（技术经济及管理专业论文）住宅房地产开发区位选择方法研究.pdf

at h e s i ss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m a s t e ro fm a n a g e m e n t t e c h n o l o g i ce c o n o m i ca n dm a n a g e m e n t c h a n g s h au n i v e r s i t yo fs c i e n c e & t e c h n o l o g y s u p e r v i s o r p r o f e s sp e n g z h i q i a p r i l ，2 0 1 1 长沙理工大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者签名：l 芗复 日期：加辟，月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权长沙理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容 编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和 汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本论文收录到中 国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密囤。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者虢训竣吼如棒，月日 导师签名： 日期：叫年n 垢 摘要 房地产业是我国国民经济的重要产业，住宅房地产业是我国房地产业的最主 要业务之一，目前住宅房地产开发投资在我国房地产开发投资中占很大比重，我 国房地产企业的主营业务大部分是住宅房地产开发投资，其特点是投入很大，风 险很高，因此科学准确的决策非常重要。选择最佳区位，是房地产开发投资成功 的关键。本文着眼于项目开发风险性最强的住宅项目区位选择问题，探索企业对 住宅项目区位选择的方法与步骤，希望能为房地产开发的区位选择提供一些有价 值的思路、建议和方法。 本文通过研究住宅房地产开发和住宅区位选择的内涵及特点，并为了住宅区 位选择研究的深入展开，对房地产开发区位选择的相关理论进行了适当的分析， 探讨和总结。本文借鉴已有的国内外住宅房地产开发评价指标体系的研究成果， 对住宅房地产开发区位选择的影响因素进行分析，初步建立了住宅房地产开发区 位选择评价指标体系，并尝试性地把粗糙集理论应用到住宅房地产开发区位选择 的评价中，构建了一个基于粗糙集理论的住宅房地产开发区位选择评价模型：最 后用该评价模型进行了实证分析，证实了该方法的可行性。 关键词：住宅；房地产；区位选择；粗糙集 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa ni m p o r t a n ti n d u s t r yo fo u rc o u n t r yn a t i o n a le c o n o m y ， t h ei n v e s t m e n to ft h er e s i d e n t i a lr e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h em o s ti n v e s t m e n t b u s i n e s s e so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y a tp r e s e n t ，t h ei n v e s t m e n to fr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ei n d u s t r yi st h eg r e a t l yp a r to ft h eb u i l d i n gp r o je c ti no u rc o u n t r yr e a le s t a t e i n d u s t r y ，t h eg r e a t l yp a r to ft h em a i nb u s i n e s so fo u rc o u n t r y sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e i st h ei n v e s t m e n to fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ei