（技术经济及管理专业论文）城市化进程中的重庆城郊居住区开发研究.pdf

中文摘要 摘要 城郊的建设与发展历来是城市规划研究的重点之一。随着城市化进程的逐渐 加快，以及经济的迅速发展，房地产出现新一轮契机，城郊建设与开发已进入了 一个迅速发展的新阶段。当前，重庆市的发展重心逐渐向郊区转移，今年正式启 动编制重庆市都市区总体规划，该规划将目前重庆的城郊11 组团纳入未来主 城区范围，因此城郊成为居住区建设的重要基地。城市化促进城郊居住区建设的 发展，城郊的发展又转而带动城市化的进程。但随着城郊住宅的建设加速，也出 现了一系列不容忽视的问题，如交通、配套设施建设落后、居住区空间出现分异、 旧区改造困难熏重、与城市缺乏良好的协调等，严重制约了城郊居住区的发展后 劲和潜力。造成上述问题的一个重要原因就是缺乏应有的理论指导。从国内外看， 关于城郊居住区开发的专门研究还很少见，重庆更是处于空白。针对重庆城郊居 住区开发的研究可以为政府、规划设计师、开发商和客户提供理论指导，对提升 重庆房地产开发水平、改善人居环境、推动经济发展、促进我国城市健康、协调、 高质高效发展等具有一定的意义。因此，结合重庆实际，对城郊居住区开发与建 设进行系统研究，在当前具有重大的理论和实践意义。 本文前半部分( 第2 4 章) 主要是理论和国内外方面的研究。首先对城市化 与城郊居住区建设的相关性进行了系统的分析，并对国内外相关理论进行了系统 归纳和总结，第4 章总结了国内外城郊居住区开发模式和成功经验。后半部分主 要针对重庆城郊居住区开发进行了重点研究。在分析了重庆城郊居住区开发的现 状及发展潜力之后，结合重庆特点，从开发商和政府两个角度对城郊居住区开发 对策进行了重点分析，最后提出符合重庆特色的城郊居住区开发模式“原始 十现代”的独立式组团开发模式。该模式从开发商和政府的角度分别论证，为重 庆城郊居住区开发给出些较为明确的建议或是思路，从而也给今后的研究者一 些可资借鉴的基础，对现代重庆的城郊化进程、居住区开发与建设做出科学的指 导。 关键词：城市化，城郊，城郊居住区，城市郊区化，重庆 基塞塑茎 a b s t r a c t t h ec o n s t r u c t i o na n d d e v e l o p m e n to fs u b u r b a na r e a si so n eo f t h em o s ti m p o r t a n t p a r t si nt h es t u d i e so fu r b a np l a n n i n g w i t ht h ea c c e l e r a t i n go fu r b a n i z a t i o na n dt h e r a p i dp r o g r e s so fe c o n o m i c s ，i ti san e ws t a g ef o rt h er a p i dc o n s t r u c t i o na n d d e v e l o p m e n to fs u b u r b a na r e a s ，w h i c hp r o v i d e san e wo p p o r t u n i t yf o rr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta tt h es a i l et i m e a tp r e s e n t ，s u b - u r b a n i z a t i o ni nc h o n g q i n gb e g i n s ，a n d t h eg e n e r a lp l a n n i n go fu r b a na r e a si nc h o n g q i n g ，w h i c hi sc a r d e do u tt h i sy e a r , t a k e s11s u b u r b a ng r o u p si n t ou r b a na r e a s ，a n dt h e yw i l lb et h em o s ti m p o r t a n ta r e a s f o rt h ed e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lq u a r t e r s u r b a n i z a t i o np r o m o t e st h ec o n s t r u c t i o no f s u b u r b a nr e s i d e n t i a lq u a r t e r s ，a n dt h e yw i l lp r o m o t eu r b a n i z a t i o ni nt u r n h o w e v e r , t h e r ea r eas e r i e so fp r o b l e m s ，w h i c hs h o u l dn o tb en e g l e c t e d ，w i t ht h ea c c e l e r a t i n g d e v e l o p m e n to fs u b u r b a na r e a