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淮北市主城区商业网点布局优化研究 摘 要 淮北市主城区商业网点布局优化研究 摘 要 商业是城市重要功能之一，商业的合理布局对城市发展影响深远。淮北市 具有一定的区位优势和较高的城市化率，建市 50 年来，淮北市的商业建设成 效明显，较好的满足了居民的消费需求。特别是改革开放以来，随着市场经济 体制的逐步确立，淮北市的商业发展日新月异，基础设施逐步配套完善，商业 网点星罗棋布，初具规模，大型商业集团不断壮大，渐成气候。商业发展提升 了淮北市经济发展水平，推动了社会转型进步，这与城市综合实力显著增强、 人民生活奔向小康的大背景是相适应相匹配的。但是与国内其他城市横向比 较，在商业设施配套、合理布局和业态变革等诸多领域，毋庸讳言，淮北尚存 差距。本文结合淮北市实际，在空间布局、网点模式、发展战略等方面做了广 泛、认真地研究，对商业网点优化布局的科学性、前瞻性和操作性做了一个系 统和全面的分析，全面分析了主城区商业发展现状及问题，并提出了网点布局 优化针对性措施。 论文在第一章概述了本文的选题背景、研究思路及研究方法。第二章回顾 了国内外商业网点的理论研究，分析了我国主要城市商业空间分布结构特征， 从商业区的确定，城市商业网点的空间分布等方面，分析了典型商业区的特征 和内部结构，为一下步分析淮北市商业网点空间合理分布提供理论依据。第三 章分析了研究区的状况，主要从自然环境、社会经济、主导产业等方面对商业 网点发展的外围环境进行了分析。第四章着重剖析了淮北市主城区商业网点发 展的现状及存在的问题，并深入分析了影响商业网点规划的人口因素、交通因 素和土地因素。第五章依据前面分析的结果，进一步明晰淮北市的发展战略， 提出了主城区商业网点布局优化的思路。主要措施为进一步发展高层次商业中 心，宏观提升和规范低层次商业中心，逐步健全商业中心等级体系。具体做法 包括构建商业中心圈层结构等级体系；通过改造与提升传统商业中心、建设新 型商业功能区、建设新兴商业中心、发展特色文化商业街，形成与完善商业中 心等级体系。 关键词：关键词：商业网点；布局优化；主城区；中心地理论；淮北市。 huaibei city downtown commercial networks layout optimization research abstract summary of business is one of the important features of the city, the commercial reasonable layout have far-reaching effects on urban development. huaibei city has certain advantages and a high rate of urbanization, built in 50 years, huaibei city business-building results evident that better meet the needs of the residents of consumption. especially since the reform and opening up, along with the market economy system gradually established, huaibei city commercial development advances, infrastructure gradually complete, commercial network far-flung, began to take shape, large business groups continue to grow, gradually become fashionable again. business development promotion huaibei city, economic development, promote the progress of social transformation, and the citys comprehensive strength significantly enhanced, people ran to the well-being of the large background is adapted to match. but with other urban landscape, in commercial facilities, reasonable layout and format changes, and many other areas, it goes without saying that the gap in surviving. this article combines the practical, huaibei city in space layout, network model, development strategies, and so