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苏信置业企业转型中的商业模式创新研究 研究生：袁有明导师：徐康宁教授东南大学 摘要 每个企业在其发展过程中都会逐渐形成特定的商业模式，不断地对企业现有 商业模式进行分析和评价，突破固有商业模式，积极进行商业模式的优化和创新 已经成为推动企业持续发展的重要动力。目前，关于企业商业模式研究已经成为 国内外的一个热点，相关的研究成果主要集中在近十年内，尤其是随着互联网经 济的发展，商业模式已经引起了理论界和企业界的广泛关注和研究。 本文以江苏通信置业管理有限公司在企业转型中的商业模式创新问题为研 究对象。江苏通信置业管理有限公司在成立以来的短短几年内取得了快速的发 展，但是这种快速发展更多的是受其特殊历史沿袭的影响，在市场化程度越来越 高的形势下，企业面向市场竞争的转型迫在眉睫，现有的商业模式已经难以继续 满足企业未来持续发展的需要。 本文在回顾总结商业模式理论成果的基础上，根据江苏通信置业管理有限公 司转型的需要和重点，提出了本文所采用的商业模式分析框架，并在此框架下对 江苏通信置业管理有限公司商业模式的现状进行了分析，指出现有商业模式存在 的不足。然后，本文针对江苏通信置业管理有限公司企业转型的重点要求和现有 商业模式的状况，提出了在保留江苏通信置业管理有限公司现有商业模式核心逻 辑的基础上对商业模式分析框架中的各要素进行完善或调整的创新基本路径，在 此基础上对江苏通信置业管理有限公司商业模式中的价值主张、营销推广和生产 运作三个商业模式组成要素的创新进行了具体的分析，并结合江苏通信置业管理 有限公司的实际情况提出了有针对性的关键支撑举措。 本文的分析结论对江苏通信置业管理有限公司在转型期间的商业模式创新 具有一定的现实指导意义，是商业模式理论与企业具体实践的一次有机结合。 关键词：物业管理；商业模式；价值主张；营销推广：生产运作 j i a n g s ut e l e c o mr e a le s t a t em a n a g e m e n tc o ，l t d ： t h er e s e a r c ho ni n n o v a t i v eb u s i n e s sm o d eo f e n t e r p r i s et r a n s f o r m a t i o n g r a d u a t e ：y u a ny o u m i n g s u p e r v i s e db y ：x uk a n g n i n g s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s tr a c t e a c he n t e r p r i s ef o r m si t sp a r t i c u l a rb u s i n e s sm o d e li nt h ep r o g r e s so ft h e i r d e v e l o p m e n tg r a d u a l l y a n a l y s i n ga n de v a l u a t i n gt h ee x i s t i n gm o d e ，b r e a k i n gt h e f i x e dm o d e la n dm a k i n gi to p t i m a la n di n n o v a t i v ei si m p o r t a n tp o w e ro fi m p r o v i n g s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a tp r e s e n t ，t h er e s e a r c ho nb u s i n e s sm o ( 1 e lb e c o m e sah o t s p o ta l lo v e rt h ew o r l d r e l a t e dr e s e a r c hr e s u l t sa r ef o c u s e di nt h ep a s t10y e a r s ， e s p e c i a l l yw i t ht h ed e v e l o p m e n to fi n t e m e te c o n o m y b u s i n e s sm o d e lh a v ec a u g h tt h e t h e o r i s t sa n de n t e r p r i s e s a t t e n t i o nw i d e l y t h et e x tt a k e st h ei n n o v a t i o ni s s u eo fb u s i n e s sm o d e lo fj i a n g s ut e l e c o mr e a l e s t a t em a n a g e m e n tc o ，l t dd u r i n gi t st r a n s f o r m a t i o na st h er e s e a r c ho b j e c t i v e t h