（技术经济及管理专业论文）基于价值工程的房地产开发项目设计阶段成本控制研究.pdf

a d i s s d e v e l o p i n gp r o j e c ti nt h ed e s i g ns t a g eb a s e do n v a l u ee n g i n e e r i n g t h e o r y b yy a n gb a ik u n s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f e s s o rx uh u im i n n o r t h e a s t e r nu n i v e r s i t y j a n u a r y2 0 0 8 ，j j ： 一 t 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得的 研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人已经发表或撰写过的 研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢 = 正 恧。 学位论文作者签名：南书砷 e l 觏； 积。，、乙 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位论 文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 ( 如作者和导师不同意网上交流，请在下方签名；否则视为同意。) 学位论文作者签名： 签字日期： 导师签名： 签字日期： 冀；、， u 东北大学硕士学位论文 摘要 基于价值工程的房地产开发项目设计阶段成本控制研究 摘要 房地产投资是国民经济的重要支柱产业之一，也是经济发展的晴雨表。而房地产成 本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，已经逐级成为提高房地产企业效益的 核心来源。研究表明，设计阶段是房地产项目成本控制的关键阶段，设计费用虽然只占 项目总成本的不到2 ，但它对整个房地产成本的影响程度可达7 5 以上。所以，为了提 高成本控制效率，达到成本控制效果，我们应该注重房地产开发设计阶段的成本控制研 究。 在这种研究背景下，研究基于价值工程的房地产开发项目设计阶段的成本控制有一 定的理论和实践意义。本文针对如何进行房地产项目设计阶段的成本控制作了深入研 究，旨在为探索新的房地产项目成本控制方法的房地产业提供理论和应用上的参考。 在文章构建上，本文首先从选题背景出发，结合前人的研究成果，总结了关键的研 究概念，明确了研究的理论基础，基于价值工程原理对房地产项目设计阶段成本控制进 行了分析；其次，通过分析房地产开发设计阶段的特点，基于价值工程原理，系统地设 计了一套设计阶段成本控制的方法和程序，针对设计的各个阶段( 方案设计阶段、初步 设计阶段、施工图设计阶段) 成本控制的要点与内容的不同，分别选取不同的功能指标 以及不同的功能评价方法，详细阐述了房地产开发项目设计阶段成本控制的实施过程； 最后，在实证分析的基础上，说明上述方法和程序的在实际中的具体应用。通过对该项 目功能和成本的匹配性进行了成本控制分析，提出了整改措施。 关键词：价值工程；房地产；成本控制；设计阶段 l l - 东北大学硕士学位论文a b s tr a c t r e s e a r c ho nc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t e d e v e l o p i n gp r o j e c ti nt h ed e s i g ns t a g eb a s e do n v a l u ee n g i n e e r i n gt h e o r y a b s t r a c t i n v e s t m e n ti nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa ni m p o r t a n tp i l l a ro ft h en a t i o n a le c o n o m ya n da b a r o m e t e ro fe c o n o m i cd e v e l o p m e n ta sw e l l c o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ep r o j e c ti sa ni m p o r t a n t a s p e c ti nt h ep r o c e s so fr e a le s t a t ep r o j e c t sd e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t i th a sb e c o m ea c o r er e s o u r c et oi m p r o v et h er e a le s t a t ei n d u s t r i e s r e v e n u e t h es t u d ys h o w sd e s i g ni st h e e s s e n t i a ls t a g eo ft h er e a le s t a t ep r o j e c tc o s tc o n t r 0 1 t h ed e s i g ne x p e n s ea c c o u n t sf o rl e s s t h a n2 o ft o t a lc o s t ，b u ti tm a yd e t e r m i n em o r et h a n7 5 o ft h et o t a lr e a le s t a t ep r o j e c t s c o s t t h e r e f o r e ，i no r d e rt oi m p r o v et h ee f f i c i e n c yo fc o s tc o n t r o la n da c h i e v et h ee f f e c to f c o s tc o n t r o l ，w es h o u l dp a ya t t e n t i o nt ot h ec o s tc o n t r o ls t u d yi nt h ed e s i g ns t a g eo fr e a le s t a t e d e v e l o p i n gp r o j e c t 。 