（技术经济及管理专业论文）土地增值税及房地产市场研究.pdf

中文摘要 近年来我国房地产业发展迅速，同时在迅速发展的过程中也出现了许多问 题，房地产业在我国经济发展中占有重要的地位，为了维持房地产行业持续、健 康、稳定的发展，国家出台了一系列宏观调控政策来调控房地产行业。近期出台 的关于清算土地增值税的政策，更是在房地产行业掀起了一股轩然大波。在此本 文对土地增值税制度进行了全面深入的研究。 本文从我国土地资源市场及房地产市场入手，首先阐述了我国土地资源市场 的概况及发展特点。 其次分析了我国房地产业近几年的现状、存在的问题及发展趋势，讨论了我 国近几年调控房地产市场的宏观政策，及产生的效果。借鉴国外相关国家房地产 发展的过程及启示，针对房地产业存在的问题提出了完善的建议。作为宏观调控 政策之一的土地增值税制度，对其内容、征收规定及计算方法进行了深入的研究， 并引入了国外相关国家土地增值税的规定、实施政策以及实施的效果，在此基础 上分析了我国土地增值税制度的不足，提出了完善我国土地增值税制度的建议。 在以上内容的基础上，根据土地增值税调控的目的从以下三方面研究了土地 增值税对房地产市场的影响： ( 1 ) 分析了土地增值税在房屋销售环节对房地产开发商的影响； ( 2 ) 对土地增值税能否有效抑制房地产投机炒卖进行了数学分析，得出了 有效的结果。 ( 3 ) 针对土地增值税对房地产行业的影响，建立了土地增值税与其他宏观 调控政策联动体系。 最后本文对我国土地增值税实施提出了建议，分析了我国房地产行业宏观调 控政策的趋向。 关键词：房地产土地资源宏观调控土地增值税 a b s t r a c t r e c e n t l y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a saf a s td e v e l o p m e n t , a n da tt h es a m et i m e t h e r ea r es t i l lal o to fp r o b l e m sw i t ht h ed e v e l o p m e n t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi s i m p o r t a n tt on a t i o n a le c o n o m y , s ot h eg o v e r n m e n tc o n s t i t u t e dm a c r o c o n t r o lp o l i c i e s t oc o n t r o lt h ei n d u s t r ys ot h a ti tc a nh a v eas t e a d yd e v e l o p m e n t e s p e c i a l l yt h el a n d i n c r e m e n tt a xc o n s t i t u t e dr e c e n t l yg i v e sag r e a ti m p a c tt ot h er e a le s t a t em a r k e t t h i s p a p e rg i v e sa l la l l - s i d e da n dt h o r o u g hs t u d ya b o u tt h el a n di n c r e m e n tt a x f i r s t ，t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h el a n dr e s o u r c em a r k e ta n di t sg e n e r a ls i t u a t i o na n d c h a r a c t e r i s t i c s e c o n d ，t h e r ei sa na n a l y s i sa b o u tt h eg e n e r a ls i t u a t i o n ，p r o b l e m sa n dt h ed e v e l o p t r e n do ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo fo u rc o u n t r y , a n dt h e nt h ea r t i c l ed i s c u s s e st h e m a c r o - c o n t r o lp o l i c e sa n di t si m p a c ta b o u tt h er e a le s t a t em a r k e t t h ea r t i c l eu s et h e d e v e l o p m e n ta n di n s p i r eo ff o r e i g nc o u n t r i e st og e ts e v e r a lp i e c e so fa d v i c ef o ro u r s r e a le s t a t em a r k e t t h el a n di n c r e m e n tt a x ，i sa p o l i c yo ft h em a c r o c o n t r o lp o l i c i e so f t h er e a le s t a t em a r k e t , t h i sp a p e rg i v e si ta na l l - s i d es t u d y , a n dt h e ni n t