（工商管理专业论文）论大连市住房金融筹资模式.pdf

摘要 长期以来，我国住房金融只是以住房公积金贷款、抵押按揭贷款业务为主， 单纯地支持居民住房消费需求的实现，却忽视了从刺激住房投资的角度引导居民 投资。从发达国家住房金融业发展的历程来看，从引导消费与投资两个方面支持 住房产业的发展，已是不争的事实。本文对我国的住房金融筹资模式现状做了普 遍性分析，并重点分析大连地区的住房金融筹资模式。根据我国住房金融发展现 状的需要，对我国住房金融筹资模式的构建提出三步设想：短期来看，重点推广 住房公积金制度，发展住房储蓄，开展住房抵押贷款证券化的试点；中期，淡化 住房公积金制度的作用，重点发展住房储蓄，开发住房储蓄抵押贷款证券化：远 期，将住房储蓄演变为商业性储蓄，以住房抵押贷款证券化为主要的筹资模式。 主题词：住房金融；筹资模式：住房抵押贷款证券化 a b s t r a c t o v e rai o n 8 t i m e ，h o u s i n gf i n a n c ei nc h i n a i sm a i l l i yi nt h e s e t w w a y s - - h o u s i n g a c c u m u l a t o nf u n dl o a na n dm o r t g a g el o a n i ti u s tf b c u s e so nt h er e a l i z a t i o no ft h e r e s i d e n t s c o u s u m p t i o nd e m a n df o rt h eh o u s e b mi g n o r e si n s t r u c t i n g 也er e s i d e n t s m v e s t m e n t 舳mm ea n o eo f 也eh o u s i n gi n v c s t l l l e n t t h ed e v e l o p i n gp r o e m s 1 1 0 u s i n gf i n a n c eo f 也ed e v e l o p e dc o u n t r yh a sc o n f m n e d i ti sar e a lw a yt od e v e l o pt l l e h o u s i n gi n d u s t r yb yi n s w a c t n gc o n s u m p t i o na n di n v e s t m e m n 峙a u t h o ra n a l y z et h e c u l t e n ts i t u a t i o no f t h eh o u s i n gf i n a n c i n gm o d e li nc m n a ，e s p e c i a l l yi l ld a l i a n n 地 a u t h o rs u g g e s ta d o p t i n g3s t e d sw h i c hb a s e do h 廿1 en e e do ft h ec u r r e ms i t u a t i o n ：i n t h es h o d - t e r m f o c u so n 也eh o u s i n ga c c u m 试a t o nf u n d ，d e v e l o pt h eh o u s i n g s a v i n g s a n da r e m 口t t oc a r r yo u tt h el o a n c 喇t y i nt h em i d - t e r m ，w e a k e nt h er o l e o f 也eh o u s i n ga c a 3 u m l i l a t o nf u n d ，f o c u so n 也eh o u s i n gs a v i n g s ，a n dd e v e l o pt h e l o a ns e e u r i u i nt h el o n g - t e r m h o u s i n gs a v i n g sw i l lb e c o m et h ec o m m e r c i a l s a v i n g s t h e1 1 0 u s i n gl o a ns e c u r i 母w i l lb e t h em a i nf i n a n c i a lm o d e l k e yw o r d s ：h o u s i n gf i n a n c e ；f i n a n c i n gm o d d ；l o a ns e c u r i t y 论丈连审住痔金融筹瓷攘式 1 绪论 1 1 住房金融的基本概念 1 1 1 往房众融叠孽含义 所谓住房金融，是攒通过各j 孛售髑方式、方法和工具，组织、调剂、融邋房地产领 域货币资金的业务活动。一般说米，它包括两层含义：从广义上说，住房金融是指为住 房产业以及相关部门筹集、融通、清算并提供相应服务的一访金融行为。觚狭义上说， 往房金融是缮金融囊接黢务予住房产妲豹行麓。往房金融是伴黢着按房产业豹发鼹应运 丽生的，并且反过来的有效地推动住房产业的发展。 