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东北粮油公司投资房地产项目 摘要 随着我国经济的不断增长，房地产行业得到了快速的发展，并逐步成为我国国民经 济的支柱产业之一。但是由于房地产市场机制的不完善，国家政策的限制以及房地产本身 所具有的投入高、周期长、收益性大等特点，这给房地产投资者带来了巨大的风险。因 此，对当前房地产项目的投资必须进行客观和真实的可行性研究，“以市场为前提，技术 为手段，效益为核心”作出正确的有效的评价，才能够顺利的实施项目的投资，并取得相 应的经济效益及社会效益。 东北粮油公司是一家中小型企业，通过十多年的经营发展，东北粮油公司已初具 规模。由于中小型企业在国民经济发展中占有举足轻重的地位，是维护社会稳定的重要 基础，也是进一步深化国有企业改革的“助推器 ，是未来我国企业可持续发展的一支 奇葩，因而在此背景下，本文主要研究了东北粮油公司投资房地产项目所面临的外部环 境、内部经营状况、预期收益以及实施过程、实施结果等方面的内容，并运用比较分析 法、趋势分析法和结构分析法对其加以详细的分析，通过分析解决了东北粮油公司在投 资房地产项目过程中存在的一系列问题，并提出了行之有效的建议，从而提升了企业的 核心竞争力，增强了企业的社会效益和经济效益。虽然东北粮油公司投资房地产项目只 是个案，但对于中小型私营企业的对外投资却有着极其重要的理论意义与实际的参考价 值。 关键词：房地产；投资环境；效益 东此粮油公司投资房地产项目 a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fo u rn a t i o n a le c o n o m y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sd e v e l o p e d s or a p i d l yt h a ti th a sb e c o m eo n eo ft h em o s te s s e n t i a li n d u s t r i e si nrr c h i n a h o w e v e r , t h e r e a le s t a t ei n v e s t o r ss t i l lf a c eh u g er i s k sd u et ot h ei m p e r f e c t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e ta n d t h el i m i t a t i o no fr e l a t i v en a t i o n a l p o l i c i e s f u r t h e r m o r e ，t h er e a le s t a t em a r k e t so w n c h a r a c t e r ss u c ha sh i g hi n v e s t m e n t ，l o n gi n v e s t m e n tr e t u r np e r i o da n dg r e a ti n v e s t m e n t i n c o m ec o n t r i b u t et ot h ei n v e s t o r s r i s k s t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yt oc o n d u c ts o m eo b j e c t i v e a n dr e l i a b l er e s e a r c ho ni n v e s t m e n tp r o g r a m so fc u r r e n tr e a le s t a t ei n d u s t r y t h ea c c u r a t ea n d e f f e c t i v ej u d g m e n tc a no n l yb em a d eb yo b s e r v i n gt h es a y i n g “i ti sn e c e s s a r yt ot r e a tt h e m a r k e ta st h ep r e m i s e ，t ot r e a tt h et e c h n o l o g ya sam e a n sa n dt ot r e a tt h eb e n e f i ta st h ec o r e v a l u e ”m a k i n gt h ea c c u r a t ea n de f f e c t i v ej u d g m e mc a ns m o o t ht h ei m p l e m e n t a t i o no f i n v e s t m e n tp r o g r a m sa n da c h i e v ee c o n o m i ca n ds o c i a lb e n e f i t s t h en o r t he a s to i lc o m p a n yi sas m a l