（工商管理专业论文）长沙市房地产信贷风险评估研究.pdf

, d i n | | i i ii i1 1 r i lli iui iiil 19 0 8 0 7 0 t h er 9 s e a r c ho nt h er e a le s t a t ec r e d i tr i s ka s s e s s m e n t i nc h a n g s h a b y w a n gk e b e ( h u n a nu n i v e r s i t y ) 2 0 0 3 at h e s iss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m b a l n f i n a n c e i nt h e g r a d u a t es c h o o l o f h u n a nu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r p r o f e s s o rz h a n g q i a n g n o v e m b e r ，2 0 1 0 _ 人 、 幻 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 王0 刁 日期：劢l ( ，年，月2 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密团。 ( 请在以上相应方框内打“4 ) 作者签名： 导师签名： 王宅万 搬该 日期：如c o 年 日期：为易年 ? f 月叼日 7 1 月刁日 唾 i t 商管理硕 ：学位论文 摘要 我国银行业长期受困于公司业务市场的低迷，而房地产信贷这一领域利润丰 厚，占据了银行总信贷市场的绝大部分份额，因此各大银行纷纷大力投入，也因 此成为各家银行争夺的重点项目。但是在激烈的市场竞争中，由于缺乏业务经验， 社会配套环境尚不成熟，监控力度薄弱，许多银行为了业务拓展忽略了房地产贷 款的风险控制，为我国金融体系的稳定埋下了隐患。而金融行业的安全、稳定、 健康发展，是长沙市经济建设的重要保障。而良好的房地产信贷风险的评估与监 控系统又是金融行业安全、稳定、健康发展的重要组成部分。所以与之相关的研 究具有重要的理论意义和现实意义。因此，我们要密切关注房地产信贷风险状况， 科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范 房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展，使其更好地服务长沙市经济的 建设。 本论文联系长沙市的实际，以近期房地产及金融市场的变化为背景，从信贷 风险的研究出发，以对房地产信贷风险的评估与监控为核心，研究长沙市房地产 信贷风险的评估与防范问题。基于实证表明基于主成分分析法的l o g i s t i c 回归模 型对信贷风险的评估具有8 0 以上的平均准确率，研究将以该区域内的房地产企 业为研究对象，运用主成分分析法、l o g i s t i c 回归模型对其信贷风险进行评估。 同时论文也对信贷风险的监控问题进行了有益的探索。最后，就如何准确评估和 有效监控估该区域内房地产信贷风险实现房地产信贷业务的健康、持续发展提出 了一些政策性建议，从而达到为长沙市“两型”社会的建设服务的要求。 关键词：房地产信贷；风险管理；主成分分析 k 沙市房地产信贷风险评估研究 a b s t r a c t c h i n a sb a n k i n gb u s i n e s sh a sal o n gt i m eb e i n gs t r u g g l i n gw i t ht h em a r k e t d o w n t u r n c o n f r o n t e dw i t ht h el u c r a t i v er e a le s t a t el o a nm a r k e t ，a l lk i n d so fb a n k s h a v es t r o n gi n p u ti ni t s ot h er e a le s t a t ec r e d i ta c c o u n t i n gf o rt h ev a s tm a jo r i t yo f t o t a lb a n kc r e d i tm a r k e ts h a r e ，i st h eb a n k st h ef o c u so fc o n t e n t i o n h o w e v e r ，i nt h e h i g h l yc o m p e t i t i v e m a r k e t ，t h el a c ko fb u s i n e s se x p e r i e n c