1 , 1 2 健房众融的特征 与其他金融监务稠眈，住房金融其有如下几个特征： i 馈投可靠，较戈安全 这个特征是由予住房本身的特点所决定的，住房产业有以下几个特征 位置固定，不能移动 功能稳定，冒稠爝对蠲长 不斯增蕊。由手土块资源其有肖艰性积不可再生性，惩对媳豹憝求却随麓生产力的 发展和人口的增加而不可再生，因此土地的价格往往处于不断上长的趋势。 i i 资斑的动作具有中长期性 遥靛嚣发、浚蠹、戳及纛屋豹建设往往嚣簧缀长懿避阉。魄懿块逮要避粒 开发，不管其规划内容是建造房耀还是其他 句筑物，从舰划之初到达到鼹标，必须经过 可行性研究、编制设计任务粥、造反建设地点、进行技术设计、造艇施工队伍、编制年 度计划、缎织施工垒产、竣王验收、交付使用等许多：过程和环节。瓷金酶投入获w 行往 研究开始，到瑗强投入侵趸，其髑熬往往缀长，这裁决定了其资金是廷魂比较长，一般 器l 5 年，在此过聪中，资众往往是只鼹不断投入，却无法收测。不仅如此，由乎 土地和房屋是不动产，宦们作为抵押品不会遗失，也不会毁损，而鼠一般情况下土地和 房屋具有傈值蘸至增值往，所以许多企融梳构在向房堍产开发商贷款时多敢予放宽贷款 偿还麓限。善夕 毒缀多主地舞发鞫房屋建设贷款瑗曩黢翘凝长远3 黔一4 0 每甚至4 9 - - - - 5 0 牮。 堡查垄立垡曼垒壁整塑堡垄 1 2 住房金融筹资的主要方式和渠道 1 2 1 房地产信贷资金的筹集渠道 对房地产金融机构而言，信贷资金的来源主要由以下几个部分组成：即自有资金、 银行存款、借入资金、同业往来资金、主动负债和利用外资。此外，还有一部分是受托 资金，主要是集资款项、个人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。 ( 1 ) 自有资金 自有资金是我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源。自有资金的来源可 分为上级拨入资金和银行在经营房地产信贷业务中资金增值部分中的银行留成部分，这 部分资金也是银行在信贷计划安排下，自主发放的部分。 在国外，许多房地产金融机构的资金来源都是通过股份制形式成立的，其中自有 资金包括股本、储备资本及未分配利润。股本是在有价证券市场上用出售股票的方法筹 集起来的，或由国家及一些公司、机构共同出资合股而形成的，它是金融机构自有资金 的主要部分。储备资本是金融机构依靠经常性利润提成而来，它用于弥补机构意外亏损 和有价证券行市下跌而造成的损失。这部分资本可以用来发放股息，也可以转增为资本 金，即股本。未分配利润是一个过渡性质的账户，当利润还没有形成股息在股东中间分 配并未列入储备资产时，便集中在这个账户。 由于金融机构都是通过借入资金并贷出资金以从事资本货币经营的特殊企业，因 此，自有资金在其资产中所占的比例比较少，一般不会超过1 0 ，房地产金融机构的自 有资金在信贷资金来源中仅占一小部分。 ( 2 ) 银行存款 银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体。银行存款可分为 企业存款、个人存款和基金存款。 ( 3 ) 企业存款 企业存款按期限可以划为活期存款和定期存款两大类，分别执行不同的利率标准， 根据性质的不同，银行采用不同的管理方式。 企业存款有一般企业存款和房地产企业存款，一般企业存款资金的流动与房地产 企业无关，银行仅提供相应的工商存款服务。而房地产企业存款则有以下形式： ( 4 ) 房地产开发公司( 企业) 存款 凡城市土地开发公司，房地产开发公司等房地产开发企业的资金，均为开发企业 存款，利率水平与一般企业存款相同。 ( 5 ) 房地产经营企业存款 凡房地产经营企业资金，如装饰公司及房屋维修公司等资金，即为经营企业存款， 利率水平与一般企业存款相同。 ( 6 ) 房管部分存款 房产管理系统是以房管局为核心的房地产管理系统，业务面广、资金容量大。其 存款主要是各级房管局自有资金存款和财政维修补贴存款之类。自有资金是指房租收 入、提存的折旧和维修费等，这部分资金吸存后要转化为住房基金。财政维修补贴存款 属行政事业单位存款，存款利率较1 9 9 8 年以来，工行个人房贷增加了3 2 倍，让全国2 0 0 万户家庭圆了住房梦。房贷比重也由占各项贷款的0 2 上蹿至7 8 ，收息率达到了 论丈连市能房金融筹燮模式 9 8 7 ，不良贷款率仅为0 2 5 ，远远低于美国的3 6 。低。 ( 7 ) 个人存款 令久襻款是撵城镁器民熬个a 存款，遣寿涎麓经耪定麓存款静嚣聚。令人存款按 憔质不同，宥普通储蓄存款和住房储蓄存款两种。住房储蓄是个人为建房进行的储蓄， 由于这种储蓄与购建房贷款有关，利率一般较低。随着我国市场经济的发展和城镇居民 羧入豹提嵩，令天籍穗必将减必房建产露场懿主体。瑟个久魏赛存款瞧戚了赛蟪产痿贷 资金的重要来源之一。在目前，我国个人住房储蓄主要表现为公积金和专业银行住房储 鬻。公积金由国家或地方统一收集，形成统一使用的住房基众。专业锻行储蓄存款主要 糖与取褥专犍银孬费款楣连豹缎房辏蓄蠢款。 ( 8 ) 基众存款 基金存款是房地产金融机构代理翻家和地方玻府管理的各种住房基金。其特点是 专款专惩，毽瞧稳藏了房趣产金融程棱豹繁贷资金窳源之一。这耱基金主要是往赛基金、 国家委托资金、住房榘资款以及住房合 乍信用社存歉等。 ( 9 ) 住房基金 往房蘩金豢城镶、金效、簿致事鼗攀位襄令入专硬月予住房改蘩程建赛生产、经 蒋、消费的资金，其中最重要的就是公积金部分。