（工商管理专业论文）郑州市房地产投资环境研究.pdf

郑州市房地产投资环境研究 摘要 房地产投资环境就是能够影响房地产投资的各方面因素的总和。在中国新的投资体制下，房 地产投资决策理性化与科学化已是大势所趋，房地产投资环境研究已成为众多企业投资之前的必 查内容，研究房地产投资环境研究具有双重功能：一方面为投资者提供科学投资决策的依据：另 方面为受资地区增强自身引资能力出谋划策。对郑州这个中部崛起中的重要城市的房地产投资 环境进行全面系统地研究，就是要发挥上述双重功能，让投资者和管理部门对郑州房地产市场这 个投资客体中各类环境因素有一个清晰的认识，以便企业选择最佳的房地产投资区域和政府优化 城市投资环境。 论文导论部分主要对房地产投资环境研究现状进行了系统的方法阐释与归类，探讨了房地产 投资环境研究的理论背景，并在此基础上确定了本文对郑州市房地产投资环境进行研究时采用因 素归类与分析的研究方法。遵循理论研究与实证研究相结合的原则，论文主体部分对郑州市房地 产投资环境进行了实证研究，对郑州市区房地产投资环境各因素逐个进行定量与定性相结合的分 析，其中着重分析了郑卅市房地产投资环境中的经济环境，即从房地产生产要素市场、房地产市 场机会、房地产中介服务状况和配套工业水平四个方面来考查，期间着重分析了郑州市未来五年 内房地产市场的潜在需求和有效需求。之后借助专业研究机构对包括郑州在内的国内3 5 个大中型 城市的房地产投资环境状况做出的综合评价，对郑州市的房地产投资环境总的状况给出判断。最 后提出本文的结论，并针对因素分析与综合评价所表现出来的不足之处，提出优化郑州市房地产 投资环境的若干建议。 关键词：房地产投资环资因素分析潜在需求有效需求 a na n a l y s i so nt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t e n v i r o n m e n to fz h e n g z h o u s u m m a r y t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ti sa l lt h ef a c t o r st h a tc a na f f e c tt h ei n v e s t m e n t o fr e a le s t a t e a tt h ep r e s e n t t i m e ，i n v e s t i g a t i n ga n da n g l i c i z i n gt h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ti s a b s o l u t e l yn e c e s s a r i l y t oa l lt h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n i th a st w of u n c t i o n st os t u d yt h er e a l e s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n t ，o n es i d e ，i tc a np r o v i d et h ei n v e s t o ras c i e n t i f i cw a r r a n t v o n t h eo t h e rh a n d ，i tc a l lg i v es o m eg o o ds u g g e s t i o n st oi m p r o v et h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n t w h e r et h ec a p i t a lw i l lb ei n v e s tt o t oa n a l y z et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n t s y s t e m l yo ft h ei m p o r t a n tc i t y z h e n g z h o u ，t h ea u t h o rt r i e st ob u i l dac l e a ri m p r e s s i o nf o r t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c o m p a n ya n dc o r r e l a t i v ed e p a r t m e n to fg o v e r n m e n t ，i no r d e r t oh e l pt h ec o m p a n ys e l e c ta o p t i m a la r e aa n dt h eg o v e m m e n ti m p r o v et h el o c a li n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t i th a st h r e cm a i np o r t i o ni n t h i sp a p e r ，a tt h ef i r s tp o r t i o nt h ea u t h o rc l a s s i f ya n d e n u m e r a t ea l lt h ec u r r e n tr e s e a r c hm e t h o d a tt h es e c o n dp o r t i o nt h ea u t h o ra n a l y z ea 1 1t h e f a c t o r st h a tc a na f f e c tt h ei n v e s t m e n to fr e a le s t a t eo n eb yo n e 。