（工商管理专业论文）青岛青房置换公司特许经营研究.pdf

、 砂 瞬 衬 声去 军 硕士学位论文 英文 题目r esearch o n f ran eh isin g o f q in g d ao r eal e sta te b ro k e ra g e c o .， l td . 论文主题 词特 许 经 营 房 地 产 中 介 业 运 营 模 式 论 文类型 应 用 研 究 刘弃分 今.， 卜 飞沪 叹 不 题 目: 青 岛青 房 置换 公 司特 许 经 营研 究 学科 名称 : 工商管理 研 究生姓名 : 张雅萍 导师姓名 : 息文秀 教授 学员签名 : 导师签 名 : 摘 要 随着我国住房政策 的改革 ，房地产 中介行业得到 了快速发展 。在加入 场叮o 之后 ，外资 房地产中介机构进入我国， 带来了特许经营这一运营模式， 也改变了我国房地产中介行亚的 竞争格局。 青岛青房置换公司作为一家从事房地产中介服务的企业 ， 如何通过特许经营整合 现有资源 ，实现低成本规模扩张，进一步提高市场份额是本文探索的问题 。 首先 ，本文介绍 了特 许经营 的概念 、理论基础 以及 国内外特 许经营 的发展趋势 ，概括 了 我 国及青 岛市房地产 中介行业 的发展现状和趋势 。 其 次 ， 在 阐述 青 岛青房置换 公司企业 的概 况 ，分析企业 内部资源条件 的基础上 ，找 出企业 发展过程 中的成功之处与存在 的 问题 ，提 出 青 岛青房置换公司通过开展特许经营要解决的问题 .然后 ， 在定量分析 的基础上 ， 运用 pe st 分析法 、波特 的五种竞争力模 型 以及确定影 响行业成功 的关键 因素 ，研究 了青 岛青房置换 公 司开展特许经营的外部环境。又采用内部环境评价 (if e) 矩阵、外部环境评价 (ef e) 矩 阵，评估了企业的优势与劣势，面临的机会与威胁，建立了 sw 0 t 分析表，郊 护 明确青岛 青房置换公司开展特许经营所拥有的竞争优势。随后， 本文在借鉴美国、中国台湾地区房地 产 中介行业的经验 以及青 岛青房置换公司与 2 1世纪不动产运营模式的比较分析基础上 ，充 分论证 了青 岛青房置换公司开展特许经营 的依据 ，并指 出其开展特许经营 已经具备的条件 . 最后 ， 本文建立 了特许经营 的运营体系 ，并从管理 、营销 、 信 息系统三大方面采取 具体措施 ， 以确 保特 许经 营 的成功 实施 。 【 关键词 】特 许经 营 【 论 文 类 型 】应用 研 究 房地产 中介业运 营模式 乡 t it l e : r e s e a r c h o n f r a n c h is in g o f q in g d a o r e a l e s t a i.e b r o k e r a g e c o .，l td . m alo r:b usiness a dm inl stratl o n n a m e : z h a n g 粕 p ln g s u p e r vls o r: p ro f. h u we n x iu s lg n a tu re : s ig n a tu re : a b s tra c t w it h t h e r e f o r m of housi n g poliey in our c o untr y ， t h e rea l estate i n ter media r y indust r y has devet o p ed ra pidly . a n er t h e ent r y into 认叮0 ，f o reig n r e a l est a te i n ter media r y c o rp0r a tions w ent in to c h in a w it h t h e f r a neh i sin g o p eratio n m o d e ，a nd eh an g ed t h e eo m p et i tiv e p attern o f th e real estate i n ter med ia r y industr y i n ou r c oun t r y . q in gd ao r eal e state b r o k e r a ge c o.，u d 15 one of ser v iee enter p r i s e s i n r e al estate i n ter mediar y i n dust r y . h ow to i n teg r at e t h e present r e soure e s to f u lf i l l seale expa n si on w i t h low eost a n d ra i s e the m ar k et sha r e t h roug h f r a n ehisi n g 1 5 t h e key p ro b le m t h at t h e p ap er h o p es to resea r ch . f irst，th e p ap er ex p lai n s t h e f r an eh isi n g c on c e p t an d th eo r y ， t h e d ev elo p m en t tr e n d o f f r an ch isin g f i om t h e ho m e a nd ab r o ad ， a nd su n u nar i zes th e d ev elo p m en t sit u at i o n an d t r en d o f t加 real estate in ter m edia r y i n dustr y in c hina a n d q ing dao . s eeond， on the basis o f desc r ip tion t h e general situatio n of q i n g da o r eal e state b r o kera g e c o .，u d . and t h e en ter p r i se 5 i n tem a l r e so u re es，th e p ap er p ei n ts o u t t h e su ec essf u l p o in ts an d p ro b lem s i n th e en ter p r i se d ev el叩 m en t prog r ess， p u ts f o 附 a r d the p r oblem s w h ich the q i n gd a o r ea l e state b r o ker a g e c o .， l t d h op es to r e solve t h r oug h f i anc h isi n g.t七 ird， on t h e basis of qua n t it a ti ve a n a l y s is， usi n g t h e pe st a n a l ysis a pp r o aeh ，f l v e c o m p etitiv e f oree m od el an d seleeted k ey p oi n ts il i f lu en ei n g th e en ter p r i se s success， th e pap er r e s e arches on t h e ext e m a l env ir o nm ent of q in gdao r eal e state b r o kerage c o.， l t d f o r f i a neh isi n g . t hen w it h t h e in ter f ae to r e v alu atio n matr议a nd th e e x tem al f ae to r e v a l u atio n matr i x，th e p a per ev a l u ates t h e st r en g t h s an d w eak nesses，o p p or t u n ities an d th reat s ， estab lish es t h e s wo t a na l y sis tab le， an d m ak e s elea r th e f r a neh isi n g eo m p etitiv e str e n g th s o f q ing d ao r eal e state b r o k er a ge c o.