do a widely, carefully studied, to optimize the layout of the commercial network science, forward-looking and operation of a system and a comprehensive analysis, a comprehensive analysis of the main city commercial development status and issues, and raised dot layout optimization specific measures. papers in the first chapter provides an overview of this topic in the background, research ideas and research methods. chapter ii reviews the domestic and international commercial network of theoretical research, analysis of the urban structure of commercial distribution, to determine from the business district, city commercial network of space distribution, analysis of the characteristics of a typical commercial area and the internal structure, as a step in the analysis of huaibei city commercial network space provide reasonable distribution theory. chapter three analyzes the situation of the study area, mainly from the natural environment, social economy, leading industries and so on commercial network development provides an analysis of the external environment. chapter 4 focuses on the analysis of the main town in huaibei city development of commercial network and its problems, and in-depth analysis of the impact of commercial network planning of demographic factors, transportation element and land. chapter v by the results of the previous analysis, further clarifying the development strategy of huaibei city, presented the main city commercial network layout optimization ideas. the main measures for the further development of high-level business centre, a macro-improve and standardize the low-level business centres, and gradually improve business hierarchy. including building business center circle layer structure hierarchy; through renovation and upgrade traditional commercial centre, construction of new commercial construction function area, development of new business centres, shopping streets, forming the characteristic culture and improving commercial-grade system. keywords: commercial network; layout optimization; downtown; central place theory; huaibei city . 