la n dm e d i u me n t e r p r i s e a f t e ro v e rt e ny e a r s m a n a g e m e n t ，i th a sb e g u nt od o m i n a t et h em a r k e t d e v e l o p i n gs m a l la n dm e d i u me n t e r p r i s e s p l a y sak e yr o l ei nb o o s t i n gn a t i o n a le c o n o m y , m a i n t a i n i n gs o c i a ls t a b i l i t ya n dp r o m o t i n gt h e r e v o l u t i o no fs t a t eo w n e dc o m p a n i e s t h es m a l la n dm e d i u me n t e r p r i s e s d e v e l o p m e n tw i l l c o n t r i b u t et oc h i n e s ec o m p a n i e s s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t t h u s ，c o n s i d e r i n g c u r r e n t b a c k g r o u n d ，t h i sa r t i c l eh a sm a i n l yc o n d u c t e dr e s e a r c ho nt h ee x t e r n a le n v i r o n m e n t ，i n t e r n a l o p e r a t i n gc o n d i t i o n s ，e x p e c t e dp r o f i t ，i m p l e m e n t a t i o np r o c e s s a n dr e s u l t so ft h e i m p l e m e n t a t i o nf a c e db yt h en o r t he a s to i le n t e r p r i s e t h i sa r t i c l eh a sa n a l y z e dt h ea b o v e m e n t i o n e df a c t o r sb yu s i n gm e t h o d so fc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，t r e n da n a l y s i sa n ds t r u c u t a l a n a l y s i si no r d e rt op r o p o s es o m ee f f e c t i v es u g g e s t i o n s ，t op r o m o t et h ee n t e r p r i s e s c o r e c o m p e t i t i v e n e s s ，t oe n h a n c et h es o c i a la n de c o n o m i cb e n e f i t so fe n t e r p r i s e s a l t h o u g ht h e r e s e a r c ho nt h en o r t he a s to i lc o m p a n yi sm e r e l ya ni n d i v i d u a lc a s e ，i th a sg r e a tt h e o r e t i c a l s i g n i f i c a n c ea n dp r a c t i c a lv a l u ef o rt h es m a l la n dm e d i u me n t e r p r i s e s i n v e s t m e n t k e yw o r d s ：t h er e a le s t a t e ；i n v e s t m e n te n v i r o n m e n t ；b e n e f i t 第1 部分案例 第1 部分案例 1 1 东北粮油公司的发展历程及房地产投资项目的提出 1 1 1 东北粮油公司的发展历程 1 9 9 3 年，在鹤岗市东风机械厂工作的张东，在机缘巧合下得知有一家浸油厂以1 0 0 万元出让，便找来胡杨等三个亲戚打算合伙将其买断，但张东等四人的资金加在一起才 凑有6 0 万元，还需要4 0 万元资金才能将此购买下来。就在四人为筹集这4 0 万元资金 四处奔波时，胡杨听说鹤岗市鹤矿集团也有意收购该浸油厂，但苦于无人经营而就此作 罢，经过张东等四人的商讨，打算找鹤岗市鹤矿公司共同出资。经过张东等人与鹤矿公 司的努力协商，最终双方达成协议共同出资办厂，其中张东等四人共出资6 0 万元，鹤 矿公司出资4 0 万元，并在1 9 9 4 年5 月正式成立东北浸油厂。