e ，d e f e c t i v e s o c i a l s u p p o r t i n ge n v i r o n m e n t ，w e a km o n i t o r i n ge f f o r t s ，m a n yb a n k sn e g l e c t i n gt h ec o n t r o l o ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sl o a nr i s kt oe x p a n da n dd e v e l o p a l lt h e s ea b o v ew i l lb r i n g t h ep o t e n t i a lp r o b l e m st of i n a n c i a lm a r k e to fo u rc o u n t r y a n df i n a n c i a ls e c u r i t y ， s t a b i l i t y a n dw e l l d e v e l o p m e n ti s a ni m p o r t a n tb a s eo fc h a n g s h a se c o n o m i c c o n s t r u c t i o n t h er e a le s t a t ec r e d i tr i s ka s s e s s m e n ta n dm o n i t o r i n gi sf i n a n c i a l s e c u r i t y ，s t a b i l i t y ，a ni m p o r t a n tp a r to fw e l ld e v e l o p m e n t t h e r e f o r e ，r e s e a r c hi n t h i s a r e ai st h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l a tt h es a m et i m e ，w es h o u l dp a yc l o s ea t t e n t i o nt o c r e d i tr i s ko fr e a le s t a t e ，a n dd e v e l o pr e a le s t a t el o a na r r a n g e d w h a t sm o r e ，d r a w l e s s o n sf r o mt h eu s s u b - p r i m ec r i s i st oe n s u r et h ea u t h e n t i c i t ym o r t g a g el o a n s ，a n d d e c r e a s et h er i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p e r st os u p p o r tt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r ya l s ot om a k ei tb e t t e rs e r v et h ee c o n o m i cc o n s t r u c t i o ni n c h a n g s h a i nt h ep a p e r ，t h e r ei sa na c t u a lc o n t a c tt ot h er e c e n ts i t u a t i o ni nc h a n g s h a t h e p a p e rs e t st h er e c e n tc h a n g e si nr e a le s t a t ea n df i n a n c i a lm a r k e t sa st h eb a c k g r o u n d ， s t a r t i n gf r o mt h ec r e d i tr i s ko ft h er e s e a r c ht ot h er e a le s t a t ec r e d i tr i s ka s s e s s m e n t a n dm o n i t o r i n ga st h ec o r eo ft h er e a le s t a t ec r e d i tr is ka s s e s s m e n ta n dp r e v e n t i o no f c h a n g s h a a sf o rt h es t u d yo ft h er e g i o n s r e a le s t a t e b u s i n e s s ，u