（土地资源管理专业论文）武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究.pdf

华中农业大学学位论文独创性声明及使用授夜l l 罩i i l 1 7 l l l l 9 l l t l l l 9 1 6 l l t 1 1 6 l l 。l l 学位论文 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意 研究生签名：彳砀冉 时间：沙，。年彭月岁日 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电子版， 并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全 部或部分内容，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的论 文) 在解密后适用于本授权书 学位论文作者张彳百3 导师签名伍专呈 签名日期：沙f9 年乡月弓日 签名日期：加，p 年6 月多日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 华中农业大学2 0 1 0 届硕：1 二研究生毕业论文：武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究 目录 摘要 i a b s t r a c t i i 1 绪论 1 1 研究背景1 1 2 研究目的与意义3 1 3 国内外相关研究综述4 1 3 1 国内研究综述4 1 3 2 国外研究综述5 1 4 主要研究内容、方法和技术路线7 1 4 1 主要研究内容7 1 4 2 研究方法7 1 4 3 技术路线一8 1 5 可能创新点8 2 相关概念、理论及应用模型 2 1 相关概念界定l o 2 1 1 人口结构1 0 2 1 2 住宅与住宅价格1 1 2 1 3 人口结构与住宅价格的关系1 1 2 2 相关理论15 2 2 1 供求均衡理论1 5 2 2 2 消费理论1 6 2 3 使用模型和方法16 2 3 1v a r 模型介绍1 7 2 3 2 平稳性检验1 7 2 3 3 协整检验l7 2 3 4g r a n g e r 因果检验1 8 2 3 5 脉冲响应和方差分解l8 3 武汉市房价变动状况及人口结构特征。 2 0 3 1 武汉市房价变动状况2 0 3 1 1 武汉市住宅发展历程2 0 3 1 2 武汉市住宅价格变动状况2 0 3 2 武汉市人口结构特征2 2 3 2 1 武汉市人口自然结构特征2 2 3 2 2 武汉市人口社会经济结构特征2 5 3 2 3 武汉市人口地域结构特征2 8 4 武汉市人口结构与住宅价格关系的实证分析3 0 4 1 界定指标及提出假设。3 0 4 1 1 界定指标3 0 4 1 2 提出假设3 1 4 2 模型应用3l 4 2 1 研究数据处理3 1 4 2 2 平稳性检验结果分析3 3 4 2 3j o h a n s e n 协整检验3 4 4 2 4g r a n g e r 因果检验。3 6 4 2 5 脉冲响应函数分析与方差分解结果分析。3 9 4 3 武汉市人口结构发展趋势预测4 5 4 3 1 劳动力资源结构预测4 5 4 3 2 抚养比预测4 6 4 3 3 家庭规模预测4 7 4 3 4 人均可支配收入预测4 8 4 3 5 非农业人口比重预测4 9 4 - 3 6 人口结构预测结果4 9 4 4 研究结论5 0 5 政策建议5 l 参考文献5 3 致谢 5 6 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生毕业论文：武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究 图表目录 表3 11 9 9 6 年2 0 0 8 年武汉市住宅价格表2 l 表3 2 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年人口性别结构统计表2 3 表3 3 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年人口年龄结构统计表2 4 表3 4 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年家庭规模统计表2 5 表3 5 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年人口就业结构统计表2 6 表4 6 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年人均可支配收入统计表2 7 表3 7 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年c