（工商管理专业论文）GT集团商业地产开发新模式研究.pdf

摘要 g t 集团商业地产开发新模式研究 摘要 我国专业性的商业地产开发起步较晚，随着经济的快速增长和商 业地产的持续发展，国内传统的商业地产开发、管理和经营模式存在 的弊端日益显现。商业地产领域所从事的研究内容涉及面相对较窄和 分散，缺乏系统的整体性和连贯性，商业地产相关理论研究相对滞后， 对于商业地产开发模式的学术研讨和论述更是少有涉及相对空白。目 前我国商业地产面临城市商业网点规划调整、零售业全面开放等严峻 考验，这一切都对商业地产的发展提出了挑战。因此，研究和借鉴国 外成功商业地产的先进开发经验，总结并拓展适合中国国情的商业地 产开发模式十分重要和必要。 g t 集团的新型“商业+ 地产+ 金融”商业地产开发模式，结合中国 国情大胆开拓了新思路，使本土商业地产开发模式真正有了新突破和 飞跃。论文作者通过实地考察新加坡、香港、深圳、上海、北京等地 的成功实例，结合第一手实践经验，以g t 集团为重点研究案例，对 新型国际战略联盟商业地产开发模式的开发、建设、融资、运营和管 理等环节进行全面解析，运用s w c r r 和波特价值链等m b a 理论工具解 析新模式，从经济学、管理学、建筑学、工程学等多视角分析新模式 的产生背景、操作流程和成功的关键要素，探究该模式存在的问题并 提出解决方法，同时尝试对商业地产和商业地产开发模式的未来发展 趋势进行预测。一方面尝试进一步明确商业地产及其开发模式概念， 丰富其理论体系，另方面争取为国内商业地产的开发提供可借鉴的 成功经验和一些创新的思路。 关键词：商业地产开发模式g t 集团国际战略联盟“商业+ 地产 + 金融”新开发模式研究 北京交通大学硕士学位论文 r e s e a r c ho ng tg r o u p 0 f c o m m e r c i a ir e a ie s t a t e a b s t r a c t sn e wm o d e d e v elo p m e n t i nc h i n ap r o f e s s i o n a lc o m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n th a s o n 】yb e g u ni nr e c e n ty e a r s w i t ht h er a p i dg r o w t ho fe c o n o m ya n d s u s t a i n e dp r o g r e s si nt h ee s t a t ei n d u s t r y ， l o t so fa b u s e sh a v e b e e ni n c r e a s i n g l ye x p o s e ds of a ra sd o m e s t i ct r a d i t i o n a lt r a d i n g e x p l o i t a t i o n ，m a n a g e l e n t a n d o p e r a t i n gp a t t e r n s o fr e a l p r o p e r t ya r ec o n c e r n e d c o n c e r n i n gt h ef i e l do fe s t a t eb u s i n e s s ， t h er e s e a r c h i n gc o n t e n t sa n ds c o p ea r e ，o nt h ew h 0 1 e ， f a i r l y n a r r o w ， 1 a c k o fs y s t e 腿t i ce n t i r e t ya n dc o n s i s t e n c y t h e t h e o r e t i c a lr e s e a r c hi sc o m p a r a t i v e l ys t a g n a n t ，l a g g i n gb e h i n d t h em o d e r nt r e n d ：a n dw h a ti sm o r e 。t h ea c a d e m i c s e m i n a r sa n d t r e a t i s e sr a r e l yd e a lw i t ht h ed e v e l o p i n gm o d e l so fr e a le s t a t e ， b e i n gm u c he l p t y a tp r e s e n t ，i nc h i n at h ee s t a t ec i r c l ei s f a c i n gs e v e r et r i a l o fp l a n n i n ga d j u s t m e n t ， 、v h i c hm u s tb e m a r k e t o r i e n t e d ， t ou r b a nc o n l e r c i a ln e t w o r k sa n do fo v e r a l l o p e n i n gu pt ot h er e t a i lb u s i n e s sa sw e l l ，h e n c et h ec h a l l e n g e t ot h eg r o w