鹤矿公司将权力下放于张 东等四个创始人，但条件是一年之内公司若不盈利，张东等四个股东需要把股份全部卖 给鹤矿公司。张东等四个创始人在这样苛刻的条件下，显然有了一定的压力，但也有了 动力。四人根据自身的知识和经验分别负责公司的财务、生产、销售、行政等事务，由 于彼此之间非常熟悉，大家都很团结，工作效率很高，厂子的发展很顺利。到1 9 9 5 年， 创业只有一年的工厂产值已突破3 0 0 万元大关，完成了初步的原始积累。然而张东又有 了新的想法，与三个合伙人商量，打算把鹤矿公司拥有的东北浸油厂的股份全部购买下 来，由于鹤矿公司内部面临改组，也无暇顾及这个小厂子，所以就以相对较高的价格将 股份卖给了张东等四人。 在张东的领导下，又经过5 年的发展，工厂产值已超过了1 0 0 0 万元的大关，员工 也由3 0 人发展到了8 0 人，张东并不满足于这种小打小闹，他觉得厂子要生存发展，必 须要做大做强。于是在2 0 0 1 年，以仅有8 0 多名员工和价值3 0 0 多万元固定资产向银行 哈尔滨一l ：程人学丁商管理硕十学何论文 m_ z 申请贷款，毅然以1 0 0 0 万元的代价有偿兼并了一家国营木材厂，该木材厂有2 万多平 方米厂房、1 0 0 多名员工，张东将其改造成为大米加工厂，并于2 0 0 2 年成立了东北精米 厂。就在本年工厂招收了一批大学毕业生，并吸收了一批优秀人才加入到管理层中来， 新鲜血液的注入给工厂带来了活力，犹如打了一剂强心针，使工厂真丁f 实现了从家族管 理到现代化管理的转变，工厂原先是凭感觉做生意，现在变成了看数据用管理要效益n ，。 从2 0 0 2 年到2 0 0 4 年，工厂不仅完善了管理与营销体系，在环境控制方面也制定出了快 速反应机制，以应对市场对销售的冲击。在行政方面，工厂制定了各部门领导负责的管 理体系，可谓上足了发条，工厂的规模和产能都扩大了，从此工厂开始步入规模经营之 路。2 0 0 4 年公司正式更名为东北粮油公司。 由于公司的经营状况良好，有大笔的闲置资金，在银行拥有双a 的信用，并获得了 银行的借款支持，于2 0 0 8 年投资了房地产项目。 东北粮油公司在发展的过程中不断的加强客户的管理，拓展企业的销售渠道，并进 一步加强企业的内部经营管理，增强企业的经济实力。 1 1 2 东北粮油公司房地产投资项目的提出 以张东为董事长的东北粮油公司，于2 0 0 6 年在鹤岗市郊区购买了一处空地。由于 当时张东一直为开阔粮油市场打拼，所以这块空地一直以来都没有将其加以利用。直到 2 0 0 8 年粮油公司在市场上已占有一席之地，公司的经营状况良好，有了大笔的闲置资金， 这时张东决定把资金加以利用，便想到了公司在2 0 0 6 年购买了一块空地，所以打算投 资房地产行业。张东把这个想法同董事会的其他成员进行了商讨，并认为投资高档小区 型房地产项目的优势有三点： 第一点是近年来我国的房地产业大热，国人再度掀起了购房的热潮。 第二点是高档小区的地理位置。2 0 0 6 年购买的空地，位于郊区，交通便利，四面环 林，环境幽雅，不远处有鹤岗市最为有名的松鹤公园，以及水库、鱼塘。冬季有大型滑 2 第1 部分案例 雪场。并且离市区也不远，适合建造豪华的高档小区。 第三点是鹤岗市地区人员的收入情况。鹤岗市是以煤炭为主的矿产资源型城市，是 东北重要的老工业基地。有众多经营煤矿业的矿主，他们有一定的经济基础。 董事会中的一些成员对张东说明的三点优势提出了不同的意见，认为房地产行业已 经出现了泡洙化、过热化，可能不久房地产业就会全面的降价。也有一些董事会成员对 张东的提议表示赞同，认为房地产市场还有巨大的发展潜力主要有两点原因： 第一点是我国的房地产市场还有一定的发展空间，自改革开放以来，我国的国民经 济快速增长，不断扩大的城市化规模以及大量涌入到城市中的农村人口都需要住房的消 费，因而促使了房地产行业的蓬勃发展。由于我国国民经济的快速发展，人们的经济收 入水平也有了大幅度的提升，一方面相应的促进了中低收入者的购房需求，为房地产行 业的持续健康发展塑造了最为广泛的消费群体。另一方面，也使原本就有较强购买力的 消费者的消费需求提升了更高的档次，从而不断的提升了住房的品质。 第二点是人们消费观念的转变。市场经济不但提升了市场的购买力，还催化了人们 的全新的消费观念。现在人们购买住房大多数不会等到攒够钱以后再去购买，而是利用 银行贷款分期来进行购买。人们这种消费观念的转变相应的促进了房地产行业的蓬勃发 展。 董事会成员经过激烈的争论、商讨，认为本公司的生产经营状况良好，有大量的闲 置资金，在银行拥有良好的信誉，有固定资产作为抵押，能够获得银行的借款支持，而 且公司有一块空地已闲置两年，没有加以利用，使其管理成本增加，为了使空地得到有 效地利用，资金上也有定的保障，所以董事会成员一致通过了建立高档小区的设想。 3 哈尔滨一i ：稗大学下商管理硕十学何论文 1 2 东北粮油公司投资房地产项目面临的环境 1 2 1 东北粮油公司面临的外部投资环境 张东提出的建立别墅型高档小区的设想，通过了董事会成员的一致表决，认为这 是一个大胆的设想，但是否可行还需要进一步的考察论证。所以董事会专门成立了一个 房地产项目投资专项小组，负责对投资房地产项目所面临的环境问题进行考察。投资房 地产项目专项小组对投资房地产业所面临的政治环境、社会文化环境、自然地理环境及 经济环境和市场环境等外部环境进行了考察。 