（工商管理专业论文）赤峰市住宅市场研究.pdf

摘要 房地产开发企业要投资开发一个住宅项目时，最关心的是拟开发项目的 前景如何? 能否将自 己的 住宅产品成功地转变为商品， 投入市场流通中去， 给自 己 换回可观的利润，同时避免将发生的风险，这就要对住宅市场进行研究， 进 而来指导自己的计划和决策。 随着人们生活水平的提高， 住宅在人们正常生活中所扮演的角色也越来越 重要。以前 “ 安居才能乐业”是人们对住宅的期望。现在的观念已认为 “ 住宅 可以 创造人生” ，住宅反映了 人们的精神追求，已 是文明和文化的表征。 近年来， 在西部大开发和振兴东北老工业区的带动下，加之又处于渤海经 济圈的有利地理位置，赤峰市的经济得到了快速、长足的发展，同样，房地产 业也得到迅速发展，随着赤峰市新城区建设和老城改造，房地产商纷纷 “ 跑马 圈地”， 房地产投资方兴未艾，拟建和在建项目 遍地开花。面对如火如茶的房 地 产投资 浪 潮， 我们如何理 性思 考? 如 何使 房地产市 场向 着健康、 平稳和可持 续的方向 发展? 如何避免投资过热和泡沫经济的出 现? 这是摆在政府、开发商 和业内 人士面前必须冷静思考的问 题。因此， 本文通过对经济学、 统计学、市 场营销学和预测理论的 应用， 全面掌握赤峰市住宅市场的供需现状和存在的问 题， 通过住宅市场调查， 对存在的问 题进行分析研究，找出制约赤峰市住宅产 业发展的主要因素和特点， 得出 相关结论和预测数据，为房地产开发企业和政 府部门 提供科学合理的决策依据，为赤峰市房地产市场的健康、 稳定和可持续 发展提供有利的支持。 本文第一章是提出问 题、一般相关理论综述和介绍研究思路和研究方法。 第二章重点对赤峰市住宅市场供给进行现状分析， 讨论赤峰市住宅供给的制约 因 素 并 进 行 趋 势 预 测 。 第 三 章 肴 重 介 绍 了 怎 样 进 行 的 赤 峰 市 住 宅 市 场 调 查 。 第 四 章首先是对消费者住宅孺求现状、 愿望和支付能力进行分析;最后对赤峰市 住宅市场需求进行分析预测。 关键词:住宅;市场; 研究 a b s t r a c t t h e m o s t c a r e f u l q u e s t i o n o f t h e p r o p e r t y a s s e n t s e n t e r p r i s e s i s h o w t h e f o r e g r o u n d o f t h e i n v e s t m e n t i t e m s a r e , w h e n t h e y d e t e r m i n a t e t o d e v e l o p n e w r e s i d e n c e i t e m s . h o w d o e s t h e p r o p e r t y a s s e t s e n t e r p r i s e s m a k e t h e i r r e s i d e n c e p r o d u c t s i n t o c o m m o d i t y i n t h e c i r c u l a t i n g m a r k e t t o a c q u i r e a v o i d r i s k ? t h e y a n d d e c i s i o n s . m u s t i n v e s t i g a t e t h e . r e s i d e n c e m a r k e t i n o r d e r g o o d l y p r o f i t a n d t o t o g u i d e t h e i r p l a n s a l o n g t h e p e o p l e l i f e l e v e l r a i s i n g , r e s i d e n c e m a k e s m o r e a n d m o r e i m p o r t a n t r o l e i n t h e p e o p l e n o r m a l l i f e . i n p a s t p e o p l e e x p e c t t h a t g o o d l i v i n g c o n d i t i o n , g o o d w o r k i n g a t t i t u d e . t h e y t h i n k t h a t r e s i d e n c e c a n c r a t e l i f e n o w . t h e c o n v e r t e d i d e a r e f l e c t s p e o p l e s s p i r i t p u r s u i t . r e s i d e n c e i s t h e t o k e n o f c i v i l i z a t i o n a n d c u l t u r e c h e f e n g c i t y h a s a c q u i r e d f a s t a n d s u b s t a n t i a l