（土地资源管理专业论文）城镇居民住房消费现状及影响因素研究——以武汉市为例.pdf

华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文；城镇居民住房消费现状及影响因素研究 摘要 住宅消费是住宅再生产过程中的一个非常重要的环节，它既是住宅生产的起点， 也是住宅生产的归宿点。住宅业能否成为我国经济发展新的经济增长点，能否起到 拉动相关产业发展的作用，关键在于住房能否成为一个消费增长点。近年来，我国 政府为了拉动内需、带动经济的发展，相继采取了一系列启动城镇居民住房消费的 政策措施，特别是住房制度的改革，然而市场表现地相当“冷淡”，给我国房地产市 场的持续健康发展注入了不稳定的因素，究其原因，并不是说城镇居民住房需求不 旺，而是住房潜在需求呈上升趋势而有效需求则明显不足，潜在的需求还有很大一 部分尚未成为市场拉动供给的有效需求。在这种形势下，了解城镇居民住房消费现 状，深入分析其影响因素，对住宅产业化发展具有非常重要的意义。 本文以消费经济理论、供需理论为理论基础，主要采用定性和定量分析相结合 的方法对武汉市城镇居民住房消费现状及影响因素两个问题进行了研究：一是通过 对武汉市城镇居民住房消费的现状的分析，了解到武汉市城镇居民住房消费水平不 管从人均居住面积还是从住房质量来讲都是偏低的，而住房消费结构则呈现出明显 不合理的状态，如：住房消费支出比偏低、住房二级市场发育不成熟、住房供应结 构不合理，这种种现象都折射出了武汉市城镇居民住房消费结构的不合理性；二是 在武汉市城镇居民住房消费现状分析的基础上，对武汉市城镇居民住房消费行为的 影响因素进行了分析，通过分析知道影响武汉市城镇居民住房消费行为的因素主要 是恩格尔系数、住房租售比、住房供应、可支配收入、贷款利率等，另外，对一些 不合理现象进行7 分析，如：房价为什么不是影响住房消费的重要因素? 在上面分 析的基础上，针对武汉市城镇居民住房消费存在的问题提出了相应的政策启示和建 议，为促进武汉市城镇居民住房理性消费以及武汉市住房市场健康发展提供科学依 据。 关键字：城镇居民、住房消费、蛉回归分析 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 a b s t r a c t t h eh o u s i n gc o n s u m p t i o ni sav e r yi m p o r t a n tl i n ki nt h eh o u s i n gr e p r o d u c t i o n ，w h i c hi st h e s t a r t i n gp o i n to fh o u s i n gp r o d u c t i o n ，a n da l s oi st h ef i n a l w h e t h e rt h eh o u s i n gi n d u s t r yc o u l db e c o m e an e we c o n o m i cg r o w 仇p o i n to fe c o n o m i cd e v e l o p m e n to fo u rc o u n t 唧, c o u l dp l a yar o l ei ns p u r r i n g r e l e v a n ti n d u s t r yd e v e l o p m e n t ，f o c u so nw h e t h e rt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nc a nb e c o m eac o n s u m e g r o w t hp o i n t i nr e c e n ty e a r s ，o n rg o v e r n m e n th a st a k e nas e r i e so fp o l i c i e sa n dm e a s u r e st op r o m o t e h o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t s , e s p e c i a l l yt h er e f o r mo fh o u s i n gs y s t e m , i no r d e rt os p u r d o m e s t i cd e m a n da n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，b u tt h er e f l e c ti sv e r y “c o l d ”t h i sh a si n j e c t e du n s t a b l e f a c t o r si n t or e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n th e a l t h i l y , b e c a u s et h ep o t e n t i a lh o u s i n gd e m a n di so i lt h e r i s ea