p i 统计表2 8 表3 8 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年城乡结构统计表2 9 表4 1 住宅价格调整表3 2 表4 2 人口子结构处理表3 2 表4 3 各变量a d f 检验结果3 4 表4 4j o h a n s e n 协整检验迹统计量检验结果3 5 表4 5j o h a n s e n 协整检验特征根统计量3 5 表4 6j o h a n s e n 协整检验迹统计量检验结果3 5 表4 7j o h a n s e n 协整检验特征根统计量3 5 表4 8j o h a n s e n 协整检验迹统计量检验结果3 6 表4 9j o h a n s e n 协整检验特征根统计量3 6 表4 1 0 滞后一期的g r a n g e r 因果检验结果3 7 表4 1 l 滞后二期的g r a n g e r 因果检验结果3 7 表4 1 2 滞后三期的g r a n g e r 因果检验结果3 8 表4 1 3 人口自然结构方差分解结果4 3 表4 1 4 人口社会经济结构方差分解结果4 3 表4 1 5 人口区域结构方差分解结果4 4 图表目录 图1 1 研究框架8 图2 1 人口结构作用的关系图1 3 图3 11 9 9 6 年2 0 0 8 年武汉市住宅价格变化趋势图2 1 图3 2 武汉19 9 6 年一2 0 0 8 年人口结构变化图2 5 图3 3 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年家庭规模变化图2 6 图3 4 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年就业人口比重图一2 7 图3 5 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年人均可支配收入变化图2 8 图3 6 武汉市1 9 9 6 年2 0 0 8 年非农人口比重图2 9 图4 1 住宅价格与人口结构指标之间的散点图3 3 图4 2 劳动力资源结构冲击产生的住宅价格脉冲响应函数图4 0 图4 3 抚养比冲击产生的住宅价格脉冲响应函数图4 0 图4 4 家庭规模冲击产生的住宅价格脉冲响应函数图4 1 图4 5 人均可支配收入冲击产生的住宅价格脉冲响应函数图4 2 图4 6 非农人口比重冲击产生的住宅价格脉冲响应函数图4 2 图4 7 劳动力资源结构拟合图4 6 图4 8 人口抚养比拟合图4 6 图4 9 家庭规模拟合图4 7 图4 1o 人均可支配收入拟合图4 8 图4 一l l 非农人口比重拟合图4 9 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生毕业论文：武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究 摘要 房地产业是我国国民经济的支柱产业，在我国国民经济中扮演着重要角色。 住宅是房地产的重要组成部分，住宅市场的健康发展不仅关系到国家、地区的经 济发展，更加关系到社会的稳定与和谐。 我国是一个人口众多的国家，在上世纪五六十年代，我国经历了一个高出生 率的时代，这批人口成年后，住宅需求急剧增大。加之近些年我国民经济空前发 展，城市人口快速增长，收入水平不断提高、消费观念得到巨大的改善，人们对 于住宅的数量和质量上的需求大量释放。但我国的现实国情是人均土地面积少， 住宅用地供给有限。住宅供需的不平衡，造成房价上涨。近几年，城市房价上涨 过快，“买房难 问题早已不是个案，住宅问题已成为包括城市中低收入人群在 内的大部分人的难题。同时，根据人口学家、经济学家预测，我国“人口红利” 时代即将消退，取而代之的将是老龄化社会。对于可以预见的住宅需求的剧减， 将会给我国房地产业带来巨大冲击。作为我国中西部最大的城市，武汉面临着同 样的问题。如何实现住宅市场对人口结构变化的“软着陆”，人口结构与住宅价 格有什么内在联系，本文将就这一问题进行探讨。 本文以武汉市为例，将商品住宅价格与人口结构作为研究对象，选取武汉市 人口自然结构( 性别比、劳动力资源比重、抚养比) 、人口社会经济结构( 家庭 规模、就业比重、人均可支配收入) 和地域结构( 非农业人口比重) 三个方面七 个指标，文章先对人口结构各子结构与住宅价格关系进行定性分析，然后建立计 量经济学模型。得出：( 1 ) 人口结构与住宅价格有很强的相关性。其中，劳动力 资源结构、抚养比、人均可支配收入与住宅价格相互引导；家庭规模、非农业人 口比重单方面引导住宅价格变化；住宅价格引导就业比重的变化；性别比与住宅 价格不存在相关性。( 2 ) 武汉市住宅价格主要受劳动力资源结构、家庭规模和城 乡结构的影响。( 3 ) 家庭规模、人均可支配收入、非农业人口比重对住宅价格存 在长期的影响，劳动力资源结构、抚养比在短期内影响较大。