（技术经济及管理专业论文）商业银行房地产贷款评估项目评价研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 随着国家金融体制改革的进一步深化，尤其是我国加入w t o 五年后银行 业逐步全面对外放开，外资银行获得较好的待遇，我国银行业的经营已逐渐进 入充分竞争的时代。目前我国商业银行的经营业务中项目贷款仍是最主要的盈 利资产。贷款业务在目前我国商业银行尤其是四大国有商业银行的总体营业收 入及营业利润中仍处于主导地位。 项目贷款评估是银行项目贷款的首要程序，它为贷款决策提供直接参考依 据，在银行贷款业务决策及项目贷款贷后管理中具有十分重要的作用。目前的 项目评估方法在项目贷款评估有很多的不足之处，降低了评估结果的可信度， 因此要对目前的项目评估方法进行分析和评价。项目贷款评估质量的高低，将 直接影响到贷款决策的正确与否，影响到银行资产的优良与否，也影响到银行 的营业利润的高低。因此，做好项目评估工作，对于银行贷款业务决策、项目 贷后管理、增加银行的营业利润具有十分重要的作用，尤其在目前激烈竞争的 时代，做好项目贷款评估工作，对于提高我国银行业的管理水平和竞争力，更 有战略意义。 本文在深入分析我国信贷风险认知过程和房地产贷款项目现行评估方法的 基础上，运用改进后的d e a 和a h p 两种方法的结合，并结合实证研究进行了 银行贷款评估项目评价分析，为未来的银行贷款评估及审批流程优化提供了一 种新思路和新方法。 论文主要工作有以下几点： 第一个部分是论文的理论基础，主要对我国信贷风险认知和评价方法演变 过程进行详细分析。分别分析了建国后我国计划经济时期、有计划的商品经济 时期和市场经济时期三个发展阶段的信贷风险评价方法，并指出当前现行定性 综合评价法与风险度测算法的区别。 第二个部分对商业银行房地产贷款项目现行评估研究。分析了项目评估与 可行性研究的联系与区别，详细阐述了现行房地产贷款项目评估的内容和方法。 第三个部分阐述了用于贷款评估项目评价的工具方法d e a 和a h p 。 主要介绍改进后的d e a ，它是指在传统的d e a 中加入了权重之间的关系这一约 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 l 页 束条件，这样能更为准确有效的分析目标问题。 第四个部分是实证研究部分。笔者站在银行决策者的角度，从项目的财务 效益、企业的财务状况等方面因素进行分析，通过改进后的d e a 、a h p 方法 的结合，从一批申请房地产贷款项目中选出可以获得贷款的项目，最后与现实 中获得贷款的项目进行比较，给出对策建议，并指出了在研究过程中的一些不 足以及对今后研究工作的展望。 关键词银行贷款项目；项目评价；改进后的数据包络分析；层次分析法 西南交通大学硕士研究生学位论文第1ii 页 a b s tr a c t b a s e do nt h ei n n o v a t i o no ft h en a t i o n a lf i n a n c i a ls y s t e m ，e s p e c i a l l y d u r i n go p e n i n go ft h ec h i n e s ef i n a n c i a lm a r k e tt ot h ew o r l da f t e rj o i n i n g t h ew t 0i n2 0 0 1 ，f o r e i g nb a n k sh a v eg a i n e db e t t e ro p p o r t u n i t i e si nc h i n a ， p u s h i n gc h i n e s eb a n k si n t oa na g eo fp e r f e c tc o m p e t i t i o n l o a n sa r es t i l l t h em a i ns o u r c eo fi n c o m ef o rc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k s n o t a b l y ，i ti s a ls ot h el a r g e s ts o u r c eo fi n c o m ef o rt h ef o u rm a j o rs t a t o w n e db a n k s i nc h i n a 。 t h e1 0 a ne v a l u a t i o ni st h ec h i e fp r o c e d u r ei nb a n k i n gl o a n sw h i c h p r o v i d e sd i r e c tr e f e r e n c ef o rt h ed e c i s i o n m a k i n g i ta l s op l a y sak e y r o l ei nt h em a n a g e m e n ta f t e r1 0 a n t h ea c t u a le v a l u a t i o nm e t h o d sh a v e m a n yd e f i c i e n c i e sw h i c hc o u l dr e d u c et h er e l i a b i l