r o d u c e st h e f o r e i g nl a n di n c r e m e n tt a xp o l i c ya b o u tt h e i r sr e g u l a t i o n ，i m p l e m e n tp o l i c ya n d i m p a c t ，f u r t h e rm o r et h i sp a p e rg i v e saa n a l y s i sa b o u tt h ed i s a d v a n t a g eo fo u r c o u n t r y sl a n di n c r e m e n tt a xp o l i c y , a n dg i v e ss u g g e s t i o n sa b o u tp e r f e c t i n go u r c o u n t r y sl a n di n c r e m e n tt a xs y s t e m o nt h ef o u n d a t i o no ft h ea b o v ec o n t e n t s ，a c c o r d i n gt h ec o n t r o lp u r p o s eo fl a n d i n c r e m e n tt a xt h i sp a p e rg i v e ss t u d ya b o u tt h ei n f l u e n c eo ft h el a n di n c r e m e n tt a xt o t h er e a le s t a t em a r k e ta sf o l l o w s ： ( 1 ) t h ea r t i c l ea n a l y z e st h ei n f l u e n c eo fl a n di n c r e m e n tt a xt ot h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n ya tt h es e l ll i n k ( 2 ) c a r r yo nm a t h e m a t i c sa n a l y s i st ot h eq u e s t i o nt h a ti ft h el a n di n c r e m e n tt a x c a l lc o n t r o lr e a le s t a t es p e c u l a t i o n ，a n dg e ta v a l i dr e s u l t ( 3 ) a i m i n ga tl a n di n c r e m e n tt a x si n f l u e n c et ot h er e a le s t a t ei n d u s t r y , e s t a b l i s ha u n i t es y s t e ma b o u tl a n di n c r e m e n tt a xa n do t h e rm a c r o c o n t r o lp o l i c i e s a tl a s tt h i sp a p e rg i v e sa d v i c e sa b o u tt h ei m p l e m e n to ft h el a n di n c r e m e n tt a xt o o u rc o u n t r y , a n da n a l y z e st h em a c r o c o n t r o lt r e n do ft h er e a le s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：r e a l e s t a t e ，l a n dr e s o u r c e ，m a c r o - c o n t r o l ，l a n di n c r e m e n t 切 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤垄盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者躲睡堇予 签字日期 年月，1 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解丞鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权丕壅盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者繇 睫主坪 签字日期：炒1 年月。1 日 导师签名： 必t 1 冰 签字日期：枷7 年月。j ，日 天津大学硕士学位论文第一章土地资源市场 1 1 城市土地 1 1 1 城市土地的涵义 第一章土地资源市场 在人类的各种经济活动中，绝大部分土地资源都经过长期开发、改造和使用， 投入了大量的人类劳动并形成了各类成果。所以，现实的土地已不仅仅是一个单 纯的自然综合体，而是一个由集结各项自然因素并综合了人类活动成果的自然经 济综合体。 城市土地从广义上看，是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间 总称。从行政区域上来划分，城市土地有三个层次：一是城市建成区的土地，即 城市建设用地；二是城市规划区范围内，除去城市建成区的外延扩建区域，目前 大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地；三是城市行政辖区的土地，是指城市 行政区域内的全部土地【。 