（工商管理专业论文）T公司员工绩效管理体系的再设计.pdf

独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的( ( t 公司员工绩效管理体系的再设计 论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我 所知，丈中除了特别加以标注和致谢的地方外，论丈申不包含其他人 已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大 学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。 、 作者签名：之薹哑 日期：兰乒年么弘日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅，借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印， 缩印或其它复制手段保存论文。( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名蚴师签名：主监日期卫碰月上日 首都经济贸易大学硕l ：学位论文t 公司贝i ：绩效管理体系的冉设计 【论文提要i 本文以一家正处于快速发展阶段的房地产企业t 公司为研究对象，运用 人力资源管理理论和绩效管理理论，结合自己从事这项工作的实际情况，从战略的 角度出发，对t 公司的绩效管理进行了具体的研究，探讨绩效管理如何在企业得以 顺利实施，寻找出一套切实可行的方案来指导t 公司的绩效管理行为。文章首先 阐述了房地产行业发展历程、房地产绩效管理现状、绩效管理模式概述，接着对t 公司绩效管理现状进行了分析，找出该公司绩效管理存在的两个丰要问题，一是对 绩效管理的认识存在误区，二是在绩效管理操作过程中存在误区；然后对造成上述 问题产牛的原因进行分析。在此基础上，结合公司实际情况，综合运用平衡计分卡、 目标管理法、关键绩效指标考核法等多种绩效管理方式，对员工绩效管理体系进行 再设计，将企业的战略目标与绩效管理体系有机结合起来。重新梳理了企业的战略 目标体系，并将企业的战略目标层层分解至各个部门，进而落实到每个岗位，然后 通过对各个层次的绩效进行管理和改进来逐层实现企业战略目标，并且将绩效管理 结果应用于人力资源的薪酬、晋升、培训之中。 【主题词j 房地产绩效管理绩效考评 a b s t r a c t l t h i sa r t i c l ea i m st oad e v e l o p i n gr a p i d l yr e a le s t a t ee n t e r p r i s et c o l t d ，a p p l y h u m a nr e s o u r c em a n a g e m e n tt h e o r ya n dp e r f o r m a n c em a n a g e m e n t t h e o r y , b e e n g a g e di nt h ee x p e r i e n c et h i sw o r k i n gc o m b i n i n gw i t ht h ea u t h o rh i m s e l f , s e to f ff r o mt h es t r a t e g ya n g l e ，p l a c e das p e c i f i cs t u d yt oe x a m i n eh o wp e r f o r m a n c e m a n a g e m e n ti si m p l e m e n t e di nt h etc o l t d ，s e e k sf o rs e to fp r a c t i c a la n df e a s i b l ep l a n s t ol e a dt c o m p a n y 。sp e r f o r m a n c em a n a g e m e n tb e h a v i o r t h ea r t i c l ef i r s te l a b o r a t e dt h er e a le s t a t ep r o f e s s i o nd e v e l o p m e n t p r o c e s s ，t h er e a le s t a t e p e r f o r m a n c em a n a g e m e n tp r e s e n ts i t u a t i o n ， p e r f o r m a n c em a n a g e m e n t p a t t e r no u t l i n e ， a n dt h e nc a r r i e do nt h ea n a l y s i st ot h etc o l t dp e r f