i t yo fe v a l u a t i o n i t i sn e c e s s a r yt oa n a l y z et h ea c t u a lm e t h o d ss i n c et h eq u a l i t yo ft h e e v a l u a t i o nw i l ld e c i d et h ev a l i d i t yo ft h ed e c i s i o n m a k i n g ，t h eb a n k a s s e t sa sw e l la st h eb e n e f i t s t h u s ，l o a na s s e s s m e n tm e t h o dh a sa s i g n i f i c a n te f f o r to nt h et h r e ea r e a sa b o v ee s p e c i a l l yi ni m p r o v i n g c h i n e s eb a n k i n gm a n a g e m e n tl e v e la n dt h e i rc o m p e t i t i v ep o w e r t h et h e s i sc o m b i n e st h ei m p r o v e dd e a a h pw i t ht h ed e m o n s t r a t i o n s 。 p r o v i d i n gab r a n dn e wm e t h o df o rt h ef u t u r eb a n k1 0 a na s s e s s m e n ta n df l o w t h ew h o l ep a p e ris c o m p o s e do ff o u rp a r t s ： t h ef i r s t p a r t ist h ed is c u s s i o no f t h e o r i e s r e g a r d i n g l o a n a s s e s s m e n tm e t h o d s i ti sd e t a il e da n a l y z e do nt h em a i n l y d e v e l o p e d p r o c e s so fo u rc o u n t r yc r e d i tr i s kc o g n i t i o na n de s t i m a t i n gm e t h o d i t i se x p o u n d e dt h ec r e d i tr i s ka p p r a i s e sm e t h o d so ft h r e ed e v e l o p e ds t a g e s - - p l a n n e de c o n o m yp e r i o d 、p l a n n e dc o m m o d i t ye c o n o m yp e r i o da n dm a r k e t e c o n o m yp e r i o d 。a n dt h ed i f f e r e n c eo fc u r r e n t l yo v e r a l le v a l u a t i o na n d ns kd e g r e ec a l c u l a t i n gi s p o i n t e do u t t h es e c o n dp a r ti sa s s e s s m e n t so fc o m m e r c i a lb a n k s r e a l t y1 0 a n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1v 页 p r o j e c t s c o n n e c t i o na n d d i f f e r e n c eo f p r o j e c t sa p p r a i s a la n d f e a s i b i l i t ys t u d yh a v eb e e na n a l y z e d c o n t e n ta n dm e t h o dh a v e b e e n e x p o u n d e dd e t a i l e do fr e a le s t a t el o a np r o j e c t sa p p r a i s a lc u r r e n t l yi n e f f e c t t h et h i r dp a r ti s i n t r o d u c i n g t h em e t h o d sw h i c ha r eu s e df o r e s t i m a ti n gt h ep r o j e c tc o m p a r e da n de l e c t e d f i r s t l yt h ei m p r o v e dd e a i si n t r o d u c e dw h i c ha d d e dr e l a t i o n sb e t w e e nw e i g h t st om a d et h ea