n d u s t r y t h ei n v e s t m e n to fb u i l d i n gr e a l e s t a t e sd e v o t i o ni sh u g e ：t h er i s ki sv e r yh i g h ，s om a k i n gs c i e n c ea n da c c u r a t e d e c i s i o ni sm o s ti m p o r t a n t c h o o s i n gt h eb e s tl o c a t i o ni sas u c c e s s f u lk e yo ft h er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t i n v e s t m e n t t h i s s t u d y f o c u s e do np r o je c t l o c a t i o n d e c i s i o n - m a k i n gi s s u e s a n dt h ep r o j e c tw h i c hh a ss t r o n g e s tr i s k s ，a n de x p l o r e d m e t h o d sa n ds t e p so fp r o j e c tl o c a t i o nf o rc o r p o r a t i o n ih o p et op r o v i d es o m e v a l u a b l ei d e a ss u g g e s t i o n sa n dm e t h o d sf o rt h el o c a t i o nd e c i s i o n m a k i n go fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s t h i sp a p e rp a s s e sr e s e a r c ht h ec o n n o t a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c so fr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ea n dr e s i d e n t i a ll o c a t i o n ，a n di no r d e rt or e s e a r c hi n t e n s i v e l yr e s i d e n t i a l l o c a t i o nc h o i c e ，t h er e l a t e dt h e o r i e so fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o c a t i o n a r ea n a l y z e d ，d i s c u s s e da n ds u m m a r i z e dp r o p e r l y t h ep a p e rr e v i e w st h ed o m e s t i c a n di n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n to nt h eh o u s i n gt h e o r y ，a n a l y s e si n f l u e n c i n g f a c t o r so ft h el o c a t i o no fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，e s t a b l i s h e di n i t i a l l ya n e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo ft h el o c a t i o no fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h i s p a p e ra t t e m p t st oa p p l yr o u g hs e tt h e o r yt ot h ep r o j e c tl o c a t i o ne v a l u a t i o n ，p r o p o s e s a ne v a l u a t i o nm o d e lo ft h ep r o j e c tl o c a t i o nw h i c hb a s e do nr o u g hs e tt h e o r