t ho ft h ep r o p e r t yo fc o 舢e r c e t h e r e f o r e ， t of i n d o u tt h em o s ts u i t a b l ec o 【i m e r c i a le s t a t er n o d e li nc h i n a ， i t s e x c e e d i n g l yi m p o r t a n ta n dp r e s s i n 9 1 yn e c e s s a r yt os t u d ya n dm a k e b e s tu s eo ft h ea d v a n c e da n ds u c c e s s f u le x p e r ie n c ei nt h em o d e l o fc o 唧e r c i a le s t a t eo ff o r e i g nc o u n t r i e sf o rr e f e r e n c ea n d ， i n t h em e a n t i m e ，t os u mu pa n de x p a n de f f e c t i v ew a y sm e e t i n go u r n e e d s t h eg tg r o u p s“t h r e ei no n ef o r m u l a 弋o m m e r c e + r e a le s t a t e + f i n a n c e ”i san e wd e v e l o p i n g 皿o d e lo fc o m m e r c i a lp r o p e r t y ， w h i c hf i t st h er e a lb u s i n e s ss i t u a t i o ni nc h i n a t h a t 摘要 b 0 1 d l yp i o n e e r san e wt h o u g h t ，b r e a k i n gt h r o u g hi nf i n d i n ga n a p p r o p r i a t em o d e lo fc o m m e r c i a lp r o p e r t yd e v e l o p m e n ta n dm a k i n g l e a p i n gp r o g r e s si no u rc o u n t r y h a v i n go b s e r v e da n ds t u d i e d al o to fs u c c e s s f u lp r a c t i c e si ns i n g a p o r e ，h o n g k o n g ，s h e n z h e n ， s h a n g h a ia n db e i j i n g ， w i t ht h ef i r s t h a n dp r a c t i c ee x p e r i e n c e a n dt a k in gt h eg tg r o u pa saf o c u se x a m p l et or e s e a r c h ，t h e a u t h o rt r i e st ot h o r o u g h l ya n a l y z et h ed i f f e r e n ts t a g e so fi t s d e v e l o p m e n t ，c o n s t r u c t i o n ， f u n d r a i s e ，o p e r a t i o n a n d m a n a g e m e n to ft h en e wc 0 响e r c i a lp r o p e r t y sm o d e li n v o l v e di n t h ei n t e r n a t i o n a ls t r a t e g i ca l l i a n c e b yu s i n gt h et h e o r e t i c a l m e a n so fm b 溘s u c ha ss w t 0a n dm i c h a e le p o r t e r 7 sv a l u ec h a i n t h e o r y ， a n db yc o n s i d e r i n gd i f f e r e n tv i e wo ne c o n o m i c s ， m a n a g e m e n t ，a r c h i t e c t o n i c sa n de n g i n e e r i n g ， t h ea u t h o ra l s o t r i e st od i s s e c tt h ek e yf a c t o r so ft h en e wm o d e l sb a c k g r o u n d ， o p e r a t i n gf l o wa n ds u c c e s s f u la d v e n t u r e e x p l o r i n gt h ee x i t i n g p r o b l e m sa n dt h e i rs o l u t i o n so ft h en e wi