文章最后对武汉市 住宅市场健康发展提出了一些建议。 关键词：住宅人口结构住宅价格 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sap i l l a ri n d u s t r yo fc h i n a sn a t i o n a l e c o n o m y , i tp l a y sa l l i m p o r t a n tr o l ei nc h i n a sn a t i o n a le c o n o m y h o u s i n gi sa l li m p o r t a n tp a r to f r e a le s t a t e ， h o u s i n gm a r k e ti n t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n tn o to n l yr e l a t e dt on a t i o n a lo rl o c a l e c o n o m y , b u ta l s or e l a t e dt os o c i a ls t a b i l i t ya n dh a r m o n y c h i n ai sap o p u l o u sc o u n t r y , i nt h e19 5 0 sa n d19 6 0 s ，c h i n ah a de x p e r i e n c e da h i g hb i r t hr a t ee r a ，w h e nt h ep o p u l a t i o ng o ta d u l t ，t h eh o u s i n gd e m a n di n c r e a s e d s h a r p l y c o u p l e dw i t hu n p r e c e d e n t e de c o n o m i cd e v e l o p m e n ti nr e c e n ty e a r s ，r a p i d g r o w t ho fu r b a np o p u l a t i o n ，t h ei n c o m el e v e l s ，c o n s u m p t i o nl e v e l sa r em a d eg r e a t i m p r o v e m e n t s ，t h eq u a n t i t ya n dq u a l i t yo fp e o p l e sh o u s i n gn e e d sr e l e a s eal o t h o w e v e rt h ea c t u a ls i t u a t i o ni nc h i n ai sl e s sp e rc a p i t a ll a n da r e a ，a n dt h er e s i d e n t i a l l a n ds u p p l yi sl i m i t e d t h ei m b a l a n c eo ft h eh o u s es u p p l ya n dd e m a n dr e s u l t i n gi n r i s i n go fh o u s ep r i c e i nr e c e n ty e a r s ，h o u s ep r i c e ss o a r i n gi ns o m ec i t i e di nc h i n a ， “h a r dt ob u yah o u s e ”i s s u ei sn ol o n g e rac a s e t h eh o u s i n gp r o b l e mh a sb e c o m e h a r di s s u et h em o s to ft h ep o p u l a t i o nf a c i n g ，i n c l u d i n gt h el o w i n c o m ec r o w d a tt h e s a m et i m e ，a c c o r d i n gt ot h ed e m o g r a p h e r s a n de c o n o m i s t s p r e d i c t i o n ，c h i n a s d e m o g r a p h i cd i v i d e n d ”e r aw i l ls o o ns u b s i d e d , a n dw i l lb er e p l a c e db yt h ea g i n g s o c i e t y f o rt h ef o r e s e e a b l ed r a s