其他还有通过出售公房取得的资金。 ( 1 0 ) 圜家委托资袅 国家娄挺瓷金撂强家或缝方竣痔臻髯内专门瓣予赛遣产懿资金，叛及逸方玟宓逶 谶发行地方住房债券而形成的资金。这贱资金由国家委托房地产金融机构管理，构成了 锻行的信贷资金的又一来源。 f l l 镶痔集资款 住房榘资款指单位和个入为解决住房问题丽簿集起来并用于建穗和购房的款项， 强尚未使用时成为金融机构的稃款。 ( 1 2 焦宅会终镶建享存款 住宅合作信用校存款也怒房地产盒融机构存款的一个来源。其资金主要来自戬下 几个方面：单位投入的建房资众：社员按规定缴纳的购房资金；社员的住房储鬻金；私 蠢产和公私共有产缴纳熬公麸爨位维修费以及私囊产超出绦修蘧强艨囊住户承担的费 粥：合作被其他收入；政府资渤的资金；银行贷款。 我国的住房合作社资金，按国家规定，必须存入中国建设银行，构成房地产金融 戡梅资金采源豹另一郏分。 ( 13 ) 储入资金 借入资金是房地产金融机构为解谈临时性头寸不足而从其他银杼或金融机构拆入 豹短毅资众。这种资念震月业锻孬拆氆溅圈。从聪闻上来讲，短的只礴几个小对，长的 一般不超避三个胃，这种资金对房地产众融枫构采说，只黥糟来解决流动资金贷款，当 然也构成信贷资金来源。 f 1 4 ) 穗垃往来资众 同韭徒来资金怒镶行闻资金融逶静一种基本形式。由于银行在渡务往来中，往往 裔大批在谂资金的存在，这些资金对银彳亍来说也怒房地产信贷资金的来源之一。 f 1 5 ) 往房有奖储藿存款 往房肖奖储蓄存款，是瑟简社会帮个入静鞋广泛吸收溺置，j 、量资金来增藤房圭蠡产 论大连市住房金融筹资模式 信贷资金的一种有效途径。目前我国各地经常用这样的方法来筹集大量资金，如邮电系 统“百日发”、“聚宝盆”等有奖储蓄活动。住房有奖储蓄活动的举办，必须取得金融管 理部门的批准，并印制标准格式的存单。由于住房有奖储蓄存款是以住房作为奖品，并 对储蓄支付少量利息，因此该项活动必须有公证部分的参加。住房有奖储蓄虽然对银行 来说仍是存款，但它和我们面前所说的银行存款有很大的区别。甫先，有奖储蓄是一种 不规则的定期存款，且利率较低：其次是有奖储蓄以奖券形式筹集资金，所以必须把它 从银行存款中区别开来。在国外，由于房地产金融机构资金实力比较雄厚，很少用有奖 储蓄的方法来筹集资金。而我国由于房地产金融业务刚刚起步，人们的住房储蓄意识还 不十分强烈，因此，用有奖储蓄来筹集房地产资金也是一种可行的方法。 ( 1 6 ) 利用外资 目前，我国利用外资开发房地产业，主要有两种形式：一是企业借款或和外资合 营。通过这种方式利用的外资，并不直接构成信贷资金，而是以企业存款增加的方式增 加信贷资金；另一种方式是房地产金融机构直接向国外金融市场借款，基本方式是向国 际金融机构贷款和发行国际债券。国际金融机构贷款主要是指世界银行，国际货币基金 组织和亚洲开发银行等国际金融机构提供的中长期项目贷款，主要用于：旧城改造和成 片危房改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。如世界银行最长贷款可达2 5 年，但需由国家或地方政府作担保。发行国际金融债券是房地产金融机构金融债券的海 外发行，一般通过海外商业银行或基金组织来代理。债券期限可长可短，一般为3 5 年， 利率可固定也可浮动，通常也略低于国际商业银行贷款利率。目前，进入我国房地产业 的外资大部分是用于商业用房开发，而用于住房建设，特别是普通住房建设的很少。因 此如何吸引外资来加快我国住房建设，在我国自有资金不足的情况下，就显得更加重要 了。 1 2 2 股票筹集房地产信贷资金 1 2 2 1 利用股票筹资的重要意义 n 1 可以使房地产开发企业迅速获得巨额资金，解决资金的需求 在通常情况下，房地产开发企业因投资巨大，对资金的需求也非常大，而这些巨额 资金单靠企业的自身积累是不可能的，靠国家投资也有限，因此，通过发行股票是行之 有效的方法。而且，股票对广大投资者具有较强的吸引力，虽然股票有很大风险，但投 资者获利也是可观的。从投资者的心理因素看，一般都是追求受益，防范风险，以求获 利。所以，房地产开发企业发行股票，一般都能迅速实现筹资的目的。 f 2 ) 可以促使企业改善经营管理，提高经营效率 股票公开发行并上市交易后，在证券市场上其他条件一定的情况下，企业的经营状 况就是时刻反映在股票市场上。企业经营得好，其股息就会上升，股市行情就会看好， 企业的信誉就会提高，反过来又将会促进企业的生产和产品销售，今后发行新股票进行 扩增股资也会顺利。如果企业经营得不好或出现什么问题，股息就会下降，甚至因亏损 而无股息，其股票市场价格就会下落，企业的信誉也会一落千丈，影响企业的生产、销 售活动，今后若再发行新股就会遇到困难。因此，公开发行股票，能给企业施加压力， 迫使企业时刻注意加强自己的经营管理，提高生存与竞争能力。 f 3 ) 发行股票筹资可以减轻企业的财务负担和分散风险 股份资金是以支付股息的形式支付给股东的。但是，当企业没有盈利的条件下，股 论大连嚣住房金融筹资横式 惠裁可戳不支幸亏，这样魏经企鼗在资盒溷难霹不必增鸯鞋受撵，霹企鼗没骞豹秉经。楱爱， 银行贷款的资金和债券利息则是固定的，无论企业是盈或是亏，均要支付，企业没有资 金簸需蓿耨馈，跌这一点来说，羧票漆本大大奏羁予金鼗魏务懿运转。露薅，段票投资 者一盥购买某企业的股票，就成为该企业的股东，这样，奄业的缀营成果由股东们分摩， 经营溅险毽国毅末粕攘羹毅傍慕承攫。