e j i a n g s ut e l e c o m r e a le s t a t em a n a g e m e n tc o ，l t dh a so b t a i n e dr a p i dd e v e l o p m e n ti n as h o r tt i m es i n c ei tw a sf o u n d e d ，b u tt h i sd e v e l o p m e n tw a sa f f e c t e dm o r eb yt h e s p e c i a lh i s t o r i ct r a d i t i o n s a st h eb u s i n e s sb e c o m e sm o r ea n dm o r em a r k e t - o r i e n t e d ， t h ec o n v e r s i o no fe n t e r p r i s ei si m m i n e n t s ot h ee x i s t i n gb u s i n e s sm o d e lc a n n o tm e e t t h ef u t u r en e e do fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n ym o r e t h i st e x th a sp r o p o s e da na n a l y s i sf r a m eo fb u s i n e s sm o d e l ，a c c o r d i n gt ot h e r e q u i r e m e n t a n de m p h a s e so ft h e r e s h a p i n go fj i a n g s ut e l e c o mr e a l e s t a t e m a n a g e m e n tc o ，l t d ，b a s e do nt h er e v i e wo ft h ec u r r e n tt h e o r e t i c a la c h i e v e m e n to n b u s i n e s sm o d e l a l s o ，t h i st e x th a sm a d ea na n a l y z eo ft h ea c t u a l i t yb u s i n e s sm o d e lo f j i a n g s ut e l e c o mr e a le s t a t em a n a g e m e n tc o ，l t d ，a n dt h e np o i n t e do u ti t sd e f i c i e n c y t h e n ，a i m i n ga tt h ef o c u s e dr e q u i r e m e n ta n de x i s t i n gs t a t u so fb u s i n e s sm o d e lo f j i a n g s ut e l e c o mr e a le s t a t em a n a g e m e n tc o ，l t d ，i ti d e n t i f i e st h eb a s i cw a yt o i i i m p r o v eo rm o d i f yt h ee l e m e n t so fp r e s e n tb u s i n e s sm o d e l i ta l s oa n a l y z e st h e i n n o v a t i v eo fv a l u ep r o p o s i t i o n ，m a r k e t e x p a n d i n ga n db u s i n e s so p e r a t i o n l o o k i n gf r o mt h ea n a l y s i sr e s u l to ft h i st e x t ，t h ei n n o v a t i v ed i r e c t i o nw h i c hi s a n a l y s e di nt h et e x tc a nm e e tt h er e q u i r e m e n to ft h ej i a n g s ut e l e c o mr e a le s t a t e m a n a g e m e n tc o ，l t d sf u t u r ee n t e r p r i s et r a n s f o r m a t i o n k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e ； b u s i n e s sm o d e l ； v a l u ep r o p o s i t i o n ； m a r k e t - e x p a n d i n g ； b u s i n e s so p e r a t i o n i i i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：一二量垒遗 日期： i 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 一签衅新虢纽 东南人学硕士学位论文第一章绪论 1 1 研究背景 1 1 1 理论背景 第一章绪论 商业模式的概念最早起源于上世纪的五十年代。