（工商管理专业论文）YH房地产项目成本优化与控制研究.pdf

山东大学硕士学位论文 摘要 随着经济体制改革和住宅体制的转变，在国家一系列鼓励住房消费政策的推 动下，房地产投资以较大的增幅快速发展起来。由于其资金密集、利润较高等较 为明显的行业特征，使得各路资金竞相进入，“三外 现象的出现和各种投机行为 更是为一路高歌的房价推波助澜。为防止房价的过快增长，国家密集出台了与房 地产相关的新政，包括提高资本金比例、严格信贷政策、改变土地出让方式、加 强税制改革、控制住房面积等等。这些政策的出台在一定程度上减缓了房地产行 业的发展速度，但是在很大程度上也加大了房地产的开发成本。尤其是金融危机 的爆发，带来的劳动力成本增加、原材料价格攀升，现在又面临全球经济的放缓 和可能带来的经济衰退，这更使得房地产行业面临高成本时代的考验。 本文以y h 房地产项目为例，在深入分析、总结项目成本管理问题及其成因的 基础上，结合目前的经济环境和行业现状，运用工程经济学、项目管理、企业管 理、全面成本管理、全面预算管理等基础理论，建立以项目成本优化为基础的房 地产项目成本管理体系。并对该体系实际运用效果进行评价。目的是为企业的投 资决策提供科学的依据，以达到企业价值和股东财富最大化的目标。 本文从实例研究入手，结合可行性研究的一般理论与房地产行业特征，采用 定性分析和定量分析相结合、静态分析和动态研究相结合、比较分析的方法，对 y h 项目的成本管理体系进行优化。优化内容重点包括组织优化、流程优化、开发 方案优化和资源计划优化等。并对项目成本要素中所包含的人力资源、物料采购、 建设成本、财务费用等进行了深度分析，为项目成本管理体系的建立提供了依据 和保障。 有别于目前多数房地产企业把成本控制作为成本管理的主要内容，本文的重 山东大学硕士学位论文 点更多的是从成本优化方面来解决项目开发过程中成本管理的问题，并以此建立 企业的现代项目成本管理体系。最后对论文中建立的成本管理体系进行了评价并 提出了展望。 2 关键词：房地产项目成本优化管理体系 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t w i t he c o n o m i cr e s t r u c t u r i n ga n dt r a n s f o r m a t i o no ft h er e s i d e n t i a ls y s t e m ，as e r i e s o fe n c o u r a g i n gh o u s i n gc o n s u m p t i o np r o p u l s i o nh a sb e e np u b l i s h e di no u rc o u n t r y r e a l e s t a t ei n v e s t m e n th a sar a p i dd e v e l o p m e n ti nal a r g e re x t e n t b e c a u s eo fi t so b v i o u s t r a d ec h a r a c t e r i s t i c s ，c a p i t a l - i n t e n s i v e ，t h eh i g h e rp r o f i t ，e t c al o t so ff u n d sc o m p e t et o e n t e r s m e a n w h i l e “t h r e ee x t e m a lp h e n o m e n a a n dg r e a t e rv a r i e t yo fs p e c u l a t i v e b e h a v i o ri st os i n ga l lt h ew a yt h er i g g i n go ft h er o o mr a t e s t op r e v e n th o u s i n gp r i c e i n c r e a s e ，i n t e n s i v ep o l i c ya n dr e l a t e dn e wd e a lo fr e a le s t a t eh a sb e e np u b l i s h e db yt h e c o u n t r y , i n c l u d i n gi m p r o v i n gt h es t a n d a r do ft h ec a p i t a lr a t i o s ，t h es t r i n g e n tc r e d i t p o l i c i e s ，c h a n g i n gt h ew a yo fl a n dt r a n s f e r , s t r e n g t h e n i n gt a xr e f o r ma n dc o n t r o l l i n g h o u s i n ga r e a , e t c t h ed e b u to f t h e s ep o l i c i e ss o m e w h a ts l o w e dp a c eo fd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y , b u tt oal a r g ee x t e n ta l s oi n c r e a s e st h e i rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c o s t s e s p e c i a l l yt h eo u t b r e a ko ft h ef i n a n c i a lc r i s i s ，w h i c hh a sb r o u g h ta b o u tb yt h e l a b o rc o s ti n c r e a s e i n ga n dr a wm a t e r i a lp r i c e ss o a r i n g ，a n db yw h i c hw ea r ef a c e dw i t h g i o b a le c o n o m i cs l o w d o w na n dp o s s i b l ec o n s e q u e n c e so fe c o n o m i cr e c e s s i o n ，i tm a k e s r e a le s t a t ei n d u s t r yf a c i n gat e s to ft h eh i g hc o s te r a t h i sa r t i c l et a k e sy hr e a le s t a t ep r o j e c ta sa ne x a m p l e ，a n do nt h eb a s i so f a n a l y z i n gt h ep r o b l e m sa n dt h e i rc a u s e si np r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t ，c o m b i n e dw i t h c u r r e n te c o n o m i ce n v i r o n m e n ta n da c t u a l i t yo fi n d u s t r y , w h i l ea p p l y i n gt h eb a s i ct h e o r y s u c ha se n g i n e e r i n ga n de c o n o m i c s ，p r o j e c tm a n a g e m e n t ，e n t e r p r i s em a n a g e m e n t ，t o t a l c o s tm a n a g e m e n ta n db u d g e tm a n a g e m e n tt oe s t a b l i s hp r o j e c tc o s to p t i m i z a t i o n - b a s e d r e a le s t a t ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ts y s t e m a tt h es a m et i m ee v a l u a t i n gt h ee f f e c to ft h e p r a c t i c a la p p l i c a t i o no ft h es y s t e m t h ea i m i st op r o v i d et h es c i e n t i f i cb a s i sf o r e n t e r p r i s ei n v e s t m e n td e c i s i o n s ，a l s oi no r d e rt oa c h i e v et h et a r g e to fc o r p o r a t i o nv a l u e a n ds h a r e h o l d e rw e a l t hm a x i m i z a t i o n t h i sa r t i c l er e s e a r c hf r o mt h ei n s t a n c e ，c o m b i n e dw i t ht h eg e n e r a lt h e o r yo f 3 山东大学硕士学位论文 f e a s i b l es t u d ya n dr e a le s t a t ei n d u s t r yc h a r a c t e r i s t i c s ，a d o p t i o nw a y so ft h ec o m b i n a t i o n o fq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，t h ec o m b i n a t i o no fs t a t i ca n a l y s i sa n d d y n a m i cs t u d y ，c o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，e t c a i m i t e t o o p t i m i z e y hp r o j e c tc o s