困梵，零舔黢票筹资对金照吴毒分数戴泠豹蕊处。 ( 4 ) 企业发行外币股票有利予引进外资 疆手我濯致治稳定，经济茁在稳定发震，蠢显辩舞瑟放鹣步伐歪在糖块，许多黧羚 投资者都在观望我国的股票市场。目前深圳特区正在逐步把三资企业改造为股份制众业 来啜萼l 舞资，霾筵，毒条 牛熬、教益好懿黢份裁懿痨逡产金整建该嶷臻发孬终纂黢蘩啜 引外资，或吸引外商共同投资。 1 2 2 2 耱速产殍发黢徐毒羧公霹发行段浆熬零途 ( 1 ) 簿集股东资本溅称注册资本； ( 2 ) 遗翔资本投资，遴一步扩大企韭懿经营栽模； ( 3 ) 释并其他房地产股份公司 ( 4 ) 把公积众转燕淡本垒； ( 5 ) 用重估资产增值部分发行新股票； ( 鑫) 恕郯分企选债券转纯必金业黢票，或把部分优先段转必普逶黢露发行舞段装； ( 7 ) 分割股份或合并股份： ( 8 ) 淘甄黢东分醚段票股惠。 1 2 3 利用债券筹集房地产信贷资金 l + 2 3 。l 房遗产绩券敷一些蒸本闫艇 ( 1 ) 房地产馈游的含义 痔趣产债券燕表明牧姿者与筹集畿之超豹馈投馕务关系豹一秘凭迸。它怒政府、企 业、企融机构等为筹集房地产建设资象而向特定投资者发行的一种有价证券。债券的发 孬蠹是债务入，镄券豹掩骞者楚续投人。投资者鸯权按约定的条传囱发行者墩褥利息积 到期收回本金，篡中体现的资众关系就是借贷关系。 f 2 ) 房媳产债券的特点 a 安全性。主要体现在收髓相对稳定，不受市场利率变化的影响，可以按期收回本 金，风险较少。 b 收魏性。魔地产债券与般债券相比，收益较高。 c 期限性。嗣投票掇比，房地产馈券都规定一定的偿还期。投资纛到期可收回零金 和利惠。 d 流动性。房地产债券在副期前，可以在证券市场上灵活撒转让，以便及时转换为 货币而不在价值上遭到损失。 f 3 ) 房地产债券豹种类 房地产债券的种类很多，依据不间分类方式，有懿下几种粪壅； 按发行主体分，有房地产政府债券、愈融债券、房地产企业债券； 按房地产债券受盏方式分，有溺定幂j 率债券、浮动稠率债券、辩凝债券、转换公 司债券、附新股认购权公司债券： 按发行方式分，有痨碹产公募债券、私募债券； 论大连市住房金融筹资模式 按有无抵押或担保分，有房地产抵押债券、无抵押债券、政府担保债券； 按归还期限分，有房地产短期债券、中期债券、长期债券、超长期债券； 按货币种类分，有房地产本币债券、外币债券； 按利率高低分，有房地产低利率债券、高利债券； 按转让自由程度分，有房地产登记式债券、联票式债券等等。 1 2 3 2 政府发行的房地产债券 政府房地产债券是根据信用原则，以承担还本付息责任为前提而筹集房地产投资 建设资金的债务凭证。它包括中央政府房地产债券和地方政府房地产债券。政府发行房 地产投资债券，可以聚集一部分闲散资金，集中用于住房投资或土地开发，也可以作为 发展房地产业的启动资金。目前我国部分城市在房地产业的发展过程中，已尝试过这种 筹集资金的方法，并取得了较好的效果。 1 2 3 3 房地产金融机构债券 房地产金融机构债券是银行及非银行金融机构为筹集房地产信贷资金而向社会发 行的一种债务凭证。在资本市场上，筹集长期资金发行金融债券，一般由长期商业银行 和金融机构发行，而普通商业银行作为存款银行，主要是通过吸收存款来筹集资金，不 发金融债券。房地产金融机构债券与吸收存款同为银行的筹集方式，但两者之间存在着 明显的差异，主要表现在： ( 1 ) 筹集目的不同。吸收存款的目的是一般意义上的扩大信贷资金来源总量，而发 行房地产债券的目的是为了解决房地产经营的资金需要。 ( 2 1 筹集机制不同。吸收存款是经常性的，无限额的，而房地产债券的发行是集中 的、有限额的。存款属于买方市场性质，存款规模大小取决于存款者的意愿，事先难以 预测，而房地产金融机构债券的发行是卖方市场，发行规模决定于发行者的需要。 ( 3 ) 筹集效率不同。由于房地产金融机构债券利率高于存款利率，具有较强的吸引 力，因而可以获得较好的筹集效果。 ( 4 1 资金稳定程度不同。房地产金融债券一般有明显的期限性，到期前不能兑付， 所以资金的稳定性高。而存款的期限是弹性的，所以稳定性较差。 ( 5 ) 资金流动性不同。存款一般是记名式的，而房地产金融机构债券是不记名的， 可以在市场上转让，前者流动性较低，后者流动性较高。 1 2 3 4 房地产企业债券 房地产企业债券是指房地产企业为筹集资金而发行的债务凭证。发行债券的房地 产公司向债券持有者承诺，在指定时期按票面额还本付息。但债券持有者不得参与公司 的经营管理活动。 ( 1 1 房地产企业债券的分类 按发行目的，可分为购价债券、合并债券、重持债券、偿债债券； 按本金担保，可分为优先受偿债券、顺位抵押债券、第一顺位合并第- n 位偿债 债券、无担保债券、次于普通债权债券、质押信托债券、设备信托债券； 按债权人收益，可分为固定利率债券、收益债券、分红债券、参加债券、免税债 券； 按利息支付方式，可分为记名债券、息票债券、交债券： 按本金偿付，可分为记名债券、通知债券、转换债券、分期债券、偿债基金债券 论大连市住房金融筹资模式 等。 ( 2 ) 房地产债券资信评级的确定 按债券风险程度的大小，房地产企业债券的级别由高到低分为十级，即a a a ，a a ， a ，b b b ，b b ，b ，c c c ，c c 和d 。一般来说，等级越高，利率也就越高。 