插图清单插图清单 图 3-1 淮北市区位图17 图 3-2 淮北市城市商业网点分布图23 图 5-1 淮北市区域商业功能区38 图 5-2 优化后的商业网点布局图 43 表格清单表格清单 表 3-1 2009 年淮北市大中型零售网点现状一览表22 表 4-1 人口规模与商业网点配置对应关系表 28 表 4-2 2000-2009 年淮北市社会消费品零售总额一览表 28 表 4-3 2000-2009 年淮北市城镇居民人均可支配收入一览表 29 表 4-4 2009 年末全市人口及其构成一览表 30 表 5-1 2020 年淮北市主城区居住片区规划一览表 37 表 5-2 大型商业零售网点布局优化一览表 44 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 据我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果， 也不包含为获得 合肥工业大学 或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 学位论文作者签字： 签字日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 合肥工业大学 有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人 授权 合肥工业大学 可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书） 学位论文者签名： 导师签名： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 电话： 通讯地址： 邮编： 独 创 性 声 明 - 52 - 特别声明特别声明 本学位论文是在我的导师指导下独立完成的。在研究生学习期间，我的导师要求我坚决抵 制学术不端行为。在此，我郑重声明，本论文无任何学术不端行为，如果被发现有任何学术不 端行为，一切责任完全由本人承担。 作者签名： 签字日期： 年 月 日 - 1 - 第一章 绪 论 第一章 绪 论 1.1 选题背景 1.1 选题背景 在快速发展的今天，商业在经济社会发展中的地位日益凸显。作为社会 经济运行中的重要销售网络商业网，已成为促进城市社会经济发展最为活 跃的因素，城市特别是主城区商业网点的布局对塑造城市商业氛围、特色和商 业文化具有重要作用。研究并优化城市商业网点规划，是构建一个地区商业发 展框架的主要手段，也是促进城市商业可持续、高效发展的重要举措。科学合 理、独具地方特色的城市商业网点布局，有利于保障公平的竞争秩序，创建合 理、丰富的购物、消费和休闲度假环境，对提高城市商业网点覆盖范围和周边 居民生活质量，将发挥积极作用，同时，对第一、第二、第三产业的协调发展 将会起到一定的先导作用。 改革开放以来，淮北市的城市发展驶进了快车道，商业网点随城市建设发 展也取得了长足的进步。但是，从整个城市商业网点布局来看，还存在着诸多 弊端和不足。主要表现在： 第一，淮北市大型零售商业网点总量不够，表现在：商业网点尤其是综合 性超市数量少；总营业面积相对不足，特别是新区和市区外围部分网点数量达 不到居民的需求。 第二，淮北市商业网点的空间布局上存在着分布不均衡的现象，老城区网 点多但分布不均衡，新城区网点少且布局扎堆，导致的直接后果就是局部地区 市场竞争激烈，局部地区商品数量、价格缺少竞争，不能合理满足市民的购物 需求，也对商业良性发展不利。 第三，淮北市商业网点不同类型的业态在空间分布上也存在不均衡性。主 城区各种业态比较集中且存在同质的现象，而周边地区尤其是区县业态稀疏而 且商业类型缺乏针对性。 第四，淮北市网点的购物环境较差。体现在：商业经营网点硬件设施落后， 购物环境缺乏特色；大型商业网点周围交通不便，与购物环境相匹配的娱乐设 施、绿化、休闲广场等亟待提高。 因此，本文拟通过对淮北市城市发展的内外部环境、发展趋势和主城区商 业网点布局现状进行系统、全面的分析，对淮北市主城区商业网点的布局进行 科学、合理规划，使之更好适应淮北市城市发展趋势，满足居民日益增长的多 样化购物需求，促进淮北经济繁荣。 1.2 研究目的与意义 1.2 研究目的与意义 1.2.1 研究目的 - 2 - 城市商业网点规划是城市规划中的重要组成部分，国家对城市商业网点的 布局从 2001 年开始就给予关注，根据国务院商务主管部门的要求，目前已经 完成了所有 36 个大中城市的商业网点规划，249 个地级城市已基本编制完成， 369 个县级市的商业网点规划工作自 2008 起已全面启动。 但由于我国城市商业 网点布局工作较之国外，面临着起步晚，可借鉴的经验少，理论研究相对匮乏 等问题，导致全国、全省一套模式、一个标准。合理、有序的商业网点布局， 不仅能提高该城市的经济效益，而且于商品的快速、合理流通，又能最大限度 地为满足顾客的需求。一个城市一旦商业网点布局不合理，直接的后果就是低 投资效率、低资源配置效率、低经济效益的。 改革开放以来，淮北市的经济快速发展，直接带动商业网点、业态的有序 推进。根据淮北市城市商业网点规划（2008-2020） ，对城市的商业定位为：力 争将淮北建设成为徐州经济圈区域次中心、皖北地区商业中心。为了实现这一 目标， 使城区商业进一步得到优化， 本文拟从淮北市目前的商业网点布局着手， 通过国内外商业网点主要理论、主要城市空间布局特点着手，对目前的商业布 局的合理性进行客观、科学评价，并据此提出具体的优化措施。 