资产评估学(ppt 84)

资产评估学,主讲：樊相如,2,第一章总论,第一节资产评估的概念及重要性一、概念：对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。主要理解三个关键词：资产价值评估二、资产评估的发展史资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的产物。产品交换商品交换产权交易个别评估专业评估综合评估,3,三、资产评估的重要性1、中外合资、合作、补偿贸易的需要2、是加强国有资产管理、落实资产保全的需要3、是确保国家税收的需要4、是加强经济体制改革的需要5、是中国经济走向世界的需要,4,第二节资产评估假设及基本要素,一、假设1、继续经营假设原地继续使用异地继续使用2、公开市场假设3、清偿前提假设,二、基本要素1、评估目的2、评估对象3、评估价格类型4、评估机构5、评估程序6、评估方法,5,第三节资产评估的原则和特点,一、原则（一）、工作原则：独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则（二）、经济原则：贡献原则替代原则预期原则,二、特点1、现实性2、市场性3、预测性4、公正性5、咨询性,6,第二章资产评估的价格类型,第一节资产记价类型概述一、记价基础1、资本市场可分类为要素市场和本金市场。2、从资产运动方向看记价特点(1)、资产投入记价(2)、资产退出记价(3)、本金流通(资本流动),7,二、计价类型（一）、历史成本（会计中用）（二）、重置成本（虚拟价格）（三）、现行市价（公平市场）（四）、收益现值（收益可预测）（五）、清算价(迫卖市场）,8,第三章资产评估方法,第一节市场法一、概念及适用前提条件(一)概念：又称市场比较法，指通过比较被估资产与市场上最近出售的同类资产的异同，并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。(二)前提条件1、需要有一个充分发育的市场。2、参照物与被估资产的可比指标、技术参数等可以搜集到。,9,二、计算公式被估资产现行市价类比物市价差异因素调整主要差异因素有：时间、地点、功能还需进行情况补正。三、市场法评估程序四、优缺点,10,第三节、成本法,一、概念及理论依据(一)概念(二)理论依据、资产的价值与其构建成本密切相关2、资产的价值是一个变量(三)计算公式（核心公式）被估资产重置净价重置全价有形损耗功能性损耗经济性损耗,11,二、重置全价的计算：复原重置成本、更新重置成本、功能重置成本（一）、重置核算法重置成本=直接成本+间接成本（二）、功能系数法基于被估资产之成本与功能之间的关系1、线性关系P=aF+bP资产的成本F资产的功能a，b系数,12,2、指数关系P1/P2=（F1/F2）xP1=P2（F1/F2）xP1、P2资产成本F1、F2资产功能关系指数3、物价系数法被估资产现价=被估资产历史成本物价指数、统计分析法,13,三、有形损耗计算、成新率的计算（一）、观察法（二）、使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）（三）、综合分析法（四）、技术鉴定法四、功能性损耗的计算（一）、原因,14,（二）公式P=Rt（1-33%）/（1+i）t五、经济性贬值实际上不一定计算经济性贬值率=1（设备预计可利用的生产能力设备原设计能力）100%思考：1、贬值额如何计算？2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性贬值？,15,第三节收益法,一、概念及使用前提条件、使用范围1、概念2、前提：预期收益可以预测并用货币计量3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权；自然资源；无形资产等。二、计算公式1、有限年P=Rt/（1+i）t,16,2、永续使用P=A/I3、分段法P=P+P=Rt/（1+i1）t+Rn+1/i2（1+i1）N三、预期收益的计算（一）、Rt的理论观点（二）、Rt的影响因素（三）、Rt的计算公式1、所有者权益价,17,R=税后利润+折旧2、总投资价3、总资产价R=税后利润+折旧+扣税利息（四）、i的计算1、计算基础知识2、计算方法（1）、累加法i=安全利率+风险报酬率+通货膨胀率,18,（2）加权平均法i=长期负债占全部资本的比例长期负债利息率+自主权益占全部资本的比例业主权益所要求的报酬率（五）收益年限、经济寿命的计算自然寿命技术寿命法律寿命经济寿命（六）、Rt与i的对应关系主要用于整体资产评估中。,19,第四节、清算价格法,一、概念：用清算价格评估备估资产价值的方法二、前提：1、资产尚能继续使用2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余三、清理类型（一）、合同到期清理（二）、破产清理,20,1、限期强制清理2、有一定宽限期的清理注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等,21,第五节各种评估方法的比较,一、评估方法的试用范围二、成本法与收益法三、成本法与市场法四、收益法与市场法,22,第五章机器设备评估,第一节机器设备评估一、机器设备及评估特点（一）、机器设备特点（二）、评估特点1、以单台件为对象2、以技术检测为基础3、把握价值构成特点,23,二、机器设备分类1、从会计核算角度2、按使用范围3、按在生产经营中的地位三、评估程序1、了解待估设备的资料、数据、划分类别2、设计评估方案3、现场踏勘、并进行技