s i n gp r i n c i p a l c o m p o n e n ta n a l y s i s ，l o g i s t i cr e g r e s s i o nm o d e lt o a s s e s st h e i rc r e d i tr i s k ，f o rt h e e v i d e n c es h o w i n gt h a tt h ep r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i sb a s e do nt h el o g i s t i c r e g r e s s i o nm o d e la s s e s s m e n to fc r e d i tr i s kw i t h8 0 a v e r a g ea c c u r a c y f i n a l l y ，t h e p a p e rp u tf o r w a r d an u m b e ro fp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n so nh o wt oc o m p l e t ea n a c c u r a t ea s s e s s m e n ta n de f f e c t i v ec o n t r o lo fr i s ka s s e s s m e n ti nt h er e g i o nt oa c h i e v e t h er e a le s t a t ec r e d i tr e a le s t a t el o a nb u s i n e s sh e a l t h ya n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，s o a st or e a c ht h eg o a lo f ”t w ot y p e so f s o c i a lc o n s t r u c t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ec r e d i t ；r i s km a n a g e m e n t ；p r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i s i i i 一 丁商管理硕十学位论文 目录 学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书i 摘要i i a b s t r a c t i i i 插图索引v i 附表索引一v i i 第l 章绪论1 1 1 研究背景及意义1 1 2 国内外文献综述一2 1 2 1 国外研究现状2 1 2 2 国内研究现状3 1 3 结构安排与研究方法一5 1 3 1 结构安排5 1 3 2 研究方法6 第2 章房地产信贷风险评估的理论基础8 2 1 房地产信贷风险的界定和原因8 2 1 1 房地产信贷定义以及特点一8 2 1 2 房地产信贷的风险8 2 1 3 房地产信贷风险的成因1 0 2 2 信息不对称理论与信贷风险1 l 2 2 1 信息不对称理论1 l 2 2 2 信贷市场上的逆向选择12 2 2 3 信贷市场上的道德风险1 4 2 3 房地产信贷风险评估的主要模型和方法1 4 2 3 1 传统方法1 4 2 3 2 现代方法15 第3 章房地产信贷风险形成机理和案例分析一1 7 3 1 房地产信贷风险形成机理的深层次分析1 7 3 1 1 灾难短视症1 7 3 1 2 羊群效应1 7 3 1 3 政府隐性担保引发的道德风险1 8 3 1 4 监管部门的宽容性监管1 8 i v t 一 长沙市房地产信贷风险评估研究 3 2 房地产信贷风险剖析1 8 3 2 1 房地产企业信用风险1 8 3 2 2 房地产企业经营风险2 0 3 2 3 个人房地产信贷风险2 1 3 3 交通银行长沙分行房地产信贷风险的案例分析一2 3 3 3 1 案例的整体情况2 3 3 3 2 案例带我们的启示2 4 第4 章长沙市房地产信贷风险评估的实证研究2 6 4 1 长沙市房地产信贷的现实考察一2 6 4 2 长沙市房地产信贷风险评估模型2 8 4 2 1 主成分分析2 8 4 2 2 l o g i s t i c 回归模型3 0 4 3 长沙市房地产信贷风险评估的实证分析一3 l 4 3 1 样本选取与数据处理3l 4 3 2 实证分析3 2 4 3 3 结论与启示3 3 第5 章加强长沙市房地产信贷风险防范的政策建议一3 5 5 1 完善长沙市商业银行房地产信贷风险的管理体系一3 5 5 1 1 贷前实施严格审查3 6 5 1 2 贷中强化对房地产企业的风险监控3 6 5 1 3 