（工商管理专业论文）LH房地产公司内部审计体系的建立与运行.pdf

本人郑重声明 立进行研究工作所 文不包含任何其他 的研究作出重要贡 人完全意识到本声 学位论文作者 本人完全了解 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名： 丑是 日期：州年f 月马日 导师签名： p 了 店 1 日期：阅7 年歹月哆e l 论文题目：l h 房地产公司内部审计体系的建立与运行 专业：工商管理硕士 硕士生：王琨 指导教师：卢锐副教授 摘要 在现代企业制度下，内部审计是企业进行有效管理所必须实施的一种独立 而客观的自我监督、自我控制、规范经营的保证与服务活动，其根本目的是为 公司增加价值并提高运营效率。它采取系统化、规范化的方法对风险管理、内 部控制及公司治理等程序进行评估和改善，从而最大化地帮助公司实现持续盈 利的经营目标。科学有效的建立、健全内部审计体系已成为我国各类企业特别 是上市公司完善内部管理的当务之急。 本文主要在现代内部审计管理模式理论的指导下，以应用研究为主，从分 析当前我国民营房地产企业内部审计的现状入手，深入研究了内部审计工作的 必要性和重要性。通过对内部审计的产生和发展历程，明确了我国内部审计的 发展方向和发展趋势；并在分析中西内部审计机构组织模式的基础上，提出了 适合我国现代企业制度发展的最佳内部审计组织模式，即在董事会下设审计委 员会，并论证了模式的科学性和合理性。 在阐述企业内部审计基本理论与现状的基础上，本文采用理论联系实际的 方法，以房地产行业为背景，选择行业罩中等规模的l h 民营房地产公司为研究 对象，结合其内部审计模式，运用所学的m b a 管理知识并结合多年来为企业外 审的工作实践，分析其内审体系的建立与运行，找出其内部审计模式存在的主 要缺陷，结合公司的实际情况，提出了一套符合公司自身特点的、应用性强的 内部审计措施。 为了写出较高质量的学位论文，本文作者参考了大量的相关文献，并通过运 用理论联系实际的研究方法，因此，该论文对于研究目f j f 我国民营房地产企业 的内部审计有一定的贡献。 关键词：内部审计，内部控制，民营房地产企业 t i t l e ：t h ee s t a b l i s h m e n ta n do p e r a t i o no fi n t e r n a l a u d i t i n gs y s t e m f o rl hr e a le s t a t ec o m p a n y m a j o r ：m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：，a n gk u n s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f e s s o rl u r u i a bs t r a c t i nam o d e me n t e r p r i s es y s t e m ，i n t e r n a la u d i t i n gi sa ni m p o r t a n ta c t i v i t yw h i c h m u s tb ea c c o m p l i s h e db ya ne n t e r p r i s e t h ei m p l e m e n t a t i o no fa ni n d e p e n d e n ta n d o b j e c t i v ei n t e r n a la u d i t i n gs y s t e me n a b l e st h ee f f e c t i v em a n a g e m e n to fac o m p a n y d u et oi t sn a t u r eo fb e i n gas e l f - m o n i t o r i n g ，s e l f - c o n t r o l ，a n dar e g u l a t e db u s i n e s s o p e r a t i o n t h ef u n d a m e n t a lo b j e c t i v eo fs u c ha u d i ti s t oi n c r e a s et h eo p e r a t i o n a l e f f i c i e n c ya n dv a l u eo fac o m p a n y i n t e r n a la u d i t i n gi sas y s t e m a t i ca n ds t a n d a r d i s e d m e t h o d o l o g y ；i tw a sd e s i g n e dt oh e l pi m p r o v i n ge v a l u a t i o no fb u s i n e s sp r o c e d u r e s s u c ha sr i s km a n a g e m e n t ，i n t e r n a