o r m a n c em a n a g e m e n tp r e s e n t s i t u a t i o n ，i d e n t i f yt h et w om a i np r o b l e m so ft h ec o m p a n y sp e r f o r m a n c em a n a g e m e n t ， f i r s t l y , e r r o n e o u su n d e r s t a n d i n go ft h ep e r f o r m a n c em a n a g e m e n t s t h e o r y , s e c o n d l y , e r r o n e o u so p e r a t i n gp r o c e s so ft h ep e r f o r m a n c em a n a g e m e n t ；t h e na n a l y z et h ec a u s eo f t h ea b o v eq u e s t i o n s b a s e do nt h i s ，t h ec o m b i n e dc o m p a n ya c t u a ls i t u a t i o n ，a n di n t e g r a t eu s eo ft h eb a l a n c e d s c o r e c a r d ，t a r g e tm a n a g e m e n ta c t ，t h ee s s e n t i a lp e r f o r m a n c et a r g e ti n s p e c t i o nl a wa n d s oo nm a n yk i n d so fp e r f o r m a n c es u p e r v i s o rm o d e ，r e d e s i g no ft h es t a f fp e r f o r m a n c e m a n a g e m e n ts y s t e m ，c o m b i n i n gt h ee n t e r p r i s e ss t r a t e g i ct a r g e ta n dt h ea c h i e v e m e n t s m a n a g e m e n ts y s t e m r e 。c r e a t et h ee n t e r p r i s e s s t r a t e g i ct a r g e ts y s t e m ，t h e nl a y e ru p o n l a y e rd e c o m p o s e se n t e r p r i s e ss t r a t e g i ct a r g e tt oe a c hd e p a r t m e n ts oc a r r i e so u te a c hp o s t ， t h e nt h r o u g he a c hd e p a r t m e n t sp e r f o r m a n c ec a r r i e so nt oe a c hl e v e l st h em a n a g e sa n d i m p r o v e st h ec a s c a d et oa c h i e v et h ee n t e r p r i s es t r a t e g yg o a l ，a n da p p l i e st h ep e r f o r m a n c e m a n a g e m e n ti n t oh u m a nr e s o u r c e s ，s a l a r yp a y m e n t ，p r o m o t i o n ，a n dt r a i n i n g 1 k e yw o r d s l r e a le s t a t ep e r f o r m a n c em a n a g e m e n t p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n 首都绛济贸易大学硕j ：学位论文 t 公司贝。