（工商管理专业论文）hj房地产项目采购管理模式的研究.pdf

山东大学硕士学位论文 内容摘要 随着房地产行业的逐步发展，采购管理的重要性日益为大家所认识。采购管 理正在成为房地产精细化管理深层次发展的重要组成部分，提升企业核心竞争力 的重要因素之一，直接影响企业的经济利益和战略实施。 本文全面系统的阐述了房地产项目采购管理的重点工作采购计划的编 制，供应商管理、采购成本控制与分析。针对目前房地产企业采购管理重视度不 够，管理粗放式的问题，提出了战略采购管理，建立科学的供应商管理体系，采 购成本控制分析，从而建立科学、有效的采购管理系统。 本文针对房地产采购管理的重点工作内容进行了研究。首先介绍了房地产市 场目前的发展概况，提出了本文的研究课题，介绍了本文研究的目的和意义，并 介绍了本文研究的方法。对房地产采购管理相关理论进行了综述。分析了h j 房地 产采购管理的现状和不足之处。在此基础上，对h j 房地产采购管理模式进行了设 计，从采购计划的制定、采购方式的确定，到供应商管理进行了分析，而后对房 地产采购成本控制方式进行了研究。最后，对h j 房地产项目采购管理模式的提出 了实施建议。 关键词：房地产；采购管理；供应商；采购成本 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t ht h eg r a d u a ld e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y ，t h ei m p o r t a n c eo f p u r c h a s em a n a g e m e n th a sb e e ni n c r e a s i n g l yw e l l k n o w n p u r c h a s em a n a g e m e n th a s b e e nb e c o m i n go n ei m p o r t a n tc o m p o n e n tf o rf i n em a n a g e m e n to fd e e pd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r ya n do n ei m p o r t a n te l e m e n tt op r o m o t ec o r ec o m p e t i t i v e n e s ss t r e n g t h t od i r e c t l ya f f e c tt h ee c o n o m i ci n t e r e s t so fe n t e r p r i s e sa n dt h e i m p l e m e n t a t i o no f s t r a t e g y t h i sa r t i c l ec o m p r e h e n s i v e l ya n ds y s t e m a t i c a l l ye l a b o r a t e st h ei m p o r t a n tt a s k so f r e a le s t a t e p u r c h a s em a n a g e m e n t e s t a b l i s h m e n to fp u r c h a s em a n a g e m e n tp l a n ， s u p p l i e rm a n a g e m e n t ，c o n t r a c tm a n a g e m e n t ，p r o c u r e m e n tc o s tc o n t r o la n da n a l y s i s a s r e g a r d e dw i t hi n s u f f i c i e n ta t t e n t i o n t oc u r r e n tr e a le s t a t ep u r c h a s em a n a g e m e n ta n d e x t e n s i v e m a n a g e m e n t ，w ep u tf o r w a r d t o s t r a t e g i cp u r c h a s em a n a g e m e n ta n d e s t a b l i s h i n g s c i e n t i f i c s u p p l i e rm a n a g e m e n ts y s t e m ，c o n t r a c tm a n a g e m e n ts y s t e m ， a n a l y s i s o fp u r c h a s ec o s tc o n t r o lt ob u i l das c i e n t i f i ca n ds u f f i c i e n t p u r c h a s e m a n a g e m e n ts y s t e m i nt h i sp a p e r ，w ef o c u so nt h es t u d