（工商管理专业论文）荣盛房地产发展股份有限公司财务报表分析.pdf

4 i j l i i i i i l l l l l l i i i i i q l l l l l l l l l l l l i i i i l l l l i i i i y 2 13 0 5 6 0 r i s e s u nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c o l t df i n a n c i a ls t a t e m e n t s a n a n l y s i s 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均己 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名：【匐气鼷 匆12 年乡月7 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，糊以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：c 蓟百灸羹 导师签名： 2 玢叩 叨l7 年 彦而i 乡年 s 月7 7 日 厂月彦日 摘要 随着世界经济的发展，对财务报表分析的要求也越来越高。传统的财务报表 分析方法己不能满足报表使用者的需求。传统的报表分析是以系统化的财务比率 为主体，有相当大的局限性，对财务比率使用中的过于滞后、教条现象，使得难 以对财务状况的整体质量做出全面、客观的评价。 目前，我国普遍采用的报表分析方法有结构分析法、趋势分析法、比率分析 法、比较分析法。这四种传统的方法侧重于对企业偿债能力、盈利能力、营运能 力等方面做出分析与评价。本文是综合运用上述四种方法的基础上又采用了质量 分析法，质量分析法是对各项目的具体质量进行评价，进而对企业的整体财务状 况质量做出判断。 本文基于荣盛房地产发展股份有限公司的发展战略、经营环境和财务报表 ( 2 0 0 6 年至2 0 1 0 年数据) ，来对该公司的盈利质量、资产质量、资本结构、现金 流量展开分析。通过横向和纵向双方面的对比分析，我们可以推断出荣盛发展的 整体财务状况质量良好，并且与其多元化经营、成本领先、市场扩张、品牌经营 发展战略相一致的。 关键词：盈利质量分析，资产质量分析，资本结构分析，现金流量分析 ab s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ew o r l d se c o n o m y , t h e r ea r eh i g h e rs t a n d a r d sf o r s t a t e m e n ta n a l y s i s t h et r a d i t i o n a lm e t h o d so fa n a l y z i n gt h es t a t e m e n t sc a nn ol o n g e r m e e tt h ed e m a n d s t h et r a d i t i o n a lm e t h o d sf o c u so nf i n a n c i a lr a t i o s ，w h i c hh a v em a n y l i m i t a t i o n s t h el a g sa n dd o g m a t i ca p p l i c a t i o no ff i n a n c i a lr a t i o sm a k ei td i f f i c u l tt o c o m p r e h e n s i v e l ya n do b j e c t i v e l ya s s e s st h ew h o l ef i n a n c i a ls i t u a t i o n s a tp r e s e n tm em o s tp r e v a l e n ta r i a l y z i n ga p p r o a c h e sa r es t r u c t u r ea n a l y s i s ， t r e n da n a l y s i s ，r a t i o a n a l y s i sa n dc o m p a r a t i v ea n a l y s i s t h e s ef o u ra p p r o a c h e se v a l u a t e f i n a n c i a ls t a t u sa n db u s i n e s sc a p a c i t yi nt e r m so fd e b tp a y i n ga b i l i t y , p r o f i t a b i l i t y ， o p e r a t i o nc a p a c i t y t h i sd i s s e r t a t i o na d o p t sq u a l i t ya n a l y s i sb a s e do nt h ea