，l l d . a nd t h en ，leam t on th e exp e riences of the rea l estate i n ter med iar y i n d u stry in u s a a nd t aiw a n，a naly sis th ed 政ren ees an d eo m m o n p laees o f th e op eration m o de bet ween q i n g dao r eal e state b rokerag e c o .， l t d an d c en tur y 2 1 r eal e state， the p aper dem o nstrates t h e basis f o r selection the f r anch ising of q ing dao r eal e state b rokerage c o. ， l td th at h as t h e eo n d itio n s f o r f r an eh isin g . ust， to en su re th e f r an ch isin g ap plied su c cessf u l l y ， th e p ap er c on st r uets th e f r an ch isin g sy stem an d tak es m e asu r e s f r om th ree p ar t s o f m an ag em en t， sales a n d te e h n o lo g y sy stem t k ey w or dl r r an ch ising r e a一 estate in ter med ia叮 ind u st仔 乃 p e of th esisl a pp lieation r esear c h o p e r atio n m o de 目 录 目 录 绪 论 . 1.1 研 究背景及意义 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 1.1.1 研 究背景 、 . ， . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 1.1. 2 研 究意义 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .;. . . . . . . . . . . . .， . .3 1. 2 研 究 内容和 框架 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .， .3 1. 2.1 研 究 内容 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 1. 2 . 2 研 究框架 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 2 特许经营理论 .6 2.1 特许经营 的概念 、特征 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.1.1 特 许 经 营 的概 念 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.1. 2 特 许经营 的本质特 征 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 2.1. 3 特 许 经 营 的重要 内涵 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 2 . 2 特 许经营 的研 究综述 . . . . . . . . . . . ;. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 t 2 . 3 特 许 经 营 的理论 依据 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 . 2 . 3.1 特 许经 营 的传统理论解释 . . . . . . ; . . . . . . .， . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2 . 3. 2 特许经营的理论新解 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2 . 4 特 许 经 营 的分类 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .n 2 . 4.1 按特 许 的内容划 分 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n 2 . 4 . 2 按授予特许权 的方式划 分 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n 2 . 5 特 许 经营 的优劣势分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .n 2 . 5.1 特 许经 营 的优势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .n 2 . 5. 2 特 许经 营 的劣势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 3 2 . 6 特 许 经 营 在 我 国的经营 现 状 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 3 房 地 产 中介 行 业 的发展概 况 .1 6 3.1 房 地 产 中介 行业 存在 的基 础 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 6 3. 2 我 国房 地产 中介 行业 现 状 分析 . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 7 3. 3 我 国房地 产 中介行业发展趋 势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .， . . . . . . . . . 1 8 3. 3.1 树 立 中介 企业 品牌 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 8 3. 3. 2 提 高人 员素质 . . . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 9 3. 3. 3 创 新服 务方 式 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 9 3. 3. 4 完善信 息系统 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 9 3. 3. 5 规 模 化 连 锁经 营 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 9 3. 3. 6 运 用 新 型业 态模 式 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 0 3. 4 青 岛市 房地产 中介行业 的现状 与发展趋势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 3. 4.1 青 岛市 二手房 市 场 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . . . .20 l 西安理工大学工商管理硕士学位论文 3. 4 . 2 青 岛市房地产 中介行业 的现状 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2 3 . 4 . 3 青 岛市房地产 中介行业 的发展趋势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 3 4 青岛青房盖换公司开展特许经营问题的提 出. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 5 4. 1 青 岛青房置换公司的发展现状 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 5 4.1.1 青 岛青房 置换公司 的企业概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 5 4.1. 2 青 岛青房置换公司的 内部资源条件分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 5 4 . 2 青 岛青房置换公司的发展现状评价 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9 4 . 