m e a n w h i l et h ea u t h o rm a k e as t r e s so ne c o n o m i cf a c t o r so fi n v e s t m e n te n v i r o n m e n t s ，e s p e c i a l l yt h ep o t e n t i a ld e m a n d a n de f f e c t i v ed e m a n do fz h e n g z h o ur e a le s t a t em a r k e ti nt h ec o m i n gf i v ey e a r s t h e nt h e a u t h o rp r e s e n tc u r r e n te s t i m a t et ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ti n3 5c i t yo fc h i n a w h i c hu s et h ec u r r e n t l ye s t i m a t es y s t e mo ft e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n t a tt h ee n dt h ea u t h o rm a k eao v e r v i e we s t i m a t i o no f z h e n g z h o ur e a l e s t a t e i n v e s t m e n te n v i r o n m e n t ，a n dt h e ng i y e ss o m es u g g e s t i o n sa c c o r d i n g l yf o rt i l er e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n ya n dc o r r e l a t i v ed e p a r t m e n to fg o v e r n m e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n t ；f a c t o r a n a l y s i s ：t h ep o t e n t i a ld e m a n d o ft h eh o u s e ：e f f e c t i v ed e m a n d 2 1 导论 1 1 房地产投资环境概述 我国真正意义上的房地产市场是在1 9 9 2 年政府全面推进和建设社会主义市场经济的大背景下 逐渐形成的，在短短十几年间先后经历了爆发式发展、迅速回落、过渡调整和高速平稳发展等几 个阶段。房地产市场的日益活跃使得房地产投资活动越来越普遍，因此对房地产投资环境的研究 将会显得很有指导意义。 房地产投资环境就是对房地产投资的方向、总量、结构、效率等方面能够施加影响的所有政 治、经济、社会文化、国际贸易、法律、自然、消费心理偏好等各方面因素的总和。其构成层次 有三层即宏观环境、中观环境和微观环境：构成要素主要有经济环境、产业政策环境、法律法 规环境、社会文化环境、以及消费环境等。在房地产投资环境的每一个层次中构成要素大致相同， 但每个要素对房地产投资的影响程度各不相同。例如，除经济环境外，在宏观层次中产业政策对 房地产投资的影响最大；在中观层次中，各环境要素与房地产投资最为紧密和直接，表现为房地 产投资实质是中观房地产投资：在微观层次，房地产投资直接受消费环境的影响最大。 有别于其它活动的投资环境，房地产投资环境有其自身的特点： l 、房地产投资活动区域性很强。从宏观、到中观、再到微观的经济坏境都会对房地产投资带 来影响，而非仅在其中某个层次产生作用。我国中观经济发展极不平衡，形成了东部沿海发达、 西部落后的极大反差，房地产投资也因此体现出区域不平衡。表现为典型的城市投资、区域投资。 2 、房地产投资对经济环境的影响表现的非常灵敏。随着房地产业的发展，房地产业对国民经 济推动作用越来越大，反过来受国民经济影响也越来越大，它的起落直接受制于宏观经济调控。 1 9 9 3 年下半年开始的宏观经济调整及1 9 9 8 年底开始的另轮调控，都对房地产业产生了直接重大 的冲击和震动。 3 、房地产投资环境涵盖范围广泛。从国家宏观环境、到区域和城际中观环境、再到项目微观 环境，三个层次的环境对房地产投资的影响和作用各不相同，只有从这三个层次出发分别研究， 才能发现房地产投资所面临的整个环境全貌，才能全面地房地产投资行为。 4 、房地产投资环境涉及内容众多。包括经济、政治、政策、法律、社会文化、科学技术、自 然环境等方方面面的内容。