b o v ef o u r , a n a l y z i n gs p e c i f i cq u a l i t yp o i n t so fe a c hi t e ma n do f f e r i n ge v a l u a t i o no ft h ef i n a n c i a l s t a t u so f t h ee n t e r p r i s e s b a s e do nr i s es u n sd e v e l o p m e n ts t r a t e g ya n db u s i n e s se n v i r o n m e n t ，t h i s d i s s e r t a t i o nc o n d u c t e da s p e c i f i ca n a l y s i s o ft h es t a t e m e n t s i t c o m p a r e sb o t h h o r i z o n t a l l ya n dv e r t i c a l l yi nt e r m so fq u a l i t yo fe a r n i n g s ，a s s e tq u a l i t y a n dc a s h f l o w s ，a c c o r d i n gt ot h ed i s c l o s e df i n a n c i a ld a t aa n dr e l e v a n ti n f o r m a t i o n ( 2 0 0 6 2 010 ) w ec a na r r i v ea tt h ec o n c l u s i o nt h a tr i s es u ni sg o o dw i t hi t sf i n a n c i a ls t a t u s ，w h i c hi s i nl i n ew i t hi t s v a r i e t yb u s i n e s s ，c o s t s a v i n ga d v a n t a g e s ，m a r k e te x p a n s i o na n d b r a n d i n gs t r a t e g y k e yw o r d s ：a n a l y s i so fq u a l i t yo fe a r n i n g s ，a s s e t sq u a l i t ya n a l y s i s ，a n a l y s i so f c a p i t a ls t r u c t u r e ，c a s hf l o wa n a l y s i s 目录 第1 章引言l 1 1 财务报表分析的起源和演变1 1 2 本文的研究框架2 第2 章财务报表分析的文献综述及研究现状4 2 1 国外财务报表分析研究文献回顾4 2 2 国内财务报表分析研究现状概述5 第3 章荣盛发展概况和战略分析7 3 1 荣盛发展概况7 3 1 1 发展历程7 3 1 2 经营状况8 3 2 荣盛公司的战略分析一9 3 。2 1 房地产行业允析1 0 3 2 2 荣盛战略分析1 1 第4 章财务状况分析1 3 4 1 利润表分析1 3 4 1 1 销售毛利分析1 4 4 1 2 成本费用分析1 6 4 1 3 其他非经常性损益分桥1 8 4 2 资产质量分析1 8 4 2 1 资产结构分析1 9 4 2 2 经营性资产质量分析2 4 4 2 3 投资性资产质量分析2 7 4 3 资本结构分析2 9 4 4 现金流量分析3 2 4 4 1 经营性现金流量3 3 4 4 2 投资现金流量3 4 4 4 3 筹资现金流量3 5 第5 章荣盛发展前景与风险3 7 5 1 荣盛发展的前景3 7 5 2 荣盛公司的风险3 8 参考文献4 1 致谢4 3 个人简历4 4 第1 章引言 随着全球经济一体化愈演愈烈，会计作为公认的商业语言发挥着更重要作 用，而作为这门商业语言的载体一财务报表，更是全面、系统、完整的记录了 企业经济业务发生的轨迹。最初财务报表只是提供企业内部使用，随着资本市场 的逐渐发展，企业规模的不断扩大，越来越多的企业需要更多的资金发展。为了 衡量企业的偿债能力，债权人开始对企业财务报表进行分析，以此作为重要的手 段来判断是否给企业提供资金。随着资本市场的繁荣发展，投资领域也越来越关 注企业的财务报表分析。目前债权人、投资者、政府、税务机关、社会公众等不 同组织不同目的的机构或个人都越来越重视企业财务报表分析，企业的经营管理 者更是关注报表的分析。 1 1 财务报表分析的起源和演变 财务分析起源于金融机构为有效的辅导工商企业发展，为了要了解企业的财 务结构和经营业绩，从而将财务报表列为银行贷放款项重要参考资料的依据，分 析衡量顾客的信用和偿债能力。1 8 9 8 年2 月，美国纽约银行协会的经理委员会提 出议案：要求所有的借款人必须提交有他们签字的资产负债表来衡量信用和偿债 能力。