o d e la n dp r e d i c t i n g t h ef u t u r et r e n d so ft h ec o 唧e r c i a lr e a le s t a t ea n di t s d e v e l o p i n gm o d e l sa r ep o n d e r e d ， t o o t h ea u t h o rh a sn o to n l y a t t e m p t e dt oe x p r e s st h ec o n c e p to ft h i sn e wm o d e lo fc o m e r c i a l e s t a t ed e v e l o p m e n ta n d ，t oe n r i c hi t st h e o r ys y s t e 砜b u ta l s o d o n eh e rp 0 0 rb e s tt op r o v i d et h ev a l u a b l ek n o w h o wa n d i n n o v a t i v et h o u g h tw h i c hm i g h tb em d eu s eo fi nt h ed o m e s t i c d e v e l o p m e n to fc o 衄e r c i a lr e a le s t a t e k e y w o r d s ：c o 唧e r c i a lr e a le s t a t e ， m o d e lo fd e v e l o p m e n t ，g t g r o u p ， i n t e r n a t i o n a ls t r a t e g i ca 1 1 i a n c e ， t h en e wd e v e l o p i n g m o d e lo f“t h r e ei no n ef o r m u l a 七。衄e r c e+r e a le s t a t e+ f i n a n c e ”，r e s e a r c h 北京交通大学硕士学位论文 y8 7 9 8 7 l 独创性声明 本人声明，所交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽本人所知，除了文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包 含为获得北京交通大学或其他教学机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一起工作的同志对本研究所做的任何贡献已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 本人签名：啦 1 绪论 1 1 研究背景及问题的提出 随着经济快速增长和商业地产的持续发展，国内传统的商业地产 开发、管理和经营模式存在的弊端日益显现。首先，商业地产开发一 直沿用的“先开发、后招商”的旧模式，因其开发前期市场调研不充 分，造成“商业”和“地产”脱节，忽略了商业的需求和特点，缺乏 市场定位，最终导致项目不成功甚至损失巨大。第二，大多数商业地 产开发商急于短期获利，陈旧的运营模式往往造成经营无序，业态混 乱，无法实现统一管理，物业价值低。第三，融资渠道过于单一，造 成商业地产对金融的依赖性太大。 目前我国商业地产形势严峻：房地产面临宏观调控，城市商业网 点规划调整，零售业全面开放，国外零售商纷纷抢滩中国市场，这一 切都对商业地产的开发提出了新问题；如何实现零售业与商业地产的 对接? 怎样的开发模式才能更适应新形势? 如何用价值链管理的思 想开拓新的模式? 论文研究案例中的g t 集团的“商业+ 地产十金融”商业地产开发 模式是一种全新的战略联盟开发模式。g t 集团有强大的金融和地产开 发的专业背景，目前主要在全国范围内开发商用地产。战略联盟合作 者有世界5 0 0 强零售业巨头美国沃尔玛公司、北美最大的零售商业地 产上市公司西蒙公司、美国最大的影音娱乐公司华纳兄弟国际影院公 司和全球规模最大的多元化金融服务公司之一的摩根斯丹利公司等。 其“商业十地产+ 金融”开发新模式即在开发商业地产之前，与上述国 际知名商业企业结成长期战略联盟，充分考虑项目商圈的市场需求， 依托自身强大的金融背景，积极与国外金融投资机构合作，创新并搭 建稳健的金融平台，引进新的经营管理模式，发挥自身高素质的专业 地产开发团队的优势，最终使整个开发过程中的投资估算、工程管理、 商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合 理、更科学。 论文即在上述背景下选题，并结合掌握的实际案例来重点研究商 业地产的全新开发模式。 北京交通大学硕士学位论文 1 2 国内外在该领域的研究现状综述 1 2 1 国外的研究现状综述 欧美商业地产起源早，已进入成熟期，日本、东南亚大体上于8 0 9 0 年代兴起，目前已进入了快速成长期，其适应各自本土的发展模式已基 本成型。美国是商业地产特别是购物中心的发源地，二次大战后其最突 出的特点就是郊区化发展“1 ，2 0 世纪8 0 年代后，其开发建设模式逐渐 以更新改造市区内原有旧商业设施为重点。英国自8 0 年代起，商业中 心的建设也转由市内型向市郊型发展。 美国i c s c 。