yo ft h ei m p o r t a n tt a s ko fr e a le s t a t ep u r c h a s e m a n a g e m e n t f i r s t l y ，t h ec u r r e n ts t a t u so f r e a le s t a t em a r k e ta n dr e s e a r c hm e t h o do ft h i s a r t i c l ew i l lb ei n t r o d u c e d ，m e a n w h i l e ，t h ec u r r e n ts t a t eo fr e a le s t a t e p u r c h a s e m a n a g e m e n ta n dr e s e a r c hw i l lb ea n a l y z e da n dt h er e l a t i v et h e o r i e sw i l lb er e v i e w e d o nt h i sb a s i s ，t h ep l a i to fr e a le s t a t ep u r c h a s ep l a na n ds t r a t e g i cp u r c h a s ep l a nw i l lb e i m p o r t a n t l yi n t r o d u c e d ，a n ds u p p l i e rm a n a g e m e n t ，s u p p l i e rr e l a t i o n s h i pw i l lb e a n a l y z e d ，a n dt h e nd or e s e a r c ho nt h er e a le s t a t ep u r c h a s ec o n t r a c tm a n a g e m e n ta n d c o n t r a c tr i s k m a n a g e m e n t i nt h ee n d ，t h em e t h o d so fp u r c h a s ec o s tc o n t r o la n d p u r c h a s es t r a t e g y w i l lb ea n a j y z e d f i n a l l y ，t h e i m p l e m e n t a t i o ns u g g e s t i o ni sp u t f o r w a r da b o u tt h eh jr e a le s t a t ec o m p a n y p u r c h a s em a n a g e m e n tm o d e 。 2 k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，p u r c h a s em a n a g e m e n t ，s u p p l i e r ，p u r c h a s ec o s t 山东大学硕士学位论文 1 1 选题的背景 1 1 1 房地产市场发展迅速 第1 章绪论 近3 0 年来，房地产业取得了令人瞩目的成就，中国房地产突飞猛进，大大提 高了中国人的生活水平，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。中国城市化从 改革开放初期1 7 9 ，到0 8 年已达到了4 5 ，从这一侧面展现了房地产业高速发 展的成就，全国城镇居民人均建筑面积从改革初期6 7 平方米，到0 8 年达到了2 8 平方米，是3 0 年前的4 倍。3 0 年来中国房地产在提升居民居住生活水平，提高城 市化，履行社会责任，促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。 房地产发展之迅速，成就之巨大，是有目共睹的事情。然而，短时问内飞速 的发展，随之也有许多问题显现出来。房地产企业数量众多，大部分专业程度化 很低，时间短，发展快，经验积累不足，理论知识指导实践经验不充分，对市场 的整体把握以及项目的规范操作经验很缺乏。同时，市场发展迅速，缺少相关法 律法规的控制，房地产市场整体发展较为混乱。 1 1 2 土地成本快速增加、金融风险增加 房地产业是资金密集型行业，它发展的两大主要动力：一是士地，另一就是 资金。近几年来全国房地产开发土地购置呈高速增长的趋势，2 0 0 6 年全图房地产 丌发企业土地购置面积增长1 8 3 ，2 0 0 7 年增长4 1 4 ，2 0 0 8 年增长4 5 3 ，均远 远高于同期房地产开发投资的增长速度。稀缺的土地资源，面对高速增长土地需 求，土地价格大幅上涨，房地产开发成本大幅上升。一般来讲地价只应占房价的 2 0 ，但目前基本占到4 0 左右。 房地产开发中资金来源主要是三个方面：销售定金和预售款、银行贷款和资 本市场融资，金融风险增加。房地产企业实际使用银行资金比重较大。在房地产 开发资金来源中，银行资金有两部分组成，一是银行对房地产企业的直接贷款， 二是由个人购房贷款转化成的开发企业的销售收入。