而_ r n 为房地产是不动产的特殊性，它与其它商品在生产、流通、消 费等各环节有重大的差异，国家和政府不得不特别加强对房地产的管理和引导，这也增加了房地 产投资环境的复杂程度。 可以说，我国房地产业正是在经济体制改革、住房制度改革、金融改革、城市区域发展布局、 城市化发展战略等一系列复杂的配套改革工程中发展和成长起来的，只有研究并全面把握各种因 素对房地产投资影响的规律才能正确认识房地产投资环境。 1 - 2 课题的研究意义 房地产投资价值量大资金周转期长。对投资环境的变化比较敏感，而且随着时间的推移投 资风险出现的机率较大，因而选择一个稳定的、持续的、可靠的投资环境对投资人来说尤为关键。 房地产投资者在进行投资策略选择时不但要选择产品类型、市场、时机、经营方式更要选择 空间投向、投资区位。在具体项目的决策分析时要对受资地区自然环境和人文环境中能够对项目 投资产生影响的所有外部因素进行分析评价。 房地产投资环境研究既是实现投资目标的手段，又是财务分析的前提，在箍个房地产投资决 策过程中起着承上启下的作用，其研究意义有： ( 1 认清风险，及早防范。房地产投资风险除企业自身的经营风险外，还有国家风险和市场风 险。国家风险主要指国家经济政策、产业政策、发展条件变化带来的风险，如优惠政策变更，贷 款利率上升，汇率上升。各种税费变动等。市场风险是指市场条件的改变所引起的风险，如市场 供求状况的改变，人力、原材料、资金等资源市场条件的变化等。研究投资环境，认清房地产行 业所面临的风险，可以使企业未雨绸缪或有所防范。 选择地块有针对性的开发。房地产是不动产 具有位置上的固定性，任何一个开发项目 都存在于特定的区位条件和地理环境中，地块的自然条件和社会经济条件造成了土地区位差异， 在什么样的区位上投资就会有什么样的经济收益。人们购买房地产不单是购买了房地产本身同 时也购买了周围的环境，而房地产价值和使用价值不单取决于房屋建筑本身的造价和直接投入到 建筑地块上劳动的多少，还取决于这块建筑地块所处的城市经济地理环境的优劣。因此房地产业 是一个对区位因素很敏感的产业房地产投资者无不在追求区位价值及预期区位价值。研究投资 环境，认清区位优势，可以使企有选择有重点的开发项目。 符合区域统一布局，顺应区域发展。房地产投资受城市规划和城市发展战略的影响非常大， 城市房地产业的空间布局、结构、造型都直接关系到城市的形象和面貌，因而房地产投资行为必 须遵守城市规划与发展政策的要求。例如，城市土地的转让、利用，就不能完全由市场自动调节， 而要符合城市土地利用规划。再如，城市房地产要实现综合开发，必须遵循“统一规划，合理布 局，因地制宜，配套建设”的城市用地原则，所以，研究房地产投资的政策环境就显得格外重要。 我国房地产市场起步晚发展并未成熟，对于城市化进程加快、经济尚处于起飞阶段的现实国 4 情来说，其市场前景无比广阔，未来中国房地产投资将更趋活跃。房地产企业竞争将更加激烈。 研究房地产投资宏观、中观、微观环境，全面掌握房地产投资与宏观环境之间存在的客观规律， 熟悉房地产投资环境分析的基本内容和一般方法。指导房地产投资行为，提高企业竞争能力，实 现企业利润和社会效益最大化目标，更好地服务于社会经济的发展和人民生活的改善，这对作为 房地产投资主体的房地产开发企业以及作为房地产投资行为引导主体的政府都有着重要积极的意 义。尤其最近几年在中部崛起的中央战略导向下，国家众多优惠政策向中部几省偏移，而“中部 崛起看河南，河南崛起看郑州”，研究郑州中观区域房地产投资环境将非常具有实际意义。 i 3 房地产投资环境研究现状 1 3 1 理论依据 区位论是研究房地产投资环境的理论基石。房地产行业早有名言：第一是区位第二是区位第 三仍是区位。房地产业是一种与区位紧密联系的特殊产业，区位是构成房地产商品的基本要素， 也是房地产需求的重要内容。因此，房地产投资若要获得最大利润，就必须对投资地点区位条件 进行研究论证。从区位论出发房地产投资环境不是多种要素的杂乱堆积，而是表现出有序的结构， 这种结构决定了区域投资的投向、进度、总额。同时区位论指出投资的流入反过来又完善着区域 的投资环境，二者相互影响。 i 3 2 研究现状 截至目前，各界对房地产相关课题的研究已经较多较为成熟，但对其投资环境的研究因开展 不久，故并没有固定模板。已发表有的关于房地产投资环境研究的文章，绝大多数研究思路大体 上都一致，即先对投资环境进行分类，然后逐个调查研究，最后给出投资环境的综合评价。所不 同的仅限于对投资环境进行分类的方法和侧重点不同而已。 1 、对房地产投资环境影响因素的分类 房地产投资环境是影响房地产投资的各种众多外部因素的综合，其要素涉及内容广泛而复杂， 不同学者对其划分的方法和侧重点都有不同但总的来说主要有以下几种： ( 1 ) 按要素性质分类 房地产投资环境的影响因素众多而繁杂但按各要素的性质可以将其分为六大类，即政治环 境、经济环境、法律环境、基础设施、社会文化环境和自然环境。 具体如图l 所示： 5 政治体制与社会结构 政局稳定性 政府能力 行政效率 政策连续性 政府及公众的态度 f - - g d p 增长率 宏观经济运行势态一土地市场 金融环境 交易市场 固定资产投资情况 l 金融、中介服务 房地产市场环境 关联产业配套水平 经济周期 供给与需求状况 人均消费 交通 通信、邮电系统 能源 水资源供应 防灾系统等 产业政策 税收政策 相关金融政策 地方发展规划 地方相关政策 人口 社会治安 消费心里与习惯 市场预期 土地承载力 地形地势 地块形状 水文地质 风力和风向 日照、温度、降水量 自然灾害 图i ：投资环境按要素性质分类 按房地产投资环境的要素性质分类，比较系统和详尽，可以使投资主体较为全面、详细的了 解投资环境，但这种分类和分析方法非常繁琐，不易使投资主体在短时间内迅速了解投资环境。 