（技术经济及管理专业论文）商业房地产投资及风险防范研究.pdf

琏辔学位论文?膏意鹰地产摄量威武静防麓辑览 声明 本人郑重声明：本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，撰霹成硕士 学位论文“童墼爨丝岂夔逡霆基羧笾薹虽塞弋羧论文孛穗经注嬲弓 趸熬凌容癸，怼本文 的研究做出重要贸献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未 麴明确注明豹英镪个天秽集律己缀公开笈表或束发表静戚莱。 本声明的法棹责任由本人承担。 学位论文作者繁名： 2 0 0 4 年1 月1 0 日 臧士学值论文?商主房地产投肯反风隆防范竹竟 摘要 商业房地产市场近几年来发展迅速，特别是上海的商业房地产市场出现了供需两旺的局 面，且需求方中有相当一部分为投资者。为此，如何投资、怎样投资才能实现效益最大化是目 前投资者最为关心的问题。 本论文旨在帮助个人及机构投资者了解商业房地产的类型、特点及价值规律等，向他们提 供一些商业房地产投资的思路和工具，并为投资者把握上海商业房地产市场提供一些线索。论 文从理论和实证两个角度对商业房地产投资进行了研究。 理论研究方面，首先对商业房地产的类型、特点、区位分布规律及价值规律进行了探讨。 其次，对商业房地产投资进行了深入研究，除对不同类型的商业房地产提出不同的投资模 式外，还总结了商业房地产投资的一般程序。总的来说，商业房地产的投资程序主要有商业房 地产投资前期研究、商业房地产投资形式确定、商业房地产投资风险测定与防范、商业房地产 交易、商业房地产投资价值与收益评价等。 商业房地产投资前期研究中包括商圈确定、目标消费群定位等内容。由于商业房地产投资 风险是个不确定的概念，而形心反模糊法是用来评价不确定概念的一种方法，因此可以用此 方法来对商业房地产的投资风险进行评价。在进行模糊评价时，先对影响投资风险的子因素进 行一级模糊综合评价；然后在级模糊评价的基础上，对影响投资风险的主因素进行二级模糊 综合评价，最后得出可信的结论。 实证研究方面，首先对上海商业房地产市场的历史进行了简要回顾。 其次运用丰富翔实的资料对上海商业房地产市场发展现状和趋势加以研究。研究内容包括 上海商业发展现状分析、上海商业房地产市场现状分析、上海商业房地产发展趋势研究以及上 海商业房地产投资建议等。此外，针对上海商业房地产需求特征研究，本论文还通过调研问卷 的方式获取大量市场数据，并得出一定结论。 最后，运用前文所述的方法对上海七浦路服装市场投资的具体案例进行分析，为读者示范。 关键词：商业房地产价值投资风险 硕士学位论文育业詹地产投蚩反风险坊笔j l 宽 a b s t r a c t t h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p sv e r yf a s ti nt h e s ey e a r s ，e s p e c i a l l yt h e r ei sah i g h l ys u p p l y a n dd e m a n dc o n d i t i o ni nt h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t em a r k e ti ns h a n g h a i q u i t eaf e wp e o p l ew h o s h o wd e m a n da r ei n v e s t o r s t h e r e f o r e ，h o wt oi n v e s tc o m m e r c i a lr e a le s t a t ea n dg e tm a x i m u m b e n e f i ti st h ei s s a ew h a ti n v e s t o r sc o n c e r nm o s t i ti sa i m e da th e l pp e r s o n sa n di n s t i t u t i o n sr e a l i z et y p e ，s p e c i a l t ya n dv a l u er u l eo fc o m m e r c i a l r e a le s t a t e ，o f f e rt h e ms e v e r a lt h o u g h t sa n dt o o l sa b o u tc o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，a n dg i v e s o m ec l u e so f s h a n g h a ic o m m e r c i a lr e a le s t a t em a r k e t t h ep a p e r i sd i v i d e di n t ot w o p a r t s ，t h e o r i c a l s t u d ya n d r e a l i s t i cs t u d y i nt h e o r i c a ls t u d y , f i r s t l yt h et y p e ，s p e c i a l t y , l o c a t i o na n dv a l u er u l eo fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e a r ed i s c u s s e di nt h i sp a p e r s e c o n d l y , i n v e s t m e n to f c o m m e r c i a lr e a le s t a t ei sd e e pi n t ot o u c h b e s