1 9 0 0 年该协会发布了申请贷款的标准表格，包括部分资产负债表，此后银 行开始根据企业资产和负债的质量对比来判断企业对借款的偿还能力和还款保 障程度，并且提出诸如流动比率、速动比率等一系列的比率分析指标来作为判断 的依据1 。最初的财务报表只是指资产负债表，原因是为了防止其他竞争对手获得 资讯，企业一般不予公布损益表，随着经济的快速发展，资本主义大规模生产的 出现，企业的融资需求大幅上升，在这种情况下，银行的地位和作用越来越重要。 金融机构为了了解借款企业的偿债能力和经营业绩，要求企业提交财务报表作为 贷款得依据。 最初的财务报表分析是为了衡量企业的信用和偿债能力。将财务报表分析引 入投资领域的是美国的汤姆斯，1 9 0 0 年他发表了铁路财务报表分析。该书使 用了诸如经营费用与毛利率，固定费用与净收益比率等现代财务报表分析方法来 评价当时的铁路行业经营状况2 。此后财务报表分析作为评价财务状况的基础在投 资领域越来越盛行。 2 0 世纪初，财务报表分析技术出现了重大的突破一一亚力山大沃尔发展形 1 何韧，财务报表分析，上海财经大学出版社有限公司，2 0 1 0 年0 3 月第_ 版，p 2 3 。 2 何韧，财务报表分析，上海财经大学出版社有限公司，2 0 1 0 年0 3 月第二版，p 2 3 。 成比率分析体系、指数法与标准比率法，但是财务报表分析成为一门独立的学科 还是始于2 0 世纪5 0 年代。随着股份经济和资本市场的发展，债权人和投资者开 始系统分析企业的财务信息，关注企业的偿债能力，信用品质和经营业绩。从而 促进了财务报表分析的发展，使之成为了一门新兴、独立、实用性很强的新学科 3 1 2 本文的研究框架 本文通过荣盛房地产发展股份有限公司2 0 0 6 年至2 0 1 0 年财务报表及相关数 据分析，利用质量分析法、趋势分析法、比率分析法等方法，从宏观环境、发展 战略、综合分析荣盛发展的状况。本文总共分六个章节对荣盛房地产公司的财务 报表进行分析。 第一章引言，本章从最初财务报表分析是为了衡量企业偿债和信用能力说 起，到现在财务报表分析现在是为不同利益人提供各自所需的信息，也是企业前 进发展的有力参考。 第二章财务报表分析文献综述及研究现状，国外目前比较普遍的分析方法是 杜邦分析法、沃尔评分法。国内比较权威的张新民教授提出的只有对企业所处行 业及其竞争战略加以深入了解，才能更加透彻、全面地解释和分析财务报表。也 只有这样，才可以真正从企业的财务报表回归到企业的经营活动，从企业的财务 状况质量透视出企业的经营战略与管理质量，在此基础上才可以更加清晰地预测 企业未来的发展前景。 第三章荣盛发展的概况和战略分析，1 9 9 6 年荣盛发展成立，总部位于河北省 廊坊市。荣盛发展定位于二、三线城市商品住宅市场，连续几年被评为房地产百 强企业。荣盛发展从最开始的自主经营到现在的并购重组扩张战略达到了现在资 产规模约2 0 0 亿，2 0 1 0 年营业收入约6 5 亿。从长远目标来说，荣盛发展要进军 国际市场，涉足金融领域，实现产业互动，资源整合。 第四章荣盛发展财务报表分析，第一节分别从销售毛利、费用、其他非经常 性损益来分析荣盛发展的盈利质量。第二节从资产结构、经营性资产、投资资产 来分析资产质量。第三节通过资产负债率、流动负债率、股东权益比率等比率深 入了解荣盛发展的资本结构。第四节通过现金流量表的三个部分经营、投资、筹 资综合的看看荣盛发展的现金流状况。 第五章基于以上分析来展望荣盛发展在未来一段时间内发展状况和预测面 3 何韧，财务报表分析，上海财经大学出版社有限公司，2 0 1 0 年0 3 月第二版，p 2 - 3 。 临的宏观、市场、财务、技术风险以及公司应采取什么样措使风险降至最低。 第六章通过分析荣盛发展盈利能力较强；短期内不会有偿债的压力，应加快 销售速度促进资金的回笼，开展多元化融资渠道。 本文从房地产行业宏观经济市场环境及荣盛发展战略入手，更加透彻、全面 的解释分析财务报表。研究荣盛近年来的经营成果和财务状况质量，探索荣盛发 展的可持续发展的道路，更加清晰地预测企业未来的发展前景和风险，希望能为 相关人员提供一定的参考。 第2 章财务报表分析的文献综述及研究现状 本章主要介绍进行财务报表分析时所用的各种分析方法的发展历程，财务报 表分析，就是以财务报表为主要依据，采用科学的评价标准和适用的分析方法， 遵循规范的分析程序，通过对企业的财务状况、经营成果和现金流量等重要指标 的比较分析，从而对企业的财务状况、经营情况及其经营业绩作出判断、评价和 预测的一项经济管理活动。在会计实务中所对应的财务报表分析方法主要有：结 构分析法、比率分析法、趋势分析法、因素分析法、项目分析法以及质量分析法 4 2 1 国外财务报表分析研究文献回顾 西方国家企业财务管理分析方法与技术历经一百多年发展逐步得到完善。在 财务报表分析起源初期，银行对财务报表分析仅以资产负债表为基准，分析衡量 顾客的信用和偿债能力。财务分析的本质被认为是对与决策有关的财务信息加以 分析、解释的判断过程。美国纽约市立大学l e p i d a b e r n s t e i n 认为：财务分析 是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果，其主要目的 在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认 为；价值可看成是资金的生成和增值，对企业的财务活动进行分析，实质上也就 是对企业的价值运动进行分析。