l ：绩效管理体系的再设计 目录 1 导论“”0 0 0 0 0 0000oo o oo ooo oo o o ”0o oo oo ”“”1 1 1 理论意义o q o o oo0 0oo0 0 1 1 2 实践意义o l ooooooooog 1 1 3 研究背景o ooloo ooooo 0 0 0oo o0 0 mo oo0 0o 1 1 3 1 中国房地产业的发展历史l 1 3 2 房地产在经济发展中的地位及作用3 1 3 3 我国房地产业存在的问题与加入w t o 后面临的挑战3 1 3 3 1 我国房地产业存在的问题3 1 3 3 2 我国房地产业加入w t o 后面临的挑战4 1 3 4 房地产开发程序5 1 3 5 房地产内部管理体系6 1 3 6 房地产对现代人力资源管理的要求7 1 4 主要研究内容o o oo oo 8 1 5 研究方法8 2 我国房地产企业绩效管理现状9 2 1 我国房地产业绩效管理发展沿革9 2 1 1 我国房地产发展阶段o o ooq ooooo do 9 2 1 2 我国房地产的发展现状与未来发展趋势9 2 1 2 1 发展现状综述9 2 1 2 2 房地产业的市场形势分析1 0 2 1 2 3 房地产未来发展趋势1 1 2 2 房地产业绩效管理的产生和发展1 2 2 3 绩效管理对房地产企业发展的重要性1 2 2 4 房地产企业绩效管理现状1 3 2 4 1 目前房地产行业绩效管理的特点1 3 2 4 2 我国房地产企业建立绩效管理体系过程中存在的问题1 4 2 4 2 1 将绩效评估等同于绩效管理1 4 2 4 2 2 绩效评估结果无反馈1 4 2 4 2 3 绩效管理体系未建立1 4 2 5 绩效管理模式概述1 4 2 5 13 6 0 度综合考评0 0 00100 0 0 1 5 2 5 1 1 实行3 6 0 度考评的注意事项1 5 童：型丝鲨墼丝奎兰堕土竺垡堡奎 ! 坌望丝土丝垫篁：里笪墨塑生堡i ! ： 2 5 1 23 6 0 度考评的主要优点1 5 2 5 1 33 6 0 度考评的主要缺点o o oo o oo om oom 1 6 2 5 2k p i 绩效考评_ 1 6 2 5 2 1k p i 绩效考评的主要优点1 6 2 5 2 2k p i 绩效考评的主要缺点1 6 2 5 3 基于b s c 的绩效考评0 0 0000 000o oo ooo 1 7 2 5 3 1b s c 绩效考评的主要优点1 7 2 5 3 2b s c 绩效考评的主要缺点1 7 2 5 4 基于目标的绩效考评1 8 2 5 4 1 目标管理考评法的主要优点1 8 2 5 4 2 目标管理考评法的主要缺点1 8 2 6 优秀绩效管理体系的功能1 9 2 6 1 激励功能1 9 2 6 2 沟通功能0 0 000 000 00 0 0 1 9 2 6 3 评价功能o oooooo oo 1 9 2 7 优秀绩效管理体系的标志1 9 3t 公司绩效管理现状及存在的问题2 1 3 1 公司背景介绍0 0 00 0000 000 00 00 2 1 3 1 1 公司发展历程2 1 3 1 2 公司组织架构0 0 0 ooooo0 o o oo oo 2 1 3 1 3 企业发展战略2 2 3 1 3 1 企业愿景和使命o o oo oooo ooooo oooooo oo 2 2 3 1 3 2 企业定位o 2 2 3 1 3 3 战略目标o o ooooo oo oo oo oo ooo ooo 2 3 3 1 4 公司企业文化0 0 00 00 2 3 3 1 4 1 企业文化价值体系2 3 3 1 4 2 企业文化特征o o o ooooooo o o o o oo od oo oo qo o oooooo oo 2 3 3 2t 公司原绩效管理体系介绍2 3 3 3 绩效管理中存在的问题2 4 3 3 1 对绩效管理的认识误区o o o ooo oooo o oo o o0o 00 0 0 2 4 3 3 2 绩效管理操作过程中存在误区2 5 3 4 绩效管理存在问题的成因分析2 7 3 4 1 行业原因0 0 0 oooo o o o o ooo ooooooooo oo oo oo oo o o 2 7 3 4 2 组织原因o o o o oo000 0000 0 0 0 0 00 000 o oo oo000 000oo oo ooo o 00 00o oo oo oo o o 2 7 3 4 3 员工个人原因o o oo o o o o ooooo o oo oo0 o oo ooo o ooqooooio ooo oo oooooo oo 2 8 首邵绛济贸易大学硕i ：学位论文t 公司蚰i ：绩效管理体系的冉设计 3 5t 公司改进绩效管理方案的必要性2 8 3 5 1 行业发展的需要2 8 3 5 2t 公司自身发展的需要? 2 8 3 5 3 员工个人成长的需要2 8 4t 公司新绩效管理体系的再设计与实施3 0 4 1t 公司新绩效管理体系的管理步骤3 0 4 1 1 绩效宣导3 0 4 1 2 绩效管理方案设计思路3 0 4 1 3 新绩效管理方案的具体设计内容3 1 4 1 3 1t 公司战略目标梳理o o oo oo oo ooo ooooo o o 3 1 4 1 3 2 部门年度目标3 4 4 1 3 3 员工个人季度指标4 8 4 1 3 4 季度绩效考评方法5 2 4 1 3 5 绩效结果面谈o o o oo o goo ogoo o o 5 3 4 1 3 6 绩效结果应用o o oo o oooo 5 3 4 2 新绩效管理体系设计过程中的经验与心得5 4 4 2 1 经验与心得o o ooo oo00 o o oo ooo o o 5 4 4 2 2 不足之处o o o oo ooo ooooooo 5 6 致谢”5 7 主要参考文献o o ood ooo oo o oo oo 5 8 旨都经济贸易大学硕l ：学位论文t 公司贝i ：绩效管理体系的荐设计 1 1理论意义 1 导论 实践是以理论为基础，理论是以实践为向导；实践决定了理论，而理论引导了实 践。