i d e sd i f f e r e n ti n v e s t m e n t m o d e so fd i f f e r e n t t y p e s a r e m e n t i o n e d ，p r o c e d u r e sa b o u ti n v e s t m e n ta r ed i s c u s s e d g e n e r a l l y s p e a k i n g ，p r o c e d u r e s i n c l u d e p r o p h a s es t u d y , i n v e s t m e n t f o r m d e f i n i t i o n ，d e t e r m i n a t i o n a n d p r e v e n t i o no fi n v e s t m e n tr i s k ，o p e r a t i o n , a n de v a l u a t i o no fi n v e s t m e n tv a l u ea n db e n e f i t t h e r ee x i s t m a n yr e s e a r c hr e s u l t sf o rr e f e r e n c ea b o u td e f i n i t i o no f t r a d ea r e aa n do r i e n t a t i o no f t a r g e tc u s t o m e r s i np r o p h a s es t u d y f o rr i s ko fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sa ni n d e f i n a b l e c o n c e p t , i tp r e s e n t s an e wa n d s y n t h e t i cm e t h o d t od e t e r m i n et h er i s ko n f u z z ym a t h e m a t i c a lt h e o r y a sf o rr e a l i s t i cs t u d y , f i r s t l yi tc o n d u c t sa n a l y s i so f h i s t o r y , p r e s e n tc o n d i t i o na n df u t u r eo f c o m m e r c i a lr e a le s t a t em a r k e ti ns h a n g h a i ，i n c l u d i n gs t u d yo f p r e s e n t s h a n g h a ic o n z m e t c e , p r e s e n t s h a n g h a ic o m m e r c i a lr e a le s t a t em a r k e t ，s h a n g h a ic o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt r e n d ，a n d a d v i c ea b o u ti n v e s t m e n to fs h a n g h a ic o m m e r c i a lr e a le s t a t e w i t hr e g a r d st od e m a n dc h a r a c t e ro f s h a n g h a ic o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，i th a sb e e nd o n eq u i t eaf e wi n v e s t i g a t i o nf r o mm a r k e t ，a n dh a s r e a c h e ds e v e r a lr e s u l t s l a s t l y , i tg i v e s a i le x a m p l et on l a k ef u l lu s eo f t h em e t h o d sm e n t i o n e da b o v e k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，v a l u e ，i n v e s t m e n t ，r i s k 3 硕士学位论文育生房地产投青鱼风隆防范j 叶览 1 绪论 1 1 研究背景及目的 近两年来，随着新建商业房地产上市、国有商业企业转让、城市商业需求等原因，上海商 业房地产市场的供应量迸一步增加。商业房地产投资已引起了投资者的关注。同时中国加入 w t o 、北京成功申办2 0 0 8 年奥运会、上海成功申办2 0 1 0 年世界博览会等利好消息也大大增 强了投资者的投资信心。商业房地产投资一时成为投资热点。2 0 0 1 年，商业房地产的销售额 为3 4 8 1 亿元，比上一年提高2 4 9 。 至2 0 0 5 年，根据上海商业发展第十个五年计划纲要，上海将基本建成国际化的“购物 天堂”。“十五”期间，上海将开发完善市级商业中心经营功能，重点推进区域商业中心建设， 大力发展居住区商业，加快郊区城镇商业发展，积极推动商业专业特色街建设。 易见，为了配合上海商业的发展，在未来的几年中，上海商业房地产将大规模开发，由此 也极大地为企业及个人增加了投资机会。但由于我国商业房地产交易分散在各种形式的交易活 动中，不为人们所熟悉。人们对商业房地产的价值与投资价值的认知程度还比较低，对商业房 地产的概念、价值形成和变化规律、选址、效益分析、风险防范等问题尚缺乏全面、深入的研 究分析。