（工商管理专业论文）SW房地产公司项目成本控制研究.pdf

题目：s w 房地产公司项目成本控制研究 专业：工商管理 学员姓名：孙学刚 导师姓名：王珏 摘要 学员签 导师签 近几年，国家从行业稳定的角度出发，出台了关于土地、金融方面的宏观调 控政策，房地产市场不断规范，竞争不断加剧，专业化水平越来越高，分工越来 越细，房地产业已进入精耕细作时代。要实现开发项目的最大经济效益，就必须 对项目开发成本进行有效的管理和控制。企业通过内部加强成本控制，在研究、 开发、生产、销售、服务等领域把成本降到最低限度，通过降低成本取得竞争优 势，使企业成本低于竞争对手，在行业中获到高于平均水平的收益，成本控制对 于提高企业的竞争地位具有重要的作用 本文在分析了房地产开发成本各影响要素的基础上，借鉴国外成本控制经验 及国内优秀房地产开发企业项目成本控制成功经验，并结合sw 公司自身特点和 资源优势，从项目前期立项、规划设计方案确定、工程施工与采购、竣工验收等 多方面入手，运用系统论、控制论、信息论和全面控制理论，通过技术方案比选， 经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措旄之中，完 成了对项目成本的有效控制。本文着重分析和研究了项目前期选、立项阶段和设 计阶段以及施工阶段的成本控制。本文把运用规范研究的方法，通过对目前我国 房地产开发企业成本的定量分析，定性的找出房地产成本控制的基本策略和解决 方法。 通过本文的研究，有利于我国房地产开发企业加强成本控制体系的建立和完 善，增加企业效益，提升国际竞争力。 【关键词】房地产成本控制竞争风险 【研究类型】应用研究 a b s t r a e t t i t l e ：c o n t r o ls t u d yo ni t e mc o s to fs wr e a le s t a t e c o r p o r a t i o n s p e c i a l t y ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：s u nx u eg a n g t u t o r ：w a n gj u e s i g n a t u r e ： s i g n a t u r e ： a b s t r a c t i nl a s tf e w y e a r s ，t h eg o v e r n m e n th a sc o m eo nl a n dp o l i c i e sa n df i n a n c e p o l i c i e sf o rt h es a k eo fi n d u s t r ys t a b i l i z a t i o n t h er e a le s t a t em a r k e ti s b e c o m i n gs t a n d a r dc o n t i n u o u s l y , a n di t sc o m p e t i t i o ni sb e c o m i n gf i e r c e c o n t i n u o u s l y a l s o ，i ti sb e c o m i n gm o r ea n dm o r es p e c i a l i z e da n dd i v i d e d o b v i o u s l y , t h er e a le s t a t em a r k e ti sw a l k i n gi n t oat i m eo fi n t e n s i v e m a n a g e m e n t i no r d e rt om a x i m i z ep r o f i to f a ni n v e s t m e n t , t h ec o s to f t h e p r o j e c tm u s tb ec o n t r o l l e de f f e c t i v e l y a ne n t e r p r i s ec a nr e d u c ec o s tt og e t s u p e r i o r i t yi nc o m p e t i t i o nt h r o u g he n h a n c ei n n e rc o s tc o n t r o l ，i e r e d u c e t h ec o s tt ob et h el o w e s ti ne v e r yp r o c e s so ft h ep r o j e c t , i n c l u d i n gi 战d p r o d u c t i o n , s e l l i n ga n ds e r v i c e i fa ne n t e r p r i s e sc o s ti sl o w e rt h a ni t s c o m p e t i t o r s ，i tw o u l dw i nh i g h e rp r o f i tt h a na v e r a g el e v e l t h e r e f o r e ，c o s t m c o n t r o l l i n gp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei ni m p m v m g t h es t a t u so fc o m p e t i t i o n i nt h i sp a p e r , t h ef a c t o r sw h i c ha f f e c tc o s to fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tw