从政治环境看，经过了2 0 0 3 年的“非典时期”后，不但使全国人民上下- - , 5 ，众 志成城，而且加强了全市人民的凝聚力，随着我国承办的北京奥运会的来临，我国的政 府信誉和国家威望都有了大幅度的提升，使得国家政治更加的稳定。近几年来，鹤岗市 政府逐渐提高了办事效率和政府的廉洁性，并成功举办了三届的投资贸易洽谈会，从而 为鹤岗市的投资营造了良好的政治环境d ，。 从自然地理环境看，所建的高档小区的地理位置良好，交通便利，四面环林，环 境幽雅，不远处有鹤岗市最为有名的松鹤公园，水库、鱼塘等休闲场所。周围有商业中 心、娱乐场所、重点学校和医院，方便住户的衣食住行。 从社会文化的环境看，鹤岗市近几年的犯罪率逐渐降低，人们的生活文化水平越 来越高。鹤岗市政府在经济决策中的民主和科学程度都有显著提高，行政管理有了一定 的透明度；在合同履约和社会承诺方面都有良好的信誉，鹤岗市政府大力推动城市化进 程，从2 0 0 5 年开始，市委、市政府提出“再造一个新鹤岗，把鹤岗建设成东北部最佳 人居环境和区域性中心城市”的宏伟目标，这给鹤岗市房地产业带来了难得的发展机 遇。有利于东北粮油公司投资房地产项目。 从经济环境看，鹤岗市人口“0 万，其中城市人口7 0 万。鹤岗是以煤炭为主的矿 产资源型城市，是东北重要的老工业基地。煤炭储量2 0 多亿吨，年产原煤2 0 0 0 多万吨， 一 第1 部分案例 可采1 0 0 年以上，煤种是我国少有的高热值、低灰、低硫优质煤炭。鹤岗市是黑龙江省 四大矿区中煤质最好、产量最高的煤矿。石墨储量6 亿吨，居亚洲之首。选矿能力近2 0 万吨，黄金储量3 0 吨，年产黄金万两，此外，还有石灰石、菱镁、硅石、铁矿石等多 种矿产资源，开发条件优良。因而，凭借着得天独厚的条件，鹤岗市具有较强的经济实 力。2 0 0 7 年，鹤岗市城市基础性投资将达1 6 0 亿元，这进一步推动了鹤岗市房地产的发 展。鹤岗市的经济和社会持续发展，使房地产业进入快速发展阶段。鹤岗市国民生产 总值预计将达2 2 0 0 亿元以上，全部财政收入预计将达2 4 0 亿元以上，这也为鹤岗市房 地产发展提供了不可估量的好时机。 从市场环境看，鹤岗市近几年来的住房情况有了很大程度上的改善，可总体水平还 需要提高，随着城市化进程的不断加快，鹤岗市仍然有相当大的住房需求潜力。由于鹤 岗市经济的快速发展，人们对于住房的要求已不再是仅满足于简单的居住，而是为了追 求更好的舒适度以及更高的品质。因而，这样的市场环境有利于东北粮油公司投资房地 产项目n ，。 东北粮油公司投资房地产项目专项小组的上述分析意见，进一步加强了公司高层进 行房地产项目投资的欲望，为了减少投资风险，公司高层决定下一步重点要摸清公司内 部的经营状况，以保证房地产项目投资力无一失。 1 2 2 东北粮油公司投资房地产项目前的内部经营状况 鉴于投资房地产项目专项小组的前期工作的良好表现，公司高层将内部经营状况的 分析工作交给了专项小组，同时要求企业的生产、销售、财务等部门密切配合这项工作。 于是专项小组很快掌握了公司的经营现状，并从生产、销售、财务等方面向公司董事会 进行了汇报。 从生产情况来看，目前公司具有年加工水稻1 0 万吨，大豆8 万吨的生产加工能力， 公司主要产品有“东北”牌精炼大豆油、大豆粞，“细鳞河”牌、“小康人家 牌东北大 s 哈尔滨1 ：释人学t 商管理硕十学付论文 米，公司2 0 0 5 年通过i s 0 9 0 0 1 - 2 0 0 0 质量体系认证，注册商标“细鳞河”牌大米已通 过绿色有机食品的认证，为绿色食品最高级别“有机食品”。但是公司上述产品目前面 临的市场竞争非常激烈，有些产品在市场上已经显现出竞争乏力的状态，另外公司的一 些设备与同行业相比，有些也十分落后。 从销售情况看，2 0 0 7 年大米销售了生产量的8 5 以上，豆油销售了生产量的8 0 以上。这种状况持续到现在，目前的销售市场主要在本地，营业收入约1 3 0 0 0 万元，营 业利润约8 0 0 2 万元，利润总额约11 0 0 2 万元，净利润稳居8 0 0 万元以上。销售的回 款多为货币，企业经营活动的现金适应能力较强，经营活动产生的现金不仅能够满足经 营本身的需要，而且剩余部分还可以用于投资或是还债。预计在房地产投资期间能够有 较好的现金流。 从财务情况来看，目前公司资产总计为1 3 1 6 9 3 8 万元，流动资产为1 0 9 3 6 。0 8 万元， 其中，货币资金为4 6 1 9 4 0 万元，应收帐款1 1 9 万元，非流动资产为2 2 3 3 3 0 万元。负 债及所有者权益合计为1 3 1 6 9 3 8 万元，其中负债合计为2 5 1 6 4 5 9 万元，流动负债为 1 6 6 1 8 5 0 万元，非流动负债为8 5 4 6 0 万元；所有者权益合计为1 0 6 5 2 9 3 0 万元。资产 负债率虽逐年提高，但目前仍低于同行业资产负债率5 2 这个水平。净资产收益率由 2 0 0 4 年的4 4 提高到2 0 0 7 年的7 1 ；分别高于同行业净资产收益率的1 4 3 个百分 点和1 6 5 个百分点。资金利润率由3 4 提高到4 7 ，分别高于同行业资金利润率的 1 1 7 个百分点和1 2 3 个百分点。 