n a l y s i s m o r ee f f e c t i v e t h e na h pi si n t r o d u c e dw h i c hi sam e t h o dt oc o m b i n et h e q u a l i t a t i v ea n a l y s i sw i t hq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s t h ea u t h o ra d o p t e dt h e f u n d a m e n t a lt r a i no ft h o u g h to na p p l yt h et w om e t h o d s t h el a s tp a r ti so nd e m o n s t r a t i o nr e s e a r c h t h ea u t h o ri so nt h es i d e o fb a n kd e c i s i o nm a k e r st o a n a l y z et h ep r o j e c tb e n e f i ta n dt h e c o r p o r a t i o nb e n e f i t ，u s i n gi m p r o v e dd e a a h p e l e c tt h em o r ee x c e l l e n t p r o j e c tw h i c hb e i n ga b l et og a i nl o a nf r o mt h el o a na p p l y i n gf o rr e a l e s t a t ei nt h ep r o j e c t f i n a l l y ，c o m p a r e dw i t ht h ep r o j e c tg a i n i n gal o a n i nr e a l i t y ，i ti sp o i n t e do u tt h a tc u r r e n t l yi ne f f e c te v a l u a t i o ns y s t e m i sr a t i o n a lo rn o t g i v e nac o u n t e r m e a s u r eo u ts u g g e s t i o n ，i ti sh a v e b e e np o i n t e do u tt h a tl o o k i n gi n t ot h ed i s t a n c es t u d y i n gaf e wi np r o c e s s i sin s t l f f i c ie n t k e y w o r d s ：l o a np r o j e c to fc o m m e r c i a lb a n k ；p r o j e c te v a l u a t i o n ；i m p r o v e dd e a ： a h p 西南交通大学四南父遗大罕 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密一使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“ ) 学位论文作者签名：狲彩 日期：矽蝎多p 。指导棚签名：圳毛 日期：加移召占- ， 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作 所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均己在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承 担。 本学位论文的主要创新点如下： 本人在论文中提出了改进后的d e a 与a h p 结合的项目评价方法。 首先对当前应用的评价工具进行分析，在此基础上选择能提供定量分析 的两种评价方法结合的优化工具。通过实证研究验证了其用于银行项目贷款 业务流程优化的可行性和有效性：站在银行决策者的角度，从项目的财务效 益、企业的财务状况等方面因素进行分析，通过改进后的d e a 、a h p 方 法的结合，从一批申请房地产贷款项目中选出可以获得贷款的项目，最后与 现实中获得贷款的项目进行比较，给出对策建议，为未来的银行贷款评估及 审批流程优化提供了一种新思路和新方法。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 研究背景 第1 章绪论 随着国家金融体制改革的进一步深化，尤其是我国加入w t o 五年后银行 业逐步全面对外放开，外资银行获得较好的待遇，我国银行业的经营已逐渐进 入充分竞争的时代。 发达国家银行业务中，中间业务服务收入占银行的总体营业收入的比重及 中间业务服务创利在利润总额中的比重不断上升，然而目前我国商业银行的经 营业务中项目贷款仍是最主要的盈利资产。贷款业务在目前我国商业银行尤其 是四大国有商业银行的总体营业收入及营业利润中仍处于主导地位。而在贷款 业务中，固定资产投资项目贷款由于其贷款额大、期限长、收入稳定，同时能 够带动银行存款、票据、结算等其他业务的发展，使其成为各家商业银行的竞 争的焦点。 