同时阅览大量国内外文献后，作者发现目前国内相关研究仍处于初级阶段，可供借鉴 的资料相对稀缺，这给投资者进行商业房地产投资带来了许多不便。 鉴于此，作者试图对全国城市商贸定位形式起重要作用的商业房地产的投资规律进行较深 层次的思考和研究，并以上海为具体分析对象，结合大量市场资料，得出一些有效的结论。在 理论上，对学术界就商业房地产的研究起到抛砖引玉的作用；在实践上，为投资者把握上海商 业房地产市场发展和分布规律、进行商业房地产投资提供一些思路、方法和工具。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外理论研究现状 1 ) 国外商业房地产理论研究状况 目前，国外对商业房地产的研究理论有中心地理论、同类零售商集聚理论、购物中心价值 理论等。 唾士学位论文商业房地产授费菽风隆防范舛宽 中心地理论描述了商业房地产的规模与顾客至该商业房地产路程远近的关系，是商业房地 产选址最成熟的模型。其假设为：顾客每次购物( 或消费) 仅有一种需求。结论为：顾客至离 自己最近的购物中心购物。 同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚，并解释了在同 一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是零售吸引顾客的地方。“同类零售 商集聚理论”以顾客效用最大化为核心，提供了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而最小 化了顾客抱多种目的购物的风险和寻找成本。其假设条件为：同类的零售商集聚在同一位景。 购物中心价值理论认为购物中心的价值主要取决于目前及未来租约的现值。构成购物中心 附加值的商业价值主要来自于合理的店铺组合、高效的管理及其他不确定因素中。 2 ) 国外商圈确定、店铺选址的主要方法 根据国外的研究，商圈测定、店铺选址的方法有两大类，分为实态调查法和理论模型法。 实态调查法适用于小型零售店铺的商圈测定，主要有家庭购物调查法、来店者调查法、顾客登 记簿法、市场调查法、顾客住址标图法、客流量统计法等。 理论模型法适用于都市、商业街、商业中心或大中型零售企业商圈的测定，包括莱利法则 及相关派生的康帕斯法则、阿普波姆法则、伽萨法则，和哈夫模型、啥夫修正模型及饱和指数 法则等。 3 ) 国外对商业房地产投资风险和投资收益的研究 对于投资风险分析、投资收益分析，现今国外学者、专业机构从不同角度对其进行了探索。 如s o t i r i s t s o l a c o s 运用计量经济学模型对英国的租金水平做出了分析和预测。g r e g o r y h c h u n 研究了销售额与租金水平的关系。b e n j a m i n 将金融租借理论引入对购物中心投资收益的理论 研究中等。美国著名的c c i m ( 国际注册商业房地产投资师) 投资分析体系视商业房地产投资 决策分析为其核心内容之一，提出了现值计算模型、现金流、贴现率与内部收益率计算等多种 工具供投资者参考。 1 2 2 国内研究现状 目前，国内对商业房地产的研究主要集中在对投资者投资要点的分析、商业房地产选址分 析等方面。短期内急速升温的商业房地产投资热造成目前国内部分投资者盲目投资，甚至有些 地方还出现抢购商业房地产的现象。为此，有关专家登文为投资者分析了个人投资房地产的要 点，如：租金回报率与投资回报率的区别、眼前的商业环境和未来增值空问的判别、回租风险 6 埙士学佳论文? 育土房地产攫费反风隆防范舛宽 的考虑等。针对中国的发展现状，时下出现某些特殊地段的商业房地产投资热，如：轨道交通 站点及沿线的商业房地产投资热，社区内配套商业房地产投资热等。国内各专家也对此现象作 出了研究。 国内学者对商业房地产投资收益及风险防范的研究，主要停留在整个房地产行业的层面 上，但仍可从中借鉴许多方法、结论运用于商业房地产投资研究中。如运用混沌经济模型控制 房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风 险( 大小) 等。 1 3 研究思路及内容 本文的研究思路为：首先对商业房地产、商业房地产投资进行理论研究；其次对上海商业 房地产市场发展进行战略研究：最后就具体案例的操作加以说明。具体框架见下： 硕士学啦论文育生序地产攫量鱼风险防苊督究 8 硕士学位论文商业序地产攫费a 砘隆坊范研究 2 商业房地产类型及特点 2 1 商业房地产类型 商业房地产的分类方法有很多种，具体而言，主要有以下几种： ( 1 ) 按规模分类 a ，j 、型商业房地产：店铺面积在1 0 0 平方米以下： b 冲型商业房地产：店铺面积在1 0 0 1 0 0 0 平方米以内； c 大型商业房地产：店铺面积在1 0 0 0 平方米以上。 ( 2 ) 按投资经营形式分类 a 自主经营商业房地产 商业房地产产权人自己经营、使用自己名下的商业房地产。 b 合作经营商业房地产 承租人缴一定金额认租一宗商业房地产，并与开发商签定定年限的合约。在此期限内， 若承租人自己经营此物业，将享受超低租价；若用来投资，交与开发商经营，便可得到每年一 定比例的分成。不论是用来自用还是投资，合约期满，开发商将如数返还认租者前期投入的投 资金额。 c 租赁商业房地产 产权人将一定时间内的商业房地产使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益：对 承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商业房地产使用权利。 d 转租商业房地产 商业房地产最终使用人并非与商业房地产权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得 使用商业房地产的权利，商业房地产最终使用人只与转租人发生权利、义务关系。 