1 23 5 土地债券 土地债券是房地产证券的一种，是土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证 明书。土地债券一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式，因此亦称土地抵押 债券。这种债券可以转让，但仍属直接投资。它是政府授予房地产金融机构的一种特权。 这种债券自发行后一直到全部本息付清以前，是债券的流通期限，由于借款期限一般很 长，土地债券的偿还常采用定期偿付利息，到期只还本，或本息分期摊还，临时偿还或 购回等多种方式。由于我国的土地国有化，因此土地债券只适用于土地使用权的抵押。 论大连市住房金融筹资模式 1 3 大连市住房金融概况 1 3 1 国内的一些统计数据 根据国家统计局2 0 0 1 年l 一7 月，全国房地产开发投资统计快报，对2 0 0 1 年房地 产开发情况做如下分析： 。 全国房地产开发完成投资2 6 5 2 亿元，同比增长3 1 6 ，高于同期固定资产投资增 长速度( 1 8 4 ) 1 3 2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为2 3 9 全国商品房销售面积为6 3 6 5 万平方米，同比增长2 6 9 ，其中销售给个人5 8 1 0 万平方米，所占比重为9 1 3 ，商品房销售面积比同期竣工面积多3 2 0 5 5 万平方米。有 北京、天津、辽宁、上海、江苏1 8 个地方地区商品房销售面积大于同期竣工面积。辽 宁地区的销售面积大于同期竣工面积达9 0 7 在投资持续增长，新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，空 置面积出现负增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房销售势头看好。建设部专家称我 国房地产业已经进入“全面启动”阶段。 从房地产投资情况看，目前开发资金基本上是国内贷款、企业自筹、定金和预售 收入三分天下，这与1 9 9 2 、1 9 9 3 年房地产过热时资金主来自银行贷款有着本质的区别。 据统计在2 0 0 1 年上半年房地产开发投资中，国内贷款占2 4 6 ，企业自筹资金占3 0 1 ， 利用外资占1 8 ，其他资金( 主要是定金和预售收入) 占4 3 4 。 1 3 2 大连市的统计数据 自1 9 9 3 年7 月房改实施以来，大连市委、市政府和房改领导小组始终把全面建立 住房公积金制度作为住房制度改革的首要任务，截至2 0 0 0 年1 0 月末，大连市住房资金 管理中心累计归集房改资金达7 8 1 5 亿元，累计运用房改资金达9 4 8 5 亿元 7 年来大连市内四区已有7 6 3 万名职工缴交了住房公积金，覆盖率达9 9 5 ，实 缴率达8 9 7 。为鼓励个人住房消费，搞活房地产市场，大连市还积极开展个人住房公 积金政策性贷款业务，提供个人住房政策贷款“一条龙”服务。截至去年1 0 月，市内 四区累计发放个人住房政策性贷款7 7 亿元；已经启动的住房货币补贴资金2 5 0 0 多万元。 这些均表明大连市房改资金筹集、管理和使用己全面走向正规化，有力地支持着大连市 房改事业的发展。 大连城市居民住房的平均价格，每平方米接近4 0 0 0 元。个人购房比例已占到商品 房市场的9 7 。据统计，截至2 0 0 0 年1 2 月上旬，全市各项房地产交易额突破3 7 4 亿元， 是历年来最高的。 2 0 0 1 前9 个月，我市销售商品房2 0 1 6 万平方米，实现销售额6 2 4 9 亿元，分别增 长8 1 9 和1 2 4 7 ，其中销售住宅面积占8 1 。 在生产领域方面，2 0 0 0 年大连市房地产业去年共投资9 5 1 6 亿元，其中国内贷款占 2 4 6 ，企业自筹资金占3 0 1 ，利用外资占1 8 ，其他资金( 主要是定金和预售收入) 占4 3 4 。 j 莩塑堂堕燮垄 1 4 大连市住房金融机构的设置与管理方式 目前，大连市承办住房金融信贷业务的主要金融机构就是商业银行的房地产信贷 部，在其他城市，比如上海，还有住房储蓄银行和住房合作社。 1 4 1 商业银行的房地产信贷部是从事住房金融业务的主体机构。1 9 8 8 年按国务院 1 1 号文件规定，中国建设银行( 以下简称是建行) 和中国工商银行( 以下简称工行) 率 先设立了房地产信贷部正从最初的房改金融业务向全面的不动产金融业务发展。目前建 设银行已有2 0 0 0 多家房地产信贷部，从业人员达4 万多人，到1 9 9 7 年底我国发放住房 抵押贷款仅1 0 0 亿元，截至2 0 0 0 年底，仅建设银行发放的自营性住房抵押贷款余额就 达到1 3 6 0 亿元。 1 4 2 商业银行房地产信贷部参与房地产业务的主要方式有：( 1 ) 开办商品房流动资 金贷款；( 2 ) 开办城镇居民购建住房专项贷款，实行住房储蓄、住房信贷和住房抵押相 结合的方法，开展住房按揭业务；( 3 ) 采取独资、联营、合资、股份制、委托经营等方 式，参与房地产的开发与经营：( 4 ) 开办商品房贷款和住房消费贷款；( 5 ) 发行房地产 股票和债券，尤其是商品房定向开发债券：利用各种渠道筹集房地产建设资金。 1 4 3 住房储蓄银行。