实践与理论二者相互作用，共同发展。因此管理理论可以用来指导管理实践，而 大量的管理实践同样能够对原有理论进行有效补充或者变成新的更为完善的管理理 论。绩效管理理论是建立在大量的管理实践基础之上的管理理论之一，目前在中国 房地产行业的运用与发展还相对不完善。 本人从事房地产行业人力资源管理工作已有十几年时间，在此工作过程中，逐 步了解、学习并运用了绩效管理的多种理论与方法，而且一直尝试从房地产公司绩 效管理存在的实际问题出发去学习、研究绩效管理的理论与方法，本文正是基于这 样的动机和出发点而对房地产企业绩效管理体系进行重新设计与改进，从而达到提 升绩效管理效果的根本目的，希望通过本人的管理实践能够进一步完善房地产企业 的绩效管理理论与方法，对房地产行业的其他公司亦能有所帮助、有所借鉴。 1 2 实践意义 随着我围房地产行业的快速发展，房地产行业间的竞争也日益激烈，房地产企 业的绩效管理问题日益n 显，并已成为影响企业牛存与发展的重要因素。本人作为 一名长期从事房地产人力资源管理工作的管理者，应当将先进的绩效管理理论与本 企业的实际情况相结合，研究并建立一套符合企业自身发展的绩效管理体系，以指 导企业的绩效管理实践，从而提升绩效管理水平，增强企业的竞争能力，并促进企 业的和谐与可持续发展。 一 1 3 研究背景 1 3 1 中国房地产业的发展历史 房地产是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房 地产业作为产业部门，在其牛产和再牛产过程中要经过四个环节，即牛产、分配、 交换、消费。从事房地产开发、建设、经营、维修、服务和管理的企业，就是房地 产企业。 中国房地产业的复苏与发展是从1 9 7 8 年1 2 月中国共产党十一届三中全会开 始的。2 0 世纪8 0 年代初我国开始实行国有土地使用制度改革，此项改革迫切要求 改变城市土地无偿划拨制度。1 9 8 2 年经济特区深圳率先变无偿为有偿使用土地，并 开始分等级向上地使用者收取土地使用费。与此同时，我国的城市住宅建设也开始 发牛巨大的变化，城市住宅投资丰体产牛多元化，即由之前唯一的国家预算投资转 第l 页，e6 0 页 重型丝鲨墼竺奎兰婴! ! 兰垡堡茎 ! 坌里些! ：丝竺笪里堡墨塑壁堡i ! 化为国家、企业、个人三位一体的投资体系。 1 9 8 8 年中国城镇住房制度改革全面推开，改革的重点是从福利型住房体制向 住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡，即 “住房商品化”。自此，我国开始依据商品经济原则出售或出租房屋，在经过长达 3 0 年之久的销声匿迹之后，我国房地产重新形成一个独立的行业。 我国房地产商品化开始的标志是1 9 9 0 年国务院5 5 号令对土地交易的法律承认， 截止到目前为止，我国房地产大体大致经历了如下三个阶段： 第一个阶段：1 9 9 0 年至1 9 9 6 年，这段时间消费者对房地产产品的要求不高， 还仪仪作为一个居所，对劣质产品、市场需求也不是太看重，总的来说是卖方市场； 在此期间，我国的房地产开始商品化，但依然带有浓厚的计划经济色彩，购买 者以单位、集体为丰，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据 职工的工龄、职称等相关要素把房子分配给单位的职工，个人因此对房子地段、户 型等方面选择的自丰性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求， 在住宅功能上十分不合理。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是很不理想的。 这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状 态，这个阶段是没有理念的阶段。 第二个阶段：1 9 9 6 年至2 0 0 0 年，这段时间中国房地产有思想的产品才出现， 房地产作为一个产业才真正产牛； 随着1 9 9 8 年我国取消福利分房以后，房地产市场的购房丰体发生了变化，集团 购买基本退出市场，而个人消费成为丰体。普通居民有了选房的自由，不同的家庭 对住宅的需求不一样。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司 外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房 地产市场开发丰体的多元化和购房丰体需求的多样化，房地产市场开始完全市场化。 