lc o n t r o la n dc o r p o r a t eg o v e r n a n c e ac o m p a n yw i l l m a x i m i s ei t s p r o f i ti n al o n gt e r ms u s t a i n a b l ew a ya sar e s u l to fs u c ha c t i v i t y e s t a b l i s h i n ga ne f f e c t i v ea n ds o u n di n t e r n a la u d i t i n gs y s t e mu t i l i s i n gas c i e n t i f i c a p p r o a c hh a sb e c o m eat o pp r i o r i t yt a s ko fc o m p a n i e si ne v e r yb u s i n e s sd o m a i n ，i n p a r t i c u l a r l yt h ep u b l i cl i m i t e dc o m p a n i e s t h i sr e s e a r c hh a sb e e nc o n d u c t e du n d e rt h eg u i d a n c eo ft h et h e o r yo fm o d e m m a n a g e m e n to fi n t e r n a la u d i t w i t hu s i n gp r a c t i c a lr e s e a r c ha p p r o a c h e s ，t h en e c e s s i t y a n di m p o r t a n c eo fi n t e r n a la u d i th a sb e e ns t u d i e da n da n a l y z e di nd e p t h t h i ss t u d y w a sc o n d u c t e do nt h ec u r r e n ts t a t u so fi n t e r n a la u d i ti nm a n yc h i n e s ep r i v a t er e a l e s t a t ec o m p a n i e s a d d i t i o n a l l y , i no r d e rt oo b t a i nat h o r o u g hu n d e r s t a n d i n go ft h e d i r e c t i o na n dt r e n do fi n t e r n a la u d i ti nc h i n a ，t h ea u t h o rh a su n d e r g o n ea ne x t e n s i v e i i i s t u d y o n t o p i c s s u c ha st h e e m e r g e n c eo fi n t e r n a l a u d i ta n dt h eh i s t o r i c a l d e v e l o p m e n to fi n t e r n a la u d i t f u r t h e r m o r e ，a f t e ra n a l y z i n ga n dc o m p a r i n ge x i s t i n g i n t e r n a l a u d i t i n gs y s t e m su s e db yo r g a n i z a t i o n sa n di n s t i t u t i o n si ne a s t e r na n d w e s t e r nc o u n t r i e s ，a c h i n e s e - o r i e n t e di n t e r n a l a u d i t i n gs y s t e m ；t h a t i sa u d i t c o m m i t t e eu n d e rt h eb o a r do fd i r e c t o r s ；h a sb e e nh y p o t h e s i z e da n dd e s i g n e dt os u i t m o d e mc h i n e s e e n t e r p r i s e s f i n a l l y , t h er a t i o n a l eo ft h ep r o p o s e d a p p r o a c hi s s c i e n t i f i c a l l yp r o v e ni nt h i st h e s i s f o rt h ep u r p o s eo fc a s es t u d y i n g ，am e d i u ms i z er e a le