国内从紧的货币政策，“国 十条”、“国八条等诸多针对房市的调控政策，提高消费者置业门槛，这都直 山东大学硕士学位论文 接使开发商银行资金获取资金的途径被收紧许多。另外，证监会对房地产企业上 市融资严格审核，开发商资金来源的三个重要方面都已经被政府调控政策全面收 紧，房地产行业正遭受着前所未有的来自资金的考验。 1 1 3 采购管理越来越受到重视 房地产行业是一个资源整合的行业，它从项目前期的产品规划、项目策划、 勘察、设计、施工、材料设备、同林绿化等均需要采购，因而采购活动在房地产 企业占据了重要的位置。采购管理也直接影响到企业产品的品质和成本，房地产 企业常常因采购环节管理不到位，造成延迟交房，遭遇质量安全问题等，因此房 地产地产行业也越来越重视采购管理。 由于房地产企业竞争的日益激烈，国家宏观政策的调控使得行业整体利润有 逐步下降的趋势。不少企业逐渐开始关注采购管理的重要性，确保采购质量，保 证工程进度，更是希望这个环节防范舞弊，有效地控制成本。采购成本下降不仅 体现在减少企业现金的流出，而且直接体现在产品成本的降低、利润的增加，以 及企业核心竞争力的提高。由于材料成本占建设成本的比例往往达到6 0 以上， 因此，控制好采购成本并使之不断f 降，是一个企业不断降低产品成本、增加利 润的重要和直接手段之一。这也是采购管理越来越受到重视的原因之一。 1 2 选题的目的及意义 在目前房地产市场竞争日益激烈，土地政策和宏观调控政策致使土地成本越 来越高的情况下，房地产公司利润i f 在逐步向微利转变。越来越多的房地产公司 意识到采购管理的重要性，房地产行业中材料占建设成本的6 0 - 7 0 ，其中甲供材 占建设成本的3 0 4 0 。因此采购管理显得尤为重要，这也是本论文的主要研究目 的，即：建立一套科学合理的集团化采购管控体系，降低采购成本、提高工作效 率的同时，为公司集团化管理提供借鉴。 在房地产企业竞争越来越激烈，行业逐步向微利转进的过程中，采购管理以 降低采购成本为目标，越来越受到众多房地产企业的重视和应用。采购管理是现 代企业资源决策和提高核心竞争力的重要手段及获取“第三利润源 的重要环节。 本文针对采购管理模式中存在的问题，建立一套科学的现代采购管理体系； 山东大学硕士学位论文 建立一套信息化的供应商管理体系，提高业务管理能力和专业化能力，建立高效 的采购体系，实现科学、规范、专业的采购管理模式；建立战略集采的采购管理 模式，为房地产公司的进一步扩张提供采购管理的借鉴。该管理模式的有效运作 有助于房地产企业建立完善的采购机制，与供应商建立良好的协同合作关系，降低 采购成本，减少库存带来的资金占用。基于对采购管理的本文首先阐述了房地产 采购与采购管理的基本理论；其次，按照采购的流程，对采购计划及战略计划的 制定进行了分析；再次，对目前相对比较薄弱的供应商的管理进行了研究，分析 了供应链环境下建立战略合作伙伴关系的重要性，研究并建立了较系统、全面的供 应商选择评价体系，最后针对房地产采购管理模式提出了实施建 义。 1 3 研究内容和方法 本文共分为七章：第一章首先介绍了房地产市场目前的发展概况，提出了本 文的研究课题，介绍了本文研究的目的和意义，并介绍了本文研究的方法。第二 章对相关理论进行了综述，简述了房地产采购管理的涵义、相关内容及房地产采 购管理的原则和目标。第三章简要介绍h j 房地产公司现状，并分析了采购管理的 现状和不足之处，第四章重点对采购管理模式进行了研究并对h j 房地产战略采购 和招标采购流程进行了设计，供应商管理进行了分析。第五章提出了h j 房地产公 司采购管理模式实施建议。第六章足研究结论及采购管理方面的研究展望。 论文以采购管理的基础理论知识为依据，注重理论分析和实证研究相结合。 结合现行房地产项目采购管理的不足之处，系统的对房地产项目采购管理模式进 行了梳理。本文在研究过程中进行了较为广泛的综合分析，并在应用研究中加以 验证，为准确的表达研究思路本文也经常采用图标分析的方法。运用主观评估法 结合模糊综合评价法等工具对供应商进行考核评估，根据评估结果进行考核激励。 最后通过采购成本的分析，强调关注采购整体成本。 山东大学硕士学位论文 2 1 相关概念 第2 章相关理论综述及归纳 在信息技术高速发展的今天，所有的企业都一样，面临更多的挑战：激烈竞 争的压力，内部管理成本的增加，传统管理与信息化管理的冲突。房地产企业也 是如此，信息的飞速发展，房地产也飞速的发展，住宅房地长、商业房地产、旅 游房地产、体育房地产等等都赋予了它们新的内涵。 2 1 1 房地产采购的涵义 房地产采购是指为了推进房地产的开发和施工而正常进行的一些企业经营活动。 房地产采购的涵义 ( 1 ) 狭义的房地产采购 开发商根据需求指定采购计划、审核计划，选择供应商，经过招标采购或者商务 谈判确定价格、供货期、付款方式等相关条件，签订合同并按合同实施的过程。 ( 2 ) 广义的房地产采购 广义的房地产采购包含工程旋工、勘察、规划设计、园林设计等招标投标合 作伙伴的确立，它不同于狭义的房地产采购，它足融合服务和技术性的无形采购， 也是目前行业逐步盛行的广义采购的概念。 2 1 2 房地产采购管理的内容 采购管理指的是对采购过程的计划、组织、协调和控制等，它包括管理供应 商关系所必需的所有活动。