1 等政府部门和中介机构在商业地产分类等行业规范上 做了大量资料收集和研究工作，这是商业地产认识和理论研究深化的标 志。美国、西欧、日本等，已逐步形成较成熟的房地产证券化模式，其 成熟完善的金融体系是商业地产高速发展的关键因素。但因政治、经济、 文化、地理等因素的差异，在国际研究领域中对于开发模式尚未形成统 一的理论。 1 2 2 国内的研究现状综述 我国专业性的商业地产开发起步较晚，商业地产的概念和其区别于 其他类型地产的开发、管理的特殊性为业界和学术界真正认识到基本在 2 0 0 0 年后。商业地产领域所从事的研究内容大多限于单一的市场营销、 开发策划啪和建筑设计等，涉及面相对较窄和分散，研究多侧重于纯技 术和实际操作层面，缺乏系统整体性和连贯性。因国内业界、理论界对 商业地产的研究、经验积累仍不足且专业人才缺乏，商业地产相关理论 研究相对滞后，对于商业地产专业开发模式的学术研讨和论述更是少有 涉及相对空白。因此，研究和借鉴国外成功商业地产的先进开发经验， 总结并拓展适合中国国情的商业地产开发模式十分重要和必要。 1 3 研究及分析方法 通过实地考察新加坡、香港、深圳等地的成功实例，受邀合作参加 深圳某商业地产前期调研中的调查和深度访谈环节，并结合亲身参与g t 集团新模式开发工程项目和管理的经验，运用m b a 学习的s w o t 分析和 迈克尔- 波特的价值链等理论工具和分析方法，全过程研究战略联盟的 商业地产开发新模式，一方面尝试进一步明确商业地产及其开发模式概 念，丰富其理论体系，另一方面争取为国内商业地产的开发提供可借鉴 绪论 的成功经验和些创新的思路。 本论文的分析方法主要为从理论到实证、从一般到特殊的分析过 程，最后通过案例来研究分析新型战略联盟的商业地产开发模式。 1 4 本文涉及的相关理论简介 本论文涉及的相关理论“1 主要包括s w o t 分析和迈克尔波特的价 值链理论，下面逐一进行简单介绍。 1 4 1 s w o t 分析 s w o t 分析是把与研究对象密切相关的各种主要优势因素 ( s t r e n g t h s ) 、劣势因素( w e a k n e s s e s ) 、机会因素( o p p o r t u n i t i e s ) 和威 胁因素( t h r e a t s ) ，通过调查罗列出来，并依照一定的次序按形式排列 起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析， 从中得出一系列相应的结论或对策。 本论文借助上述理论，主要用s w 0 t 矩阵分析g t 集团的内外部环境 因素和战略选择。 1 4 2 价值链理论 迈克尔波特认为，企业的每项生产经营活动都是起创造价值作用 的经济活动，企业所有的互不相同但又相互联系的生产经营活动，构成 了创造价值的一个动态过程，即价值链。 价值链管理就研究如何将企业的生产、营销、财务、人力资源等方 面有机地整合起来，使它们既具有处理资金流、物流和信息流的自组织 和自适应能力，同时又要形成相互关联的整体，真正按照链的特征实旋 企业的业务流程。 价值链理论已经深刻地影响了现代企业的发展，特别是在企业核心 竞争能力的形成方面具有巨大的指导意义。价值链的理论有效地展示了 企业生存的价值与意义所在，是企业寻求生存的根本。能否创造价值， 并使创造的价值物有所值，最终客户能够为创造的价值买单，是价值链 营销重点研究的问题。 企业是整个产业价值链条的部分，其价值的体现需要经过其它价 值链段的合力才能实现。因此价值链是一个整合上下游资源的整合过 程。并通过价值分析与比较，客观把握企业的价值体系，形成独具特色 的价值增值过程。 北京交通大学硕士学位论文 本论文借助上述理论，具体分解商业地产开发企业的价值链，并 通过对g t 集团开发价值链的分析，总结值得同类企业借鉴的价值链 开发和管理经验，帮助企业增强自身的核心竞争力。 1 5 研究目的及意义 1 5 1 研究目的 论文旨在对商业地产开发模式的开发建设、商业、金融、运营和 管理等环节进行重点研究和论述，并结合第一手实践经验，尝试对商 业地产及其开发模式的未来发展趋势进行预测。结台g t 集团案例，运 用s w t 0 、价值链等理论工具解析商业地产战略联盟新模式的关键要 素，从经济学、管理学、建筑学、工程学等多视角分析，探究该模式 存在的风险和解决方法。 1 5 2 研究意义 论文所研究的新型“商业+ 地产+ 金融”商业地产开发模式，在国 内处于领先地位，其金融和经营管理模式，结合中国国情大胆开拓了 新思路，解决了一直困扰本土商业地产发展的融资等问题，使本土商 业地产开发模式真正有了新突破和飞跃。论文选题内容新颖，对于学 术上进一步明确中国的商业地产及其开发模式概念和体系，丰富与发 展商业地产开发的理论构架，促进整个商业地产开发是很有裨益的。 研究总结的新经验对商业地产开发具重要的现实指导意义，同时填补 了国内相关研究领域的空白。 2 商业地产相关概念及其分类、开发特点与作用 2 1 商业地产及其开发模式的概念 2 1 1 商业地产的概念 关于商业地产，至今国内外尚未统形成严格定义。通常认为， 商业地产有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非 居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营用途 的物业形式等。狭义的商业地产。】