n dt h ee f f e c t i v ed e m a n di so b v i o u s l yi n s u f f i c i e n t ，t h em o s tp o t e n t i a ld e m a n dh a sn o tb e c o n l et h e e f f e c t i v ed e m a n dy e t u n d e rt h i sk i n do fs i t u a t i o n ，i th a sav e r yi m p o r t a n tm e a n i n gi nt h eh o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o nt ok n o wt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nc u r r e n ts i t u a t i o no fu r b a nr e s i d e n t sa n da n a l y z ei t s i n f l u e n c ef a c t o r sd e e p l y t h i st h e s i si so nt h ef o u n d a t i o no ft h ec o n s u m p t i o ne c o n o m i ct h e o r y , s u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y o fw e s t e r ne c o n o m i c s a n dm a i n l y a d o p t sq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s bt os h l d yc u r r e n t s i t u a t i o no fh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t sa n di n f l u e n c ef a c t o r si nw u h a n ：f i r s t , t h r o u g h a n a l y s i so ft h ec u r r e n ts i t u a t i o no fh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t si nw u h a nc o r r e c t l y , w e k n o wt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nl e v e lo fu r b a nr e s i d e n t si nw u h a ni sl o w1 1 0m a t t e rf r o mt h el i v i n g s p a c ep e rc a p i t ao rt h eh o u s i n gq u a l i t y , a n dt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o ns t r u c t u r ei so b v i o u su n r e a s o n a b l e ， f o re x a m p l e ：t h eh o u s i n gc o n s u m p t i o np a y m e n ti sl o w ；t h eh o u s i n gs e c o n d a r ym a r k e td e v e l o p m e n ti s n o tm a t u r e ；t h eh o u s i n gs u p p l ys t r u c t u r ei su n r e a s o n a b l e ，a l lt h e s ep h e n o m e n ar e f r a c t st h ei r r a t i o n a l i t y o f h o u s i n g c o n s u m p t i o ns u u c t l l r e o f u r b a nr e s i d e n t s ：s e c o n d ，b a s i s o n t h ea n a l y s i s o f c u r r e n ts i t u a t i o n o fh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t si nw u h a n ，w ea n a l y z ei n f l u e n c ef a c t o r so ft h eh o u s i n g c o n s u m p t i o nd e c i s i o n so fu r b a nr e s i d e n t si nw u h a n ，s ow ek n o wt h ef a c t o r si n