y ；l a s t l y t e nl a n d sr e l a t i v ed a t ai st ob ec o l l e c t e dt om a k eap o s i t i v ea n a l y s i so nt h e e v a l u a t i o nm o d e l ，t h em e t h o di sf e a s i b l e k e y w o r d s ：r e s i d e n t i a l ；r e a le s t a t e ；l o c a t i o n ；r o u g hs e t i i 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第1 章绪论 1 1 选题背景一l 1 2 选题意义2 1 2 1 选题理论意义2 1 2 2 选题实践意义2 1 3 研究内容2 1 4 研究方法和技术路线3 1 4 1 研究方法3 1 4 2 技术路线4 路线图如下所示i 4 1 5 选题的创新点4 第2 章住宅房地产开发及住宅区位选择理论概述 2 1 住宅房地产开发区位选择的内涵6 2 1 1 房地产的概念一6 2 1 2 住宅区位6 2 1 3 住宅房地产开发区位选择7 2 1 4 住宅房地产开发区位选择的特点一7 2 1 5 住宅房地产开发区位选择的分类8 2 2 住宅区位选择相关理论研究9 2 2 1 国外住宅区位选择研究9 2 2 2 国内住宅区位选择研究一1 4 2 2 3 总结18 第3 章住宅房地产开发区位选择评价指标体系设计 3 1 住宅房地产开发区位选择影响因素筛选2 0 3 2 住宅房地产开发区位选择影响因素分析2 l 3 2 1 基础设施因素对区位选择影响的分析一2 l 3 2 2 配套设施因素对区位选择影响的分析2 2 3 2 3 社会和经济因素对区位选择影响的分析一2 3 3 2 4 自然环境因素对区位选择影响的分析2 4 3 3 住宅房地产开发区位选择评价指标体系设计2 6 3 3 1 指导思想2 6 3 3 2 选取原则2 6 3 4 评价指标体系的建立2 7 第4 章住宅房地产开发区位选择模型 4 1 区位选择评价方法的比较2 9 4 2 粗糙集理论的基本概念3 1 4 2 1 知识和知识库3 l 4 2 2 不确定范畴，近似与粗糙集3 2 4 2 3 属性约简与属性核3 2 4 2 4 知识表达系统和决策表3 4 4 2 5 知识的依赖性3 4 4 2 6 属性的重要性3 5 4 3 基于粗糙集理论的住宅房地产开发区位选择评价模型3 5 4 3 1 基于粗糙集理论的住宅房地产开发区位选择评价模型描述3 5 4 3 2 住宅房地产开发区位选择评价指标信息表的设定3 8 4 3 3 住宅房地产开发区位选择评价中的连续属性离散化3 9 4 3 4 住宅房地产开发区位选择评价指标集约简3 9 4 - 3 5 住宅房地产开发区位选择评价指标权重的计算4 0 4 3 6 住宅房地产开发区位选择综合评价值的计算一4 l 第5 章住宅房地产开发区位选择方法实证研究 5 1 项目区位选择的背景概述4 2 5 2 样本指标数据的收集4 3 5 3 基于粗糙集理论的住宅房地产开发区位选择评价模型的实证分析一4 4 5 3 1 评价指标信息表的设定一4 4 5 3 2 属性值离散化一4 4 5 3 3 指标集约简4 5 5 3 4 指标权重的计算一4 6 5 3 5 综合评价值的计算4 7 5 4 案例总结4 8 5 5 结论说明和建议4 8 第6 章结论 6 1 研究主要内容及结论5 0 6 2 需要说明和进一步研究的问题5 0 参考文献5 2 5 5 5 6 【。 1 1 选题背景 第1 章绪论 随着我国城镇住房制度改革的深层推进，国民经济格局的变化和人民生活水 平的提高，房地产业正成为我国国民经济新的增长点，从2 0 0 5 年到2 0 1 0 年，6 年 时间房地产企业投资完成额增长了1 6 3 1 ，2 0 1 1 年卜2 月房地产开发企业完成投 资额为4 2 5 0 3 7 亿元，比去年同期增长3 5 2 。房地产开发投资除了能直接拉动房 地产经济增长外，更重要的是，由房地产开发投资带来的乘数效应，房地产领域 新增加的投资会引起对钢材、水泥等生产材料需求的增加，从而推动制造业和建 筑业的发展；也可以通过家居空间的改善拉动家装、汽车、家居等领域的消费升 级，收入的增加又会引起这些领域的人们对消费品需求的增加，从而引起从事消 费品生产的人们的收入增加；如此推演下去，根据凯恩斯的投资乘数原理，由此 带来的国民收入增加总量就会是新增加房地产开发投资的若干倍。