s ，s u c ha st h eb a c k w a r dt r a f f i ca n df a c i l i t i e s ，s p e c i a l s e g r e g a t i o no fr e s i d e n t i a lq u a r t e r s ，d i f f i c u l t yi nt h er e b u i l to fo l da r e a s ，a n dt h e i n c o o r d i n a t i o na n ds oo n ，a l lt h e s er e s t r a i nt h ed e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lq u a r t e r si n s u b u r b a na r e a si nc h o n g q i n g o n eo fr e a s o n sl e a d i n gt ot h e s ep r o b l e m si st h el a c ko f t h eg u i d eo fr e l a t i v et h e o r i e sa n dp r a c t i c a ls t u d i e s t h e r ea r el i u l es t u d i e so nt h e d e v e l o p m e n to f r e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na r e a si nc h i n aa sw e l la si nc h o n g q i n g t h e r e f o r e ，i ti si m p o r t a n ta n ds i g n i f i c a n ti nt h e o r ya n di np r a c t i c et or e s e a r c ho nt h e c o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n to f r e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na r e a si nc h o n g q i n g i n t h i sd i s s e r t a t i o n ，t h ef o r t hp a r t ( 2 “t of o u r t hs e c t i o n s ) d i s c u s s e sr e l a t i v e t h e o r i e si nc h i n aa n df o r e i g nc o u n t r i e s ；f o re x a m p l e ，s y s t e m a t i c a la n a l y s i st ot h e c o r r e l a t i o nb e t w e e nu r b a n i z a t i o na n dt h ec o n s t r u c t i o no fr e s i d e n t i a lq u a r t e r si n s u b u r b a na r e a s ，s u c c e s s f u le x p e r i e n c e sa n dd e v e l o pm o d e sf o rt h ec o n s t r u c t i o no f r e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na r e a sa r ei n t r o d u c e di nt h ef o u r t hs e c t i o n t h el a t t e r p a r ts t u d i e st h ed e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na r e a si nc h o n g q i n g a f t e rt h ea n a l y s i st ot h ep r e s e n ts i t u a t i o n sa n dp o t e n t i a l so fr e s i d e n t i a lq u a r t e r si n s u b u r b a na r e a si nc h o n g q i n g ，r e l a t i v ec o u n t e r m e a s u r e sa r ed i s c u s s e df r o mt h ea n g l e s 重庆大学硕士学位论文 o fg o v e r n m e n ta n dd e v e l o p e r sb a s e do nt h ec h a r a c t e r i s t i c so fc h o n g q i n g ；f i n a l l y t h e d e v e l o p m e n tm o d e ，“o r