e c o n o m y d e v e l o p m e n t b e c a u s e o f t h e p u s h i n g f o r w a r d o f w e s t e r n r e g i o n b i g e x p l o i t a t i o n s t r a t e g y a n d d e v e l o p i n g n o r t h e a s t e rn o l d i n d u s t r y r e g i o n s t r a t e g y a n d t h e a d v a n t a g e g e o g r a p h i c p o s i t i o n i n t h e b o h a i s e a e c o n o m y l o o p i n r e c e n t y e a r s . t h e l i n e o f p r o p e r t y a s s e t s h a s b e e n r a p i d l y d e v e l o p e d t o o . a l o n g c h e f e n g c i t y c a r r y i n g o u t t h e s t r a t e g y o f b u i l d i n g n e w c i t y d i s t r i c t a n d r e f o r m i n g o l d c i t y d i s t r i c t , e s t a t e a g e n t s i n v e s t m u c h f u n d t o d e v e l o p n e w i t e m s a n d t o a c q u i r e l a n d r e s o u r c e . h o w d o w e t h i n k t h e f i e r y p r o p e r t y a s s e t s i n v e s t m e n t t i d e ? h o w d o w e c a n m a k e t h e p r o p e r t y a s s e t s m a r k e t h e a l t h i l y a n d s t e a d i l y a n d s u s t a i n a b l e d e v e l o p i n g ? h o w面 w e a v o i d o v e r h e a t i n v e s t m e n t a n d b u b b l e e c o n o m y ? t h e g o v e r n m e n t a n d t h e d e v e l o p e r a n d m a n y p e r s o n a g e s w h o a r e w o r k i n g i n t h e p r o p e r t y a s s e t s l i n e m u s t c a l m l y c o n s i d e r t h e p r o b l e m . t h e p a p e r a p p l i e d t h e k n o w l e d g e o f e c o n o m i c s a n d s t a t i s t i c s a n d m a r k e t i n g a n d t h e t h e o r i e s o f p r e d i c t i o n . i t u n d e r s t o o d f u l l y t h e s u p p l y a n d d e m a n d p r e s e n t c o n d i t i o n o f c h e f e n g c i t y s r e s i d e n c e m a r k e t a n d e x i s t e n t p r o b l e m . i n o r d e r t o o f f e r s c i e n t i f i c a n d r e a s o n a b l e d e c i s i o n - m a k i n g r e l i a n c e f o r g o v e r n m e n t a n d p r o p e r t y a s s e t s d e v e l o p e r s , t h e p a p e r i n v e s t i g a t e d t h e r e s i d e n c e m a r k e t a n d a n a l y z e d t h e e x i s t e n t p r o b l e m . i t f o u n d u p t h e m a i n l y f a c t o r s w h i c h r e s t r i c t d e v e l o p m e n t o f c h e f e n g c i t y s r e