贝专指用于商业服务业经营用途的 物业形式，一般包括以零售业为主的购物中心、s h o p p i n gm a l l 、商 业街区、主题商场、专业市场、超市、临街店铺、零售店铺、住宅及 写字楼的裙楼商业及休闲、健身、娱乐及餐饮类商业物业。 4 商业地产相关概念及其分类、开发特点与作用 无论从广义还是狭义角度定义，商业地产都是房地产商品的个 分支，其建设开发同样是为了实现对商铺的租售，从而获利。用途与 特征是商业房地产概念的外部规定性，其内部规定性可以理解为物业 本身获取稳定租金收入或经营收益的能力，或具有增值潜力。这是商 业地产不同于其他类型房地产的个主要特征。 本文中所研究的商业地产主要为狭义概念的商业地产。 2 1 2 商业地产开发模式的概念 商业地产的开发模式不是一个单层次的概念，本文所说的商业地 产开发模式是指商业地产项目从决策立项、投资估算、业态组合、工 程建设到运营管理等整个开发过程中不同阶段所运用的各种模式的 总称。 2 2 商业地产及其开发模式的分类 2 2 1 商业地产的分类 商业地产的不断更新的特点使其分类方法变得非常复杂，分类标 准也日益趋向于多元化，目前业界内存在不同的分类方法，规模、选 址、功能、建筑结构形式、零售方式等都可以成为分类的依据埘。 a 依据经营规模分类 表2 1 _ 依据规模分类的商业地产特征 可出租入驻商服务人 类型停车位核心租户 面积家口 邻里型( 小o 7 万1 0 0 个以 3 0 0 0 4 0 0 0 超市，提供便 l l o 一2 0 利日用商品及 型)下人 个人服务 超市、中小型 社区型( 中 1 - 3 万 百货商店，商 2 型) 22 0 一1 0 01 0 0 5 0 0 5 1 0 万人 m 品服务扩大， 包括耐用商品 区域型( 大 1 5 7 1 0 0 以 1 0 0 0 5 0 0 0 1 5 万人或 至少1 家或以 3 万m 2上更多 司或主力店 型) 上大型百货公 超级区域型7 一1 0 万1 0 0 以 1 0 0 0 以上 3 0 万人或 至少3 家或以 4 m 2 以上上 更多 司或主力店 ( 超大型) 上大型百货公 ( 来源：现代财经，2 0 0 2 ，l o ) b 依据选址地点分类 北京交通大学硕士学位论文 表2 2 依据选址地点分类的商业地产特征 类型选址停车场建筑特点 般楼层较 高，营业楼层 城市都会型 位于市中心黄金商圈 附设停车场或达到地下2 至3 1中心 且连通地铁站 依赖公共交通 层，地面8 至 型 条件1 2 层 位于市区非传统商规模较都会型 地区型 圈，但交通便捷小 室外停车场面占地面积大， 位于城市边缘地带， 积巨大，车位充一般楼层较 2 城郊型 足，甚至还有大少；营业楼层 交通便利。 型停车附楼达到地下l 层， 地面2 至4 层 ( 来源：大型商业地产项目全程解决方案，2 0 0 5 ，p 9 9 ) c 依据建筑结构形式分类 依据建筑结构形式分类可分为平面式和垂直式。 平面式主要指建筑结构上采用单层建筑，建筑面积覆盖范围大的 商业地产，一般土地成本相对较低，开发周期短。 垂直式的结构为多层或高层，建筑占地面积相对小，受地域空间 的限制，有利于节约土地资源，提高土地开发利用率，但开发成本较 高。 以上是商业地产常见的分类，还有其他一些分类方式，这里不 赘述。 2 2 2 商业地产开发模式的分类 通常国内商业地产的整个开发模式“1 由开发主体组合模式、建设 模式、融资模式、经营模式和管理模式五个细分模式组成，各模式又 包含不同的子模式。 开发主体组合模式可分为开发商与单一投资主体开发、与土地或 房产所有者合作开发及战略投资者合作开发三种子模式。 建设模式可分为改建和新建二种子模式。 融资模式可分为贷款、联合境外战略投资者或引进外资、股权融 资和投资信托四种子模式。 经营模式可分为出售模式、租售结合模式和出租模式三种子模 商业地产相关概念及其分类、开发特点与作用 式。 管理模式可分开发商自行管理、专业管理公司和咨询管理公司三 种子模式。 2 3 商业地产及其开发模式的主要特点 2 3 1 商业地产的主要特点 商业地产是商品经济繁荣发展的必然产物，是社会经济发展到一 定阶段的产物，也是房地产业发展到一定阶段而出现的最高形式，有 别于其他房地产形式，其特殊性主要表现在以下几方面。1 ： a 需求的特殊性 商业地产是为各种商业经营活动提供空间载体，由于商业经营活 动的多样性与复杂性，决定了商业物业的多样性与复杂性。同时对于 特定的商业物业项目其所适合承载的商业活动又是特定的，这就需要 在项目开发的前期予以确定。 b 利益协调的多样性 商业物业的开发涉及的环节较之住宅更多，开发商、建筑设计、 施工单位、投资者、商业经营者、物业经营者等，这就决定了商业物 业开发过程中需要考虑更多的主体利益的协调。 c 开发商赢利模式的不确定性 商业地产的盈利来源模式多种多样：地产开发销售利润、物业长 期经营获取回报、商业经营利润。特别是在现代的商业物业开发中越 来越重视和强调关注后期的商业经营利润的获得。 2 3 2 商业地产开发模式的主要特点 商业地产投资额巨大，招商工作复杂，协调管理难度大，区位选 址要求极高，其开发模式有以下的特点： a 开发商须有较强的资源调动能力 商业房地产业具有较强的外部性和积聚效应，为满足基本功能要 求，大型商业地产的投资规模一般较大，开发周期较长，物业经营成 熟前要经历较长的过渡期，涉及环节多。因此，要求开发商在进行开 发时需具备很强的资源调动能力，以便广泛整合各种资源，支持开发 活动。 