6 ( 2 ) 按要素层次分类 房地产投资环境是一个较为庞大的系统，直接使用环境要素去调查研究将显得比较繁杂不直 观，如果将房地产投资环境看成是个环境系统，则分析发现该系统的层次( 即宏观、中观、微观层 次) 非常明显，而且联系紧密。 因此不少学者都将房地产投资环境按照层次划分的方法去研究，该派学者认为：“脱离其中 任何一个层次去独立研究另一个层次，都无法全面正确地把握房地产投资所面临的机遇与挑战， 无法为我们提供全面、完善的投资决策信息。”( 胡志坚西北工业大学房地产投资环境的 系统分析与实证研究 ) 在房地产投资环境的每一个层次t 中，虽然构成要素大致相同但每个要素对房地产投资的影 响程度各不相同。例如，除经济环境外，在宏观层次中产业政策对房地产投资的影响最大：在中 观层次中，各环境要素与房地产投资最为紧密和直接，表现为房地产投资实质是中观房地产投资： 在微观层次，房地产投资直接受消费环境的影响最大。 按要素层次分类对房地产投资环境进行研究，其不同层次研究的侧重点是不同的：研究宏观 层次可以使企业明确产业发展趋势，研究中观层次可以使企业明确投资区域，研究微观的项目投 资环境可以使企业尽量做出合理的项目投资决策。该种分类研究方法可以使投资主体较为全面、 直观地了解房地产投资所面临的复杂坏境。但我国企业对该方法的应用还不够广泛：9 3 年底房地 产行业大调整，众多房开企业破产倒闭，是因为缺乏对宏观层次的研究：近年来我国部分地区投 资过热，房价涨幅过大、持续居高不下，严重超出大多数居民的实际购买力。可以说是因为对中 观层次研究的不够；目前我国商品房供销两旺与空置房持续高速上升并存的矛盾现象，说明了不 少房地产投资企业尚未意识到微观层次研究的重要性。 图2 ：房地产投资环境的层次划分法 业宏观环境 7 ( 3 ) 按要素的主导作用分类 按要素的主导作用分类就是把房地产投资环境要素按照对房地产行业的支持、推动、发展等 影响程度分成不同类别逐个调研，使用该类分类和分析方法研究房地产投资环境，投资主体可以 比较明确的理解本区域的房地产发展状况是由哪些因素在多大程度上支撑着，是由哪些因素可以 继续推动发展，预计可以发展到什么状况，还有哪些潜力可以挖掘等，便于企业认清各环境要素 的作用。 h 人口 l一居民生活状况l 一一城市地理环境 - t 城市建设规划i _ 一居住状况 一 经济 一 投资政策 l 一金融，社会保障l一器蕊 产业支持力誓 = 。 i 意瓣动撼j f 刊毒蜓缨瑰蠖p 嘉河持续藿羼精力i 图3 ：投资环境按要素的主导作用分类 ( 4 ) 其它分类方法。如：按投资环境因素的不同本性投资环境可以分为硬环境和软环境，硬 环境是指投资环境的硬件方面，即与投资活动直接有关的物质条件。软环境是指投资环境的软件 方面，即对投资活动施加影响的非物质条件，主要包括政策环境、服务环境、法治环境、信用环 境等。 2 、房地产投资环境的评价方法 国内外对投资环境进行评价的理论和实证研究已积累了不少经验和成果，但适合对房地产投 资环境进行评价的常用方法主要有： 因素评分法。在投资环境构成因素的基础上选取必要的因素，逐个打分评估，并分别乘其 权重后求和，得到所要评价的投资环境的总分。在评价过程中，采用专家给予5 分制的打分法，这 种方法简便易行，但主观性较强。 等级尺度法。它从对房地产投资的限制和鼓励政策出发，将影响投资环境的因素分为几个 大类再把每一大类因素分成若干子因素，然后分层打分求和。 “冷热国”对比法。主要从投资主体出发选定若干核心投资环境因素，据此对投资目标地 区逐一进行评价，分值有热、温、冷三个等级，“热国”表示投资环境优良，“冷国”则表示投 资环境欠佳。“冷热国”对比法多用于对国家投资环境进行研究和评价。 抽样调查法。它运用抽样调查的方法随机地抽取或选定若干房地产投资企业，由调查者 列出有关的投资环境的评价因素，再由这些企业主管人员对目标区域的投资环境因素进行评价 然后将结果汇总。该方法可以得到第一手信息资料，但是主观色彩浓厚。 主成份分析法。在投资环境评价的因子指标中，总有一些因子指标届主导地位，它们在很 大程度上决定了投资环境的优劣。因此，投资环境评价可用多元统计分析中的主成份分析法，将 众多的线性相关的指标转化为少数线性无关的指标，使得庞大的指标体系中的各因子指标能切断 相关的干扰找出主导因素简化评估过程。在主成份分析法或层次分析法确定权重以后，还可 结合综合评价模型、模糊评价模型来分析投资环境这一具有模糊边界和模糊价值的评价对象。 1 4 本文研究思路与主要创新 1 4 1 资料和数据的获取 在本文的撰写中，参考了部分国内相关领域的理论研究成果和国内的一些研究著作及论文。 统计资料的来源有：中国统计年鉴( 2 0 0 4 年) 、中国城市统计鉴( 2 0 0 4 年) 、河南统计年鉴( 2 0 0 0 年) 、 郑州市统计年鉴( 1 9 9 0 2 0 0 0 ) 、郑州市2 0 1 0 年城市总体规划、郑州市行政区位图。网络资料的获取 来源于：房地产信启、网、中国统计信息网、河南统计信息网、郑州统计信息网、中国期刊网、中国 学位论文数据库、搜房网等。 