n3 国家统计局 总经济师姚景源说过一句话：“房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点都 不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为房地产上游可以拉动钢材、水泥， 下游可拉动家电、纺织业，由于装修窗帘也都要换新的”。幢1 虽然近年来我国房地产行业发展较快，居民的住房条件有了很大改善，但目 前居民的住房水平依然不高，再加上我国正处于城市化加速发展的重要阶段，综 合考虑，今后1o 年我国住房需求依然非常旺盛，另外，还存在大量以旧换新的住 房消费需求，因此，未来一段时间既是我国居民住房条件继续快速改善的重要时 期，又是房地产行业成长和发展的有利时机，也是住房消费继续支撑经济快速增 长的重要阶段。 根据不同的基本功能，房地产项目开发投资范围可分为住宅项目、商业项目、 工业项目和服务业项目，住宅项目开发投资在整个房地产业中占重大比例，不管 建设面积、项目数量还是投资额和销售额都大大超过其他房地产项目开发的投 资。2 0 0 8 年房地产开发投资总额4 6 8 7 亿元，同比增长3 2 3 ，比去年同期涨幅高 1 5 4 ，其中住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3 3 1 6 亿元和1 2 0 亿元，比去 年同期分别上涨3 4 7 和3 6 7 。2 0 0 9 年全国商品房销售面积9 3 7 l3 万平方米， 比上年增长4 2 1 ，其中商品住宅销售面积增长4 3 9 ，办公楼销售面积增长 3 0 8 ，商业营业用房销售面积增长2 4 2 。2 0 0 9 年商品房销售额4 3 9 9 5 亿元，比 上年增长7 5 5 ，其中商品住宅销售额增长8 0 0 ，办公楼和商业营业用房销售额 分别增长6 6 9 和4 5 5 。由此可以看出住宅房地产依旧是房地产投资的重要方 向，也是销售收入的主要 手段，是关系到国计民生 住宅房地产开发所建 良好的经济效益和社会效 否。投资决策需要考虑很 开发区位的选择是开发前 它关系到土地是否能得到 位、区位、区位 作为房 目前，国内对住宅房 很少用定量的方法，对住 此背景下，结合导师的课 的定量区位选择方法研究 1 2 选题意义 1 2 1 选题理论意义 1 本文在借鉴现有文 的区位选择问题，为住宅 择理论，为房地产投资决 2 本选题在对住宅房地产开发区位选择进行定性描述的基础上，也展开了定 量评价研究，进一步构建了住宅房地产开发区位选择评价指标体系，拓展了其理 论内容。 1 2 2 选题实践意义 1 本选题研究成果具有重要的使用价值和应用前景。本研究通过剖析住宅房 地产开发区位选择的影响因素，设计了一套住宅房地产开发区位选择的评价指标 体系，将粗糙集理论运用到住宅房地产开发区位选择中来，并根据此指标体系和 所采用的决策方法进行实证分析，为房地产开发商提供相应的决策参考。 2 从房地产开发商角度而言，目的就在于为投资决策提供依据，提供寻求资 本最大增值和获得最优效益的有效途径。区位选择的正确与否对商家日后的成功 与否有着非常重要的意义。另外文中所提的区位选择影响因素和区位选择方法对 政府部门做城市规划或者区域规划具有重要的参考价值。 1 3 研究内容 本文以管理学、投资环境学、经济学等理论以及粗糙集方法为指导，首先在 文献综述和理论研究的基础上，明确住宅房地产开发和住宅区位的定义与内涵以 2 及对简单线性加权法、理想点法、层次分析法、模糊综合评价法等多种方法进行 系统的介绍、梳理和总结。其次，在前述理论研究成果的基础上，对国内外住宅 房地产开发区位选择的影响因素研究进行综述，从系统论角度分析住宅房地产开 发区位选择的影响因素，细分各个构成要素直到能落实到具体的指标上，依据构 建评价指标体系的基本原则，设计住宅房地产开发区位选择评价指标体系。最后， 针对住宅房地产开发区位选择的具体特征，建立了住宅房地产开发区位选择的粗 糙集理论模型，并进行了具体的实证研究，考察本文所探究的适合我国房地产开 发企业用于住宅房地产开发的区位选择方法的可行性。具体内容包括： 第一章：绪论。首先阐明了本选题的研究背景即为什么选择该课题，从理论 意义和实践意义两个方面阐述该课题的研究意义以及本文的结构安排、创新点和 研究方法等。 第二章：住宅房地产开发及住宅区位选择理论概述。通过文献分析，归纳和 总结，明确了住宅房地产开发和住宅区位的定义以及住宅房地产和住宅区位的特 征，然后对国内外住宅区位选择理论进行了综述，为分析住宅房地产开发区位选 择的影响因素及其评价指标体系的建立奠定了理论基础。 第三章：住宅房地产开发区位选择评价指标体系设计。结合第二章对国内外 住宅房地产开发区位选择的影响因素的综述，从系统论角度分析住宅房地产开发 区位选择的影响因素，细分各个构成要素直到能落实到具体的指标上，依据构建 评价指标体系的基本原则，设计评价指标体系理论框架。 第四章：住宅房地产开发区位选择模型。