i g i n a l i t y 、i t l lm o d e r n i t y ，a r eb r o u g h t f o r w a r df o rt h e d e v e l o p m e n to f r e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na r e a s i nc h o n g q i n g k e yw o r d s ：u r b a n i z a t i o n , s u b u r b a na r e a s ，r e s i d e n t i a la r e a si ns u b u r b ，s u b - u r b a n i z a t i o n ， c h o n g q i n g i 绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 1绪论 城市是一个非常复杂的巨型系统，由于与人们的生活息息相关，城市的发展 问题更历来受到人们的关注。加快城市化进程是我国现代化第三步的一个重大战 略，进入2 l 世纪之后，我国将进一步加快城市化的进程。在这种背景下城市的人 口和规模不断扩大，城市加速向城郊地区发展。郊区房地产开发的步伐也随之加 快，房地产企业能否顺应这种潮流及趋势已成为房地产企业能否持续发展的重要 研究课题。按照重庆新一轮的城市规划，1 1 个外围组团将成为重庆城市的发展方 向和发展重点，这1 1 个外围组团位于重庆都市圈的近郊，将是重庆城郊住宅建设 的主要基地，属于本文研究的重点区域。随着城郊化的发展，城郊孕育着巨大的 住房市场需求。 重庆成立直辖市之后，城郊居住区建设取得了巨大成就。但由于种种原因， 也存在着一系列亟待解决的问题。主要表现在城郊的规划严重滞后。城市与农村 的交接地带由于其自身特有的过渡性，始终处于动态过程中，因此在规划、建 设和管理上成了“空档”，并且严重影响了城市的整体形象，成为城市发展的滞后 因素之一。西方国家的城市社会规划把城市的动态变化描述为一种称为“城市隔 离”的状态，城郊作为一种“城市隔离”形式，必然生成城市“自生区”。在“城 市隔离”过程中，特别是当它与获取可用土地的竞争连在一起时，这会造成具有 相似人口和土地利用的区域的发展。“自生区”共同特征在于它一定是规划内生态 作用的结果，主要是因为城市规划的不完善造成的。传统的城市规划理论滞后， 城乡一体化只是在理论上讲，没有落实在具体的规划上。特别是在都市圈概念的 运用上，城郊的规划指标落后这与发达国家的城市规划恰好相反。有些发达国 家的城市外围地区，城市基础设施建设水平等于或高于市区，或者在特色上优于 市区。鉴于此重庆的城郊居住区规划，应作为城市未来整体发展的重点之一。 如果城郊的基础设施和文化设施水平高于市中心，就会改变重庆传统的“郊区人” 的区位观念，从而可以达到城市人口合理分流的目的。这一理论认识，还要包括 对城郊的“花园城镇”、“花园城郊”的构想。要达到这一点，必然要加强预测r 而且这一预测不能低于5 0 年的规划构想。城郊发展规划迫切需要理论指导和长期 重庆大学硕士学位论文 的规划设计。政府和开发商需各司其职，各尽其能，探索出一条符合重庆城郊居 住区发展的新模式。 纵观国内外对城郊居住区建设的相关研究，尽管内容非常丰富，但多是从国 家或整个城市的尺度进行的，而对城市郊区一特定地域空问的居住区建设问题进 行系统研究目前还比较少见。重庆关于城郊的研究一直处于空白状态，理论的严 重滞后，影响了实践上的发展。实践上的急切需求和理论上的严重不足，使得该 问题的研究具有重要的意义。 1 1 2 研究意义 重庆城郊居住区开发的研究有着深远的实际意义，主要体现在以下几方面。 ( 1 ) 可以加快当今重庆城市化进程。重庆正处于迅速发展的阶段，大规模郊 区开发已成为城市发展的重要主题，总结已有的开发经验，并回顾西方等先进国 家在郊区化方面的历程，吸取其先进经验，对于重庆进行大规模城郊居住区建设 是十分必要的。利用国外目前在城郊建设方面的先进成果，并结合重庆特点，总 结出一套科学实用的理论体系，来指导城郊居住区开发建设，从而使重庆城郊建 设走向条健康发展之路，促进城市化进程。 ( 2 ) 在保护生态环境方面具有重要意义。生态环境保护是当今社会发展的主 流，可持续发展更是世界发展的主题。保护生态环境已成为城市发展的首要考虑 问题，然而大规模的城郊开发首先意味着对城市生态环境造成巨大的破坏，如何 减少这种破坏使城郊社区与自然和谐共生，便成为一项重要的研究课题。需要我 们探索出一种合理有效的开发模式，总结出符合重庆现实情况的理论体系。 总之，针对重庆城郊居住区开发的研究可以为政府、规划设计师、开发商和 客户提供理论指导，对提升重庆房地产开发水平、改善人居环境、推动经济发展、 促进我国城市健康、协调、高质高效发展等具有一定的意义，并对各房地产公司 积极探索科技创新、理论创新，完善房产品，实现房地产产业化的目标有着举足 轻重的作用。 1 2 研究现状 1 2 1 国外研究现状综述 欧美发达国家由于其城市化进程很快，因此对于城郊居住区的研究起步很早。 其中以美国为代表，美国是目前世界上城市化水平最高的国家之一，它在将近一 百年的时间内完成了城市化进程，速度之快，程度之高，令世人瞩目。