项目贷款评估是银行项目贷款的首要程序，它为贷款决策提供直接参考依 据，在银行贷款业务决策及项目贷款贷后管理中具有十分重要的作用。项目贷 款评估质量的高低，将直接影响到贷款决策的正确与否，影响到银行资产的优 良与否，也影响到银行的营业利润的高低。因此，做好项目评估工作，对于银 行贷款业务决策、项目贷后管理、增加银行的营业利润具有十分重要的作用， 尤其在目前激烈竞争的时代，做好项目贷款评估工作，对于提高我国银行业的 管理水平和竞争力，更有战略意义。 中国工商银行1 9 8 9 年开始实行项目贷款评估制度，1 9 9 2 年出台了固定 资产投资项目贷款评估办法；中国建设银行于1 9 9 1 年开始实行项目贷款评估 制度，1 9 9 4 年出台了中国建设银行固定资产贷款项目评估办法。中国农业 银行1 9 9 3 年印发了中国农业银行信贷管理规范，1 9 9 4 年出台了中国农 业银行关于进一步加强贷款管理的若干规定；1 9 9 7 年为规范和加强中国农业 银行中长期贷款项目管理，提高信贷决策的科学性，根据国家计委、建设部、 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 财政部的有关规定以及中国农业银行中长期贷款项目管理办法，农业银行 颁布了中国农业银行中长期贷款项目评估方法。 中国农业银行在开展房地产信贷业务上起步较晚。2 0 0 1 年农行成立房地 产信贷部，虽然发展速度较快，但在业务积累上无太多优势。近几年房地产贷 款余额一直占农行信贷余额的1 6 左右，主要业务类型有商品房开发贷款、 政府土地储备贷款、开发区产业基地贷款和个人住房按揭贷款等，四大国有商 业银行中，中行一直没有专门的房地产信贷业务机构，建行、工行的房地产信 贷部门随股份制改革也已经取消。2 0 0 3 和2 0 0 4 两年，农行有一些分行陆续成 立了房地产信贷部，现在基本上每个分行都设立了房贷部，并由总行实行系统 管理。 近期中国农业银行制定出台了中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办 法( 试行) ，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等七个城市 稳步开展经营性物业抵押贷款业务。经营性物业抵押贷款作为商业地产经营环 节的贷款，适应了当前房地产市场形势的发展需要，即适应了房地产集团企业 多元化经营的需要；适应了城市发展的需要；适应了农行城市业务发展的需要。 推出经营性物业抵押贷款业务，对增强农行房地产市场营销能力、改善房地产 信贷业务结构、促进农行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意 义。随着银行信贷业务的不断扩展，加强项目贷款的管理，特别是做好贷款项 目评估工作，对于合理有效的利用信贷资金，更好地服务于项目的开发和建设， 提高贷款质量，防范贷款风险，具有十分重要的意义。 1 2 研究的目标及意义 国有商业银行是我国银行业的主体，具有举足轻重的地位，对国民经济的 发展以及安全的作用至关重要。我国加入w t o 后，外资银行已开始在部分沿 海城市设立的分支机构，经营的范围也将逐渐扩大，银行业竞争只趋加剧。贷 款业务在目前我国商业银行尤其是四大国有商业银行的总体营业收入及营业 利润中仍处于主导地位。项目贷款评估是银行项目贷款的首要程序，它为贷款 决策提供直接参考依据，在银行贷款业务决策及项目贷款贷后管理中具有十分 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 重要的作用。项目评估方法对于项目贷款评估的结果影响较大，因此要找到比 较好的项目评估方法，才能使得评估结果可靠可信。目前的项目评估方法在项 目贷款评估有很多的不足之处，降低了评估结果的可信度，因此要对目前的项 目评估方法进行分析和评价。在分析评价的基础上，提出新的方法、新的指标 体系或者改进措施建议等。因此，在实践应用当中有着重要的指导意义。 1 3 国内外研究现状综述 1 3 1 国外研究现状 项目评估作为一门当代的技术经济学科，起源于西方发达国家。 法国工程师杜比( 1 8 4 4 ) 首次提出公共工程的社会效益概念，并首创了成 本效益系统分析方法，是现代项目评估的起源标志。 美国河港法( 1 9 0 2 ) 和全国洪水控制法( 1 9 3 6 ) 的颁布实行，开启 了项目开发决策要用项目分析方法评价的历史先河，标志着现代项目评估方法 初步形成。 全面进行项目评估的系统分析方法产生于2 0 世纪6 0 年代的世界经济大发 展时期。英国牛津大学经济学教授李特尔( l i t t l e ) 和数学教授米尔里斯 ( m i r r i e e s ) ( 1 9 6 8 ) 联合编写了发展中国家工业项目分析手册，在手册中 第一次系统阐述了项目评估的基本理论和方法，也标志着具有实用价值的项目 经济评价理论的诞生。 世界银行的经济专家林恩思夸尔( l y n s q u i r e ) 和赫尔曼g 范德塔克 ( h e r m a ng v a n d e rt a r k ) ( 1 9 7 5 ) 合作出版了项目经济分析，把项目评估 理论更推进了一步。 1 9 8 0 年联合国工业发展组织与阿拉伯工业发展中心联合出版了项目评 价手册，提出了一套比较适合发展中国家使用的项目评价理论。 