它着眼于企业内部、企业和其他供应商之问构建和持 续改进采购过程，因此采购管理有内部和外部两个方面。 房地产采购管理主要包含以下内容： ( 1 ) 制定采购计划，把握好采购批量和采购时机，适时采购。制定采购计划 的目的就是根据工程进度的需要，市场供求情况的变化，制定采购计划及采购日 程表。及时了解市场价格波动情况，准确预测市场行情，进行适时采购。在确保工 程进度的正常需要前提下，选择恰当的采购时机，避免紧急采购的发生，不但减 6 山东大学硕士学位论文 少采购风险，而且降低采购成本，减少资金的占用。 ( 2 ) 确定采购方案。明确到采购产品的品质要求，采购的产品品质既不能低 于要求，也不能过高的高于要求，那样势必会增加成本，降低企业的利润。确定 应采取招标、竞争性谈判、询价、直接采购、战略采购等哪种具体的采购方式， 不同的采购方式将会取得不同的采购价格。 ( 3 ) 选择和开发供应商，并做好供应商评估和维护工作。要做好采购工作， 就必须选择和开发合适的供应商。一个合适的供应商首先要有一套安全可靠地质 量保证体系，质量是最重要的因素，其次就是合理的价格、充分的供货能力、还 能提供准时的交货和良好的售后服务等。通过招标、竞争性谈判等方法选择供应 商，建立供应商信息资料库。供应商合作后的评估也是供应商管理的重点之一， 对供应商所交货物质量、交货准时性、售后服务等进行定期考核，督促供应商继续 保持或改进服务质量，提高供应商积极性。建立稳定的合作伙伴关系，从战略的 高度认识供应商、管理供应商。 ( 4 ) 建立价格数据库，做好成本控制和分析。随着房地产行业的竞争越来越 激烈，土地成本和融资成本的快速增加，越来越多的房地产企业意识到采购管理 的重要性，材料采购在占建安成本的6 0 左右，采购成本的降低将会给企业带来更 大的竞争优势。 2 1 3 房地产采购管理的原则和目标 ( 1 ) 房地产采购管理的5 r 原则 采购就是在适当的时候以适当的价格从适当的供应商处买回所需数量商品的 活动。5 r 原则是广泛应用于采购领域的原则，一般是指适时( r i g h tt i m e ) 、适 质( r i g h tq u a l i t y ) 、适量( r i g h tq u a n t i t y ) 、适价( r i g h tp r j c e ) 、适地( r i g h t p l a c e ) 。5 r 原则应用于房地产领域，房地产采购的特性赋予了5 r 原则新的内涵， 在这里的5 r 指适当的供应商、质量、价格、数量、时问。如图2 - 1 山东大学硕士学位论文 适当的 适当的数量 适当的供应商 当的价格 适当的时间 图2 1 房地产采购管理的5 r 原则 适当的供应商 选择合适的供应商是采购管理的重要工作，供应商的好坏直接决定企业的采 购工作是否有效、采购成本能否得到控制。一个好的供应商不但可以提供合适的 品质、合理的价格、还有充分的数量、准时交货，以及热情的服务等。 适当的质量 一般来说采购产品的质量和工艺要符合国家相应的技术标准，应严格按标准 和规范执行。采购产品品质既不能过高，也不能过低。品质过高的采购可以降低 失败的可能性，但是，却增加了不必要的成本。同样，如果采购质量不过关的材 料和设备，这也肯定不符合房地产采购的原则。 适当的价格 价格永远是采购活动中的重心焦点。现在很多房地产企业只关注采购价格， 而不关注获取成本、运营成本、处置成本等隐形成本。实际上采购员应重点关注 整体成本。如果采购产品价格低，但是需要高额的运输费用和不可控的时间成本， 这无形中增加了其间接运营成本，实际采购成本并减少，因此在采购过程中不能 片面的一味追求“砍价”，一定要给予综合考虑。 适当的数量 在房地长开发过程中，决定采购的材料和设备数量，会影响到开发过程中的 使用和库存，关系到经营效益。如果采购过多，可能会得到一定的价格折扣，但 也会造成仓储保管费用增多，资金长期被占用，影响资金的周转和利用率。如果 材料和设备采购太少，又会影响工程的进度和使用效率，造成重复多次采购，增 加采购成本。为了避免缺货和积压两种经营失控的现象，有必要确定最恰当的采 购数量。 山东大学硕士学位论文 适当的时间 采购一定要合理考虑采购产品的生产加工、运输周期。如果采购提前期不准， 材料不能如期达到，往往耽误工程进度， 时间，占用资金，增加隐形成本。因此， 配合，选择合理的采购时机。 ( 2 ) 房地产采购管理的目标 延误工期；如果过早购入又会延长储存 要根据施工工程进度，各部门之间紧密 采购管理的总目标可用一句话表述为：以最低的总成本为企业提供满足其需 要的货物和服务。总目标可以分为以下三个基本目标。 施工目标：这是采购管理最基本的目标。提供不问断的物料流和物资流， 以便使整个开发过程正常运转，这也是采购部门的第一要务。房地产开发企业的 开发速度很快，为了提高投资资金的周转速度和快速回收，通常设计部门、工程 部门、采购部门在前期应紧急配合，采购部门需要根据整个施工规划，保障整个 开发过程的物料和设备供应。供应短缺将会造成工期延误，无法正常交房，给企 业带来极大地损失。 成本目标：力争最低的成本，增加企业盈利 房地产采购最低的成本不仅是指最低的采购价格获得工程需要的采购物料和 设备，同时还要保证工程进度的同时减少存货、避免重复采购，将采购成本控制 到更低，为企业增加更多的盈利。 