从狭义上来看，城市土地是指城市市区即城市建设用地，其土地上人口密集、 建筑稠密、生活设施比较齐全。在中国，城市土地属于国家所有，城郊土地除有 法律规定为国家所有者外，多数属于集体所有。 由于各国对城市地区的划定标准有所不同，城市土地的外延随之表现出一定 的差异。而且，市区周围的郊县大多位于城市化发展最为迅速的地段，受城市化 演进的影响而随时处于动态发展之中。但是，在特定时间点上或在较短时期之内， 城市区域却必定是个相对固定的静态范畴，城市土地的规模也就相对稳定地固定 在一定数值上。 根据1 9 9 1 年国家建设部批准的城市用地分类标准，我园城市土地按其使用 情况，可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、 道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地、特殊用地等。 城市经济是由工业、商业、交通运输、教育卫生、居民消费、城市生态等经 济系统组成的多层次的经济大系统。在城市经济大系统中，土地的重要作用是其 他任何要素所不可替代的。首先，城市土地是各种经济活动的运行空间，城市中 的各项经济活动必定是在土地空间中进行的。因此，城市的发展，经济的繁荣与 天津大学硕士学位论文 第一章土地资源市场 城市土地的集约高效利用密切相关。第二，城市土地是居民居住生活的基本空间。 居民的衣食住行都需要一定的空间，文化、卫生、商业和居民住宅等等都要占用 城市土地的相当大的比例。通过城市土地上的消费经济活动，劳动力的生产和再 生产得以进行，并且，社会生产的目的在城市经济发展中得到最大实现。第三， 城市是工业、商业、科教文化事业等的中心，城市土地在空间上是国民经济宏观 大系统中各个地域分系统的中心，同时也是影响其周同地区的辐射源。因此，虽 然城市土地扩展会侵占农业用地，但因客观经济的发展，城市土地的扩展又是不 可避免的。第四，城市一般是交通枢纽，在整个交通网络中，焦点上的城市如何 发挥好承接及转运货物产品的功能，将关系到整个国民经济的运行。第五，土地 是城市生态经济的基础，在城市土地上进行的一切经济活动，都在城市生态经济 链上相互联结、相互影响。因而，有关城市的布局、工厂的选址、居住区的确定、 绿地的配置等等与土地利用有关的活动都要影响城市的生态效益、经济效益和社 会效益。 中国城市土地的范围，按行政区划，有全市土地和市区土地之分。全市土地 包括城区、郊区和市辖县。市区土地则包括城区和郊区，不包括市辖县。从开发 角度来看，又可分为城市建成区土地，即城市已开发建成的土地；城市规划区土 地，即城市土地利用总体规划和城市总体规划确定的定期发展范围内的土地，除 建成区外还包括近郊的菜地和村镇占用的土地，最后是城市行政区划内的土地， 包括郊区和市辖县。通常所说的城市土地一般是指城市建成区及其规划土地。 1 1 2 城市土地的特性 1 自然特性【1 1 ( 1 ) 位置的固定性。城市土地是一种天然形成的自然物，在一段可度量的 历史时期内，它总是固定在地球的某个位置上，不可以移动。 ( 2 ) 面积的有限性。地球表面土地的总面积是固定不变的，土地面积有限， 迫使人们必须节约、集约利用土地资源。 ( 3 ) 区域的差异性。在地质、地貌、水文等方面，地球上没有两块城市土 地会是完全一致的。 ( 4 ) 使用的持久性。城市土地能被人类长久利用，永远不会丧失其使用价 值。 2 经济特性【1 】 ( 1 ) 经济供给的稀缺性。城市土地是自然赋予的非再生物。相对于不断增 长的城市人口及其需求而言，城市土地是有限的、稀缺的。 ( 2 ) 区位的效益性。不同区位的城市土地，由于有不同的直接或间接的投 2 天津大学硕士学位论文第一章土地资源市场 入，会产出不同的效益。 ( 3 ) 土地报酬递减性。对城市土地的使用强度超过一定限度后，收益即开 始下降，任何过度开发，既会破坏环境，又会造成经济损失。 ( 4 ) 变更土地利用的困难性。一块城市土地往往是多用途的，当土地一经 投入某项用途之后，其上的建筑物和其他设施使用周期很长，欲改变其利用方向， 一股说是困难的，其经济损失将是巨大的。 ( 5 ) 土地利用后果的社会性。城市内每一区域土地利用的后果，不仅影响 本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和 社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。城市土地利用后果的巨大社 会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地的利用进行宏观的规划 管理、监督和调控。 ( 6 ) 城市土地投入的无限性和可并代性【2 1 。在农业土地生产的过程中，对 土地的要素投入只能在一定的尺度上，如化肥不能多施、种子不能多播、劳力利 用也有限度等等，土地的受容量他相对稳定且较小。而对城市土地则不同，土地 的受容量具有极大的空间，无数的劳力、物质和资金都可以投到有限的城市土地 上。路、水、电等设施可以大量建设，超高层建筑可以建造等等。从本质上讲城 市土地的这种高投人的基础是建立在土地的可替代性上，人们总是在不断地探 索、寻找其他物质资源来替代土地这一稀缺资源。 1 2 城市土地市场 1 2 1 城市土地市场 城市土地市场指城市土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系总 和。在这个定义中，土地供需双方( 买者和卖者) 是市场的主体，交换的物质( 城市 土地) 是客体。主体之间的种种利益关系构成了市场。