3 青岛青房置换公司开展特许经营的迫切性 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 犯 4 . 3.1 借政策调整之机 ，实现规模扩张 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， 3 2 4 . 3 . 2 通过 开展特许经营强化竞争 ，抢 占市场份额 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 3 4 . 3. 3 通过开展特许经营 ，提 高对 资源 的控制 能力 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4 . 3 . 4 通过 开展特 许经营 ，实现盈利增长 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34 5 青 岛青房置换 公 司开展特许经营 的环境 分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 6 5.1 青 岛青房 置换公司开展特 许经营 的宏观环境分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.1.1 政治法律环境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 6 5.1. 2 . 经济环境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .， . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 5.1. 3 社会文化环 境 二 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 7 5.1. 4 技 术环境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .;. . . . . . . . . . .， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5. 2 青 岛青房 置换 公司开展特 许 经营 的行业 关键 成 功 因素分析 . . . ， 二 :. . . . . . . . . . .3 8 5. 2.1 青 岛青房 置换公 司开展特 许经营 的行业 关键 成功 因素调查 . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5. 2 . 2 青 岛青房 置换公司开展特许经营 的行业关键成功 因素确定 . . . . . . . . . . . . . . . . 3 9 5. 3 青 岛青房 置换 公司开展特许经营 的竞争环境分析 . .， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 5. 3.1 五种 竞争力量模 型分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 5. 3 . 2 房 地 产 中介行业环境 分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ， .46 5. 4 sw o t 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 5. 4.1 优 势和劣 势 分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .， . . . 5 0 5. 4 . 2 机 会 和 威 胁 分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 5. 4 . 3 外 部环境 的综合评 价 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 5 5. 4 . 4 sw o t 分 析 表 . . . . . . . . . . . . . . . .5 6 6 青 岛青房置换 公 司开展特许经营 的依据 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58 6.1 国 内外房 地 产 中介行业 的经验借 鉴 .， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58 6.1.1 美 国房地 产 中介行 业特 许经营 的发展概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 8 6.1. 2 中国台湾地 区房地产 中介行业 的运营模 式研究 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 0 6 . 2 青 岛青房 置换 公 司 “ 直 营连 锁模式 ”与 2 1世 纪 “ 特 许 经营模 式 ”比较 分析 . . 6 1 6 . 2.1. 服 务运 营 系统 比较 分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1 6 . 2 . 2 服 务传递 系统 比较 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 3 6. 2. 3 服 务营 销 系统 比较 及 评价 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 6 6. 2. 4 运 营 模 式 差 异 原 因分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 8 6. 3 青 岛青房 置换 公司开展特 许 经营 已具备 的条件 . . . ， . . . . . . . . . . . . . . .， . . . . . 6 9 目 录 7 青 岛青房置换 公 司特许经营体系的构建 ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 1 7 1 7 1 7 1 7 2 7 3 7 3 7 4 7 5 7 6 7 6 7 8 7 9 8 0 8 0 8 2 8 2 8 3 8 3 8 5 8 5 7.1 加 盟商加盟过程 ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .， . . . . . . . . . . . 7. 1. 1 单店加盟条件 及加盟商 的选择 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. 2 加 盟流程 . . . . . . . . . . . . . . . . . ， . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1. 3 加 盟合 同的签 定 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. 1. 4 青 岛青房置换公 司与加盟商 的关系管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 加盟店 营业规 范 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2.1 一般政 策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 . 2 培训课程安排 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 . 3 加盟店 网站 的建 设 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 . 4 质量服务系统 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 . 5 信 息报 告 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 . 6 财 务管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. 2. 7 广 告和公关 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 . 2 . 8 客 户推 荐 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7