从2 0 世纪 1 绪论 2 0 年代起，美国就开始出现城郊化的势头，即人口从中心城市流向非城市地区。 到了5 0 、6 0 年代，城郊化势头更猛，达到了高潮。7 0 年代人i z l 统计表明，标准 大都市区的郊区人口第一次超过了中心城市，美国成为一个“郊区化”国家。对 于国外城郊化及城郊居住区开发的研究，西方学者更多从联邦政府的住房措施和 政策上来探索。卡尔文博特所著的大都市边疆当代美国西部城市，分析 了美国城郊化的原因，介绍了城郊化现状。西方学者对城郊居住区的研究进程基 本是与其工业化、城市化进程同步的，并取得了比较大的成果。其涉及学科区域 广泛，地理学、社会学、建筑( 规划) 学、经济学等学科根据各自韵优势均有参 与。近年以来，他们对城郊居住区的研究，主要是对先前理论的完善和补充，进 展也比较缓慢。 1 2 2 国内研究现状综述 城郊居住区开发作为一种新的房地产开发和城市建设模式，它在我国部分经 济发达的特大城市和大城市出现。尽管国内对城市住宅建设方面的研究比较多见， 但对于这种新的社会经济现象，国内学术界尚未对其进行系统的深入研究，没有 现成的系统理论借鉴参考，现成的案例和数据资料同样也相当欠缺。 国内首次全方位、系统化的城郊住宅研究近来已由浙江大学城市化与高尚城 郊住宅研究课题组完成。2 0 0 2 年3 月2 6 日，由住宅郊区化与城市经济发展的 关系研究、“住在杭州”战略与开发城郊住宅的互动关系研究、高尚城郊住宅 的基地策略研究三个子课题的研究成果组成的城市化与城郊住宅研究报告 已趋完善。该课题的研究成果作为国内首次关于城郊住宅发展的系统研究，为政 府、规划设计师、开发商和客户提供了丰富的理论指导，对提升全省乃至全国的 房地产开发水平、改善人居环境、推动经济发展等具有重大的意义，并对各房产 公司积极探索科技创新、理论创新，完善房产品，实现房地产产业化的目标有着 举足轻重的作用。城市化与城郊住宅研究课题对我国郊区化和世界郊区化进行了 深入的比较研究，分析了北京、上海等多个城市住宅郊区化现象，并结合杭州的 经济发展特点，提出在城郊住宅进一步发展的前提下，都市社区发展将出现“闲 暇产业社区化”这样一种新的社区文化发展模式。 在对城市郊区居住空间结构的研究方面，卢为民在大都市郊区住区的组织 与发展以上海为例一书中，以城市化与大都市郊区住区建设的互动关系为 切入点，借鉴国外的经验，探讨了城郊住区空间结构的整体组织优化问题，较为 系统的分析了市场经济条件下居住空间结构的演变机制与趋势，从上海的实际情 况出发，提出了郊区住区建设的目标定位和构建上海“大都市共同居住圈”的设 重庆大学硕士学位论文 想，同时还结合个案研究对上海郊区城镇住区开发中的若干问题发表了有益的 见解。 对城郊住宅建设管理方面的研究，刘君德在其主持的国家哲学社会规划资金 资助项目我国城乡结台部行政管理体制综合研究中对我国城乡结合部的管理 问题进行了系统研究。 1 3 研究目标和研究内容 1 31 研究目标 在针对城郊居住区开发的相关理论进行研究的基础上，通过借鉴国内外城郊 居住区开发模式的先进经验从城市规划理论、城市社会学理论、城市经济学理 论出发，论证重庆城郊居住区开发的现状和发展潜力，并从开发商和政府的角度 提出一些有益的建议，探索并总结出符合重庆特色的城郊居住区建设的模式，为 重庆城郊居住区开发给出一些较为明确的建议或是思路，从而也能给今后的研究 者一些可资借鉴的基础，对现代熏庆的城郊化进程、社区开发与建设做出科学的 指导。 1 3 2 研究内容 本文研究的主要内容包括以下几个方面。 ( 1 ) 从面上进行城市化与城郊居住区建设的相关性分析。分别探讨了城市化 对城郊居住区开发的影响以及城郊居住区开发建设对城市化进程的促进作用。茹 对城郊居住区开发的相关理论进行了系统研究。 ( 2 ) 分析和借鉴国内外在城郊建设模式方面的成功经验。列举了美国的“边 缘城市”模式、伦敦的独立式新城模式( 花园城市模式) 、法国城乡一体化模式以 及上海的大都市共同居住圈模式。 ( 3 ) 从动态的角度剖析了重庆目前城郊居住区开旋的现状，并从其开发机遇 和需求潜力方面分析了其发展潜力。 ( 4 ) 从政府和开发商两个角度对重庆城郊居住区开发对策进行重点分析，最 后提出适合重庆发展的城郊居住区开发新模式“原始+ 现代”的独立式组团 后提出适合重庆发展的城郊居住区开发新模式“原始+ 现代”的独立式组团 开发模式。 l 绪论 1 4 研究方法 1 4 1 文献综述 城郊居住区的建设研究是一项纷繁而复杂的工作，它早已超出了城市规划学 本身的范畴。在这项研究中，学科间的交叉与融合运用成为必然的趋势，城市社 会学、城市经济学等必将发挥巨大的作用。在广泛进行社会市场调研的基础上， 综合运用城市规划理论、城市社会学及城市经济学理论，力争使研究在范围更为 广阔、全面的基础上进行。广泛收集整理城市规划学近年来丰富的研究成果与理 论，对国内外有影响力的长期作为城市发展指导思想的各种理论专著进行分析研 究，重点分析研究各种与城郊居住区开发有关的理论专著及学术论文，对国外近 年来在郊区发展中的新型理论及观点进行密切关注。 1 ，4 2 运用理论和实证相结合的方法进行研究 以理论上对城郊居住区建设的总结验证为目的，选择适宜的研究区域，即重 庆城郊的1 1 个外围组团，具体分析研究成果的指导价值和正确性，为城郊居住区 的建设与发展提供一些具体的指导性建议。