b 地产开发与商业经营紧密结合 北京交通大学硕士学位论文 商业地产开发是一项系统工程，要求地产和商业密切配合。在项 目策划和前期准备工作中，商业定位、商业规划和商业策划等环节必 须在商业房地产开发的经营环节全过程中发挥主导作用，以保证招商 工作的顺利开展和项目的成功运营。在这一系统中，地产开发相对处 于从属地位，这也是商业地产市场性质所决定的。 c 运营模式以出租为主 出租模式是欧美发达国家的商业地产开发商普遍采用的运营模 式，开发商完成商业项目的开发建设之后，通过经营来赚取利润，而 不出售商业物业的全部或部分。 从目前国内的商业地产项目来看，经营得比较成功的项目绝大多 数是采用出租模式，“持有物业”有利于统一整合品牌等资源。 d 融资模式以非银行贷款为主 资金是商业地产开发的重要环节。商业地产的“持有物业”经营 模式占用了开发商大量资金，投资回收期长，无法象开发住宅地产那 样通过前期的销售收入来支持滚动开发。而用银行的短期资金做长期 投资必然形成资金危机。所以商业地产开发的融资模式以非银行贷款 为主，这对开发商自身资金实力和筹集资金的能力提出了较高的要 求。 2 4 商业地产在经济活动中的作用 商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用嘲。 2 4 1 带动三产迅速发展 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城 市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消 费率提升的有效推动力。国家统计局的资料显示，2 0 0 3 年，我国消 费率仅为5 5 4 ，是1 9 7 8 年以来最低的水平，而就个球的平均水平来 看，根据世界银行资料，2 0 0 2 年，世界平均水平为8 0 1 ，显然，我 国目前消费率大大低于世界平均水平。 2 4 2 改善人们生活品质 近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住 房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区 商业发展严重滞后。迈向小康社会后，商品流通不再是简单地满足人 国内外商业地产发展及现状 们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产 能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途 径。 2 4 3 提升综合城市竞争力 现代商业的发达程度直接关系一个城市的商务功能，进而影响城 市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。深圳市 曾做过调查，商业物业中5 8 均是底商，而专用商业物业仅占1 2 ， 这一比例远远低于发达国家水平。很多住宅项同热衷于开发底商，大 部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业并不多。 2 4 4 吸纳社会就业人口 目前我国许多城市失业率居高不下，发展商业地产可以有效缓解 就业压力，根据劳动和社会保障部门公布的数据显示，到2 0 0 2 年年 底，中国有失业人员7 7 0 万人，失业率已经达到了4 ，这是近5 年来 最高的水平。而当前，就业的渠道也不在第二产业，第一产业和第三 产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第二产业，商业地产的 兴起将有力地促进第二产业的发展，从而大大促进我国就业率的提 高。 2 45 承载城市景观功能 大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城 市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海不到王府井就 没有到北京”这样的印象已深入人心。而新加坡的乌节路、香港铜锣 湾等商业街区，一直是旅游的景点之一。 3 国内外商业地产发展及现状 3 1 国外商业地产发展及现状 欧美商业地产起源较早，已进入成熟期，日本、东南亚大体上于 8 0 9 0 年代兴起，目前已进入了快速成长期，其适应各自本土的发展模 式也已基本成型。以下选取在商业地产发展模式上比较有代表性的美 国、英国、日本及新加坡进行逐一介绍。 3 1 1 美国商业地产的发展及现状 美国是商业地产特别是购物中心的发源地。早在1 9 世纪，美国 就己出现以购物中心为代表的商业地产雏形，但它在2 0 世纪以前的 就已出现以购物中心为代表的商业地产雏形，但它在2 0 世纪以前的 北京交通大学硕士学位论文 发展都是相当缓慢的，其真正大发展是伴随着美国人口向郊区迁移而 开始的。特别是二次世界大战之后，美国经济高速增长，人们收人水 平大幅增加，汽车开始普及，开发商利用大规模预制技术在郊区兴建 了大量廉价的联体住宅，而与此同时，传统市区内的交通状况拥挤， 环境污染严重，人们纷纷迁出城区，搬到郊区居住，到8 0 年代末， 近5 0 的美国家庭生活在郊区，这些客观事实为郊区商业地产的兴起 创造了条件。因此，美国商业地产发展最突出的特点就是郊区化发展， 一般位于郊区中高收人居住区和高速公路交叉点，大多数是面积不超 过1 0 0 0 0 平方米的邻里型商业地产项目，以提供满足居民日常生活所 需的大众化日常生活用品为主n ”。 