上世纪九十年代，全球互联 网经济迅猛发展，众多互联网企业往往凭借一个新颖而具有吸引力的商业模式获 得了巨大的成功。这种成功似乎摆脱了以往传统经济对产品、技术、生产以及管 理等的束缚，商业模式成为了互联网企业创造巨大财富的法宝。正是受到这种巨 大的财富创造效应的影响，关于商业模式的分析和研究逐渐兴起，并从互联网经 济和企业拓展到传统经济和企业的研究，研究的重点也逐渐从对具体成功企业的 案例研究转向对具有普遍意义的理论体系和分析框架体系的研究。经过十多年的 发展，对商业模式的研究已经成为目前企业管理中的研究热点和前沿，商业模式 越来越受到关注和重视。企业在当前市场环境干变万化的情况下，已经不能再像 过去那样简单地关注生产与销售，当今企业之间的竞争已经不仅仅是产品之间的 竞争了，商业模式在竞争中的作用越来越重要。在市场竞争日益激烈的今天，企 业必须选择一个适合自己的、有效的和成功的商业模式，并随着企业内部和外部 条件的不断变化而变化，才能获取持续的竞争力，从而保证自己的生存和发展空 间。 1 1 2 实践背景 2 0 0 1 年，中国电信集团公司成立了实业管理部，并在各省相继成立了省电 信实业集团公司，将与电信运营主营业务以外的功能全部剥离，成功地实施了主 副主辅分离战略。在后勤社会化改革的大趋势下，各省电信实业集团公司相继成 立了物业管理企业，承担了原电信公司后勤管理部门的物业管理工作。2 0 0 7 年， 中国电信集团在实业公司的基础上改制成立了中国通信服务股份有限公司，并成 功在香港上市，由此拉开了各省实业公司改制上市的序幕。江苏通信置业管理有 限公司( 以下简称苏信置业) 正是成立于这种背景下的物业管理企业，并经历了 上市的改制和变革。8 年的成长历程使苏信置业得以不断壮大，业务规模在2 0 0 8 东南大学硕士学位论文第一章绪论 年超过7 0 0 0 万元。在这种快速发展中，苏信置业必须不断思考和探索企业持续 发展的商业模式。 随着上市以后规范化和市场化运作的要求越来越高，伴随着资本市场监管的 压力和上市时对资本市场的承诺，苏信置业必须在原有的商业模式基础上进行创 新，以从商业模式的层面上解决公司未来一段时间的发展方式问题。与此同时， 国内经济持续高速发展，对物业管理服务的需求不断增加，在行业市场扩大的同 时，低进入门槛也导致了行业竞争不断加剧。因此，无论从集团公司上市的要求 还是从企业未来参与市场竞争的压力来看，苏信置业都面临着通过创新和确立未 来一段时间内的商业模式来推进企业成功转型升级的战略性问题。 1 2 研究意义 基于上述研究背景，本文的研究意义主要在于两个方面。 一是通过对现有商业模式理论的归纳和总结尝试建立一个能够满足苏信置 业转型目的和要求的商业模式分析和评价框架。目前对商业模式的研究还大多停 留在对其概念的定义、要素的划分以及商业模式的基本分类上，完善的商业模式 理论体系和成熟的商业模式分析框架还有待于进一步建立。本文希望能够通过对 商业模式现有研究的归纳和总结建立一个能够符合苏信置业未来转型需要的商 业模式分析框架，并以此框架为基础来分析和评价苏信置业商业模式的有效性和 适宜性，从理论角度上指导苏信置业的商业模式创新。 二是通过对商业模式分析框架的建立来为苏信置业的商业模式创新研究提 供依据和确定创新的方向，推动苏信置业的转型成功。苏信置业的成长历史虽然 较短，但始终保持着较快的发展速度。在快速增长的同时，如何保持未来持续发 展一直是困扰苏信置业的一个根本问题。从某种程度来讲，近几年的快速增长更 多的是来自于特殊的历史沿袭和外部机遇，但是，当企业发展到一定的规模，尤 其是面临着企业发展拐点的时候，未来发展必须摆脱特殊的历史沿袭和外部机遇 带来的暂时性竞争优势，因此在商业模式分析框架的指导下思考苏信置业未来的 商业模式将有助于完成苏信置业的转型。只有从商业模式的角度来分析和评价苏 信置业最基础和最核心的商业逻辑，才有可能从根本上解决苏信置业未来如何发 展的方向问题，厘清发展中存在的困惑。通过商业模式的创新，可以为苏信置业 2 东南大学硕士学位论文第一章绪论 未来发展提供持续的动力，引导苏信置业未来一段时间有针对性和目标性的积聚 能力，并将这种能力转化为持续的竞争优势，从而不断推动苏信置业的持续发展。 1 3 研究对象 本文是针对苏信置业这一特定企业的研究，研究的重点是苏信置业在企业转 型期所面临的商业模式创新问题，旨在通过对商业模式的创新研究来明确苏信置 业未来一段时间的发展思路，从而促进企业的可持续发展。 具体的来看，本文的研究包括以下一些方面： 第一，商业模式相关理论的归纳和总结。商业模式研究是当前的一个热门领 域，近十年来形成了很多的研究成果。对商业模式的相关理论进行归纳和总结可 以为本文的研究提供必要的理论基础支撑，将有助于从理论角度指导本文的研 究，使本文的研究可以较好的建立在已有的理论成果上。 第二，商业模式分析框架的建立和基于商业模式分析框架的基础上对苏信置 业商业模式现状的分析和评价。