市场以价格为中心，人们 的市场行为就是以一个合适的价格出售或买进商品，如若价格不合适，则商品交 换不能发生。人们为了确定一个双方都能接受的价格而展开一系列活动。因此， 城市土地市场可以说是城市土地供求双方为确定土地交换的价格而进行的一种 活动或安排。 从城市土地市场的客体来看，由于城市土地的位置固定性，使得城市土地市 场的交易( 买卖) 活动并不像一般商品那样会发生商品物质实体的位移，转移的只 是有关利用城市土地及设施的某种权利。 城市土地市场供给主体按内容来划分，有城市土地所有权的供给者和城市土 天津大学硕士学位论文第一章土地资源市场 地使用权、经营权的供给者；从层次来看，在城市土地国有制的条件下，国家是 城市土地使用权一级市场的唯一供给者，而在二级市场上的供给主体则是众多的 土地开发经营公司和土地使用者。 城市土地市场的需求主体也可以按需求的目的划分为两种类型：一是直接的 城市土地使用吝，包括各类企业、事业单位和个人，他们从土地交易中取得土地 使用权、租赁权等是为了满足其自身生产经营或生活的需要。这类土地使用者是 城市土地市场的主要需求主体。另一类土地使用者是城市土地开发经营企业或个 人，他们从城市土地市场中获取土地权利的目的并不是为了自身的使用需要，而 是为了投资开发、经营，然后再出租或出售，从中获得经营利润。 在我国，土地资源的配置可以通过行政划拨方式实现，也可以通过市场机制 来实现。单纯的行政划拨方式配置土地具有效率低下、浪费土地资源的弊端，因 此，在市场经济条件下，基本上是通过市场机制如土地招、投标来配置土地资源， 过多的行政划拨方式与市场机制共同配置土地资源，是土地市场不成熟、不完善 的表现。 1 2 2 城市土地市场的特性 城市土地市场作为市场体系的基本组成部分，除具有市场的一般规定性外， 还由于城市土地的一系列特性，土地市场也具有一系列不同于一般商品市场的特 性，主要有以下几方面。 1 城市土地市场的不完全性【l 】 从市场结构来比较，城市土地市场与经济学中的完全竞争模型有较大的偏 离，具有不完全性，这种不完全性是由城市土地的特性决定的，主要表现为： ( 1 ) 城市土地资源的稀缺性和土地所有权和经营权的垄断性是土地市场不 完全的基本原因。城市土地资源的相对稀缺和人类社会对城市土地需求的绝对增 长是城市土地市场运行的基本矛盾。这一矛盾决定了城市土地在总体上始终处于 紧缺状态和价位上升趋势。随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人类对 城市房地产的需求无论在质和量上都目趋增强。另一方面，城市土地尤其是闹市 区的土地是有限的，土地只能开发和再开发，却不能再生。所以，城市土地的所 有权和经营权具有垄断性，这使得城市土地市场的供给主体在一定的地域和时限 内数量有限，从而导致土地市场垄断性增强。 ( 2 ) 城市土地位置具有固定和异质性使土地市场的竞争进一步受到限制。 一方面城市土地固定性使不同城市的土地供求不可能相互调剂，难以形成全国统 一的市场竞争和市场价格，具有强烈的地域性。另一方面，在同一个城市内，位 置不同的城市土地具有各自的特点，在市场上不能相互替代，也就不可能形成完 4 天津大学硕士学位论文第一章土地资源市场 全竞争的市场。 ( 3 ) 政府干预是城市土地市场不完全的又一重要原因。城市土地利用对国 民经济及社会利益产生重大作用，无论是什么样社会性质的国家，都要以社会管 理者的身份对城市土地利用进行控制，控制的各种政策手段( 如城市规划) 必将影 响城市土地市场主体的交易行为。因此，政府对城市土地市场的强烈干预性，又 进一步限制了城市土地市场中自由竞争的范围和程度。 2 城市土地市场的多层次、多方位性 由于城市土地商品的特殊性所决定的特殊流通方式，使得城市土地市场只有 市场模式的多元化、流通方式的多样性和交换价格的多层次性三个方面的特征。 ( 1 ) 市场模式的多元化。城市土地市场不是一个单一的一元市场，而是由 具有不同功能、不同层次、不同形式市场组合成的综合性市场体系。从市场结构 层次来分，像在我国这样城市土地国有制的条件下，可以分为国家与城市土地经 营者之问的一级土地市场、土地经营者与消费者之间形成的二级土地市场以及消 费者与消费者之间的三级市场。很显然，这三个层次的市场的竞争程度和范围存 在很大差别。 ( 2 ) 流通形式的多样化。城市土地市场的流通形式和经营方式灵活多变， 以适应不同对象、不同层次、不同需要和不同条件下的城市土地交易活动。从交 易方式看，有一次性买卖和租赁两大类，具体的交易形式又有公开拍卖、招标、 协议等各种方式。租赁又可以分为长期租赁、短期租赁、直接租赁、转租等方式。 此外，还有单纯的城市土地交易以及伴随着地上建筑物和其他险附着物转移的土 地交易。由于房产市场与地产市场的融合性，一般僧况下，任何一笔房产的交易 都必然是一笔城市土地交易。 ( 3 ) 交换价格的多层次性。在众多的市场商品中，很难找出一种商品的交 易价格有如城市土地那样的多层次的价格。由于城市土地作为一种特殊的商品， 影响城市土地价值和价格的因素众多，在流通过程中，有调拨价、福利价、准市 场价和市场价之区分。具体的价格类型则更为繁多，有买卖价、租赁价、拍卖价、 抵押价、一次性付款价、分期付款价、出让价、转让价、毛地价、熟地价等等。 从土地市场价格和政府对价格管理角度分，则有标准价、公示地价、评估价格和 实际交易价格。总之，城市土地价格的多层次性和多种类型，一方面是由城市土 地商品本身的特性所决定，另一方面则是由城市土地利用的计划与市场相结合的 双向调控机制所要求的。 ( 4 ) 城市土地市场具有收益分配的复杂性。在城市土地实行国有制条件下， 城市土地使用权的出让收入，存在比较复杂的分配关系。