贷后加强风险管理3 7 5 2 推行长沙市房地产信货资产证券化化解房地产信贷风险3 8 5 2 1 培育抵押货款证券化市场一3 8 5 2 2 建立完善的抵押市场担保体系一3 9 5 2 3 加快抵钾货款证券化运行所需的中介机构的建立3 9 5 3 建立健全长沙市规范的个人和企业信用体系一3 9 结论41 参考文献4 3 致谢4 6 v _ 丁商管理硕上学位论文 插图索引 图1 1技术路线图7 图4 1长沙市近四年来经济增长与房地产开发投资情况2 6 图4 22 0 0 5 年2 0 0 8 年长沙市房屋竣工与商品房销售情况2 7 图4 3长沙市房地产丌发投资和金融机构各项贷款余额情况一2 8 图5 1房地产信贷风险的管理体系一3 5 v i 一 长沙市虏地产信贷风险评估研究 附表索引 表2 1信息经济的基本分类1 2 表4 1财务指标分类3 1 表4 2l o g i s t i c 回归模型参数3 2 表4 3l o g i s t i c 模型对训练样本的判定结果3 2 表4 4l o g i s t i c 模型对测试样本的预测结果3 3 v i i 一 t 商管理硕十论文学位 第1 章绪论 1 1 研究背景及意义 ，以2 0 0 7 年4 月份新世纪金融公司破产为标志，美国次级债危机全面爆发，引 发了债券市场、股票市场的一系列连锁反应，大量的房地产金融机构破产，投资 银行出现巨额亏损，资本市场持续低迷，全球金融市场上空乌云密布，损失惨重。 众所周知，美国此次的大规模金融危机始于“次贷”，继而导致一系列相关的 金融机构陷入困境或破产倒闭，而“次贷”就是金融机构房地产信贷的一种。深圳 地区，因房价下跌而发生房屋购买者和经销商的断供潮，间接造成当地银行一定 程度的损失。由此可见，房地产信贷市场是一个高风险与高收益并存的市场，对 于相关金融机构来说，如没有配套且相对成熟的风险评估与监控系统，在这一市 场领域将很容易受到损失，从而损伤广大储户和银行自身的利益。 而我国银行业又长期受困于公司业务市场的低迷，面对房地产信贷这一利润 丰厚的领域，纷纷大力投入，也因此房地产信贷占据了银行总信贷市场的绝大部 分份额，是各家银行争夺的重点，但是在激烈的市场竞争中，由于缺乏业务经验， 社会配套环境尚不成熟，监控力度薄弱，许多银行为了业务拓展忽略了房地产贷 款的风险控制，为我国金融体系的稳定埋下了隐患。 不久前，湖南湘西事件始予当地贷款公司非法集资投资于房地产市场，因资 金链断裂产生挤兑而导致破产，致使大量集资人利益严重受损，引起当地社会一 定程度的动乱。而这些社会的不和谐杂音，敲响了我们长沙市房地产信贷市场的 警钟，为了避免该地区银行在房地产信贷市场上的资产损失，根据当地房地产信 贷现状，我们力求通过自身研究并借鉴国外金融机构的先进经验，构建适合于长 沙市的银行房地产信贷风险的评估与监控体系。 金融安全、稳定、健康发展，是长沙市经济建设的重要保障。而房地产信贷 风险的评估与监控又是金融安全、稳定、健康发展的重要组成部分。所以这方面 的研究具有重要的理论意义和现实意义。因此，我们要密切关注房地产信贷风险， 科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范 房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展，使其更好地服务长沙市经济的 建设。本论文将联系长沙市的实际，以近期房地产及金融市场的变化为背景，从 信贷风险的研究出发，以对房地产信贷风险的评估与监控为核心，得出结论并提 出政策建议，健全长沙市房地产市场的发展，促进长沙市经济的稳步增长。 长沙市虏地产信贷风险评估研究 1 2 国内外文献综述 1 2 1 国外研究现状 国外各种模型已经趋于成熟，关于信贷风险评估、监控方面理论和方法的研 究已经有了很长发展。近年部分研究成果已经在实际中得到运用，研究主要集中 于规范信贷风险的定量管理，其商业银行的信贷风险管理模式相对比较成熟，在 理论和实践上形成相应的体系，尤其对信贷风险分析的定量研究不断尝试采用新 的方法和技术向前发展。 综观国际上的信贷风险评估、监控领域的研究与实际应用，信贷风险分析方 法从主观判断分析和传统的财务比率评分转向以多变量、依赖于资本市场理论和 计算机信息科学的动态计量分析方法为主的趋势发展。从信贷风险管理演化的整 个过程来看，信用风险管理经历了大概以下几个过程：从传统信贷风险管理，强 调市场风险管理的v a r 模型，利用信用衍生产品管理信贷风险，到逐步地从定性 的管理过渡到定量的管理。 近代的信贷风险研究模型是以现代金融学理论和信息科学为支撑发展起来的 模型，大体上可分为三类：1 、结构化模型( 又称为公司价值模弛) ；2 、强度模型 ( 又称为简约化模型) ；3 、混合模型。 1 结构化模型 结构化模型企图运用现代化连续时间金融理论且通过确定违约触发机制来研 究信贷风险，该模型列出了公司资产价值的基本假设，在公司资不抵债时发生违 约，这类模型所研究的违约现象与公司的资本结构有关，因称作为为结构化模型。 