建立一个合适的商业模式分析框架可以对苏信置 业商业模式的现状进行较好的分析和评价，为苏信置业商业模式创新的方向选择 提供必要的基础。 第三，苏信置业商业模式的创新路径以及方向选择。针对苏信置业现有商业 模式中存在的不足进行创新研究是本文研究的最终目的，也是本文研究的重点内 容。通过对苏信置业商业模式创新方向选择的研究，本文要基本明确苏信置业在 转型期商业模式创新的方向。 1 4 研究思路 本文的研究思路如下： 首先对商业模式的理论进行归纳和总结，以此作为本文研究的理论基础，指 导和支撑全文的研究过程和研究结论。 第二，在对苏信置业的企业状况以及行业发展趋势进行简单描述的基础上， 提出苏信置业转型的相关要求，明确苏信置业在企业转型中需要解决的问题和转 型的方向。 第三，结合商业模式的理论基础和苏信置业的转型要求，建立一个商业模式 3 东南大学硕士学位论文第一章绪论 分析框架，通过对商业模式分析框架的构成要素之间的定义和分析，使之具备一 定的商业逻辑。 第四，按照商业模式分析框架对苏信置业商业模式现状进行分析和评价，指 出其与企业转型要求之间的差异。 第五，依据对苏信置业商业模式现状的分析，探讨和提出苏信置业商业模式 创新的基本路径。 第六，根据苏信置业商业模式创新的基本路径，对商业模式分析框架中的各 组成要素进行创新方向的选择。 第七，针对苏信置业的企业特点，总结和提出有针对性的商业模式创新支撑 举措。 1 5 论文结构 本论文主要包括五章的内容。 第l 章绪论部分简要阐明本文的研究背景、研究意义、研究内容和研究思路。 第2 章商业模式理论综述部分对目前的商业模式理论成果进行归纳和总结， 在阐述商业模式定义的基础上，分析商业模式的构成要素和特征，并对商业模式 创新的基本机理进行总结。这一部分内容将作为本文的理论基础。 第3 章苏信置业企业转型分析部分主要对苏信置业的历史沿袭和发展现状 进行了简单的介绍，并对苏信置业所在行业的发展趋势进行了简单的总结。本部 分的重点在于分析苏信置业转型的必要性和重点，转型的重点将作为苏信置业商 业模式分析的评价标准和商业模式创新的方向目标。 第4 章苏信置业商业模式现状与评价部分首先根据商业模式的理论和苏信 置业转型的重点提出了本文采用的商业模式分析框架，并对苏信置业现有商业模 式进行分析，并给出了总体评价。 第5 章苏信置业商业模式创新方向选择与重要支撑举措部分对苏信置业商 业模式创新的方向选择进行了研究，并提出关键的支撑举措。 4 东南大学硕士学位论文 第二章理论综述 第二章理论综述 关于商业模式及其创新的国内外研究主要集中在商业模式概念或定义、构成 要素及结构体系、对商业模式的评价以及商业模式创新研究等方面，大多数的研 究成果集中在近十年内。从研究成果来看，目前的研究大多尚处于概念研究和典 型案例归纳整理的探索阶段，理论体系发展尚不成熟。 2 1 商业模式的定义 商业模式来自企业界的实践，其本身就是一个综合概念，涉及到企业整体系 统的基本认识，包含的要素内容涵盖极其广泛，由于研究的角度不同，对商业模 式的理解各有侧重与不同，理论界尚未形成一个统一和权威的定义。从以往的研 究成果来看，基本可以归纳为三大类的定义。 2 1 1 财务角度的定义 财务角度的定义从利润如何产生的角度把商业模式定义为公司赚钱以维持 自身生存的方式。h a w k i n s ( 2 0 0 1 ) 将商业模式描述为企业与其向市场提供的产品 和服务之间的商业关系，认为商业模式界定了一种可行的成本收入结构，使公 司可以凭借自身的收入生存。与此类似，e l l i o t ( 2 0 0 2 ) 的定义同样关注了商业关系 和成本收入流，认为商业模式明确了商业投资中不同的参与者之间的关系，参 与者各自的利益、成本状况以及收入流。r a p p a ( 2 0 0 1 ) 贝j j 将商业模式定义为公司 通过创造收入而维持自身生存的商业方式，认为商业模式表明了公司如何通过明 确自己在价值链中的位置赚钱。我国著名经济学家樊纲也认为“赚钱了才是商业 模式”。 2 1 2 系统角度的定义 系统角度的定义认为商业模式是一个或多个要素构成并相互作用的体系。 p a u lt i m r n e r s ( 1 9 9 8 ) 将商业模式看作是由产品、服务和信息构成的有机系统，并 对商业模式做出了如下的定义：“一个产品、服务和信息流的框架”，其中包括对 “商业活动及其作用的描述”、“对不同商业参与者潜在利益的描述”、“对收入来 东南大学硕士学位论文 第二章理论综述 源的描述”等多个方面的内容。a m i t 和z o t t ( 2 0 0 1 ) 贝j j 进一步以网络为中心对商业 模式进行研究。他们将商业模式描述为为了开拓商业机会而设计的交易活动各组 成部分的组合方式。在他们的框架中详细描述了通过公司、供应商、渠道和顾客 的网络协作来实现交易的方式。 2 1 3 价值链角度的定义 价值链角度的定义认为商业模式是一个组织关于价值创造的主要逻辑。 m a g r e t t a ( 2 0 0 2 ) 认为商业模式是“解释企业如何运作的故事”，将商业模式定义为 “一个企业对如何通过创造价值，为客户和维持企业正常运转的所有参与者服务 的一系列设想”。她认为对商业模式的理解应包括对参与者及其角色的认识，对 价值的认识，以及对市场运作和市场关系的把握。