f l u e n c i n gh o u s i n g c o n s u m p t i o nd e c i s i o n so fu r b a nr e s i d e n t si nw u h a na r em a i n l ye n g e lc o e f f i c i e n t ；h o u s i n gs a l ea n d r e n t a lr a t i o ；h o u s i n gs u p p l y ；d i s p o s a b l ei n c o m e ；l o a nm t o ，e t o i na d d i t i o n , w ea n a l y z es o m e u n r e a s o n a b l ep h e n o m e n a ，f o re x a m p l e ：w h yt h eh o u s i n gp r i c ei sn o ta ni m p o r t a n ti n f l u e n c i n gf a c t o ro f h o u s ec o n s u m p t i o n ? o nt h eb a s i st h a tt w or e s p e c t sa b o v ea n a l y z e d ，t h et h e s i sh a sp u tf o r w a r ds o m e c o r r e s p o n d i n gp o l i c i e sa n ds u g g e s t i o no nt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o no fu r b a nr e s i d e n t s , i no r d e rt oo f f e r s c i e n t i f i cs u g g e s t i o nt op r o m o t et h eh o u s i n gc o n s u m p t i o no ft h eu r b a nr e s i d e n t si nw u h a nm o r e r e a s o n a b l ea n dt h eh o u s i n gm a r k e td e v e l o p m e n to f w u h a nm o r eh e a l t h i l y k e y w o r d s ：u r b a nr e s i d e n t s ；h o u s i n gc o n s u m p t i o n ；r i d g er e g r e s s i o na n a l y s i s 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 图1 一l 表4 1 表4 2 表4 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 9 表4 - - 1 0 表4 一1 1 表4 1 2 图4 1 表4 一1 3 图4 2 图4 3 表4 1 4 图4 4 表4 1 5 表5 1 表5 2 表5 3 表5 4 表5 5 表5 6 表5 7 表5 8 图5 一l 图5 2 图表目录 技术路线图5 武汉市历年人均居住面积情况表2 3 部分发达国家人均居住面积情况表2 3 我国部分地区人均居住面积情况表2 4 武汉市城镇居民住房户型情况分析表2 5 武汉市城镇居民居住状况分析表2 5 武汉市城镇居民住房设备配套状况分析表2 5 部分发达国家居民住房配套设施情况表2 6 历年武汉城镇居民房价收入比总体情况表2 7 2 0 0 5 年武汉不同收入阶层的房价收入比情况表2 7 按住房供应体系计算的不同收入阶层的房价收入比情况2 9 武汉市历年城镇居民住房自有率情况分析表3 0 武汉市城镇居民住房消费支出比情况表3 2 武汉市城镇居民住房支出比与恩格尔系数对比图3 2 思格尔系数与住房支出的国际标准3 3 不同收入阶层居民住房消费支出比对比图3 4 不同收入阶层的恩格尔系数对比图3 4 武汉市存量房交易情况3 6 武汉市历年住宅投资比例图3 7 武汉市2 0 0 2 - - 2 0 0 5 年住宅竣工结构比例表3 7 武汉市零售价格指数转换表4 6 武汉市住房价格转换表4 6 武汉市居民消费价格指数转换表4 6 武汉市城镇居民人均可支配收入转换表4 7 武汉市城镇居民人均住房消费支出转换表4 7 不同住房消费影响因素回归分析表4 8 变量间相关系数p 表4 9 不同岭参数下各自变量的标准回归系数5 l 剔除变量前不同参数下各变量的岭迹图5 1 剔除变量后不同参数下各变量的岭迹图5 2 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 是否保密 否 如需保密，解密时间年 月日 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他入已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意 研究生签名：鹰国炙 时同：加7 年2 ；月莎日 学位论文作者张鹰秒芙导师张始辋螂 签名日期：2 呷年6 月，歹日签名日期：参三7 年i r 月，乒日 注：请将本表直接装订在学位论文的摩页和目录之问 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 1 绪论 1 1 选题的背景及意义 1 1 1 选题背景 消费是人类生存和发展中一个永恒的、常青的话题。