l4 2 研究方法与技术路线 通过总结相关文献，系统查阅相关资料，按照国内目前比较常用的房地产投资环境研究方法 因索分析法，对郑州市房地产业中微观投资环境各主要因素的特点进行分析，展现出郑州市 房地产投资区域环境的整体优劣。 1 4 3 5 文的主要创新。 按照权重，本文着重分析了郑州市房地产投资环境中的经济环境因素即从房地产生产要 素市场、房地产市场机会、房地产中介服务状况和配套工业水平四个方面来考查，期间着重分析 了郑州市未来五年内房地产市场的潜在需求和有效需求，并在文后针对管理部门和房开企业分别 给出了一定的参考建议。 9 2 郑州市房地产发展概况 2 1 去年全国房地产行业运行形势 2 0 0 5 年针对我国房地产价格普遍继续大幅上涨的情况，为防l e 房地产投资增速出现反弹， 中央连续出台了一系列指向性非常明确的调控措施。从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、 抑制房价到全行业的综合调控等，整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之 年”。这些调控政策的主要内容有：利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本。抑制房产投机 需求；增加中低档普通住宅的土地供应，改善住房供给结构，解决普通居民和中低收入居民的住 房问题：规范房地产市场秩序，改善价格形成机制，达到稳定房地产价格的目的；强化地方政府 责任促进调控政策有效实施。 在这些信贷、土地双紧政策的强力实施和有效落实下2 0 0 5 年房地产市场出现了新的趋势和 变化：如图所示全年房地产开发投资1 5 7 5 9 3 亿元比上年增长1 9 8 ，增幅下降8 3 个百分点，商 品房施工面积同比增长l71 增速同比回落2 1 个百分点，商品房销售面积同比增长2 0 8 ，增速 连续四个月保持逐月回落的态势。 图4 ：1 9 9 8 - 2 0 0 5 年全田房地产投资情况( 亿元) 资料来源：国家统计局 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 图5 ：1 9 9 9 2 0 0 5 年全国房地产投资额同比增幅情况( ) 巨受五亟亟画圈 i 一 1 叠2 互0 i 1 i 卅需榉迥：磊 - 一 j 髓5 0 。“- 。 皇“：| _ _ 一一：。0 毫，。曩? - - ： 1 9 9 92 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 资料来源：国家统计局 如上图所示国家的一系列宏观调控政策对抑制房产投资过热和规范市场秩序的发挥了明显 作用，房地产投资总额增幅迅速放缓，一些房地产市场过热的城市投机性购房得到初步遏制：市 场观望气氛较浓，需求减缓，市场开始向理性回归，房地产市场供求偏紧状况得到改善。投机性 购虏得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理 性。 鉴于以下原因本文认为，房地产投资总额增幅迅速放缓并不能说明房地产行业过热的温度已 被降低。市场已趋于理性。 ( 1 ) 房地产行业正面临整合。尽管银行贷款占房地产开发资金中的比重正缓慢下降。社会资金 投入房地产开发的途径也在增多。但2 0 0 5 年房地产开发商融资的主渠道仍是银行贷款。信贷资金 严格控制和市场秩序的整顿，使一些即便手中有地、但资金实力小、运作不规范的开发商难以生 存，房地产开发公司面临新一轮洗牌，整合之后的有实力的房开企业将会更大力度的投资，“大 盘时代”即将到来。 ( 2 ) 更多的资金正在进入房地产行业。一方面，受房地产业丰厚利润和较高回报率的诱惑，其 他行业的资金纷纷进入房地产业，包括联想、清华紫光、普天、华为、海尔、t c l 等高科技企业和 实力强大的企业集团。( 据统计，我国已有3 0 0 多家上市公司涉足房地产开发领域，反映出资本追 逐暴利的客观规律。) 另一方面，国际热钱继2 0 0 4 年以来将会继续青睐z 扣国房地产业，最新全球 房地产资本报告，2 0 0 5 年外资进入中国房地产市场总金额高达2 3 亿美元，其中购买商铺和写字楼 的资金有1 6 亿美元，投资力量的主体为来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。 ( 3 ) 投资房地产正成为越来越多居民的投资首选。最新的一项百万狰资产投资者调查报告 表明，净资产超百万人民币的投资者普遍偏保守，但高达6 7 1 的受访者都有投资房地产的行为( 不 包括购买自住房) 。 2 2 郑州i 市情与房地产行业概况 2 2 1 郑州i 市情概况 郑州市是河南省省会，位于河南省中部北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。全 市总面积7 4 4 6 2 平方公里，其中市区面积1 0 1 3 3 平方公里，建成区面积2 6 2 平方公里：全市总人口 7 8 0 万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚 欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城。 