从劳动生产率来看，从业人员劳动报酬稳步增加。东北粮油公司工作人员年人均劳 动报酬由1 5 0 0 元提高到3 0 0 0 元。从增长幅度比较来看，东北粮油公司的年末资产总计 年均增幅为6 6 ，高于同行业的年末资产总计4 6 ，年均增幅2 个百分点，且东北 粮油公司的利税总额年均增幅1 8 9 高于同行业的利税总额1 4 。3 ，年均增幅6 个百 分点。 6 第1 部分案例 专项小组的这番分析，终于让公司董事会下定决心，立即着手房地产投资方案的制 定工作。 1 3 东北粮油公司房地产项目的投资方案与预期收益的测算 1 3 1 东北粮油公司房地产项目的投资方案 根据专项小组对房地产投资时所面临的外部环境及其内部经营状况的调查与分析 结果，张东召开了紧急董事会议，董事会成员对其进行了激烈的讨论。通过讨论，最终 一致认为投资房地产项目具有可行性。在这种背景下，公司很快出台了一套房地产项目 的投资方案，方案具体内容如下： 1 投资房地产项目的总体构思和策划 ( 1 ) 投资房地产项目的总体构思 通过房地产项目的建设，以优越的地理位置、人文环境、发达的商业保障满足了 越来越多的中产阶级对高档住房以及优美和谐的住宅环境的需求。并且项目采用业主自 行设计建造单体住宅的全新的开发模式，探索了今后中国高档住房地产的开发道路。 ( 2 ) 该项目的具体策划 开发的目标是满足城市中产阶级住宿休闲旅游的高档绿色生态别墅小区。小区的 设计绿地覆盖面积占规划总面积的5 0 以上，整个小区绿化以高大乔木和草坪花圃为主， 立体空问绿化率达到6 5 以上，并且配有两个中心广场、喷泉设施、爬山坡道等游乐休 闲和健身设施，保证住户的生活融入自然，真正做到绿色环境生态化。车库集中设置在 出入口，全面实现小区内无大型机动车，减少噪音污染。小区内道路以青砖窄路为主， 营造了古朴的气氛。建筑布局以科学合理为根本原则，本着生态至上的环保理念科学布 置建筑物以及园林设施，实现生态、人文、生活、时尚的完美融合，。 7 哈尔溟1 稃人学蜀霄理硕十号：何论文 在高处俯瞰，小区整体造型为中国传统文化中的太极图案。我国古典文化中神秘的 太极图案有如下意义：第一，追根溯源，即宇宙演化图：太极一天地一四时一万物一男 女：第二，见物思理，见有形之物说无形之太极，这是实事求虚即见物思理；第三，异 中求同，两元异性，彼此之间有明显的区别，相互作用又永不分离；第四，形上、形下 两个世界的融合，形下之物与形上之理，二分而统一，见形下之物，思形上之理。本 小区采用太极图案，言包容万物之胸襟，生生不息之寓意，表达了中华民族自古以来的 一种文化底蕴。 ( 3 ) 该小区建设思路 小区内建筑应沿太极图案的“s ”型道路和环区道路布置，分户出售，开发商提供 基础勘测数据后，由购房者自行选择设计承包方案，并按个人喜好自由设计房屋布局。 2 东北粮油公司投资房地产业的项目选址及建设规模 ( 1 ) 项目选址 鹤岗市矿务局有一块闲置空地，周围自然环境幽美，交通便利，距市中心不到4 公里。东北粮油公司在0 6 年以一定的价格将其购买，并予以投资房地产项目，建设高 档别墅小区。 ( 2 建设规模 2 0 0 8 年至2 0 0 9 年开发一期工程1 8 万平方米，4 0 户别墅，其中2 0 户二层别墅，2 0 户三层别墅。分为4 种户型分别为1 8 0 平方米、2 2 0 平方米、2 8 0 平方米、3 2 0 平方米。 3 小区的功能和面积的分稚 ( 1 ) 小区功能 小区功能包括人群功能和具体功能。小区的活动主体是在小区内生活的人群，人 群需求的功能就是小区主要提供的功能。首先是将小区的人群分为内部人员、园区管 理人员以及其他人员；其次将小区人群的需求分为生活需求以及其他需求，生活需求 8 第1 部分案例 包括居住、娱乐健身、文化以及卫生医疗等；其他需求包括学习、教育需求等具体功 能。项目建设的目的是为人们提供一个相对集中的、物质环境良好的、文化气息浓厚 的场所，将小区的人群功能需求和具体功能的需求进行归纳和整合，可达到小区的整 体功能需求。整体功能分为生活休闲功能、园区管理功能、公共服务功能以及环境功 能等四个方面，。项目功能可分为工作空间、生活空问以及公共空间等三个部分。其 中工作空间包括公共服务空间、园区管理空间：公共空间包括环境空间和其他空间。 ( 2 ) 面积分配 随着社会的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求， 促使住宅建筑形态向舒适和环保方向发展，因单体别墅与高层住宅相比具有良好的通 风、采光优势，成为当前和未来最受高收入人群欢迎的建筑形态。 该高档小区的总体面积为1 8 万平方米，具体面积分布如表1 1 所示。 表1 1 面积分布表 序号项目名称占地面积( t n 2 ) 1建筑面积8 3 2 14 6 2 3 2道路2 6 4 5 1 4 7 3室外活动场所2 0 2 31 1 2 3 4 绿化 5 0 l l2 7 8 4 5 合计 1 8 0 0 01 0 0 4 总体布局 东北粮油公司投资的高档别墅区，项目总体布局应努力达到国内外同类型先进高档 小区的环境和建筑的特色，具体表现在：别墅小区整体环境整洁、美观、庄重、宁静及 便捷。建筑物外面融入了不同的个性化风格，色彩协调，使整体布局和谐而统一。