它是社会再生产过程中的 一个重要环节，既是起点也是终点。消费对社会经济发展的拉动作用历来占主导地 位，消费每增长1 个百分点，可以拉动g d p 增长0 6 个百分点，因此经济增长必须 依靠消费这一主动力 。住宅业由于产业关联程度高、吸纳资金能力强、建设周期相 对短、市场潜力巨大等特点，1 9 9 6 年以来被我国政府确定为国民经济新的增长点， 视为国民经济的支柱产业，其发展在一定阶段上有利于建立合理的消费结构，优化 产业结构，促进产业升级。住宅消费是住宅再生产过程中的一个环节，具有十分重 要的地位和作用。住宅业能否成为新的经济增长点，能否起到拉动相关产业发展的 作用，关键在于住房能否成为一个消费增长点o 。 中国有句老话：“安居方能乐业”。住宅消费关系国计民生，是人类永恒的需求。 居民的居住条件，既反映了一个国家或一个城市的经济发展水平，也在一定程度上 反映了一个国家或城市的政治、社会稳定程度。我国从1 9 8 0 年提出住房体制改革后， 经历2 0 多年的历程，城镇居民的住房水平虽然有了很大提高，但还是处于与“基本 小康”发展阶段相适应的低水平阶段。随着社会经济的发展，人们对住房的要求越 来越高，住房水平已经成为衡量一个人生活水平和社会地位的重要标准之一。党的 “十六大”提出了全面建设小康社会的宏伟目标，“小康不小康，关键在住房”，住 房问题是全面建设小康社会的首要问题。因此，提高人们的居住质量是我国全面建 设小康社会的重要任务。从世界经济发展的轨迹来看，当一个国家的居民生活水平 处于由温饱转向小康的经济发展阶段时，也是国内居民消费结构和社会经济结构剧 烈变动的时期。2 1 世纪初，我国人均6 d p 接近1 0 0 0 美元，即达到小康水平以上， 根据发达国家发展的经验，一般在从小康水平向中等发达水平迈进的道路上，将是 住宅成为消费热点的最好时机。同时，随着我国城镇住房制度改革、城市化进程加 快、住房金融的发展等也带来了强大的住房消费潜在需求。但是，由于历史原因以 及各项改革措施没有到位，住宅市场发育不充分，分配不公造成收入差距极大等原 因，目前，“有钱人不必购房、没钱人买不起房”、商品住宅空置率居高不下、住房 供应结构失调、房价持续上升等现象普遍存在，生产和消费严重脱节。近年来，我 国为了拉动内需、带动经济的发展，采取了一系列启动城镇居民住房消费的政策措 施，特别是住房制度的改革，然而市场表现地非常“冷淡”，给我国房地产市场的持 。柳思维现代消费经济学通论【m 】中国人民大学出版社，2 0 0 6 。黄瑞形成深圳市住房消费增长点的可能性分析中国软科学阴，2 0 0 0 ( 2 ) 1 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 续健康发展注入了不稳定的因素，究其原因，并不是说城镇居民住房需求不旺，而 是住房潜在需求呈上升趋势而有效需求则明显不足，潜在的需求还有很大一部分尚 未成为市场拉动供给的有效需求嘲。 从上面的分析可以看出，住房消费在经济发展以及房地产市场中都具有举足轻 重的地位。但是，住房消费是一门实践性很强的学科，具有特殊性和复杂性。目前 将住房消费作为一种特殊的消费来进行单独研究还存在很多的问题，往往局限于定 性分析，缺乏针对性。另外，当前对住房消费研究主要是基于“收入假说”，忽略了 住房价格、国家政策等重要因素，因此，结合我国实际情况对居民住房消费影响因 素进行深入研究，对国家或地区进行房地产产业决策，引导居民住房合理消费，建 立住房梯度消费，促进住宅市场持续、健康发展具有重要的现实意义。 1 1 2 选题意义 住宅是每个人的安身立命之所，是人类生存和发展的物质基础。为了实现“居 者有其屋”，住宅问题成为全世界政府关注和重视的课题。事实也证明，住宅问题不 仅是个人问题，更是社会问题。 随着我国城镇居民住房制度改革的不断深入，住房问题成为人们目益关注的重 要话题，住房消费由集团消费为主转向以个人消费为主。但是，居民个人住房消费 不仅受到国家政策、社会经济发展水平等宏观因素的影响，还受到居民收入、偏好、 住房价格等微观因素的影响，因此，住房消费相比较一般的消费而言具有复杂性， 研究居民住房消费日益提上日程。在充分了解城镇居民住房消费现状的基础上，深 入研究城镇居民住房消费行为的影响因素，无论对房地产开发企业还是对消费者本 身以及政府都具有非常重要的指导意义。 ( 1 ) 有利于把住宅业培育成真正的新的经济增长点 住宅业成为国民经济新的增长点是我国国民经济发展的必然要求。住宅业要成 为新的经济增长点，必须通过启动住宅消费来实现对相关产业的拉动作用，从而带 动国民经济增长。住宅消费既是住宅生产过程的出发点，也是归宿点，在一定程度 上决定了住宅生产与交换的规模和结构。