s i d e n c e m a r k e t . i n t h e p a p e r , t h e c h a p t e r o n e i n t r o d u c e s t h e m a i n l y p r o b l e m a n d r e l a t i o n a l t h e o r i e s a n d r e s e a r c h m e t h o d s . t h e c h a p t e r t w o a n a l y z e s t h e s u p p l y a n d d e m a n d p r e s e n t c o n d i t i o n o f c h e f e n g c i t y s r e s i d e n c e m a r k e t . i t d i s c u s s e s t h e r e s t r i c t e d f a c t o r s a n d p r e d i c t s t h e d e v e l o p m e n t t e n d e n c y . t h e c h a p t e r t h r e e i n t r o d u c e s h o w t o m a k e m a r k e t r e s e a r c h a b o u t c h e f e n g c i t y s r e s i d e n c e m a r k e t . t h e c h a p t e r f o u r f i r s t a n a l y z e s t h e r e s i d e n c e r e q u i r e m e n t p r e s e n t c o n d i t i o n a n d c o n s u m e r s a s p i r a t i o n a n d p a y m e n t a b i l i t y , t h e n i t p r e d i c t s t h e r e q u i r e m e n t o f c h e f e n g c i t y s r e s i d e n c e m a r k e t . k e y w o r d s : r e s i d e n c e ; m a r k e t ; r e s e a r c h 大连理工大学m b a 学位论文 原 创 性 声 明 本人郑重声明:所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下开展研究工作 所取得的成果。除文中特别加以 标注和致谢的地方外，论文中不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得大连理工大学或其 它教育机构的学位或证书而产生的 成果( 如学位论文等) 。 对本文的 研究做出 重 要贡献的个人和 集体均已 在文中以明 确方式标明。 本人完全意识到本声明的 法 律后果，并愿为此承担一切法律责任。 学位论文作者签 日 期: 2 0 0 5年4 4 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“ 大连理工大学硕士、 博士学位论文版 权使用规定 ， ，同意大连理工大学保留并向国 家有关部门或机构送交学位论文的 复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权大连理工大学可以 将本学位 论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索， 也可采用影印、 缩印 或扫描等 复制手段保存和汇编学位论文。 保密口 ， 在 _ 年 解密 后 适 用 本 授权 书. 本学位论文属于 不 保 密 澎 ( 谙在以上方框内打 “ 4 11 ) 作者签名: 指导导师签名: c,l s 年 三月 竺日 赤峰市住宅市场研究 1 引言 1 . 1 问题的提出 房地产开发企业要投资开发一个住宅项目 时， 最关心的是拟开发项目 的前 景如何? 能否将自己的住宅产品成功地转变为商品， 投入市场流通中去， 给自己 换回可观的利润，同时避免将发生的风险，这就要对住宅市场进行研究，进而 来指导自己的计划和决策。 随 着我国 住房制度改 革进程的步伐， 赤峰市也像全国 其它城市一样，已 经 取消福利化住房分配政策，向住宅分配货币 化、住宅商品化转变，房地产市场 己 逐步步入正轨，伴随着经济全球化的浪潮，赤峰市的经济也得到了迅速的发 展， 2 0 0 3 年全市生产总值完成2 4 2 . 4 8 亿元， 同比 增长1 9 % ; 财政收入1 7 . 8 6 亿 元， 同比增长2 5 . 9 % : 全社会固定资产投资完成1 0 8 亿元，同比增长8 4 . 8 % ; 社 会 消 费 品 零 售总 额9 8 亿 元， 同比 增 长1 3 % ; 城 镇 居民 人 均可 支 配收 入 达到6 0 2 7 元，同比 增长1 1 . 3 % e 0 随着人们生活水平的提高， 住宅在人们正常生活中所扮演的角色也越来越 重要。 