e r e a n a l y z e d , a n dt h ee x p e r i e n c e so ff o r e i g na n d n a t i v eo u t s t a n d i n gr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s0 1 1c o s tc o n t r o lw e r eu s e df o rr e f e r e n c e s w ec o m b m e dt h e s p e c i a l t ya n dr e s o u r c , ea d v a n t a g e so fc o r p o r a t i o ns w , m a k i n gu s eo f s y s t e m a t i ct h e o r y , c y b e r n e t i c s , i n f o r m a t i o nt h e o r ya n dt o t a lc o n t r o l l i n g t h e o r y , m r o u g hs c h e m ec o m p a r i n ga n de c o n o m i ca n a l y s i s ，p u t t i n gt h e i d e a sa n dt e c h n i q u e so f c o s tc o n t r o l l i n gi n t oa l lp r o c e s s e so f d e v e l o p m e n t , w h i c hc o n t a i n s s e t t i n gu pp r o j e c t s ，c h o o s i n gp r o g r a m s c h e m e ， e n g i n e e r i n ga n dp u r c h a s i n g ，c h e c k i n g a n da c c e p t i i l ga n ds oo n , t o e f f e c t i v e l yc o n t r o l l e d t h ec o s to f n l ep r o j e c t s t h ec o s tc o n t r o l l i n go f t h r e e s t a g e sw e l ea t t a c h e dm o s ti m p o r t a n c eo n , t h a ti s ，t h ep r o j e c tc h o o s i n ga n d s e t t m gu pa tt h eb e g i n n i n g , t h es c h e m ed e s i g n i n gs t a g e a n dt h e e n g i n e e r i n gs t a g e r e g u l a t e dr e s e a r c hw a su s e di nt h i sp a p e r t h r o u g h q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so f t h ed e v e l o p m e n tc o s t so f s e v e r a ln a t i v er e a l e s t a t e e n t e r p r i s e s , w ef o u n do u ta b a s i cs t r a t e g yt oc o n t r o lt h ec o s to fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tq u a l i t a t i v e l y i v t h i sr c s e a l c hc a np r o v i d eap r o b a b l ew a yt os e tu pa n di m p r o v et h ec o s t c o n t r o l l i n gs y s t e mo fn a t i v er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，i tw o u l d b eb e n e f i c i a l t ot h e mt oi n c r e a s ep r o f i ta n d i m p r o v e i n t e r n a t i o n a lc o m p e t i t i v ea b i l i t y k e yw o r d s 】 r e s e a r c h t y p e a p p h c a t i o n o f r e u m r c h v 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被 查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文 章一律注明作者单位为西北大学。 保密论文待解密后 学位论文作者签名 加多 导教师签名：边 加占年j 朔阳 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作者签名 秒彩 辩朋荔引 1 导论 1 1 选题背景 上个世纪九十年代初期，中国房地产业开始起步，随着中国步入 国际化进程的加快，人们物质文化生活水平的日益提高，中国的房地 产市场发展得异常迅猛，巨大的利润回报率吸引着国内外众多投资者 加入到这个行列中来。