s t a t ef i r m ，r e f e r r e di nt h i s t h e s i sa sl h ，h a sb e e nc h o s e na st h es u b j e c tf o rr e s e a r c h b a s e do nk n o w l e d g e o b t a i n e df r o mm b as t u d i e s ，a n dm a n yy e a r so fw o r k i n ge x p e r i e n c ea sa ne x t e r n a l a u d i t o r , t h ea u t h o rp e r f o r m e dd e t a i l e da n a l y s i so nt h ee s t a b l i s h m e n ta n do p e r a t i o no f t h ei n t e r n a la u d i t i n gs y s t e mo fl h b a s e du p o nt h ea b o v ea n a l y s i s ，t h em a j o ri s s u e s h a v eb e e ni d e n t i f i e d a l s o ，as e to fc u s t o m i z e ds o l u t i o n sw h i c ha i m sa ts t r e n g t h e n i n g t h ea c t i v i t i e so fi n t e r n a la u d i to fl hh a sb e e np r o p o s e d i no r d e rt o p r o d u c eah i g hq u a l i t yd i s s e r t a t i o n ，t h ea u t h o rh a ss t u d i e dm a n y p u b l i c a t i o n sa tl e n g t h a l lr e s e a r c hm e t h o d sa d o p t e di nt h i sr e s e a r c hw e r ei n t e g r a t i n g t h e o r i e st op r a c t i c e s t h e r e f o r e ，t h er e s u l to ft h i sw o r ks h o u l d b es e e n a sa c o n t r i b u t i o nt ot h eg e n e r a lr e s e a r c ho fi n t e r n a la u d i tf o rc h i n e s ee n t e r p r i s e s k e yw o r d s ：i n t e r n a la u d i t i n g ，i n t e r n a lc o n t r o l ，p r i v a t er e a le s t a t ec o m p a n y i v 3 2 内部审计在民营房地产企业治理中的定位和作用一2 0 3 3 民营房地产企业内部审计现状一2 2 3 4 民营房地产企业内部审计的发展方向2 3 3 5 本章小结2 4 第4 章l h 房地产公司内部审计体系的建立与运行2 5 4 1l h 房地产公司介绍2 5 4 2l h 房地产公司内部审计体系的建立2 6 4 3l h 房地产公司内部审计流程的运行3 2 4 4 本章小结一4 0 第5 章l h 房地产公司内审模式的问题与对策4 l 5 。1 内部审计体系存在的问题一4 1 5 2 解决问题的对策一4 4 5 3 本章小结。5 1 第6 章结论及建议5 2 6 1 结论5 2 6 2 建议5 2 6 3 贡献与不足5 6 参考文献。5 7 后记。6 l v 内部审计作 制度的一个重要 场经济、建立现 醒地认识到，随 不断完善，内部 管理的各方面、 法治理、依法经 必须依法，都必 的要求，必须加 1 1 研究背景 2 0 0 1 年前后，持续不断的受托责任履行失败，导致美国安然公司、世通公 司等3 3 8 家上市公司总计4 0 9 3 亿美元的资产申请破产保护，迫使人们重新审视 内部审计。2 0 0 2 年7 月3 0 日，美国紧急出台萨班斯奥克斯利法案 ( s a r b a n e s o x l e ya c t ，简称s o x 法案) ，明确要求上市公司的年报应包括内部 控制的评价部分，新设立上市公司会计监督委员会来监管会计职业界和公司董 事会。纽约证券交易所则对上市公司董事会的构成做出规定，要求所有上市公 司必须建立内部审计机构，这就是人们谓之“企业良心。逐渐地，内部审计成 为维护企业道德文化的最后一道防线。同样，国内很多公司治理监督机制对内 部审计不重视，使得现代企业的内部审计处于十分尴尬的境地，往往在企业的 机构整合中被兼并停关，内部审计不受重视，存在的问题得不到解决，不能在 促进有效的公司治理中发挥作用。 