因为郊区拥有大量廉价土地，高速公路和大型停车场需占用大量 土地，四通八达的高速公路加之美国汽车普及率高，由此使得美国郊 区型商业地产的发展获得了很大的成功。但是2 0 世纪7 0 年代出现的 石油危机却给美国郊区型商业地产带来了巨大的冲击，人们开始对城 市郊区化和郊区商业地产的大规模建设进行反思，商业地产发展的重 点也开始从郊区转向城市中心m 。 2 0 世纪8 0 年代之后，美国购物中心的建设模式以更新改造市区 内的商业设施为主，即以改建模式改造旧城区，并取得了很好的成效， 使商业地产建筑成为城市一道主要的景观n 2 3 。在2 0 世纪9 0 年代，由 于银行存款和贷款的危机，商业地产的新项目开发明显衰减。但与此 同时，“娱乐”迅速成为商业地产产业的话题“，开发商尝试寻找能 吸引最大客流的租户组合，让消费者体验儿童乐园、表演场、电影等 带来的新奇。由于土地资源有限，新建商业地产的空间越来越有限， 所以近多年来，开发商和运营商更注重通过收购、兼并和改造的方式 来开发商业地产和扩张自己的规模啪1 。 在美国，大型商业地产的规划、投资、开发以及出租经营管理， 均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完项目之后，通过出 租经营以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的管 理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理“。 美国商业地产金融市场可以说是属于完备型的。美国的商业地产 投资机构较多，融资渠道非常广，主要有存贷机构、基金机构、中介 1 0 国内外商业地产发展及现状 抵押和信托机构以及联邦政府相关机构。房地产证券化最早就是2 0 世纪5 0 年代出现在美国，之后的十年间迅速成长于美国、西欧和日 本3 。 成熟的地产基金和投资信托运作模式不仅优化了社会资源的配 置，解决了商业地产发展过程中的资金瓶颈问题，也有助于分散投资 风险；依靠专家经营并通过投资信托基金来实现，既抑制了投资的盲 目性，国家又可通过加强对其资质管理有效地把握国家宏观产业政策 和投资导向。 3 1 2 英国商业地产的发展及现状 在欧洲国家中，英国商业地产的发展速度是最快的。与美国的郊 区发展模式不同，英国商业地产的发展属于城市中心型发展模式，即 优先发展城市中心型商业地产，且政府在英国商业地产的建设中发挥 了主要的作用“。起初，英国政府出于保护郊区城市绿化带、防止城 市无限膨胀的考虑，通过立法来规范商业地产的建设。此外，由于战 后英国城市破坏严重“”，城市结构落后，难以适应汽车时代的要求， 交通堵塞，环境恶劣，因此为了改善城市环境，英国政府实施了结合 城市重建和改建更新进行商业地产建设的策略，运用封闭式的购物街 区大面积改建老市区。但封闭式的设计过分依赖人工照明和人工空 调，这些能源消耗方面的潜在问题到7 0 年代彻底暴露出来。直到2 0 世纪8 0 年代之前，英国商业地产的建设区域类型都是以市区购物中 心为主“，城郊型商业地产的数量都非常少，但是2 0 世纪8 0 年代之 后情况开始变化，英国开发商也开始借鉴美国模式逐步发展城郊商业 地产呻1 。 英国的商业地产管理模式与美国差别不大“。英国的商业地产金 融市场目前也比较成熟。”，较好地解决了商业地产开发过程中的资金 问题。英国的房地产证券化始于1 9 8 5 年，之后迅速发展n ”。 3 1 3 日本商业地产的发展及现状 日本商业地产起源于2 0 世纪5 0 年代，即二战后的经济复苏期， 日本商业地产发展模式的特点是以火车站为中心进行开发。在臼本， 火车站是货物储运中心以及公众聚集场所，因此早期的商业地产是以 城市中心型为主。从2 0 世纪7 0 年代开始，一些专门从事商业活动的 人把欧美商业地产的开发模式引人日本，而且此时日本越来越多的 北京交通大学硕士学位论文 家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来了，日本城郊型商业地产也 借机兴起。但与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地 利用率高，商业地产建筑结构形式以垂直式为主，停车场配置率低。 但相对来说，日本公共交通便利，到购物中心的消费者以乘坐公共交 通工具为主，而且，日本即使是城郊型商业地产也不像美国那样距离 市区很远，一般集中在新城中心。此外与其他国家不同的是，日本商 业地产核心租户的主力店一般是经营日用品的大型超级市场，只有少 部分才是百货商店“”。 近年来，日本零售商业受日本经济不景气的影响，商业经营普遍 受到冲击。“，但也为新型经营定位和形态的诞生提供了潜在发展空间， 比如出现了表演型、主题公园型等新型商业中心“。 日本公私金融机构金融活动并存和政府财政投资性贷款计划的 实施，显示了日本商业地产金融市场混合型特点。在日本，私人金融 机构运用金融手段筹集资金占有主要地位，私人金融机构的信贷业务 量占7 0 ，政府金融机构则起补充作用“”8 ”。 3 1 4 新加坡商业地产的发展及现状 新加坡的商业地产发展在东南亚国家中比较有代表性。新加坡经 济发达，人均收入水平高，零售业也相当发达。“，此外新加坡兴旺的 旅游业也刺激了当地零售业和商业地产的发展。从总体上看，新加坡 商业地产的发展模式与英国类似，其突出特征就是计划性，政府所起 的规划作用较大，开发均为在政府的积极推动下有计划地进行n ”。