从这个时候就开始，人们讲产品、环境、功能、布局，消费者比较成熟了，整 个市场比较理性了。最明显的变化表现在住房的功能上，人们开始关注住房的舒适 度，并把舒适度作为住房品质的因素。 第三阶段：2 0 0 0 年以后至今，我国的房地产快速发展，此时房地产不仪要有理 念，还要有文化，要讲产品，它要求开发企业更有实力，更要把物质和精神做的更 扎实，资源更加要整合。 自2 0 0 0 年开始，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2 0 0 0 年到 2 0 0 7 年，我国度过了地产1 7 年这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以“新 产品丰义”为开发导向。2 0 0 0 年以后，整个中围的房地产快速发展，此时不仪要 有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。 在经过了二十年的快速发展之后，我国房地产在开发理念，建筑风格等方面都 日益成熟，人们从“居者有其屋”，开始向“届者优其屋 转变。现代的住宅户型 第2 页共6 0 页 首都经济贸易大学硕l ：学位论文 t 公司员1 ：绩效管理体系的冉设t i 设计将“以人为本 的准则发扬光大了，在设计上不但充分考虑了居住者的需求， 而且不断创造出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、 生态环境等融合在一起，扩展了住宅空间的外延。 1 3 2 房地产在经济发展中的地位及作用 伴随着我国上地使用制度和住房制度的改革，房地产业逐步复苏，并得到快速 发展。房地产的发展，对城市空间规模的扩大和城市基础设施建设起到了积极的推 动作用，对城市经济的发展也起到了巨大的推动作用，也为城市基础设施建设积累 了大量资金。 由于我围房地产业起步较晚，因此在市场的成熟过程中投资起伏比较大，但总 体上来说呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从我国国民经济与市场发展阶 段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构 发牛变动的必然结果。 房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，有效地拉动了投资及内需的增长， 而且，房地产行业产业链长、波及面广，我国房地产业的快速发展带动了五十几个 相关产业的发展，因此，房地产业的发展对整个国民经济及其就业的增长有着重要 影响。 所以说，房地产已经成为我国国民经济发展的一个基本的牛产要素，房地产业 是发展国民经济和改善人民牛活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力 强，目前已经成为国民经济的支柱产业。 通过房地产综合开发，可以为我国国民经济发展提供重要的物质条件，改善人 们的居住和牛活条件，改善投资环境，同时还可以避免分散建设的弊端，有利于城 市规划的实施，为城市建设开辟重要的积累资金渠道，更重要的是可以带动相关产 业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展，有利于产业结构的合理调整， 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构。 随着社会与经济的发展，我国房地产业在经济发展的地位及作用将愈发突显。 建立建全一套科学的房地产管理体系以使房地产业健康迅速地发展显的尤为重要。 绩效管理系统作为企业运营管理体系的一个重要组成部分则是我们首要关注的问题 之一。 1 3 3 我国房地产业存在的问题与加入w t o 后面临的挑战 1 3 3 1 我国房地产业存在的问题 虽然我国房地产业的发展速度比较快，从投资开发量、竣工面积到销售总额都 已达到相当大的规模，房地产市场也正在日益走向规范，但是目前我国房地产业还 处于起步、成长阶段，是比较落后的。我国房地产企业数量多、从业人员多，但真 正高水平、高素质、有实力、象万科这样的房地产企业还比较少，而且多数企业尚 未真正建立现代化企业制度，管理体制存在弊端，经营者墨守陈规，缺乏参与国际 第3 页共6 0 页 堕型丝鲨墼丝奎兰婴! ：兰垡笙奎 ! 坌里丝上堡墼笪：墨笪墨塑壁堡i ! 市场竞争的管理人才和运作机制。有相当一部分的企业不是靠自身资金实力、经营 管理水平、服务质量在市场中取胜，而是凭借行业垄断、拉关系等手段争取业务。 另外，我国房地产业虽然劳动力成本低，但由于管理水平低、浪费严重，造成实际 成本高、效益低。 此外，我国的房地产企业存在着明显的劣势： 企业发展历史较短、规模较小、经验不足； 企业资金实力较弱； 从业人员素质普遍较低； 企业管理水平较低、营销策划手段落后、服务意识较差。 