m a g r e t t a 将商业模式创新与价 值链理论相结合，认为新的商业模式都是对现有价值链的调整，即对价值链中的 两类基本活动的创新。此外她还进一步阐述了商业模式与战略的概念，指出战略 描述的是影响绩效的关键要素。i l l 2 2 商业模式的要素及其结构 商业模式至少要满足两个必要条件：第一，商业模式必须是一个整体，有一 定结构，而不仅仅是一个单一的组成因素；第二，商业模式的组成部分之间必须 有内在联系，这个内在联系把各组成部分有机地关联起来，使它们互相支持，共 同作用，形成一个良性的循环。 一般来说，商业模式要素的组成结构有两种基本类型，一是横向列举式，即 要素之间是横向列举关系，彼此重要性相似，每个要素表示企业的某个独立方面， 但它们必须共同发挥作用；二是网状式，即模式的基本要素之间从纵向层次或另 一视角综合考虑，要素之间联系密切，形成层级或网络，作为一个系统在企业中 发挥作用。不论哪种组合形势，要素间都具有较强的逻辑关系，体现出商业模式 的系统性和整体性。1 2 1 受到目前对商业模式理解相对比较粗浅的影响，横向列举 式商业模式相对比较常见。g r a yh a m e l ( 2 0 0 0 ) 提出的商业模式相对比较完善和成 熟。他认为，商业模式应该包括客户界面( 回应处理和支持、信息和洞察力、 企业与顾客的互动关系、定价等) 、核心战略( 包括经营宗旨、产品、市场范围、 差异化基础) 、战略资源( 核心能力、战略资产、核心流程) 、价值网络( 供应商、 6 东南大学硕士学位论文第二章理论综述 合伙人、联合) 四大要素。而这些因素两两之间都形成一个界面( 分别是顾客利 益、配置和公司边界) ，这些界面将四个要素紧密地连成一个协调运作的整体。 此外，模式还要达到效率、独特性、一致性，并在利润助推因素的作用下才能充 分发挥效力【3 1 。这个模式几乎包括了企业战略的所有方面，是一个全面认识企业 整体状况的框架。但是，内容如此广泛的模式无法指明企业凭借什么获得优于其 他企业的绩效和优势，也没能更好的说明细分要素之间的因果关系。h e n r y c h e s b r o u g h 和r i c h a r ds r o s e n b l o o m ( 2 0 0 2 ) 将商业模式看做是市场、价值主张、 成本和利润、价值网络、竞争战略等五个方面的组合。1 4 1 a m i t 和z o t t ( 2 0 0 1 ) 提 出了交易内容、交易结构和交易治理三个要素。1 5 1 亚德里安斯莱沃斯基( 2 0 0 3 ) 的企业设计要素则包括客户选择、价值获取、产品差异战略控制、业务范围等。 【6 1 网状商业模式研究相对较少，但这类商业模式强调各要素地位和功能的因果 逻辑次序。m i c h a e lm o r r i s 等( 2 0 0 3 ) 认为商业模式是创业战略、企业构架和经 济领域相互联系的一组决定变量，在限定的市场上创造可持续竞争优势，涵盖了 创业领域、组织结构以及价值链、运营管理、市场细分和可持续竞争优势等内容。 他们提出了包括三个层次六个要素的商业模式。模式的每个层次都要考虑供给品 相关要素、市场要素、内部能力要素、竞争战略要素、经济要素和个人投资者 要素六个方面。而模式的三个层次分别是基础层、特有层和规则层。尽管每个层 次的要素类别相同，但要素侧重点却有所差异。基础层侧重于战略竞争的基本方 面和一般特性，主要解决基本决策，并确保这些决策具有内在一致性；特有层关 注六个要素的独特组合，通过构建独特组合来创建难以模仿的优势；规则层为企 业经营提供指导原则和规范，促进企业平稳高效运行。1 7 1 此外还有 d u b o s s o n t o r b a y 等( 2 0 0 1 ) 提出的将产品、顾客关系、合作伙伴网络与基础设 施和财务要素等四个要素分成两个层次的商业模式【8 1 以及b m a h a d e v a n ( 2 0 0 0 ) 将 价值流、收益流和后勤流三要素与市场结构相结合构成的两维模式 9 1 。 2 3 商业模式的特点 虽然商业模式的定义存在不同的解释，但普遍认为商业模式存在以下一些共 同特点。 7 东南大学硕士学位论文第二章理论综述 有效性：商业模式应能够有效平衡企业、客户、合作伙伴和竞争者之间的关 系，既要关注客户，又要企业盈利，还要比竞争对手更好的满足市场需求。商业 模式不仅能够较好地识别并满足客户需求，不断挖掘并提升客户的价值，还应该 能够通过模式的运行提高自身和合作伙伴的价值，创造良好的经济效益，并体现 出在竞争全程中的竞争优势。 整体性：好的商业模式必须至少满足两个条件，一是商业模式必须是个整 体，有一定结构，而不仅仅是一个单一的组成因素；二是商业模式的组成部分之 间必须有内在联系，这个内在联系把各组成部分有机地关联起来，使它们互相支 持，共同作用，形成一个良性的循环。 差异性：这是指商业模式既要具有不同于原有的任何模式的特点，又不容易 被竞争对手复制，保持差异，取得竞争优势。这就要求商业模式本身必须具有相 对于竞争者而言比较独特的价值取向以及不易被其他竞争对手在短时间内复制 和超越的创新特性。 适应性：是指商业模式应付变化多端的客户需求、宏观环境变化以及市场竞 争环境的能力。