s u kh y u n gl e e ( 2 0 0 2 ) 利用d e a 方法对1 1 个国家银行业的x 效率进 行了估计和比较，并研究了银行效率与经济增长的关系。b a r b a r ac a s u 和 c l a u d i a g i r a r d o n e ( 2 0 0 2 ) 同时利用参数法和非参数法对意大利的银行业的成本 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 效率及规模经济情况进行了研究，结果表明意大利的银行业并没有显著的规模 经济，但是有一定的x - 无效率。 s t e p h e nj r o u a t t ( 2 0 0 3 ) 利用d e a 方法对加拿大的国有银行进行了效率 研究，并考察了市场规模、地理位置对银行效率的影响。 1 3 2 国内研究现状 1 9 8 3 年中国投资银行首次推出了工业贷款项目评估手册，1 9 8 7 年原国 家计委建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数以及中外合资 项目经济评价方法的公布可以作为投资项目评估技术在我国走向成熟的重要 标志之一。 2 0 0 2 年由中国国际工程咨询公司组织各行专家编写并出版了投资项目 可行性研究指南，至此，我国有关建设项目可行性研究及项目评估的管理日 趋完善，基本能够满足与项目投资有关的决策需要。 2 0 0 6 年国家发展改革委、建设部发布了建设项目经济评价方法与参数 ( 第三版) ，这是在认真总结建设项目经济评价方法与参数( 第二版) 实施 经验的基础上，借鉴国际上项目经济评价研究成果，结合我国国情，开展了大 量深入细致的调查研究工作，针对相关内容组织了较大规模的经济参数测算， 提出了一套比较完整，适合广泛、切实可行的经济评价方法与参数体系。 顾涣章( 1 9 9 5 ) 阐述了我国贷款项目评估理论的基础，即马克思劳动价值 论、资源有效配置理论、社会主义基本经济规律、原理等，指出市场经济理论、 福利经济理论和劳动价值论是项目评估学中的理论基础，也解决了项目评估学 中的指导思想和评估方法。并总结了国外贷款项目评估理论：市场经济理论和 福利经济理论。项目评估目的在于，通过真实地估算项目对国民经济的代价和 贡献，促使国家有限资源的合理流通，实现资源在项目之间的最优配置，提高 资源利用率，使社会纯收益有真正的增长。项目评估的最终目的是项目评估项 目是否能获得高的经济效益，评估的核心问题是项目价值的估算问题，而要估 算项目价值，项目投入、产出物价格的确定是关键的环节。福利经济学的精髓 一帕累托最优准则，也与项目评估有密切联系。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 周惠珍( 1 9 9 7 ) 在投资项目经济评价阐述了项目评估的两种方法，即 静态评估方法和动态评估方法。静态分析主要在投资、费用、效益计算中不考 虑资金的时间价值，它是根据国家规定的经济指标来比较，评定项目建设方案 投资效果的。动态分析主要是通过贴现现金流量来进行的一种方法，这种方法 考虑了货币的时间价值以及项目整个寿命期成本和收益。 投资项目可行性研究指南( 2 0 0 2 ) 中提出在实际工作中，对于比较大 的项目，多采用动态评估方法，而对于一些比较小的贷款项目，同时年限比较 短的项目，则可以采用静态评估方法。在进行项目比选时，总费用现值和年费 用现值指标没有一定的限制条件，而净现值、净现值率、i r r 这三个指标有一 定的局限性。 王瑶琪( 2 0 0 2 ) 在投资项目评估提出项目贷款评估是一个比较笼统地概 念，一般是指银行或非银行金融机构在建设投资单位提供的项目可行性研究的 基础上，根据有关政策、法律法规、方法与参数，运用科学的方法和手段，对 申贷项目的组织规划、技术经济以及财务和社会效益等有关内容进行全面的审 查、分析和评价，最后提出报告，明确决策建议和是否给予贷款支持的评估过 程。 明飞、安俊( 2 0 0 1 ) 在关于建行房地产贷款项目评估的若干思考指出 现行的评估报告不注重项目的风险分析。范龙振( 2 0 0 2 ) 提出了实物期权法的 定义及隐含的假定：银行要么立即贷款、要么彻底放弃。而实际上，许多贷款 项目在实施的时间和规模等方面具有相当的灵活性。贷款项目的实物期权，即 关于是否贷款( 或者关于贷款规模或时间) 的选择权。商业银行可以在未来某 个时点实施某项贷款，当然也可以不实施，商业银行拥有选择的权利。 赵国杰( 2 0 0 3 ) 银行项目贷款决策流程与风险评估体系得建构对房地 产项目贷款投资评估体系进行研究，指出开发商与商业银行之间对单个房地产 项目之间存在信息不对称的现象，通过建立企业资信评估和贷款项目评价体 系，减少项目实施过程中的不确定性。 徐宁( 2 0 0 3 ) 浅析银行贷款项目评估中的不足与完善分析了银行传统 贷款项目评估中的不足，通过风险投资评估与传统项目评估的不同，引入实物 期权的思想，完善银行贷款项目评估工作。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 乔哲( 2 0 0 4 ) 农业发展银行建仓贷款项目还款能力分析与决策指出农 发行建仓贷款项目财务分析与决策，应借鉴财务管理理论中投资项目可行性评 估及国际银行业通行的贷款项目评估方法，引入现金流量理论对项目进行分析 与评价，并建议在项目贷款决策中推行定量分析与决策方法。 