战略目标：开发有竞争力的供应商，建立叔赢的采购模式，支持企业的战 略需要。 房地产采购还有个重要目标，也是大多数地产大鳄力求追逐的目标，那就是发 现或开发有竞争力的供应商，建立长期的供应商合作伙伴关系，为整个采购符合 公司的战略发展服务，支撑企业的分期开发、长期丌发、异地扩张、不同业态开 发。 2 2 采购管理模式 2 2 1 房地产企业现行采购方式 ( 1 ) 战略采购 9 山东大学硕士学位论文 “战略采购 是由著名咨询企业科尔尼( a t k e a r n e y ) 于2 0 世纪8 0 年代首 次提出的，科尔尼致力于战略采购研究和推广工作，己为全球5 0 0 强企业中的三 分之二提供过战略采购咨询服务。战略采购“是计划、实施、控制战略性和操作 性采购决策的过程，目的是指导采购部门的所有活动都围绕提高企业能力展开， 以实现企业远景计划 。它有别于常规的采购管理，注重的是“最低总成本 ， 而常规采购注重的是“单一最低采购价格 ，它用于系统地评估一个企业的购买 需求及确认内部和外部机会，从而减少采购的总成本，其好处在于充分平衡企业 内外部优势，以降低整体成本为宗旨，涵盖整个采购流程，实现从需求描述直至 付款的全程管理。 ( 2 ) 招标采购 招标采购是指采购方作为招标方，事先提出采购的条件和要求，邀请众多企 业参加投标，然后由采购方按照规定的程序和标准一次性的从中择优选择交易对 象，并提出最有利条件的投标方签订协议等过程。整个过程要求公开、公正和择 优。招标是“投标 的对称。为某项工程建设或大宗商品买卖，邀请愿意承包或 交易的厂商出价以从中选择承包者或交易者的行为。程序一般为：招标者刊登广 告或有选择地邀请有关厂商，并发给招标文件，或附上图纸和样品：投标者按要 求递交投标文件；然后在公证人的主持下当众开标、评标，以全面符合条件者为 中标人；最后双方签订承包或交易合同。招标在一定范围内公开货物、工程或服 务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易 对象的一种市场交易行为。招标分为公丌招标和邀请招标。 ( 3 ) 比价采购 比价采购是指在采购同一产品时，要在保证安全的前提下，同等质量比价格， 同等价格比运距，同等运距比售后服务，在进行多项比较后，再择优采购产品的 一种采购方式。 2 2 1 房地产企业现代采购管理模式的优势 由于工程项目的运作对工期和质量的要求越米越高，传统的采购模式己逐渐 不能适应现在房地产市场的发展。房地产采购方式和传统的采购方式有所不同。 这些差异主要体现在如下几方面： 1 0 山东大学硕士学位论文 中国传统的采购模式有六大问题：一是采购供应双方都不进行有效的信息沟 通，互相封锁，是典型的非信息对称博弈过程，采购成了一种盲目行为；二是无 法对供应商产品质量、交货期进行事前控制，经济纠纷不断；三是供需关系是临 时的或短期的合作关系，而且竞争多于合作；四是响应用户需求能力迟钝；五是 利益驱动，暗箱操作，舍好求次、舍贱求贵、舍近求远，是腐败温床；六是生产 部门与采购部门脱节，造成大库存，占用大量流动资金。 现代采购模式有六大优势：一是可以扩大供应商比价范围，提高采购效率， 降低采购成本。二是实现采购过程的公开化。有利于进一步公开采购过程，实现 适时监控，使采购更透明、更规范。三是实现采购业务操作程序化。四是促进采 购管理定量化、科学化。五是实现生产企业为库存而采购到为订单而采购。六是 实现采购管理向外部资源管理转变。 特别是采用电子商务采购，为采购提供了一个全天候超时空的采购环境，即 3 6 5 2 4 的采购环境。降低了采购费用，简化了采购过程，大大降低企业库存，使 采购交易双方形成战略伙伴关系。电子商务采购可以讲是企业的战略管理创新， 充满着无限的活力。 企业采购管理模式的转换，就是从为库存而采购转变为为订单而采购，减少 库存，加快流转速度；从对采购商品的管理转变为对供应商的管理，建立战略联 盟，形成供应链管理：从传统的采购方式转变为现代采购方式，以公平、公开、 公正原则，降低采购成本；采购管理从企业的一般问题提升为提高企业应变力与 竞争力的战略问题；优化企业管理资源，实行流程再造，设立统一的采购部门， 配备精明的采购总监。 2 3 房地产开发企业采购管理的研究现状 采购管理研究首先产生于西方发达围家，并在这些国家发展后逐步引入推广 到发展中国家，随着信息技术的飞跃发展和知识型经济的出现，企业的运作和管 理正在发生前所未有的变化。2 1 世纪的采购管理不再是传统的功能性管理，而是 一种基于新的经营理念的集成化管理。其目的在于整合企业的有效资源，最大限 度的发挥团队及所有员工的智慧和创造力，是企业建立和保持持续的竞争力。 山东大学硕士学位论文 现在国内外对物流管理的研究比较系统，物流管理已经形成一门新的科学， 采购管理作为物流管理的基础，也越来越受到重视。在房地产企业中，采购管理 经常被当做生产的后勤辅助行为来管理，片面强调采购为生产服务的观念，或是 单纯的认为采购管理只是节约成本的一种手段，忽视了采购管理对企业整体战略 的影响。在国内房地产采购管理处于初始阶段，战略研究几乎没有。