道 路系统便捷通畅，道路路面良好，主入口区域应表现出现代高档小区的景观特色和环境 氛围。 ( 1 ) 基础设施 9 哈尔滨t 程大学i ：商管理硕十学位论文 有大型中央会所，配有餐饮健身等文化娱乐休闲设施，以及水、电、煤气、网络、 通讯等设施也配置到位。 ( 2 ) 绿化设计 绿化系统点、线、面相结合，乔木和灌木、花卉和草坪相结合，争取四季有绿、常 年有花，步移景异。在水景设计中应充分考虑与外部水系的有机联系，以保证水系统的 有效运作和持续性。 5 投资估算及资金筹措 ( 1 ) 投资估算 建设工程项目按修建性详规布局，总建筑面积为1 8 万平方米。基建投资估算4 4 0 5 万元。 ( 2 ) 资金筹措 东北粮油公司投资房地产项目建设总投资3 5 0 0 力元人民币，其中东北粮油本公司 提供2 0 0 0 万元自有资金及向银行贷款2 5 0 0 万元。 董事长张东看到了这份投资报告书并召开了董事会议，要求投资房地产项目专项小 组及其他相关人员进行汇报。 1 3 2 东北粮油公司房地产项目的预期收益的测算 房地产投资项目方案出台以后，张东对这个项目未来所带来的收益还是不够放心。 于是他要求财务部门根据投资方案测算一下投资房地产项目究竟能获得多少收益。财务 部门接到任务后制定了三个测算步骤。 第一步是财务部门对房地产销售收入的预期收益进行了测算。在测算房地产的销售 收入时，先确定该房地产的出售面积以及用于出租的面积是多少。该房地产的出租面积 为8 0 0 平方米，是用来招商引资，作为该小区的娱乐休闲场所。出售面积为7 5 2 1 平方 米。根据出售和出租的面积来确定房地产租售的价格。对于租售的价格从房地产出租或 1 0 第l 部分案例 者售价的上下限来进行测定。测定价格下限。a 、用于销售经营的房地产项目的测定。 对于销售经营的房地产项目的测定，它的成本费用主要包括土地出让金、七通一平费或 三通一平费、征地拆迁费等，经过测算别墅的下限为每平方米3 0 0 0 元。b 、用于租赁经 营的房地产项目测定。租赁经营的房地产项目租赁成本主要包括房屋价值维修费、利息、 补偿费、管理费和土地使用权等。经过测算小区的娱乐休闲场的下限出租价为每年每平 方米2 0 0 元。房地产价格上限的测定。主要根据政府上限、法规上限及市场上限的要 求，通过测算小区别墅的上限为每平方米为4 5 0 0 元，小区的娱乐休闲场所的上限出租 价每年每平方米为5 0 0 元。房地产价格的上下限确定之后，就可以根据市场等因素来制 订价格策略。根据以上市场因素的测算，别墅的出售价格每平方米在3 5 0 0 元至4 2 0 0 元 之间，娱乐休闲场所的出租价格一年每平方米为2 8 0 元至4 0 0 元之间。通过以上预期收 益的测算，若在一年之内仅能卖出4 0 的房子，那么本公司投资房地产项目的销售收入 至少有1 3 0 0 万元，。 第二步是财务部门对房地产销售税金及附加进行了测算。在房地产销售过程中主要 包括营业税、教育专项基金、城乡建设维护税、教育费附加、交易管理费及印花税六项。 通过对这六项税金的测算，若一年内仅能卖出4 0 的房子，也需交税至少6 0 万元。 第三步对房地产投资总成本费用进行了测算。房地产开发的成本经测算为2 5 0 0 万 元。房地产项目的开发费用经测算为1 6 6 万元，其中管理费用为1 3 0 万元、销售费用为 2 6 万元及财务费用为1 0 万元。 财会部门经过对三个步骤的测算，确定投资房地产项目一年之后将得到8 4 万元的 收益，同时给董事会成员提供了项目利润表。 表1 2 利润表 编制单位：东北粮油公司2 0 0 7 年度单位：万元 项目金额 一、营业收入 l3 0 0 减：营业成本 10 0 0 哈尔滨l ：程人学。i ：商管理硕+ 学位论文 营业税金及附加5 2 销售费用2 6 管理费用1 3 0 财务费用l o 资产减值损失0 加：公允价值变动收益( 损失以“一”号填 列) o 投资收益( 损失以“一”号填列) 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润( 亏损以“一 号填列)8 2 加：营业外收入 3 0 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额( 亏损总额以“一”号填列) 1 1 2 减：所得税费用2 8 四、净利润( 净亏损以“一”号填列)8 4 五、每股收益： ( 一) 基本每股收益 ( 二) 稀释每股收益 1 4 东北粮油公司投资房地产项目的实施 1 4 1 东北粮油公司投资房地产项目的实施过程 根据房地产投资专项小组人员及市场部人员的调查分析，认为2 0 0 8 年上半年的房 地产投资仍保持在超过1 8 以上，而由此带来房地产行业的整体业绩将会在2 0 0 8 年有较 大幅度的提高，本公司投资的房地产项目也将取得较好的预期。在2 0 0 6 年东北粮油公 司购买了一块空地，所以最重要的土地方面的问题已经解决。2 0 0 8 年初，张东任命现为 董事会成员的田磊为该投资项目全权负责。 田磊干劲十足，信心满满，上任后的第一件事情就是聘请项目设计总工程师，对 小区进行总体的设计。田磊打算聘请国内著名别墅设计工程师李彦来为其设计，经过很 多朋友及同学的帮忙，终于联系上了李彦，由于时间上的吻合，李彦也愿意为其做项目 设计总监。