房地产业作为国民经济的支柱产业之一，为我国的经济增长做出了很大贡 献，其产值占国民经济的比重也越来越大。房地产在我国作为一个行业事实上 在1 9 9 0 年底才真正形成，在中国统计年鉴中也是在1 9 9 3 年才开始第一次出现 回刘家义：把内部审计t 作推向新的发展阶段，工业审计与会计，2 0 0 8 年第3 期。 张玉：后安然时代国际内部审计发展趋势综述，审计研究，2 0 0 5 年第5 期。 1 “房地产行业”这一概念，而在1 9 9 2 年以前一直只是把房地产管理业和公用事 业、居民服务业、咨询服务业等放在一起统计，不存在现在意义上的房地产业。 由于国内经济的快速发展，社会财富的积聚和人民生活水平的提高，有力地推 动了作为第三产业的房地产业的快速发展，房地产业也从无到有一跃成为国民 经济的支柱产业，据专家测算，房地产业产值占国内生产总值的十分之一强。 随着房地产业的快速发展，一批大型、超大型房地产企业应运而生，他们 以房地产业为主线，跨地区、跨领域，迅速发展壮大，成为市场经济的重要主 体。就内部审计而言，房地产企业的内部审计与其他行业企业的内部审计既有 共同之处，也有鲜明的行业特色，而且这些企业多为新兴公司，能够比较集中 地反映企业内部审计多年发展所取得的成就和积聚的问题。而且，当此之时， 发自美国、席卷全球的金融危机仍在肆虐，世界经济陷入低迷，作为第三产业 重要组成部分的房地产业首当其冲，各大房地产公司及时调整战略，由对外扩 张，变为规范管理，以致企业能够在危机中生存下来。而重视、强化内部审计 成为不可忽视的必然选择。 1 2 选题目的及意义 1 2 1 选题目的 本文以l h 房地产公司为个案，对房地产企业集团内部审计机构在公司治理 结构中的地位、作用及具体的运作方式进行探讨，将公司治理与内部审计连接 起来，把内部审计放到公司治理框架中，将内部审计定位为公司治理监控体系 的重要构成部分，使其起到强化和完善公司治理的作用，从而维护资本市场的 有序发展，促进经济健康发展。 1 2 2 选题意义 本文以房地产公司作为对象，剖析企业内部审计的理论与现实，以期通过个 案研究，促进企业内部审计的进一步发展和完善。这对于认识房地产企业内部 审计的现状与存在的问题，进一步完善企业内部控制、规范公司管理，提高市 场竞争能力和应对风险能力，具有一定的借鉴意义。 张志军：我国房地产业对国民经济的贡献，粤港澳价格，2 0 0 1 年第1 l 期。 2 1 3 研究方法 本文主要采用定性分析法、个案分析法、综合归纳等研究方法。在掌握大 量企业内部审计材料的基础上，注重剖析内审系统的内部结构，分析各个步骤 之间的关系，研究系统内部是否存在足够的控制环节，并检查这些控制环节是 否充分发挥了作用。经过详细分析后，把重点放在对系统本身的检查上，其目 的在于发现系统中控制的薄弱环节，找出问题发生的根源，然后在这些环节上 扩大检查范围，看其是否造成了重大的错误或舞弊。此外，本文还采用了询问 法、观察法，通过对具体个案的剖析，以点带面、以小见大，透视出整个房地 产企业内部审计工作的特征及存在的问题与对策。 1 4 论文基本结构 论文结构具体如下：第一章先是介绍研究问题的背景及意义，研究的内容 和方法，论文的基本思路及框架；第二部分是理论基础与文献综述，简要介绍 中西方内部审计相关理论知识及比较；第三部分描述民营房地产企业内部审计 意义与现状分析；第四部分则是详细描述l h 房地产公司的背景，及公司内审体 系和内部审计流程的分析及评价；第五部分则是总结l h 房地产公司内部审计存 在的问题及本文作者所提出的解决问题的对策；第六部分则是对全文的总结。 3 本论文的结构流程图如下： 确认研究目的与意义 1 l 确屯研究方法与结构 上 基础理论与文献综述 内部审计的理论与方法 丫 内部审计在公i 治理中的作用 民营房地产企业内审的意义与现状分析 房地产企业内部审计的特性与现状 房地产企业内部审计的对策 l h 房地产公司介绍 1r l h 房地产公司内审体系的建谚与运行l - l h 房地产公司内审体系的建屯 l f i 房地产公司内审流程的运行 4 第2 章理论基础与文献综述 我国企业内部审计起步晚，发展较为缓慢，虽然近些年发展迅速，但与社 会审计( 注册会计师审计) 和政府审计相比，内部审计不论是在法律法规制度的 建立上，还是在机构设置、人员数量和质量上以及在业务建设和职能作用的发 挥上，与西方发达国家相比都明显落后，无论从理论还是实践上都存在较大差 距。 2 1内部审计理论基础 所谓内部审计，是指在本单位负责人的领导下，在单位内部设置独立的审 计机构和配置专职的审计人员，根据国家法律、法规和政策的规定，采用一定 的程序和方法，对本单位及其下属单位的经济活动的合法性、合理性、效益性 以及经济活动资料的真实性进行审核、鉴证和评价，并提出改进工作建议的一 种经济监督活动。这是企业根据自身发展需要建立的一项内部管理制度。伴随 着2 0 多年的实践，对内部审计的理论研究也在不断发展，形成了关于企业内部 审计的基本理论。 