并通过对国内外一些成功案例进行分 析，使得理论认识更加可靠确切。 1 4 3 通过对大量的问卷调查进行多元统计分析，定性、定量和定位 相结合进行综合分析 研究中所用的调查问卷包括“重庆渝北两路、化龙桥拆迁户的市场问卷调查” ( 自行设计) 、“重庆中安翡翠湖销售现场问卷调查”( 自行设计) 、“重庆置业消 费报告”( 重庆晨报地产资料) 和“重庆白领阶层抽样问卷调查”( 重庆商报资料) ， 以及2 0 0 4 年9 月份笔者亲自对重庆各大城郊别墅区的踩盘调查资料。 在具体实证研究的基础上，在各类理论专著的指引下，以重庆城郊为市场调 查研究的重点，对在调研中获得的大量数据进行分析总结得出科学的结论，从而 验证城郊居住区的建设发展合理性及对其建设发展提出有益的建议。 1 5 论文框架 全文共分7 章。第1 章是绪论，第2 3 章是理论基础，第4 章是国内外案例 分析借鉴，第5 6 章是全文的主体也是重点，第7 章是结束语。 重庆大学硕士学位论文 第一章绪论 第二章城市化背景与城郊居住区开发的相关性研究 第三章城郊居住区开发的相关理论借鉴 第四章国内外城郊居住区开发模式借鉴 第五章重庆城郊居住区开发现状与发展潜力 第六章重庆城郊居住区开发对策分析 第七章结束语 全文篇章结构如图1 1 所示。 图1 1 本文的结构体系框架图 f i g u r e1 1r e s e a r c hp r o c e s sa n df r a m eo f d i s s e r t a t i o ns t l u c t l l r es ”t e m 2 城市化背景与城郊居住区开发的相关研究 2 城市化背景与城郊居住区开发的相关性研究 加快城市化进程是我国现代化第三步的一个重大战略，进入2 1 世纪，我国将 进一步加快城市化的进程。城市化的大背景和住宅郊区化的兴起，为城郊居住区 的开发提供了基础，同时也是开发商投资定位的基本依据。 2 1 城市化概论 城市化是指人口向城市地带集中的现象或过程。城市化是经济发展到一定阶 段必然产生的规律性现象。 由于文化背景和历史条件的限制，城市化可以有不同的理解和定义。不同学 科强调城市化的不同侧面。经济学家强调从农村经济向城市经济的转化，也是城 市内部产业重新组合的过程。随着人口密度的增大，对第二、第三产业的需求大 大增强，这就改变了社会阶层的构成，使社会活动更加复杂化。社会学家认为， 城市化是社会生活方式的主体从农村向城市的转化。美国社会学家沃恩指出：“城 市化意味着农村的生活方式向城市生活方式转变的全过程【l2 l ”。城市化显示一个 国家整体实力，包括科技、管理、文化、组织、生产等综合因素的提高。地理学 家对城市化的理解更着重于人口、产业，由农村向城市转化和集中的过程。 城市化发展影响到住宅建设，而城市化的发展不是孤立的。往往受到当地经 济、社会条件的制约。城市化水平与经济发展水平之间存在一种粗略的线性关系， 即经济发展水平越高，城市化水平也就越高。人口的城市化还与产业结构密切相 关。人口城市化的直接表现是人口的空间转移，人口空间转移是社会产业结构变 化引起的。 城市化有三种表现形式：城市人i 1 的增多；城市规模的扩大；城市经济关系 和生活方式的普及。在城市化过程中，城市人口不断增加，农村人口不断减少i 城市数量增多，城市规模变大。因此，入们常把城市化的实质看成是郊区变城区 的过程，应该说这是不无道理的。郊区是围绕在城区的周围地区，它随着城区的 扩大而不断变动着。在城市空间扩张的过程中，原来近郊区的一部分甚至全部不 断变成城区的一部分，原来远郊区的一部分甚至全部就相应变成近郊区的组成部 分，原来远郊区外围的一部分地区和农村又变成远郊区的一部分，这样城市就如 涟漪一般不断一波一波向外扩散，形成城市化的波漪模型( 如图2 1 所示) ，所以 国际上一些学者把城市化理解成农村地域变为城市地域的质变过程，即农村城市 化。 重庆大学硕士学位论文 图2 1 城市化的波漪模型 f i g u r e2 1s p r e a dm o d e lo f u r b a n i z a t i o n 2 2 城市区域说与城郊界定 2 2 1 城市区域说 随着城市化进程的加快和城市的向外扩展，郊区和城区的联系越来越密不可 分。l h 洛斯乌姆研究发现在城市地区和农村腹地之间存在着一个连续的统一体， 这个统一体被称为城市区域或区域城市( r e g i o n a lc i t y ) ( 如图2 2 所示) 【控1 。城 市区域作为未来城市发展的模式，以其全新的方式推动着郊区的发展。城市区域 通常包括个很大的范围，跨度能达到8 0 - 1 0 0 k r n 。 其主要特征是： 具有土地使用和人类活动的密集核心，并且由此向外围扩散。 有很大的居住选择空间。 将整个系统结合在一起的是不同功能空间上的运动。如工作空间可能在中 心市区。居住空间可能在边缘区，娱乐空间则可能在农村腹地等，人们在不同功 能空间之间的运动则将整个系统连接在一起。 有密集的连接网络。如交通、通讯以及其他设施性网络将整个城市区域连 接为一个整体。 2 城市化背景与城郊居住区开发的相关研究 图2 2 洛斯乌姆的城市区域结构模式 f i g u r e2 2r e g i o n a ls t r u c t u r em o d eo f c i t y 具体来说，各区域的特点为： 城市核心区。