e 经营权委托商业房地产 产权人将经营权交给开发商，即转租给一个公司统一经营。经营公司所得租金，在收取一 定的成本费用后其余如数交给产权人；若商业房地产不能转租，则公司不承担任何责任。 f 转让商业房地产 产权人不经营也不转租商业房地产，而是直接以定金额将其所有权转让给他人。 鉴于篇幅有限，本文主要探讨通过转让或转租等方式获取投资收益的商业房地产投资行 9 两士学位论文一商誊房地产投费反风隆防范唧宽 为，而不论述商业房地产的经营运作。 f 3 ) 按照行业进行分类 a 零售业：百货商店、大型超市、各种专卖店、单品店以及便利店和杂货店等。 b 餐饮业：饭店、餐厅、酒吧、茶坊等。 c 旅游业：宾馆、旅馆等。 d ，体育、娱乐业：歌舞厅、棋牌馆、网吧( 赢利性) 、体育场馆和健身房、电影院等。 e 服务业：车船、航空售票处、调剂商店、美容院、婚纱出租、摄影、调剂商店、拍卖行、会 展、各种维修点等。 f 金融业：证券公司的营业厅、银行各种业务的直接受理处、营业部等。 ( 4 ) 按照等级( 辐射范围) 分类 a 市中心商业房地产 商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市的商业中心区内的商业房地 产。一般市中心商业街长度一般在1 2 0 0 米以上，或商业集聚在2 5 公顷的区域范围内。 b 区域中心商业房地产 商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心内的商业房地产。 一般区域中心商业街长度一般在8 0 0 米以上，或商业集聚在8 公顷的区域范围内。 c 居住区商业房地产 商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象 主要为当地居民的社区商业房地产。 d 街坊商业房地产 方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业房地产。 e 专业街商业房地产 经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商业房地产。一般专业街长2 0 0 米以上，由 同一系列的专业店、专卖店高度集聚( 3 0 家以上) ，提供专门商品和专业服务。 ( 5 ) 按照商业业态分类 a 大型购物中心 位于市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点，目标顾客以流动顾客为主，内部结构由百 货店或大型综合超市作为核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。 b 百货店 l o 嘎士学位论文育生房垲产挝蚩敏风烩防麓矸究 位于市级中心、地区中心、新城( 县城扩大) 以及历史形成的商业集聚地，目标顾客以流 动顾客为主，门类齐全，主要销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品。 c ，专卖店 位于市级中一t l , 、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内，目标顾客以中高档消费者和 追求时尚的年轻人为主，主要销售某一品牌系列商品。 d 大型专业店 位于地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，目标顾客以有 目的选择某类商品的流动顾客为主，主要销售莱一大类或几个大类商品。 e 专业店 位于市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内，目标顾客以有目的选择某类 商品的流动顾客为主，主要销售某类商品，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。 仓储商店 位于城乡结合部的交通要道，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主， 主要销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售。 g 大型综合超市 位于城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，目标顾客以居民、流动顾 客为主，大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重企业品牌开发。 h 便利店 位于地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动 区，目标顾客以居民、单身、年轻人为主，主要销售食品、小百货，有即时消费性、小容量、 应急性等特征。 i 斑l 市 位于地区中心、居住区，目标顾客以居民为主，主要销售食品、生鲜食品、日用品。 ( 6 ) 按照所在区域分类 a 沿街类商业房地产 以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼 里面的铺位都属于沿街类商业房地产。 b 市场类商业房地产 ， ”市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的成块状分布的商业区域或者商业 硕士学位论文?育土房地产投蚤反风釜防范研究 建筑。这类市场里面的铺位即市场类商业房地产。 c 社区类商业房地产 位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区类商业房地产的表 现形式主要是1 3 层商业楼或建筑底层商业房地产，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数 属于铺位形式。 