t i cr e d u c t i o no fh o u s i n gd e m a n d ，i tw i l lg i v eah u g e i m p a c to nt h ec h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y a st h el a r g e s tc i t yi nt h ec e n t r a la n d w e s t e r nc h i n a ，w u h a nw i l lf a c et h es a m ep r o b l e m h o wt or e a c ht h e “s o f tl a n d i n g ” o ft h eh o u s i n gm a r k e tt ot h ep o p u l a t i o ns t r u c t u r ec h a n g e ，t h ei n t e r n a ll i n k sb e t w e e n t h e m ，w i l lb ed i s c u s s e di nt h i sp a p e r t a k ew u h a na sae x a m p l e ，t h i sp a p e rs e l e c tt h ec o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c ea n d p o p u l a t i o ns t r u c t u r ea st h er e s e a r c ho b j e c t , s e l e c tt h e n a t u r a lp o p u l a t i o ns t r u c t u r e ( s e xr a t i o ，t h ep r o p o r t i o no fl a b o r f o r c e ，d e p e n d e n c yr a t i o ) ，s o c i o e c o n o m i c p o p u l a t i o ns t r u c t u r e ( f a m i l ys i z e ，e m p l o y m e n t ，p e r s o n a ld i s p o s a b l ei n c o m e ) a n dt h e g e o g r a p h i c a lp o p u l a t i o ns t r u c t u r e ( t h ep r o p o r t i o no fn o n - a g r i c u l t u r a lp o p u l a t i o n ) i t a n a l y s i s t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e nt h e h o u s i n gp r i c ea n dp o p u l a t i o n s t r u c t u r e q u a l i t a t i v ef i r s t l y , a n dt h e nc r e a t ea ne c o n o m e t r i cm o d e l f i n a l l y t h er e s u l t sa r ea s f o l l o w s ：( 1 ) t h e r ei sa s t r o n gc o r r e l a t i o nb e t w e e np o p u l a t i o ns t r u c t u r ea n dh o u s i n g p r i c e s ：t h el a b o rf o r c es t r u c t u r e ，d e p e n d e n c yr a t i o ，p e r s o n a ld i s p o s a b l ei n c o m ea n d p r i c eg u i d ew i t he a c ho t h e r ；f a m i l ys i z e ，t h ep r o p o r t i o no fn o n a g r i c u l t u r a lp o p u l a t i o n o fu n i l a t e r a l g u i d ep r i c ec h a n g e s ；p r i c e sl e a dc h a n g e s i n t h e p r o p o r t i o n o f n e m p l o y m e n t ：s e xr a t i oi s n o tc o r r e l a t e dw i t hh o u s ep r i c e s ( 2 ) 眦a np n c e 1 s m a i n l va f f e c t e db yt h es t r u c t u r e o fl a b o rr e s o u i c e s ，f a m i l ys i z e a i l du r b a n r u r a l s t n j c t l l r e ( 3 ) h o u s e h o l ds i z e ，p e r s o n a ld i s p o s a b l e i n c o m e ，t h ep r o p o r t l o n o i n o n a g r i c u l t u r a lp o p u l g i o nb r i n gl o n g - t e r mi m p a c t o nh o u s i n gp r i c e s ，t h es t r u c t u r e o fl a b o rr e s o u r c e s ，d e p e n d e n c yr a t i ob r i n gag r e a t e ri m p a c ti nt h es h o r tt e 彻 1 n a 儿y t h ea r t i c l ep u tf 0 刑a r ds o m ep r o p o s a l sa n dt h eo p i n i o nt ot h ew u h a n h o u s i n gm a r k e t h e a t h yd e v e l o p m e n t k e yw o r d ：h o u s i n g p o p u l a t i o ns t r u c t u r e h o u s ep r i c e 1 1 1 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生毕业论文：武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究 1 绪论 1 1 研究背景 二战后，日本的人口出生率曾一度达到3 3 ，这批婴儿经过二十几年成年 后，住宅需求的急剧增大，进而推动日本的地价和房价上涨。因此，从上个世纪 7 0 年代开始日本房价持续大幅度上涨。但随着日本经济的发展和日本人民生活 的改善，人口出生率开始大幅下降，一直下降到1 0 以内。由于出生率的下降， 对住宅的消费需求就呈大幅下降趋势，因此，日本房价从1 9 9 1 年后开始持续暴 跌，其中的原由既包括日本房地产泡沫骤然破灭，也有人口结构发生改变。或者 可以说，日本人口结构的变化加快了房市泡沫破灭的步伐。而日本人口在1 9 9 0 年左右出现的人口断层现象和中国目前的情况非常类似。上个世纪五、六十年代， 我国鼓励生育，出生率快速上升，1 9 5 0 年到1 9 7 8 年间，我国平均人口出生率每 年达到3 1 4 。直到7 0 年代末期我国推行“晚、稀、少 的人口政策。1 9 7 9 年 到2 0 0 0 年之间，平均人口出生率每年只有1 8 8 1 ，比2 8 年前下降4 0 左右， 到2 0 0 5 年我国人口自然增长率只有5 9 9 o o ，远低于世界平均水平1 1 9 o 。日本 房地产泡沫的破灭给我们敲响了警钟，而中国可预见的未来，人口住房需求下降， 中国房地产业何去何从? 李嘉图认为城市住宅租金增长可归因于多种因素，其中人口增长是最重要 的因素。城市人口增长，城市规模扩大，住宅需求和租金上升，从而推动房价上 涨。对照我国房价走势，从上个世纪9 0 年代开始，五、六十年代出生的人开始 形成对住宅的刚性需求，在市场需求释放、住房体制改革、经济高增长低通胀等 多重因素的推动下，我国房价呈现出一波快速上涨的态势( 张龙江，2 0 0 6 ) 。 经过十多年的快速发展，我国房地产业已成为国民经济的支柱产业，在国民 经济生活中扮演着重要的角色。住房和城乡建设部副部长齐骥在“中国社会保障、 住房保障情况和住房建设成就的新闻发布会上表示：2 0 0 8 年房地产业已经成 为国民经济运行的重要支柱产业之一，房地产业增加值占g d p 总量近5 。据统 计，我国每增加l 亿元的住房投资，其他2 3 个相关产业相应增加投入1 4 7 9 亿 元；被带动的直接相关或间接相关的产业有6 0 多个。例如住房消费还能带动钢 铁、建材、化工、汽车、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料、生活资料的 相应增长，其比例大约是l ：6 。 住宅产业不仅关系到社会经济的发展，更关系到社会稳定。住房问题既是经 济问题更是民生问题。从新中国成立到现在，我国住宅经历了从非商品到商品， 从住宅实物分配到货币分配的变革，住宅制度逐步完善，居民住宅质量、环境大 幅提高。但最近几年，城市房价上涨过快，住宅问题实际上已成为包括城市中等 1 绪论 收入人群在内的大部分人的难题。