郑州市与周边省会城市相比，拥有独特的区位优势： 1 、交通运输郑州是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽。京广、陇海两大铁 路干线在此交汇，拥有3 个铁路特等站亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，是 全国7 个公路主枢纽城市之一和已开始实施的中国高速铁路网的第一枢纽站。目前，郑州拥有铁路 一类口岸和航空一类口岸各1 个，铁路二类口岸和公路二类口岸各1 个货运在郑州可联检封关， 直达国外。 2 、综合实力郑州市国民经济持续快速健康发展经济总量迈上新台阶，2 0 0 5 年全市人均 生产总值2 3 1 7 1 元。在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用。郑州成为中国重 要的交通枢纽、著名商埠、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带重要中心城市。 已跻身全国综合实力5 0 强、投资硬环境4 0 优、全国综合投资环境前1 0 名和卫生城市f f y , j 。 3 、经济实力2 0 0 5 年全市生产总值达n 1 6 5 0 亿元，比上年增长1 5 8 ，人均生产总值2 3 1 7 1 元，在全 2 7 5 个地级市中排名第2 8 位。2 0 0 5 年郑州市人均可支配收h , 1 0 9 7 7 元，全国城市排名第 2 1 位。 4 、现实机遇近年来郑州市抓住中部大开发和国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规 划的重大机遇，围绕拉大城市框架，将高起点、高品位的规划建设郑东新区和加州工业城。 郑东新区规划范围西起1 0 7 1 品道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快 速路，总面积约1 5 0 平方公里，预计人口1 5 0 万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城 市”等众多先进理念于一体。 加州工业城规划4 6 x 1 方公里，由美国加州财团及其它美国企业投资3 0 0 亿美元兴建，以美国企 业家、管理专家、高科技人员等为主体，兼容世界其它国家的企业精英和中国成功人士工作生活 的国际化城区，是一个具有美国加州风格，适合西方人士居住、生活和工作的现代化工业城。 1 2 同时，郑州市还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、以人为本、规划先行的原 则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑，j l 建设成为具有中原文化特色的社会主义现 代化商贸城市和全国区域性中心城市。 2 2 2 郑州市房地产行业概况 郑州市位于全国的中部，得益于国家近年来的中部崛起战略，国家工程的建设投资为其做出 了一定的倾斜和优惠。近年来郑州市经济发展快速增长，人均可支配收入水平较高，而且由于区 位条件比较好，人口数量庞大，经济增长率近年来也比较高，因而形成了房地产消费的热潮，房 地产投资数额比较大，企业数量多。 尤其是自2 0 0 4 年以来，随着郑东新区建设一日千里以前只闻其名的全国知名企业，如“中 城联盟”、“天津顺驰”、“浙江绿城”、“上海绿地”、“上海中凯”、“中义”、等纷纷进 入郑州地产市场，在郑州市场荡起阵阵波澜。而且在外来房产大鳄进军郑州市场的同时，郑州本 地的开发商也在扩大本地公司的领地，“建业”、“新世纪”、“思达”等郑州市知名放开公司 纷纷迈向周边县市和其他城市，并初见成效。 截至2 0 0 5 年底郑州市人均住房面积2 2 8 平方米，共有房地产企业11 6 0 家，从业人员3 6 9 6 5 人。 郑州市人均可支配收入在全国城市排名第2 l 位，而房价排名第2 7 位郑州市房地产价格指数低 于全国平均水平( 2 0 0 4 年郑州市房屋销售同比价格指数为1 0 4 0 低于全国平均水平5 7 个百分点) 。 近年来房地产业运行情况 1 、房地产投资增势强劲 2 0 0 5 年郑州市房地产开发完成投资1 6 8 亿元，比上年增长1 9 2 ，从投资的比重来看，房地产 占全社会投资的比重为2 2 ，比上年增长1 2 个百分点，房地产业占全市g d p 中的比重继续保持在3 以上，整个房地产业共完成税收1 5 亿元，通过房地产交易完成市级财政收入4 5 亿元。 图6 ：郑州市近年房地产投资额增长状况 资料来源：郑卅l 市统计局 2 、商品房供销两旺 2 0 0 5 年郑州市市区商品房市场销售均价2 9 6 6 元平方米，同比上涨1 2 4 ，涨幅较2 0 0 4 年的 1 3 8 略有下降。在国家宏观调控政策的双向调节下，2 0 0 5 年商品房供应和销售增速同步趋缓。企 业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟商品房供应和销售总盘的增长速度与2 0 0 4 年相比均 明显下降。市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1 1 ：1 ，商品住宅供求比为 i 0 2 ：l ，仅有非住宅市场供求比为1 7 7 ：1 供过于求。 