2 1 1内部审计的重要意义 我国的内部审计工作从上个世纪8 0 年代初期逐步发展起来以后，随着改革 开放的深入发展，同益显示出强大的生命力，特别是在建立完善现代企业制度 的过程中，企业内部审计更显示出它极其重要的作用。改善和强化企业内部审 计是加强内部控制的一项迫在眉睫的工作。 首先，强化内部审计有助于建立完善的企业法人制度。建立完善的企业法 人制度，是建立现代企业制度的前提，而其关键是确立企业法人财产所有权， 明确清晰的产权关系。因此，企业必须进行清产核资，界定产权，清理债权债 务，核实企业的总资产和净资产。这就要求内部审计机构积极参与评估资产的 工作，实事求是地核实资产，合理界定产权，妥善处理企业与投资者、企业与 债权人等方面的经济关系，从而维护企业的合法权益，保证企业资产保值增值。 其次，强化内部审计有助于建立严格的有限责任制度。企业为了承担这种有 限责任，确保法人财产的保值增值，必须加强管理，建立严格的资产经营责任 制。这就要求企业一方面要有健全的财务会计制度，另一方面要强化企业监督 约束机制。通过内部审计，正确评价企业的经营管理状况和有关的经济责任， 鉴证企业对资产的保值增值和投资者权益的实现情况。根据有限责任的规定， 定期核实其法人财产数额，考核企业债务的承担能力并提出合理化建议。 第三，强化内部审计有助于建立科学的领导和管理制度。内部审计是企业 科学管理机制的重要组成部分，是整个企业运行机构中不可缺少的制衡力量。 在建立现代企业制度中，许多企业将向公司制和集团化方向发展，经营的范围 越来越广，经营中遇到的情况越来越复杂，这就要求企业经营者必须用现代管 理方法对经济运行情况实行有效的控制。而内部审计在控制系统中有着其他部 门不可替代的作用，它既是企业内部控制系统的核心部分，又是对企业内部控 制进行再控制的有力手段。 第四，强化企业内部审计监督工作是信息技术发展的需要。计算机和网络 技术的发展，把当今世界带入了信息时代，信息化和网络化给我国企业带来了 挑战，也带来了机遇。由于网络的发展，给内部审计提出了更高的要求，内部 审计必须充分了解和认识信息技术对企业经营与发展的影响，内部审计人员不 能像以往那样对会计电算化实现的记账、算账结果进行传统的审计，而更需要 对会计电算系统是否合法、安全、正确和高效进行审计。内部审计人员必须充 分了解与掌握企业经营环境和经营方式的特点，对计算机网络和计算机管理系 统的开发进行有效的审计监督，提出合理的改进意见。 最后，强化企业内部审计监督工作是我国迎接入世挑战的需要。随着我国 加入世贸组织，我国一些企业将面临着外国企业蜂拥而至的激烈竞争局面。这 给我们企业的内部审计带来了影响，提出了更高的要求。内部审计依存于企业， 由于国际竞争的加剧，企业的生存环境更加恶劣，近年来，国外民间审计组织 纷纷扩展服务领域，向企业提供内部审计服务，企业为了节省开支，不断将内 部审计业务对外承包给民间审计组织，使内部审计的发展受到一定的影响。我 国入世后，国外一大批民间审计组织涌入中国这一巨大市场，对我国内部审计 的发展会产生很大影响。所以，我们要不断提高内审人员素质，不断强化内部 6 审计工作力度、不断提高内审工作质量，以满足内部审计发展的需要。 内部审计工作十分重要，正如前审计长李金华所说：“主要有三个理由：一 是任何单位都必须有一个健全、有利于内部发展的一种监督和内部控制机制， 内部审计本身就是这样一种监督和内部控制。二是任何单位领导的决策都必须 建立在信息真实、可靠的基础上，信息不准确则决策不可能正确。三是任何单 位的指挥系统都需要参谋和智囊机构。内部审计通过微观审计上升到宏观层面、 上升到调控层面、上升到决策层面，为领导提供建设性意见。” 2 1 2 内部审计的工作目标 李金华曾指出，内部审计与国家审计不一样，内部审计机构很重要的一点， 就是为单位、部门在加强管理、提高效益、建立良好的秩序方面发挥作用，这 就是内部审计的主要目标。 内部审计的目标是协助组织的管理成员有效地履行他们的职责，促进有效 的控制成本费用，达到服务于企业管理，最大限度的提高经济效益。这是由于 内部审计是单位的内设部门，首先应遵循的原则是审计定位应符合股东的利益， 与单位的战略目标一致，只有这样才能营造一个良好的内部审计环境和发展空 间。罾经过多年的发展，人们对内部审计的认识在不断深化，内部审计已由过去 单纯的监督观念转变为更多地关注加强管理和实现经济目标。内部审计具有对 单位的管理更熟悉更了解，对单位的效益更关注、更关心的特点。将效益作为 内部审计追求的目标，将管理作为内部审计的切入点，既符合董事会或单位高 层管理人员追求市场价值最大化的要求，也可以更好的发挥单位审计的优势。 在建立现代企业制度的过程中，必须高度重视内部审计的特殊作用。一方面内 部审计作为内部会计控制方法的一部分，要为强化单位内部控制服务；另一方 面，内部审计又要站在更高的层次，对内部会计控制的效果和效率进行再监督。 2 1 3 内部审计的机构设立 纵观国内外公司治理实践，内部审计机构的管理模式大致有四种：内部审计 机构由财务总监或公司财务负责人主管；内部审计机构由公司总经理主管；内 部审计机构由监事会主管；内部审计机构由董事会下设的审计委员会主管。在 国全国政协副主席李金华在推进内部审计转型与发展研讨会上的讲话，工业审计与会计，2 0 0 8 年第 4 期。 