以前“ 安居才能乐业” 是人们对住宅的期望。 人们只有解决了住房问题， 消除了 后顾之忧，才能安心工作，进而使社会安定、经济繁荣;现在的观念己 认为“ 住宅可以 创造人生” ， 住宅远不只是遮风挡雨的几间房屋， 而是自 我实 现、 自 我教育、 改变人、 教育人的居住场所， 住宅反映了人们的精神追求，已 是文 明 和文化的表征. 但是， 赤峰的房地产市场中也存在着不利的因素，由于国家的整体经济水 平比 较落后， 加之市场发育较晚且不健全. 近年来，我国房地产市场一直存在 着 心 供给过里” 和 “ 有效孺求不足”的矛盾，赤峰市也受到不同程度的影响， 住宅供大于求的数量 ( 空置房屋数量)逐年增加，给企业和政府造成极大压力 的同时，也造成了社会资 源的极大浪费， 对于赤峰市房地产业来讲， 没有明 确的市场调查、 预测结果， 会造成盲目 开 发，结果会造成房地产产品空置， 企业面临经济损失和极大的投资风险， 国 家也会面临资源浪费。 然而， 赤峰市目 前的 房地产方面的调查和预测尚 不尽人意， 主要表现在两 个方面:一是调查、预测工作无论在理论水平，还是技术水平上远远落后于西 赤峰市住宅市场研究 境内的内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织以及具备合法身份的中国 公民，在境外学习或工作，未取得永久居住权的中国公民。经济适用房指以成 本价 ( 利润不超过3 % ) 面向中低收入家庭、 住房困难家庭出 售的住宅. 高收入 家庭和人均居住面积超过9 平方米的家庭不得购买经济适用房。经济适用房建 设 用 地 通 过 行政 划拨 取 得， 其 建 设审 批 程 序与 一 般商品 房 不同 。 其出 售价 格需 经主管部门审核; 购房人应经审查符合购房条件的本市居民方可购买经济适用 房。购房人在取得房屋产权 5 年后方可出让所购房产。在补缴土地使用权出让 金和各种税费以后，收入归个人所有。 ( 1 )商品住宅的定义。 广义的商品 住宅田指具有商品属性的住宅，即生 产、 流通、分配和消费都符合商品等价交换原则。 狭义的商品住宅指住宅所有 人拥有完全产权， 可以自 由 转让的住宅。 ( 2 ) 商品 住宅的分类和特点。 商品 住宅根据不同标准有不同 分类13 1 。 住宅 按 工 程 进 度分 为 期 房和 现 房: 习 惯 上 把 在 建的 ， 尚 未 完 工的 ， 不能 交 付 使 用的 房屋称为期房。 房管部门 把所有未取得产权的 房屋统称为期房; 通过竣工验收， 可以 交付使用，并取得房屋产权证的 房屋称为现房。 按建筑高度分为低层房屋、 多层房屋和高层房屋。 低层房屋指低于或等于 1 0 米的 建筑物， 一般为1 - 3 层，多为 砖混结构。多层房屋指高于1 0 米， 低于 或等于2 4 米的建筑物， 一般为4 - 8 层; 多为砖混结构， 少数为钥筋混泥土结构; 与高 层相比， 有得房率高的优点。高 层房屋指高于2 4 米，多于8 层的建筑物; 可 进一步分为小高层、高层和超高层。 按权利状态分为产权房和使用权房。 产权房指产权人对房屋拥有所有权， 对房屋占 有范围内的土地拥有使用权。 产权入对这两项权利享有占 有、 使用、 收益和处置的权利。这种权利是绝对的、 排他的，不受任何人的干涉和影响。 产权人可以 转让、出租、抵押和典当等方式处置自己的房地产权利。使用权房 是计划经济和住房分配制度下的产物， 俗称公房， 该房屋产权归国 家或集体所 有。 这项使用权是从 所有权分离出 来的 独立的财产权。公房可以 分为可售公房 和不可售公房。 按销售对象分为外销房、内销房和经济适用房。 外销房指可以销售给中华 人民 共和国境外的单位和个人的房屋。 外销房的建设用地必须通过土地使用权 出 让， 支付土地使用权出让金才能取得。内销房指可以出售给中华人民共和国 赤峰市住宅市场研究 境内的内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织以及具备合法身份的中国 公民，在境外学习或工作，未取得永久居住权的中国公民。经济适用房指以成 本价 ( 利润不超过3 % ) 面向中低收入家庭、 住房困难家庭出 售的住宅. 高收入 家庭和人均居住面积超过9 平方米的家庭不得购买经济适用房。经济适用房建 设 用 地 通 过 行政 划拨 取 得， 其 建 设审 批 程 序与 一 般商品 房 不同 。 其出 售价 格需 经主管部门审核; 购房人应经审查符合购房条件的本市居民方可购买经济适用 房。购房人在取得房屋产权 5 年后方可出让所购房产。在补缴土地使用权出让 金和各种税费以后，收入归个人所有。 1 . 22一般供求理论 ( 1 ) 经济学供求理论。 经济学供求理论4 1 是关于某种商品的供给( $ u p p l 妇 即:在一定时期内，市场的生产者愿意井且能够向市场提供该种商品的数量。 供给是一个流量，同时是一个有效的量即可能实现的值。供给量的大小与商品 自 身 价格、 生 产者预期 价格、 生 产成本、 技术 和 政府政策等因 素有关。 在其它条件不变时供给量随商品价格变化的关系叫做这种商品的供给函 数， 描 述此函 数的曲 线叫 做 供 给曲 线。 如图l . 1 所 示， 供给曲 线一般向 上 倾斜. 