1.2.2 研究意义 国内外学者对城市商业网点布局、城市发展、商业零售等相关问题，有效 促进了城市的快速发展，也促使了城市商业网点布局更趋合理。但由于研究多 注重特大城市商业发展的探讨，而对中小城市商业发展缺乏系统的研究，特别 是国外的研究成果也不适合于我国中小城市特有的市情。 本次研究，通过对淮北市商业发展现状和城市发展趋势的分析，利用相关 理论探讨淮北市主城区商业网点布局特点，并借鉴国内城市商业网点优化布局 的经验和模式，进行淮北市主城区商业网点布局的优化，进而提出淮北市商业 快速发展的对策。希望本论文研究成果能对淮北市政府和商务主管部门、规划 单位在今后推动商业发展和进行网点布局时，具有一定的理论指导和实践指 导，并在商业网点的整体规划给予必要的政策支持、业务指导和资金倾斜。研 究从理论上丰富了中小城市商业网点优化布局内容，也为中小城市商业网点规 划提供了一个较为完整的框架体系，对指导二、三线城市的商业网点布局规划 具有一定的实践借鉴意义。 1.3 研究思路 1.3 研究思路 本文从国内外对商业网点研究的发展和现状出发，回顾了中心地理论、区 位理论、商业中心空间模式等商业网点优化的理论依据，结合研究区淮北 市主城区情况，有的放矢，主要从主城区的商业网点发展现状、存在问题、发 展趋势、影响因素等方面进行了剖析，并依据分析结果，从构建商业中心的圈 - 3 - 层结构等级体系，形成与完善商业中心等级体系、商业网点布局与城市其他功 能协调发展等方面提出了优化措施。希望这些措施对政府下一步规划整个城市 商业网点提供一定的借鉴。 1.4 本文研究方法 1.4 本文研究方法 采取了理论研究、实证研究、比较研究和经验研究相结合的工作方法，主 要从以下几个方面展开工作： 在资料收集阶段，围绕研究的需要进行了深入细致的市场调研和数据采 集、处理工作。包括上层次规划和专项规划研究，实地考察，区域环境及市情、 区情资料研究分析，职能部门、大型零售企业、专业市场、商会、商家、专家 等的调研访谈，各种类型的问卷和表格设计、回收，网络搜索以及横向比较研 究等。 在操作和形成结果阶段，采用学预测等定量方法结合定性研究的论证，形 成初步方案，再经反馈机制形成最终成果。 - 4 - 第二章 商业网点布局研究的现状与理论基础 第二章 商业网点布局研究的现状与理论基础 2.1 国内外相关研究综述国内外相关研究综述 2.1.1 国内商业网点理论研究与实证分析 2.1.1.1 我国城市商业网点实证分析 我国城市商业网店的发展虽然起步较迟，但发展较快。杨吾扬1（1994） 杨录奇等2（1997） 、李桂君等3（2002）分别对北京市、长春市、兰州市等地 的商业格局和商业特色进行了分析和研究。蔡国田等4（2002）探析了广州市 老城区零售商业服务业区位类型特征及零售业区位布局；董光器5（2010）在 商务中心、金融中心、商业中心之间的区别与联系的研究中探讨了北京市商业 服务地理特征，李杰义6（2010）进行了上海市区零售商业企业区位布局研究 7；高松凡8、牛亚菲9根据中地论的六边形网络，分别构造了嘉兴市城镇体 系、江苏省赣榆县和灌云县集镇网体系的空间分布结构图10。刘盛和以山东聊 城市域集镇为研究案例，应用中心地理论的许多核心概念(如中心地职能、中心 性、等级结构等)，对我国周期性集市、集镇等级体系及其时空协同现象进行了 分析研究11。 2.1.1.2 我国城市商业网点理论研究 陈森发等（1986）12就反映商业中心规模的指标选择及其组合特征，特别 是主要指标加权值变化的确定等具体问题，提出采用主成份分析的方法，将多 个指标组合确立一个代表商业中心规模的综合性指标。赵斌正13认为商业中心 区位选择有四个指向因子：交通指向、人流指向、配套设施指向、地租指向。 发展演化经历四个阶段：萌芽阶段、集聚阶段、扩散阶段、成熟(稳定)阶段14。 陈玉慧等（2009）15在进行城市传统商业中心区发展的思考时，认为我国商业 中心三级模式规划本质是静态的，无法表现城市商业中心实际的动态发展变化 过程。因此他采用比较较能反映客观实际的动态模式方法来研究厦门市居民使 用商业中心系统的活动规律和中心系统的发展变化规律，进而探求行之有效的 商业中心系统规划方法和模式。蒋云红16通过对零售空间组织的决策过程 市场分析过程的研究，归纳了零售商业空间组织市场分析的一个决策过程模 式，该决策过程模式包括社会经济分区、商业贸易区分区以及消费者研究。谢 东晓（1993）17通过商业功能与交通功能之间的区位关系的研究，探讨了城市 单个商业中心、发展过程中商业功能与交通功能之间既相互冲突、又相互促进 的竞争合作关系。王宝铭（1995）18对天津市区人口分布单个影响因素与商业 网点布局相关性进行了初步探讨。 专门探讨商业网点规划布局的文章，我国学者近年来发表的比较多，持续 时间也比较长。安成谋19(1988)、王武威20（2010）等介绍了城市零售商业网 - 5 - 点的类型及布局原则，指出布局现状问题并提出了对应的改造原则。吴宇华21 (1991)、刘贵文等22（2010）等从城市规划的角度探讨了北京新市区商业中心 地等级体系的规划布局。 