1 3 3 2 我国房地产业加入w t o 后面临的挑战 作为世贸组织的成员围，房地产行业和企业同样必须遵循世贸组织的宗旨和基 本原则，既享受一定的优惠待遇和权利，又要承担对应的义务。这些普遍的关联因 素对中国房地产业将会产牛至关重要的影响，主要表现在以下几个方面： 非歧视贸易原则对房地产业的影响 根据世贸组织最惠围待遇和国民待遇原则，我国房地产企业进入世贸组织成员 国可以享受到应得的权利和利益；但是另一方面，国外的房地产商进入国内房地产 开发领域，我们也要对等地给予相应的权利和利益。入市前我国人为划分的“外销 商品房 和“内销商品房”的区别将不复存在。从短期来讲，我国房地产企业由于 自身的水平有限，因此进入发达国家开展业务尚存在一定难度，而发达国家的房地 产企业由于操作水平高、管理经验丰富，可以轻易进入国内开发，因此这一原则对 发达国家更为有利。 透明度原则对房地产业的影响 一根据透明度原则，世贸组织成员必须公布一系列政策法规，规范贸易的正常运 行，提高透明度。我国目前涉及房地产的一些丰要法规，如土地法、城市房 地产管理法以及一些交易法规是虽然是公开透明的，但是由于我国的房地产业起 步时间短，存在法规不全、规范性不足的问题。如仍有部分上地使用权行政划拨或 协议批租，而未进行公开招、拍、挂。加入世贸组织以后，我国的房地产市场规范 化将面临重大挑战。 市场准入原则对房地产业的影响 对所有世贸组织成员而言，在市场准入方面都是对等的，但是对发展中国家可 以有一个3 至5 年的缓冲期。 自有或租赁的房地产服务方面：跨境交付、境外消费没有i j p n ；商业存在项， 除高档的宾馆、公寓和写字楼不允许外商独资外，其他也没有限制。 收费和合同基础上的房地产服务方面：跨境交付、境外消费没有限制；商业存 在项，只允许设立相应的合资、合作企业。 第4 页共6 0 页 苒都经济贸易大学硕i ：学位论文t 公司贝i ：绩效管理体系的佴设计 建筑设计服务、工程服务、集中工程服务和城市规划服务( 不包括城市总体规 划服务) 方面：跨境交付项对方案设计跨境交付没有限制，除方案设计外，其他服 务必须采取与中方专业机构合作的方式；商业存在项，只允许设立合资、合作企业， 允许外资控股，中国加入w t o 的前5 年内，允许设立外商独资企业。因此，外商进 入中国后，凭借其自身优势，对我国国内的中小房地产企业必将带来一定的冲击。 此外，其他原则如自由贸易原则、公平竞争原则、互惠互利贸易原则、鼓励发 展和经济改革原则等，虽然将扩大开放度，起一定的促进作用，但也会遇到目前房 地产市场尚不适应的问题，从而导致我国的房地产企业在公平竞争中处于劣势地位， 带来新的考验。 总之，世贸成员国进入我国房地产业后凭借其竞争优势，将给国内房地产企业 增加竞争压力，将迫使我国房地产企业加快企业制度改革和资产重组，实施规模经 营，提高素质。因此如何建立一套以绩效管理系统为基础的、符合我国当前房地产 业围情的运营管理体系来促进我国房地产业的健康、和谐发展势在必行。 1 3 4 房地产开发程序 房地产开发是一个非常复杂的过程，每个开发项目大致都可分解为以下四个阶 段： 决策立项 又称可行性研究，是房地产开发策略中最为重要的环节。在决策立项阶段，房 地产企业需要考虑和解决的问题是：开发什么类型的房地产项目，在什么地方开发? 开发面积多大? 开发的预期效果如何? 开发前期的准备工作阶段 在确定好拟开发项目和开发地点之后，需要做如下一系列开发前的准备工作： 根据我困的上地使用政策和规划部分提供的用地规划条件，进一步落实土地开 发的具体范围； 在获取开发项目的土地使用权之后，开展上地征用和相应的拆迁安置等工作； 进行工程勘探、规划设计，并制定项目的建设方案； 进行项目施工现场的基础设施配套建设，即所谓“七通一平”，为项目的施工奠 定基础。 建设施工阶段 建设施工阶段的工作丰要是由建筑承包商按施工合同和规划设计所确定的方案 实施。房地产企业的丰要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；监控工程施工 进度，控制开发成本，解决施工中出现的各类纠纷，确保工程质量，定期视察现场， 加强有效的工程监理，直至竣工验收。 营销阶段 为尽快回收资金并降低开发风险，房地产开发企业一般在建设施工阶段就开始 笼5 页，e6 0 页 首都经济贸易大学硕l ：学位论文t 公司贝。i ：绩效管理体系的冉设计 预售房屋。但是随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋丰体结 构竣工后，才能开始销售。 开发项目的营销有出售和租赁两种方式，开发商选择何种营销方式一般要考虑 市场、物业类型等方面的因素。通常来讲，商品住宅多以成套出售为丰：写字楼、 商业用房、酒店，通常是租售并举，以租赁为丰。 以上所述的房地产开发程序仪仪是简化程序，真正的开发程序要更为复杂，面 对如此复杂繁琐的流程与程序，建立一套完善的、科学的、切实可行的绩效管理体 系的重要性就不言而喻了。 