1 9 8 6 年4 月，蚌埠、烟台等城市被确定为住房制度改革试点 城市，为配合改革方案的实施，经国务院同意，人行于1 9 8 7 年批准成立蚌埠、烟台住 房储蓄银行，其性质为地方性股份制房地产专业银行，受中国人民银行和地方政府的双 重领导，我国又有数十个城市成立了住房储蓄银行，其职能也有所拓展。由于采取企业 化经营，并在政府规定的优惠政策下运行，发展迅速，以蚌埠住房储蓄银行为例，截至 1 9 9 7 年，各项存款达5 5 2 亿元，存贷比为7 3 ，住房性质的贷款由成立时的2 6 提高 到6 5 ，资本利润率年平均达到1 1 ，人均年实现利税1 0 万元以上；截至1 9 9 8 年5 月， 已累计向蚌埠市1 7 5 家的住户发放了住房抵押贷款，向1 0 0 多个企事业单位发放近2 亿 元购建房贷款。在理顺住房基金、引导居民住房消费、信贷资金的自求平衡、存贷利息 逆差的自我消化等方面的作用逐渐显现出来。但是进一步组建、发展住房储蓄银行的必 要性越来越受到怀疑。第一，烟台、蚌埠的住房储蓄银行运行的l o 年间，业务运营早 已偏离了单一经营住房金融的宗旨，为生存需要，不得不走多元化的路子；第二，住房 问题关系到千家万户，政策性强、资金需要量大，如果要建立遍布全国的住房银行网络， 初期的投入成本过大；第三，目前构成中国住房金融市场运行主体的几家国有商业银行 拥有雄厚的实力、成熟的管理经验和遍布全国的分支网络，随着向现代商业银行的转轨， 其住房金融业务尚有很大的发展潜力，完全有能力承担目前的政府金融业务，所以现阶 段政府和人行的政策选择应集中到对现有商业银行住房金融业务的引导、培育、规范及 发展上来。 1 4 4 住宅合作社。我国的城市住宅合作社是城镇房制度改革中出现的，是在政府和 单位的扶持下，坚持国家、单位和个人三者合理负担的原则，由城镇居民、职工为改善 自身的住房条件自愿组建的不以营利为目的的公益性合作建房组织。实践表明，这是解 决城镇中低收入居民住房问题的一条有效途径，具有自愿、互助、民主、平等合作的共 同属性。其基本特点为：以改善社员自身住房条件为目的，具有非常营利性和群众公益 性：入社社员一般是自愿参加，需要解决住房问题的中低收入的居民、职工；住房造价 低，比较适合中低收入家庭的经济承受能力。 论大连市住房金融筹资模式 住宅合作社目前主要有四种类型：( 1 ) 社会型住宅合作，社员主要由本区域内的 居民组成；( 2 ) 危改型住宅合作社，由有关机构组织危改区的居民成立：( 3 ) 单位型住 宅合作社，由各单位自行组织本单位的职工参加：( 4 ) 系统型住宅合作社，由主管的机 构组织所属单位的系统内部职工参加。各种合作社的业务内容为：向入社的单位和个人 筹集住房基金，同时争取国家的财政补贴和银行的低息贷款，减少中间环节，降低建筑 成本，待住房建成后组织实施向社员进行分配。据不完全统计，到1 9 9 9 年底，北京市 已有住宅合作社6 0 多个，个人社员2 万余人，单位社员3 0 0 多个，先后筹资1 0 亿多元 为近万户职工家庭提供了廉价的住房。 我国的住宅合作社8 0 年代中期才兴起，总的来说，数量还不多，规模不大，影响 较小，尚未形成能够独立融通资金的合作性金融组织，合作住宅建设在我国房地产建设 总格局中尚处于次要地位，且地区间发展也不平衡。主要原因有三点：决策部门对其重 要性认识不够，地位尚未明确；发展条件有限，在发展中亟待解决如下问题：法律法规 问题，计划控制问题、政策优惠问题等。理论研究和舆论宣传的引导作用不够。应借鉴 英、德等国的成功经验，逐步在全国范围内形成独立的资金融通系统。 1 4 5 非银行住房金融机构。这些非银行住房金融机构基本不开展广泛吸收存款业 务，而是靠取得贷款或自有资金或从关联银行等获得资金开展业务。目前主要有信托投 资公司、从事房地产业咨询服务活动的中介金融机构和保险公司等，其中房地产信托投 资发展较快。主要有三个方面的功能：一是通过把自身业务活动所获得的资金投入住房 金融市场，从事债券、股票、抵押债券等的买卖活动，为住房金融市场提供资金：二是 以保险、抵押担保等方式，为住房金融贷款的安全性提高保障：三是从事各类中介业务， 推动住房金融资金的良性循环。国际经验表明，一个完备的住房金融系统，除了要有在 一、二级市场上从事融资活动的金融机构外，发达的房地产业咨询代理、评估与保险的 金融机构也是必不可少的。 论大连市住房金融筹资模式 2 国外住房金融筹资模式概况 2 1 国外住房金融筹资模式概述 住房金融是住房业和金融业通过市场机构相互融合的必然结果。住房金融活动包 括住房生产和再生产过程中的资金筹措、信贷运用、住房投资、抵押贴现、证券发行与 交易以及其它各类信用业务和金融服务活动。 任何一个国家在设计住房金融运行模式时，都必须解决好四个核心问题：第一， 住房金融资金的筹措：第二，住房贷款发放；第三，资产与负债之间的风险管理；第四， 政府和市场之间的关系。其中，住房金融资金的筹措是住房金融运行的起点和基础。 综合世界各国各种类型的资金筹措渠道看，住房金融资金的来源主要有：自有资 金、银行存款、可流动权益证明、政府专项资金、外资( 详见表2 1 1 ) 。在资金筹集渠 道的安排中，关键是要解决好长期资金来源安排，更确切地讲，是要解决好既能满足住 房生产和消费占用资金期限长、资金占用大的特殊需求，又要能使住房金融机构不发生 期限匹配风险。这就要求住房金融筹资要筹集多段多样化、分散资金集中化、短期资金 长期化、长期资金稳定化。 