王希来23(1991)以北京市崇门外花市二级商业区为例， 分析存在问题并提出改造建议，总结规律性的布局理论。张丙振24(1994)论述 了哈尔滨零售商业企业布局上存在的主要问题，试图提出有效而科学的规划思 路和布局对策25。徐学强26(2002)、蓝鸥等27(2003)、罗彦等28（2004）针对 我国商业郊区化滞后于人口郊区化的情况，从商业业态、商业开发时序和商业 地域结构调整等角度提出了应对城市商业郊区化发展的对策。这些研究强调规 划的指引性而忽视了商业的市场竞争规律，理论基础薄弱，主观判断、描述性 的研究成果相对较多。 2.1.2 国外商业网点理论研究与实证分析 2.1.2.1 城市形态和结构理论 美国社会学家伯吉斯通过对美国芝加哥市城市形态和结构变化互动的系 统研究，认为城市社会人口流动对城市形态发展主要有五种作用力27,29：向心 力，专门化、分离趋势、离心力、向心性。在这五种作用力的共同作用下城市 呈现出自内向外的同心圆状的渐变发展形态。基于研究，伯吉斯提出了五个同 心圆的结构模式3033：即中心商务区、过渡带、居民住宅带、延展住宅带、外 围带。同心圆模式与美国芝加哥城市的空间分布形态发展十分一致，具有一定 说服力。同心圆学说的重要价值在于，研究从动态的角度，探讨分析城市形态 和结构的变化，为现代城市商业网点规划提供了一种重要的方法。 霍伊特系统分析了 64 个中小城市和一些大城市的资料，提出了城市形态 的扇形学说34,35。霍伊特的扇型模式图中包含有：城市中心商务区，即 cbd。 居民住宅区从中心商务区沿城市道路向四周呈放射状扩散，形成扇形地带配 置；批发和轻工业区地带：经济住宅区，从两侧紧靠着批发和轻工业区；中档 住宅区：高档住宅区36。随着中档和高档住宅区的外移，在靠近城市中心的部 位逐渐演化为经济住宅地带。霍伊特学说是在同心圆学说的基础上，强调了现 代城市交通的作用37。 哈里斯等认为，城市中心区 cbd 居于大城市的中心和支配地位。同时，城 市内部还存在其它的支配中心，也及卫星城模式，这些卫星城式的支配中心都 支配着一定的地区范围37。形成城市形态多核心的主要原因有：城市化快速发 展致使各种行业以自身利益为前提的区位集聚、地价和房租的影响、历史的原 因等。特别是特大城市，由于城市规模巨大，为了减轻城市交通的压力和人们 生活的方便，适应现代经济生活快节奏的特点，易于居民出行和安逸生活，也 有形成多核心形态的客观需要38。 现代城市作为一种特殊的经济、建筑、文化和人口的空间聚集形态，有其 - 6 - 独特的发展规律，城市形态和结构理论就是以研究和分析这种规律为主题39。 该理论对于现代商业网点的空间布局起着优化作用： 提供了分析城市形态 和空间结构分布的总体思路； 理论以动态的观点，把握城市分布形态和商 业网点空间布局的变化规律； 据此可以预见未来城市的商业网点格局发展 变化趋势，以及动态把握对商业网点布局带来的影响39。 2.1.2.2 集聚效益理论 从现代经济学角度来分析，集聚经济效益主要表现为外在溢出效益。这种 外在效益表现为：一些企业、公共机关、服务行业或家庭的活动，对其它一些 企业、公共机关、服务行业或家庭的影响，这种影响并不是完全依靠市场这只 无形的手发挥作用的40。 城市经济学家 jk巴顿曾把集聚经济效益归纳为十种类型41，反映在 城市商业网点布局规划方面，具体表现为： (1) 商业网点或服务设施的集聚能够方便居民更好地选择和满足个性和 多样性需求。 (2) 人群和客流的广泛集聚有利于市场规模效应产生和放大。 (3) 空间集聚有利于促进现代商业店铺的专业化分工，提高经营效率。 (4) 空间上的集聚能促进企业之间的竞争和创新，受益的是消费者。 (5) 商业网点的集聚能够更充分地发挥辅助设施的效能， 如娱乐， 社交等。 (6) 整体集聚能为利用公共服务设施提供必要基础条件，符合自然发展规 律，例如公共交通。 (7) 集聚有利于促进工商业主相互合作，相互交流思想和商业信息； (8) 商业网点的集聚有利于促进劳动者的相对集中和人际交往，确保从业 者的心理健康； (9) 集聚有利于促进有才能企业家的集聚和业务交流； (10) 集聚能产生商业吸附和辐射传播效应等。 2.1.2.3 区位理论 区位理论，又称标准化理论或者立地论7,42。它研究一定经济活动为什么 会在一定的地域范围内进行，以及一定的经济设施为什么会建立在一定的地域 范围之内，属于经济学和地理学交叉的新兴研究领域。在区位理论迅速发展的 研究队伍之中，德国地理学家沃尔特克里斯泰勒的中心地理论7,43和另一位 德国经济学家廖什的市场区理论44相继创立。二者以研究商业区域位置环境为 主要研究内容，从消费者购物选择的空间结构出发，设想在购买力水平和消费 空间匀质分布的前提下，创立了商业网点区位论，以此奠定了商业活动区域研 究和空间布局分析的理论基础。其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条 件等因素保持稳定的情况下，影响消费者购物的主要因素只有一个，那就是购 - 7 - 物距离。在小件商品购买行为中，假想商品运输费用与购物距离成正比，创立 了一种简化的商品销售模式六边形单一商品供应系统。