经典的结构化模型( m e r t o n ，1 9 7 4 ) 1 1 l 假定公司资产价值服从非负的扩散过程。 结构化模型提供了信贷风险定价的基本框架，反映了公司资本结构的变化对公 司违约的影响，揭示了公司违约的触发机制，为信贷风险管理的发展奠定了理论 基础。结构化模型存在以下几种缺点：第一难以现实直接获取公司资产价值和资 产收益波动率的基本数据，加之大多数公司的资本结构较为复杂，为此不可能为 每项具体的公司债务进行定价；第二，公司在债务的存续期间随时可能发生违约 行为，因而公司仅在债务到期日时发生违约的假定与现实情况差异相对较大。 2 强度模型 j a r r o w 和t u r n b u l l ( 19 9 5 ) 【2 1 ，d u m e 和s i n g l e t o n ( 19 9 7 ) t 3 1 ，k u s u o k a ( 19 9 9 ) ( 4 1 等 一些学者提出强度模型，该模型将公司的违约现象视同为服从p o i s s o n 过程的随 机事件，放弃了对公司资产价值的假设，通过p o i s s o n 过程特征参数强度来 刻画违约事件的可能性，即公司违约现象的发生取决于某些“风险”( h a z a r d ) 的 强度。强度模型放松了对公司资本结构的假设条件，且采用可观测的市场数据( 如 公司信用等级变动情况以及债券信用价差等) 进行信贷风险定价。 2 工商管理硕士论文学位 强度模型与结构化模型相比，可以描述为不连续、突发的违约事件，并能解 决信用风险管理中获取基本数据的困难，这样就使得该种模型的应用更灵活，便 于操作。另外，通过强度模型导出的信贷风险定价表达式更为直观、简洁，故强 度模型又被称为“简约化”模型。 3 混合模型 将不同信贷风险评估、监控模型相结合可得到混合模型。该模型的研究思路 一般分为二个方面：一是通过扩充不同模型信息集的方式得到混合模型所需的信 息集；二是将各种不同模型的研究方法加以综合。若将信用迁移模型和强度模型 相结合，就可得到描述连续时间下公司信用状态变化的j l t 模型( j a r r o w ，l a n d o & t u r n b u l l19 9 7 ) 5 1 。这种模型认为不同信用等级之间的信用迁移具有m a r k o v 性， 则信用等级迁移矩阵可视同为违约强度的函数。 上述三种信用风险模型具有各自的特点，相应的基本假设也存在着一定的差 异。结构化模型鲜明的特点是表明了公司违约行为的触发机制，强度模型的研究 思路是尽可能从市场可测算数据中提炼出描述公司违约的行为指标，并通过违约 强度表现出来。强度模型表达的信用风险形式简单，更适用于信用衍生产品的定 价。比较强度模型和结构化模型所需要的信息集从而可以发现，由市场可观测的 数据可直接建立强度模型所需的信息集，而结构化模型的信息集一般难以舰测的 到。 1 2 2 国内研究现状 从已有的研究来观测，涉及到房地产贷款风险管理的研究主要集中于公司和 个人抵押贷款业务上。对于个人按揭贷款业务，研究主要集中于对各种按揭贷款 业务中可能存在的风险识别、风险分类和对策研究，如假按揭、违约贷款诉讼等 等。公司抵押贷款研究主要集中于j x l 险管理体系的识别阶段，如审查房地产五证、 对在建工程的价值预估等方面，而对于如何对风险采取有效的方法进行评估、选 择合适的风险管理方法来处理风险等风险管理的后续检验在现有研究中很少运 用。在研究房地产行业发展的文章也经常采用调查报告的形式，而论述房地产金 融也着重住房金融：对企业提供的房地产信贷方面的论著比较少见，在分析不良 贷款形成原因时，也主要运用制度经济学或一般供需理论进行分析，或者更集中 对房地产开发贷款风险规范等操作层面的探讨。各种研究归纳为以下几点： 1 从个人住房信贷的信用风险产生的原因入手 陈则明、吴光伟( 2 0 0 1 ) 【6 】认为导致中国个人住房抵押贷款违约风险的发生除 了借款人经济能力不足外，借款人与其他主体的矛盾，包括住房质量问题、虚假 广告宣传、房屋预售中不能按时按质交付等也是导致当前中国个人住房抵押贷款 违约的一个重要因素。由于中国房地产市场还不规范，使得房地产市场的很多风 长沙市虏地产信贷风险评估研究 险通过房地产抵押贷款从而传递给了银行。 刘萍( 2 0 0 2 ) 【| 7 】概括了个人住房抵押贷款业务中银行所面临的6 种风险形式，即 利率风险、流动性风险、购买力风险、房地产市场风险、抵押物风险和信用风险。 产生的主根源在于：1 、住房金融承担了国家财政分配职能；2 、住房产业政策长 期目标的短期化；3 、住房福利政策的金融化操作尚未形成；4 、政策上未能建立 有效的住房金融风险规避机制。 2 从房地产丌发信贷的信用风险产生的原因入手 徐建斌( 2 0 0 4 ) 8 】对房地产贷款风险行为的微观机理进行了细心的分析，他认 为房地产贷款风险产生的主要原因是银行与开发商之间的信息不对称。