魏洪国( 2 0 0 5 ) 指出现行的评估方法本身具有局限性，现行方法中的许多参 数( 如行业基准折现率、投资回收期) 是很难确定的，国家计委编制的建设项 目国民经济评价方法和参数中的参数与评估结果有直接的关系。 王红兵( 2 0 0 5 ) 房地产项目贷款投资评估体系研究设计了一个新的银 行贷款项目决策流程，分析了实际应用的项目风险等级评定法存在的问题，建 构了新的风险等级评价指标体系并确定其权重，实证分析体系的可行。 李德荃( 2 0 0 6 ) 在商业银行贷款项目评估方法比较阐述了商业银行贷 款项目评估方法的理论发展，对主要评估方法进行比较。指出关于贷款项目评 估的早期理论不考虑资金的时间价值，并按权责发生制的原则确定贷款项目的 收入和支出。投资项目可行性研究指南阐述了折现现金流方法( d c f ) 的 定义，特点及发展。 孙凌云2 0 0 6 年商业银行信贷风险管理研究分析了商业银行信贷风险 管理目前存在的问题，并提出了优化信贷风险控制体系的一些基本措施。 史隽( 2 0 0 6 ) 风险投资项目价值评估方法研究指出传统的风险投资项目 收益评价方法中，倾向于使用净现值比率法，净现值比率越高。经济效果越好。 投资项目的风险，要结合情况的变化，有效的规避风险，提高风险成本的效益。 魏权龄( 1 9 9 8 ) 评价相对有效性的d e a 方法一运筹学的新领域介绍了 数据包络分析( d e a ) 的原理和使用方法。最初由美国著名运筹学家c h a r n e s ， c o o p e r 和r h o d e s ( c c r ，1 9 7 8 ) 提出，是一种线性规划技术，也是最常用的 一种非参数前沿效率分析方法，d e a 有时也被称为非参数方法或f a r r e l l 型 有效性分析法。 明仪皓2 0 0 5 年我国商业银行效率的实证分析中选择了非参数方法中 的数据包络分析法( d a t ae n v e l o p m e n ta n a l y s i s ，简称d e a ) ，对我国银行效率 进行测量。 肖英红( 2 0 0 6 ) 我国上市商业银行竞争力分析运用d e a 方法从横向、 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 纵向和综合三个方面对我国上市商业银行的技术效率进行了分析，并把绩效值 引入到上市银行竞争力评价模型体系。 陈雅琴2 0 0 6 年我国商业银行效率的实证分析中应用数据包络分析方 法d e a 模型评估了我国最大的1 4 家商业银行2 0 0 1 年到2 0 0 4 年的总体效率， 并引入了d e a 超效率模型对效率进行了排名。 江高2 0 0 5 年( ( p a r e t o 模糊层次综合评价法及其应用在分析影响公路路 政管理难度的各种因素的基础上，提出了一种基于模糊理论、层次分析法和群 决策理论的综合评价模型。该模型中利用层次分析法构造指标体系及计算指标 权重。 群组决策层次分析在工程项目评标中的应用( 2 0 0 6 ) 中介绍了a h p 即层次分析法( a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ，a h p ) 是美国运筹学家t l s a a t y 教授于2 0 世纪7 0 年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方 法，它是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法，它把一个复 杂问题分解成组成因素，并按支配关系形成层次结构，然后应用两两比较的方 法确定决策方案的相对重要性，然后确定出关于决策方案相对重要性的总排 序。a h p 的最大长处是可以处理定性与定量相结合的问题，可以将决策者的主 观判断与政策经验导入模型，并加以量化处理。a h p 方法广泛被应用于各种决 策分析问题，国内很多学者对a h p 方法本身有一些创新性研究，主要是“a h p 决策集合的构建 ，“a h p 本身的主观性缺陷 以及“寻求a h p d e a 模式来 发挥a h p 、d e a 各自的长处 等等。 任丽娟( 2 0 0 6 ) 商业银行竞争力评价研究实证研究方面，用层次分析 法( a h p ) 将商业银行竞争力分为多级阶梯结构的因素体系，将定量指标与定性 指标相结合，结合德尔菲法( d e l p h i ) 构造判断矩阵，用m a t l a b 处理数据来确 定指标的权重，将定性指标定量化，将定量指标无量纲化，最终得出商业银行 竞争力的综合分值。商业银行分支机构绩效评价方法研究中用层次分析法 结合我国商业银行的实际，提出了一套指标值的计算和利用层次分析法计算指 标权重的方法。初步构建了我国商业银行分支机构的绩效评价指标体系及绩效 量化方法，将模糊评价模型应用于定性指标的得分计算；然后将数据无量纲化 处理，用得到的标准数据对商业银行分支机构绩效进行综合评价。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 曹健( 2 0 0 6 ) ( ( g i s 技术在公路路线方案比选中的应用基于层次分析法 的基本原理，结合公路选线所涉及的各个影响因素，提出了公路选线多方案综 合评价模型，并应用层次分析法实现公路选线多因素的综合分析及多方案的综 合比选。