然而，任何一个社 会或一个区域，都不可能经营一种商品；任何一个城市或区域，也同样不可能 只存在一种类型的商店。因此对于商业网点辐射区域，应着重研究其众多商店 和商品的最大销售范围以及其销售临界值。这又往往取决于商品的市场价格和 需求频率的变化。一般来讲，价格高、需求频率低的商品和负责供应此种商品 的商店，则一定要有一个相对较大的销售覆盖范围。而对于价格比较低、需求 频率又比较高的商品及其载体，其供应范围则一般较小45。在此基础上，德国 的经济学家廖什，根据商店最大的销售范围和最小临界值，把市场分成大、中、 小不同等级的序列分布，形成多种类型的六边形市场区域，从而完善了商业网 点区位论7,46。 区位理论发展到今天，全球己经形成三大主要流派： （1） 区位论中的成本学派。成本学派是最早的商业区位论学说，也是最 早的商业布局理论提出者之一。其核心理论是根据商品销售成本最低确定商业 营业点的最优区位。在近代商业理论学说中，首创古典商业区位理论成本学派 的代表人物是龙哈德44。龙哈德想成本理论是以商品运费最少、运距最短、而 盈利最多为最终目的，在同时销售范围中，寻找获得利润机会最多、商业覆盖 率最大的区位分布式。他从分析三角形、四边形、六边形和八边形以及圆形的 有效面积中发现，在服务半径相等的前提下，圆形范围是最大的。这是成本学 派的基础。美国经济学家胡佛，在龙哈德研究成果的基础上，进一步指出商品 销售成本的关键性因素是线路运营费和装卸费47。这里的运费包括商品从事流 通中转的费用和偿还给消费者的购物距离费用。 （2） 区位论中的市场学派。市场学派产生在垄断资本主义的中期。在当 时商品经济竞争极为激烈的前提下，商品的价值能否实现最大化成了企业经营 者最头痛的问题，进而市场优化成为商业企业能否生存的关键48。市场优化的 核心则是市场网合理结构的宏观区位论。 （3） 区位论中的行为学派。这是分析人的因素，即人对环境的知觉与相 应的行为表现。英国经济学家邓尼逊认为，德国克氏和廖氏的六边形区位理论 是一种技术联系的空间分析游戏，它忽视了商品经济中消费者的心理变化因素 49。在此基础上，瑞典地理学家哈杰斯特朗提出了空间行为布局法则。他认为 商业企业优选区位的立足点在于：低成本、大利润和独占市场。而消费者选择 购物区位的立足点在于：低价格、近距离和挑选性强50。据此，从企业角度研 究人的行为对区位的要求，以使其尽可能适应。 - 8 - 2.2 商业网点布局研究的理论基础商业网点布局研究的理论基础 2.2.1 相关概念 2.2.1.1 商业的范畴 商业“包括所有的交易形式批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易 以及为进行贸易而实行的一切服务业，如银行业、保险业、储运业等” 10。在 我国现行统计指标体系中， “商业”一词被“批发零售贸易和餐饮业”(进出口 业和商业经济代理业包括在内)所取代，各类附属商业机构的统计数据未包括 在内，受此影响，为便于对比和分析，若无特别说明，本文使用的商业概念， 就是指批发业和零售业51。 2.2.1.2 商业的构成 (一) 按商业等级规模与服务对象划分 根据我国实际情况，大中城市商业体系按在城市中等级规模与服务，分为 市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心” 52。 （1）市级商业中心(commercial center of urban)：市级商业中心是城 市商业最繁华的地段，是城市所在区域的商业中心、是市民和外来游客购物休 闲的必去之地。一般由购物中心、百货商店、专业店、专卖店、文化娱乐设施、 宾馆酒家、餐饮网点等商业设施以及其他辅助功能设施。 （2）区级商业中心(commercial cent of district)：区级商业中心一般 是城市分区的商业繁华地段，就近解决城市分区的城市居民的购物、休闲、娱 乐等，一般由大型超市、购物中心、百货商店、专业店、专卖店、文化娱乐设 施、宾馆酒家、餐饮网点等商业设施以及其他辅助功能设施组成。 （3）社区级商业中心(commercial center of neighborhood)：社区级商业 中心主要配置社区居民日常生活必需的商业服务。以小型超市、便利店、餐饮 等便民设施为主，但规模不宜过大53。 如确定城市商业中心的级别可根据商业企业活动特征，利用地理信息系统 技术，将研究地区划分为多个地域单元格。模拟商业地域，建立每一单元格所 在地域的总商业活动从业人数(总的服务规模)、商业活动类型数量(活动类型 的范围经济规模)、低级商品服务从业人数和高级商品服务从业人数、百货店 从业人数等五项指标，通过层次聚类分析确定各地域单元格的商业服务等级 54。然后，结合大型百货商店集聚程度和地域单元格的商业服务等级，确定最 能反映城市商业中心的地域单元的区位和等级。这里的地域单元，是商业中心 地区最核心的部分，为便于描述，仍按照传统称呼，以其具体所在地区所对应 的商业中心进行表征55。 - 9 - 2.2.1.3 商业网点的概念 是指一个区域中零售、批发、餐饮、生活服务、娱乐、物流、配送、仓储 等企业的经营场所、设施的总和。因其点多面广，布局形成网状，故称商业网 点。 