首先是国家和地方政府 之间的利益关系：其次是各级地方政府之间的利益关系；再次是国家土地管理部 天津大学硕：t ：学位论文第章土地资源市场 门利上地开发公司( 开发中心) 之间合理分配土地收益问题。此外，在土地收入 的用途上也存在较复杂的分配关系、既要用于补偿投入城市建设的土地资本的折 旧费和利息，也要用于重新投入城市开发和旧城改造【3 】o 3 城市土地市场的投机性 城市土地市场既然具有不完全性、多层次性、多方位性和交易行为的延续性， 这就为城市土地市场投机、炒卖提供了客观可能性。从而使城市土地市场具有较 大的投机性。 由于城市房地产( 主要是城市土地) 随着城市经济的发展逐渐增值是一种普 遍的现象，具有巨大的吸引游资的魅力，同时也吸引了各种投机活动，而且房地 产投机活动往往是伴随着房地产市场的旺盛而同时出现的。因此，在房地产市场 发达的国家和地区，为避免房地产交易过程中的投机炒卖、哄拾诈骗等行为捣乱 市场正常运作，一般部有一系列严密的法律体系来规范房地产市场交易各方和交 易客体的资质，规范各种流通方式的操作程序，以保证各种方式的房地产交易行 为在法制的轨道上良性运作。 城市房地产市场的投资性与投机性相结合的特点，使房地产行业成为一个风 险性较大且高利润的产业。在成熟的市场经济条件下，产业的风险性与利润往往 是正相关的。长期以来，每当社会经济发展的时候，房地产业就率先超前发展， 城市土地交易活动活跃，其利润比社会平均利润要高得多。而当经济萧条时期， 房地产业就可能大幅度滑坡，造成许多房地产机构倒闭。因此，房地产业对经济 的灵敏性强、准确性高。由于房地产业的这个特点，发达的市场经济国家政府注 往把房地产业作为宏观调控的主要对象之一，以保持经济的长期稳定发展。 城市房地产交易是一项需要规范化、契约化的复杂困难的市场行为，其交易 过程除直接交易者双方外，一般总有第三者介入，如经纪人、律师、银行代表等。 这使得房地产咨询信息业务的兴起和拓展，房地产中介业是城市房地产市场体系 中的不可缺少的组成部分。房地产市场的这种法律性、契约性、专业性强的特点， 要求房地产市场是一个公开的规范化市场。房地产市场运作的一切法规、条例、 合同、估价标准与方法、交易程序，都应公之于众，使有关各方明了，既便于遵 照操作，也有助于监督执行。 4 城市土地市场交易行为的延续性 城市土地市场交易行为在时间上的延续性和长期性是土地市场运行区别于 其他商品市场的又一特征。如前所述，房产与地产具有融合性，而房地产交易行 为的一些主导形式如租赁、购买、按揭、信托等都表现为一个长时期的经营过程， 延续时期之长，尚无任何一种商品可以比拟。房屋的租赏，一股要从几个月延续 到几年乃至几十年。土地使用权的出让、转让，土地开发，房屋建造与营销等一 6 天津大学硕士学位论文第一章土地资源市场 系列的经营过程都同市场交易结合在一起。房地产市场这种位置的固定性和交易 行为在时间上的延续性，必然导致流通方式的多样性，这一方面有助于房地产市 场的兴旺和活跃，另一方面也对房地产市场运行的规范化提出了更高的要求。 1 3 地价与房价 在古典经济学和马克思主义经济学中土地价格被认为是地租的资本化。当土 地的购买者购买土地不仅是为了从土地上获得收益，而民直接将土地当作商品进 行交易时，土地的资产同性就凸现出来，这时与其说“地价间接地由地租决定”， 倒不如使其公式化为“直接由土地资产的买卖所决定”【4 】。此时的土地价格不仅 受到持有期土地利用收益的影响，而且受到将来卖掉土地所产生收益的影响。地 价不仅在不同的历史阶段不同，而且在同一时期不同的国度，地价的内涵也不一 致。在土地私有制的国家，土地价格是指土地所有权的价格，而在我国，城市土 地属于国家所有，在市场上进行交易的是土地一定年期的使用权，因此土地的价 格是指土地若干年的使用权价格【5 j 。 在土地市场中，无论短期还是长期，由于稀缺性和土地用途转换的网难性， 土地供给缺乏弹性，地价主要由土地需求决定。而土地作为一种生产要素，其引 致需求的特性决定了地价很大程度上由土地产品的需求所决定。因此，作为一种 土地产品，房地产的供需状况和价格水平必然在短期和长期都对土地的需求和价 格产生很大影响【6 】。经典的李嘉图模型表明，地价上升是房价上涨的结果，而不 是原因【7 1 。 7 天津大学硕士学位论文第二章房地产市场 2 1 房地产市场 2 1 1 房地产市场的形成 第二章房地产市场 并不是开始出现了房地产买卖，就形成了房地产市场。因为在西方的中世纪 和中国漫长的封建社会都存在房地产买卖，但由于当时的买卖都是零星的、偶然 的，尚不具备相应的规模，没有成为一种社会经济活动，并不能代表当时房地产 活动的总体持征与经济关系。而是作为其中的例外存在的。因此，当时房地产市 场并没有形成，人们建造房屋的基本目的不是用于交换，而是为了自己使用。伴 随着资本主义现代城市制度的兴起，房地产才开始比较普遍地作为商品来进行生 产和交换。因此，房地产市场是现代城市制度的产物，现在所说的房地产市场一 般也都是指城市房地产市场。现代城市制度的兴起主要从三个方面为房地产市场 的形成创造了条件【8 1 。 ( 1 ) 现代城市制度的兴起从根本上改变了土地的用途，使其进入商品化的 生产和使用。在资本主义现代城市制度兴起之前，土地基本用于农业生产，一般 只限于持定区域内具有生产能力的农民利用它从事生产活动，通常不作为商品来 交换。随着现代工业及城市的兴起，土地开始具有多样化的用途，工业用地、商 业用地、居住用地等非农业生产用地的比重不断增大，而且土地的潜在用户范围 也在扩大。这不但大大地提高了土地的价格，而且也为其作为商品进人市场提出 了需要和创造了条件，同时也促使土地的开发走上了商品化的道路。 ( 2 ) 现代城市的兴起极大地扩大了房地产的需求规模并使其呈现集中化的 趋势，这为房地产作为商品来生产和供给及房地产业的形成创造了条件。