财务分析在企业的经营活动中，为提供明智的战 略决策起着不容置疑的重要作用。 目前财务分析方法普遍得到应用的是沃尔评分法和杜邦分析法。沃尔评分法 是指将选定的财务比率用线性关系结合起来，并分别给定各自的分数比重，然后 通过与标准比率进行比较，确定各项指标的得分及总体指标的累计分数，从而对 企业的财务状况作出评价。亚历山大沃尔( a l e x a n d e r w o l e ) 出版的信用晴 雨表研究和财务报表比率分析中提出了信用能力指数的概念，他选择了7 个财务比率即流动比率、产权比率、固定资产比率、存货周转率、应收帐款周转 率、固定资产周转率和自有资金周转率，分别给定各指标的比重，然后确定标准 比率( 以行业平均数为基础) ，将实际比率与标准比率相比，得出相对比率，将 此相对比率与各指标比重相乘，得出总评分。提出了综合比率评价体系，把若干 个财务比率用线性关系结合起来，以此来评价企业的财务状况。 杜邦分析法则是利用几种主要财务比率之间的关系来综合分析企业的财务 4 张新民、钱爱民，企业财务报表分析，北京大学出版社，2 0 1 0 年1 月第四版，p 1 0 。 5 智库百科，h t t p ：w i k i m b a l i b c o r n ，2 0 1 2 年1 月。 4 状况。杜邦分析法从财务角度来评价企业绩效，其基本思想是将企业净资产收益 率逐级分解为多项财务比率乘积，便于深入分析比较企业经营业绩6 。 另外，d u a r t et r i g u e i r o s ( 2 0 0 2 ) 认为财务报表分析中经常用到比例分析，但 是比例分析只能呈现出部分可得信息，在信息技术手段发达时很容易得到一些另 外信息。p s m i t h ( 2 0 0 3 ) 认为比率分析法在财务报表分析是就作为一种分析工 具，但它只考虑一个分子和一个分母，制约了它的应用；因此可以用数据分析方 法将一些反应企业业绩的因素考虑进来。 2 2 国内财务报表分析研究现状概述 我国财务分析思想出现的比较早，财务报表分析雏形产生于1 9 世纪5 0 年代， 当时，主要是通过国家对企业的资金报表和成本报表分析考核企业成本升降情况 和资金节约情况，但是真正开展财务分析工作是2 0 世纪初。我国的财务分析最 初是在外国洋行和金融资本家为了评价企业的偿债能力而出现的。随着社会主义 市场经济的发展，尤其9 0 年代以后，中国资本市场及现代企业的蓬勃发展，越 来越多利益相关者需要企业财务报表分析。企业、政府部门、学者开始在这方面 进行积极探索，并且围绕财务分析设置了一些方便企业考核的指标体系，进一步 完善了财务分析体系。传统我国财务报表分析主要用结构分析法、趋势分析法、 比率分析法、比较分析法等，侧重对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力等方 面做出分析与评价7 。财务报表分析理论与实践发展有一定盼差距；分析方法比较 单一；判断和比较基础缺乏一个统一的标准；非财务指标在分析中作用得不到体 现等。基于这些局限性许多学者提出了自己的观点： 李心合，蔡蕾( 2 0 0 6 ) 认为扩展财务分析框架需要转换财务分析视角，包括价 值创造、战略、价值链或价值网、生态化等，都应当纳入财务分析体系。扩展后 的财务分析框架，以公司价值及其创造为目标，以战略分析为起点，以价值驱动 因素分析和价值源泉分析为主体的分析架构8 。 李红霞( 2 0 0 7 ) 采用多种分析方法全面评价企业的财务状况和经营成果。定性 与定量相结合，动态与静态分析相结合，个别分析与综合分析相结合9 。 董丽晖( 2 0 0 7 ) 对现行报表分析方法局限性分析，构建会计报表分析方法体系 构想；另外，此方法体系是会计学与统计学结合的产物，将不同学科融合起来完 “智库卣科，h t t p ：w i k i m b a l i b c o m ，2 0 1 2 年1 月。 7 张耨民、钱爱民，财务报表分析，中国人民大学出版社，2 0 1 1 年1 月第二版， p 8 。 8 李心合、蔡蕾，公司财务分析：框架与超越，财经问题研究，2 0 0 6 年1 0 期。 9 李红霞，财务报表分析局限性的思考和建议，科技资讯导报，2 0 0 7 年2 3 期。 善会计报表分析方法的理论体系，实现了一项理论上的创新“。 张淑芬( 2 0 0 8 ) 分析我国财务报表分析理论框架存在的问题，主要体现在重视 财务分析、忽视综合分析；重视技术分析、忽略环境分析；重视指标分析、忽略 战略分析和会计分析；重视财务报表与分析的联系、忽略实际需要等方面。应重 构财务报表分析理论框架，为财务工作实践服务。同时，财务报表分析要以目标 为导向、以战略分析为起点、以会计分析为前提、以财务分析为核心、进行综合 评价和价值分析1 1 。 张新民，钱爱民( 2 0 1 0 ) 质量分析法是指以企业财务状况质量的主要方面一一 资产质量、资本结构质量、利润质量、现金流量质量为主要框架，以财务状况质 量诸方面之间的内在联系及其与企业管理质量之间的内在联系为依据，对企业财 务状况质量进行分析的方法1 2 。 