当商品价格改变时， 一般来说市场上这种商品的供给量随之改变。 供给量 改 变的 倍数与价格改 变的倍数之比 称为 这种商品的供给价格弹性。商品的 供给 价格弹性与商品生产的进入退出壁垒、成品结构、 政府政策限制等因素有关。 圈1 . 1供给曲 钱图 f i g u r e l . 1 s u p p l y c u r v e 图l . 2豁求曲 线图 f i g u r e l . 2 d e m a n d c u r v e ( 2 ) 经济学需求理论。关于某种商品的市场需求 ( d e m a n d )即;在一定 时 期内 ， 市场的 消费 者愿意 并能 够 购买的 该 种商品 的数量。 需求是流量而非 存 量，即在某段时间内而非某个时刻上发生的量。需求是期望值，指有效的和可 赤峰市住宅市场研究 能实现的量。需求量的大小与商品的价格、质量、营销方案等有关。 在其它条件不变时需求量随商品价格变化的关系叫做这种商品的需求函 数， 描述此函数的曲线叫做需求曲 线。 如图1 . 2 所示， 需求曲线一般向下倾斜。 当商品价格改变时， 一般来说市场上这种商品的需求量随之改变。 需求量 改 变的 倍 数 与 价 格 改 变的 倍 数 之比 称 为 这 种 商晶 的 需 求 价格 弹性。 商品的 需 求 价格弹性与商品的重要性、 替代产品的多少、消费者转移成本的高低等因素有 关。 最终需求 ( f i n a l d e m a n d ) 是指消费者从商品消费中可以 获得满意感，因 此产生对消费商品的需求叫 最终需求。而引 致需求 ( d e r i v e d d e m a n d ) 是指生 产者对机器、原材料等中间 产品和生产要素产生需求是因为他们能够进入生产 过程为人们提供某种满足最终需求的产品或服务. 这种由最终需求派生的需求 称为引致需求。最后，有效需求按凯恩斯的说法，有效需求是总供给金额和总 需求金额达到均衡时的总需求. ( 3 )市场营销供求理论。 对某一产品的市场需求是在特定的营销环境和 营销方案下，在特定的区域和一定的时间内，由 特定的消费群体愿意购买的商 品总盘， ， . 总量需求是指消费者期望达到的消费量。 结构需求是指将商品按某一标志 区分为不同 类型后，消费者对不同类型商品的需求量(e 1 1 . 2 . 3住宅姗求理论 ( 1 )住宅的需要和需求及类型.住宅需要是指在既定的人口规模、家庭 结构、年龄分布等因素下，满足最低标准的住宅要求所需要的住宅量。它是从 人的 基本需求出 发，不涉及购买能力大小。 其居住标准是一种数量表示， 如规 定人均居住面积 ( m s / 人) 。 按不同的 层次 和条件可分为潜在需求和有效需求。 住宅的潜在需求是指虽有购买意愿但缺乏支付能力的住宅需求。 它是一定时期 内 最大可能的住宅总需求， 其受就业、 收入、 住房制度及经济政策影响较大。 有效需求是指在一定时期内， 在一定价 格水平下，消费者愿意并能够购买 ( 即 有支付能力)的 住宅商品盆。 其中 有效需求取决子有购买意愿和有支付能力两 个条 件。 总宏观经济的角度看， 有效需求也是指住宅商品总供给和总需求达到 均衡 状态时的 住宅需求蚤。 此外， 根据需求的目 的 不同， 住宅需求可分为消费 性需求和投资性需求两种荃本类型。 居民 购买或租赁住宅是为 满足自 身和家庭 居住需要，即消费性需求， 其需求主体是居民 户。某些人购置住宅不是为自 身 和家庭的消费需要，而是将其作为一种价值形式加以贮存，在合适时候再出售 赤峰市住宅市场研究 或出租，以达到保值增值的目的，即投资性需求。日常生活中所说的 “ 炒房” 就是投资性需求的一种特殊表现形式。 ( 2 ) 住宅需求的 特点。住宅是一种与土地相连的特殊商品， 住宅需求对 住宅用地需求是一种引致需求，住宅需求具有自 身的重要特点。住宅是人类生 存 的 基 本 生 活 资 料， 随 着 经 济 的 发 展 和 人民 生 活 水 平的 提 高 ， 对 住 宅的 需 求 将 越来越大。由于居民经济实力、消费偏好等因素，居民对住宅商品的功能、形 态、价格有多种选择性，因而决定了 住宅商品需求的多样性、层次性。如普通 居民 对住宅需求侧重于生存和安全方面的考虑，而知识分子， 特别是经理阶层 对住宅的需求更注重工作条件、社会交往等。不同的需求层次需要开发商提供 多种多样的住宅与之相适应。 住宅是不能移动的商品， 因此一个地区的住宅需求绝大多数来自 本地区的 居民，中小城市住宅需求区域性更加明 显。另外住宅需求区域性还表现在地段 好、 交通便利、生活方便和功能齐备上。 ( 3 )影响住宅需求的因素。影响住宅需求的主要因素有:国民经济发展 水平， 城市化水平， 居民 收入和消费结构， 住宅商品本身的价格，住宅质量状 况， 国 家 有 关 经 济政 策 和居民 消 费 预 期 等因 素. 住宅需求与国民 经济发展水平成正相关关系。 国民 经济发展水平对住宅的 影响作用主要来自 两个方面:一是 投资 规模， 住宅一向 在固定资产投资中占 有 相当的比 重，投资规模扩大了，就业人数增加了，住宅需求也随之加大。二是 国民收入水平，国民收入水平体现一国 居民的富裕程度和购买力水平，是制约 居民 可支配收入的主要变量，决定了 住宅有效需求的规模。