房地产业作为国民经济的支柱产业，对g d p 的 拉动作用日益明显。近几年来，随着国家宏观调控政策的不断深入， 房地产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地 产业已告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。要实现开发 项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控 制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。 目前，我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展。 在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家 进入。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势。成本 控制是房地产开发企业的内功，在市场竞争中具有十分重要的意义， 微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张 更为重要。许多综合实力较强的房地产开发企业象万科地产、富力地 产、中海地产等都把打造企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手 段，成本控制能力是企业核心能力的重要组成部分。 s w 房地产公司从事房地产开发十多年，但一直以来始终没有把 房地产作为其主业进行发展，企业自1 9 9 9 年开始盲目追求多元化， 走了许多弯路。9 9 年上马航空项目，2 0 0 1 年开展旅游项目，2 0 0 3 年 从事广告业务。造成公司地产业方向不明确，发育不完善，不规范， 公司缺乏从事地产业的专业人才，精英人才，制度建设比较落后。集 团高层领导在痛定思痛后决定实施二次创业，以图再次实现当年企业 发展鼎盛时期的辉煌，但怎样才能在与国内外众多大型专业房地产开 发商同台竞技中获胜，只有加紧修炼企业内功。 2 0 0 5 年下半年，公司开始调整战略，突出主业，做自己能做的 事，做自己能做好的事。不一味求大，但求做强，做稳，做好。把教 育和地产作为集团今后的主业，提出了教育房地产的发展思路。为把 地产主业做强，公司分析了企业自身资源、特点及北京市场后，决定 重点突击全国范围内的二线、三线城市，争取找到好的项目予以重点 发展。 1 2 研究目的 中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越 来越透明，越来越规范化的方向发展。房地产业内的竞争日益加剧， 地产行业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实。如何提高企业 的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成 为房地产业迫切需要解决的问题，而成本控制作为企业的核心竞争力 是房地产开发企业首先要解决的问题。 本文从成本的角度出发，通过规范研究的方法以及定量分析和 定性分析相结合的办法分析房地产公司成本控制中存在的问题及影 响因素，力图找到一套比较完善、有效制度和措施以解决当前困扰s w 公司发展的成本控制问题，为本公司乃至中国的房地产开发企业谋求 建立一套完善的成本控制体系，以促进我国房地产企业的成长与发 展。 1 3 解决问题 企业存在的终极目的是利润最大化。实现利润无非“开源节 流”。“开源”要求企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节 流”即降低、控制成本费用。对房地产开发企业而言，“开源”即是 最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”就是对项目成本 费用进行控制。 本文在深入分析s w 公司内外环境因素的基础上，以房地产开发 全过程的各个实施阶段为主线，借鉴国外成本控制经验及国内优秀房 地产开发企业项目成本控制成功经验，运用系统论、控制论、信息论 和全面控制理论，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观 念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中，完成了对项目成本全 过程的有效控制。 本文着重分析和研究了项目前期选立项阶段、设计阶段、施工阶 段和竣工阶段的成本控制。在前期决策阶段，把定性分析与定量分析 充分结合起来，说明进行项目可行性研究和风险分析的重要性，避免 了投资决策的盲目性；在设计阶段，通过招投标进行方案比较，优化 方案设计，运用价值工程和限额设计方法，强调了设计阶段对控制建 安成本的关键性作用；在施工阶段，充分运用系统论、控制论等相关 理论，对项目施工的各分部、分项工程进行管理，收到了较好的效果。 通过本文的研究，旨在发现s w 房地产公司项目成本控制管理中 的漏洞，加强规范管理，增强企业核心竞争力。同时，有利于我国房 地产开发企业加强项目成本控制体系的建立健全，增加企业效益，提 升企业的国际竞争力。 1 4 研究方法 1 4 1 规范研究法 规范研究法是对经济活动的价值判断。它是经济研究中对经济分 析的主要形式之一。对经济的研究首先是对经济活动的描述、解释并 且预期其行为，然后就是设法改善经济运行状况， 本文通过对s w 房地产公司成本控制的实际情况及存在问题的分 析研究，提出解决目前公司在成本控制方面所存在问题的解决方案。 