罗莉 ( 2 0 0 9 ) t 9 j 认为由于房地产开发贷款风险的原因有：政策风险、市场风险、企业经 营风险、项目风险、抵押物变现风险、价款人信誉风险等。崔光灿( 2 0 0 8 ) o j 认为 房地产信信贷面临的风险有道德风险、信用风险、流动性风险、产权和质量风险、 房屋空置风险、地方政府行为风险和泡沫经济风险等等。武志2 9 ( 2 0 0 9 ) l j 认为房 地产信贷风险来自于几个方面：房地产市场的风险、开发企业的风险、银行信贷 管理的风险和政策法律环境的风险。 3 从对房地产信贷的实证研究入手 王洪卫( 2 0 0 1 ) 【1 2 】选取了上海某银行一百多个样本，其中违约样本4 8 例，非违 约样本8 6 例，利用s p s s 统计软件对中国房地产抵押贷款风险进行了实证性分析， 结果表明在各种变量中对贷款人的违约状况有显著影h 向的有以下几种情况：家庭 月收入、首付百分比、还款收入比、购房能力和还款承受力。杨星和麦元勋( 2 0 0 3 ) 1 3 l 利用m e r t o n 模型，计算出违约风险d r ( d e f a u l tr i s k ) 、违约概率( d e f a u l t p r o b a b i l i t y ) 、以及违约发生时预期损失的折现值e d l ( e x p e c t e dd i s c o u n t e dl o s s ) 。 他们采用广州某银行2 3 0 个样本利用s p s s 统计软件进行了分析，研究结果表明为： 住房价格的波动率、l v 比率与信用风险呈正相关关系，而无风险利率与信用风 险呈负相关关系，贷款期限对信用风险的影响呈现“峰”形曲线，在不同的利率条 件下，其“峰”行会产生不同变化。向宇和袁锦芝( 2 0 1 0 ) 1 4 1 对个人住房抵押贷款违 约风险影响因素进行了实证性研究，他们运用杭州市某国有商业银行10 2 5 个正常 放贷样本和8 3 6 个违约贷款样本和利用s p s s 统计软件中的因子进行分析、判别分 析、聚类分析和l o g i s t i c 模型对调查数据进行分析。结果表明，影响个人住房抵押 贷款违约风险最大的为房地产投资特性因子、区域经济因子和住房建筑面积因子。 4 从对房地产信贷风险的防范措施入手 张玲和张佳林( 2 0 0 0 ) 15 】认为防范房地产贷款风险的主要措施有：构造房地产 金融风险的微观约束机制，深化房地产开发企业制度改革；贷款核销、破产清算 等措施重组己经存在的房地产企业债务，化解银行房地产不良债权风险，健全房 地产信用约束机制；理顺国有商业银行的产权关系，建立责权对称机制，具有内 4 t 商管理硕卜论文学位 在活力，自我约束机制的商业银行制度：有效的配置银行资本，提高房地产贷款 资产的质量；加强金融监管，建立有效的金融防险制度。钟长洪( 2 0 lo ) 6 j 认为可 以建立一套适合在中国的个人房地产抵押贷款证券化的模式来防范个人住房抵押 贷款违约风险，提出中国房地产抵押贷款的担保与保险应该分别面向不同的收入 的贷款群体，较低收入者购房可以申请政府担保，较高收入者则采用保险。最后 还提出了一种新的贷款模式“租者有其屋”的贷款计划，将租房与购房有机结合。 吴承祥和王建红( 2 0 0 3 ) 【1 7 】认为可以开发住房抵押贷款违约保险品种来防范住房抵 押贷款违约风险。刘梓( 2 0 0 4 ) t 1 8 l 认为应该逐步建立适合国情的个人信用评级制度， 规范市场信息传递机制；建立个人住房抵押贷款双层担保体系，从而缓解银行面 临的违约风险压力，加快个人住房抵押贷款二级市场的建设。 综观上述分析，目前国内关于房地产信贷的信用风险的研究主要集中在信贷 风险的分类、贷款风险产生原因的一般性定性的研究层面；对于房地产信贷的信 用风险的实证研究是主要足基于国外成熟的模型，用小规模的样本进行系统性分 析，通过量化指标得出风险控制的要素。这种实证分析方法由于样本采集的规模、 样本的数据质量等原因，会影响分析结果的准确。对于房地产信贷信用j x l 险管理 的对策研究多为宏观的政策、金融体系、法律体系的建设等宏观经济环境的完善 的建议性措施，缺少对现有商业银行微观风险管理体系的系统分析与考察，暂时 没有提出可操作性、定量化的风险管理措施。 1 3 结构安排与研究方法 1 3 1 结构安排 本文首先以信贷风险评估与监控的理论为依托，建立适合长沙市房地产行业 实际的信贷风险评估与监控模型，通过对模犁结果的认真分析，准确评估出长沙 市房地产行业的信贷风险，并有效地对其进行监控，进而对长沙市房地产信贷稳 定、健康发展的提出可操作性的政策建议。 第一部分，绪论。总结国内外现有关于房地产行业信贷风险评估与监控的相 关研究及评价，阐明与本文研究内容相关的研究动态。同时阐明本文的选题背景 与意义、研究目标、研究方法以及可能出现的创新。 