据也混入其中，影响了质量成本预测的准确性，也难以求得优化的质 量成本计划数据。运用模糊数学中的随机均衡法先对各历史数据进行排序，再根据排序 结果和待建项目的实际情况进行优化预测及修正，可以求得切合工程实际又能吸取历史 经验的合理化的质量成本方案与计划。 d 质量成本计划 质量成本计划是在预测基础上，用货币量形式规定在项目实施过程中，所需达到的 1 4 西北工业大学m b a 论文 质量费用消耗计划。主要包括质量成本总额及其降低率，各项质量成本构成的比例，以 及保证实现计划的具体措旌。 质量成本计划的内容包括数字化的目标值和文字化的责任措施