启动和培育住宅市场既需要政府精心布置、 合理引导、对症下药，也需要房地产开发商、购房者等密切配合。本文通过对城镇 居民住房消费的现状、住房消费影响因素进行分析，了解消费者的需求以及制约因 素，为政府制定住房消费相关政策、房地产商开发住宅类型及规模提供科学依据， 促进住宅产业化进程，从而有利于把住宅业培育成国民经济新的增长点。 ( 2 ) 引导居民住房消费观念，为城镇居民理性购房提供指导 2 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 目前，由于住房供应、住房消费政策不完善等多种因素，部分居民住房消费行 为不够理性，片面追求住宅面积，忽视住宅品质，追求一次性到位消费，超前消费， 没有形成梯度消费观念。基于这样的情况，居民住房消费研究对居民理性购房颇有 益处的。首先，有助于居民科学购房，避免居民不切实际的盲目购房，引导居民的 住房消费行为，形成合理的住房消费需求层次，构建与和谐社会相统一的环境友好 型消费模式；其次，有利于形成政府、消费者、房地产企业之间的良性互动，真正 解决我国住宅市场商品房积压、有效需求不足等现象，从而推动住宅市场的发展和 完善。 ( 3 ) 有利于更好的开发住宅商品 市场经济是需求导向型经济，市场需求决定生产。投资安排要符合市场需求结 构变化的要求，也就是说投资和消费必须协调统一。因此，在社会主义市场经济体 制日益完善的今天，开发商能否真正以市场化方式运作，充分了解各类住房消费者 的需求并根据不同人员的心态确定自己的市场定位，从而有针对性的进行产品设计， 开展市场营销活动，将显得日益重要。房地产开发企业应该充分了解居民消费现状 以及影响居民住房消费的因素。如果开发企业不去了解居民的住房消费现状和住房 消费影响因素，也就是说开发企业不了解市场的需求，住房也就难以卖出去，就达 不到开发的目的。相反，如果房地产开发企业充分了解居民现有住房的消费水平以 及消费结构，并了解影响居民住房消费的制约因素，掌握市场需求动态，特别要了 解不同收入阶层的居民住房消费影响因素，有针对性地进行住宅开发产品定位，使 得住房市场需求结构和供给结构相吻合，达到住房资源的合理配置。 ( 4 ) 有利于推进市场经济体制的完善和住房制度改革的深入 市场经济的根本任务在于：通过建立和完善社会主义市场经济体制，加快国民 经济市场化进程，充分利用市场机制，使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础 性作用。住房市场是社会主义市场经济的重要组成部分，发挥市场对住房资源的配 置作用，说到底就是要实行市场消费需求导向，以消费和消费需求为中心，发挥消 费和消费需求对住房资源的配置作用，特别是对产业结构、市场运行、经济增长的 引导作用。因此，研究住房消费问题，及时掌握消费需求、消费水平、消费结构等 的现状、变化、及其影响因素，深刻揭示并充分发挥消费需求对住房资源配置的引 导作用，有利于市场经济体制的完善和住房制度改革的深入。 1 2 研究内容 第一章，主要介绍了论文研究的背景、意义、内容、思路、方法以及论文可能 的创新点。 3 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 第二章，从消费理论、国外住房消费研究进展、国内住房消费研究进展三方面 对国内外住房消费相关文献进行了回顾，总结国内外住房消费研究的成果与不足， 进一步说明了开展住房消费研究的意义，为本论文的研究指明了方向。 第三章，对住房消费的相关概念进行了辨析和界定。首先，对消费的概念和特 点、住房消费的含义及特点进行了分析和阐述，了解消费和住房消费内在的区别和 联系，了解住房消费的特殊性和复杂性，因此知道，研究住房消费不能直接套用消 费经济学研究的模式和范畴，必须有针对性地吸收和继承：其次，从经济学上的需 求和需要两个相互区别又相互联系的概念出发，探讨了住房消费需求和住房消费需 要、住房消费有效需求和住房消费潜在需求的概念。同时，对住房消费需求弹性的 概念进行了界定。 第四章，以武汉市为研究对象，对武汉市城镇居民住房消费现状进行了分析。 从消费经济学的角度来看，研究消费问题，可以从消费方式、消费行为、消费决策、 消费水平、消费结构等多角度进行展开，但消费水平和消费结构是研究消费问题中 两个最重要的方面，因此，本论文着重从住房消费水平和住房结构两个方面对武汉 市城镇居民住房消费现状进行详细的分析，通过分析得出目前武汉市城镇居民住房 消费的特点以及存在的问题。 第五章，从住房消费影响因素角度对武汉市城镇居民住房消费现状进行深层次 原因的探讨。从经济因素和非经济因素两个方面考虑，选取人均可支配收入、收入 增长率、恩格尔系数、家庭储蓄率、住房价格、家庭结构、家庭负担、当前人均居 住面积、住房二级市场发育程度、住房租售比、贷款利率、住房供应面积1 2 个指标， 采用单因素分析和多因素综合分析方法，对武汉市城镇居民住房消费影响因素进行 了研究探讨。在武汉市城镇居民住房消费影响因素研究的基础上，对研究结果中一 些特殊现象做了进一步的分析阐述。 最后，根据本文主要的研究结论，针对武汉市住房消费存在的问题提出了相应 的政策启示和建议，为将来拉动武汉市城镇居民住房消费，提高居民生活水平，带 动经济发展提供科学的依据。