t m a n a g e m e n ts y s t e m p r i o r i t i e so p t i m i z i n gc o n t e n ti n c l u d eo r g a n i z a t i o no p t i m i z a t i o n ， p r o c e s so p t i m i z a t i o n ，d e v e l o p m e n ts c h e m e sa n dr e s o u r c es c h e d u l i n g ，e t c t h ep a p e r g i v e s ad e t a i l e da n a l y s i sf o rt h ep r o j e c tc o s te l e m e n t s ，c o n t a i n e dh u m a nr e s o u r c e ，i t e m p u r c h a s e ，c o n s t r u c t i o nc o s t ，f i n a n c ec h a r g e s ，i no r d e rt op r o v i d e sb a s i sa n dp r o t e c t i o n f o rt h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ts y s t e m u n l i k em o s tr e a le s t a t ec o m p a n yw h i c hp u tc o s tc o n t r o la st h em a i nc o n t e n to fc o s t m a n a g e m e n t ，t h ef o c u so ft h i sa r t i c l ep u tm o r er e s p e c tt oc o s to p t i m i z a t i o nt or e s o l v e p r o b l e m so fc o s tm a n a g e m e n ti np r o j e c td e v e l o p m e n tp r o c e s s ，a n dt oe s t a b l i s ha m o d e me n t e r p r i s ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ts y s t e m t h r e r a f i e r , p a p e r se v a l u a t e dt h e c o s tm a n a g e m e n ts y s t e m sb a s e do nt h eo p t i m i z a t i o na n dd oac e r t a i nd e g r e eo f e x p e c t a t i o n 4 k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t c o s to p t i m i z t i o n m a n a g e m e n ts y s t e m 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：导师签名： 山东大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 选题的背景和意义 1 1 1 选题的背景 1 9 9 8 年以来，随着经济体制改革和住宅体制的转变，在国家一系列鼓励住房 消费政策的推动下，房地产投资以较大的增幅快速发展起来。同时，消费意识的 转变，使得住房市场有效启动，一度呈现供需两旺的发展势头。房地产市场的活 跃，也带动了钢铁、铝业、建材业等相关产业的强势发展，进一步拉动了国民经 济的增长。根据统计数据显示，房地产行业的发展与5 0 多个行业的发展息息相关， 钢铁行业的3 0 用于房地产业，房地产业在我国占g d p 的比重已占到7 - 1 0 。在 此背景下，“三外( 即外行业、外来人、外部资金) 现象大量出现，给这个高速 发展的行业推波助澜，同时也为房地产行业注入了一定程度的泡沫。基于此，中 央政府从2 0 0 4 年开始，密集出台了一系列的房地产新政，包括提高资本金比例、 严格信贷政策、改变土地出让方式、加强税制改革、控制住房面积等等。这些政 策的出台在一定程度上减缓了房地产行业的发展速度，同时也遵循“优胜劣汰 的生存法则，优化了房地产行业结构。“马太效应 在这个时期暴露无遗，“- - a 现象 也加剧了房地产行业分化，房地产行业面临重新洗牌的格局。 同诸多产业一样，房地产行业也有其生命周期，据资料统计显示美国的房地 产行业周期大体为1 8 - 2 0 年，日本为1 0 年左右，而我国为4 , - - , 6 年。这是由我国 作为发展中国家的特殊基本国情所决定的，如城市化水平偏低、整体居住环境正 处于“有其屋 向“优其屋”的变革。基于这种周期理论，目前我国的房地产行 业正处于调整阶段。由于每个产业的调整阶段，都会有新兴事物出现，并以之带 动行业复苏，诸如成本变动、技术变革、管理组织深化、产业结构调整等，因此 在这个阶段对于房地产成本管理的研究尤为重要。 