这种现状与 我国房地产业的蓬勃发展极不协调，因此必须对采购管理加以足够的重视和研究， 以科学的采购管理为企业的战略发展提供足够的动力。 项目采购管理是建筑工程项目管理中的一项很重要的内容，几乎贯穿整个项 目生命周期，对整个管理起着举足轻重的作用，关系到项目的最终成败。目前国 内对项目采购管理的研究多局限于从采购上的角度出发考虑上下两个节点企业， 分析采购流程，研究单方面成本上的降低，忽视了供应商以及整个供应链的利益， 缺少合作共赢理念，使供应商处于被动，难以达到整个供应链的最优化。因此， 可以说提升建设项目采购管理水平已经在我国的采购理论研究和采购实践中形成 共识。通过学习和吸取先进的工程项目采购管理理念和实践经验，改革传统的采 购模式，降低企业的成本，增强企业的核心竞争力。 山东大学硕士学位论文 第三章h j 房地产采购管理的现状和特点 由于房地产企业竞争的日益激烈、产品同质化的趋势及国家宏观政策的调控 使得行业整体利润有逐步下降的趋势。因而使得不少企业开始关注采购管理的重 要性，不仅仅是希望这个环节防范舞弊，更是有效地控制成本。但是，在整个房 地产市场，除了几个核心城市的房地产企业逐步将采购上升到企业的战略层面外， 更多城市的开发商仅仅把房地产采购的职能确定在一个操作层面，大多数的采购 部门合并于工程部或者职能分散于其它几个部门，致使整个房地产的采购管理处 于一个非常低的水平。 3 1h j 房地产公司总体采购管理现状 3 1 1h j 房地产公司简介和组织结构 h j 房地产有限公司成立于1 9 9 4 年，注册资本金3 亿元。主要经营范围：房地 产开发经营、房屋修缮、建材、装饰装修、物业管理等。h j 房地产是h j 集团公司 的三大板块之一，对集团所辖( 控股) 的地产项目进行统一管理，所辖的公司及项 目有：h j 时代项目、h j 国际项目，h j9 9 项目，h j 海岸项目，h j 花园项目等。 目前，h j 房地产站在集团化的角度，对七个公司八个项目进行了整合，形成资产 规模、土地储备、人力资源的集约优势，成为山东房地产的资源型大企业；同时， 形成高层管战略、中层抓模块、基层抓成本的经营思路，成立以集权决策、总部 专业分工、项目专业运作的管理格局；打造人力资源管理模块、资金管理模块、 项目管理模块、营销管理模块、物资管理模块等管理产品，使管理成为集团化公 司发展的基石。 h j 房地产集团公司整合后采用矩阵职能式的管理架构。管理架构结构图如图 3 1 。在h j 房地产项目的开发过程中，组建以项目经理为负责人的项目分公司， 项目分公司下设各对应职能部门。| j 房地产有限公司主要在省内进行住宅商品房 的开发。成本控制部主要负责采购管理和成奉控制。 寸 匾蜒姆矧剐姐旧冬醛忙址舞巡hh_匝 仪嵇g扑*匿朴k帐rtl 山东大学硕士学位论文 3 1 2h j 房地产公司采购流程 h j 房地产的采购主要是由成本控制部负责，由项目成本控制部提报采购计 划后，集团成本控制部根据各项目工程总计划及采购计划编制公司采购年度总计 划及月度采购计划。按照采购权限的划分，5 0 万元以上的采购集团成本控制部 组织招标采购，其余由项目成本控制部组织招标或比价采购。项目负责具体签署 合同并进行合同的实施过程管理。 ( 1 ) 采购方式主要采用招标采购和比价采购两种方式。 采购方式单笔合同金额 备注 工程类：单项：i ：程5 0 万( 含) 以上 招标 不按照该规则确定采购方式的 材料设备类：大于1 0 万元( 含) 以上 特殊情况由地产总部董事长批 工程类：单项工程5 0 万以下 准。 可不招标 材料设备类：小于1 0 万元以下 ( 2 ) 采购权限划分 图3 2h j 房地产采购方式的规定 一 地产总部主导采购项目公司自主采购备注 地产总部负责组织实旌具体项目公司自主负责，地 j t = 作，项目公司参与产总部不参与 全部纳入地产总部主导采购 主体r 程 工程类 范围 采购内外装饰r 程、景观工程、泛光照 1 0 0 万元( 含) 以上1 0 0 万元以下 明i ：程、机电安装工程等 材料设备类泶购 5 0 万元( 含) 以上5 0 力，c 以卜 图3 - 3h j 房地产采购权限划分 ( 3 ) 具体采购流程如下： 山东大学硕士学位论文 流程 文件受控状态 采购计划编制工作流程 名称 文件管理部门 总经理集团成本控制部项目成本控制部项目相关部门 a 批 旁兹 编制材料设备汇总材料设备需 汇总1 采购计划 卜_ 求信息 ，v l l 招标采购 i li r 指导 l 一 招标采购 l 指导 i 比价采购| 购i 上 、r 签署合同 r 合同实施管理 1r l 各案 i d b 编制u 期审核u 期生效日期 1 6 图3 4h j 房地产采购流程 山东大学硕士学位论文 3 2h j 房地产采购管理中存在的问题 h j 房地产采购管理方面主要存在下述问题： ( 1 ) 采购范围广，采购形式多。 房地产公司的采购范围广、内容多，这也是房地产开发商的共同点。采购内 容既有有形的物品：即建筑材料、设备，像：钢筋、水泥、门窗、涂料、智能化 设备、电梯等等，一般来说用于此类采购的成本大概占到建安成本的6 0 - 7 0 ； 又有无形的服务，像：勘察、监理、设计等等各种专项业务服务。