第二部分，房地产信贷风险评估与监控理论。首先阐述信贷风险评估与监控 的传统理论，然后详细地介绍房地产行业信贷风险评估与监控的理论，最后简要 地对本章内容做个总结。 第三部分，长沙市房地产信贷风险的综合评估。在深入剖析长沙市房地产信 贷现状的基础上，通过建立适当的数学模型对长沙市房地产信贷风险准确地综合 评估，最后对本章内容做个小结。 长沙市房地产信贷风险评估研究 第四部分，长沙市房地产信贷风险的监控与防范。这一部分是本文重点，先 构建出长沙市房地产信贷风险的实时监控模型，然后就加强长沙市房地产信贷风 险的防范提出一些可操作的措施，最后对本章内容做个小结。 第五部分，长沙市房地产信贷稳定、健康发展的政策建议。总结阐述加强有 效监控长沙市房地产行业信贷风险的建议。 第六部分，主要结论。总结本文的研究结果。 1 3 2 研究方法 科学的理论建立在科学的研究方法之上。本文运用了对比分析方法，归纳和 演绎相结合的方法，实证分析和规范分析相结合的方法，以规范分析为主，实证 分析为辅，来为长沙市房地产信贷风险评估研究提供实用便捷的工具。 实证分析和规范分析相结合，规范分析为主，实证分析为辅。规范分析是根 据公认的和传统的价值标准，以主观判断形式对事物应具有的规律性和应有的现 实的结果进行阐述和说明，主要研究事物“应该是什么”或“应该是怎样解决的”。 本文中，规范分析主要是对房地产信贷风险的形成机理，以及长沙房地产信贷风 险的主要原因进行分析。而实证分析就是对本文对对长沙房地产信贷风险评估进 行了实证分析，实证结果说明了房地产信贷风险状况。 6 t 商管理硕f ：论文学位 背景与意义 u 理论基础 u 一 房地产信息房地产 信贷 不对信贷风险 风险称评估理论 概述 u 信贷风险的评估 u 房地产评估模 实证 信贷现型的建分析 状分析 业 u 信贷风险的控制与防范 u 房地产个人住 房地产信 企业信房信贷 贷风险防 贷风险 风险的 范策略的 的防范防范 选取 u 房地产持续健康发展的政策建议 u 主要结论与展望 图1 1技术路线图 7 k 沙市房地产信贷风险评估研究 第2 章房地产信贷风险评估的理论基础 2 1 房地产信贷风险的界定和原因 2 1 1 房地产信贷定义以及特点 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房 地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行 或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡 给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从 狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动， 即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。房地产贷款按 照贷款的用途，可以分为房地产开发贷款、个人住房贷款以及其他房地产贷款。 房地产开发贷款是指商业银行向房地产企业发放的用于房屋建造、土地开发过程 中所需资金的贷款。个人住房贷款是指商业银行用信贷资金向在中国大陆境内购 买、建造、大修各类型的居住用房的自然人发放的贷款，包括一手房贷款和二手 房贷款。本文主要介绍房地产开发贷款和个人住房贷款。 房地产贷款具有以下特点： 1 贷款使用上的专用性 房地产信贷服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务， 是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。 2 房地产贷款期限上的长期性 房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在 1o 一3 0 年；即使是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1 年以上 而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1 3 年。 3 资金管理上的集中性 房地产贷款资金必须坚持专款专用的原则，房地产贷款资金都由专门的机构 进行集中管理和监督使用，以保证住房建设资金的稳定增长和筹资渠道的畅通。 2 1 2 房地产信贷的风险 虽然几乎人人都在谈论风险，然而，迄今为止，国内外学者对风险的认识尚 未取得一致。 美国学者海斯于l8 9 5 年首先从经济学意义的角度提出了风险的定义，认为它 是损失发生的可能性。1 9 2 1 年，奈特在风险、不确定性和利润中认为，风险 8 t 商管理硕，j 二论文学位 是一种概率型随机事件。 洛伦兹格利茨则提出，风险是指结果的任何变化。它包括了希望发生的结果 和不希望发生的结果。