表2 - 1 1各国住房金融资金来源 l来源具体种类 企业和金融机构的原始资本金 1 自有资金 利润留成积累 一般性存款 2 银行存款住宅储蓄存款( 合同储蓄) 强制性存款( 公积金) 股票 基金 3 可流动权益证明抵押担保债权书 建设债券 其它 财政性住房专项资金拨款 4 政府专项资金 委托给金融机构的专项基金 合资专业 5 外资 国际餐行袋款 国际资本市场筹资 资料来源：根据有关资料整理而得。 论大连市住房金融筹资模式 2 1 国外住房金融筹资模式的基本类型 目前，我们可以把国际住房金融筹资模式分为三种基本类型：第一，以含同储蓄为 来源的住房金融筹资模式，即借贷双方通过契约筹措住房金融资金，这种模式以英国、 德国、日本为代表：第二，以强制储蓄为来源的住房金融筹资模式，这是一些国家在资 金短缺的情况下，通过建立各类基金以保证住房金融资金的供应，主要以新加坡、巴西 为代表；第三，以资本市场为手段的住房金融筹资模式，这主要是欧美国家依靠其发达 的资本市场，充分运用金融手段来筹集资金，以美国、加拿大、丹麦等国家为典型( 详 见表2 2 1 ) 。 表2 2 1国际住房金融筹资模式特征比较 模式 合同储蓄强制储蓄资本市场 项目 政府用强制手段通过资本市场筹 1 定义通过契约筹措资金 筹措资金措资金 美国、加拿大、 2 代表国家英国、德国、日本新加坡、巴西 丹麦等 住房使用社、信贷中央公积金局、 住房抵押贷款公 3 操作主体司按揭、证券公 合作社就业保障基金会 司 4 资金来源股本投入、储蓄工资收入资本市场 通过强制手段达通过资本市场达 5 业务特征存短贷长 到存贷平衡到存贷平衡 低进低出，相对固与市场利率挂钩 6 利率市场比 定或固定 7 政府作用较强强较弱 封闭为主，市场 8 运行特征封闭式开放式 为辅 9 市场作用弱较弱强 公平性和保值增标准化和机构投 1 0 中心难题如何解决存短贷长 强资者数量 1 1 发展趋势打破封闭运行利用资本市场多样化和全球化 论大连市住房金融筹资模式 2 3 国外住房金融筹资模式比较分析 一、国际上三种典型的住房金融模式 世界各国均根据自己国家的情况，建立了不同的住房金融模式，实际了不同的金 融政策、法规和措施。在世界各国不同的住房金融模式中最成功的莫过于美国、德国和 新加坡模式。现就这三个国家的住房金融模式进行简单的比较分析。 2 3 1 美国模式住房抵押贷款模式 美国是一个自由资本主义国家，具有发达的金融业，住房金融仅仅是其整个金融 活动的正常组成部分。房地产开发商和住房购买者都是银行的客户，可以根据自己的条 件从银行取得贷款来进行投资、开发或购买个人住房。美国的住房金融模式特点如下： ( 1 ) 多种多样的抵押贷款形式。包括：可变利率抵押贷款；分期偿还抵押贷款：循环 住宅贷款：标准固定利率抵押贷款；最后巨额付清抵押贷款；分享增值抵押贷款；“一 揽子”交易抵押贷款等。( 2 ) 高度完备的住房抵押市场。美国的住房金融市场是最成熟 的，它包括两个层次的市场结构即初级抵押市场和二级抵押市场。初级抵押市场的主体 是商业银行等私人金融机构。二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等。美国住 房金融活动的基本形式是住房抵押信贷，在此基础上派生了住房抵押信托业务，从事住 房抵押票据的再买卖和发行住房抵押债务等。( 3 ) 政府在住房抵押市场上发挥重要调节 作用。政府对初级市场的参与，主要是为个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。联 邦住宅管理局等是政府干预房地产金融市场、刺激初级抵押市场发育的有效工具。二级 抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了联邦国民抵押贷款协会、政 府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。一般 做法是将受让的若干抵押贷款合同加以重新组合后，通过发行抵押债券的形式出售，投 资债券可获得可靠和较丰厚的回报。 2 3 2 德国模式一合同储蓄模式 德国的住房储蓄体系是以居民为中，1 1 , ，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭 进行的原理构筑的。储户与国家住房储蓄银行签订“建( 购) 房储蓄契约”后，每月要 按契约总额5 存入银行。7 年左右存款本息达到合同标的5 0 1 1 1 j 取得契约总额的贷款 权。合同储蓄模式的特点体现在以下方亟：( 1 ) 先存后贷，资金有保证，银行风险小， 并为住房发展提供长期，稳定的资金保证。( 2 ) 存贷利率低于市场利率且固定不变，有 利于减轻购( 建) 房户的负担，免除其后顾之忧。( 3 ) 政府对居民个人进行住房投资给 予奖励。国家对首次签订住房储蓄的储户实行奖励( 凡家庭年储蓄额在1 6 0 0 马克内的， 财政给予1 0 的奖金) ，这项奖励措施，促进了人们储蓄的积极性，从则延迟了消费， 缓解和通胀压力。( 4 ) 封闭运行的融资体系。德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄 融资，不得经营其他的金融业务，用储户互助合作各积累的资金对储户发放贷款，为储 户购( 建) 房提供资金便利。 