对简单线性加权法、理想点法、层 次分析法、模糊综合评价法等多种方法进行系统的介绍、梳理和总结，针对住宅 房地产开发区位选择的具体特征，建立了住宅房地产开发区位选择的粗糙集理论 模型。粗糙集理论模型作为解决不完备、不确定、不一致信息的一种新的处理工 具，它可以很好的解决住宅房地产开发区位选择问题。 第五章：住宅房地产开发区位选择方法实证研究。考察本文所探究的适合我 国房地产开发企业用于住宅房地产开发的区位选择方法的可行性。 最后一章为结束语，主要阐明本文的主要研究结论及不足之处。 1 4 研究方法和技术路线 1 4 1 研究方法 1 4 1 1 系统分析方法 本研究将住宅房地产开发区位选择作为一个相对独立和开放的系统，分析住 宅房地产开发区位选择的影响因素，建立住宅房地产开发区位选择的评价指标体 系，并基于此建立住宅房地产开发区位选择的科学方法。 3 1 4 1 2 定性分析与定量分析结合法 针对住宅房地产开发区位选择评价指标，主要采取定量的分析 实际操作和可信度，由于有些指标无法定量化，故应兼顾采用定性 1 4 1 3 实证研究的方法 通过案例分析，把住宅房地产开发区位选择方法和实例相结合 房地产开发区位选择有一个吏深刻的了解。 1 4 2 技术路线 路线图如下所示： 国内外文献收集、整理、分析 1r 住宅房地产开发区位选择国内 外研究现状分析 1r l 住宅房地产开发及住宅区位选 择理论概述 1 r 【住宅房地产开发区位选择评价 指标体系设计 1r 住宅房地产开发区位选择模型 及实证分析 1 5 选题的创新点 图卜l 技术路线图 本选题结合我国住宅房地产开发的实际情况，创造性的对住宅房地产开发区 位选择理论进行了探索，并构建了住宅房地产开发区位选择模型，具体表现在以 下几个方面： 1 在住宅房地产开发区位选择中尝试使用粗糙集理论，提出一种基于粗糙集 4 理论的住宅房地产开发区位选择模型。该模型一方面利用粗糙集理论属性约简思 想，删除冗余指标，精简和优化住宅房地产开发区位选择的指标体系；另一方面 利用粗粗糙集理论中的属性重要度思想确定各指标客观权重，并将客观权重和主 观权重有机的结合，克服了指标权重确定的人为主观性。 2 在实践研究方面，目前学者把目光比较多的聚集在房地产业的宏观层面， 诸如如何控制房价、如何保证房地产的健康持续发展等等；微观层面除了房地产 信贷、房地产投融资等个别问题的研究刚刚引起人们的关注外，其它诸如房地产 开发如何区位选择方面的研究还较少，即使研究也是停留在定性方面进行。因此 针对该类研究的不足，本文探讨了住宅房地产开发区位选择的特征，而后据此引 入粗糙集的相关理论来解决住宅房地产开发建设中的项目区位选择问题，并通过 具体的实例对其决策过程进行系统的说明。 5 第2 章住宅房地产开发及住宅区位选择理论概述 2 1 住宅房地产开发区位选择的内涵 2 1 1 房地产的概念 房地产，国外通常表述为“r e a le s t a t e ，即称为“不动产 ，但是“不动 产的含义不仅仅限于“房地产 ，更包括开发后附着于土地之上的各种结构物 和设施。广义的房地产指的是“土地及附着于土地之上的改良物”，其中改良物 ( i m p r o v e m e n t ) 包括建筑物、道路、停车场以及水电设施等。狭义的房地产则是 专门指房地产开发投资这种典型的商业行为，一般指房地产开发企业以赢利为目 的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售 等一系列经营行为。哺1 2 1 2 住宅区位 住宅是固定的占用一定土地和空间资料、具有综合消费功能、为个人和家庭 提供居住功能的建筑物，是一种重要的、特殊的生活消费品。n 1 “区位”源于德 文的s t a n d o r t ，是1 9 8 2 年由w 高次第一次提出。这是一复合词，s t a n d 为站立场 所、站立、立脚点之意，o r t 为场所、位置、点。区位在1 9 8 6 年被译为英文l o c a t i o n ， 即场所、位置之意。廖什在经济的空间分布这书中是这样描述区位的：“凡 是有生命的事物都需选择正确的区位，一经营好的企业，建设一座城市及能够得 到发展的集聚区，也都需选择正确的区位。 瑞士地理学家什米特从生物学角度 解释了区位的概念：“生物生活在多样化的空间里，为了它的生存，在多样条件 中找出一定的场所。? 我们把生物根据其繁殖条件选出来的场所称为区位。 因此可见，区位作为“地点概念最后表现为空间诸关系的浓缩”，即某一场所与 邻近的其他场所之间特殊关系的综合体。 5 ， 住宅区位是指住宅所在的地理位置、该位置出行的便利程度和居住在该位置 所获得的非经济方面的满足程度。具体点说，就是指住宅坐落的地理位置和以此 为基点出行日常活动所需的交通成本，及该位置的社会人文环境、自然环境等对 居住者心理和身体等方面的影响。从宏观的角度来讲，住宅区位一般指一个国家 或者地区：主要包括政治稳定性、意识形态等因素。