2 0 0 8 年也注定世界经济是跌宕起伏风云变幻的一年，这一年美国次贷危机引 发的经济下滑，日欧经济增速放缓，全球能源价格和粮食价格的高速增长等等， 国内三大自然灾害的冲击，高通胀的困扰，股市、楼市的动荡，诸多因素使企业 5 山东大学硕士学位论文 所面临的形势日益严峻，而种种因素所造成的成本上升更是将企业推到了一个尴 尬而又危险的境地。对于房地产行业而言，劳动力成本的增加、原材料价格的不 断上升、居民对于居住品质的高端诉求，现在又面临全球经济的放缓和可能带来 的经济衰退，这更使得房地产行业面临高成本时代的考验。 1 1 2 选题的意义 如同任何事物的出现都有其双重意义一样，随着高成本时代的来临，尽管房 地产行业面临种种考验和挑战，但之于企业而言，高成本是一把锋利至极的双刃 剑，并非仅仅意味着危机与困境，同时也充满着无尽的机遇，如何绝处逢生，走 出困境，并抓住机遇实现自身的进一步发展，是企业必须面临的存亡攸关的重要 课题。在这种经济形势和社会背景下，房地产行业的传统成本管理理论的作用显 然越来越弱化，建立一种全新的房地产项目成本管理体系也势在必行。这种体系 的建立不仅对于企业战略目标的制定与实现，更对于一个企业的生存方式的选择 有着及其重要的意义。 1 2 研究方法和技术路线 以y h 房地产项目为例，充分考虑当前背景下经济形势，结合可行性研究的一 般原理与房地产行业的基本特征，采用理论研究与实例研究、定性分析与定量分 析相结合、静态研究和动态研究相结合、比较分析的方法，对y h 房地产项目的成 本管理体系进行优化，以有利于得出项目开发的必要性依据和高投资收益率的保 障方法。 1 3 研究目的及主要内容 1 3 1 论文研究目的 本论文在项目生命周期理论、全面项目成本管理理论、全预算成本管理理论 的基础上，结合项目成本管理理论的发展趋势及目前房地产项目成本管理领域中 业已累积的丰富经验，通过对y h 房地产项目成本管理中存在问题的梳理、剖析， 提出问题的解决方案。重点是要构建一个基于项目成本优化基础之上的成本管理 体系。目的是为企业的投资决策提供科学的依据、提高项目的投资收益率，并进 一步塑造良好的企业品牌和形象，提高企业的核心竞争力。同时也有利于企业创 新能力的培养和企业内部管理组织结构的优化。 6 山东大学硕士学位论文 1 3 2 论文研究的主要内容 本文以项目生命周期中的各阶段为主线，运用工程经济学、项目管理、企业 管理、全面成本管理、全面预算管理等理论，对y h 房地产项目进行项目成本分析， 通过对项目启动阶段、项目计划阶段、项目执行阶段和项目收尾阶段中影响成本 的主要因素的分析，有针对性的提出优化方案。并对于成本优化方案的实施提供 了相应的理论依据和方法，同时为这种成本管理体系的实旌制定了相应的保障措 施。该理论的研究能为一般性的房地产项目开发过程中成本的优化与控制提供较 为有效的指导。 该论文分为六章，其研究框架是第一章为绪论，主要介绍了课题研究的背景 和意义，论文研究的方法和路线，以及论文研究的目的和主要内容。第二章为理 论综述，主要介绍了成本管理的发展历程和目前国内外项目成本管理的主要理论。 并介绍了房地产行业成本管理的主要特征。第三章就y h 房地产项目成本管理进行 了分析，指出了在y h 项目中存在的主要问题和问题的成因。第四章是论文的核心， 该章主要阐述了项目成本管理体系的建立，并依据房地产项目开发各阶段的展开， 利用相关理论和方法，对项目成本进行优化和控制研究，并最终建立了项目成本 管理优化与控制体系。第五章提出了成本管理体系在实施过程中应有的保障措施， 如信息化的应用，全员成本管理意识的加强。第六章是论文的结论和展望。该章 对论文进行了总结，并就项目成本管理发展方向提出了展望。 1 4 论文的主要创新点 1 4 1 基于对原有项目成本管理的研究分析，论文认为建立以项目成本优化 为主导，成本控制为手段的全面成本管理体系，才能真正实现项目成本的最优管 理。在房地产行业中，尤其要强化项目成本优化前置的意识，增进项目成本优化 的思想，这也是本论文的主要创新之处。 1 4 2 论文以房地产开发过程为主线，运用全过程成本管理的思想，建立了 一个能够覆盖项目开发全过程的成本优化与控制体系，具有一定的指导性和应用 价值。通过笼统的成本管理理论和项目开发各阶段中成本管理的实践相结合，使 得项目成本管理更易于操作，这也是本论文的创新之一。 7 山东大学硕士学位论文 第二章理论综述 项目成本管理作为企业项目管理活动中关键的一环，对于优化企业的成本， 提高企业的经济效益有着至关重要的作用。传统的项目成本管理是指在项目的实 施过程中，为了保证完成项目所花费的实际成本不超过预算成本而展开的成本估 算、项目预算编制和项目成本控制等方面的管理活动。主要是通过预测、计划、 控制、调整、核算、分析和考核等管理工作来实现。随着信息化时代的来临 和企业在发展过程中对成本管理认知内涵的延伸，项目成本管理的目标已不 仅仅是为了达到控制预算成本的目的，越来越多的企业认为项目成本管理对 于提高企业的核心竞争力有着极其重要的作用。 2 1 成本管理的发展历程 人们对成本的认识随企业经营环境的变化而变化，不同的成本观引导人们采 取不同的成本管理方法。从成本管理思想提出至今，大体经历了标准成本制、全 面质量成本管理和作业成本管理、战略成本管理四个过程。 2 1 1 标准成本制阶段 成本观及典型的成本管理方法标准成本制。 