另外，总结了本文的研究不足之处，并展望了今后的 研究方向。 1 3 研究思路与方法 1 3 1 研究思路 住房消费研究是消费经济学的应用领域之一，研究住房消费必须从消费经济学 开始。因此，首先，对消费的概念、特点进行分析，在此基础上分析住房消费的概 念和特点，了解消费和住房消费的共同点和不同点；然后，以微观经济学理论为基 4 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 础，分析了住房消费有关概念，比如：消费需要和消费需求、住房消费潜在需求和 住房消费有效需求、住房消费弹性等概念。其次，结合武汉市，从住房消费水平和 住房消费结构两方面对我国城镇居民的住房消费现状进行了详细的分析；再其次， 从单个影响因素和多个影响因素两方面对武汉市住房消费影响因素进行了分析；最 后，在上述研究的基础上，对武汉市住房消费存在的问题提出了相应的政策启示和 建议，并总结了本论文研究不足之处，对论文以后的研究方向进行了展望。本论文 的技术路线如图1 1 。 二二二 ：i 迅二i 二? 二二l 二j z j 二j 二j | 巧二j z j 二。- 。+ 。 图1 - - 1 技术路线图 f i g 1 一lr e s e a r c hf r a m e w o r ko ft h et h e s i s 5 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 1 3 2 研究方法 ( 1 ) 规范分析法 采用规范分析的方法，对住房消费的基本概念进行了分析阐述。借鉴消费经济 学理论对消费的概念、特点、住房消费的概念、特点进行了归纳分析，了解消费与 住房消费的异同点；借鉴微观经济学理论对住房消费需要、住房消费需求、住房消 费的潜在需求、住房消费的有效需求、住房消费需求弹性等有关住房的概念进行了 辨析。 ( 2 ) 比较分析法 从住房成套比、户均住宅套数等宏观指标以及人均居住面积、住房质量、房价 收入比等微观指标两方面对武汉市城镇居民住房消费水平进行了比较分析；从住房 自有率、住房消费支出比、存量房交易量、住房供应结构等方面对武汉市住房消费 结构进行了比较分析。 ( 3 ) 定性和定量相结合分析法 采用定性和定量相结合的方法对武汉市城镇居民住房消费影响因素进行了研 究。首先，对住房消费影响因素，从经济和非经济进行了定性分析，从理论上分析 各个影响因素对住房消费可能产生的影响；其次，从经济因素和非经济因素两个方 面考虑，选取人均可支配收入、收入增长率、恩格尔系数、家庭储蓄率、住房价格、 家庭结构、家庭负担、当前人均居住面积、住房二级市场发育程度、住房租售比、 贷款利率、住房供应面积1 2 个指标，从单个影响因素分析和多个影响因素综合分析 两方面对武汉市城镇居民住房消费影响因素进行了定量研究。 1 4 研究范围的界定 城镇居民是指城市或县城城关镇中非农业户的家庭人口，是相对于农村居民而 言的。本文是以武汉市为研究对象，按照城镇居民的概念，既包括武汉市市区范围 内的非农业人口，也包括武汉市郊区、县、镇的非农业人口。为了更好地反映武汉 市城镇居民住房消费现状，保证数据的可比性和可获得性，本论文的研究范围仅指 武汉市市区内的城镇居民。 1 5 论文的可能创新点 ( 1 ) 本论文以消费经济学、微观经济学中供需理论为理论基础，对住房消费的 含义、特点、住房有效需求、潜在需求、住房消费需求弹性等相关概念进行了诠释， 了解住房消费与一般消费的共性和特性； 6 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 ( 2 ) 通过大量的数据，从消费水平和消费结构两方面对武汉市的住房消费现状 进行了分析探讨，得出武汉市城镇居民住房消费的现状特点；在此基础上，对武汉 市住房消费影响因素进行实证分析，并提出了有效拉动武汉市住房消费需求，实现 武汉市住房市场的供需平衡，为促进住宅市场的健康发展提供科学的依据。 7 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 2 消费理论与住房消费研究相关文献回顾 2 1 消费理论回顾 消费理论一直以来是宏观经济学研究的重要组成部分。自凯恩斯的通论出 版以来，消费经济理论已经在宏观经济研究中起到了核心作用，理论研究和实证研 究进展层出不穷。西方经济学中关于消费的研究主要是围绕消费函数展开的，形成 了以消费函数理论为基础的消费理论。本文理论上属于消费经济学的研究范畴，研 究对象为城镇居民住房消费。 2 1 1 消费函数理论 消费函数是指家庭消费支出与各种决定消费的影响因素之间的相互关系。一般 来说，现有的消费函数仅仅是研究消费与收入之间的关系，说明收入是决定消费的 关键因素。在对消费与收入之间关系研究的积累中产生了凯恩斯的绝对收入假说、 杜森贝里的相对收入假说、弗里德曼的持久收入假说以及莫迪尼安尼的生命周期假 说等经典消费函数理论。在消费收入理论的基础上，学者们不断把各种因素考 虑进来，对消费函数模型进行了修正和补充。例如，利兰德将不确定性引入分析框 架，提出了预防性储蓄理论；霍尔将理性预期引入生命周期理论和持久收入理论中， 提出了理性预期生命周期消费理论。