张鑫( 2 0 1 1 ) 财务报表分析的目的在于确定并提供会计报表数字中包含的各种 趋势和关系，为各有关主体特别是投资者提供企业偿债能力获利能力营运能力和 发展能力等方面财务信息，为财务决策财务计划和财务控制提供依据。目前财 务报表分析主要从三个方面入手：即盈利质量，资产质量，现金流量”。 张新民，钱爱民( 2 0 1 1 ) 随着我国社会主义市场经济体制的建立以及企业改革 的不断深入，通过会计信息透视企业管理的需求也越来越大。从发展趋势看，会 计只有与企业其他管理活动相互融合才能真正发挥其作用。不论理论界还是实务 界，未来财务报表分析的一个研究方向必然是对企业财务报表分析与企业管理之 间的内在联系及其规律进行揭示。 值得注意的是只有对企业所处行业及其竞争战略加以深入了解，才能更加透 彻、全面地解释和分析财务报表。也只有这样，才可以真正从企业的财务报表回 归到企业的经营活动，从企业的财务状况质量透视出企业的经营战略与管理质 量，在此基础上才可以更加清晰地预测企业未来的发展前景h 。这便形成了本文 财务报表分析框架下的基本分析路径。 o 董丽晖，论我国上市公司财务危机的原因及对策，商场现代化，2 0 0 7 年2 l 期。 1 张淑芬，财务报表分析理论框架重构，商_ k 经济，2 0 0 8 年1 0 期。 2 张新民、钱爱民，企业财务报表分析，北京人学m 版社，2 0 1 0 年1 月第四版，p l l 。 3 张鑫，试论财务报表分析的切入点，改革与升放，2 0 1 1 年第0 8 期。 4 张新民、钱爱民，财务报表分析，| f 国人民大学出版社，2 0 1 1 年1 月第二版，p 1 0 1 1 。 第3 章荣盛发展概况和战略分析 本章将分两个小节来阐述，首先我们从公司简介、发展历程、经营状况来全 面了解荣盛发展的过去；其次从战略角度来理解企业的定位，对财务报表的分析 也要充分地考虑企业的战略目标才能深入理解数字背后企业发展的意图。或者说 正是企业的不同战略意图决定了财务报表数据的不同。 3 1 荣盛发展概况 经过十多的艰苦创业，荣盛发展从自主经营到并购重组扩张战略，经历了中 国房地产行业的发展、过热、调控、复苏。下面我们从公司成立、发展历程、经 营状况来了解荣盛发展是怎样从不知名的地产公司发展成现在小有名气的地产 公司。 3 1 1 发展历程 荣盛房地产发展有限公司成立于2 0 0 3 年1 月2 0 日，公司前身是荣盛房地产 开发有限公司，组建于1 9 9 6 年1 2 月3 0 日。总部位于河北省廊坊市，公司是一 家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨地区大型房地 产开发企业，具有国家房地产开发一级资质。公司以商品住宅开发为主导，以建 筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。2 0 0 7 年8 月， 荣盛控股在深圳证券交易所挂牌上市。公司连续几年年在国家发展研究中心、清 华大学房地产研究所、中国指数研究院联合举办的公司房地产百强企业评选中被 评为百强企业b 。 荣盛发展在十多年的创业中，在东北、河北、江苏、四川等省的十九个城市 开设了房地产分公司，所开发项目先后获得“国家康居示范工程示范项目”、“中 国水景名盘”、“中国优秀健康生态楼盘”、等称号，其创建的“阿尔卡迪亚”地 产品牌，荣获2 0 0 6 年中国房地产总评榜“连锁品牌企业十强”称号，并荣获“2 0 0 7 中国房地产百强企业突出贡献项目”奖。公司充分发挥了资本市场和实业运作优 势，在短时间内资产产值翻了十倍，实现了社会资源配置的最优化和股东权益的 最大化。 荣盛房地产发展股份有限公司( 简称“荣盛发展”，证券代码0 0 2 1 4 6 ，s z ) 注 册资金约1 8 6 3 6 8 亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与 高档产品品质诠释现代人居住理念。经过1 0 余年的发展，公司现己成为集建筑 设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲 5 荣盛房地产发展股份有限公司官方网站，h t t p ：w w w r i s e s u n c n ，2 0 1 2 年1 月。 级设计资质的大型综合体。2 0 0 7 年8 月，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成 为河北省首家通过i p o 上市的房地产企业。 凭借独特的市场定位、良好的品质观念和客户意识，先进的管理模式及卓越 的运营效率，荣盛发展经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大。目前公司 项目遍及沈阳、盘锦、唐山、廊坊、沧州、邯郸、石家庄、聊城、成都、临沂、 南京、徐州、蚌埠、长沙、湛江等1 0 多个城市，业务延伸至辽宁、河北、山东、 江苏、安徽、湖南、四川、广东等省。