伴随着泰罗的科学管理理论在实践中的广泛应用，“标准成本 、“预算控制 和“差异分析等与泰罗的科学管理方法直接相联系的技术方法开始被引进到成 本管理中来。泰罗明确提出“以计件工资制和标准化工作原理来控制工人生产效 率”的思想。受其影响，会计界提出标准人工成本的概念，以后又逐步推广到标 准材料成本和标准制造费用成本，最终形成了完整的标准成本概念。2 0 世纪3 0 年代，工程技术人员与成本管理人员才取得共识，将标准成本法纳入成本核算体 系，使成本控制与成本核算结合起来，这就是标准成本制度。 2 1 2 全面质量成本管理阶段 成本观及代表性的成本管理方法全面质量成本管理。 质量成本理论的系统研究是2 0 世纪6 0 年代以后逐步兴起的。19 6 0 年哈罗 德费根堡姆在其著作全面质量管理中首先提出了“全面质量管理”( t o t a lq u a l i t y 8 山东大学硕士学位论文 c o n t r o l ，t q m ) 概念。费根堡姆在他的全面质量管理第三版中指出：企业内 部的质量成本由控制成本和控制失效成本两部分组成，质量成本的范畴涉及整个 产品寿命周期，因而质量成本是衡量和优化全面质量管理活动的重要手段。质量 成本是在生产经营活动中，为达到和保持特定的质量水平而支付的一切费用，以 及因未达到既定质量标准而发生的一切损失总和。 2 1 3 作业成本管理阶段 成本观及成本管理方法作业成本管理。 企业为了实现其经营目标并取得竞争优势，就必须站在战略高度对企业的成 本进行管理。基于“企业是一个为最终满足顾客需要而设计的一系列作业的集合 体”这一全新企业观，作业成本管理思想认为最终顾客的作业消耗企业的作业。 要为顾客提供更多的价值，就要求企业“溯本求源 ，分析哪些作业能够增加价值， 哪些作业不能增加价值。尽可能消除不能创造价值的作业，对能创造价值的作业 要尽可能减少其资源消耗量，降低作业耗费，这一切都要要借助于“作业分析 ( a c t i v i t ya n a l y s i s ) 。 2 1 4 战略成本管理阶段 成本观及成本管理方法战略成本管理。 从战略角度来研究成本形成与控制的战略成本管理( s t r a t e g i cc o s t m a n a g e m e n t ，s c m ) 思想，是上世纪8 0 年代在英美等国管理会计学者的倡导下 逐步形成的。2 0 世纪9 0 年代以来，对这一思想与相关方法的讨论日趋深入，日 本和欧美的企业管理实践也证明了这是获取长期竞争优势的有效方法。其基本理 论框架是价值链分析、产品动因分析、战略定位分析，其实施步骤是战略环境分 析、战略规划、战略实施与控制、战略业绩计量与评价。战略成本管理不仅吸收 了传统成本管理模式的优点，弥补了其它成本管理模式的不足，而且又有所创新， 从而成为一种较为完善的成本管理模式。 2 2 项目成本管理的主要理论 伴随项目管理思想的发展，在实践过程中逐步形成了一系列的项目成本管理 理论，其中具有代表性的理论是项目全生命周期成本理论、项目全过程管理理论、 全面成本管理理论和全预算管理理论。这几个理论是基于一定的经济环境和社会 9 山东大学硕士学位论文 背景下提出的，但是随着各种理论在项目成本管理中的应用，其有些不适的问题 也相继暴露出来。在项目成本管理中，它们之间又是相辅相成，互相补充的关系。 2 2 1 项目全预算管理 全面预算管理是指企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应财务 结果进行充分、全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况 与预算目标不断对照和分析，从而及时指导经营活动的改善和调整，以帮助管理 者更加有效地管理企业和最大程度地实现战略目标。全面预算管理需要充分的双 向沟通以及所有相关部门的参与。这一方法自从上个世纪2 0 年代在美国的通用电 气、杜邦、通用汽车公司产生之后，很快就成了大型工商企业的标准作业程序。 从最初的计划、协调，发展到现在的兼具控制、激励、评价等诸多功能的一种综 合贯彻企业经营战略的管理工具，全面预算管理在企业内部控制中日益发挥核心 作用。正如著名管理学家戴维奥利所说的，全面预算管理是为数不多的几个能 把企业的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。 全面预算反映的是企业未来某一特定期间( 一般不超过一年或一个经营 周期的全部生产、经营活动的财务计划) ，它以实现企业的目标利润( 企业一 定期间内利润的预计额，是企业奋斗的目标，根据目标利润制定作业指标， 如销售量、生产量、成本、资金筹集额等) 为目的，以销售预测为起点，进 而对生产、成本及现金收支等进行预测，并编制预计损益表、预计现金流量 表和预计资产负债表，反映企业在未来期间的财务状况和经营成果。 2 2 2 项目全生命周期成本管理 生命周期成本法( l i f ec y c l ec o s t i n g ；l c c ) 源于2 0 世纪6 0 年代美国 国防部对军工产品的成本计算。随着价值工程、成本企划等先进管理模式的 诞生，生命周期成本法在成本管理中越来越多地被运用，它可以满足企业定 价决策、新产品开发决策、战略成本管理、业绩评价等的需要。