2 3 3 新加坡模式一强制储蓄模式 新加坡解决国民住房问题的核一i i , 政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低 价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例用前两 者合并为员工资的4 0 ) 按月解缴中央公积金局。公积金主要用途是雇员支付购房首付 款和分期偿还贷款本息。新加坡住房金融模式体现以下特征：( 1 ) 公积金管理法制化。 1 3 论大连市住房金融筹资模式 中岩磊公积金法规定，公积鑫管疆局除支纣会员酌正常提款矫( 一般占5 1 0 ) ， 其余全部用于购买政府馈券，公积金囊此通过国家债务方式转由国家控剁，蒜圭嚣家态 建屋发展局提供建房贷款和个人购房贷款。( 2 ) 公积金的存款利率较稳定。1 9 6 2 颦前为 2 s ，1 9 7 4 年提到6 5 ，1 9 8 6 年与平均市场嗣率挂钩。由于新加坡通货膨胀率较低， 公获金存款率蔫出遗赞彩涨攀2 个吾分熹。( 3 ) 公积金傻雳兵鸯浓瘁韵敢府色彩。公获 金制度使得政府积累了黩额资金，成为政府支持住房发展的主要资金来源。 上述三种模式各有其特点。它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、 消赞习惯、经济指导思想和经济发展历史紧密褶关。但也有其共同之处：( 1 ) 它们都带 存致麝参与色彩。政府掺眉的方式一楚逶过建立公营毪金融枧擒，体现耧嚣耢玫麝金融 政策意图，并为居民解决住房提供资金；二是携调备种融资主体之间的利益关系与运行 规则，由此对往房金融市场进行有效的调节和控制：三是调节金融工具，完善住房金融 体系韵功髓；圈是逶过翻定桶关韵法蕊，傈障往房鑫融政策的贯彻和规范住痨金融市场 上金融枧孛冬的嚣必，拯裁艇坡逶避立法，骥保了公积金涮懿建立，从瑟戒珐蟪解决了籍 民的往房问题；( 2 ) 它们都淀重发挥私人、民间金戆i 机构的作用，壤育出充漩活力、其 有较高效率的市场竞争主体，从而为攘个房地产金融体系的有效运作奠定了微观慕础； 3 ) 它们金融体系设诗中都注重市场纯预向。根据不同收入阶层静实舔，形成多层次 的融资体系，实瑷了寿跟炎金在健宅粼门数奏效配鬟，漩足了晷聚饯房熬融资器求。这 些特点已成为成熟住宅金融的标志，谯现阶段我国住房金融模式的构建中应加以借鉴。 论大连市住房金融筹资模式 2 4 现阶段，我国住房金融筹资的主要模式 在我国市场经济体制不断确立与形成的现阶段、经济主体多元化格局下，住房金 融发展中呈现出政府、企业、机构投资者和个人共同参与的特点。目前我国住房金融运 行体系与世界上大多数国家一样包括政策性与经营性两个基本范畴。其政策性特征是由 房地产业在国民经济中的地位和社会保障制度所决定的；经营性特征是由市场原则和金 融活动的内在规律决定的，是各类金融经济实体在房地产领域从事活动的客观要求。现 分述如下： 2 4 1 政策性房地产融资机制 政府政策性房地产融资的特点主要表现为政府在融资过程中的主体地位，其资金 的最终来源是国民物质生产部门创造的剩余部分，其额度将通过社会积累率来确定。政 府储蓄从来源上表现为自愿专项储蓄与强制储蓄两种。 ( 1 ) 自愿房地产专项储蓄。它是随着房地产改革运行、深化而出现的新的存储形式， 其主要内容集中在住房金融领域，亦即住房储蓄。我国从8 0 年代中期开始试办住房储 蓄存款业务，它以城镇居民为主要对象，实行“存款自愿、取款自由、先存后贷、存贷 结合”的原则。我国的住房储蓄实质上是一项与住房制度改革相匹配的存贷结合的银行 业务，目的是以解决住房问题为契机，调整居民消费结构、引导消费基金流向住房消费 以支持住房制度改革，促进住房资金的良性循环。 近年来，我国各地陆续开办了住房储蓄银行，并为住房消费筹集了部分资金。1 9 9 7 年人民银行确定在上海、成都、太原三个城市进行引入德国住房储蓄银行机制的试点， 利用已有专业银行的人员和网点，储蓄者在自愿参加、互利互助、国家鼓励的基础上形 成封闭性的融资体系；由参加者与银行签订契约，储户先存款达到一定时期和数额后， 由银行给储户l ：1 的贷款用于购建住宅：同时国家对中低收入的储户根据储蓄进行奖 励，以引导和支持居民自力更生解决住房。从整体上来看，我国住房储蓄还存在一些问 题：一是整体规模不大，与我国居民储蓄总量迅速增长的势头相比，住房储蓄虽有增长， 但占储蓄总量的比例据估计不超过2 ，而发达国家一般在3 5 以上；二是市场化程度 不高，多以政策目标为前提为配合房改而设，真正符合我国国情、面向市场能够吸引大 量社会资金的房地产储蓄业务品种极少。 ( 2 ) 强制储蓄在我国主要是指住房基金。住房基金是指由国家财政支出的、企业收 入中提取的和个人货币收入中存储的那部分专门用于建设、维修或购置住房的资金。住 房基金可分为三级，即城市住房基金、企事业单位住房基金和职工个人住房基金。城市 住房基金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房短缺问题的专项基金。 其主要来源有：地方财政用于住房建设、维修和房租补贴等用途的资金；提取的投资方 向调节税、房产税和国有土地使用权有偿出让收入；出售直管房回收的资金；按城市公 房折旧和租金的一定比例提取的转作城市住房基金的资金。单位住房基金是企事业单位 为解决职工住房问题转换住房机制而建立的专项基金。职