商业模式应该是一个动态的概念，好的商业模式必须始终保持必 要的灵活性和应变能力，具有动态匹配的商业模式才能获得成功。 可持续性：商业模式的相对稳定性对维持竞争优势十分重要，频繁调整和更 新不仅增加企业成本，还容易造成顾客和组织的混乱，这就要求商业模式的设计 具备一定的前瞻性和持续性。 生命周期特性：任何商业模式都有其适合的环境和生存土壤，都会有一个形 成、成长、成熟和衰退的过程。【1 0 】 2 4 商业模式的评价 商业模式评价是商业模式研究中非常重要的一个环节，只有经过商业模式评 价，才可以从众多的商业模式中选择出优秀的和有潜力的商业模式，并且有利于 不断进行调整和创新。虽然关于商业模式尚未有成熟的理论体系，但国外的众多 学者对商业模式的评价进行了积极的研究。 h a m e l ( 2 0 0 0 ) 认为一个好的商业模式必须能够创造出高于平均水平的利润， 因此可以从财富潜力的角度对商业模式进行评价，具体包括效率、独特性、匹配 8 东南大学硕士学位论文第二章理论综述 性和盈利性四个方面。 这种评价方法的优点在于比较全面，但不足之处在于过 于宽泛，可操作性不强。 g o r d i j n 等( 2 0 0 1 ) 认为商业模式评价的关键在于分析不同参与主体之间的 价值流动情况，因此他们编制了利润效用表作为商业模式评价的工具。利用利 润效用表评价商业模式分为三个步骤，一是确定参与方和价值行为，编制利润 效用表，分析价值流入和流出的情况，二是对商业模式的不同部分进行评价，分 析不同部分对价值的贡献，三是描绘实施商业模式的愿景。0 2 1 这种评价方法的优 点在于能够抓住价值这一核心要素反映商业模式的本质，便于操作；缺点在于指 标设置缺少有力的理论依据，缺乏一般性和代表性，仅能用于评价商业模式的合 理性。 m o r r i s 等( 2 0 0 3 ) 认为商业模式评价的关键在于评价商业模式的匹配性，包括 内部匹配性和外部匹配性。同时，内部匹配性和外部匹配性之间必须进行平衡， 当企业面临动态变化的外部环境时，内部匹配性过高的企业可能会导致外部环境 适应能力的下降，企业必须不断突破自身和竞争对手的优势，降低商业模式的内 部匹配性，或者引入新的因素，提高现有因素的动态性。这种评价思路对于研究 商业模式的评价具有一定的理论指导意义，但目前还缺少具体的评价方法。 d u b o s s o n t o r b a y 等( 2 0 0 2 ) 年借鉴k a p l a n 等( 1 9 9 2 ) 的思路，采用平衡记分 卡方法对商业模式进行评价，建立了一套量化指标，从财务、顾客、流程、学习 和成长等方面进行商业模式评价。这种评价方法优点在于较好地利用了已有的研 究成果，较全面地反映了商业模式实施现状，缺点在于难以进行预测性的评价。 2 5 商业模式创新的基本机理 简单来看，商业模式创新的基本机理有以下一些基本内容： 首先，应该在经济学和管理学的基本理论指导下，综合现有商业模式的特征 和要素的界定，提出区别于传统分析单元的商业模式特征和要素，从而建立商业 模式分析框架，为进一步进行商业模式创新研究奠定概念性的理论基础。 其次，以商业模式为分析单元对企业的经营行为进行分析，并在商业模式分 析框架下研究各组成要素之间的相互作用关系及其效果，为科学合理地选择商业 模式提供依据。对不同的商业模式进行分析比较，从中找出适合企业生存和发展 9 东南大学硕士学位论文 第二章理论综述 要求的商业模式，实现商业模式的创新。 再次，商业模式创新不仅是新创企业所面临的静态选择问题，也是传统老企 业必须面临的动态转化问题。商业模式创新可以是一个渐进演化过程，也可以是 一个激进的变革过程。 第四，由于技术创新是企业进行商业模式创新的内在动因之一，所以需要研 究商业模式创新与技术创新的关系，即从传统的所有形式的创新从属于技术创新 的思维跳出来，把商业模式创新作为可以独立于技术创新的创新形式。1 1 3 1 2 6 现有理论研究的不足 关于商业模式的研究虽然越来越受到重视，也取得了很多成果，但研究总体 上仍处于探索阶段，关于商业模式的成熟理论体系尚未完全建立，缺少关于商业 模式的统一和权威的解释。从商业模式的定义过程来看，就是运用简单的描述方 法来表达复杂的商业系统的过程。这种描述既要简洁高效，力争把构成要素减少 到最低程度，减少重复，又要保证全面性，避免以偏概全。而目前关于商业模式 的研究大多带有鲜明的研究目的和研究角度，普遍意义有所欠缺。 此外，受到研究目的和研究手段的影响，商业模式分析和评价体系的研究是 目前关于商业模式研究的一个瓶颈，对企业的现实指导意义不够。 l o 东南大学硕士学位论文第三章苏信置业企业转型分析 第三章苏信置业企业转型分析 作为江苏电信后勤改制成立的国有控股企业，苏信置业虽然一直保持了较快 的发展速度，但这种发展更多地来自于其独特的历史背景。虽然苏信置业的历史 较短，但是由于人员组成等因素，中国电信的国有企业文化深植于苏信置业并时 刻影响着苏信置业的企业经营，随着市场化运作程度的要求不断提高，传统国有 企业运作的方式与适应市场化竞争的要求之间的矛盾逐渐凸显，苏信置业必须进 行企业转型。尤其是在2 0 0 7 年中国通信服务股份有限公司上市以后，随着企业 使命的变化，企业转型的要求日益迫切。 