简明商业经济辞典的“商业网”指“直接进行商品购销和饮食、服务 业务活动的各种企业经营机构分布状况的总称” 。商业服务业设施是商业网点 的实体基础，而商业网点则是商业服务业设施分布状况的总称。可见，商业网 点不是一个十分严谨的概念，它既包括了实体对象商业服务业设施，还包 含了对象的属性特征空间分布状况。一般来讲，商业网点研究包括以下两 个层面的内容：商业服务业设施的空间分布特征和商业区的空间等级(组合)结 构。 2.2.2 中心地理论 中心地理论又称“中心地学说” ，是探讨城市内部空间布局优化的区位理 论。其奠基人是德国地理学家克里斯塔勒37，德国经济学家廖什则继承和发展 了这种理论，从而开辟了人文地理计量运动的先河。 2.2.2.1 克里斯塔勒中心地理论 （1) 克里斯塔勒中心地理论的基本思想 克里斯塔勒中心地理论的基本思想是根据中心地的等级来确定市场区的 空间组织结构。其理论前提是：中心地分布的区域为一个均质的平原，人口 分布均匀。具有统一的交通系统，且同一规模的所有城市，其交通便利程度 一致，运费与距离成正比。消费者都到离自己最近的中心地购买商品。相 同的商品和服务在任何一个中心地价格和质量相同。中心地职能在同中心 地集聚。克氏认为，中心地是供给中心商品职能的布局场所，在一定的条件下， 同级心地呈现出三角形分布，市场区呈现出正六边形。不同商品的服务范围不 同，昂贵的商品服务范围越大，提供职能越多，中心地的等级越高，反之越低。 提供昂贵的商品服务职能的中心地也可以提供廉价的商品服务职能。中心地的 分布形态受市场因素、交通因素和行政因素的制约，呈现出 k=3、k=4 和 k=7 的等级体系模式。 （2) 克里斯塔勒中心地理论的意义与存在问题 克里斯塔勒中心地理论是城市地理学和商业地理学的基础，它不仅探讨了 城市等级的划分原则，而且开辟了商业和服务业的区位选择、发展规模和空间 结构研究的先河，在商业网点规划和城市规划中都起到了很好的促进作用。 存在问题：克里斯塔勒在研究中只重视了商品供给范围的上限分析，缺乏 对商品的供给下限的考虑：在中心地系统中，k 值在同一系统中保持不变；把 消费者看作“经济人” ，认为其首先是利用离自己最近的中心地；忽视了集聚 - 10 - 效益；缺乏对需求增加、交通发展和人口变化对中心地系统变化的研究55。 （3) 中心地理论在商业布局中的应用 按照德国地理学家克里斯塔勒所提出的“中心地学说”思想，假设所研究 的区域内人口作均匀分布；区内居民购买力大体亦为均匀56；向区域内任一方 向的交通可达性相等，消费者购物活动一般遵循最短距离的原则，则区内任何 一个商店或服务企业，任何一个商业中心，所拥有的理想的销售和服务范围 市场区当是圆形。 但实际上因为一个地区往往具有几个商业中心，一个居民区也会有多家商 店，如每个商业中心，每家商店的市场区都是圆形，彼此相切而不重叠，则圆 与圆之间必将留有空档，居住在这空档区的居民势必购物不便57,58。 若要不留空档，圆与圆之间必须重叠，把重叠区交点连成线，便形成一个 圆内接多边形。考虑到市场区的形状一要符合使市场覆盖面积尽量增大的要 求；二要符合使各个市场区之间不留空档的要求；圆形及正八边形覆盖面积固 然最大，但整个地域必然要留下空档；正方形及等边三角形则包揽的地域又太 小，只有六边形既符合覆盖面积尽量大、又不留空档的要求，故可做市场区最 佳形状。 当然，由于各地客观形成、存在的自然、社会经济条件往往呈现出某些不 均匀性，从而产生一些变异，正六边形的市场区往往演变为异形六边形，但这 仍然符合商业活动地域细胞的基本分布规律。 人口密度和购买力的地域差异对商业布局的影响 人口密度的地域差异会影响到商业布局的模式，根据克氏理论：任何一级 中心地市场区的大小都取决于其经营商品的界限值，因此，在平均利润的引导 下，人口稠密区商业中心的市场区面积会缩小，而人口稀疏区商业中心的市场 区面积会扩大，或者说，在人口稠密区，商业中心的等级、品位和数量会明显 提高，而在人口稀疏区则正好相反。购买力与人口密度具有相同的作用。 交通运输条件的地域差异对商业布局的影响 交通作用在中心地的空间分布上也起着重要作用，因而克里斯塔勒根据交 通原则提出其第二个模型。 他假定全地区交通运输条件并不到处一致。为了使居民获取最方便的商品 服务，而付出的运输费用最低，则次一级的中心地将位于上一级两中心地直线 联系的中点。这样，以交通为核心的中心地的空间分布和以市场为核心的中心 地的空间分布不同，差别在于两个大的中心地之问直线交通线把以市场为核心 的位于六边形角上的次一级中心地位移到交通线的中点上。 交通运输条件的改善以及快捷低廉交通工具的运用，增加了高等级商业中 心的吸引力和影响力，使其具有更大的吸引范围，影响到次一级商业中心功能 的发挥，并使区域内商业中心的数量减少，从而替代了过去高等级中心地购买 - 11 - 高级产品，低等级中心地购买日用品的规律。 顾客购买行为对商业布局的影响 商业，尤其是零售商业网点直接面对消费者，所以广大顾客的购买心理和 行为也会对商业布局产生一定的影响。国外的经验也表明，顾客心理学往往是 发展、布局新的商业网点取得成效的重要因素之一。不同阶层顾客对商品的需 求有所不同，即使是同阶层的顾客，对不同类型的商品也有着不同要求。 