3 、房价增长较快 近几年随着经济的发展，郑州的房价不断上升( 如图) ，但从图上可以看出2 0 0 2 年以前郑州 的房价处于平稳上升的阶段，从2 0 0 0 年到2 0 0 2 年的两年时问，房价上涨不到2 0 0 元，从2 0 0 3 年开始， 郑州的房价开始加速上升，2 0 0 5 年上涨幅度较大，创了历史新高。 图7 ：郑州市近年来住房均价增长状况 3 2 0 0 2 8 0 0 2 4 0 0 2 0 0 0 1 6 0 0 。 | “一2 9 6 ( j i 囊：j o 囊：o 。_ ：誓羔j 丽。j ：_ _ j ! ”蕊誊1 i 。j ：悸。j ；：。： i 怕研一i 譬： ，- 一i ，一。 ，| l 。i 。一j ：j 翟j 礁i ? ；i 一- i 毒- - 势- 叠* 蔓釜辱，- 二a = ji 一 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 4 、投资结构有所改善 2 0 0 4 2 0 0 5 资料来源：郑州市统计局 1 4 2 0 0 5 年郑 j + 1 市房地产开发企业抓住国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的契机，不断 加大商品住宅投资力度，商品住宅比上年同期增长3 7 8 ，占房地产业总投资的比重为8 0 9 a 近年来郑州旧城改造的铺开实施和郑东新区、加州工业城的建设为郑州市房地产业的发展提 供了较好的机遇。但由于近年房地产开发投资过热，房屋上市盈集中，出现了商品房空置率过大 的现象，为此郑州市采取了控制土地供应量、调整房地产投资结构、消化吸纳空置商品房等一系 列调控市场的措施，并加大了对房地产开发企业的管理力度。经过调控和整顿，房地产发展的增 幅放慢企业整体素质和适应市场的能力得以提高，抗风险能力得以增强，为今后的良性发展奠 定了基础。 3 郑州市房地产投资环境要素系统分析 依照本文前述理论部分的分类标准，现将郑州市房地产投资环境分为六个子系统逐一分析 并按照它们在房地产投资环境评价指标体系中的影响程度的不同进行有所侧重的分析。 3 1 政治环境 进入二十一世纪以来，随着我国各行业改革的深入和改革力度的加大，国家政策管理的统一 性和透明度也不断提高，虽然各行备业都正在实施着调整和改革，但经过“非典时期”后全国上 下一心，民族凝聚力得到充分地体现。当前中国政局稳定，并且随着海峡交流的深入，2 0 0 8 年奥 运会的临近，中国的政治威望和政府信誉又有了进一步提高。在世界之林中，中国代表着一种努 力进取、自强不息的精神，特别是在2 0 0 3 年“非典”肆虐的同时国民经济仍以7 8 的速度增长的 出色表现更让人刮目相看。在对外政策上，中国长期奉行对外开放的政策，并使之逐步统一规范， 适应国际经济运行规则，对外商投资企业实行国民待遇，使外商能够按照国际惯例在中国投资经 营。国内的投资环境将进一步趋向平等化投资空间更为广阔。 自古得中原者得天下，河南是中国国情的一个模型，而郑州是河南的模型，是河南省以至整 个中原地区的政治中心，可以说郑州市的政治环境是中国宏观政治环境的一个子系统，同样具有 以上的特征。近年来郑州市加大对外开放的深度和广度，成功举办了历届投资与贸易洽谈会，更 有皇帝拜祖大会、俄罗斯总统昔京访问少林寺和加州工业城的开发等系列活动大大提高了郑州在 国内和国际上的知名度。在政府管理方面，郑州正逐步改变以往保守封闭的政府形象，办事效率 与廉洁程度不断提高，因人而治的现象得到了扼制，提高了决策的一致性和科学性。 虽然郑州市在实现管理现代化上与沿海开放城市相比还有不小差距，但今后一定会很快适应 新形势、新体制的需要，转变职能，由纯粹行政管理功能，向管理、服务、引导、决策功能转化， 强化宏观管理，弱化微观管理，为各项投资营造良好的政治环境。 3 2 经济环境 经济环境是房地产投资环境中影响力最为显著的子系统截至目前的历史数据可以表明 经济总量与房地产投资额呈同步增长趋势。两者波动的周期具有高度的吻合性。经济发展是房地 产业的推动力，把握一个区域的经济环境是房地产投资科学决策的基础。 3 2 1 郑州市宏观经济环境 宏观经济环境反映着一个地区经济的总体态势，它是由对投资普遍发生作用的各种间接经济 因素构成的。良好的宏观经济环境意味着该地区拥有较高的消费水平和较大的市场容量它具有 较强的吸引资金的能力。 ( 1 ) 郑州市的经济水平 郑州在全国经济发展格局中具有承东启西贯通南北的重要作用，它不仅是一个历史文化名 城，同时也是一个新兴的现代化商贸、工业和陇海兰新经济带重要中心城市具有较强的经济实 力。2 0 0 5 年全市生产总值达i l j l 6 5 0 亿元，比上年增长1 5 8 ，全社会固定资产投资完成8 2 0 亿元， 增长2 8 6 t 地方财政收入达l l j l 5 l 亿元，增长3 0 7 ，全市金融机构存款余额比年初增长1 4 8 9 6 ： 贷款余额比年初增长1 3 3 ，人均生产总值2 3 1 7 1 元，在全国2 7 5 个地级市中排名第2 8 位，2 0 0 5 年郑 卅i 市人均可支配收 1 0 9 7 7 元在全国城市排名第2 l 位，己跻身全国综合实力5 0 强、投资硬环境4 0 优、全国综合投资环境前l o 名城市行列，因而从这角度上说，郑卅l 应是“中部崛起”资金流向 的重点地区。 