2 0 1 0 年全国人大十一届三次会议和全国政协 十一届三次会议上，住宅保障问题格外受到人大代表的关注。全国人大代表、北 京大学国际关系学院教授李义虎分析认为，“衣食住行”是百姓生存之本。目前， 百姓“衣食 等温饱问题基本解决，“行的问题也得到有效缓解。相对而言， 只有“住”的问题没能满足人民群众日益增长的要求，“从社会现代化的角度来 衡量，百姓住宅的改善与中国经济的发展程度和国家综合实力并不相称”。新浪 网“2 0 1 0 两会您最关注的民生话题”调查显示，“住宅”以近7 0 的投票比例位 居首位。 针对房价快速上涨，国家也采取了一系列的宏观调控措施。 2 0 0 2 年5 月，国土资源部发布l l 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定，调整土地出让方式。 2 0 0 3 年2 月国土资源部颁布4 5 号文件土地调查条例实施办法，清理违 规用地；2 0 0 3 年6 月人民银行出台1 2 1 号文件中国人民银行关于进一步加强 房地产信贷业务管理的通知，严格限制高档房和个人商业用房贷款。 2 0 0 4 年3 月，国土资源部、监察部发布7 1 号文件关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，对调控房价政策进行执 法监察；5 月，建设部等四部委联合发布经济适用住宅管理办法；7 月，国家 发改委、建设部发布物业服务收费明码标价规定；9 月，中国银监会发布商 业银行房地产贷款风险管理指引；1 0 月，人民银行上调存贷款基准利率。 2 0 0 5 年3 月，央行再度加息，国务院颁布关于切实稳定住宅价格的通知； 4 月，国务院出台关于做好稳定住宅价格工作的意见；5 月，建设部等部委发 布关于做好稳定住宅价格工作意见的通知和关于加强房地产税收管理的通 知：1 0 月，国家税务总局颁布二手房交易纳税政策。 2 0 0 6 年5 月，国务院颁布关于促进房地产业健康发展的六点意见，建设 部等九部委发布关于调整住宅供应结构稳定住宅价格的意见。2 0 0 6 年7 月， 建设部六部委联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。 2 0 0 7 年3 月，九部委严查重点城市房价。 2 0 0 8 年1 月，国土资源部公布土地登记办法，国务院办公厅发布关于 严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知；2 0 0 8 年2 月，央行公布经 济适用住房开发贷款管理办法；2 0 0 8 年4 月，国家税务总局发布关于房地产 开发企业所得税预缴问题的通知。 2 0 0 9 年世界经济形势非常严峻，遭遇百年一遇的金融危机，给世界经济带 来了灾难性影响。2 0 0 9 年我国宏观经济的方针指导是“保增长、扩内需、调结 构 。5 月国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通 知。1 1 月，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录( 2 0 0 6 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生毕业论文：武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究 年本增补本) 和禁止用地项目目录( 2 0 0 6 年本增补本) 。1 2 月，财政部、国 土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通 知。 调控措施在一定时间段里取得了一些效果，但总的来说与预期差得很远。从 全国范围看住宅价格的增速减缓，但是其增幅还是很大的。我国人口红利1 时期 马上就要结束，如何让我国居高不下的房价能够平稳着陆，不重蹈日本的覆辙， 为众多学者甚至民众所关注。在这一背景下，本文选择商品住宅价格作为对象进 行探讨，重点研究对影响房价波动的人口结构因素，进而制定更有针对性的调控 措施，调控住宅市场，促进住宅市场健康稳定发展。 1 2 研究目的与意义 住宅问题与居民生产、生活息息相关，住宅价格的波动不仅关系到居民的生 活水平，而且对整个社会经济的健康发展都具有重要的影响。虽然近几年来中国 房地产业发展迅速，规模逐年扩大，但与发达国家相比我们起步晚、经验少，处 于行业发展的初级阶段。因此如何平抑住宅价格，减少住宅市场风险，稳定市场， 需要政府的正确引导和适当调节，以促使住宅产业发展速度和规模适应社会经济 的发展要求，实现资源优化配置和社会经济的平稳、持续及健康的发展。 根据相关文献：影响住宅价格变动的因素很多，且各种因素对住宅价格的影 响方向不尽相同，有的因素变动促进住宅价格上涨，有的因素则会使住宅价格下 跌。