1 3 5 房地产内部管理体系 对应上述的房地产开发程序，房地产内部管理体系大致由以下几部分组成： 投资分析系统 房地产是一个高风险、高收益行业，鉴于房地产的行业特性，投资分析系统的 作用就显得尤为重要。投资分析系统丰要的功能是透彻研究国家房地产行业的政策 信息，分析研究国家宏观政策的调控趋势，判断房地产行业发展的基本走势，并结 合企业自身的实际状况制定发展策略与投资计划，确定意向投资目标。对意向开发 项目的进行可行性分析研究，确定项目的可操作性及投资收益估算。 前期规划与方案设计 前期规划与方案设计的丰要功能是对已确定的开发项目进行前期的规划与方案 设计，包括项目的市场定位修正与产品定位研究，针对项目进行控制性规划、修建 性规划设计、建筑概念方案设计、建筑单体方案设计、扩初设计、施工图设计等管 理工作。通过上述工作，优化产品性能，提升产品品质，确保为消费者提供满意产 品。 7 项目管理系统 。 项目管理的丰要功能是进行项目的成本、质量、进度控制管理，一是项目的成 本造价预算体系管理，通过建立预算体系进行项目施工与材料设备的招投标工作； 二是加强对项目施工单位的管理，保障项目的建设质量；三是制定项目施工进度计 划，通过对施工单位的管理实现项目进度控制的目的。 营销策划系统 营销策划系统的丰要功能是进行项目的市场调研与分析，确定项目的目标客户 群，并针对目标客户群进行研究，制定销售策略与营销推广方案，确保项目销售能 够顺畅、按时完成。营销策划系统因为关系到企业销售收入回款，成本回收及后续 项目发展等环节而成为房地产开发企业尤为关注的重要环节。 财务运营系统 房地产行业是一个资金密集型企业，对于资金量及资金的及时性要求很高。财 务运营系统的丰要功能一是进行企业融资，包括股权融资、债权融资等，通过融资 第6 甄共6 0 贞 首都绛济贸易大学硕i ：学位论文t 公司贝+ l ：绩效管理体系的以设t i 满足项目开发资金的需求；二是全面预算管理，通过全面预算管理控制有效控制各 项成木支出；三是现金流管理，确保项目进展的正常、及时现金流供应：四是财务 管理与核算。 人力资源管理系统 房地产是一个专业性很强的行业，其专业性虽然比不上i t 等高科技行业，但是 由于其对投资分析、营销策划、规划、建筑、工程造价、工程技术人员的依赖，导 致其整体专业性提升。此外，房地产属于管理型企业，对各管理人员也有相当高的 要求。对于房地产企业中的人力资源系统来讲，要建设一支核心专业技术与管理团 队，并有效地做好员工队伍建设问题，这是关系到房地产开发以及房地产企业经营 成败的关键。人力资源系统的重要职能是制定相应的人力资源管理制度，培育并推 行企业文化，实施有效的人力资源规划、人员招聘、绩效考核、薪酬和培训制度， 协调处理好员工关系，创造良好的人力资源环境。 基于房地产行业高风险、高收益、专业性强的行业特点，在房地产运营过程中， 应对各运营环节进行时刻指导与监控，确保每个作业环节的高效、合理运行。并且 对房地产的运营过程及总体情况作出最终的考核评价，进行相应的奖惩和改进，使 整个运营过程越来越通畅、规范。 因此建立房地产企业绩效管理体系具有重要意义，不仪可以使企业经营者降低 经营风险，明晰各环节管理者业绩，更为重要的是便于有效配置企业资源，提高企 业盈利能力，并促进企业的健康、快速发展。 1 3 6 房地产对现代人力资源管理的要求 房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等 特点。这些特点决定了房地产从业人员必须具有扎实的专业知识、良好的心理素质、 长远的眼光及很强的综合能力。近几年许多房地产企业发展网难，原因固然很多， 但房地产从业人员专业素质较差，企业领导对人力资源管理工作重视不够是其中最 直接的原因之一。因此人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。 房地产企业的经营活动丰要是第三产业的经济活动。许多房地产企业并没有自 己的建筑施工队伍，内部员工丰要由管理人员、工程技术人员和销售人员构成。因 此，房地产企业人力资源管理职能丰要体现在人力资源规划、员工招聘、录用和培 训、考核与升迁、劳动报酬和劳动激励上。其中最重要的是建立一个多维交叉的员 工激励体系，将物质激励与精神激励有机整合。既要用工资、奖金、津贴及福利等 物质激励手段，又要建立明确的组织目标，通过给予富有挑战性的工作、鼓励职工 参与等精神激励手段来激发员工的工作热情和创造力。 我国的房地产业由于起步晚、发展历史短，有许多问题急待解决，人力资源管 理工作还没有受到应有的重视。许多房地产企业缺乏充分开发培养人才、合理使用 人才、有效激励人才的观念。而房地产企业要在复杂环境中驾驭自己的市场经营活 第7 页共6 0 页 首都经济贸易大学硕l j 学位论文t 公司贝i ：绩效管理体系的 设计 动，求得经济效益的提高，必须在企业人力资源管理工作上多下功夫。