只有不断发展国民 经济， 提高国民 收入水平才能不断提高居民 住宅消费水平。 城市化水平包括城市数量、 规模的 扩大和城市人口 增长两个相互联系的 方 面， 而每一个方面的发展对住宅的需求都会增加. 住宅商品与其它商品一样， 价格的高低对于住宅商品需求有很大影响， 在 一 般情况下，价格与需求量之间存在着反方向 变动的关系，即 在其它条件不变 的 情况下， 住宅价格高会限制对住宅的需求， 住宅价格低，就会增加对住宅的 需求。 居民收入水平提高， 住宅消费占 消费总支出的比 重会不断提高， 从而会增 加对住宅商品的需求，居民的消费结构主要表现在居民生活消费支出中究竟有 多 大比 重用于住宅消费， 这个比 重直接影响住宅商品化后居民 租售购买力。 按 国际惯例，当恩格尔系数在4 0 01 0 - 5 0 % 之间的小康消费结构时， 居民住宅消费支 赤峰市住宅市场研究 出应占消费总支出的巧%左右。此外，国家的土地政策、 都对住宅的需求会产生很大影响. ( 4 )住宅需求价格弹性。根据西方经济学一般原理 性7是指住宅价格变动的比 率所引起其需求量变动的比率 需求变动对其价格变动的反应程度。 用公式1 - 1 表示为: 财税政策、货币政策 住宅需求的价格弹 或者说，是指住宅 e d = a q / q op / p ( 1 - 1 ) 式中: e d 一住宅商品需求价格弹性系数 p 住宅商品价格 a p 住宅商品价格变动量 q - 一 一住宅商品的需求量 a q -一 一住宅商品需求量的变动量 由于价格与需求盆成反方向变动， 所以住宅需求价格弹性系数为负值。实 际应用时，一般都取其绝对值。一般说， 若0 e d 1 时， 称住宅需求富有弹性。 ( 5 )住宅需求收入弹性。 需求收入弹性是指收入变动比率所引起其需求 量变动的比 率，或者说，是指住宅商品需求变动对收入变动的反应程度。用公 式1 - 2 表示为: e, = ay/y o q/ q ( 1 - 2 ) 式中: e m 一 一住宅商品需求收入弹性系数 y 一 消费者可支配收入 a y 一 消费者可支配收入变动量 q - 准宅商品的播求盘 a q - 一 一 住宅商品 需求t的 变动it 住宅商品需求盘与其居民收入成同方向变动， 故住宅需求收入弹性系数为 正 值。 ， 若o e n , 1 ， 住宅需 求收入弹 性 缺乏: 若1 m ,m z e 图1 . 6 住宅市场供过干求状态 f i g u r e l . 6 o v e r s u p p l y - d e m a n d i n h o u s i n g m a r k e t ( 2 ) 商品住宅空置理论研究。目 前国内 对商品住宅空置面积的一般解释 是阁 : 房地产开发企业建设的商品住宅竣工后尚未卖出去的面积存量。其中空 置率是指空置房屋面积占 全部存量房屋面积的比率， 即空置率二 空置面积/ 存量 面积， 其中存量面积是指现有的 可供使用的 全部存盈房屋面积，包括己 经被占 用的 面积和空置面积两部分。 而空置期是指房屋从开始处于空置状态到空置结 束所经历的时间。空置合格标准:空置既有它的积极作用，即为消费者提供更 大的 选择余地;又有它的消极作用， 过高的空置率会使大量的资源浪费， 严重 时会造成大量的开发商破产， 甚至导致金融危机。结合我国实际， 有关专家研 究得出 我国商品 住宅空置率的 标准如表1 . 1 所示。 表1 . ， 空置标准表 t a b l e 1 . 1 v a c a n c y s t a n d a r d 对应区何 0 - 5 % 5 - 1 4 % 1 4 - 2 0 % 2 0 % 以上 空置不足区 空置合理区 空置过童 区 商品住宅积压 赤峰市住宅市场研究 1 . 3 研究思路与研究方法 本文遵循了一般的 “ 提出问题-分析问题一解决问题”思路，在第一章引 言部分首先介绍了赤峰市经济快速发展的现状和房地产市场存在的不利因素， 房地产调查研究方面存在的问 题， 阐述了 进行赤峰市住宅市场研究的 现实意义。 其次，通过理论综述，对一般供求理论和住宅需求理论等进行介绍，界定了相 关概念，为本文的进一步分析打下了基础。最后，介绍了 本问的研究思路和研 究方法。 在第二章中，首先介绍赤峰市自 然地理及人文环境。 其次进行赤峰市 住宅供给主体分析。 接着进行赤峰市供给市场结构和供给价格分析， 详细研究 了 现有的 供给结构和房价状况。 最后讨论了 赤峰市住宅供给的制约因素并进行 趋势预测。在第三章中，着重介绍了怎样进行的赤峰市住宅市场调查，主要从 调查 准备、 组织调查与数据收集两方面来介绍， 对于开发商及楼盘调查表、 消 费者访谈内 容和调查问 卷的设计和编制则在本文附件中介绍。在第四章中，首 先对消费者及其住宅现状进行逐项分析; 其次对消费者购房愿望进行详细分析; 接着对居民 对住宅的 支付能 力分析; 最后对赤峰市住宅市场需求进行分析预测。 研究思路见图1 . 7 。 本论 文以 经济学、 统计学、 市 场营销学、 数理统计 和图 表分析及预测等相 关理论为基础， 对赤峰市住宅市场存在的问 题进行调查、分析和研究。研究的 方法:一是采取定性研究和定量研究相结合的方法。 只有通过定性分析， 才能 有效揭示数字背后的深层规律， 对住宅市场的供需趋势预测则是通过回归分 析、 建立数学 模型来完成的。 