荣盛的近年销售收入：2 0 0 6 年1 3 6 7 亿， 2 0 0 7 年1 7 4 4 亿，2 0 0 8 年2 0 2 9 亿，2 0 0 9 年3 2 8 9 亿，2 0 1 0 年6 5 2 7 亿。截至2 0 1 0 年底，荣盛发展总资产2 1 2 5 亿元，净资产4 7 6 亿元，拥有土地储备可开发面积 超过1 7 0 0 万平方米。无论从区域上还是从业绩上荣盛发展的成长速度是惊人的。 荣盛发展正是以这种顽强拼搏的企业精神、对品质孜孜不倦的追求、高度的 责任心和使命感，赢得了社会的广泛认同、客户的高度赞赏，以及合作伙伴的尊 重。先后多次被评为中国房地产企业信誉a a a 级单位、a a a 级信用企业等，并 荣膺2 0 0 7 年度特级明星企业、河北省房地产开发综合实力企业突出贡献奖、中 国房地产百强企业等诸多奖项、公司旗下品牌“阿尔卡迪亚”被评为中国房地产“十 大连锁品牌”、2 0 0 8 年中国人居环境与新城镇发展推进工程授予“人居环境建设突 出贡献企业”、2 0 1 0 年中国中小板上市公司价值五十强、2 0 1 0 年中国中小板上市 公司最具成长性十强、第十三届( 2 0 1 0 年度) 中国上市金牛奖等。 在新的产业政策和市场环境下，荣盛发展开始探索新的利润增长模式，先后 在聊城、廊坊、沧州、南京、唐山等地建设多家五星级酒店，并陆续开业经营， 以此来促进主业的提升。未来，荣盛发展将充分利用资本市场渠道和国内上市公 司的有利地位，不断开拓市场新空间、提升企业核心竞争力，并通过精心策划、 优化设计、严格管理、完善服务，不断提升管理水平，实现社会资源配置的最优 化和股东权益的最大化。 3 1 2 经营状况 通过多年的努力，荣盛发展独特的市场地位，立足于京津冀环渤海地区和长 三角区域有发展潜力的中等城市。荣盛发展主营业务是房地产开发经营，主要是 普通商品住宅的开发，包括住宅与住宅配套的商铺、车库等。荣盛的主营业务收 入为商品房销售、物业管理、建筑设计、园林装饰、酒店经营等。如表3 1 我们 可以看到2 0 0 8 2 0 1 0 年荣盛发展在销售面积、开工面积、竣工面积的一些变化。 表3 1荣盛发展销售、开工、竣工面积的变化 2 0 1 02 0 0 92 0 0 8 项目万平方米同比增长万平方米同比增长万平方米同比增长 商品房销售合同面积 1 9 5 3 93 6 5 3 1 4 3 1 l1 6 3 4 1 5 4 3 31 3 3 5 结算项目面积 1 3 9 1 48 0 2 7 7 7 1 84 0 2 3 5 5 0 44 6 0 实现开工面积 3 5 5 4 68 1 9 0 1 9 5 4 12 4 8 6 4 7 8 5 97 8 0 竣工面积 1 2 1 2 6 8 0 6 3 6 7 1 31 9 9 2 8 3 8 37 0 1 1 数据来源：根据巨潮资讯网w w w c n i n f o c o m c n 参考文献整理而成。 通过表3 1 数据我们可以看到2 0 1 0 年内荣盛发展实际新开工面积3 5 5 4 6 万 平方米，较2 0 0 9 年增长8 1 9 0 ，并远高于1 9 5 3 9 万平方米的当年合同销售面积。 2 0 0 8 年受宏观调控及全球经济危机的综合影响，荣盛发展项目所在二线城市 房地产市场发生了很大变化。购房者持币观望的心态占了上风，纷纷推迟购房计 划，导致商品房的销售迅速下滑，价格下行压力不断增加，行业竞争激烈。2 0 0 8 年公司实现销售回款2 1 0 4 亿，同比下降4 2 8 ，完成计划的4 7 2 6 ，新开工面 积7 3 5 9 万平方米，同比下降7 8 ，完成计划的5 1 7 0 。2 0 0 8 年第三季度以来， 政府为了应对经济危机对中国经济的冲击，中央政府确定积极的财政政策和适度 的宽松货币政策，推出了4 万亿的刺激计划及一系列政策。2 0 0 9 年为了扭转国民 经济下滑的趋势，政府加大了基础设旋、民生工程、生态环境、积灾后重建等项 目的投资力度，各金融机构加大了信贷投放力度。2 0 0 9 年销售面积1 4 3 h 万平 方米，回比增长1 6 3 4 1 ，实现开工面积1 9 5 4 1 万平方米，同比增长2 4 8 6 4 ， 合同金额6 0 6 3 亿，同比增长1 8 8 1 7 。荣盛发展在2 0 0 9 年成为少数的几家借行 业复苏实现在资本市场成功融资的公司之一，通过非定向增发成功融资1 2 亿元， 同时也为2 0 1 0 年市场扩张提供了坚实的资金保障。 2 0 1 0 年荣盛发展在项目储备上继续保持较高的力度，当年公司共新增项目储 备1 7 个，规划建筑面积7 0 4 万平方米，支付地价7 6 9 亿元，截止2 0 1 0 年底，公 司拥有土地储备可建建筑面积1 7 0 0 万平方米，己足够公司未来3 5 年的开发所需 | 6 。目前，荣盛发展的市场已经覆盖八个省1 5 个城市，且均为二、三线城市，公 司正在实现以二、三城市为核心的快速增长之路。 3 2 荣盛公司的战略分析 每个个体的发展都离不开整体生存的环境，当然每个企业的发展也离不开整 6 巨潮资讯网，w w w c n i n f o c o r n c a ，2 0 1 2 年2 月。 个市场的宏观经济环境。