在资本 主义现代城市兴起之前，社会对房地产商品的需求是零星的，一般房地产开发生 产都不是为交换而进行的，而是为了白已的使用。但现代城市的兴起，极大地提 高了对城市房地产需求的规模和价格，这就为其生产经营活动的专业化和商品化 提供了需求并创造丁条件。 ( 3 ) 现代城市是现代商品经济的孪生物，从客观上要求房地产作为一种生 产要素进人商品经济体系。现代城市的发展与完善是现代资本主义商品经济发展 8 天津大学硕士学位论文第二章房地产市场 与完善的重要标志，而这种商品经济是遍及社会经济活动的各方面，房地产作为 一种基本的生产要素和生活要素自然也不能例外。同时资本主义现代商品经济制 度的形成也为房地产的商品化生产与交换创造了条件。 总之，现代房地产商品交换是资本主义城市制度的产物，其涵义已不是指某 一特定时间、地点、过程的房地产交换，而是指一种比较普遍的社会经济活动。 因此，现代一般意义上的房地产市场，其本质是一种房地产经济制度，包括房地 产商品交换的全部关系。房地产市场上交易能够顺利实现的前提条件就是要具备 交易的主体和客体，以及为供求双方牵线搭桥提供服务的中介机构【1 0 】。 2 1 2 房地产市场分类 房地产市场是房地产业的流通环节，由于房地产是不动产，市场交易的对象 及形式都很复杂。因而认识房地产市场，不仅要了解其含义，同时还应初步了解 该市场的构成体系，这样才能比较具体地掌握房地产市场。 1 房地产市场及其地位 依据市场的一般概念及房地产市场形成的条件，抽象地说房地产市场是房地 产商品交换关系的总和：具体来讲，房地产市场既包括进行房地产商品交换的场 所，又包括实现房地产商品交换的各种条件。也可以是指房地产商品的有效需求， 其本质是一种经济关系或经济制度。与一般市场相同，房地产市场也是由买卖双 方、房地产商品以及价格等市场要素按一定的交易方式构成的。 房地产市场是房产市场与地产市场的结合，两者既可独立存在，又是紧密联 系在一起的。其原因主要体现在： ( 1 ) 在实物上，由于房屋固着于土地上，房屋与土地是密不可分的整体； ( 2 ) 在价格上，房屋价格通常包含土地使用权的价格； ( 3 ) 在产权上，土地使用权依附于该土地上的房屋所有权，并伴随房屋所 有权的转移而转移【2 1 。 房地产市场是房地产经济运行的基础，是连接生产与消费的纽带。房地产业 在世界多数国家里是属于国民经济的支柱产业之一【1 1 】。在统一的社会市场体系中 也是一个非常活跃的、具有显著特性的专门市场，在产品市场和要素市场中都占 有重要地位。住房作为人们必须的生活资料，在产品市场中占有及其重要地位； 地产和各类非居住用房一厂房、仓库、商店、写字楼、酒店。宾馆等各种楼宇， 是各行各业进行生产或经营活动所不可缺少的物质条件，在要素市场中占有举足 轻重的位置。 2 房地产市场的分类 房地产市场是一个多功能的综合性市场，它是由地产市场、房屋商品市场、 9 天津大学硕士学位论文第二章房地产市场 房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场等构成。对于这一统一 的房地产市场体系，根据研究房地产市场的实际需要和基于目前的认识，人们一 般作如下划分： ( 1 ) 按房地产的实物形态划分。可分为房产市场和地产市场及房地产市场。 ( 2 ) 按在社会经济生活中的用途划分。可分为住宅市场、商业用房市场、 工业用房市场。 ( 3 ) 按地产的交换层次划分，可以分为一级市场( 国家出让土地使用权的市 场) 和二级市场( 土地使用权的转让市场) 。 ( 4 ) 按交换物的性质分嗍。可以分为实体类房地产市场和非实体类房地产 市场。前者指房产及土地的实物交易，后者指与房地产的生产、流通、分配、消 费相关的劳务、技术以及资金和信息等的交易。 ( 5 ) 按交易方式划分【8 】。可分为买卖( 包括现货和期货) 市场，租赁市场，此 外，还有房屋调换、房地产信托、抵押、典当等市场。 必须指出，认识房地产市场也要围绕商品交换这一市场的核心问题展开。房 地产市场中的商品主要是地产和房产及其所形成的各种物权。因此，房地产市场 的核心内容可以简要地归结为房产和地产的交易市场。房地产市场的许多问题基 本上都是由此决定的。 2 2 国内外房地产市场现状及存在问题 2 2 1 我国房地产现状 近几年是中国房地产市场不平静的时期，国家出台房地产调控政策频率之 高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，两年间中国房地产行业呈现出不 同于往年的鲜明特点： 1 地产投资增速趋缓 2 0 0 3 2 0 0 5 年全国房地产开发投资总额及投资增长率如下图2 1 ，2 - 2 所示： l o 天津大学硕士学位论文 第二章房地产市场 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 圈2 - 10 3 0 5 年全国房地产投资额增长图 圈2 - 20 3 0 5 年全国房地产投赉增长奉图 而2 0 0 3 年以来固定资产投资的增速如下图2 3 所示 圈2 - 3 0 3 0 5 年全国周定资产投资增长率 可以发现近几年房地产投资几乎与固定瓷产投资同步下降。但从近几年的数 据比较看，2 0 0 5 年全国固定资产投资与房地产投资增速比较1 9 9 8 年以来的平均 船胛折拍艏孙 天津大学硕士学位论文 第二章房地产市场 增长增速高出5 个百分点，房地产投资额在全社会固定资产投资中所占的比重仍 有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步比较晚，在市场成熟的过程中 投瓷起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民 经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投瓷比重的 上升是市场需求结构发生变化的必然结果。