目前，国外学者对消费函数的理论研究主要集 中在预防性储蓄理论上，该理论引入了不确定性和跨时期选择理论，吸收了理性预 期思想，认为消费者在消费过程中不仅仅是把收入平均到整个生命周期中，还在于 防范不确定事件的发生。 “收入假说”是新古典经济学中消费函数理论的基石。由于消费行为是一个很 复杂的过程，它受很多因素的影响，比如心理、偏好、环境、文化、教育等等，所 以在现实生活中，基于“收入假说”的各种消费函数理论很难解释现实生活中的一 些消费现象。因此，有的学者提出了基于生命成本假说的消费函数理论，通过生命 成本与边际效用的均衡原理来解释人们的消费和储蓄行为，把对消费函数理论的研 究引向对生命成本和生命本质的理解，从而达到生产者和消费者统一的消费行为模 式。国外学者关于消费函数理论的研究对发展中国家研究消费行为有着很强的借鉴 意义，但是，由于国外学者在研究消费函数理论时主要以制度确定的国家为研究对 象，因而收入差距、制度变迁、人口、政策等因素没有在模型中得到体现，很难合 理解释发展中国家的消费现象，尤其是我国这样制度和政策变动比较明显的国家。 为此，国外很多学者用以上种种收入假说模型对我国消费问题进行了大量的研究。 例如：邹至庄发表的一个决定中国国民收入的模型( 1 9 8 5 ) 对中国的消费进行了 分析；秦朵利用动态设模理论，对中国居民总消费的计量模型进行了修正，并利用 数据对中国总消费和总收入之间的长期关系进行了模拟，并分析了影响中国居民消 8 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 费波动的短期因素；王于渐在中国消费函数的估计与阐释中用中国的数据对凯 恩斯的绝对收入函数、弗里德曼的持久收入假说等消费函数理论进行了验证。 近二十年来，我国学者在借鉴国外消费函数理论的基础上做了大量的尝试，对 消费函数的研究非常积极。臧旭恒在中国消费函数分析( 1 9 9 4 ) 通过数学模型， 把收入、消费、储蓄以及资产引入模型，分析了它们之间的相互关系以及不同时期 消费函数的变动；陈伟彦( 2 0 0 0 ) 根据不同时期的数据，在持久收入假说的基础上， 分析了中国城乡居民分段消费函数；贺菊煌在中国居民消费结构分析与预测 ( 2 0 0 0 ) 中在不同的假设条件下证明了一个符合生命周期假说的消费函数。总的来 说，国内消费理论的研究经历了一个从无到有、由浅入深、从理论到实践、从概念 到模型、从定性到定量的不断深入研究的过程。住房消费是消费理论研究的重要组 成部分。因此，消费函数理论的研究成果对我国住房消费研究起到了一定的借鉴和 启发作用。 2 1 2 消费结构理论 早在1 9 世纪末2 0 世纪初，西方学者就提出了消费结构的概念。爱德华迪格佩 蒂阿格兹、勒普拉爱埃和恩格尔是较早研究消费问题的学者，他们提出的消费基本 理论成了2 0 世纪西方学者研究消费问题的基础。2 0 世纪5 0 年代以来，有关消费结 构问题的研究越来越细，越来越受到学者们的重视。 消费结构的研究方法主要有恩格尔定律、线性支出系统模型、扩展的线性支出 系统模型以及p a n e ld a t a 模型等。1 8 5 7 年，德国统计学家恩格尔在研究英、德、 法等国家不同阶层的居民家庭的调查资料时发现了一个规律：家庭或个人收入越低， 其食品支出占其收入的比重就越大，反之比重则越小，随着家庭收入和个人收入的 增加，其食品消费支出占收入的比重就下降，这就是著名的恩格尔定律，它是目前 国内学者们普遍用来衡量家庭或个人消费结构是否合理的一个重要判断标准。线性 支出系统模型是英国经济学家斯通( s t o n e ，r ) 于1 9 4 5 年根据克莱因( k l e i n ，l r ) 和鲁宾( r u b i n ，h ) 创立的道格拉斯效用函数提出的，但是，线性支出系统模型只 能反应收入和价格对消费结构的影响，无法反映收入分配、地区差异以及消费者文 化等对消费结构的影响，为了能够反应这些潜在变量对消费结构的影响，国外学者 提出用p a n e ld a t a 方法分解潜在变量对消费结构的影响，其主要代表人物是乔成 ( c h e n gh s i a o ，1 9 8 6 ) 、马特亚斯和赛斯维特( m a t y a sa n ds e v e s t r e ，1 9 9 2 ) ；扩 展线性支出系统模型相比较线性支出系统模型有许多优势，对根据家庭的收入水平 实行最低生活标准具有很好的借鉴意义。同时，国内学者也致力于消费结构的研究， 徐明焕( 2 0 0 3 ) 指出消费结构是消费者为了使自己在一定收入情况下达到效用最大 化，根据价格对各种消费品和劳务数量消费进行调整的结果；邹志庄先生在其专著 9 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 ( c h i n a se c o n o m i c st r a n s f o r m a t i o n ( 2 0 0 2 ) 中采用1 9 8 1 和1 9 9 8 的数据，对 中国农村居民消费结构进行了截面回归分析；陈权宝和聂锐( 2 0 0 4 ) 采用双对数模 型对1 9 9 9 2 0 0 2 年中国居民消费结构进行了实证分析。 消费结构是消费经济学研究领域的一个重要方面，对消费结构的研究是西方经 济学的重要组成部分。