二是规范分析和实证分析相结合的方法。实证分析指 的 是通过对赤峰市住宅市场的实际 表现的归纳和总结， 得到具有一般性的规律 经验， 用于指导 整个住宅市场的健康发展， 规范分析是指用经济学、 市场营销 学的相关理论直接用于住宅市场的供需研究。 本文是通过对经济学、 统计学、 市场营销学和预测理论的应用， 全面掌攫赤 峰市住宅市场的 供需现状和存在的问 题， 通过对问 题的分析研究， 找出 制约赤 峰市住宅产业发展的 主要因素和特点， 得出相关结论和预测数据，为房地产开 发企业和政府部门 提供科学合理的决策依据，为赤峰市房地产市场的健康、 稳 定和可持续发展提供有利的支持。 赤峰市住宅市场研究 赤峰市住宅市场现状及经济背景 提出问 题 研究的目的及意义 赤峰 市 住 宅 市场 需求 分 析与 预m 赤峰市区住宅需求总盘预渺 影前住宅市场需求的巳素 图1 . 7研究思路 f i g u r e 1 . 7 r e s e a r c h t h i n k i n g 赤峰市住宅市场研究 1 . 4 赤峰市住宅市场调查前的准备 1 . 4 . 1确定调查目 标 确定设置目 标， 是进行住宅市场调查应首先明确的问 题，目 标确定以 后， 市 场调查 就有了 方向， 不至于出 现 太大的 过失9 。 因 此， 调查人员应明 确为 什 么要进行市场调查，通过调查要解决哪些问 题，如果开始抓的问题就不够准， 就使以 后一系列市场调查工作成为浪费， 造成损失。 本次赤峰市住宅市场调查， 一是由 于赤峰市受西部大开发和振兴东北老工 业区带动， 经济得到了 快速发展， 房地产业也得到了迅速发展，随着赤峰市新 城区 建设和老城区改造， 住宅需求和供给情况如何， 需通过市场调研得出结论， 二是赤峰市还没有建立较完善的 房地产统计， 没有对房地产信息进行综合、 积 累和分析， 还没有一个系统的 方面全面地把握住宅市场， 房地产开发建设带有 较 多 的 盲目 性和 无序 性， 政 府也 不 能 适时 地 加以 宏 观调 控和 指导， 住 宅 产 业 关 于 人民 安居乐业，关于房地产业的建康、 平 稳和可持续发展，因此本次调查的 目 标: 一是住宅需求， 即是对消费者的需求情况进行调查; 二是住宅供给市场， 即 供给主体情况的调查和分析。 1 . 4 . 2拟订调查计划 目 标确定后，调查人员 应根据内 外部环境和各 种信息资料作出 初步分析， 提出 可能解决的办法， 使调查抽样范围更具合理性和科学性， 得到可靠全面的 调查结果。 这就要求调查前必须拟订详细、 周密的调查计划. 调 查 计 划 是 一 种 行 动 纲 领， 其内 容主 要 包 括: 调 查 对象的 确定， 即 向 哪 些 人 进行 调 查; 调 查 方 法和 信息 收 集范围 的 确定 ; 调 查日 期 和 调查 作 业 进 度的 安 排; 调查人员的挑选和培训安排等。 ( 1 ) 确定调查对象。 对住宅需求者的调查选定的 对象要有广泛的代表性， 因 此要分别从赤峰市三个区中 按人口比 例确定调查人数，红山区、松山区 和元 宝山 区分别 按 4 71 % , 2 7 4 , 2 6 % 的比 例发放问 卷和找访谈对象。为了 全面了 解各 层 次 人 员 的 住 房 需 求， 拟 确 定 城 市中 心区 域 的中 小 学 发 放问 卷， 确定 学生 家 长 为被调查对象。 访谈对象一是选在闹市区 和大型超市或菜市场拦客访谈， 二是 电 话号 码随机抽样访谈。 对房地产开发商采用对具有各类典型意义的 进行调查。 赤峰市住宅市场研究 ( 2 )调查方法和信息收集范围。对住宅需求者 ( 消费者)调查，在发放 问卷前应首先跟被先中高校的有关领导取得联系，谈好要求和费用。谈妥后， 每个年级组都按三区比例选定一个或几个班，以保证人数符合要求，不同的年 级组的相同抽样也保证了 各个年龄段的家长的住宅需求。 访谈采用录音的记录 形式，一是确保记录内 容详实，二是缩短访谈时间， 被访者不至于反感而不配 合工作。 对住宅供给者 ( 开发商)的调查，首先应通过政府、行业、协会等信息机 构了 解，查找信息资料，选定各类代表作为调查收集信息的范围。资料分为两 类侧: 一是初级资料( 或原始资料) ， 指专为某项计划而收集或实验而得的资料; 二是次级资料( 或二手资料) ， 指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的 资料，如有适当的二手资料并加以 利用，可以节省大量人力、物力。 ( 3 )调查时间及进度安排和调查人员。 对学校发放问 卷选定在学校和学 生及家长都不忙的2 0 0 4 年1 1 月上旬进行，进度安排控制在一周之内。拦客访 谈、电话访谈和开发商走访调查时间选在大学生放寒假时期，充分利用其社会 实 践 活 动 双 方 受 益。 进 度 安 排 在 春 节 前 的 半 月 中 。 学 校 调 查 跟 校 方 谈好 ， 请 各 班主任老师进行， 寒假期间访谈、 走访调查请8 - 1 0 名在读大学生进行， 并集中 提出 要求和必要的培训。 1 . 5 组织调查与数据收集 15t组织调查 在组织调查前， 将调查表及访谈内 容设计得周密理想是极为重要的一环。 