d 交通枢纽站类商业房地产 位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通枢纽站里面及周围的商业房地产，以及道路两侧 各类中小型商业房地产。 1 2 硕士学经论文j育业房地产拄费反风蹬坊篷竹宪 2 2 商业房地产特点 商业房地产作为房地产的一种类型，首先具有房地产的固定性、异质性、耐久性、保值增 值性等特点。 同时，商业房地产还具有其他房地产类型不具备的特征： ( 1 ) 区位的重要性 商业房地产对区位十分敏感，不同区位内的商业房地产商圈不同、客流量不同，这就直接 导致了功能定位、服务对象、基本商业面积的不同，最终商业房地产的商业利润产出能力也有 很大差别。 ( 2 ) 配套设施的差异性 一般地说，无论是住宅还是办公楼配套设施的配备大致相同，区别仅在设施的用料、数量 和档次上。但对商业房地产而言。针对不同的业态和业种往往需要配备迥然不同的配套设施， 如：大型购物中心需配备相应规模的停车场而小型沿街店面却不用，从事樱饮业的商业房地产 其防火、煤卫设施显然有别于其他类型的商业房地产等。 ( 3 ) 经营状况的影响性 商业房地产主要用于从事商业行为、进行商业经营，因此营业额的高低直接影响了商业房 地产本身的品质。从宏观上看，商业房地产受市场整体商业效益的关联影响；从微观上看，商 业房地产也深受自身经营状况的影响。 ( 4 ) 相邻商业房地产的相关性 通常位于同一地段的住宅、办公楼由于物业品质、目标顾客、价格、租金等指标大致相同， 往往会成为竞争楼盘。而相邻的商业房地产除了相互竞争外还可能共生和互补。如上海的宜山 路建材市场，建筑材料、装潢材料、卫生洁具、家具、五金、工具等商品品种齐全，各类商业 房地产既竞争成市又实现了配套成龙。又如快餐类餐厅一般多开设在大型百货公司、大卖场内 或附近，彼此吸引了对方的消费者，形成需求互补。 唾士学经论文j商土房地产投鸯反风蛰盼慧研览 3 商业房地产区位分布规律研究 ( 1 ) 城市发展与商业房地产的区位分布 城市的发展与商业的发展相辅相成。马克思指出：“城市工业本身一旦和农业分离，它的 产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。因此商 业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件。这是不言而喻的。”城市经济在本质 上是一种与农业经济相分离的商品经济。由此可见，商业房地产作为商品交易的载体，自其出 现伊始便是城市的有机组成部分，其发展规律、空间分布必然遵循着城市的发展轨迹。从城市 的发展来看，中心商业区必然位于城市的中心地带。 历史上，生产的发展使得交换日益频繁，逐步形成了固定的交易场所市场，出现了专 营商品交易的商人。这些商人为了营商之便，逐步在市场区内定居下来，由此又吸引附近一些 手工业者为节约运输费用，也到市场区来定居并开业生产，于是形成了初具规模的居住工业商 业区，这即是城市的雏形。这一居住工业商业区是以商业为主导行业的，商业的进一步发展， 中心商业区的萌芽，吸引了更多的手工业者来此生产和生活，于是在中心商业区外围形成了混 合居住区。生产和交换这时都更兴盛，一些富裕商人和手工业者为了寻求更好的居住环境，从 混合居住区中迁出，形成了独立的居住区，这是城市的发展形态。工业的进一步发展，使许多 工业企业逐渐游离出商业区和混合居住区，形成了独立的近郊工业区。至此，城市内各业用地 分化基本上已经完毕，城市内各区职能分异明显，中心商业区职能更为强烈。随着郊区工业区 的进一步发展，出现了分担中心商业区部分职能的副城市中心，城市的发展走向其成熟形态。 1 4 暖士学位轮文j育业房地产攫费反风隆防蓖竹竟 1 1 1 图3 1 城市的形成和发展 ( 2 ) 交通发展与商业房地产的区位分布 当城市不断壮大，并达到一定规模时，交通便成为维系城市正常运作的要素之一。交通 状况直接体现了城市的发展水平，交通的发展应始终与城市的发展相配套，交通一旦滞后于城 市的发展，将成为城市的“瓶颈”，严重阻碍其进步。为此，满足绝大多数人有效需求的交通 工具公共交通首先应运而生。最初的公共交通工具显然是地面交通工具( 因为造价低廉且 能满足人们出行要求) ，常见的有公共汽车、公共电车、火车等，其沿线通常固定设置一些站 点，方便乘客上下。站点集中的地区往往也是人流集中的区域，顺利成章的为商业中心的形成 提供了土壤。于是，公共交通线路的扩展为商业发展创造了良好的条件。 随着城市规模扩大、节奏加快、人e l 增多，交通担负起越来越繁重的任务。要既满足居 民的出行要求又不增加其赶路成本( 包括时间和金钱) ，单一的地面公共交通显然已难以实现， 而城市快速轨道交通如地铁、轻轨的出现，则大大缓和了该矛盾。除了促进沿线地区的商业发 展外，轨道交通还凭借其停靠的站点有独立空间的优势，形成了别具特色的“轨道商业”，在 东京、伦敦、上海、香港等国际化大都市的地铁站点、轨道站点、换车过道里，常常可以见到 许多小型店铺，其凭借着始终较高的客流量且出售的商品迎合过往行人需求等优势一般都能获 得可观的利润，为此地铁、轻轨等交通枢纽站内人流量大的店铺通常都较受欢迎，供求相差较 大。 ( 3 ) 住宅区发展与商业房地产的区位分布 随着公共交通的进一步延伸以及功能的具体分化，城市内必将呈现大片的住宅区，且在 硕士学往论文育土房地产扭蚤反风隆防范研究 城市空心化的进程中，这些住宅区将逐渐远离市中心，分散在城市地域的阴周。市民至市中心 的距离加大，不太可能频繁地赶至市中心商业区购买生活必需品。于是，以提供生活便利品为 主的社区型商业便生成了。 目前，已经有越来越多的地方要求建设住宅小区必须具备商业配套，即必须配备社区型商 业房地产。小区规模不同，社区型商业房地产的规模也相应调整，且形态和功能也不尽一致。 有的位于住宅底层，主要顾客为周边几幢楼的居民；有的位于小区中央，是主要为本小区居民 服务的大型社区商业中心；还有的沿住宅小区周边分布，除了对小区内居民提供商品外，还对 外营业。