1 4 2 定性分析与定量分析相结合 定性的分析方法就是用综合分析的方法将事物之间的关系用文 字形式表达出来，这种方法在过去几十年的经济与管理研究中通常采 用这种方法，大量的人文社会科学、经济科学的成果就是用这种方法 研究出来的。 定量的分析方法是“用一个反映本质关系的稳定的通用公式( 模 型、模式) ，得出复杂事物数量之间的因果关系，使客观事物量化， 从而避免个案处理时人们的主观偏好及失误”。这种用模型量化的办 法是现在经济研究尤其是应用经济研究的典型方法。 本文通过对目前s w 房地产公司成本控制现状定量地分析，定性 地找出s w 公司成本控制的基本策略。 1 5 基本思路与论文框架 1 5 1 基本思路 本文大量收集、阅读和分析了房地产市场成本控制资料、文献， 在分析了房地产开发成本各影响要素的基础上，总结优秀房地产开 发企业项目成本控制成功经验，并结合自身特点和资源优势，以房 地产开发全过程的各阶段为线索，运用系统论、控制论、信息论和 全面控制理论，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观 念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。对如何有效控制房 地产开发项目的成本，进行了全面系统的论述。 1 5 2 论文框架 本文共分为六部分。导论部分根据我国房地产行业目前所面临的 各方面的竞争压力，提出选题的意义和研究目的。并针对所要解决 的问题，提出规范研究和实证研究相结合以及定性分析与定量分析 相结合的研究方法，并点明了本文的基本思路及构建框架；第二部 分阐述了应用于房地产项目成本控制中的系统论、控制论、信息论 和全面控制理论；第三部分对案例企业的内部因素和外部环境进行 了较为详细的分析和论述；第四部分，提出目前存在的问题及原因 分析；第五部分，提出解决办法及相关措施。第六部分，指出了论 4 文的创新之处及主要结论，并提出了其中的不足和进一步需要研究 的内容。 图卜1 ：论文基本框架图 l l 导论 l 2 相关理论概述 l 3 企业及其环境分析 l 4 问题分析与讨论 ” ll i 房地产开发企业的成本构成、影响因素及经济分析+ s w 公司成本控制中的主要问题及原因分析 l 5s w 房地产公司项目成本控锟。措施 ji，j i 选、立项阶段控制措施1 一设计阶段控制措施一施工阶段控制措施一竣工阶段控制措施j l 6 结论 2 相关理论概述 2 1 相关理论简述 2 1 1 系统论、控制论和信息论在房地产成本控制中的应用 2 0 世纪4 0 年代，由于自然科学、工程技术、社会科学和思维科 学的相互渗透与交融汇流，产生了具有高度抽象性和广泛综合性的 系统论、控制论和信息论。 系统论是研究系统的模式、性能、行为和规律的一门科学。它为 人们认识各种系统的组成、结构、性能、行为和发展规律提供了一 般方法论的指导。系统是由若干相互联系的基本要素构成的，它是 具有确定的特性和功能的有机整体。如房地产成本各组成要素是一 个系统，必须按照一定的标准对其分门别类，以便分析、研究和管 理。 控制论则为人们对系统的管理和控制提供了一般方法论的指 导，它是数学、自动控制、电子技术、数理逻辑、生物科学等学科 和技术相互渗透而形成的综合性科学。房地产开发成本控制中广泛 应用了控制论中的前馈控制、反馈控制以及直接控制、间接控制和 动态控制等原理。 为了正确地认识并有效地控制系统，必须了解和掌握系统的各 种信息的流动与交换，信息论为此提供了一般方法论的指导。信息 论已广泛应用于房地产开发全过程的各个阶段。 2 1 2 全面控制理论在房地产成本控制中的应用 传统的成本控制概念主要是对建设施工阶段的建安成本进行控 制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的 人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制， 及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划 成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制的目的， 降低项目成本，提高经济效益。 在现代房地产开发中，撇开地价不谈，项目的决择与产品的定 位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本交化 的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息 和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的“油水”并不很多。 因此在现代房地产开发成本控制概念中，和“全面营销”与“全面 物管”一样，讲究的是全面控制。全面控制的含义包括两个方面：一 是全程控制、二是全员控制。全程控制讲究的是从项目的投资决策 起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险 性，在项目可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条 件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控 制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当 然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产 开发企业的在成本控制中有一句常说的话：“房地产开发项目以预算 为基础”。这里面包含了四层含义：一是这项投资行不行、二是该花 的要花、三是该花的部分必须加以合理的控制与审核、四是不该花 的不花。