2 0 0 4 年，世界银行抽取中国2 3 个大中城市的2 0 0 0 多家企业进行综合考察，以公认的“非常科 学”的评价体系和非常完整的指标体系对2 3 座城市的综合投资环境从宏观政策环境、体制环境、 企业的微观环境、基础设施质量四个方面进行了综合排名。之后不久世界银行发布了2 0 0 3 中国 投资环境报告，在城市综合投资环境排名中郑卅1 名列第十。 ( 2 ) 郑卅i 市的经济活力 1 6 郑州市的经济不但有静态上的实力，还有动态上的活力特别是2 0 0 0 年以后，郑州经济持续 快速增长，平均年增长率接近1 4 ，2 0 0 5 年全市生产总值达到1 6 5 0 亿元，比上年增长1 5 8 ，人均 生产总值2 3 1 7 l 元( 2 8 9 0 美元) 。下图是郑州市国内生产总值的增长状况，它超过全国平均水平， 而且增长步伐稳健，表现了良好的稳定性和充足的潜力。根据发展经济学关于工业化阶段的划分， 人均国内生产总值4 0 0 美元以下为起步阶段，人均4 0 0 2 0 0 0 美元为经济起飞阶段。郑州市目前及未 来1 0 年经济正是处在以高速增长为特征的起飞阶段企业选择在郑州投资必会获得经济增长的各 项好处，获得较高的回报率。 图8 ：近年郑州市g d p 增长状况 1 8 0 0 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 b o o 6 0 0 2 0 0 l2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 1 7 1 5 1 3 1 1 9 7 5 资料来源：郑州统计信息网 ( 3 ) 郑卅市的经济结构 在国际经济分析与评比中，一个地区的第三产业发达程度，已成为衡量经济繁荣的重要指标。 由于在传统计划经济体制下，对城市功能的要求偏重在政治中心和工业生产基地方面，因此郑州 市与中国多数城市一样三产比重较低。但通过多年的结构调整，产业层次逐步提高，经济素质 明显改善，特别是旅游业、房地产业、信息业、金融业等新兴产业在规模与水平上均处于领先地 位，成为经济结构升级换代的有力支撑。目前郑州市的产业结构为4 4 5 2 9 4 2 7 ，房地产业的产 值占国内生产总值的4 5 左右，而世界发达国家此数据值一般为2 5 3 0 ，所以郑州市房地产业 具有广阔的发展前景，将是郑州市城市经济结构调整的突破口。 通过以上分析，可以看出郑卅i 经济保持着高增长的良好态势，为房地产业的投资构造了乐观 的空间。并且与沿海城市相比郑州市具有较优越的潜在的后发优势： 第一，根据梯度推移理论及空间投资理论，在特定的规划期内，要重点依靠处于成熟阶段的 地区，但成熟区发展到一定时期，难免要走向相对衰退，甚至绝对衰退，这时就需要在成长区中 选择条件较好的地区给予较多投资，深化开发，加速成长，使之进入成熟期，保持正常的新陈代 谢。因此当沿海城市经济在未来几年进入稳定期时，郑卅l 由于地处中部崛起的前沿，将进入高速 增长期，成为梯度推移中新一轮经济增长“接班人”： 第二，从城市成长阶段分析处于不同发展阶段的城市，其房地产投资和建筑业发展也不同。 沿海城市以1 9 7 8 年至1 9 9 2 年为生长阶段，在这一阶段里开放政策既增大了土地供给，更刺激了土 地投资和投机的需求，经济增长加速，人口大量流入城市，使房地产价格迅速攀升。从九十年末 代起，沿海城市进入成熟阶段，房地产业发展速度有所减缓，投资收益率稳定中有降，必将出现 定程度的投资转移。从郑州市的发展历史看，目前正值中部崛起的历史机遇，郑州作为国务院 批准的开放城市，处于生长阶段房地产业势必同步发展，成为投资热点领域，现今沿海城市一 些大型房地产企业集团挥师郑州己说明了这一规律。 3 2 2 郑州市房地产市场环境 房地产市场环境如下图所示是由以供求双方为中心的房地产交易系统以政府为中心的房地 产调控管理系统，以中介服务、基础设施、配套工业为主的房地产支持服务系统三部分组成。 调 控 系 统 支 持 服 务 系 统 图9 ：房地产市场环境 在此本文将从房地产生产要素市场、房地产市场机会、房地产中介服务状况和配套工业水平 四个方面来考查郑州市房地产市场环境，而将基础设施环境与政策法规环境在文后作单列分析。 交易系统 3 2 2 1 房地产生产要素市场 ( 1 ) 土地土地是房地产业中最重要的生产要素，土地资源丰度、土地价格、土地等级都是投 资者关注的焦点，它们不但决定开发成本，还决定升值潜力。 郑州市土地资源丰富。类型多样，适用于各类房地产开发项目。据2 0 0 5 年统计，全市总面积 7 4 4 6 2 平方公里，其中市区面积1 0 1 0 3 - 1 z - 方公里，建成区面积为2 6 2 平方公里，全市总人口7 0 8 2 万，市区人均耕地面积0 3 4 亩人，在全国同类城市中属中等偏上水平，见下表。目前郑卅l 市正力 图通过统筹规划、旧城改造、回收征而不用的土地，挖掘存量土地潜力等措施来增加土地储备， 提高土地利用率，解决建设用地与耕地保护的矛盾为房地产发展提供足够的活动空间。 表l ：同类城市人均耕地面积比较 土地面积( 平方公里)人均耕地面积( 亩人) 地区市区建成区地区市区 郑州7 4 4 69 2 31 8 31 3 1o 3 9 沈阳1 2 9 8 03 4 9 52 0 01 2 7o 5 1 大连 1 2 5 7 42 4 1 52 2 7o 7 8 0 2 9 长春 1