1 9 9 6 2 0 0 5 年的1 9 年间，中国房地 产投资平均增长速度为3 59 ，远高于同期固定资产投资平均增长1 99 5 的速 度，也远高于g d p 的增长速度。特别是1 9 9 9 年以来房地产投资开发持续增眭， 至2 0 0 5 年增速出现减缓。 2 房地产开发占地减少，买地、开工和竣工面积增长减缓 圈2 - 49 7 0 5 年全国房地产完成开发面积及土地购置面积圈 1 9 9 7 2 0 0 5 年间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2 5 0 0 多万平方米。 2 0 0 4 年m - t + 地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产开发占地首次 出现下降，比上年减少2 4 0 0 多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓 势头。但是自1 9 9 7 年以来每年土地购置面积均大于完成土地开发面积，可见开 发商囤地的面积在不断增加。 天津大学硕士学位论文 第二章房地产市场 圈2 - 50 2 0 5 年全国房地产新开工面积，施工面积、竣工面积图 新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加，但与i 9 9 7 2 0 0 3 年的平均 增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速继续加大。1 9 9 7 2 0 0 3 年新开工面积年均增量为6 7 8 0 万平方米，竣工面积年均增加4 2 7 4 万平方 米。2 0 0 4 年上述增量分别减少位5 7 0 6 万平方米和1 0 0 0 万平方米：1 9 9 7 - 2 0 0 3 年 旖工面积平均增加1 2 0 9 0 万平方米，2 0 0 4 年增量为2 2 9 2 5 万平方米。 3 房地产销量持续增长 2 0 0 5 年商品房的销售量大幅增加，达到5 5 4 8 62 万平方米比上年增长1 7 2 5 5 万平方米增幅高达4 51 ，比过去七年平均销售量增长了2 2 5 6 7 万平方米。随着 销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，2 0 0 5 年上升为1 7 5 7 6 1 3 亿元，比上 年增加6 94 。房地产销售面积和销售额增长幅度均创造了历史记录。 4 房价持续攀升 图2 4 5 全国房地产分粪销售价格表 【：i ：蚓 口办。樱l 2 0 0 4 2 0 0 5 年全国商品房平均售价为2 7 1 4 元，平方米，比1 9 9 8 年上涨6 5 1 元，年均上涨9 3 元，而2 0 0 4 年比2 0 0 3 年上涨3 5 5 元，远大于1 9 9 8 2 0 0 3 年的 平均增量。从各类商品房2 0 0 4 年的价格看住宅价格为2 5 4 9 冠平方米，比1 9 9 8 天津大学硕士学位论文 第一章房地产l h 场 年的1 8 5 4 元平方米上涨6 9 5 元，其中比2 0 0 3 年上涨3 5 2 元，占5 06 ：办公楼 的价格为5 5 3 3 元平方米，比1 9 9 8 年5 5 5 2 尉平方米小幅下降，但比2 0 0 3 年增 长1 3 3 7 元；商业用房的价格为3 9 6 6 元，平方米比1 9 9 8 年的3 1 7 0 元，平方米增 加7 9 6 元其中比2 0 0 3 年增加2 9 1 元，占3 6 6 。2 0 0 4 2 0 0 5 年全国住宅价格 同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。 5 需求依然旺盛 圈2 - 7o i 0 5 年全国城镇人均町支配收入增长牢及房价增长率 2 0 0 3 年咀来t 尽管房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但房地产市场 的火热程度依然不减，销量持续增k 表明需求依然旺盛。支持需求持续增k 的动 力一是国民经济增长带动城镇国民收入的增加，2 0 0 4 年以前城镇人均可支配 收入超过住宅价格增k 进度。1 9 9 8 至2 0 0 4 年以来城镇人均收入增长率为89 5 ， 住宅价格年均增长率为38 2 ，只有2 0 0 4 、2 0 0 5 年住宅价格增k 率超过了城镇 人均收入增k 率。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档 次也不断提高，改善性需求增加如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加 快城镇人口数量增k 带动商品房需求。1 9 9 0 年中国城镇化水平位2 64 ，2 0 0 4 年超过4 0 。城镇人口每年超过1 0 0 0 万人的增长，是支持商品房销售持续增k 的重要动力。三是投资和投机性购房需求。 注：本节所引用数据均来自于中国统计年鉴及中经数据库。 2 2 2 国外房地产发展状况 日本的房地产业在2 0 世纪7 0 8 0 年代经历了世界上最大的房地产泡津，美 国的房地产业二十世纪8 0 年代以后一直是世界上理性羊u 规范发展的成熟市场填 范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增k 期，因此本文 选取这两个国家房地产业来进行阐述。 