o 欧阳丽君、武喜元：试论国家审计、民间审计、内部审计在目标上的区别，山两财经人学学报，2 0 0 6 年第l o 期。 7 不同的管理模式下，内部审计的独立程度不一样，其服务对象和功能作用也不 一样。 第一种模式下，内审机构的设置无论从层次、地位和独立性来讲，都是较 差的。内审机构只是开展部分日常性的审计工作，不能直接为经营决策者服务， 不能很好地实现审计的根本目的。第二种模式下，内审机构的设置层次、地位 和独立性稍差，虽有利于企业直接对生产经营活动进行审计，但不利于对企业 高层决策及其经济行为进行监督，审计范围相对窄小，审计工作受到一定限制。 第三种模式下，监事会是公司的监督机构，它由股东代表和职工代表组成，监 事会的职权主要是对董事、经理在执行公司职务时是否违反法律、法规和章程 进行监督。监事不能兼任公司的经营管理职务，没有经营管理权，因此，它不 能直接服务于经营决策，也就无法实现通过内部审计，改善经营管理，提高经 济效益的目的。虽然从独立性和设置层次上看都高，但在实际中往往会将二者 的工作混为一谈，或顾此失彼，从而削弱彼此应有的作用。第四种模式，设置 层次最高，地位超脱，独立性强，有利于审计人员独立开展工作。我国审计署 在1 9 9 2 年1 月3 1 日颁发的内部审计发展规划中，把在大中型企业中建立 审计委员会作为内部审计发展的主要目标。审计委员会的主要职责为：( 1 ) 保证 内部审计的独立性；( 2 ) 对集团董事会的有关行为进行监督和评价，并为集团董 事会做出相关决策服务；( 3 ) 制定集团内部审计的整体规划和政策；( 4 ) 指导各 法人企业内部审计体系的设立与运作；( 5 ) 协调集团内部审计监督体系与外部审 计之间的关系；( 6 ) 建立集团的内部审计质量控制体系，提高内部审计的工作质 量。从内审机构设置的原则上看，第四种模式最为科学、有效，即在董事会下 设审计委员会，在行政系统一经营管理系统设置审计机构。 2 1 4 内部审计的工作方法 内部审计有一套独特的方法，这是执行内部审计监督与服务职能的基础业 务技能。传统审计方法往往被认为是审计取证方法，包括检查、监盘、询问、 查询、函证、计算、分析性复核等方法。其实这是片面的，审计法是一个体系， 包括书面资料审阅方法、客观实物证实方法、审调查方法、分析判断方法、审 计沟通方法、审计写作方法与制度建设方法等。 但在错综变化的企业生产经营活动中，如何针对不同的审计任务制定灵活 杨市锋、王晓萌：内部审计机构管理模式的比较，中国乡镇企业会计，2 0 0 8 年第6 期。 8 适用的审计方案，以确保审计质量、提高审计工作的实效，就要求审计人员在 实践中不断地积累、总结、分析、挖掘，对内部审计的方法进行研究。如内部 审计的方式由传统的严肃揭露式转为积极参与、合作的审计方式。在审计过程 中，征求被审计部门或人员的意见，及时与当事人讨论审计中发现的问题，共 同研究解决问题的对策；与被审计部门及时地沟通信息，从协作的角度分析问 题的成因，切合实际地提出建设性意见，便于被审计单位理解、接受和积极主 动的改进、完善。内部审计的任务不同，其审计方法也应在基础业务方法上重 新调配。在生产经营活动中，内部审计人员面临极大的考验，许多新的业务没有 既定的方法，只有适时调整和改变审计方法和策略，才能应对新的挑战。 2 1 5内部审计报告的作用 内部审计报告是内部审计人员在审计实施结束后，以经过核实的审计证据 为依据，对被审计单位经营活动和内部控制的适当性、合法性和有效性做出审 计结论与建议，并出具书面文件。当前，内部审计机构已经成为现代企业的重 要职能部门，内部审计报告的重要作用也越来越突出。 具体体现在：第一，内部审计报告是鉴证被审单位财务状况、经营成果以 及经济责任情况的重要文件。审计报告以充分的事实为依据，公正地评价被审 计单位存在的问题和做出的成就，并针对发现的问题，提出建设性的建议，以 发挥其对促进改善经营管理，提高经济效益的作用。第二，内部审计报告是审 计人员表达审计意见和结论的主要方式，是完成审计任务的标志。第三，内部 审计报告是企业管理者提高决策效率的重要文件。审计报告中所提供的经济信 息，能验证一个企业财务成果的真实性，一些专项审计报告能直接影响到该企 业的重大经济决策。 2 2内部审计文献综述 由于我国企业内部审计发展较晚，内部审计理论研究不够充分；而房地产 业起步更晚，专门研究房地产企业内部审计的成果更少。现结合房地产企业内 部审计这一专题，就有关理论研究现状综述如下： 。李成巨：企业如何充分发挥内部审计报告的作用，河北煤炭，2 0 0 7 年第2 期。 9 2 2 1 关于内部审计在公司治理中的作用 国外学者一般认为，内部审计在公司治理中，是通过协助董事会及审计委 员会、管理层、外部审计来发挥作用的。关于“内部审计在公司治理中的作用 的研究文献，首推g r a m l i n g 、m a l e t t a 、s c h e i d e r 和c h u r c h 四位学者2 0 0 4 年发 表的一篇文献综述内部审计在公司治理中的角色：当前文献综述与未来研究 方向。