在房地产行业 中，除了甲方自行采购外，还有甲定乙供、乙供、等多种形式混杂，往往在不同 的主体之间有很大的利益冲突，尤其是甲定乙供形式，经常存在扯皮推诿的现 象。 ( 2 ) 供应商管理有待加强。 h j 房地产公司下属单位都是项目公司，虽然长期在一个城市做项目，但是 短期行为严重，没有长期观念，缺少长期的战略规划。供应商很难与项目公司建 立长期的战略合作关系。这种合作关系造成了竞争多于合作，致使采购过程的不 确定性增加，阻碍合作的通畅进行，过多的注重价格易形成恶性竞争或者供应商 的偷梁换柱行为。产品质量事后把关，较为被动，采购方很难参与供应商的生产 过程和有关质量控制活动，不能对采购品进行实时的跟踪查询。货到后才能进行 质鼍检验，如果产品小合格则会导致交货期顺延，甚至工期延误。 目前大多数采购实旌前，往往需要根据实际情况寻找可合作的供应商，这大 大增加了采购的机会成本，严重影响了采购效率；由于采购提前期不考虑不充分， 导致在采购过程中缺乏对供应商资质审查和现场考察，以至于在合作的过程中问 题不断；在与供应商合作完成后，没有对供应商进行履约评价，从而无法有效维 护企业自身的合法利益。与现有供应商之间的关系难以协调且不易发展新的供应 商。即使足以招投标方式的采购，在传统模式下，也同样面临地域限制，流程不 透明，过程烦琐，人力与资金耗费巨大等限制。如上因素均造成了企业整体采购 成本的居高不下，难以面对激烈的市场竞争而形成规范高效的采购管理。 ( 3 ) 集团战略采购未得到有效重视。 集团采购主要是采用招标采购方式，在很大程度上仅仅是防范舞弊，招标采 购部门的负责人大都不足企业的高级管理人员，招标采购人员的整体素质有待提 1 7 山东大学硕士学位论文 高。招标采购特点是比较重视交易过程中的供应商的价格比较，通过供应商的多 头竞争，从中选择价格最低的作为合作者。通过招标采购降低成本，建立供应商 合作伙伴关系的理念还未得到有效重视，采购还不具有战略作用。对通用材料重 复采购，集中采购、规模采购不成体系，没有搭建集团战略采购平台。 ( 4 ) 采购管理信息化程度低 与制造业比起来，房地产业的招标采购方式要落后几十年，很少有房地产业 建立招标采购信息系统，也没有使用e d i 等标准的信息平台，基本上还在用传真、 电话的方式进行询价，更不要说网上竞价了。h j 房地产企业也是如此。由于信 息化水平较低，公司的有效积累由于项目特色无法保持。房地产企业很难像制造 业那样，制定成本降低计划，同时不断开发供应商，在设计阶段让供应商参与， 共同努力降低成本。这些有效措施在h j 房地产公司很难实现。 ( 5 ) 采购监管体系有待完善 目前很多的物资采购往往掌握在一个部门或者几个人甚至一个人的手里，由 一人制定采购计划，又一人去采购物资，缺乏有力的监督和制约机制。 “计划、 采购、财务”三权一人负责，没有形成分段管理，分工协作的工作关系。审计监 督部门不参与采购事前、事中谈判，只进行事后监督。缺少相应的采购监督管理 制度，长此下去，在采购工作中会出现不正之风，影响企业正常的物资购工作。公 司需构建一套有效管理采购业务、充分保护采购人员的机制。 山东大学硕士学位论文 第四章h j 房地产项目采购管理模式设计 房地产采购不同于制造业的采购，房地产是一种“零库存采购。大多数采 购的物品都是即买即用，采购计划和施工进度是环环相扣，什么样的施工阶段需 要什么样的物料和设备，大概需要多长时间，每天如何供货这些必须及早列入采 购计划。 项目开发的每个环节的论证都是在逐步确立下一步的工作计划。大多数的采 购工作要跟着项目开发进度走。现在随着公司“短、平、快”操作模式的要求， 项目开发周期的缩短，对采购部门、工程部门都提出了更高的要求。不仅要保证 在短时间内满足工程施工需求，还得减少资金的使用和占用。 4 1 制定清晰的采购计划 4 1 1 房地产采购计划的内容 采购计划作为物资迸场的时间依据必须准确、严肃，可操作性强，不得随意 变更。采购计划的内容应包括：拟采购品的名称、品种、规格、数量、质量、价 格( 可接受价格) 、采购批量、采购时机、供货厂商的选择、供货方式的选择等。采 购计划的重点内容如下： ( 1 ) 数量。采购数量一般是根据实际用料清单和图纸预算用量对比，计算 工程需用量。当然这个采购数量并不是同定小变的，房地产采购数量足经常变化 的，变化主要来源于两方面：一方面供应市场时刻处f 变化；另一方面是在施工 阶段经常发生设计变更或者签证。为了支持项目施工需要和资金预算需要，要根 据工程进度和施工规划，来确定恰当的采购数量。 ( 2 ) 质量。对采购品的质量应做出明确、具体的规定。明确产品的技术标 准，产品的规格、型号、性能要求等具体内容。 ( 3 ) 价格。对采购产品的价格，通过市场凋查研究和预测，制定采购产品 的预算价格。 ( 4 ) 采购批量。指在一定条件下，每次采购某种物资的数量。采购批量大 可降低采购成本，但会增加库存，多占用资金：采购批量小，其结果则相反。所 1 9 山东大学硕士学位论文 以应确定一个合理的批量即经济批量，使总的费用最低。 ( 5 ) 采购时机。指在正常情况下，为经济合理地补充库存而确定的采购物 资的起始时间。采购时机既是一个数量概念，也是一个时间概念。一般认为，当 库存物资数量降低到理想最低存量与安全存量之和时，就应该办理采购。 