术鉴定4、确定适用价格标准与评估方法5、计算、分析比较、得出结果，编制报表,24,第二节机器设备的重置成本法评估,一、重置全价的计算（一）、重置和算法复原成本与更新成本（二）、指数调整法（三）、功能成本法（四）、点面推算法,25,二、有形损耗计算（一）、年限法1、简单年限法2、会计折旧年限法3、综合分析法4、加权年限法、退役年限法（二）、技术鉴定法专业技术人员用专门仪器进行测定，设定测量指标体系，分别评分、汇总分析,26,（三）、修复费用法成新率=1设备修复费用设备重置成本三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）（一）、原因（二）、公式（三）、测算步骤与实例,27,第三节机器设备的现行市价分析,一、原理与公式二、评估步骤三、实例,28,第四节特殊情况的机器设备评估,一、进口设备评估（一）、进口设备价格构成（二）、进口设备中国外费用与国内费用评估（三）、当年享受进口优惠，现在企业转制，如何处理二、超期服役设备评估三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估,29,第六章房地产评估,第一节、房地产评估概述一、房地产的特征（一）、土地的自然特征与社会特征（二）、房屋特性二、房地产分类1、生产用房地产2、商业用房地产3、居住用房地产,30,4、行政、军事机关及公用事业用三、房地产评估原则1、房地合一原则2、地域原则3、最佳利用原则：要按最高最优原则来评估房地产价格,31,第二节房地产价格,一、房地产价格体系（一）、土地使用权价格体系基准地价标定地价出让地价转让底价（二）、房产价格体系生产用房,32,居住用房商业用房行政事业单位用房二、土地价格构成1、土地征用费2、拆迁安置费3、土地开发费用（1）、七通一平费（2）、市政基础设施费（3）、利息费用,33,（4）、利润（5）、付费三、房地产价格构成（1）、生产成本（2）、流通费用（3）、税收（4）、利润四、影响房地产价格的因素（一）、一般因素（1）政策因素,34,（2）、社会因素（3）、经济因素（二）、区域因素（1）、住宅区（2）、商业区（3）、工业区（三）、个别因素（1）、土地个别因素（2）、房屋建筑个别因素,35,第三节土地使用权价格评估,土地价格的本质是地租的本金化其计算公式为：P=R/i式中P为土地价格R为年地租额i为本金化率一、市场比较法（一）、原理（二）、使用条件1、要有比较发达的土地交易市场。2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。,36,3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可靠、公正。（三）、计算公式被估地产价格=交易实例每平方米单价（1+差异因素调整）被估地产面积被估地产价格=交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数被估地产面积（四）、操作程序,37,时间修正系数区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例总得分个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别因素相乘得出总的个别因素之值土地使用权年限修正系数K=1(1+i)-m/1(1+i)-n其中i为折现率m为待估地产剩余使用年限n为交易实例剩余使用年限,38,二、基准地价系数修正法（一）、原理（二）、计算公式P=Aa1a2a3式中P为土地转让价A为基准地价a1为年限修正系数a2为个别因素修正系数a3为市场转让因素修正系数,39,三、收益现值法（一）、原理（二）、计算公式P=R/i1、收益额测算（1）、求取总收入（2）、求取总费用（3）、求取总收益（4）、求取纯收益,40,2、i的计算还原利率=安全利率+风险报酬率（三）、实例四、重置成本（一）、原理（二）、公式地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利润+税费（三）、估价步骤（四）、实例,41,五、剩余法（一）、原理：假设开发（二）、公式：地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费（三）、使用范围主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地之估价（四）、实例,42,六、线路法（一）、原理：地价与其临街长度、形状、深度等有关（二）、计算公式P=A（kiMi）（三）、实例,43,第六节房屋价格评估方法,一、重置成本法（一）、原理（二）、方法1、重置全价计算方法（1）、重编预算法（2）、预决算调整法（3）、指数调整法2、房屋建筑物损耗计算,44,（1）、使用年限法（2）、打分法3、房屋建筑物功能性贬值与经济性贬值计算（三）、实例二、残余法（一）、原理（二）、公式B=（aLr1）/（r2+d）=a2/（r2+d）,45,（三）、实例三、市场比较法（一）、原理（二）、方法1、市场房价对比法2、单位造价调整法（三）、实例,46,第七章流动资产评估,第一节流动资产分类、特点及评估程序一、分类（一）、按所处领域分（二）、按现行会计制度分（三）、按在生产经营过程中形态与作用分（四）、按管理方式分（五）、按评估方法分,47,二、特点三、程序、方法以自查为主、评估机构抽查评估方法简单,48,第二节实物类流动资产评估,一、材料评估1、重置成本法2、市价法（为主）二、在产品与自制半成品评估三、产成品评估1、重置成本法