一般来说，收入高的顾客喜欢购买高档商品，收入低的顾客喜欢价廉物美 的物品。 随着人们物质生活水平的提高， 顾客往往将购买低级商品和高级商品、 购物与其它休闲活动结合起来，从而使消费者摆脱了中心地等级的严格束缚， 高等级商业中心的市场区(服务范围)会因此而扩大，而被绕过的低等级商业中 心的服务范围则会因此而缩小。 2.2.2.2 廖什的市场区位理论 中心地理论的另一位开拓者是德国经济学家廖什，他探讨了只供给一种商 品时的区位空间均衡过程59。 他从研究均质平原上某一农户啤酒生产状况入手，并考虑到多数农户竞争 情况下的生产情况，提出单一职能个体的市场区域是圆形市场区域，而全体的 市场区域则为蜂窝状的正六边形结构。 廖什通过与克氏类似且更为严密的雅导，也证明六边形结构是市场区最理 想的形式。廖什把最低级职能的门槛需要转换成满足消费者需要的半径，建立 起能够覆盖整个平原的最低级职能的六角形市场区网格。廖什把这个市场区网 络定义为基本网格。他认为，每一种商品总有一个最适合的市场区，某一个地 区一般来说是多种商品的销售市场；同一区域内，由于多种商品运输距离的不 同，则销售量也不相同。因此每种商品都有三种特征：销售区、可能的运距和 必要的销售量。每种商品县有不同大小的销售区，有多少种商品就有多少个六 边形的市场区，并组成一个复杂的彼此叠在一起的市场区网络，这就形成市场 网。 2.2.3 商业中心空间模式 2.2.3.1 加纳模式 格蒂斯在 1961 年首次将士地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中， 通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律 60，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到 1966 年，加纳进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地 地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中 的加纳模式61。 - 12 - 加纳模式的主要内容包括： 高门槛的经济活动(如百货、服装、珠宝等)，往往靠近地价峰值区， 占据着地租最高的城市土地， 在其周围， 按门槛递减顺序排列着其他职能活动， 如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等。 任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能 经济单位所占据。 随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地 价地区，在商业中心的边缘地带布局。 在任何一级商业中心的典型职能中，每一项职能的次序也是按门槛高 低的顺序排出的。 加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分 地区、社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。当然加纳 理论也有其不足之处：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且 商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道 宁进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不 规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。加纳模式 是在土地价值论思想的基础上建立起来的，体现出了地价对商店布局的影响， 对合理布局商业网点具有一定的指导意义。 2.2.3.2 卡瑞四边形模型 在商业中心地等级研究过程中，卡瑞发现廖什理论中的空间界限过于模 糊，另外在大城市内的中心职能过分集中62。他从时间的角度来考察消费者和 供给者的行为，根据购买频率和购买量、商品存量、销售周转数和交通的方向 性，建立了与现实比较吻合的城市空间模型63。卡瑞认为，对于左右对称的城 市空间，具有所有商品和服务职能的中心地将在城市中心区布局；对于非对称 的城市空间，高级中心地不在中央集中，而是呈点状或带状分布。因为现实中 的都市交通呈四边形格子状发展的情况较多，卡瑞在充分考虑城市内部交通线 路的作用下，逐渐构建了 k=2、k=4、k=5、k=9 的中心地四边形系统模型。 四边形的中心地区位模型与六边形的中心地区位模型的差别在于，市场地 域是正方形，商业中心地配置呈正方形格子状。即中心地位于正方形格子的交 点上。这样的点是商品或服务需求者即消费者的居住点，同时也是商业中心职 能布局的潜在中心地。 城市地域结构模式嘲商业设施是城市地域结构的组成部分，城市地域结构 的变化在很大程度上影响着城市的商业布局。对于现代化城市地域结构的模式 的研究，早期曾有美国学者所提出的同心圆模式、扇形模式(功能区模式)和