g r a m l i n g 等采纳了公司治理体系由四个“基本主体 构成的观点，认为 董事会及所属的审计委员会、执行管理层、外部审计人员和内部审计部门是构 成公司治理的四大基石，而内部审计这一主体是通过发展与其他三个主体的关 系，为其他三个主体提供服务来促进公司治理的。他们认为，内部审计是“透 视整个公司的窗口，是其他治理主体的一种极具价值的资源。此外，他们还指 出，内部审计要成为有价值的资源，必须达到一定的质量水准，内部审计质量 影响着内部审计与其他三个主体的关系，进而会影响公司治理质量。四位学者 以上述内容为框架，综述了内部审计质量，内部审计与审计委员会、执行管理 层、外部审计人员关系。 在欧洲方面，比利时安特卫普大学管理学院( u a m s ) 的c a t t r y s s e ( 2 0 0 2 ) 以英美等上市公司治理准则的要求为基础，分析了董事会及其所属的审计委员 会、管理层等在公司治理中的作用。他又以i 从的内部审计实务标准为基 础，考察了内部审计在协助董事会、管理层方面的作用，特别分析了内审人员 在组织中的道德价值观与诚信、舞弊侦查与防范、公司社会责任、风险评估与 风险管理等方面的职责。欧洲内部审计协会联盟( e c i 认) 2 0 0 5 年发布了欧洲 内部审计的声明书，也表示内部审计通过协助董事会及其所属审计委员会、 非执行董事、管理层、外部审计，从而在公司治理中发挥作用。 2 0 世纪末以来，我国学者也加入到内部审计治理的讨论中，但尚未形成主 流思路，有些观点只不过是对西方国家现有研究结论的呼应。程新生考察了公 司治理中的审计机制，从公司治理的角度，分析治理主体地位的变化对审计机 制的影响，将审计机制区分为内部审计机制和外部审计机制。李维安和程新生 在公司治理审计探讨一文中提出公司治理审计模式，并认为：公司治理审 计包括股东层面公司治理审计和董事会层面公司治理审计。公司治理必须考虑 囝王光远、瞿曲：公司治理中的内部审计受托责任视角的内部治理机制观，审计研究，2 0 0 6 年第 2 期。 1 0 审计的作用，并区分外部治理审计和内部治理审计。内部审计是内部控制的一 部分，反过来评价内部控制的有效性；内部审计既是公司治理的一部分，同时 又参与到公司治理有效性的审计之中。 时现( 2 0 0 4 ) 认为，内部审计对公司治理具有五个方面的作用：疏通信息 传递渠道，缓解代理问题；完善公司治理机制，补正公司治理结构；合理定位， 帮助企业增加价值；预防和矫正虚伪财务报表；利用自身优势，弥补外部审计 在公司治理功能方面的不足。内部审计是以战略审计、风险管理审计和内部控 制审计为主要内容的审计，是传统审计的延展。陈艳利、刘英明( 2 0 0 4 ) 也归 纳了内部审计在公司治理中的四点作用，与时现的观点无太大差异。 王光远( 2 0 0 6 ) 等认为，内部审计是公司治理的一个重要组成部分，是“确 保受托责任履行的一种内部治理机制，是董事会及其所属审计委员会、管理层 及外部审计的一种极具价值的资源”。因此，内部审计是透视公司的窗口，是公 司治理的守门员，是组织治理主体可依赖的、极具价值的资源。王光远等从受 托责任理论的角度分析了内部审计与公司治理的关系，从而将内部审计的治理 作用提升到理论的高度。 蔡春( 2 0 0 6 ) 等则认为，内部审计的作用体现在它可以评价公司治理结构 和政策的合理性、有效性，以帮助董事会和高管层进行公司治理，内部审计还 可以帮助和促进完成治理目标、促进治理结构各方持续和无障碍地交流、评价 舞弊控制和沟通流程；支持审计委员会的活动，帮助审计委员会进行风险管理 和控制，还可以就审计委员会的章程、成员及成员的作用和责任、独立性、会 议频率，与管理层、外部审计的关系、报告责任等对审计委员会进行评价。 张伟( 2 0 0 4 ) 提出，现代内部审计应该是内部治理审计，其主要工作任务 是绩效评估，即对组织的风险管理、内部控制和治理过程进行绩效评估，这种 工作最终体现为一种价值创造活动。所以，现代内部审计所起作用是“保证和 建议( 咨询) ，而不再是以往的“监督和复核”。 王建新( 2 0 0 6 ) 等通过收集沪市2 0 0 1 年至2 0 0 4 年首次公开上市公司招股 说明书的数据，选取了“治理动机”、“管理动机 两类指标，来检验“治理因 素 和“管理因素 对是否单设内部审计部门的影响，以考察内部审计部门的 设置是基于“治理动机”还是基于“管理动机”，其研究结论是：内部审计在公 司治理和公司管理两个层面都可发挥作用，“内部审计既可以作为所有者对经营 者监督的一种形式，从而在公司治理中发挥积极作用；同时又是公司同常经营 中的管理手段，在公司的绩效管理等方面发挥重要作用 。对于国内不多的内部 审计实证研究而言，这篇论文颇具新意。 2 2 2 关于房地产企业内部审计的特性与现状 房地产企业有着不同于其他行业企业的特性，内部审计有着特殊的要求和 运行规律，这是能够以房地产企业内部审计作为研究对象的内在原因。从内部 控制、内部审计角度来看它的特性，主要有以下观点： 闰英、孙宗彬认为，房地产开放企业相对于一般工商企业来说，在存贷成 本核算、计价、收入与成本的计量与结转等方面都有着显著不同，因此在对其 进行审计时，相关的审计程序都应进行相应调整。