规模不一的社区型商业房地产错落有致的分布在各住宅小区内外，既为居民提供了服 务，也带动了人气。 ( 4 ) 工业区发展与商业房地产的区位分布 工业区和商业区的分布仿佛坐标轴的两个方向，常常逆向而行。工业区由于具有占地面积 大、易对环境构成污染等特点往往分布在偏远地区，而商业区由于要求人流量大而常常集中在 核心区域。然而，城市是在不断膨胀中的，过去的偏远地区经过若干年的发展后，也会成为相 对核心的区域。于是，工业区和商业区也有了互相为邻的时期。一些曾经用于工业的厂房经过 改造后也可以成为理想的商业用房。譬如，在上海，许多企业“关停并转”之后，内环线内出现 了大量闲置厂房，只需将它们稍作改造，就可变成商用房，即使加上装修费用，租用成本仍比 同地段商业用房低5 0 6 0 。据上海市经委公布的数据。上海已有约2 0 0 万平方米的可转 用途旧厂房被租赁改造成商业用房，并还将向市场推出4 0 0 万平方米的此类房地产。 1 6 硕士学位论文商土房地产投首鱼风隆防范研霓 商业房地产价值规律研究 4 1 商业房地产价值影响要素分析 由于商业房地产价值影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本文主要从 对商业房地产价值影响的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类 中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成商业房地产价值影响因素体系。 ( 1 ) 一般因素 一般因素是指对商业房地产价值及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。这类影 响因素对商业房地产价值的影响般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一 个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗商业房地产价值而言，并不直接，但他 们往往是决定具体商业房地产价值及其趋势的基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经 济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。 a 行政因素 行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对商业房地产市场和商业房地产价格的影 响和干预。行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与 土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。 b 经济因素 房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是基础产业，产业链长，其 发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的发展；反之， 这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。商业房地产作为房地产的一种类型，其发展 自然也与这些相关行业的发展互动。 经济因素中，主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与 利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。 c 社会因素 社会因素是指一个国家或地区的社会状况对商业房地产价值的影响，其影响因子主要有政 治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。 d 人口因素 人口因素是一个国家或地区的人口状况对商业房地产价值的影响，主要有人口数量、人口 硕士学位论文商王房地产授费反风隆防范研究 素质、家庭人口规模等因子。 e 心理因素 商业房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人这一 主体完成的。在这一价值形成过程中，人的心理因素对商业房地产价值的影响是不可忽视的。 影响商业房地产价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价 值观念等因子。 f 国际因素 商业房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境、国际经济状况、地 区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的商业房地产市场和商业房地 产价值，随着全球经济一体化，这些影响因素将更直接更明显。 ( 2 ) 区域因素 区域因素是指商业房地产所在市场和地区的特性对商业房地产价指水平的影响因素。相对 于宏观因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一部分，也可能影 响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响商业房地产价值的区域因素主要有： 商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。 a 商圈规模 所谓商圈指商店营运能力所能覆盖的空间范围，或者说是可能来店购物的顾客所分布的地 理区域。易见，商圈规模的大小将直接影响商店客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是 商业房地产投资中非常重要的一个环节，后文将单独对其加以讨论。