从中观的角度来讲，住宅区 位一般指城市地域：主要包括社会文化环境、户口政策等因素。从微观的角度来 讲，住宅区位一般指城市内部，具体指某个街道、某个小区等，主要包括自然环 境、交通条件、生活服务设施和人文环境等因素。阳， 6 2 1 3 住宅房地产开发区位选择 区位选择即主体对某一场所以及该场所周围的自然环境、交通条件、人文环 境和经济环境等因素的选择。房地产开发商对住宅区位的选择，不仅是指住宅所 处的具体地段，更重要的是对住宅周围相关环境要素的选择。 我国学术界对住宅房地产开发区位选择没有确定的界定，一般都是认为住宅 房地产开发区位选择既是住宅房地产开发的选址。 笔者认为，所谓住宅房地产开发区位选择，就是对住宅房地产开发在地域空 间上的定位，对住宅房地产开发分布地点的优化选择，也是对住宅房地产开发即 将进入的区域、场所、地点或者位置进行评估、挑选的过程。 2 1 4 住宅房地产开发区位选择的特点 在探讨住宅房地产开发区位选择的特点之前，本文先介绍一下工业房地产开 发和商业房地产开发的区位选择特点，然后再进行比较分析。 2 1 4 1 工业房地产开发的区位选择特点 工业房地产开发由于工业污染性正逐渐从市区搬迁到市区边缘：工业企业与 前向、后向产业之间的关联性非常紧密，为了能产生集聚经济效应，工业房地产 开发选择的区位一般比较集聚：为了使生产成本降低，工业房地产开发的区位一 般选择于交通运输方便的地段。所以，工业房地产开发一般选择于港口、交通运 输方便、郊区等区域。 2 1 4 2 商业房地产开发的区位选择特点 为了吸引消费者，商业房地产开发一般选择于购买能力强、交通方便、中心 商业区附近和繁华街道两边等区域。商业房地产开发的类型不同导致对区位选择 的要求也不同，但是购买能力强、交通方便、可见性好是商业房地产开发区位选 择的重要特点。 2 1 4 3 住宅房地产开发的区位选择特点 为了减少出行时间和出行费用，住宅房地产开发倾向于选择交通便利、靠近 工作场所的区域。 为了居住环境较好，住宅房地产开发倾向于选择生活方便、安静、基础设施 和服务设施比较完善的区域。 为了娱乐休闲，住宅房地产开发倾向于风景旅游点或者娱乐中心的区域。 2 1 4 4 比较分析 交通便利是不同等级规模的房地产开发区位选择的目标，但是侧重点不一 样。工业房地产开发区位选择要求交通便利是为了方便运输原材料和产品，减少 7 运输成本；商业房地产开发区位选择要求交通便利是为了有效吸引消费者前来购 物，增加人流量；住宅房地产开发区位选择强调交通便利是为了减少出行时间和 出行费用，方便生活。 商业房地产开发的区位选择强调热闹，有商业气息，处于中心商业区附近或 者繁华街道旁边，而住宅房地产开发的区位选择则强调住宅环境舒适、安静。 商业房地产开发区位选择和工业房地产开发区位选择相同，都讲究集聚效 应，一般倾于高集约型布局；而住宅房地产开发区位选择从住宅环境层面来看， 更加倾于低密度型布局。 商业房地产开发的区位主要选择于人流量大和商业氛围浓的市区，但也出现 了郊区型的商业房地产；而工业房地产开发和住宅房地产开发的区位都有向郊区 选择的趋势。 2 1 5 住宅房地产开发区位选择的分类 根据选择区域范围的大小，可以把住宅房地产开发的区位选择划分为三个层 次： 2 1 5 1 宏观层面的区位选择 跨国企业投资首先会考虑到选择哪个国家，再是选择哪个城市，而国内企业 投资主要是选择哪个城市。宏观层面的区位选择根据所在地区的市场状况和潜力 来判断该城市或者地区适不适合开发相应住宅房地产项目，以及对该住宅房地产 项目进行宏观定位。由于住宅房地产的形式种类较多，且各种住宅房地产形式都 存在市场成熟度的问题，如果某区域的生产力水平、收入水平较低的话，投资商 再有实力，也不能在该区域投资建设高档住宅房地产项目。 2 1 5 2 中观层面的区位选择 选择目标城市中的某个区域的住宅中心。在确定目标城市具有开发住宅房地 产的潜力后，要对项目进行定位，研究住宅房地产开发的供求状况、不同地段的 地租水平对住宅房地产开发区位选择的影响。 2 1 5 3 微观层面的区位选择 通过目标区域中的分析，最终确定具体区位。住宅房地产开发的区位选择问 题对于项目的成功具有决定性的作用。并不是所有的地方都适合住宅房地产的开 发，只有某个地方具备了相应的条件后才可以。 8 2 2 住宅区位选择相关理论研究 2 2 1 国外住宅区位选择研究 2 2 1 1 基于生态环境的住宅区位选择 1 “田园城市理论 1 8 9 8 年1 0 月埃比尼霍华德( e b e n e z e rh o w a r d ) 发表了明日： 正改革的和平道路( t o - m o r r o w ：ap e a c e f u lp a t ht or e a lr e f o r 改名为明日的田园城市。霍华德在书中提出了“田园城市”思想 市是由一系列同心圆组成，六条大道从圆心放射出去。