这一地区大致包含了相当于城市建成区和城市新区地带的范 围，总的特征是它们之中没有农业用地。 城市边缘区。位于城市核心区外围，其土地利用己处于农村转变为城市的 高级阶段，是城市发展指向性因素集中渗透的地带，也是城市郊区化和农村城市 化的地区。 城市影响区。这一地区从理论上讲，是指城市对其周围地区的投资区位选 择、市场分配、产品流通、技术转让、产业扩散等多种经济因素共同作用所波及 的最大地域范围。 农村腹地。由一系列农村组成，它们受周围多个城市中心的作用，与城市 没有明显的内在联系。 洛斯乌姆的城市区域说在一定程度上界定了城市和城郊的范围。 2 2 2 城郊和城郊居住区界定 郊居化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势，在城市化后期具有一定的 必然性。随着我国城市化进程的加速和城市基础设施体系的完善，加上居民对居 住环境质量日益重视。居住的空间概念必然向外延伸，城郊居住区将成为今后居 住区发展的战略重点之一。 郊区在地理概念上是指包围城市又毗邻城市的环状地带；是指城市周围在政 9 重庆大学硕士学位论文 治、经济、文化和国防事业的发展上与市区有密切联系的区域。反映在洛斯乌姆 的城市区域说里，即相当于城市边缘区，本文中涉及的城郊更倾向于城市边缘区 的内缘区，即所谓的近郊区。城市郊区是城市规模扩张的承压区，也是城市赖以 生存发展的原材料、能源和家副产品生产的承载区。 城郊居住区主要是相对于市区住宅区而言，位于城市建成区以外、城市居住 圈以内的可供城市居民购买或租赁的住宅区域。目前，人们讨论较多的是在城郊 集中开发建设的、供城市人口和农村城市化人口居住的大规模普通居住区和城郊 别墅区。 它是城市居民重要的居住场所之一，也是城市住宅市场的重要组成部分。城 郊居住区的范围是动态的。一方面，城市扩张会使建成区向外推移，郊区变成了 市区。另一方匠，城市居住圈，即城市居民选择居住的范围也会扩大，这是交通 系统完善和居住习惯变化的必然结果。 广义来看，城郊居住区包括位于城市郊区城市居住圈以内的全部住宅。按照 居住人群特点可以分为高档社区( 别墅区) 、大规模非农人口居住区、农村居民点 等。按照行政区划和管理界线可分为本市郊区住宅和位于周围市县的卫星城和小 城镇的住宅。按照土地管理体制和住宅的产权特点，可分为商品住宅和农民住宅。 农民住宅不能进入住宅买卖市场，但也是住宅租赁市场的重要供应来源。 本文涉及的城郊居住区主要是城郊集中开发建设的、供城市或农村非农人口 居住的大规模普通居住区和城郊高档住宅( 别墅) 区。随着城乡住宅在体制、政 策、质量、配套、市场等方面逐步接轨，城郊居住区应该作为一个整体加以研究、 规划、建设和管理，特别是卫星城镇应该作为城郊居住区发展的重点。 城郊居住区相比市区住宅具有一定的优势，但同时也有劣势。从优势来看， 城郊居住区一般布局在郊区自然环境优越的地方，密度较低，各种污染较少，容 易亲近自然。同时，由于市区地价较高，城郊住宅具有明显的价格优势，住宅面 积和停车泊位相对宽敞。从劣势来看，城郊居住区外围一般是乡村社区，社会文 化环境与氛围较羞，社会治安情况复杂。住户在商务、就业、教育、医疗保健、 娱乐、文化体育等方面不如市区方便，往往需要借助交通工具往返市区，从而增 加了在交通方面的经济、时间和精力花费。 2 3 城市化与城郊居住区开发的相关性分析 郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势，也是城市化必然经历的一 个阶段。随着我国城市化进程的加速和城市基础设施体系的完善，加上居民对居 住环境质量日益重视，居住的空间概念必然向外延伸，城郊居住区开发成为今后 o 2 城市化背景与城郊居住区开发的相关研究 住宅发展的战略重点之一。 城郊居住区开发促进了城市建设进程和城市化进程。城郊大规模的商品房开 发为吸纳来自周围农村和大都市的人口创造了条件，促进了城市化进程，城市化 与城郊居住区开发之间的关系可以用图2 3 来表示。 图2 3 城市化与城郊居住区开发之间的关系 f i g u r e2 3r e l a t i o n s h i pb e t w e e nu r b a n i z a t i o na n dr e s i d e n t i a la r e ad e v e l o p m e n ti ns u b u r b a na r e a s 2 3 1 城市化对城郊居住区开发的影响 当前我国正处于城市化的快速发展时期，城市化的发展不仅带来大量的住宅 需求，而且还直接影响着人们对住宅的需求方式。城市化对城郊居住区开发的影 响主要表现在以下几方面。 ( 1 ) 城市化水平的提高为居住区建设带来新的空间 城市化不仅存在集中型的城市化，而且也存在着分散型的城市化。进入9 0 年 代中后期以来，我国的一些特大城市和大城市，如上海、北京、广州、深圳、南 京等，已开始进入了城市化进程中的城郊化阶段，主要表现为人口城郊化和工业 城郊化。大量的人e l 和工业、商业设旌由市中心和建成区向郊区迁移，对房地产 业的发展是一次重大的机遇，对房地产开发商的开发观念和人们的居住观念将产 生重大影响，房地产开发将从旧城改造为主逐步向城郊开发转变。