当代西方经济学家普遍认为，分析消费结构，对了解消费者 支出决策，研究产业结构以及变化方向，研究消费水平以及变化趋势都有很重要的 意义。 2 2 国外住房消费研究进展 住房消费在理论上属于消费经济学的研究范畴，因此，国外学者大多数是沿着 “收入假说”消费函数模型对居民的住房消费行为进行研究，也有不少研究成果与 结论。l u ca r r o n d e l ( 2 0 0 1 ) 认为，影响住房消费的因素可分为主体因素、客体因 素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征( 通常是住房的区位条件、环境条件 以及住房质量等) ；环境因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响，如： 经济形势、住房政策、当地自然条件等；主体因素是指消费者本身的影响因素，包 括消费者收入、储蓄、教育文化、偏好等等。o r t a l o - - m a n g e ( 2 0 0 2 ) 认为，住房的 购买行为可分为住房投资和住房消费两种行为，住房投资受到的影响因素比较多， 如投资收益率、市场风险、利率等；而住房消费相对来说则比较简单，主要受住房 本身的特征、住房价格以及消费者收入的影响。l e u n g ，c k y ( 2 0 0 1 ) 通过实证分 析得出，住房消费是一种比较稳定的消费函数，受住房价格的影响不明显，主要受 消费者稳定的收入与预期收入有关。 国外对住房消费的研究成果对国内积极开展住房消费有很重要的借鉴意义，但 是，国外学者的研究是基于西方发达的市场经济体制，而我国正处于市场经济体制 不断完善的阶段，尤其是房地产市场发育不成熟，住房价格持续上升，居民收入增 长缓慢。在这样的背景下，研究住房消费不能一味的吸收国外的研究方法和研究思 想，要考虑国内的实际情况，批判性地借鉴和吸收。 2 3 国内住房消费研究进展 自1 9 4 9 年到8 0 年代改革开放初期，由于在理论认识上和管理公有制上的原因， 对住房问题的理论研究很少，而对住房市场的专门研究更是空白，住房消费主要是 通过实物分配来实现，完全受国家意志所控制，未形成真正意义上的住房消费。1 9 9 8 年7 月国务院下达关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知后， 我国城镇住房分配制度才开始向商品化、市场化方向发展，对住房消费的研究才真 正开始。目前，国内学者从不同学科角度对住房消费问题进行了大量的研究，如： 1 0 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 社会学、经济学、法学、行为学等等，取得了丰富的成果，并以各种各样的形式出 现，如：专著、报道、期刊杂志等，无论在理论上还是在实践上对启动住房消费， 培育住房消费热点都起着重要的指导作用。 我国学者关于住房消费的研究主要集中在经济发达地区，这是得益于经济发达 地区的住房市场环境比较成熟。虞晓芬教授在住房消费研究方面颇有建树，相继出 版了居民购房消费行为分析与我省( 浙江省) 住宅需求发展趋势研究和我国 居民购房消费行为特征及影响因素分析；胡奕斐在购房消费行为模式分析) ) ( 2 0 0 1 ) 中，从住房消费行为特征、外部环境及内部心理影响因素和消费行为的基本模式对 住房消费行为进行了比较全面的分析；范剑平( 2 0 0 1 ) 对中国城镇居民消费问题分 别建模，得到了基于凯恩斯的绝对收入函数的消费者行为模型；倪娜( 2 0 0 0 ) 在其 硕士论文中对我国城镇居民住房消费能力、住房消费方式、住房消费水平等相关问 题进行了定性分析；张怀阳从居民收入和住房消费关系角度( 即消费函数) 研究了 住房消费市场变化规律，并以上海市为例进行了实证分析；同时在住房消费函数分 析的基础上，进一步对“房价收入比”、“住房消费的收入弹性”两个指标进行研究， 分析了他们对上海市居民住房消费的影响；张宏从制度角度研究了制度对住房消费 影响，分析了单位制度、市场制度对居民住房消费取向的影响，并以武汉市为例进 行了定性和定量分析；孙少锋以微观经济学、行为经济学、市场营销学为理论，对 居民的住房消费行为和消费偏好进行了研究，并以上海市为例进行实证研究。 总结国内相关文献，目前国内学者对住房消费问题的研究主要集中在住房消费 信贷、住房消费行为、住房消费影响因素、住房制度改革等几个方面，并且以定性 研究为主。另外，当前针对住房消费影响因素方面的研究成果比较少，大都是停留 在初步研究阶段，把住房消费作为居民的八大消费之一来“一视同仁”地研究，忽 略了住房消费的复杂性和特殊性，缺乏对房地产市场具有较强理论指导意义的研究 成果，因此，在我国房地产市场快速发展的今天，开展住房消费方面的研究就显得 非常有必要，特别是对目标客户购房行为以及影响因素的研究。 1 1 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文：城镇居民住房消费现状及影响因素研究 1 2 章主要参考文献( r e f e r e n c e s ) 1 陈伟彦我国城乡居民消费函数与扩大内需分析 j 经济科学，1