荣盛发展的市场战略是基于整个中国的房地产行业，由 此我们先来看看中国整个房地产行业的现状。 3 2 1 房地产行业分析 。 房地产业是我国国民经济的主导产业，是国民经济发展中的支柱性地位，是 典型的资本密集型产业。城市人口的快速增加为房地产行业的发展提供了丰富的 客户资源保障，中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以 来，特别是1 9 9 8 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发 展，中国的房地产业得到了快速发展。2 0 0 3 年以来，随着中国与世界经济的联系 越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人 文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发 展和成熟1 7 。 表3 3我国房地产发展的五个阶段 发展阶段主要特征 1 9 7 8 年1 9 9 1 年的理论突破 改革开放初期，开始在深圳和广州搞商品房试点， 与起步阶段 在这之前中国只有房地产开发无商品房开发。 19 9 3 年朱镕基到海南视察，发现海南房地产市场已 1 9 9 1 1 9 9 5 年非理性炒作与 经失控，己经形成严重的泡沫。朱镕基总理一声令下： 调整阶段 停止银行贷款。 2 0 0 3 年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出 19 9 5 5 0 0 3 年相对稳定的协 现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面 调发展阶段 的宏观调控。 而2 0 0 5 2 0 0 6 年则是政策出台最为密集的阶段 2 0 0 6 2 0 0 7 年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响 2 0 0 3 2 0 0 7 年调控，反调控与 下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不 总体反思阶段 断紧缩信贷，以期为高热的楼市降温。2 0 0 7 年第四季度 开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价 开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2 0 0 8 年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显， 2 0 0 7 2 0 10 年房地产行业全 国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策 面调整的阶段 下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广 1 7 百度，h t t p ：w w w b a i d u c o r n ，2 0 1 2 年2 月。 度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整 进入新一轮的全面调整期。2 0 0 9 年下半年经济开始出现 复苏的迹象，房地产销售面积随之大幅增加。 资料来源：道客巴巴w w w d o c 8 8 c o m 参考文献整理而成。 仅2 0 0 6 年至2 0 1 0 年五年问，我国房地产销售总量为3 9 6 9 亿平方米，年均 销售7 9 4 亿平方米，其中住宅销售总量为3 5 7 7 亿平方米，年均销售7 1 5 亿平方 米。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居 住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了 重要的作用。 2 0 1 0 年开发商普遍增加库存，大量商品房在2 0 1 1 年释放，但在政策的干预 下，业绩增长阻力较大。2 0 11 年房地产行业经历调控以来最严厉的政策组合一 国八条、加息、上调存款准备金、确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型 商品房建房用地比例不低于住房建设用地供应总量的7 0 等一系列政策。系列调 控政策，目的是遏制房价过快上涨，抑制投资投机需求，保持房地产行业的稳定 健康发展，不会改变房地产行业在国民经济中的重要位置，不会对行业的未来发 展带来趋势性的影响。目前居民对房子的需求仍是刚性的，在未来的一段时间里， 房地产行业仍将保持稳定发展的势头。 3 2 2 荣盛战略分析 纵观房地产行业，荣盛房地产公司的市场定位是立足在二、三线城市，同时 关注一线城市，用先进的理念、先进的技术和一流的人才服务二、三线城市。以 开发商品住宅为主，立足二、三线城市，稳步涉足风险较小的一线城市，有选择 的兼顾发展较快的四线城市。