李彦根据项目的规模，将分成方案设计、初步设计和施工图设计等3 个具体 的步骤。方案设计中反映了建筑平面布局、功能分区、建筑结构、环境关系、立面造型 1 2 第1 部分案例 和空间尺度等方面的设计要求。李彦经过一段时问终于完成了项目的设计。f f l 磊看完设 计图纸后，认为项目设计的很到位，之后将设计图纸交到董事会，张东等董事会成员看 完项目设计图纸也很满意。 房地产开发项目设计图设计完毕后，田磊让工作人员去办理建设用地规划许可 证和建设工程规划许可证。取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许 可证之后，又到土地管理部门办理了相关手续。土地管理部门根据东北粮油公司的土 地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定d ，。 田磊收到公司投资的2 0 0 0 万元房地产开发资金之后，开始进行高档小区建设工程 的招标工作，田磊以项目投资达到预算以下、工程质量符合设计的标准以及工程按期完 工为前提，来选择一家能够满足企业要求的项目承包商“”。高档小区开始正式施工，在 ， 施工工程中，田磊继续进行资金筹集事宜，因为还需要再筹集1 5 0 0 万元才能够基本完 成高档小区的建设，田磊打算向银行贷款，可到银行咨询得知，根据银行的贷款条例规 定，房屋在建设期间是无资格贷款的。因而田磊将情况报告给董事会，董事会成员召开 会议最终打算找建筑商挚支，并给建筑商高于银行的利息。田磊把挚支事宜同建筑商进 行协商，建筑商需要考虑一个星期的时间才能给予答复。经过一个星期漫长的等待，建 筑商最终决定垫支1 0 0 0 万元。虽然只借到了1 0 0 0 万元，但也解了燃眉之急。剩余的5 0 0 万元的筹措资金，f f l 磊准备用房屋的预收款进行筹集。田磊终于完成了全部款项的筹集 工作。经过8 个多月的施工，小区已基本竣工，接下来需要由城市建设行政主管部门进 行竣工验收。假如通不过城市建设行政主管部门的验收，房地产项目就不能投放到房地 产市场n l 】。经过建设行政部门工作人员的认真仔细的验收，最终验收合格，投入市场正 式进行销售。验收合格后，田磊开始进行房屋的市场营销工作，与此同时，田磊对外诚 招物业管理公司，管理小区的物业事宜。田磊嘱咐工作人员的售后服务工作一定要做到 位。 1 3 哈尔滨丁程人学丁商管理硕+ 学位论文 1 4 2 东北粮油公司投资房地产项目的实施结果 东北粮油公司总资产投资后比预期增加了2 2 3 3 5 万元，其中流动资产增加了 1 7 7 2 8 万元，对资产总额的影响为1 3 4 6 ：非流动资产增加了4 6 1 万元，对资产总额 的影响为3 5 0 ；在流动资产中，货币资金增加了1 9 9 2 8 万元，增长率为4 3 1 4 ，对 资产的影响为1 5 1 3 ，应收账款增加了3 2 9 0 万元，增长率为2 7 6 ，对资产总额的影 响为2 4 9 ，存货项目减少了3 6 9 3 万元，降低率为6 7 0 ，使得总资产减少了2 8 0 ， 在非流动资产中，在建工程增加了3 2 8 0 万元，增长率为1 6 2 1 4 。 东北粮油公司投资后负债总额增加了2 0 6 7 7 万元，增长率为8 7 1 7 ，使得权益总额 增长了1 5 7 0 。其中流动负债增加了6 7 7 万元，增长率为4 0 7 ；非流动负债的增长 主要来自长期借款的增加，长期借款本期增加2 0 0 万元，增长率为2 3 4 0 3 ，对权益总 额的影响为1 5 1 7 。东北粮油公司投资后所有者权益总额增加了1 6 5 8 万元，增长率为 1 5 6 。 东北粮油公司营业利润投资后比预期增加了1 6 4 力元，增长率为2 0 0 1 2 。本期营 业收入比上期增加2 5 万元，增长率为1 9 2 3 ，营业成本增加1 0 万元，增长率为l o ； 同时，本期管理费用下降了3 2 9 万元，降低率为2 1 9 3 ，投资收益增加了1 0 5 万元， 增长率为5 2 5 0 ，也是利润上升的利好因素：但由于销售的增长，本期营业税金及附加 增加了1 1 3 万元，增长率为2 1 7 3 ；此外，财务费用增加了o 6 万元，增长率为6 0 。 公司利润总额增加了1 4 4 万元，增长率为1 2 8 6 ；净利润增加了1 0 8 万元，增长 率为1 2 8 6 。 1 4 第2 部分案例分析 第2 部分案例分析 2 1 东北粮油公司对房地产投资项目的环境分析 2 1 1 东北粮油公司投资房地产项目面临的外部环境分析 东北粮油公司投资房地产项目专项小组对房地产项目的投资所面临的外部环境进 行了考察，可是在考察的过程中该小组只注重了外部环境对于房地产开发项目的优势方 面，却忽视了外部环境对于房地产项目所产生的不利因素。现在我们来对投资房地产项 目的外部环境进一步的加以分析。 从政治环境方面看，房地产政策的改变，尤其是出台了调整性的政策，从而导致了 某些房地产将成为牺牲品，而使此类房地产项目的商业环境的问题不断加大。像是2 0 0 5 年出台的“新八条”政策，使住宅房地产受到了很大的影响，2 0 0 5 年年底商品房的空置 率达到了2 2 ，超过了国际公认的1 0 的誓戒线水平。所以政策的变化也是影响着房地 产项目的外部投资环境出现问题的主要因素之一m ，。 