各种因素对住宅价格的影响程度也存在不同，有的是主要因素，有的则是次 要因素，而且随着周围环境的变化各种因素的主次地位也会发生改变。各种因素 对住宅价格的作用方式也有差别，有的影响是直接的或明显的，有的影响则是间 接的。 本文依据供求均衡原理、消费理论和计量经济模型，探讨武汉人口结构变动 特征，人口结构内部各子结构的相互联系以及各子结构与住宅价格的关系。通过 格兰杰因果检验及v a r 模型的建立，量化人口结构内部各子结构与住宅价格的 关系，对于武汉市房地产业的发展具有现实意义：( 1 ) 通过研究和调控人口结构， 得出住宅需求变化，制定合理的住宅供应政策，以平衡住宅市场，提高城市居民 居住水平，加速房地产开发企业资金周转。( 2 ) 通过预测人口结构变动特征，分 析未来住宅价格走势，预测住宅价格变化。( 3 ) 引导人们树立正确的住宅消费观 念，以自身真实需求做出住宅消费决策。 1 从人口学f ：说，在 5 生率下降初期，f “生牢下降速度快于人口老龄化速度。会形成一个有利于经济发展 的人口年龄结构也就是少儿抚养比与老年抚养比n ：一个时期内都比较低的局面，并会持续较长一段时间。 总人u “中间大，两头小”的结构，使得劳动力 ：j 给允足，而r 十i ：会负担相对较轻。年龄结构的这种变化将 带来劳动力增加、储蒂和投资增长、人力投资增加和妇女就业机会增加等，从而埘社会经济发展自利，人 【j 学家称这段时期为“人u 机会窗u ”或“人u 红利期”。 3 1 绪论 1 3 国内外相关研究综述 1 3 1 国内研究综述 近年来，房价不断攀升，国内很多学者对这一现象进行跟踪研究。房价与人 口结构的关系也成为学者们研究的热点问题。但是对于两者之间的关系目前仍有 很大的研究空间，许多学者对我国人口结构和房价进行了探讨，但侧重定性分析， 缺乏实证研究。 哈继铭( 2 0 0 7 ) 指出城市化进程和人口结构变动是推动中国经济增长的两大 支柱。他主要研究了人口年龄结构，他认为高出生率带来后期的低抚养率，于是 储蓄增多，消费增加，需大于供，房地产价格上涨。 赵君丽( 2 0 0 2 ) 通过分析人口年龄的余波效应对房地产周期影响，预测了房 地产基于人口变动的周期，得出人口结构变化与住宅需求变化直接相关，住宅需 求直接影响房地产需求，房地产需求变化影响房地产周期。 王永慧、张丽( 2 0 0 5 ) 按人口年龄因素将住宅市场进行细分，分析了未来人 口年龄结构变动对住宅市场需求结构的影响，指出不同年龄阶段的消费群体具有 不同的需求特征，人口因素直接影响住宅产品的市场定位和需求结构。 蒋来文、任强( 2 0 0 5 ) 认为我国未来住宅需求的变化将受到人口、家庭户数 量和结构变动的影响。他们对未来3 0 年我国城乡居民住宅面积和间数的需求进 行了预测，并得出以下结论：由于人口和家庭户的增长，我国居民住宅面积和间 数的需求在未来三十年将持续增长；由于家庭户数量增长速度超过人口数量增长 的速度，按家庭户的变化预测的未来居民住宅的需求较大；由于人口和家庭户结 构的变化，未来三十年的住宅需求在不同时期的情况有所不同，年均新增住宅需 求的增长在2 0 1 5 年前虽波动起伏，但变化不大；2 0 1 5 年之后，年均新增住宅需 求将逐步下降。 任正委( 2 0 0 8 ) 主要研究了城镇人口规模和人口结构对房地产市场需求的影 响，他认为这两个因素在短期内将推动房地产市场需求的增长，但随着中国城市 化趋于饱和、“人口红利”的优势逐渐消失，房地产业必定会受到巨大冲击。 杨文、王巍( 2 0 0 7 ) 结合济南市的具体情况，从济南市人口数量，人口结构 包括人口年龄结构和人口性别结构以及人口素质包括身体素质和科学文化素质 等几方面，具体分析了人口的变化对房地产业的可持续发展产生影响。 刘光字( 2 0 0 6 ) 认为人口环境对我国房地产市场的走势有着深远的影响，而 影响我国住宅商品需求的人口因素主要为城市人口规模、城市人口年龄结构和城 市家庭结构三大部分。 黄磊( 2 0 0 9 ) 结合西安市具体情况，从人口结构学角度，选取人口年龄结构、 4 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生毕业论文：武汉市人口结构与住宅价格关系的实证研究 人口城乡结构、人口家庭结构三个指标，对住宅需求进行了研究。得出人口的年 龄结构和城乡结构影响住宅需求的总量，人口家庭结构影响了住宅需求的规模。 何文艳( 2 0 0 9 ) 在分析石家庄市人口规模和人口结构的基础上，预测了石家 庄市的住宅需求。 郑应亨( 2 0 0 5 ) 探讨了人口与房地产业可持续发展之间的关系，提出了要实 现房地产业可持续发展，必须实行计划生育，控制人口数量；提高人口素质，加 快技术创新；改善人口结构、人口分布，特别是城镇人口与农村人口关系的对策。 