全员控制实际是房地产开发项目的组织管理问题，实践表 明不同的组织架构对开发项目的成本控制影响很大，实际上不同的 组织架构直接体现着不同责、权、利三者的关系问题。员工的主观 能动性与成本控制的思想意识与工作方法，不是靠空洞的说教与自 觉意识的提高，而是应该依靠具有一定创造活力的管理制度与管理 模式进行的。 2 。2 研究评论 2 2 1 我国工程造价管理的现状 在传统的计划经济时期，我国在建筑工程造价管理上，采用的 是行政管理计划定价方式，因此，人们对工程造价管理没有足够的 重视，建筑工程造价的确定往往是依据计划价格和行政规定进行编 制。随着我国改革开放的发展和社会主义市场经济体制的建立以及 先进科学的管理模式的引进，人们开始重新认识有关工程造价的管 理问题。由于我国实行的是概预算定额管理模式，普遍存在的问题 是建筑工程造价难以客观真实地得到反映，概算超估算，预算超概 算，决算超预算，突破计划投资的项目比比皆是。由于工程投资的 确定缺乏科学合理性，导致工程实施中存在诸多问题。 党的十一届三中全会以来，随着经济体制改革的深入和对外开 放政策的实施，以及社会主义市场经济体制的建立，开始建立健全 适合于社会主义市场经济发展的工程造价管理体系与模式，使工程 造价的管理趋于科学合理。但是，我国的工程造价管理体制一直沿 用前苏联模式，是适应计划经济模式下的管理体制，目前已经不适 应市场经济的发展，与西方发达国家相比还有很大差距。 目前影响我国建设工程造价管理正常发挥作用的主要因素有以 下几个方面：一是忽视价格机制，行政干预过多；二是长期计划经 济体制和单一财政投资渠道；三是割断工程造价和流通领域价格的 联系；四是缺乏信息加工和传递；五是投资主体责任制未完全建成； 六是领域内的从业人员严重缺乏。 所有这些都造成了我国工程造价管理人才素质较低，严重阻碍 了我国工程造价管理的发展。 2 2 2 国外工程造价管理的模式与特点 从目前的资料分析，工程造价管理模式并非统一，在不同的区 域有不同的方式和管理形式，所以w t o 并不能让每个成员接受其中 的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造 价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，已形成了许多 好的国际惯例。美、英、日本和德国等国家在工程造价管理上结合 本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过 制定切实可行的办法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得 到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理 的改革中均可借鉴。 a 美国工程造价的管理 现行的工程造价由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之 为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、 土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是 由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建 设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、 料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其 它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、 不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5 1 5 ， 业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。美 国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概 算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订的，而 是由几个大区的行会( 协会) 组织，按照各施工企业工程积累的资 料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制 订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据 输人电脑，推向市场。这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规， 但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上， 能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。因此， 工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和 费用估算格式，由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造 价。 b 英国工程造价管理 工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英 统一的工程量标准计量规则( s m m ) 和工程造价管理体系，使工程造 价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。政 府投资的工程项目由财政部门依据不同类别工程的建设标准和造价 标准，并考虑通货膨胀对造价的影响等确定投资额，各部门在核定 的建设规模和投资额范围内组织实施，不得突破。