2、现行市价法,49,第三节债权类及货币类流动资产评估,一、应收账款及预计货款评估方法1、坏帐法2、帐龄分析法二、应收票据评估1、按本金加利息计算2、贴现值法3、实例,50,三、预付费用、待摊费用和短期投资评估（一）、预付费用评估（二）、待摊费用评估（三）、短期投资评估市价法：短期投资证券评估值=股数每股市价（四）、货币、存款评估：主要是查实,51,第八章无形资产评估,第一节、无形资产评估概况一、无形资产概念1、概念2、理解要点二、无形资产分类1、按期限2、按可否确指,52,3、按取得方式4、按自身性质5、其他分类法三、特点1、非实体性2、垄断性3、效益性4、不确定性四、无形资产评估目的1、摊销,53,2、投资、转让五、无形资产评估影响因素六、无形资产的经济寿命（一）、概念：有效使用并能创造收益的时间（二）、寿命特点1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关系不大2、仅存在无形损耗3、无形损耗有三种形态,54,（三）、经济寿命评估1、法定（合同）年限法2、更新周期法3、剩余寿命预测法,55,第二节无形资产的重置成本法,一、成本特性1、不完整性2、弱对应性3、虚拟性二、评估方法（一）、自创无形资产评估1、核算法2、市价调整法,56,（二）、外购无形资产评估方法1、市价类比法2、物价指数法（三）、成新率评估1、直线折余法2、摊销折余法（四）、无形资产重置净值评估P=重置全价成新率,57,第三节无形资产收益现值评估方法,一、评估基础（一）、转让前提1、能产生超额收益2、能带来垄断利润（二）、无形资产功能特性（三）、计价及付费方式1、绝对额一次付清2、比例收费，投产后逐年付给提成费,58,3、入门费加提成二、最底收费额评估（一）、原理（二）、公式P=重置成本净值转让分摊率+机会成本转让分摊率=购买方运用无形资产能力/运用无形资产总能力转让的机会成本=卖方净减收益+买方净增费用（三）、实例,59,三、定额收益评估（一）、目标利润法1、原理2、计算公式P=最低收费额+目标利润问：目标利润如何记取较为合理3、实例（二）、加价法1、原理2、公式,60,P=PtKt/（2+r）3、实例四、比例收费评估无形资产转让价格=销售（营业）利润收入无形资产分成率无形资产转让价格=最低收税额+销售（营业）利润收入无形资产分成率销售收入分成率=销售利润率销售利润分成率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率,61,（一）、边际分析法1、原理2、公式利润分成率=各年度追加利润现值/各年度总利润分成100%3、实例（二）、约当投资法1、原理2、公式利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方约当投资额+无形资产约当投资额）100%,62,无形资产约当投资额=无形资产重置成本净价(1+卖方适用成本利润率）购买方约当投资额=购买方投入资产的重置成本净价(1+买方适用成本利润率）3、实例五、多向出售时的无形资产收益现值评估,63,第四节技术型无形资产评估,一、专利评估（一）、概念（二）、特点1、专有性2、地域性3、时间性4、可转移性,64,（三）、专利评估目的成本评估:为摊销费用而作收益现值评估：为转让、投资而作二、专有技术评估（一）、含义（二）、评估方法：收益现值法,65,第五节非技术型无形资产评估,一、商标（一）、商标概念及分类（二）、商标价值评估1、注册商标法2、方法:收益现值法3、实例二、著作权评估,66,第九章长期投资评估,第一节概述一、长期投资（一）、长期投资概念：以获取投资收益为目标，放弃对实际资产的直接控制的长期对外投资（二）、分类1、实物长期投资2、证券长期投资,67,二、长期投资评估（一）、概念（二）、特点1、是对资本之评估2、是对被投资企业的业主权益或偿债能力之评估三、长期投资收益与风险（一）、投资收益率K=（期末财富初始财富）/初始财富（二）、长期风险,68,1、利率风险2、购买力风险3、市场风险4、管理风险5、违约风险6、流动风险7、政治风险8、行业风险,69,第二节债券评估,一、债券概念二、分类1、公债2、企业债3、金融债三、债券风险影响因素及风险评级（一）、债券风险因素,70,1、公债风险因素2、公司债风险因素3、金融债风险因素（二）、风险评级1、国际上标准普尔穆迪公司评级主要依据：违约的可能性、债务性质、法律保障条件.2、我国评级正在着手这一工作,71,四、债券评估方法（分上市债券与非上市债券）1、市价法2、收益现值法(1)、到期末一次收回本息的债券P=F/(1+i)n(2)、逐年收取利息，到期末还本的债券P=Rt/(1+i)t+V/(1+i)tRt:各年债息V：本金面额,72,第三节股票评估,一、概述（一）、股票概念（二）、分类（三）、股票价格：清算价内在价值变现价值,73,二、影响因素分析三、股票评估原则1、内在价值原则2、收益本金化原则3、实际变现原则四、股票价格评估方法(一)、优先股：以积累优先股为例：1、额定股息，不转让P=Rt/(1+i)t=A/i,74,2、额定股息，拟若干年后转让P=Rt/(1+i)t+Pn+1/(1+i)n+1（二）、普通股评估1、固定红利模型P=A/(1+i)t+Pn+1/(1+i)n+12、红利递减P=D1/（ig）注：这两公式：误差放大机制,75,第十章整体资产评估,第一节概述一、何谓整体资产评估三种观点1、是其包含的全部单项要素之和2、是整体资产的获利能力3、是由其包含的各单项要素资产组成的具有一定获利能力的有机综合体,76,二、分类企业整体资产企业中某个车间或某条生产线企业中全部无形资