在整个转变过 程中，旧城中心区产生的排斥力( 如地价上涨、交通拥挤、环境恶化等) 和城郊 产生的吸引力( 如低廉地价、生态环境良好、广阔空间等) ，都是起到重要作用的 关键因素。正是由于城郊具有如此优越的条件，近年来，在我国许多特大城市和 部分大城市都不约而同的出现了一种新的居住区建设方向。作为人的生活居所， 城郊居住区倾向于那些既方便生活、休闲，又有利于工作的交通便捷、环境优美 之地，越来越多的大城市居民也开始认同这类城郊居住区。 重庆大学硕士学位论文 ( 2 ) 城市化规划方向影响居住区的开发 城市化人口数量、结构以及流动距离、方向、阶段等分别影响对城郊住宅的 消费量、消费结构、消费区位和消费时机，进而影响着居住区开发量、区位选择、 开发结构和开发时间等( 如图2 4 所示) 。 城郊居住区的主要消费人群 郊区化人口城市化人口 人口数量 l 人口流向 l 人口结构发展阶段 城郊居住区 发展规模确定 城郊居住区 开发区位选择 城郊居住区 开发结构确定 城郊居住区 开发时间选择 城郊居住区开发定位 图2 4 城市化发展与城郊居住区开发的定位 f i g u r e2 4d e v e l o p m e n tp o s i t i o n i n go f r e s i d e n t i a la l c ai ns u b u r b a na r e a sa n du r b a nd e v e l o p m e n t 城市化影响着地区居住模式的变动，进而影响着住区建设的区位选择。人们 地域居住模式的变动是城市化进程的缩影，居民地域居住模式的转换可以敏感的 反映出城市化进程的发展方向。 从长期看，城市化是推动城郊居住区发展的根本动力。城市化创造着住宅消 费需求，农村人口转变为城市人口后需要居住、购物、就业，增大了住宅需求力： 不同形式的城市人i = 1 往往有着不同的住宅需求方式，对城郊居住区开发有不同的 影响。 城郊居住区需求市场主要包括4 个方面，即城市郊区化人口、农村城市化人 i = l 、外来人口和本地原住民( 如图2 5 所示) 。城市郊区化人口是指从城市中心区 域向郊区迁移的城市人i = l ，农村城市化人口是指从农村向城市地区集中并转变为 非农的人i = 1 。其中对城郊居住区开发影响比较明显的是前两种，同时由于人口郊 区化和农村城市化有不同的发展规律，分别对居住区建设有不同的影响效果。 2 城市化背景与城郊居住区开发的相关研究 ，一、 ， 图2 5 城郊居住区需求市场细分 f i g u r e2 5m a r k e ts u b s e c t i o no f r e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na m 2 3 2 城郊居住区开发建设促进城市化进程 城郊居住区开发建设对城市化的作用主要通过作为城市化的拉力和推力来实 现( 如图2 6 所示) 。 城郊居住区开发建设 上、，上 增强城郊吸引力推动地区经济发展提供更多的就业机会 i + l 成为城市化的拉力 成为城市化的推力成为城市化的拉力 图2 6 城郊居住区建设对城市化的影响 f i g u r e2 6i n f l u e n c eo f t h ec o n s t r u c t i o no f r e s i d e n t i a lq u a r t e r si ns u b u r b a na r e a st ou r b a n d e v e l o p m e n t ( i ) 良好的城郊居住区建设可以对城市化人1 2 1 形成拉力，从而推动城市化进 程。 随着经济的发展，收入水平的提高，人们对生活质量的要求尤其是对居住的 要求e t 益提高，更加注重居住环境的改善，也就是说人们对居住的要求逐渐由室 内转向了室外。城郊居住区更多的满足了这一要求，城郊居住区以其较完备的生 重庆大学硕士学位论文 活配套设施和良好的现代文明吸引着农村人口，而又以其安静优雅自然的环境、 清新的空气、原始的景观资源吸引着城市人口，这样就产生了农村城市化和城市 郊区化，在这两种合力作用下，推动了城郊居住区的迅速发展。可见，城郊作为 一个良好的居住空间载体吸引着两股甚至多股人流。 ( 2 ) 城郊居住区开发建设推动住宅产业的发展，从而推动地区经济的发展， 进而作为推力推动了城市化进程。 住宅产业的范围是指按标准产业分类的各产业领域中与住宅产业有关的各行 业的总和，既包括住宅建筑材料、设备的研究、开发、销售等方面，也包括住宅 交易、物业管理、社区服务等方面。 住宅产业涉及的行业多，覆盖面广，渗透力强，是市场需求广阔的劳动密集 型、成长型产业，在当前扩大内需、调整产业结构中起着主导作用。住宅产业的 发展可有效带动就业，随着就业机会的增加，又成为城市化的一个拉力。据世界 银行研究，住宅对就业的带动系数为：住宅业每吸纳一个劳动力，可带动相关产 业两个劳动力就业1 7 l 。这样，随着就业机会的增加，吸引更多的人群集聚，成为 城市化的一大拉力。 2 4 影晌城郊居住区开发的直接因素 前面我们知道，城市化进程对城郊房地产开发起决定性作用，但具体来看， 城郊居住区开发受到多种微观因素的影响。 2 4 1 郊区低廉的土地成本促进城郊居住区的开发 在城市化过程中，随着人口和大量生产要素向城市集聚，原有的城市地域日 显狭小，“上天入地”的成本又较高，并且，城市居民在温饱问题基本解决以后， 普遍追求宽敞的住宅和良好的居住环境。