对于私人投资的 项目政府不进行干预，投资者一般是委托中介组织进行投资估算。 英国无统一定额，工程量计算规则就成为参与工程建设的各方共同 遵守的计量、计价的基本规则，投标报价原则上是工程量、单价合 同( 即b q 方式) 。在英国工程造价的控制贯穿于立项、设计、招标、 签约和施工结算等全过程，在既定的投资范围内随阶段性工作的不 断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。 c 日本工程造价管理 工程造价实行的是全过程管理，从调查阶段、计划阶段、设计 阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均严格管 理。日本建筑学会成本计划分会制定出日本建筑工程分部分项定额， 编制了工程费用估算手册，并根据市场价格波动变化进行定期修改， 实行动态管理。投资控制大体可分为三个阶段：一是可行性研究阶 段。根据实施项目计划和建设标准，制定开发规模和投资计划，并 根据可类比的工程造价及现行市场价格进行调整和控制。二是设计 阶段。按可行性研究阶段提出的方案进行设计，编制工程概算，将 投资控制在计划之内。施工图完成后，编制工程预算，并与概算进 行比较。若高于概算，则进行修改设计，降低标准，使投资控制在 原计划之内。三是施工中严格按图施工，核算工程量，制订材料供 应计划，加强成本控制和施工管理，保证竣工决算控制在工程预算 额度内。日本政府有关部门对所投资的公共建筑、政府办公楼、体 育设施、学校、医院、公寓等项目，除负责统一组织编制并发布计 价依据以确定工程造价外，还对上述公建项目的工程造价实行实施 全过程的直接管理。 d 德国工程造价管理 任何建设工程贯穿于全过程的质量、进度和成本控制。以科学 合理地确定工程造价为基础，实施动态管理与控制，只要工程项目 投资额确定后，在实施过程中，必须严格地按照投资估算执行，不 能随意修改和突破。 从上述几个发达国家的管理方式看，工程造价管理均处于有序 的市场运行环境，实行了系统化、规范化、标准化的管理，而在价 格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，在行业的管理归属上 民间行业协会组织。同时，政府的宏观调控，先进的计价依据、计 价方法、发达的咨询业、多渠道的信息发布等做法，基本上代表了 现行工程造价管理的国际惯例，完全适合w t o 的基本原则。本人比 较倾向于日本工程造价管理模式。结合我国实际，工程造价的管理 必须严格按照已批准的概、预算执行，同时注重工程的全过程管理， 实施动态管理与控制。 2 2 3 我国工程造价管理的发展趋势 加入w t o ，我国经济进入了世界经济一体化的轨道，这可以说 是我国的第二次对外开放。其发展趋势有两个方面，一是工程造价 管理的国际化，二是工程造价管理的信息化。 a 、工程造价管理的国际化趋势 随着加入w t o 中国经济日益深刻融入全球市场，跨国公司和跨 国项目越来越多，许多项目要通过国际招标、咨询或b o t 方式运作。 同时，我国企业走出过国门在海外投资和经营项目也在增加。随着 国内市场国际化，国内外市场全面融合，外国企业必定利用其在资 本、技术、管理、人才、服务等方面的优势，挤占我国国内市场， 尤其是工程总承包市场。工程造价管理国际化趋势的另一个表现在 于国际间的学术交流日益频繁。 b 、工程造价管理的信息化趋势 伴随着i n t e r n e t 走进千家万户，知识经济时代的供应链管理、 客户关系管理、知识管理、企业资源计划管理在工程管理中形成的 协同办公模式，推动了工程造价管理的信息化发展趋势。工程造价 管理的信息化发展趋势给工程造价管理带来很多新的特点，工程造 价管理越来越依赖于电脑手段，其竞争从某种意义上讲已成为信息 战。目前西方发达国家已经在工程造价管理中运用了计算机网络技 术，通过网上招投标，开始实现了工程造价管理网络化、虚拟化。 另外，工程造价管理软件也开始被大量使用，同时还有专门从事工 程造价管理软件开发研究工作的软件公司。种种迹象表明工程造价 管理将更多的依靠电脑技术和网络技术，未来的工程造价管理必将 成为信息化管理。 3 企业及其环境分析 3 1 企业简介 s w 集团公司创立于1 9 9 2 年，经过十几年的发展，s w 集团目前 已成为集教育、房地产、投资等多元化经营为一体的大型集团企业。 董事长张总现任全国政协委员、北京市工商联合会副会长、中国青 年企业家协会副会长、中国民办教育工作者联谊会副主席、中国a p e c 常务理事、北京国际奥林匹克委员会委员。 北京市a b 实验学校是国内最早进入民营教育领域的学校之一， 受到党和国家领导人及北京市委、市政府以及海淀区各级领导的亲 切关怀和高度重视，多次到学校视察指导工作。s w 教育多年来屡次 被评为国内最具影响力的教育品牌之一，特别是近几年来，s w 集团 以战略发展的眼光，本着教育面向现代化、面向世界、面向未来的 宗旨，与国际教育机构建立了合作伙伴关系，与北京及美国多所著 名大学合作，创办高等教育，s w 教育已经形成从大学、预科、国际 教育、基础教育到学前教育完整的教育体系，十几年来为社会输送 了一批又一批的优秀人才。 房地产是s w 集团发展战略中的又一大产业。集团先后投资、合 资兴建了北京z d 大厦、北京s w 俱乐部、北京w q 小镇、包头s w 俱 乐部、包头s j 花园、福建c c 花园等。其中包头s j 花园小区成为包 头经典居住小区，受到包头市主要领导的高度评价。极大地推动了 包头房地产行业，大大促进并提升了区域经济的发展。除教育、地 产外，s w 集团在物业及娱乐业亦有所涉足，北京s w 物业公司、包头 s w 物业公司、北京i ( f 酒店、北京s w 俱乐部、包头l ( f 酒店等。