任何一条提问，如果在措辞语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去 甚 远。目 前， 业内的市场调查， 大部分都忽略了 市场调查表的设计， 造成调查 结 果不理想。 在调查前， 应针对不同的调查内容， 采用不同的调查方式， 设计 不同 的 调查表， 提出 有针对性的调查问 题， 这样调查结果才会有较大的使用价 值 。 因 此， 结 合 实 际 就 房 地产 开 发 商 设 计了 一 套调 查 表til t ( 详 见附 表1 、 附 表2 ) , 又 针 对 消费 者 设 计 和编 制了 访 谈内 容 和问 卷。 ” ( 详 见附 件1 、附 件2 ) e 组织调查人员采用选定的调查方法， 根据设计的问 卷、 调查表和访谈内 容 进行实 地调查， 获取第一手原始资 料的方式. 现场调查工作的好坏， 直接影响 调 查结果的正确性. 赤峰市住宅市场研究 ( 1 )问卷调查发放学校、班数及调查。红山区选择一小、三小、四中、 六中四所学校，每所学校每个年级组随机选取两个班，合计4 5 个班约2 7 0 0 名 学生进行问 卷发放。松山区选择松山 一幼、一小、松山二中三所学校，每所学 校每个年级组随机选取两个班，合计2 4 个班约 1 4 0 0 名学生进行问卷发放。元 宝山区选择区直二幼、附小、实验中学三所学校， 每所学校每个年级组随机选 取两个班， 合计2 4 个班约1 3 0 0 名学生进行问 卷发放。问 卷发放时间统一规定 在2 0 0 4 年1 1 月5日( 星期五) ， 要求学生将问 卷带回家中交给家长， 请对近几 年有意购房的家庭如实填写问 卷，于1 1 月8日 上学时带来交给老师。 ( 2 )同消费者的直接访谈和电话访谈。 选择1 0 名放假后在读大学生，经 过培训后从2 0 0 5 年1 月2 5 日 至2 月3 日 历时1 0 时间进行访谈， 每两人一组分 成5 个组: 一组是用电话拨打随机确定的电 话号访谈. 另四组分别选定天客隆超 市、京香超市、百柳购物中心， 润达购物中心进行直接访谈，每人持一台便携 录音机，以 便准确整理信息， 确保有效工作和质童。 ( 3 )开发商资料的搜集和实地走访调查。选择与房地产相关专业的大学 生8 人， 利用假期参与社会实践的机会选派 到有代表性的八家房地产开发公 司 进行实践调查，到房地产开发商具有典型意义的住宅楼盘进行考查走访，并 严格按调查表内容进行认真填写。 1 . 5 . 2数据收集 这一阶段的工作是对住 宅市场调查获得的各项资料进行收集并对问 卷，访 谈内 容和调查表进行整理和评定， 剔除错误和误差因素，即 对所得资料进行筛 选， 剔除无效问 卷 ( 包括不实、 含糊的问 卷， 缺项过多的问 卷，回答前后矛盾 的问 卷 等) u al ， 保证 信息 资 料的 真实 性 和可 靠 性。 ( 1 ) 调查问卷收集。 共发出调查问 卷5 3 1 7 份， 收回问卷5 2 6 8 份， 经整理， 其中 近几年来被调查者有购买意向的合格问 卷1 0 2 1 份。 ( 2 )面谈和电 话调查信息收集。 经过1 0 天的 公共场所访谈共收到价值信 息9 4 6 人次，电话访谈收到有价值信息1 2 5 人次。 ( 3 ) 对房地产开发商的调查中， 8 人都较好地完成调查表的内容， 反映的 内 容客观实际口 赤峰市住宅市场研究 2 赤峰市住宅市场现状分析 2 . 1 赤峰市自 然地理及人文环境介绍 赤峰市地处内蒙古自 治区东南部，东北地区西端，西辽河上游，大兴安岭 西 南 段山 脉 与 内 蒙 古 高 原、 西 辽 河 平 原 、 燕山 北 麓山 地 截 接复 合 部 位。 是 蒙 古 高 原向 辽 河 平原 的 过 渡带， 是 距 北 京 最 近的 内 蒙 古 草 原。 全 市东 西 最宽3 7 5 公 里， 南北缓长4 5 8 公里，总面积9 0 0 2 1 平方公里。 地理环境复杂多样，地貌类 型: 山 地1 5 9 7 2 平方公里， 占 总面积1 7 . 7 4 %; 高平原4 7 4 0 平方公里， 占5 . 2 7 %; 熔岩台地2 8 8 6 平方公里， 占3 . 2 1 %; 低山丘陵1 7 5 0 0 平方公里， 占1 9 . 4 4 %; 黄土丘陵2 0 6 1 9 平方公里， 占2 2 . 9 0 %; 河谷平原7 3 5 8 平方公里， 占8 . 1 7 %; 沙地2 0 9 4 6 平方公里，占2 3 . 2 7 %。 总观地貌属山 地丘陵区，中低山 和丘 陵 约占 土 地 总 面 积的7 3 . 3 % 。 市 境 地 势 西 高 东 低， 北、 西、 南 三 面 环山， 西 部 地势最高海拔2 0 6 7 米，而东部最低海拔不足3 0 0 米。赤峰市政府原驻地在红 山区，于2 0 0 4 年1 1 月开始迁往新城区。市境东邻辽宁省朝阳市，南近北京、 天津， 西邻内 蒙古锡林郭勒盟1 14 1 赤峰市地域十分辽阔，资源非常丰富，是具有生物和地质多样性的天然博 物馆， 是独具特色的生态旅游盛地. 全市有草原9 0 0 0 万亩， 林地3 0 0 0 万亩， 森 林 理 盖 率2 3 % 0 境内 有 老 哈 河 、 西 拉 沐 沦 河、 乌 尔 吉 沐 沦 河、叫 来河 和 贡 格 尔 河五大水系， 水资