例如，在银行信贷市场上，利率的突然上升对于向银行申 请贷款的企业来说无疑足不希望看到的，但对于贷款银行或者在金融市场上拆出 资金的银行或金融机构而言，则是相当满意和期望出现的事情。在这种情况下， 双方面临的风险虽起因于同一件事情即利率的变化，但其偏好和期望值恰恰相反。 因此，将利率的任何变化( 上升还是下降，有利还是不利) 都看做风险是有意义 的。风险包含了市场的正向和反向变动，避免风险不仅意味着回避坏的结果，也 包含利用好的结果的内容。 新帕尔格雷夫经济学大辞典中，风险被这样认为：“风险现象，或者说不 确定或不完全信息现象，在经济生活中无处不在”。 从上面引述的论述和已有的其他文献看，虽然几乎每一位经济学家都可能对 风险提出自己独特的定义，然而，共识还是主要的，其中，以下三个方面是大家 共同强调的：风险是指发生损失的可能性，注重j x l 险的总体危害或后果。风 险足指不确定性，注重的是风险的性质或态势。风险足指实际结果与预期结果 的偏差或偏离程度，表明风险因素对主体可能带来的实际影响。 在此，我们倾向于认为：金融风险是指未来结果的不确定性或波动性，主要 包括未来收益、资产或负债价值的波动性或不确定性。种种不确定性的存在，将 导致金融市场频繁波动，致使金融机构的实际收益与预期收益发生偏离，从而蒙 受损失或获取额外收益。在这个定义中，我们强调的是结果对预期的偏离，是一 种不确定性，因此，获取额外收益的情况也被认定为风险【l 引。这种理解与人们的 常识显然存在着重大区别。 信贷j x l 险，从广义上说，是指贷款收益的不确定性或波动性。贷款收益的不 确定性包括两个方面：盈利的不确定性和信贷资产损失的不确定性。现实中，人 们更关注的是信贷资产损失的可能性。因此，我们经常使用的是狭义的信贷风险 概念，即信贷资产在未来发生损失的可能性。具体而言，信贷风险是指由于各种 因素发生变化对商业银行信贷资产带来负面影响，导致银行信贷资产或收益发生 损失并最终引起信贷资产价值甚至银行整体价值下降的可能性。例如，利率、汇 率价格的波动，以及由于债务人财务状况恶化而导致违约的可能性等，都会给银 行信贷资产的价值和收益带来风险。 房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对称”。指 经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原 因导致其资产遭受损失的可能性。就房地产信贷业务而言，房地产信贷风险主要 有以下几种： ( 1 ) 信用风险，即借款人违约的风险 9 k 沙市房地产信贷风险评估研究 ( 2 ) 流动性风险，即金融机构资产变现困难的风险 ( 3 ) 利率风险，即利率变动引起资产损失的风险 ( 4 ) 汇率风险，即汇率变动引起的资产损失风险 ( 5 ) 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨引起的资产损失的风险 ( 6 ) 房地产信贷中的其它风险 2 1 3 房地产信贷风险的成因 房地产信贷风险的本质是借款人无法归还贷款本息，使得银行发放的房地产 性质的贷款无法收回，形成呆帐损失的可能性【1 9 】。广义上的房地产贷款风险即银 行发放的每一笔房地产贷款都包含有损失的可能性；狭义上的房地产贷款风险指 的是不稳定因素较多，回收困难，可能造成损失的房地产贷款。造成房地产信贷 风险的原因是多方面的，有借款人本身的因素，有银行本身的信贷行为因素以及 宏观经济条件变化等因素。我们将房地产信贷风险形成的原因归纳为以下几方面。 1 外部原因 ( 1 ) 借款人由于各种原因亏损。银行贷款) - x l 险是由于借款人到期不能偿还或 根本无力偿还，致使贷款本息收不回来造成的。所以贷款风险根源于企业风险。 企业在进行独立生产和经营过程中存在着现实的或潜在的风险【2 0 1 。信贷资金运动 过程依赖于企业生产资金运动过程，这一运动过程充满着风险，贷款风险由此生。 ( 2 ) 借款人自由资本不足。借款人的股本金及股东权益相对企业的负债远远不 足，一旦企业经营中出现不利情况，银行贷款就会受损。 2 内部原因 ( 1 ) 银行内部管理不严，制度不健全。这主要表现在银行对信贷缺乏全面科学 的评估，对借款人的借款用途、物资保证、经营管理和还款资会来源等方面审查 不严格。另外，银行贷款制度不健全或执行不力，出现“人情贷款”，“以贷谋私” 的现象，也增加了银行信贷的风险。 ( 2 ) 银行业务人员素质低。如果银行信贷人员对借款人生产经营、财务核算、 市场信息掌握不够，那么在预测、评估、应变、控制信贷资金运用中不确定因的 能力就较差，从而造成贷款决策失误，加大信贷资产的风险 ( 3 ) 贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。在贷款实务中， 出现空头担保、超额担保，使担保流于形式，这无疑会增加银行信贷资