天津大学硕：卜学位论文 第二章房地产市场 1 日本 日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个 多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。 目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心( 相当于上海的静安寺的中心区域 内) 买一套新建的4 0 层高的公寓单元，其实用面积9 0 平方米，两间朝南，带停 车位的房子，价格不过4 0 0 0 多万日元，合人民币3 6 0 万元，若按建筑面积1 2 0 平方米计算，每平方米3 万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍， 可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修 的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴 室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一 应俱全【1 2 】。 然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐 渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于2 0 世纪8 0 年代，当时日本的房地产 上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账 面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财 力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉 抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩 溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场 的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直 线下降，跌至低谷。直n - 十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮 的增长周期。 日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何 做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居 住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市 场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产【1 2 】。由日本的房地产 经济可以得倒启示：投资者应该理性去看待事物，必须对一切财产泡沫背后的神 话持怀疑或否定的态度，那个神话就是价格会永远不断的上涨。日本经济专家在 回忆那段历史时由衷的表示：面对高涨的房地产泡沫，日本最大的教训就是不要 陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态【1 2 】。泡沫期间，人们往往不相信价格会下跌， 历史已经多次证明这是错误的，但人的天性总是存在一种令人无法吸取历史教训 的东西。当房地产泡沫破灭时，房地产价格迅速下跌，业主们发现自己背负的债 务远远超过了所购房产的价值，很多人的资产缩水或面临破产。 日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规 律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地 天津大学硕士学位论文第二章房地产市场 产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经 济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托， 主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府还调整了建筑标准以便于开发 商的房地产项目开发，比如高度限制并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节能 建材的大量使用【1 2 】。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了 资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日 本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。 2 美国 美国的房地产业二十世纪8 0 年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟 市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着 美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理