因此，我国 的房地产开发企业必须尽快转变观念，树立“以人为本”的管理思想，重视人力资 源管理工作。 人力资源目前已经成为房地产生存发展的核心力量和竞争成败的战略资源，尤 其是在专业人才快速流动的今天，房地产行业飞速发展的要求与行业内精英人才的 巨大缺口极其不相对称，因此建立一套有效的绩效管理体系以激励并留住优秀的人 才，为选拔和培养专业人才提供依据，已经成为房地产企业提升管理能力、积蓄发 展潜力的重要途径。 这也正是木论文研究的重点，即建立房地产绩效管理体系，从而实现吸引行业 精英人才、稳定企业内部员工队伍、提高工作效率、增强企业竞争能力的根本目的。 1 4 主要研究内容 本文丰要研究某房地产公司绩效管理体系的现状、问题及改进，并对改进后的 绩效管理体系加以应用及反馈。木文拟从以下几个方面进行该公司绩效管理体系的 再设计： 首先介绍绩效管理在房地产公司发展战略中的重要性，以及中国房地产企业绩 效管理现状，并对绩效管理理论和常用方法进行简要介绍； 其次，对该地产公司绩效管理的现状并进行了分析研究，列举了该公司绩效管理 中存在的问题，分析了其危害及产牛原因，为新体系的设计打下了基础； 最后，阐述该地产公司新的绩效管理体系及实施步骤，以及新绩效管理体系设计 过程中的经验与心得。 一1 5 研究方法 本文以实践为丰、理论为辅，从理论和实践两个方面，运用实证分析和规范分 析相结合的分析方法，对该地产公司绩效管理体系的现状及存在问题进行了深入地 分析与研究，对该公司的绩效管理体系进行了重新设计，并对新体系进行了应用及 总结。本文采取的丰要研究方法包括： 工作观察分析法：作为该公司的人力资源管理者，通过几年来的亲身体会以保 证论文的实践性及可行性。 访谈法：与公司内部员工进行反复、细致地交流意见，以保证调研的深入性。 文献法：查阅了国内外的相关文字资料及网络资源，以保证本论文的科学性和 时效性。 第8 页_ 共6 0 页 首都经济贸易大学硕f ：学位论文t 公司贝i ：绩效管理体系的阿设t f 2 我国房地产企业绩效管理现状 2 1 我国房地产业绩效管理发展沿革 2 1 1 我国房地产发展阶段 我国房地产行业的发展阶段大致可以分为如下四个阶段： 理论突破与试点起步阶段： 该阶段时间为1 9 7 8 年至1 9 9 1 年，我国于1 9 7 8 年提出了住房商品化、土地产权 等观点。北京市住房统建办公室1 9 8 0 年9 月的率先挂牌，标志着我围房地产综合开 发的肩动： 1 9 8 2 年中央国务院开始在国内四个城市率先进行售房试点； 1 9 8 7 年1 1 月2 6 日，深圳市进行国内第一次公开招标出让住房用地； 1 9 9 0 年上海市出台房改方案，并开始着手建立住房公积金制度； 1 9 9 1 年开始，中央国务院先后批复了国内2 4 个省市上报的房改总体方案。 1 9 8 7 年到1 9 9 1 年期间成为我国房地产市场名副其实的起步阶段，这一阶段标 志着我国的房地产发展产生了理论突破并逐步开始试点起步。 非理性炒作与调整推进阶段 该段时间为1 9 9 2 年至1 9 9 5 年，1 9 9 2 年我国的房改工作开始全面肩动，住房公 积金制度亦在全国广泛推行。1 9 9 2 年后，我国的房地产业非正常地急剧快速增长， 房地产市场在国内局部地区一度出现过度混乱的状况，在个别地区比如海南等地， 出现非常明显的房地产泡沫，引起国家的高度重视。中央政府及时出台措施进行宏 观经济调控，致使1 9 9 3 年底房地产业投资增长率实现普遍大幅回落。我国房地产市 场在经历一段时间的国家宏观调控与低迷之后开始逐步复苏。这一阶段时间虽短， 但是经历了地产泡沫与国家宏观调整的双重考验，给开发商与政府敲响了警钟。 相对稳定协调发展阶段： 该段时间为1 9 9 5 年至2 0 0 2 年，随着我国住房制度改革的不断深化和居民收入水 平的逐步提高，住房成为国内居民新的消费热点。尤其是1 9 9 8 年以后，随着住房实 物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国的房地产投资开始进入快速发展的阶段， 房地产业开始成为我国国民经济的支柱型产业之一。 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段： 该段时间为2 0 0 3 年以后至今，自2 0 0 3 年以来，我困的房屋销售价格持续上扬， 大部分城市的房屋销售价格上涨明显。国家为防止再次出现房地产泡沫，随之出台 了多项针对房地产行业的宏观调控政策。 2 1 2 我国房地产的发展现状与未来发展趋势 2 1 2 1 发展现状综述 第9 页共6 0 页 堕型丝鲨墼丝奎兰堡! ：= | 兰垡堡茎! 坌望丝! ：丝塾笪里堡墨塑墨丝i ! ： 房地产由卖方市场进入买方市场 自1 9 9 5 年以来，我国的房地产业获得了快速发展，成为国内发展最快的行业之 一，房地产的市场化程度也不断提高。1 9 9 8 年开始实行的货币分房和按揭贷款，使 我国的房地产爆发出蕴藏多年的消费能力和大量的市场