3 1 苏信置业历史沿袭与发展现状 2 0 0 1 年中国电信集团实施主辅主副分离战略，各省相继成立省电信实业集 团公司，并下设各个业务方向的专业子公司。江苏通信置业管理有限公司正是在 这种背景下于2 0 0 1 年6 月8 日设立，原名江苏省电信实业集团物业管理有限公 司，设立之初以“盘盈盘活集团闲置房产”为宗旨和目标，人员大多由电信主业后 勤人员划转，业务规模较小、托管面积较少、人员综合素质较低。 从我国当前物业管理企业的形成来看，7 0 属于房产开发商投资建立，2 0 属于房管所或后勤单位改制后形成的。苏信置业属于后勤改制形成的物业管理 企业，通信运营商的背景是苏信置业不同于其它后勤改制单位的显著区别。后勤 改制单位的历史沿革又使苏信置业不同于大量的房地产开发商投资建立的物业 管理企业，房地产开发商建立的物业管理企业主要是为其所开发的物业项目提供 服务，是实现物业开发这一生产过程价值的重要营销手段，而后勤改制单位大多 依托现有物业，不大具备营销功能。 后勤改制的个性特征决定了苏信置业承担了通信运营商大量的后勤管理工 作。后勤管理本身就是一个涵盖内容非常宽泛的工作，因此，苏信置业从一开始 就建立和形成了各式各样的服务品种和服务内容。与此同时，通信运营商作为我 国信息产业的主力军，无论是办公场所、经营场所还是生产场所，智能化、自动 化的设备高度密集，专业设备维护要求极高，市场空间巨大，苏信置业通过近年 来对通信运营商设备设施的管理，形成了定的设备设施管理的专业化基础。 东南大学硕士学位论文第三章苏信置业企业转型分析 苏信置业成立以后，逐步实施物管服务的制度化、标准化的工作；2 0 0 3 年， 苏信置业开始对外拓展市场，确立了以专业化经营为主导、延伸业务和关联业务 并举的发展道路，并获得了i s 0 9 0 0 1 ：2 0 0 0 国际质量体系认证证书；2 0 0 5 年苏信 置业获得国家物业管理二级企业资质。2 0 0 7 年，中国电信集团在实业基础上进 行双股份制架构的战略运作，成功设立中国通信服务股份有限公司，并在香港上 市，各省实业公司逐步将主要运营资产进行股份制改造，苏信置业也随着江苏省 通信服务有限公司被中国通信服务股份有限公司并购后上市。 苏信置业目前客户主要是南京范围内的通信运营商，2 0 0 7 年开始在盐城、 淮安、苏州、镇江等江苏省内城市进行业务拓展，逐步开始构建全省业务布局。 2 0 0 8 年苏信置业物业托管面积超过9 0 万平方米，物业管理类型主要为通信运营 商物业，2 0 0 8 年以承接国家级软件园物业管理为标志开始进入通信运营商以外 的高端政企客户物业市场。 经过几年的市场化和规范化运作，苏信置业发展迅猛，业务收入由创建时的 1 0 0 0 万发展到2 0 0 8 年的超过7 0 0 0 万。 8 0 0 0 7 0 0 0 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 o 业务收入 r 7 。 2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年2 0 0 8 年 图3 1 苏信置业2 0 0 2 年2 0 0 8 年业务收入 通信运营商背景的历史沿袭，使得苏信置业的服务对象主要是通信运营商。 近年来，苏信置业逐渐开始依托通信运营商向其他客户物业项目拓展，服务对象 虽然有所扩展，但仍然以通信运营商为主要服务对象，收入来源以通信运营商为 主。 1 2 东南大学硕士学位论文第三章苏信置业企业转型分析 3 2 所在行业现状及其发展趋势 3 2 1 行业现状 1 9 8 1 年深圳经济特区成立了我国第一家物业管理公司，标志着物业管理行 业在我国正式诞生。1 9 8 8 年，伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也一并 展开，物业管理行业迅速发展起来。此后，深圳的物业管理不断向着规范化、市 场化、专业化的方向发展，探索出了一条具有中国特色的物业管理模式的道路。 在深圳物业管理发展的带动下，上海、北京、广州等城市的物业管理也从起步逐 渐走向成熟，从而使我国的物业管理形成了一个独立的新兴行业。 经过3 0 年的改革开放，我国的国民经济和房地产业得到了飞速的发展，而 伴随其发展的新兴朝阳产业物业管理也已经成为了一个潜力巨大的新兴行 业市场。 随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进，以及城市化进程的加快，我 国物业管理呈现前所未有的发展速度。物业管理的发展，不仅有利于改善人居和 工作环境，维护社区稳定，提高城市管理水平，同时，对促进第三产业发展，解 决日益加重的社会就业问题，以及扩大住房消费、拉动经济增长等方面都起着不 可忽视的作用。物业管理已经成为推动国民经济增长、增加社会就业的新兴行业。 1 、物业管理行业规模不断壮大。 截至2 0 0 8 年底，全国实行物业管理的房屋面积超过1 0 0 亿平方米，物业管 理企业约3 万家，从业人员突破3 0 0 万人，年经营总收入超过1 0 0 0 亿元，利润 总额5 0 亿元，城镇物业管理覆盖率超过5 0 。 目前国内物业管理企业普遍存在着企业规模较小的问题，规模效应差，亏损 严重，发展后劲不足。