比如，由于房地产开发企业 存在开发周期长，资金需求量大，对外销售风险大，受政府宏观调控政策影响 大等经营特点，在经营过程中存在着许多风险因素，审计人员在审计过程中应 重点关注经济发展带来的风险、项目开发风险、筹资风险、土地风险、工程质 量风险、项目开发中存在的停工、烂尾、空置等风险因素。 刘同伯( 2 0 0 5 ) 认为，与一般的制造业、商品流通企业相比，房地产开发 企业在经营模式、项目开发、会计核算等方面均有其行业特点，房地产开发企 业自项目立项、土地征用至项目竣工、销售收入实现所涉及的环节众多，而每 一个环节的各项因素对项目开发的最终成果均有其相应的影响。因此，对房地 产开发企业进行审计时，在全面审计的基础上把握重点显得尤为必要。房地产 开发企业审计应把握的重点有：对开发成本的审计，对期间费用的审计，对销 售收入的审计，对“小金库 的审计等等。 刘德武( 2 0 0 7 ) 认为，房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控 制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控 制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证，按照内部控制理 论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息 与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强 化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程， 与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。 甘金秀( 2 0 0 5 ) 认为，房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周 孙立：治理型内部审计相关研究综述，商业时代，2 0 0 8 年第2 6 期。 1 2 期长、开发经营业务复杂的特点 核算对象繁杂，客观上为房地产 加大了审计的难度。对房地产开发企业的审计，应关注以下几个方面的问题： 虚增无形资产和开发成本、人为调节经营收入、人为调节开发成本和经营成本、 漏缴规费、套取银行信用、违规贷款、偷漏税金等。 房地产企业成立较晚，对内部审计的重视也只是近几年的事情，因此对房 地产企业内部审计现状的评介也是研究重点。 梁严( 2 0 0 5 ) 认为，房地产企业虽然在地域、规模等很多方面都有差别， 但存在诸多共性问题。1 、缺乏个人信用机制的建立；2 、信息手段滞后产生的 信息沟通不对等，增加了跨区域经营管理的难度；3 、建筑产品的特殊性易促成 短期行为；4 、管理体系不完善；5 、房地产的建造价格的隐蔽性使审计有一定 的难度；6 、缺乏复合型高级管理人才；7 、内审环境有待改善。上述内部控制 的薄弱环节，很多是房地产企业特有的，它们是企业经营管理中的不利因素， 影响着企业健康发展和与国际管理模式接轨。 方敏( 2 0 0 4 ) 认为民营房地产企业内部审计存在的问题有：1 、缺乏可操作 的政策和法律依据；2 、民营房地产企业内部审计职能定位不高，审计范围局限 于传统的财务收支审计；3 、民营房地产企业管理层对内部审计认识不足，导致 内审机构人员不稳定；4 、民营房地产企业内部审计尚未规范，审计手段有待改 进；5 、民营房地产企业内部审计人员素质偏低，审计缺乏自觉性。 刘德武( 2 0 0 7 ) 认为，由于房地产企业对会计内部控制的研究和实践正处 于摸索阶段，内部控制不力造成会计秩序混乱的现象仍比较突出。主要表现在： l 、对内部控制不够重视；2 、企业内部控制的决策不科学；3 、内部控制缺少弹 性，不适应环境的变化；4 、执行内部控制人员素质不高，激励机制欠缺；5 、 内部控制监督乏力。 2 2 3 关于完善房地产企业内部审计的对策 李海( 2 0 0 8 ) 在建立良好的公司管理结构的基础上，把公司管理与内部审 计链接起来，通过对公司治理与内部审计的理论研究，并结合房地产企业集团 的实际情况，提出了建立良好的公司治理结构、保证内部审计机构的独立性、 建立健全完善的内部控制制度、提高内审人员素质和审计技术水平、拓展内部 审计领域、提高沟通技能、建立基于公司治理架构的内部审计评价系统和建立 1 3 内部审计部门业绩评价标准等一系列对策，能为其他行业和公司的内部审计工 作的完善起到一个借鉴作用。 梁严( 2 0 0 5 ) 认为，房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方 法的复杂性、多样性与专业性，它需要多学科和多专业的相互配合，需要从社 会的、行业的、专业的角度全方位地思考规避方法、控制手段和评价原则，从 而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。 主要措施：l 、加强内部审计的全过程监督；2 、成立专业组织，加强内审工作 的专业性和独立性；3 、完善制度，确