影响商圈规模的因子有： 商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。 b 商服繁华程度 商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商 服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量：经济发展水平等直接相关，并影响所在 城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。影响商服 繁华程度的因子有：商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次、商店的数量及 经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、 人口流量、治安状况等。 c 交通条件 交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物 硕士学位论文商土房地产投蚤a 风险盼范唧览 流的通达性及其交通运输成本( 包括交通时问) ，明显影响人们的出行，从而影响商业房地产 价值。影响交通条件的因子有：交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。 表4 - 1 商业房地产价值影响因素示意表 一级= 级三级 土地制度、城市规划与土地利用规划 行政因素土地使用权出让方式及行政隶属变更 一h 税收政策、信贷政策、房地产价格政簧、居民收入与消费水平 商 般 经济发展状况、财政收支与金融状况 业 经济因素 物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额情况 房 因 社会因素政治安定状况、社会治安程度、城市化水平 人口因素人口数量、人口素质、家庭人口规模 地 素 心理因素购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念 产 国际因素国际政治环境、国际经济状况、贸易关系与竞争状况 价 商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历史 商圈规模 值 区 商圈内居民的消费水平、人口数量 影 域 商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次 商服繁华 商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数 响 因 程度 金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况 因 素 交通条件交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度 素 地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率 个 物理因素建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施 别 因 使用年限、经营业态 素 交通便捷度地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度 ( 3 ) 个别因素 个别因素指具体影响某宗商业房地产价值的影响因素。这类因素对房地产市场的影响程度 和影响范围最小，但对具体商业房地产价值的影响却是最直接、最具体。影响商业房地产价值 水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。 a 物理因素 物理因素是商业房地产本身的条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临 街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施状况、使用年 硕士学位论文t商业房地产攫蚤直见隆防慧一宽 限、经营业态等影响因子。 b 交通便捷度 交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体某宗商业房地产的交通便利程 度。影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。 2 商业房地产价值规律研究 如上节所述，影响商业房地产价值的因素有许许多多，很难一概而论。但经过仔细研究后， 可以发现有些因素直接影响了商业房地产价值，存在一定的规律，其具体表现形式为影响因子 变化，商业房地产的租金和价格随之改变。为此，本节中主要以这些特定因素为对象，进行较 为详尽的研究，并总结出商业房地产的价值规律。( 注：以下各规律均由单因素比较得出，即 假设研究某因素时，商业房地产其他条件均相同。) ( 1 ) 商业区的等级分布 由于商业区与地段有极大的相关性，因此城市中分布在各地区的商业区往往划分为若干等 级，不同等级商业区内的商业物业的租金、售价、主流业态、主流业种、目标顾客均不相同。 如韩国汉城将其商业地域分为中心商业、一般商业、邻里商业、流通商业；日本东京分为一级 中心、二级中心、三级中心、四级中心；上海分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、 街坊商业等。分部规律通常如等高线分布一般，以市中心为最高级别，其它依次向周边递减。 商业房地产价值规律也大致呈如上走势。 v o v n d d 图4 - 1 至市中心距离与商业房地产价值规律 商业房地产价值规律l ： 至市中心距离越远，商业房遗产价值越低， 市中心距离 硕士学位论文-育土房地产投费反风格肪芫研究 ( 2 ) 地块的临街状况 a 临街面 城市主要街道，尤其是商业区街道商业用地的临街状况直接关系到商业房地产的使用效 率。