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不 靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。同时目前国内的物业管理公司提供的 服务单一，服务项目较少，有的公司将物业管理和服务的范围仅仅停留在清扫、 保洁、垃圾清运、绿化草坪、维修水电和房屋等一般日常性服务项目上，而且依 然沿用过去行政管理的办法，行政色彩浓厚，而有些公司则仅限于小修、小补， 专项服务方面显得乏力，物业管理的水平仍停留在较低层次上，企业经济效益较 差，出现入不敷出的现象。 东南大学硕士学位论文第三章苏信置业企业转型分析 2 、物业管理服务领域不断拓展。 2 0 多年来，物业管理服务领域由d , n 大，不断拓展。从住宅物业到办公、 工业、医院、大学和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合 性物业，从纯市场化的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务，物 业管理已经拓展到不动产管理的所有领域，其内涵也逐渐从安全、卫生扩展到后 勤与服务，并与甲方的运作体系相连接。以社区为例，以业主为中心的服务体系 的建设，包括了业主沟通平台的建立，代理购物职能的建立等。目前，多数城市 物业管理服务费收费标准低，难以维持物业管理工作的正常运转，物业管理企业 需要通过多种经营增强企业生存能力【l 4 1 。 3 、物业管理服务接受程度大幅提高。 物业管理是以满足人民群众不断增长的物质文化需求为目标的，物业管理的 服务对象是人，物业管理的服务宗旨是“以人为本”，而人的需求、人的欲望又是 无止境的【1 5 】，特别是随着我国物业建设的高速发展，业主的工作环境、居住环境 越来越好，相应地他们对物业管理服务的需求也在日益增长，作为与现代社会生 产和生活密切相关的社会服务业，其不可或缺性己成为全社会的共识。在经济发 达的大城市，越来越多的业主对物业管理从被动接受转化为主动参与，越来越多 的建设单位认识到自身在前期物业管理中的特定身份和责任义务，积极设法为物 业管理创造良好的外部条件，此外机关、企事业单位的机构改革也导致了需求的 增加。 随着经济的进一步发展，客户在基本需求满足的同时，也会更多的关心服务 标准的星级化、服务功能的多元化、服务风格的人性化、维护水平的专业化等方 面要求，品牌因素将是客户考虑的一个重要因素。 4 、服务品质逐步提升。 随着业主对物业服务需求的增长，以及物业管理市场竞争的展开，我国物业 服务品质近些年得以快速提升，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从规范 化到标准化，从大众化到个性化，从单一的物业服务到多元的资产管理，从“以 企业为中心”到“以客户为中心”，从程序控制到流程再造，从客户管理到客户服 务，物业管理行业正经历从粗放型向集约型服务模式的转变。 由于目前国内物业管理公司企业规模普遍较小，资源配置极其不合理，资源 1 4 东南大学硕士学位论文第三章苏信置业企业转型分析 浪费仍然严重。一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成 本增加；另一方面各类工程技术人员工作量不饱和，复杂的现代化设施、设备出 现的重大技术问题仍需依赖专业公司；与此同时，库存备用材料、低耗物料又占 用企业大量流动资金，造成流动资金的沉淀。物业管理企业的资源使用效率普遍 较低，闲置现象较岁1 6 j 。 5 、竞争机制逐渐形成。 物业管理条例实施以来，物业管理招投标项目的数量显著增加，并从居 住物业为主，推广到其他各类物业；招标主体从建设单位扩大到业主大会、国家 机关和企事业单位；许多中小城市也开始了物业管理招投标的尝试。随着“谁开 发、谁管理”垄断模式的打破和分业经营的推行，公平、公开、公正的市场竞争 机制在逐步形成。这意味着原来物业管理机构的生存机制也将发生重大的变化。 物业管理行业目前面临两大方面的竞争：一方面大批国外同类企业进入国内 市场会给国内企业的发展带来直接的影响；另一方面，随着国内行业市场发展的 日趋成熟，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡 化。新一轮的行业竞争不再局限于“项目”之争，而是业内企业围绕着资金、技术、 人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场份额的竞争。 虽然物业管理起步较迟，但发展迅猛，由于开始时对产业的扶持，进入的门 槛极低，从事物业管理的企业也如雨后春笋，是典型的供大于求，再加之物业管 理服务的差别不大，顾客无论选择哪个公司的服务都可以达到基本目的。 同时还存在着潜在的竞争者。酒店在经营酒店服务与管理的同时，已开始涉 足高档商务、别墅区，且酒店业与物业管理业有相近之处，又加之目前物业管理 服务星级化，很多物业管理企业将服务从业人员送到酒店进行星级化服务的培 训，许多高档住宅物业在做好基本服务同时开办会所，类似酒店等服务，所有这 些势必会使得一些酒店进入物业管理业。 管理行业的竞争规则也在快速变化。管理方式上，由自建自管型转向专业公 司服务型再转向战略创新型；竞争领域上，由价格战、资金战转向质量战、速度 战