姚国兵2 0 0 6 年政府投资项目决策研究结合模糊数学和层次分析 法的优点，提出模糊综合评价分析方法在政府投资项目决策中的应用，将政府 投资项目所涉及的社会、经济、技术等方面的因素用定量方法表示出来，建立 政府投资项目模糊综合评价模型。 从以上文献介绍中，我们可以得出： ( 1 ) 从项目评估层面看，项目评估起源于西方发达国家，后来引入我国， 国内外对于项目评估都有比较成熟的理论。并且对项目评价方法的研究较多， 主要为实物期权法和折现现金流方法。 ( 2 ) 从银行贷款项目评价内容层面看，对项目评估定性研究较多，以及对 银行贷款企业的信用等级评价的定性及定量的研究较多，而对贷款项目评估定 量实证研究较少。 ( 3 ) 从本文运用的方法来看，d e a 是一种线性规划方法，主要用于对我国 银行效率及竞争力的分析。而a h p 是一种定性与定量相结合的分析方法，适 用的范围较广。这两种方法较多地运用于分别对商业银行的效率及竞争力的对 比分析两个方面进行研究，运用两种方法的结合对银行贷款项目的比选实证研 究较少。 因此，本文将选择某银行的房地产贷款评估项目为研究对象，以实际数据 为依据，综合运用两种方法的结合，通过实证研究，对房地产贷款评估项目比 选进行客观评价，进而提出我国国有商业银行贷款项目评判方法的优势与不 足，进而提出相应的对策。 1 4 研究内容 1 、对我国信贷风险认知和评价方法演变过程进行探讨； 2 、简述房地产贷款项目现行评估过程； 3 、站在银行决策者的角度，从项目的财务效益、企业的财务状况等方面 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 因素进行分析，通过改进后的d e a 、a h p 方法的结合，从一批申请房地产贷 款项目中选出可以获得贷款的项目，最后与现实中获得贷款的项目进行比较， 指出现行评判体系是否合理，并给出对策建议。 1 5 本文研究的技术路线及思路 本文研究的技术路线主要遵循循序渐进的原则，前面的内容是为后面的内 容打基础、作铺垫而准备的，所以只有基础打好了，论文才可能具有研究的价 值。首先，本文在绪论部分简要阐述了研究的对象、内容及意义，介绍了有关 项目贷款评估的基本概念、理论及方法的研究现状及本文研究所要采取的理论 和方法等；其次简述房地产贷款项目现行评估过程，站在银行决策者的角度， 分析企业的财务状况、项目财务效益等方面影响因素，分别赋予权重，通过 d e a 、a h p 方法的结合，对一批申请贷款项目进行评价，选出可以获得贷款 的项目，最后与现实中获得贷款的项目进行比较，并给出对策建议，最后得出 本文研究的结论。 要想达到上述研究的目的，其前提条件就是要对项目贷款评估能够有一个 基本的认识，并且还要查阅大量的有关书籍、文献资料，扩充相关的理论知识， 然后再通过对其进行深入的调研与分析，找出影响的主要因素，并建立模型、 评价模型，而且要运用到实践当中，从而完成论文的实证研究部分，这就是本 文的研究思路。 西南交通大学硕士研究生学位论文第10 页 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 1 6 本文研究的主要方法 1 6 1 研究方法 1 、本文采用理论分析和实证分析相结合的研究方法。其中项目是否可行 并顺利取得贷款采用的是实证分析的方法，而论述关于贷款项目评估方法的分 析和判断，以及提高项目评估水平对策建议，则较多地体现了理论分析方法。 2 、改进后的d e a 。通过构造改进后的d e a 的模型，确定包含的各项因 素，并确定各因素权重的范围关系，然后通过择优，选出初选方案中较优的方 案进入下一步评价。 3 、层次分析法是一种将判断和价值结合为一个逻辑的整体、依赖经验和 知识去构造问题所处的递阶层次，结合数学方法，给出判断结论的分析方法。 本文在构建房地产贷款项目第二步评价过程时，评价模型就是采用此分析手 段。 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 第2 章我国信贷风险评价方法变化过程 建国后我国经济发展主要为计划经济时期、有计划的商品经济时期和市场 经济时期三个发展阶段。 2 1 我国计划经济时代的信贷风险评价 2 1 1 信贷管理体制 从建国到1 9 7 8 年的3 0 年时间里，我国经济一直按照计划经济的传统模式 来运行和发展，这是一种高度集中、以行政管理为主、资金供给型的体制。在 传统的计划经济体制下，信贷风险是由国家统一承担的。对信贷风险管理除了 反对贪污、挪用等财经纪律以外，主要依靠贷款指令性计划分配，坚持“计划 性、物资保证性、归还性 等三性原则来加强贷款管理，控制信贷风险，对于 银行自身风险观念较为淡薄的【”1 。 由于1 9 5 3 年到1 9 7 8 年，我国实行的是高度集中统一的经济计划体制，由 中国人民银行实行“统存统贷”的银行信贷管理制度。中国人民银行是全国唯 一的国家银行。在这一阶段，银行信贷管理制度还只是处于萌芽状态，还没有 形成一种制度模式。中国人民银行县( 支) 行为信贷计划管理单位，省级分行及 地市级中心支行为信贷计划管理的管理单位。各级分、支行需编制年、季、月 度信贷计划报送上级银行，获得批准后方可执行。各基层银行的贷款额度由中 国人民银行总行统一核定计划指标。各类不同的贷款计划指标分别核定与下 达，不能相互调剂使用。 