4 1 2 编制采购计划的目的 房地产采购计划的目的主要是： ( 1 ) 确保工程进度预估材料所需用的数量与时间，防止因材料不足而 影响工程进度； ( 2 ) 提高资金利用率配合工程进度与资金调度避免材料储存过多，积压 资金； ( 3 ) 合理控制成本使采购部门事先准备，选择有利采购时机购入材料 设备，控制好采购数量及成本。 4 1 3 房地产采购计划的分类 ( 1 ) 材料、设备总需求计划： 总需求计划作为只能整个项目的指导性计划，由工程预决算部及工程部等相 关部门在工程招标完后1 5 3 0 天一起编制，编制材料设备总需求。主要用于控制 工程材料、设备总量，制定采购供应控制节点，策划利润完成情况。 ( 2 ) 材料、设备总采购计划 由专业j - i ：程师及专业采购人员根据项目工程总进度计划及总需求计划，同时 考虑生产周期，编制公司总采购计划。材料设备需用计划编制完成时| 、日j 为大型设 备提前6 0 天，零星材料提前2 0 天。 ( 3 ) 材料设备申请计划 由施工单位根据公司下达的月度计划编制。申请计划作为物资进场的时间依 据必须准确、严肃，可操作性强，不得随意变更。材料设备申请计划必须在月度 计划下达前经专业工程师签字、部门经理批准后报采购部门。 ( 4 ) 材料设备采购计划 由采购工程师在盘点现有材料设备的基础上根据月度材料、设备需用计划平 衡编制，经部门经理审核后，报公司主管领导批准后书面通知供应商按施工单位 申请计划进行供应。采购计划必须以总采购计划为依据。 山东大学硕士学位论文 4 1 4 采购计划编制的程序 ( 1 ) 确定采购需求。明确产品的技术标准，产品的规格、型号、性能要求 等具体内容。 ( 2 ) 确定采购名称和数量。根据施工总进度计划和施工规划，来确定采购 的名称和数量。根据实际用料清单和标准用量对比，计算工程需用量。 ( 3 ) 编制采购计划，拟定采购方案，报主管领导审批后，组织实施。 ( 4 ) 采购计划编制工作流程见下表。 流程 文件受控状态 采购计划编制工作流程 名称文件管理部门 总经理 成本控制部经理成本控制部相关部门 分析所需材料设 r 开始 备类别 1 l l汇总材料设备需 分析现有材料设 求信息 备的f 存 l 预测材料设备的i 提供采购材料设 指导 1采灼数量| 一备的相关信息 i 确定材冉设备的 指导 叶采购方式 指导 l 斗预测采籼成奉和费用 1 编制 j f 料设备。叫进i 侧务审核 采购计划 索坊 一， 实施采购 材料设备采购计划资料备案保存 0 r 结飞 编制日期审核同期 生效同期 图4 - i 采购计划编制流程 山东大学硕士学位论文 4 1 5 集团采购计划的制定程序 在多个项目开发，按照规定的职责权限对可以共同采购的材料设备采取集中 采购或者战略采购的 集团采购计划的制定过程如图4 2 所示。 ( 1 ) 确定项目所需材采购计划的内容。 ( 2 ) 市场调查与询价。 ( 3 ) 确定采购的限制条件，生产能力、加工周期、运输条件等。 ( 4 ) 制定项目采购计划。 ( 5 ) 确定采购方案，具体的采购计划。 4 2 确定采购方式 图4 - 2 集吲采购计划制定的流程 4 2 1 明确采购主体和采购内容 根据采购主体不同的选择方式。在材料采购方面划分为甲供材料、甲定乙供 材料、乙供三类。在工程方面分为总包和分包工程。采购主体的划分一般按以下 原则进行，通常会在与总承包商签订合同时确定。 山东大学硕士学位论文 ( 1 ) 甲供材料( 设备) ：对于大宗通用材料和对安全、质量以及影响产品 整体效果需进行关键控制的主要材料( 设备) ，项目直接甲供，主要包括：钢筋、 水泥、内外墙砖、地砖、屋面瓦、低压配电箱、配电柜、电线、电缆、给水、地 暖的管材、卫生洁具、暖气片、开关插座。 ( 2 ) 甲分包：对于重点控制的关键专业分包工程，项目直接进行专业分包， 主要包括：钢结构工程、幕墙工程( 包括石材幕墙等) 、消防工程、智能化工程、 空调系统工程、通风系统工程、太阳能系统工程、电梯设备、门、窗工程( 包括 防火、防盗门等) 、空调格栅。 ( 3 ) 甲定乙供材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异( 质量、价格) 较大，对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配 合较密切；信息价相差很大的材料( 或信息价上没有的) 适合采用甲定乙购方式。 实际操作中为了减少扯皮现象的发生，便于现场协调，应逐渐减少“甲定乙供材 和“甲定乙分包工程”。对于其他需要重点控制的材料，通过在施工图设计时， 加强设计深度要求和出具详细的技术规格以及在现场管理过程中加强对材料的 验收把关等措施达到控制目的。 ( 4 ) 乙供的材料：市场上的所有列类材料价格都接近、对楼盘效果及品质 基本没影响，与信息价很接近的材料。 4 2 2 战略采购 战略采购方式是一种全新的采购组织形式，可以极大地降低采购成本、提高 采购效率，在多项目运作的房地产集团公司已经被普遍采用。一般由集团公司总 部统一与供应商进行洽谈，通过招标或竞争谈判方式确定战略合作伙伴，并签署 战略合作协议。目前，一些大型知名房地产公司，像万科、中海、金地都从战略 采购中受益颇多。房地产公司实施战