城市中心是中 政公共设施，外围为一圈低层的住宅，然后是环形林荫道，再往外又 住宅。住宅区的规划以城市中心为圆心呈现环带状分布，并且相邻环 相隔。2 0 世纪后半期，因为城市环境问题突出，人们更加注重它的理 1 9 世纪6 0 7 0 年代发生在英国的“新城建设运动”以及发生在德国的 活运动都反映了“田园城市 的理论意义。 1 2 “光明城”理论 勒柯布西埃( 1 9 2 2 ) 针对巴黎的改建提出了“光明城理论， 城市结构格局提出了些脱离传统观念的大胆设想。他将城市分为三个 区以及行政中心、工业区和住宅区。并且对住宅区的建设提出了住宅 度发展方式，即高层住宅大片绿地，要增加住宅区的绿地面积。 1 从以上两个理论可以看出，这个时期的居民在住宅区位选择时， 这个区位选择影响因素相当的重视。 2 2 1 2 基于人文生态的住宅区位选择 2 0 世纪2 0 3 0 年代，以美国芝加哥大学社会学系为代表的学者首先关注城市 空间结构，从人文生态学的角度研究城市，提出了城市地域划分的多种模式。其 中最为著名的是伯吉斯( b u r g e s s ) 的同心圆学说( c o n c e n t r i cz o n et h e o r y ) ， 霍伊特( h o m e rh o y t ) 的扇形学说( s e c t o rt h e o r y ) ，哈里斯( c d h a r r is ) 和 乌尔曼( e l u 11 m a n ) 的多核心学说( m u l t i n u c l e it h e o r y ) 。 1 同心圆学说 2 0 世纪2 0 年代初期，美国的伯吉斯在芝加哥进行大量实证研究，提出了同心 圆的城市地域结构理论。得出的结论是：城市住宅以市中心商务区为几何中心呈 现出带状同心圆结构，从城市中心到城市郊区，住宅的档次由低到高、居民的家 庭收入由低到高渐次变化。对此结论，b u r g e s s 解释为，由于1 9 世纪芝加哥的快 速发展，越是新的住宅离城市中心越远。收入比较高的家庭，由于城市住宅区位 质量的恶化( 空气质量下降、噪音污染、交通拥挤、居住密度增大等) ，需要也有 9 这个能力向外搬迁，远离城市中心的新住宅就成为了他们的首选目标。而收入比 较低的居民由于没有办法承担居住在城市郊区所带来的通勤成本，则只能选择住 宅品质、环境质量均相对比较差的离中心商务区最近的旧房中。收入比较高的居 民不断的往外搬迁，收入比较低的居民占据收入比较高的居民外迁所空余出来的 城市中心旧房，最旧的住宅则被腾空出来并拆除，最后让位给中心商务区的商业 房产。从宏观上看，伯吉斯的这一模式基本符合单中心城市模式。伯3 2 扇形学说 扇形学说在霍伊特( 1 9 3 9 ) 提出的城市空间扇形结构中得以体现。通过对美 国1 4 2 个城市的地价资料以及其变化的详细分析，他发现城市的增长并不像伯吉 斯模型中所描述的那样向各个方向均衡扩展而目呈同心圆，而是在不同方向上有 不同土地利用方式以及不同等级住宅的差异发展。城市交通干线延伸或分布在环 境条件比较好的地段，集中在城市一侧的住宅扇面，且越是高级的住宅区越是向 城市郊区伸展；t 业区则在住宅区相对的扇面发展。所以，随着城市地域的不断 扩展，城市空间结构就会由不同性质的扇面所组成。阳， 3 多核心学说 乌尔曼和哈里斯( 1 9 4 5 ) 在研究同心圆带状理论和扇形住宅区位论的基础上， 提出了城市多核心总体结构框架下的住宅区位分布理论。这核心观点是：城市的 中心往往不只是一个，而是由多个组成的，实际上，城市是靠这些城市中心以及 其附近的工业、住宅业和商业的联合扩张来发展起来的；在多个城市中心以及城 市总体扩张的过程中，形成了与其规模和特点相匹配的住宅区位格局。工人住宅 区依然处于住宅总格局中的最内层，只是空间形态分布的不太规则，既不是圆带 状，也不是扇形，而是一种块状结构。 上述理论模式是对具体区域和实际调查进行归纳和总结得到的，伯吉斯着重 分析了家庭收入对住宅区位选择的影响作用，这一作用机制是居民新旧住宅按收 入的水平被“过滤”；霍伊特注意到交通是住宅区位选择的影响因素；哈里斯和 乌尔曼从地价房租以及利益的角度分析住宅区位的分布。总结这三种模式，得出 结论：高收入者一般住在新建的城市外围，而低收入者一般住在离市中心较近的 住宅区。这些理论模式研究和解释了住宅区位格局形成的原因，同时描述和解释 了已经发生的过程，但是并没有说明是否应该发生这一过程，也没有考虑个人住 宅区位需求影响因素，只单单假设了住房条件决定家庭位置。这些理论虽然和原 调查区域的情况很吻合，但是由于区域的特殊性，在后来却被证明并不适用于其 他的区域。尽管如此，这些理论对后来的住宅区位选择和空间结构研究起到了重 要的作用，成为城市空间结构的经典结构模式。 