其中 包头s w 花园被评为全国物业示范小区。 经过十几年的发展，s w 集团公司已经形成了集教育、房地产开 发、酒店经营、物业管理及投资于一体的大型综合性企业集团。 3 2 企业内部因素分析 3 。2 1s w o t 分析 a 公司的优势 数年房地产开发，积累了项目运作经验；规划及建设大型社区 环境的能力；建筑质量管理控制能力；业已建立的良好信誉；融资 能力，目前资金雄厚。 b 公司劣势 土地储备量；市场研究和产品定位能力；市场营销及销售能力； 工程成本控制能力。 c 公司面临的机会 消费者越来越倾向于购买自然环境优美、文化氛围高尚的小区； 市场的潜在需求；房地产业重新洗牌，为优势企业的快速发展提供 了良好的平台。 d 公司面临的挑战 海外超大型地产商的进入，可能加快经济发达地区房产市场整 合的速度，留给公司发展壮大的时间变短：国内一些有实力的大型 地产商跨区发展，建设大规模环境优美的社区，成为公司在全国各 地的强大竞争对手；房地产在现阶段利润率处于中高水平，且进入 市场相对容易，大规模投资者有可能继续进入，而使竞争加剧；房 地产开发属资金密集性行业，公司在融资能力相对单一的情况下， 资金成为影响其房地产开发的瓶颈问题；其他房地产企业的快速发 展，加速了房地产企业的“分化”运动。 3 2 2 企业发展战略的制定 根据目前我国房地产市场现状，结合公司自身实际情况，为公司 制定的发展战略如下： a 公司的价值观 人本观：以人为本。人是生产力中最活跃的因素，没有人什么 事情也做不成。 共享观：市场是海，企业是船，员工是船员，无论船的所有者 是谁，所有船员的命运都同系一船。 职业观：用专业的人做专业的事，把合适的人放在合适的位置 上，他就是人才。 b 企业定位 企业主业：以教育和房地产为核心，推动公司“教育房地产”发 展战略，将主业做大做强；企业辅业：酒店经营发挥酒店的品牌优势， 进一步提升服务水平，扩大客户资源，在竞争激烈的酒店行业保持住 优势地位，在综合效益上进一步挖潜，实现品牌效益双丰收；物业管 理进一步提升客户服务水平，为提升产品的附加价值服务，为房地产 开发服务。 c 赢利模式规划 就目前情况下，公司逐步走向全国，对本地项目而言，可以考虑 组合投资，即房地产出售、租赁和自用后在出售几种方式相结合；对 外地项目而言，根据发展定位，暂不考虑进入商业房地产，而是以住 宅为主，只限销售，不考虑出租，这种情况下，首先要借鉴其他企业 的标准化模式，将项目开发过程的管理流程化，最大限度的降低风险， 并保证所开发项目的质量。其次要从项目的“附加值”入手，不同地 区的项目，结合当地的实际情况，有重点的进行系统定位，创造出能 被消费者感知的创新点，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场 中的位置、品牌在社会中的位置。 d 公司总体发展战略及未来五年发展目标 在总结十几年来的发展过程中成功与挫折经验的基础上，结合集 团目前的三大资源储备，公司定位于发展教育、房地产和酒店投资三 大产业。 未来五年，以提升房地产业的综合竞争能力为核心，以拓展房地 产业的市场空间为重点，将房地产业做大做强，以物业经营、酒店经 1 4 营为辅助，发展成为国内知名的专业的房地产综合服务提供商。在总 资产、净资产收益率、净利润等方面进入全国房地产开发企业前列。 在多个城市区域开发，完成全国性战略布局。确保每年净资产收益率、 净资产增长率在一个良好水平；根据公司的赢利计划制定土地储备及 房地产开发计划。 e 发展战略实施措施与途径 ( 1 ) 重点城市布局，土地储备增加，年开发量增加，形成多个重点 城市开发格局，完成全国发展的战略布局；土地储备和年开发量逐年 增加：公司要继续增加土地储备，确保每年土地储备量。 ( 2 ) 设计策划领先 设计策划作为房地产公司的龙头，对公司而言，整体策划水平偏 低，今后房地产开发项目应该以精品策划为目标。应该从以下几方面 入手：一是前期调研流程化，前期调研要细、要精，为准确的市场定 位服务；二是规划设计精品化，规划设计阶段，除对选择的设计单位 进行严格挑选外，还应提交给设计院详尽的设计任务书，并对设计成 果进行严格的评审，以精品来要求，避免出现重大设计变更；三是设 计策划客户化，设计要充分考虑其实际生活需要，设计出合理的户型、 小区环境等。 ( 3 ) 成本控制最优化 成本控制作为企业的基本战略之一，核心思想就是企业必须拥有 成本优势，而成本优势永远是企业追求的目标。成本控制，应着重考 虑以下几个方面：成本预算；施工成本控制；采购成本控制；管理成 本控制；客户诉讼成本控制。 ( 4 ) 营销管理水平提升 公司的营销管理水平是比较薄弱的，营销管理水平还有待提高： 要建立一支高水平的专业营销策划队伍；强化内部管理，提升管理水 平；维持和加强客户关系，增强客户的满意度、忠诚度。 ( 5 ) 客户服务水平一流 房地产企业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服 l s 务是房地产业的本质。对公司来讲，应该加强以下几个方面来满足客 户服务的需要：全员服务；全程和一站式服务，跨越房地产售前、售 中及售后的每一环节都对客户进行细致而深入的一站式服务；加强客 户关系管理；进行客户满意度调查。 ( 6 ) 人力资源管理 以人为本，是人力资源管理的态度、责任和出发点。在人力资源 方面，提出如下措施：合理储备人才；建立持续激励的人力资源管理 制度；加强内部员工流动机制。 ( 7 ) 财务战略管理 财务管理战略包括：适当集中财权，强化管理；健全内部机制， 强化财务监管；实行目标管理，健全激励机制；开拓多方面融资渠道。 ( 8 ) 业务流程高效 业务流程对于公司来讲，是提高业绩的最有力驱动因素，公司要 实现发展目标，做到产品领先，就必须关注公司内部的关键业务流程 和活动。