将二、三线城市作为创造利润的中心和谋求发展， 将一线城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台。将二、三线 城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。 表3 - 4荣盛发展目标规划 目标阶段目标内容 集中优势资源做好商业住宅开发经营主业，兼顾培 育建筑设计和物业管理业务，成为国内颇具竞争力的房 初期目标( 2 0 0 4 2 0 0 8 年) 地产开发企业。市场定位为立足中等规模城市，稳步 涉足风险较小的大城市，有选择的兼顾发展较快的小城 市。将中等城市作为创造利润的中心。+ 区域定位于长 江三角地区和环渤海地区。建立多种融资渠道，积极 筹备海内外上市。实施管理创新，不断优化标准化、 制度化、流程化建设。 做精商业住宅，有选择地进入其他物业形态，实施 行业并购重组，整合产业链。成为国内第一梯队的房地 产专业供应商。区域市场在做实华北、华东地区的基础 中期目标( 2 0 0 9 2 0 1 4 年) 上，进入华中和西南地区。全面实施品牌战略，成为国 内知名的地产品牌。实施在总部资本、人力、技术支 持下的子公司发展策略，做大做强多区域性子公司。介 绍了现金流量在企业财务报表分析中的应用。 成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一， 确立国内强势品牌地位。实施国际发展策略，进行国 远期目标( 2 0 1 5 - 2 0 3 5 年) 外房地产市场的拓展。涉足金融领域，实现产业互动， 资源整合。 资料来源：根据荣盛发展官方网w w w r i s e s u n c n 参考文献整理而成。 从荣盛发展目标我们可以看出公司自主经营，兼顾培育建筑设计和物业管理 业务，涉足金融领域我们可以体会到公司多元化经营的战略；实施行业并购重组 整合产业链表现的是市场拓展战略。全面实施品牌战略，成为国内知名的地产品 牌。公司实行成本领先战略，紧紧的控制拿地成本为企业赢取更多的盈利空间。 第4 章财务状况分析 看企业能否发展长远，首先方向要对，荣盛发展以多元化、市场拓展、成本 领先、品牌战略领导着公司从资产2 0 亿元发展到2 0 0 亿元，这期间的完成过程 我们是有必要了解学习的。为科学分析荣盛发展的经营状况，本文以2 0 0 7 年为 基准选取同行业同规模同主营业务的两家企业广宇集团和亿城股份作为参考比 较。 4 1 利润表分析 荣盛发展成立于1 9 9 6 年，该期间正处于国家推动住房建设改革，各地土地交 易持续增加，商品房施工总量不断扩大，房地产开发投资稳步增长。荣盛公司借 助国家宏观政策及自身努力，取得良好的经营业绩并于2 0 0 7 年成功a 股上市。 表4 1 为荣盛公司2 0 0 6 2 0 1 0 年简要利润表，本文将利润表按经营活动、投资活 动和其他非经常性损益进行划分，分别分析各项经营活动的盈利能力和盈利质 量。 表4 1荣盛发展2 0 0 6 - 2 0 10 年简要利润表单位：万元 项目2 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 9 2 0 1 0 核心利润2 6 ，3 5 2 6 94 3 4 3 9 3 24 9 7 6 9 9 87 9 5 7 3 1 31 3 6 5 5 1 0 6 投资收益 0 6 8- 1 7 0 9 7 其他非经常性损益 一3 5 8 91 7 9 ，6 5- 2 0 9 1 81 5 0 2 5 02 ，0 3 4 5 2 利润总额2 6 ，31 6 8 0 4 3 2 5 9 6 74 9 - 5 6 0 7 9 8 1 ，0 7 6 3 11 3 4 ，3 4 5 5 6 经营利润占比1 0 0 1 4 1 0 0 4 2 1 0 0 4 2 9 8 1 5 1 0 1 6 4 投资收益占比 一o 1 3 其他非经常性损益占比 o 1 4 0 4 2 0 4 2 1 8 5 1 5 1 注：核心利润= 营业收入营业成本一营业税金及附加一销售费用一管理费用一财务费用塔 数据来源：根据国泰安c s m a r 金融经济数据库整理而成。 从表中得知，荣盛发展的利润几乎全部来源于经营活动，2 0 0 6 年至2 0 0 8 年 该公司投资收益均为零，虽2 0 0 9 年和2 0 1 0 年的利润并不理想，但这表明荣盛发 展可能在上市后进行了战略调整，公司盈利模式正在发生转变。下面本文将分别 对各项经营活动进行具体分析。 8 张新民、钱爱民，财务报表分析c f j 国人民大学出版社，2 0 1 1 年1 月第二版，p 1 3 4 。 4 1 1 销售毛利分析 1 收入结构分析 荣盛发展虽已发展十多年，但该公司一直主营商品房销售，然而近三年该公 司不断投资服务于房地产开发的建筑设计、园林工程甚至是酒店管理，各项业务 的收入情况见表4 2 ： 表4 2荣盛发展营业收入构成单位：万元 2 0 0 6 钲2 0 0 7 年2 0 0 8 焦2 0 0 9 钲2 0 1 0 钲 项目百分百分百分百分百分 金额 金额金额金额金额 比比 比 比 比 商品房销售1 3 6 ，0 7 3 1 3 9 9