对于商业房地产而言，一定客流量的保证是其赖以生存的首要因素。因此，般而言，商 业用地至少有一面临街，其临街状态有四面临街、三面临街、两面临街( 角地) 以及一面临街。 商业用地临街立面越多，交汇道路越多，日后建成的商业建筑接受输送的购买力越多，商业效 率越高，商业价值也越高。( 参见图4 2 ) 。 一l 一l 1 j l 道 路 道路 道路 道 路 道 路 三面临街的 商业用地 道路 道 路 厂 厂 _ 厂_ 二l 一 一i 道路 道 路 图4 2 商业用地的j | 缶街状态 道 路 商业建筑中四面临街的情况并不多见，比较著名的有坐落在上海虹桥开发区内的世贸中心 大厦，以及上海豫园商城，其特点是体量大，往往占据整个街坊。如世贸中心大厦，面积为 f尸 硕士学位论文-盲生房地产投费反风险防范竹宪 2 8 万平方米，是国内最大的单体建筑之一。四面临街的商业房地产具有规模性效应。 三面临街的商业房地产具有两个街角和三个主要临街立面，这类商业房地产的气势恢宏， 容易突出商业主题，是展览、会议、大型商业活动的理想场所，但其规模小于四面临街的商业 房地产。 位于街角上的商业房地产可将商品、商业信息传递给多个走向的人流：位于三岔路街角的 商业房地产有三个人流走向，位于四岔路街角的商业房地产有两个人流走向，路过的人流量越 高，吸引入店的人数就越多，则可能完成的销售额也就越大。 位于街面的商业房地产有来往两个人流走向，其价值次于街角商业房地产。对直行人流的 视野而言，几乎没有盲角。 商业劈地产价值规律2 ： 四面临街商业房地产，i 面临界商业房地产，二面临街商业房地产，一面临街商业房地产 b 立面形态 四面临街和三面临街的商业房地产与周邻的关系十分清晰，而一面临街的商业房地产有着 多种立面形态。如果在紧邻的两个商业房地产立面之间虚拟一条直线，那么，突出这条线的称 为“凸型商业房地产”；低于这条线的称之为“凹形商业房地产”；与这条线基本保持一个平面 上的称之为“平面商业房地产”。“平面商业房地产”是最常见、数量晟多的商业房地产形式。 在这三种立面形态中，根据广告展示作用的要求，“凸型商业房地产”的价值最大，“平面商业 房地产”次之，“凹型商业房地产”的价值最小。 商业房地产价值规律3 ： 一面临街的商业房地产中：凸形商业房邋产，平面镝业劈遗产，凹形商渡房遗产 黼方一 c 进深 硕士学位论文?商业房地产授费反风险防莲竹竟 进深指临街房屋的承重墙的延伸长度。进深是一个非常重要的指标，在确定商业用地价值 时起着关键作用。目前普遍认为进深存在着可及性的规律，即临街宗地，其接近街道部分的利 用价值高于离开街道的部分，距离街道越近者利用价值越大，价格越高；距离街道越远者，利 用价值越小，价格越低。 土地估价中，提出了深度系数的概念，这是反映一块地块中各部分的临街进深与其价值变 化关系的系数。一般深度系数沿进深递减，a l a 2 a 3 a n ( 见图4 5 ) v = ”o a 。a v ：宗地总价a i ：深度系数a ：宗地面积 v o ：路线价对面临商业街道而可及性相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数 宗宗地的平均单价并辐射与该特定街道上，此单价称为路线价 目前常见的路线价法则有四三二一法则，该法则将标准深度( 1 0 0 英尺) 4 等分，随着离 道路距离的增加，每等份( 2 5 英尺) 的价值占路线价的比例分别为4 0 、3 0 、2 0 和1 0 。 如果超过1 0 0 英尺，则以九八七六法则来补充，即随着离道路距离的增加，每一等份( 2 5 英 尺) 的价值占路线价的比例分别为9 、8 、7 和6 。如己知某街区路线价1 0 0 美元英尺， 两地块宽度均为1 5 英尺，其中地块a 进深7 5 英尺，地块b 进深1 2 5 英尺。则 亿= l o o x l 5 x ( o 4 + 0 _ 3 + 0 2 ) = 1 3 5 0 美元，= 1 0 0 x 1 5 x ( 1 + 0 0 9 ) = 1 6 3 5 美元 街道 a l l 8 2 2 却 3 a n _ 商业房地产价值规律4 ： 1 2 3 单位地价 图4 - 4 深度系数递减原理示意图 硕士学位论文商土房地产授昔反风隆防范研竟 临街商业用地，距离街道越近价值越高，距离街道越远价值越低。 ( 3 ) 面宽、面积与楼层 a 面宽 面宽指临街房屋建筑结构的柱距或承重墙间的距离。由于面宽是展示商店的窗口，大多数 情况下，面宽越大，商店可视性越强，越能吸引消费者，因此商业房地产价值也越大。 v o 彳 l 一丁一r 丁1 l ii! ll l il：lll ：j ： i i ：ill a 磕业房地产面宽 图4 - g 面宽与商业房地产价值规律 商业房地产价值规律s ： 面宽越大，商业房地产价值越大。 b 面积 面积往往被视为房地产价值最主要的参数，一般应以商业房地产的单位面积产生的商业利 润与面积数量同时来考察商业房地产的房地产价值。一般规律为面积越大价值越高，但在计算 单价时往往体现为面积越大，单价越低。究其原因，主要是商业房地产的面积越大，吸纳投资 量越大，有投资能力并有投资意向者越少，因需求者少，则单价下降：反之则相反。 图4 - 6 面积与商业房地产价值规律 硕士学位论文?育土房地产投蚤反风隆防范竹竟 商业房地产价值规律6 ： 面积越大，商业房地产总价值越大，但单价越小。 c 楼层 在商业繁华地段土地价格昂贵，楼层商业房地产的出现是商业企业挖掘潜力、增加面积的 结果。但楼上商业房地产的便捷程度一般要低于底层商业房地产。一般情况下，商家二楼商业 房地产租金报价约在底层租金的1 3 一l 2 之间，三层及三层以上的商业房地产按此比例递减。 ( 见图4 7 ) 3 f 2 f 1 f 单位