它的核心思想 是将一个项目的项目建设期成本和项目运营期成本做综合的考虑；通过在设计和 计划中综合考虑项目全生命周期中这两个方面的成本，努力争取实现项目价值的 最大化，即以较小的全生命周期成本去完成项目的建设和运营；这样可以在项目 功能和产出不变的情况下( 价值不变) ，实现全生命周期成本的最小，所以就可以 l o 山东大学硕士学位论文 实现项目价值的最大化。可以用公式表示为：总成本= m i n ( 建设期成本+ 项目运营 期成本) 。 生命周期成本法的关键是确定生命周期和成本分类。生命周期成本法下 产品、资产、劳动力的生命周期和成本分类的确定，基本上可以套用“浴缸 曲线 ，并且可以稍作变动。确定成本时可以按照项目取得阶段、项目运营 阶段和项目处置阶段进行。 生命周期成本法在企业中的应用具有深刻的现实意义。特别是科技的不 断发展，以计算机产业为代表的高科技现代化生产系统，改变传统的成本分 类与企业管理不相适应的状况。 2 2 3 项目全过程成本管理 项目全过程成本管理思想是我国项目成本管理界在2 0 世纪8 0 年代中期提出 的。其核心思想是努力使项目投资效益最大化和合理使用项目的人力、物力和财 力以节约工程成本；它的根本方法是整个项目建设全过程中由各有关单位共同分 工合作去承担好项目全过程的成本控制责任。其内涵：一是项目成本管理的方法 论，方法论包括：对于项目全过程、全要素、全风险、全团队等成本管理的技术 方法；二是项目成本管理技术方法的集合，三是其核心内容过程成本的确定与控 制。项目的过程既有明确的起点和终点，也有明确的阶段性。每一个项目的全过 程都是由一系列的项目阶段和具体项目活动所构成。为满足项目全过程成本管理 的需要，人们还必须建立一套全新的项目工作分解与活动分解的技术方法。 该理论在实践中对于项目成本管理有一定的指导意义，它更多的是从组织责 任界定、项目阶段划分和资源平衡角度去优化和控制项目成本。由于该理论缺乏 系统性整理，发展至今，还没有一个基于该理论的完善的成本管理体系模型。 2 2 4 项目全面成本管理 2 0 世纪9 0 年代初前美国成本协会主席葳斯内在9 0 年代项目管理的发展趋 势一文中提出了项目全面成本管理的思想。全面成本管理( t o t a lc o s t m a n a g e m e n t ，t c m ) 是运用成本管理的基本原理与方法体系，依据现代企业成 本运动规律，以优化成本投入、改善成本结构、规避成本风险为主要目的， 对企业经营管理活动实行全过程、广义性、动态性、多维性成本控制的基本 山东大学硕士学位论文 理论、思想体系、管理制度、机制和行为方式。 全面成本管理的目标：培植企业核心能力。在以培植核心能力为目标的 全面成本管理框架中，财务( f i n a n c i a l ) 、顾客( c u s t o m e r s ) 、企业内部业务 流程( i n t e r n a lb u s i n e s sp r o c e s s e s ) 和企业学习成长( 1 e a r n i n ga n dg r o w t h ) 四个方面。财务是最终目标，顾客是关键，企业内部业务流程是基础，企业 学习成长是核心。四者相互作用，相互影响，有助于衡量、培植和提升企业 核心能力。全面成本管理的核心是价值链分析。全面成本管理采用的基本方 法是作业成本计算与作业成本管理。 在具体的项目成本管理过程中，可以结合项目的实际情况，如项目的行 业特征、项目背景、资源状况等来决定采用哪种成本管理理论或其组合来实 施项目的成本优化与管理。 2 3 房地产项目成本管理概述 房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方 法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产 要素在房地产项目上的优化配置，目的是为住户提供优质产品。良好的项目 管理有利于提高企业的形象和品牌知名度。房地产项目成本管理则是根据企业 的总体目标和项目的具体要求，在项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、 实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，以完善成本管理制度，提高成本 核算水平，是实现目标利润、创造良好经济效益的过程。有效的成本管理，是房 地产开发企业提高核心竞争力的重要手段之一。因此房地产项目成本管理是房地 产项目管理的一个子集，良好的项目成本管理是实现项目成功开发的基础。 要做好房地产项目成本管理，首先要正确认识房地产行业特征、房地产项目 成本构成及影响房地产项目成本的要素。只有这样才能把握在房地产项目管理过 程中应重点管理的阶段和内容。 2 3 1 房地产项目特征 ( 1 ) 开发建设周期长 房地产项目的综合开发是一个系统工程，从项目取得阶段到项目处置阶段要 经历较长的时间。根据有关统计资料显示住宅开发约需1 5 个月，商业地产约需2 8 1 2 山东大学硕士学位论文 个月。而这仅仅是指在资源充足，无重大自然灾害的较为理想的开发环境中进行 的，且不包括项目交付使用后的维护和维修时间。正因为建设周期长，也赋予了 房地产项目高风险的特性，因为在建设期间，与房地产相关的政策变更、物价波 动、宏观经济影响、消费意识、自然灾害等一些因素都会给予项目开发成本带来 巨大的影响。 ( 2 ) 标的物特殊 无论住宅、商业地产还是酒店、公寓，其产品核心性质是一致的，就是全部 产品都具有不可移动性( 楼房整体平移不在此列) 。即产品一旦形成，将会很难更 改，即使迫不得已去改变已经形成的产成品，付出的代价将会是很高的。因此这 一产品属性，也决定了项目成本管理必须将重点要前移。在项目定位和设计阶段 必须有明确的目标，否则一旦发生错误，其后果将会是十分严重的。因功能定位 不当、开发决策失误、规划设计深度不够等形成的烂尾楼都是因为这一根本属性 的存在。 ( 3 ) 涉及面广 从横向看，整个房地产行业与5 0 多个行业存在关联，各行业的影响都会波及 到项目成本，因此影响房地产成本的因素是多方面的，这也增加了房地产成本管 理的不可预见性。从纵向看，房地产行业涉及到政府、管理部门、消费者等社会 上的各个阶层，而各个阶层对于房地产项目的不同诉求，诸如政府政策的调整、 规费的收取、管理文件与开发建设规范、消费者对产品的评判等。都将直接影响 到项目的开发成本。 ( 4 ) 资金密集 房地产行业属于典型的资金密集型行业，国家的财政政策和货币政策对于项 目资金链的建立是极其关键的。尤其随着国家不断规范房地产开发领域内的各种 交易性行为，使得房地产开发成本日益提高。在这种背景下，优化企业的资金链， 尤其是现金流，是保证企业项目成功开发的关键。 2 3 2 房地产项目成本构成 房地产开发项目的成本主要由以下几个方面的费用构成。 山东大学硕士学位论文 ( 1 ) 土地费用：指因开发房地产而取得土地所发生的各项费用，包括土地出 让金、征地管理费、拆迁安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式 取得土地的批租地价。 ( 2 ) 前期费用：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水 文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 ( 3 ) 建设手续费：指为取得土地、房屋开发建设及房屋销售、物业产权移交 等所需的各种批准文件或证书而支付的各种行政事业性费用。 ( 4 ) 基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、 排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 ( 5 ) 工程建设费：指房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工 所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 ( 6 ) 配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能 有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、 自行车棚、公厕等设施支出。 ( 7 ) 销售费用：指为实现产品销售而支出的宣传费、代理费以及与销售有关 的相关费用。一般占销售额的3 左右。 ( 8 ) 财务费用和税金：财务费用指项目在开发过程中因融资需求而产生的相 关费用。税金则是指涉及项目开发领域的各种国家规定的应纳税金，包括营业税、 土地增值税、企业所得税等。 ( 9 ) 开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房 地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 2 3 3 房地产项目成本管理要素 房地产项目成本管理的根本是将影响到项目成本的各要素进行有序组织和优 化，并使之能够满足项目开发所需的各种条件，在总投入最优的情况下，达到项 目最佳的开发效果。影响开发成本的主要因素包括人员、资金、物资、流程、信 息、组织和企业品牌形象。 ( 1 ) 人员。狭义上是指为完成项目成本管理所必须的管理人员及各种专业技 1 4 山东大学硕士学位论文 能人员。广义上是指凡是与项目开发有关的人员，包括主管部门、协作单位、消 费者、公司人员、项目部人员等。 ( 2 ) 资金。是指为完成项目开发所必须的资金，该资金指现金或现金等价物。 对资金的管理，主要是指为切实保证项目顺利开发而对资金的统筹安排与规划。 ( 3 ) 物资。是指项目开发所需要的设备、材料、成品、半成品等物质资料的 集合。对物资的管理包括物资的计划、招标、采购、运输、库存管理、使用、维 修、维护、报废等。通过对物资的管理达到资源的相对平衡。 ( 4 ) 流程。是指为完成最终产品的开发，而必须要达到的某阶段成果的程序 的所有集合。优化流程的目的是为了在资金使用、资源协调、人员调配方面建立 一种秩序。 ( 5 ) 信息。是指在开发过程中以项目为核心的各种相关资讯的集合。外部信 息主要指宏观经济环境、国家和省地相关法律法规、项目组织与其他组织之间、 行业信息等，内部信息指部门与部门之间、公司与项目部之间、组织中的人与人 之间的信息传递过程。 ( 6 ) 组织。在此特指为完成项目开发而建立的开发项目部。项目部是一种临 时组织，对组织的管理，则是指组织的建立、运行、修正、解散全过程的管理。 ( 7 ) 企业品牌形象。