2 2 1 3 基于经济学的住宅区位选择理论 从2 0 世纪5 0 年代开始，阿隆索( w a l o n s o ) 、埃文斯( w e v a n s ) 等学者通过研 i o 究城市 “互补 该 心区越 果不考 中心区 仅研究 居住在 择时， 2 1 )。 住在郊区。 住 房 费 用 lj s 还 交 通 义 费 用 1 0 帚件反衍 距离( d ) 最佳区位 距呙( 图2 - 1 住房费用与交通费用的关系图 此理论是从经济学角度出发，假设在消费者收入及其它商品消费一定的情况 下，一个家庭选择住宅区位的原则是在随着市中心距离的延长而趋于下降的住宅 费用和趋于增加的交通费用之间进行互换，并且选择综合费用最低的位置。但是 随着经济的发展，影响高收入阶层住宅区位选择的因素不仅仅局限于交通费用和 住宅费用，在满足基本生活条件的基础上会更加多地考虑区位环境。因此，互换 论的应用在当今还是具有一定的局限性。 2 2 1 4 基于行为学的住宅区位选择理论 行为主义思潮认为本文前面介绍的那些住宅区位的理论研究比较机械化和 简单化，它主张从人的主观能动性以及人类行为的角度来进行研究，即从家庭的 住宅需求、区位偏好和住户在城市内的迁移的角度来进行研究。这是因为把过程 和空间联系起来的关键是住户行为，因此城市地理学者特别关注迁居。也有学者 把迁居看作是住房拥有和住宅区位选择的伴生决策。1 总之，住宅区位选择和迁 居密切相关。有学者在9 0 年代就国外的迁居研究作了详尽的介绍n 别，本文只对其 中的家庭生命周期理论和迁居行为模型做下简单的回顾。 1 家庭生命周期理论 罗西研究了丹佛的迁居后，首次提出家庭生命周期学说。通过分析不同阶段 家庭人口变化和迁居之间的关系，他认为每个人一生中大概有3 - 5 次迁居，但没 有明确总结出迁居的区位指向性。 阿布罗德和佛利把住户和住户位置在家庭生命周期中所处的阶段联系起来， 从家庭发展阶段的角度出发，他们提出了不同发展阶段的家庭会由于需求住宅的 不同而选择的住宅区位也不同的观点。见表2 1 。 表2 1 家庭生命周期理论与住宅区位选择 根据参考文献3 1 整理。 2 迁居行为模型 布朗和摩尔利用“效用空间 对住宅环境的满意和不满意的评价尺度构建了 迁移和搜寻决策两阶段模型，强调引起迁居是因为对现有住房不满意，但是只有 当期望搜寻的效用比现有的效用高时，迁居才会出现。们在统计现有居住和搜寻 偏好之间的关系时发现，统计结果正好与他们强调的相反：3 1 “非常不满意” 的居民决定不去搜寻新的住宅，而3 3 “非常满意 的居民在1 年内会去选择新的 住宅1 引。 米切尔逊对多伦多7 6 1 个住户进行了5 年的跟踪调查，并密切关注了迁居后的 适应性和满意度。他发现样本可按照区位和住房类型分类，不同类型的样本具有 不同的寻房机制，且各自具有不同的特征，这些都影响他们的满意程度。大多数 住户迁居后均能够适应新环境。n 副米切尔逊的研究关注了不同群体对住宅需求的 不同，但并没有明确提出住宅需求的层次以及它们对住宅区位选择的影响作用。 通过对以上理论、模型的分析，可看出行为模型主要侧重于个体行为与经济 因素间的关系分析，重视个人对环境的感知、评价和决策，它对三大经典结构模 型的有效性提出疑问，但缺乏对影响住宅区位选择的社会因素和家庭社会结构与 个人住房选择行为之间的相互关系的深入研究。 1 2 2 2 1 5 基于社会学的住宅区位选择理论 此理论主要是从社会学的角度出发研究居民社会属性或者家庭社会结构对 住宅区位选择的影响。居民社会属性指的是居民的收入、职业、家庭属性、年龄、 受教育程度、民族等。 社会学中的社会网络概念是于2 0 世纪4 0 年代提出来的，7 0 年代以来它广泛运 用于社会学研究中。社会网络的基本思想是：社会是由相互联系制度构成的网络， 并- 月这些网络是可以辨别的。亲戚网、朋友网、群体以及这些的复合体是连接各 层次的子网络，再进一步联系就形成很大的社会网络，因此人们在选择住宅地点 时常常会受到社会网络的限制7 1 。 m e d w i n s ( 1 9 8 9 ) 用社会聚集经济来说明人们彼此希望住得近些的非经济类 原因，这也是影响住宅区位选择的非经济因素，它们分别是：人们倾向于同自己 所期望的且容易结交成为朋友的人住得近些；不同的人需要不同的服务，人们都 希望同需要相同服务的人住在一起；人们都希望有个良好的自然环境，而且高收 入阶层最容易达到这一目的n 。 除了以上的理论研究，更多的是从实证分析的角度进行归纳。1 9 7 7 年，l e r m a n 利用多元回归分析模型分析了华盛顿市区的单职工家庭住宅区位、工作方式和汽 车拥有情况，用以研究家庭的长期住宅区位选择。他发现，居民的工作地、区位 属性如购物机会、住宅属性及社会经济特征潜在影响住宅的交通网络和土地利用 状况1 。 p a u lw a d d e ll ( 1 9 9 3 ) 质疑工作地点是住宅区位选择的首要因素，他认为住 宅区位选择受工作地点影响的程度取决于工作地点在城市的分散程度