在提高业务流程效率方面，主要做好以下几个方面：一是应 落实矩阵式结构运作流程；二是探索产品标准化流程。 ( 9 ) 战略联盟 通过战略联盟可以促使各企业在资源和能力、产品、市场基础之 间构成的关联结构下进行多方位整合。公司在今后发展中，应重点考 虑以下联盟：一是开发企业间联盟：公司应积极同各大品牌开发商合 作，减少了因对抗性而产生的资源浪费，并能学习先进经验，提高自 身的实力；二是公司同金融机构联盟：公司应探索同一到两家金融机 构搭建互利伙伴关系，形成互利互惠的关系，既为公司资金提供保障， 也为金融机构带来效益；三是公司同供应商联盟：公司应逐步完善供 应商数据库，对供应商进行评价，选取优秀供应商形成战略联盟，减 低成本，并能保证产品的质量。 ( 1 0 ) 公司制度建设 公司管理制度化是现代管理的一个核心。根据公司发展速度和规 模，适时制定切实可行的管理制度，确保规模、质量、效益及管理同 步协调发展，做到管理有序可控。异地项目公司的管理要做到监控有 力，管理有序，授权适度。 ( 1 1 ) 企业文化建设 企业文化是企业管理的科学，是经济与文化的融合，是企业经济 效益和社会效益的重要体现，是企业的发展之魂。企业文化要既有企 业表现自己决心、观念、目标、宗旨、志向以及行动的企业精神，又 有广大员工的群体心理。 公司贯彻。三个坚持”，以三个目标为指引，培育员工群体行为， 加强企业文化制度建设，积极开展员工文体活动，努力把公司建设成 为与市场经济相适应、技术领先、服务优良、管理科学、效益突出、 客户满意的现代化企业。并以此造就具有优良企业文化建设体系，企 业精神文化、行为文化、物质文化科学完善，适应企业持续发展要求， 员工职业道德和企业精神风貌优良，企业形象与企业实力相匹配。 ( 1 2 ) 品牌建设 对于房地产企业，得品牌者得天下。公司地产品牌的创建，应着 力于以下几点：以卓越品质打下品牌基础；以关系营销打造品牌形象； 以项目定位支持品牌定位；以全员行为强化品牌意识；持续一致的品 牌传播。 3 3 企业外部环境分析 3 3 1 中国房地产市场分析 中国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带 动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经 济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费 品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过 宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止 供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处 1 7 的主要标准。 中国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入2 0 0 6 年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的 预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的 持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2 0 0 6 年金融 市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金 多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新 的力量。2 0 0 6 年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济 适用房和廉租房的土地供应。但是在2 0 0 6 年我国要面对通货紧缩的 可能和生产过剩所带来的影响，所以在十一五”规划的起始年的经济 运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 有关资料显示，2 0 0 5 年我国房地产投资增长速度明显下降，从持 续多年的3 0 左右的高增长平台回落到了2 0 左右的合理增长区间， 政府的调控措施对于稳定房地产业发展的总体速度起到了比较显著 的效果。 但是，今年1 季度房地产投资规模和市场价格出现了升温和反弹。 其中暴露出来的突出问题包括：经济运行加快，投资规模较大；房地 产市场供求的结构性矛盾突出，待销售住房中中小套型占比偏低、大 套型住房占比上升，非住宅空置面积增加较快；北京、深圳等地区房 价上涨过快；房地产金融问题开始显现，截止到去年末，房地产业的 不良贷款余额已经达到1 0 9 3 亿元。 造成上述问题的原因主要有：受传统经济增长方式的影响，经济 的结构性矛盾依然突出；中心城市人口增长较快，外来人员、包括境 外投资者购房量增加较快，市场需求持续旺盛。需要特别注意的是， 北京等城市在今年1 季度出现所谓“补涨”的情况与在宏观调控的 “观望期”所形成和累积的需求叠加直接相关，其中很多属于恐慌性 消费；受前期房地产调控影响较大的地区( 如上海、杭州) 政策环境 有所放松；土地价格( 尤其是中心地区和城区) 上涨幅度较大。 今年1 季度房价的报复性反弹表明，上一轮调控缺乏可信性和可 实施性。第一，房地产调控对于改变传统经济增长方式的动态无效 率特征等推动房价上涨和出现泡沫化趋势的体制性因素没有实质影 响。第二，短期性的需求管理政策缺乏可信性，使得原来处于“观望 期”的潜在需求在新一轮的投资投机性需求冲击下提前实现，推动住 房价格进一步上涨。这反过来又给出了短期政策缺乏可信性的市场信 号。因此，房价在调控下的反弹具有一定的必然性。同时，房价与空 置率同时上升的悖论也表明前期