“。 在2 0 世纪6 0 年代末到7 0 年代中期，首先优先在市区传统商业中心 区发展现代化商业地产项目；战后新加坡政府采取了人口分散化的政 策，在中心区域外围和郊区建立了卫星城，所以接着便是沿着城市主 要交通干线向郊区扩散。近7 年来，新加坡城郊型商业地产项目发展 很快，已陆续建成十六七个汹】。 与其发达的旅游业相适应，新加坡商业地产项目的休闲游览功能 十分突出”，而且商品无论种类还是价格都具有广泛的可选择性。另 外，从实地考察结果看，新加坡商业地产项目管理模式以开发商自营 为主，其组织结构为根据不同的规模配备相应数量的管理人员，有明 确的工作流程和管理规范。 新加坡的商业地产金融市场主要是基金型投资信托。，以解决商 国内外商业地产发展及现状 业地产的资金需求。 3 2 国内商业地产发展及存在的问题 3 2 1 国内商业地产的演变及发展 2 0 世纪8 0 年代以前，我国商业地产的商业形态主要为各种类型 的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投 入没有严格的经济关系。 2 0 世纪8 0 年代中后期开始在内地北京、上海等大中城市出现“购 物中心”，严格来讲它属于较成规模的百货店或百货公司。换言之， 8 0 年代中后期及9 0 年代初期流行的“购物中心”严格意义上只相当 于商业地产项目的一个主力店，且绝大多数均位于城市中心属都会 型。在香港，轨道交通的发展使其商业地产发展从此发生巨大变化。 1 9 7 9 年香港地铁正式通车，在此之前，香港虽然也有位于港岛的英皇 和九龙弥敦道等都会型零售商业地产高度集中的街区，但由于交通限 制，跨区消费并不普及。数据显示，香港的主要商业地产项目均在1 9 7 9 年落成m 1 。 进入到2 0 世纪9 0 年代，香港、台湾购物中心步入蓬勃发展的阶 段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。 购物中心的商业地产形态在9 0 年代中期开始真正引入内地。2 0 世纪 9 0 年代后期，零售业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败， 超级市场开始登上舞台。国内起步于l 临街商铺的商业地产，初步发展 成为与住宅、写字楼和底商结合的商业地产项目，再逐步发展成为地 产加商业的组合开发项目，并表现出以多业态并存的格局。“。 从开发主体组合模式来看，近几年国内已开始出现新型战略联盟 的模式。如g t 集团、大连万达集团经过多年与美国沃尔玛的战略合 作，已经逐渐培养了自己的商业房地产投资、开发、运营团队，现在 不仅开始了大批商业房地产项目的开发，而且正努力打造各自的品 牌。 从建设模式的发展来看，除了大量新建项目，改建也有成功的实 例。2 0 世纪9 0 年代末，深圳首家m a l l 铜锣湾百货在华强北开业，它 是利用工业厂房改建的物业。上海最著名的新天地高档商业和休闲娱 乐场所，也是由2 0 世纪二、三十年代遗留下的破旧不堪的没落石库 北京交通大学硕士学位论文 门街区完全改建而成。 从融资模式的发展来看，银行一直是开发商开发商业地产项目的主 要融资渠道，随着改革开放的脚步，大量外资逐渐被引进。为防范房地 产金融风险，2 0 0 3 年6 月央行发布1 2 l 号文件关于进一步加强房地产 信贷业务管理的通知，震动房地产业界。1 2 l 文件严格要求自有资金比 例、严禁房地产开发流动资金贷款，并对贷款投入作出限制，使房地产 业融资处于困境，商业地产融资环节成为开发关键。经历了五次清理整 顿后重获新生的信托公司紧紧抓住央行1 2 1 号文政策和商业地产企业渴 望得到融资的市场需求，以信托投资公司作为基金管理人的商业地产投 资信托计划开始发展，为商业地产融资开拓了新渠道”。 3 2 2 国内商业地产发展存在的问题 中国作为一个发展中国家，商业环境的发展仍未成熟，在商业地产 开发方面的经验尚浅。目前国内商业地产的发展及开发模式普遍存在以 下问题： a 发展盲目求大、求多 从北京、上海、深圳、广州、成都、大连等城市近两年的商业地产 发展趋势来看，商业地产项目正在受到开发商的极力追捧。盲目求大是 目前国内商业地产发展中的一个突出问题，一些地方盲目建设大型商业 地产项目，给中小商业带来了很大压力。部分城市中心区还存在着商业 网点过于集中和同质化的问题，造成市场饱和，不仅引发恶性竞争，而 且造成环境污染，加剧城市交通紧张，过度投资也理下了引发金融风险 和社会风险的隐患。比如北京的金源m a l l ，因为交通问题，使得这个 6 8 万平方米的庞大商业项目先天不足，消费者本应愉快的消费活动变得 沉重而辛苦。 b 地产与商业脱节 商业地产的核心是商业。国内商业地产一般由地产商单方开发， 大部分地产商对商业不了解，更谈不上对商业规律的掌握，采取“先 开发、后招商”的方式，靠非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业 的市场研究和商业策划的前提下，不知道客户需求、不了解当地商业 规划和发展趋势、不了解不同业态对物业经营条件的要求就开始敲定 方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何销售或者招商。按照上述开 1 4 国内外商业地产发展及现状 发模式操作，造成商业与地产严重脱节，带来巨大的前期投资风险。 如北京盈科大厦建好后，为了引进太平