郑小莉( 2 0 0 5 ) 以西安市为例，分别从人口的就业结构、城乡结构、性别结 构和年龄结构分析了人口变动对房地产的影响，进而提出了要使西安房地产可持 续发展，必须实行计划生育、控制人口数量、提高人口素质、改善人口结构等对 策。 董黎明( 2 0 0 1 ) 、周军( 2 0 0 1 ) 、蒋建林等( 2 0 0 3 ) 、刘颖春( 2 0 0 4 ) 等认为 城市化过程中我国人口变化的趋势对城市房地产需求总量和结构产生重要影响。 城市化的实现有赖于房地产业的健康发展，城市化进程加快是房地产业发展的内 在动力，二者关系密切，相互促进。 以上学者对人口与房价研究都具有一定的价值，都认为人口因素( 如人口规 模、人口结构等) 是影响房价变动的重要因素。除上述研究外，还有关于人口与 经济、人口与消费、人口与城市规划、人口与教育等方面的文献，为本文写作提 供可借鉴的方法。 刘家树( 2 0 0 7 ) 运用时间数列和计量分析方法，搜集1 9 9 0 年以来人口结构 和人均g d p 的数据，建立模型分析我国人口结构和经济增长之间的关系，得出 人口结构的变化是影响经济增长的重要因素。同时，经济增长也促进人口结构的 变化，特别促进人口城市化的进程。 许锋、冯健( 2 0 0 6 ) 应用“年龄移位法 对淄博市2 0 2 0 年前城市人口年龄 结构进行了预测分析，最后根据预测结果探讨了其对城市总体规划及其他专题规 划( 教育、医疗、就业等) 的规划启示。 谭耀武( 2 0 0 3 ) 指出人口结构各内部子结构的变动会影响消费结构的变动。 陈聪、才亚丽( 2 0 0 8 ) 对我国人口的年龄结构特征和变动趋势进行了分析， 研究其对我国消费结构的影响，为发展我国消费市场，提出了针对性的建议和对 策。 1 3 2 国外研究综述 国外对房地产价格研究起步较早，其理论水平和实践水平也较高。很多学者 运用计量分析的方法，通过建立模型，定量分析房价的影响因素，并取得了一定 成绩。 1 绪论 s w d e c a r o ( 1 9 9 7 ) 指出供求关系、空置率、货币政策、就业水平、人口结 构及变化趋势都是引起房地产市场波动的原因。 d a gh 和e n a u g ( 2 0 0 5 ) 以挪威1 9 8 5 2 0 0 4 年的家庭收入、租金、税收、失 业率、家庭债务和人口为解释变量，采用最小二乘法，得出住宅价格对利率的反 映最快和最强烈，而利率的调整是受失业率和工资收入的增长影响的。 d a v i d ( 2 0 0 5 ) 研究了家庭可支配收入和抵押贷款利率对荷兰商品住宅价格 的影响，通过运用误差修正模型，得出家庭的可支配收入对住宅价格起着正向的 作用，而抵押贷款利率则起着负向的作用。 b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 较早将人口和收入因素引入房地产价格影响的研究，通过实 证研究，揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，不过选取的因素对住 宅价格的影响程度不等。 a b r a h a m ( 1 9 9 3 ) 研究了加入滞后的住宅价格变化模型，住宅建设成本、就 业率和人口收入都与住宅价格上涨有关。 m i n h w a n g 和j o h nm q u i g l e y ( 2 0 0 6 ) 利用美国7 4 个大城市1 9 8 7 1 9 9 9 年 1 3 年的数据，建立了一个供给需求模型，得出城市的整体经济状况、家庭收入 和被雇用状况都会对房价产生影响。 g e o f f r e ym e e n ( 2 0 0 2 ) 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现， 无论是暂时性收入还是长久性收入对房价的弹性都很大，尤其是在美国，对于供 给弹性欠佳的市场，长期收入的弹性更高，否则住宅价格就会跟随建设成本而变 动。 w b l f g a n gm a e r m i g ( 2 0 0 8 ) 研究了德国的9 8 个大城市的人口增长和衰退与 房价之间的关系，他选取了房地产价格、人口数量、人口增长、人口衰退、建造 成本、居民收入等作为变量建立模型，得出在人口相对集中的大城市，人口增长 所引发的房地产需求并不能有效的作用于房价，而人口衰退却能导致房价的显著 下降这一结论。 s t u a r t a g a b r i e l ( 2 0 0 0 ) 运用经济学理论对加利福尼亚州住宅价格变化进行 实证研究，结果表明影响房价的主要因素是巨大的人口迁移。不过，当人口平稳 增长时，家庭规模的变化会对住宅市场交易量产生明显影响。 l o a n n i d e s ( 1 9 9 4 ) 把住宅需求分为消费需求和投资需求，通过对不同收入 水平家庭的住宅需求进行实证研究，得出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资 需求。 b e r g e