而市中心地价居高不下，大气和噪音污 染日益加剧，建在高大建筑物狭谷之间的住宅日照不足，生活环境不断恶化，且 住房供给短缺，居住拥挤不堪。相反，郊区地价相对较低，绿地面积大、空气新 鲜、日照充足，只要交通条件改善，就会成为城市居民的酋选住地。因此，住宅 向郊区发展可大大提高居民的生活质量，减少市中心的拥挤程度。 2 4 2 汽车的逐渐普及促进城郊住宅的开发 城市居民生活质量的提高迫切需要加快城市郊区化。据研究，当一个区域人 均g d p 达到4 0 0 0 美元时，郊区别墅将成为工薪家庭的消费对象，郊区城市化速 2 城市化背景与城郊居住区开发的相关研究 度会大大加快。居民对郊区别墅的需求之所以还不大，主要是因为我国汽车行业 准入的限制，导致轿车价格居高不下；另外，由于市区及其周围地区基础设施建 设的滞后，对轿车进入家庭也起不到鼓励作用。随着加入w t o 和政府对基础设 旋投入力度的加大，轿车价格将不断下降，交通条件也将日益改善，轿车进入家 庭指日可待，城郊高质量的住宅需求将由此浮出水面。另外，收入较低的家庭也 会追求价格低、面积大的住宅，而城郊的房产价格比市中心同类住宅要低得多， 因此随着公共交通条件的改善，城郊房产也将成为收入较低家庭的追捧对象。目 前，市中心可供房产开发的土地已越来越少，房价越来越高，楼层越建越多，很 难满足人民群众的需要。 2 4 3 消费者的居住习惯和观念( 迁移心理) 居住习惯和观念是决定购房需求偏好的重要因素。在城市化初级阶段和中心 城市，市区在交通、就业、商业、文化教育、安全保证等方面具有明显优越性， 人们更喜欢住在市中心繁华地带。到了城市化快速发展阶段，人们的生活水平提 高，对住宅的环境质量、户型结构、面积大小等方面会给予较高的价值评判。随 着经济的发展、社会阶层的分化，一部分富裕阶层拥有私人汽车，愿意承担较高 的交通成本和时间成本，并由此而获得较高的社区环境享受和自然环境享受。他 们更加愿意选择自然环境更好、造价较高的远郊住房。离市中心3 0 公里以外的较 高档次的住宅将成为以后越来越多富裕者倾心的居住地。 2 4 4 中心城市功能的强化要求第二产业和住宅向郊区布局 在市中心有限的土地必须规划好c b d ( 中央商务区) 的建设，发展高附加值 和辐射作用大的第三产业，而发展第二产业和大量住宅是不恰当的，如此则市中 心土地的使用价值会大大降低，不但影响到中心城市功能的充分发挥，也不利于 城市经济素质和竞争力的提高。 2 4 5 城郊住宅的综合居住成本 从价格因素看，购房户是否选择城郊住宅，不仅要考虑购买成本，而且更要 考虑使用成本，包括交通费用、往返市区的时间和精力、子女就学费用、水电和 煤气供应等方面与市区住宅的差别。购买成本加上使用成本构成综合居住成本， 它在很大程度上取决于城市基础设施和管理体制。 综合来看，随着基础设施和城镇体系的完善，加上人们居住习惯和居住需求 重庆大学硕士学位论文 偏好的转变，城郊居住区的相对市场价值会提高，市场需求潜力巨大。 6 3 城郊居住区开发的相关理论借鉴 3 城郊居住区开发的相关理论借鉴 城郊居住区开发作为一系统工程，涉及到地理学、经济学、社会学、建筑学、 规划学、行为学、心理学等多学科的理论，尤其在国外发达国家进行了大量实践， 积累了大量理论经验值得我们借鉴。本章围绕城郊居住区开发进行相关理论回顾 和研究综述，以期归纳和建构较为详细、系统的理论基础，对我国城郊居住区开 发提供理论指导。 3 1 城市地租和地价理论 城市地租是指住宅经营者或工商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商店、银 行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的租金( 王克忠，1 9 9 5 ) 。这一定义， 最早是在马克思资本论第三卷中专门做了分析。城市地租包括级差地租和绝 对地租这两种基本形态，此外，还存在垄断地租【4 4 】。 土地位置的差别对城市地租有着决定性的意义，城市土地作为一般的劳动资 料，具有多种经济属性，其首要的经济属性就是它所处的位置具有极端的重要性。 城市土地地理位置的好坏直接关系到其所能带来的集聚效应的大小，对城市级差 地租产生影响的主要是指企业外部的集聚效益特定行业的厂商在特定的区域 空间内，可以享受到由该区域内同类厂商的数量和功能所能带来的经济效益；城 市地区内所有经济活动对厂商在专业化分工协作上也将产生的经济效益，以及由 城市提供的各种专家服务和城市基础设施等系统功能所带来的经济效益等都属于 企业外部的集聚效益。由此可见，企业外部的集聚效益主要产生于各企业在城市 土地上所处的位置，所处的位置优越，所获得的企业外部的集聚效益就大，企业 获得的超额利润就越多，地租也就越高。 城市土地的生产力和地租具有积累的性质，城市土地可以进行集约经营，即 在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，就形成了 级差生产力。由于土地所有权的垄断以及所有权和经营权的分离，这种级差生产 力必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租i i 。随着