企业的品牌形象是一种无形资产，对企业形象维护和企 业品牌塑造的不同观念，也会直接影响到项目开发战略目标，进而影响到项目的 开发成本。对企业形象品牌的管理是指企业品牌的塑造、维护，并充分利用企业 品牌良好的市场效应来影响项目的市场号召力。 2 3 4 房地产项目成本管理内容 要对项目成本管理进行优化，首先要建立起系统的成本管理体系，对于 房地产企业，成本管理体系应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的 流程与制度体系。其次是项目开发每一个阶段的控制要点和知识积累。第三 个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 ( 1 ) 成本管理流程与制度体系 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、 成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任 山东大学硕士学位论文 与激励机制方面进行管理。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程 是最基础的管理工作，而制度的建立则是按照流程顺利实施开发计划的保障。 ( 2 ) 项目开发各实施阶段 项目开发一般要经过项目开发前准备、项目启动、项目计划、项目执行、 项目控制和项目收尾阶段，各阶段的成本管理要点是不同的，对不同阶段的 实施方案进行分析和研究，从而制定各阶段的成本优化策略，是成本管理的 主要内容。每个阶段的成本优化都需要成本控制要点的把握和成本数据的积 累，它们也是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成 本控制的知识与经验的传承。 ( 3 ) 从战略角度优化成本结构 从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如 根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购、公司品牌塑造等。战略成本 优化必须以公司的战略目标为指导，服务于公司整体的战略规划。不同的公 司在公司发展的不同阶段在不同的开发项目上所采取的开发战略是不同的， 因此正确认识和理解公司的战略目标，才能从战略角度优化成本结构。 1 6 山东大学硕士学位论文 第三章y h 房地产项目成本管理现状及问题诊断 g l 房地产开发有限公司成立于1 9 9 9 年，注册资本金1 8 0 0 万元。主要经营范 围：房地产开发、建材购销、业务咨询、物业服务。在开发过程中秉承“以自然 为本，营造人与自然和谐共生的居住环境 的开发宗旨，贯彻“社会、环境与经 济效益共赢 的方针。开发了以“鼎舜花园”、“御景湾”为代表的多个居住小区。 目前公司已累积完成项目开发6 0 万平方米，公司在建项目3 0 万平方米。公 司组建以来，一直致力于开发团队的打造，企业文化的建设，并注重开发模式的 建立。但是，随着行业的不断发展，消费者对于居住品质的高端诉求，国家针对 房地产开发领域不断出台的新政，以及市场竞争的日趋激烈，使公司在市场竞争 中也暴露了一些管理上的不足和意识上的问题。 g l 公司组建以来一直采用直线职能制的管理架构。管理组织结构图如图3 - 1 。 图3 - 1g l 公司管理组织结构图 在y h 房地产项目开发过程中，组建了以分管工程的副总经理为项目组长的项 目开发指挥部。指挥部主要成员由各部室派出，根据现场开发各项工作的需要， 对社会公开招聘了一部分临时技术人员，如电工、机械修理工、办公室通讯员等 作为后勤保障人员。为加强现场技术力量，弥足公司在技术人员方面的不足，外 1 7 山东大学硕士学位论文 聘了一部分有专业技术知识和丰富管理经验的专家作为项目专家组成员。 根据以上人员安排及组成，开发指挥部组织体系如图3 2 所示。 图3 - 21 f h 项目开发指挥部组织体系图 对现场开发指挥部成员的解释说明： ( 1 ) 项目经理由公司副总担任，对于组织内公司在其他部室兼职的人员有一定 的行政制约。 ( 2 ) 项目开发指挥部中未设置财务人员，所有现场经济往来一律通过公司财务 结算中心进行。 ( 3 ) 项目运作期间，该项目组成员有相对的独立性，尽量避免与部室业务之间 的冲突。确保项目开发工作不受影响。 3 1y h 项目概况 3 1 1 项目规划 该项目总占地2 1 2 亩，其中项目开发建设用地1 5 9 亩，其他提供给政府用于 小学建设和道路、运河改造。公司于2 0 0 3 年以出让方式取得，土地总价款( 含拆 迁补偿金) 约为8 0 0 0 万元。项目容积率1 5 ，绿地率4 0 ，道路率2 2 。项目开发 总面积1 5 9 0 0 0 平方米，面积构成情况如表3 - 1 所示。 1 8 山东大学硕士学位论文 表3 11 f h 项目开发面积构成表 物业类型分区 a 区( m 2 )b 区( m 2 )c 区( m 2 )合计( m 2 ) 住宅 4 5 0 0 0 6 5 0 0 01 5 0 0 01 2 5 0 0 0 商业1 5 0 0 01 1 0 0 08 0 0 03 4 0 0 0 合计6 0 0 0 07 6 0 0 02 3 0 0 01 5 9 0 0 0 3 1 2 项目位置 项目地理位置优越，南邻环城湖，东临正在