2 1 2 银行信贷流程 计划经济时期，银行产品的结构与功能简单，主要执行政府的行政职能， 价格与市场受到高度监管。因此这一时期没有系统的银行信贷风险评价方法， 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 完全取决于计划经济资金的需求。银行贷款的主要流程如图2 i t 3 5 】所示： 销 请 销 请 申请 核销 贷款 图2 1 计划经济时期贷款流程图 从以上图示可看出，计划经济时期，银行基本是政府的资金使用执行机构， 资金来源于国家，资金运用也完全听从于国家计划分配，信贷执行过程完全取 决于国家的经济发展需要，是一种“统存统贷 的局面。银行自身无信贷决策 权，也就不用为自身的经营成果负责，是财政“大出纳”的角色，因此也不存 在风险的概念，更没有信贷风险防范机制。因此计划经济时期，银行没必要进 行信贷风险的研究，也就没有系统的风险评价方法。 西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页 2 2 有计划的商品经济时期信贷管理体制和信贷风险评价 2 2 1 有计划的商品经济时期国家银行实行的信贷管理体系 1 9 7 8 年至1 9 8 5 年间，计划经济体制束缚没有完全解脱，国有企业需要的 资金仍依赖于银行贷款，不少贷款还是指令性的，而且大部分难以收回，造成 金融机构不良贷款比率偏高。由于某些原因，我国经济运行时冷时热，相应的 金融运行也处于恶性循环中，特别是基本建设的计划调控政策不稳定，银行投 入部分或全部项目信贷资金后，就造成了骑虎难下的局面，形成了大量不良贷 款。这二时期，银行实行的是“差异包干 的过渡性信贷管理制度，资金管理 方式是“统一计划，分级管理，存贷挂钩，差异包干 6 1 。 1 9 8 4 年，我国明确提出了社会主义经济是在公有制基础上的有计划的商 品经济，在这一体制下，人民银行调整了信贷管理制度，开始实行“实贷实存 的管理制度，信贷资金管理方式是“统一计划，划分资金，实贷实存，相互融 通 ，银行业不仅增加了生机和活力，也增加了压力。这样专业银行对其资金 使用负有完全的管理责任，在资金来源方面，人民银行不再保证银行的资金供 给，各专业银行需通过吸收存款来筹集所需资金。 在这种环境下，各商业银行已认识到加强信贷风险管理，把信贷风险管理 作为银行管理的中心工作来抓。工、农、中、建四家银行已制定了包含信贷风 险管理思想的商业银行资产负债比例管理的细则，银行信贷风险管理也取得了 一定程度的进展。银行借鉴国外银行管理经验，从高层次的体制上进行信贷风 险管理，实行“审贷分离，双轨制约制 信贷管理制度，即宏观上对信贷总规 模、信贷结构、单个集团( 或企业) 贷款，以及对每笔贷款的具体投向实行制约。 在信贷风险管理方面，制定了贷款管理通则、信贷员信贷责任制，完善信贷员 资料积累工作，实施贷款“三查”( 贷前、贷时、贷后审查) 制度，固定资产贷 款项目评估办法以及信贷资产监控考核制度等一系列关于信贷资产风险防范 的制度办法，对加强风险管理起到了积极的作用。人民银行1 9 9 5 年在全国全 面推行审贷分离制度，贷款担保、抵押制度，建立贷款质量监控制度，开始把 贷款质量和风险管理纳入法制化轨道。 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 2 2 2 有计划的商品经济时期的贷款风险评价方法 1 贷款流程 有计划的商品经济时期，银行处于向完全企业化经营的过渡时期，信贷决 策在一定程度上还是受到行政干预，人为因素的影响是信贷评价的重要参考依 据，该时期的信贷流程见下图2 2 t 3 5 1 所示： 图2 - 2 有计划的商品经济时期贷款流程图 2 信贷评价方法阐述 计划经济向市场经济转变时期，银行实行的信贷风险评价方法主要是贷款 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 风险度测算的方法。信贷风险度是指银行在信贷业务中，承担风险的愿望和能 力。在信贷政策中，银行一般通过规定信贷风险度不能超过某一数值来表明银 行愿意接受的风险水平。 信贷风险度的确认是指各银行按照一定的标准计算将要发放的或现存贷 款的风险度，为贷款决策及监控提供支持，它是贷款发放、审查、监控及审批 权限划分的依据。风险度测算法的主要过程为： ( 1 ) 根据企业的财务指标进行信用评级打分。 首先，计算出贷款企业的主要财务比率，如资产率、流动比率等；其次， 与各家银行自行设定的信用评定标准进行比较，以判断企业的信用得分情况。 银行在进行企业信用评级中采用的是打分制。虽然我国各家银行各自具体的信 用评级制度有较大差异，但运用财务信息的方法基本上还是一致的。 从我国银行对贷款企业的财务信息运用情况来看，不同的财务信息在信用 等级评定过程中所起到的作用是不同的。反映贷款企业的偿债能力、财务效益 状况、资金营运状况、发展能力等方面的信息在企业信息等级评定中所占的分 值不同，而且就是同一类信息中各个财务比率的分值也不近相同。非财务信息 对财务信息起到补充和完善的作用。 ( 2 ) 根据企业得分情况确定贷款风险度 单笔贷款风险度= 企业信用等级变换系数x 贷款方式系数x 期限系数 按贷款方式的不同类别即信用、担保或抵押贷款确定贷款方式系数，其 中信用贷款的风险系数为1 0 0 ，担保贷款及抵押贷款根据担保人及抵押物的 不同，其风险系数分别为0 1 0 0 不等。期限系数根据初始贷款的还款期限 确