从自然环境方面看，由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成的 影响，并对房地产商品产生的直接破坏，都对房地产开发商及经营者造成了经济上的严 重损失“”。像是洪水、地震、风暴等自然界突发灾难给开发过程和物业本身所带来的危 害都是无法避免的。所以，在投资房地产项目的过程中自然环境所造成的危害是不可避 免的。 从社会文化环境方面看，房地产的项目、地域有着很大的关联性。如果考虑了房地 产项目在城市景观中扮演的角色和所在地区的建筑风格特色、建筑体积大小等等，就要 做到跟城市的景观应有机地结合在一起，反映了社会公众的利益。而东北粮油公司在投 资房地产项目时，并没有将建筑风格特色、建筑体积大小等方面跟城市的景观有机的结 1 5 哈尔滨丁程人学一i ：商管理硕十学位论文 合在一起，。 从经济环境方面，因为经济前景的不确定性，各经济实体在从事正常的经济 活动的同时，蒙受着经济损失的可能性。由于生产经营者容易把握预期的收益， 所以经济环境问题不是太过于明显“”。随着市场经济的不断发展，生产规模的不 断扩大，产品更新的不断加快，社会需求变化的剧烈，预期收益未必准确，所以 经济环境的问题是投资者必须要重视的问题之一。 从市场环境方面，自2 0 0 7 年1 2 月2 1 日起，金融机构一年期贷款基准利率由现行 的7 2 9 提高到7 4 7 ，上调o 1 8 个百分点。此次加息是自2 0 0 5 年以来的第1 0 次加息。 由于目前大部分开发企业主要依靠银行贷款投资，节节攀升的利率使得贷款成本出现了 明显上涨，房地产开发成本加大，必然引起房价上涨c 1 6 。相应的也必然会影响购房者的 购买力。 东北粮油公司在对外部环境进行考察时，忽略了企业的技术环境。房地产的技术环 境问题主要是体现在开发商对房屋户型的设计，功能要求的科技含量的掌握之上n ”。随 着我国房地产市场化逐渐的深入，房地产的开发商则将面临着多元化的消费群体，它主 要是要求房地产的开发商要具备雄厚的技术上的实力，并且能够及时掌握先进的行业科 技水平，来准确的判断不同层次的房地产市场对于科技含量的要求，并能及时的满足越 来越苛刻的消费者需求的变化。所以东北粮油公司在对外部环境进行考察时，应注重企 业的技术环境。 我们以上对东北粮油公司投资房地产项目的外部环境进行了简要的分析之后，还要 从其投资时的内部经营状况来进行分析。 2 1 2 东北粮油公司投资前的内部经营状况分析 投资房地产项目专项小组，事先对东北粮油公司的内部经营状况的进行了考察。可 是在考察的过程中，该小组只是对报表中的项目进行了简单的了解，却没有对报表中的 1 6 第2 部分案例分析 各项目进行静态和动态的分析，也没有从企业的获利能力等方面加以分析。因而我们来 对东北粮油公司投资前的内部经营状况加以详细的分析。 东北粮油公司的总体经营状况，资产总计为1 3 1 6 9 3 8 力元，流动资产为1 0 9 3 6 0 8 万元，其中，货币资金为4 6 1 9 4 0 万元，应收帐款1 1 9 万元非流动资产为2 2 3 3 3 0 万元。 负债及所有者权益合计为1 3 1 6 9 3 8 力元，其中负债合计为2 5 1 6 4 5 9 万元，流动负债为 1 6 6 1 8 5 0 万元，非流动负债为8 5 4 6 0 万元；所有者权益合计为1 0 6 5 2 9 3 0 万元。营业 收入为1 3 0 0 0 万元，营业利润8 0 0 2 万元，利润总额为11 0 0 2 万元，净利润为8 0 0 4 万元。 在资产结构方面，从静态和动态两方面进行分析。从静态方面分析，公司流动资产 比重为8 2 5 1 ，非流动资产比重为1 7 4 9 ，说明公司资产的流动性较强，资产环境小； 在流动资产的构成中货币资金占4 2 9 3 、存货占2 3 ，应与同行业平均水平相比，货币 资金大于同行业平均水平说明企业的闲置资金过多，存货低于同行业的平均水平则说明 企业的销售状况良好d r 。从动态方面分析，公司流动资产比重下降了0 5 3 ，非流动资 产比重上升了0 5 3 ，在流动资产中货币资金比重上升了7 8 5 ，存货比重下降了8 4 7 ， 说明公司的流动资产变现性增强。非流动资产中在建工程与工程物资比重分别上升了 1 9 0 和1 6 9 ；固定资产比重下降了2 5 8 ，应分析是资产报废引起的还是计提折旧等 因素导致的，。总体而言，流动资产和非流动资产的比重变化不大，公司的资产结构较 为稳定。 在权益结构方面，从静态和动态两方面进行分析。从静态方面分析，公司所有者权 益比重为7 0 2 4 ，负债比重为2 9 7 6 ，资产负债率不高，财务坏境小，公司的财务实 力较强。从动态方面分析，负债比重上升了1 0 6 5 ，从理论上会加大公司的财务环境， 但资产负债率不高，说明公司本期注重利用负债财务杠杆的作用为企业创造更多的收 益。所有者权益比重下降了1 0 6 5 ，公司的财务实力有所降低汹，。 1 7 哈尔滨t 稃大学t - 商管理硕十学1 ：c 7 ：论文 东北粮油公司资产与权益对称结构属于稳健结构。主要标志是企业流动资产中的一 部分资金需要使用流动负债来满足，另一部分资金则需要由非流动负债来满足。说明东 北粮油公司投资房地