u n d e rt h i sb a c k g r o u n d ，t h es t u d yo nc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c tb a s e d o nv a l u ee n g i n e e r i n gt h e o r yi nd e s i g ns t a g eh a sc e r t a i nt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c em e a n i n g t h i s t h e s i sm a k e sa ni n - d e p t hs t u d yo nh o wt oc o n t r o lt h ec o s ti nt h er e a le s t a t ed e s i g ns t a g e ， a i m i n ga tp r o v i d i n gr e f e r e n c e so nt h e o r ya n da p p l i c a t i o nf o rt h er e a le s t a t ei n d u s t r ye x p l o r i n g t h en e wc o s tc o n t r o lm e t h o do fr e a le s t a t ep r o j e c t a b o u tt h ec o n s t r u c t i o no ft h i s a r t i c l e ，f i r s to fa l l ，t h i sp a p e rp r o c e e d sf r o mt h e b a c k g r o u n do ft h es e l e c t e dt i t l e ，c o m b i n e sw i t hp r e v i o u ss t u d yr e s u l t s ，s u m m a r i z e st h ek e y r e s e a r c hc o n c e p t s ，d e f i n e st h eo b j e c to fr e s e a r c h ，a n da n a l y z e sc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t e p r o j e c ti nd e s i g ns t a g eb a s e do nv a l u ee n g i n e e r i n gt h e o r y s e c o n d l y , a ni n t e g r a t e ds e r i e so f c o n t r o l l i n gn o t i o na n dm e t h o di ss y s t e m a t i c a l l yb r o u g h tf o r w a r di n t ot h i sp a p e rb ya n a l y z i n g c h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ep r o j e c t sd e v e l o p i n gs t a g e a i m i n ga td i f f e r e n c e so ne s s e n t i a l s a n dc o n t e n t so fc o s tc o n t r o li ne a c hd e s i g ns t a g e ( s c h e m a t i cd e s i g n s t a g e ，d e s i g n d e v e l o p m e n ts t a g e ，a n dc o n s t r u c t i o nd o c u m e n ts t a g e ) ，t h i st h e s i ss e p a r a t e l ys e l e c t sd i f f e r e n t f u n c t i o ni n d e xa n dd i f f e r e n tf u n c t i o n a p p r a i s i n gm e t h o d ，s p e c i f i c a l l y e l a b o r a t e s i m p l e m e n t a t i o np r o c e s so fc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ep r o j e c ti nd e s i g ns t a g e f i n a l l y , i ts h o w s t h a tt h ep r e s e n tn o t i o na n dm e t h o du s e di nt h ep r a c t i c eo nt h ee m p i r i c a lb a s i so fa n a l y s i s b y c o n d u c t i n gc o s tc o n t r o la n a l y s i so nt h em a t c h i n ga b i l i t yo ff u n c t i o na n dc o s t ，t h i sp a p e r a n a l y z e sc o s tc o n t r o la n dp r o p o s e sr e f o r l t lm e a s u r e m e n t k e yw o r d s ：v a l u ee n g i n e e r i n g ；r e a le s t a t e ；c o s tc o n t r o l ；d e s i g ns t a g e i i i 东北大学硕士学位论文目录 目录 独创性声明i 摘要：二：- i i a b s t r a c t 。i i i 第1 章绪论“1 1 1 研究背景及意义一：1 1 2 研究文献综述：。：2 1 2 1 成本控制研究现状- 。2 1 2 2 房地产开发项目设计阶段成本控制的研究现状6 1 3 研究框架及方法8 1 3 1 研究框架8 1 3 2 内容安排。8 1 3 3 研究方法9 第2 章成本控制及价值工程理论概述1 1 2 1 成本及成本控制理论1 1 2 1 1 成本的概念及内涵1 1 2 1 2 成本控制的概念1 1 2 1 3 成本控制的原则1 1 2 1 4 成本控制的程序1 2 2 1 5 成本控制的目标。1 2 2 2 设计阶段成本控制理论1 4 2 2 1 设计阶段成本控制概念1 4 2 2 2 设计阶段成本控制的特点1 4 2 3 价值工程理论1 5 2 3 1 价值工程的概念及其基本原理1 5 2 3 2 价值工程的特点1 6 第三章基于价值工程的房地产开发项目设计阶段成本控制分析1 7 3 1 房地产开发项目成本分析：1 7 3 1 1 房地产开发项目成本的概念及构成。1 7 3 1 2 房地产开发项目成本的成本特征。1 7 3 2 房地产开发项目设计阶段成本控制的重要性分析1 8 东北大学硕士学位论文目录 3 2 1 房地产开发项目生命周期阶段的划分1 8 3 2 2 房地产开发项目设计阶段成本控制的内容1 9 3 2 3 房地产开发项目设计阶段成本控制的重要性1 9 3 3 房地产开发项目设计阶段成本控制方法选择2 0 3 3 1 房地产开发项目设计阶段成本控制的特点及原则2 0 3 3 2 房地产开发项目设计阶段成本控制的方法及选择2 1 3 3 3 价值工程在房地产开发项目设计阶段成本控制中的适用性2 3 3 4 价值工程在房地产开发项目设计阶段成本控制中的应用2 4 3 4 1 价值工程的工作流程。2 4 3 4 2 基于价值工程方法的房地产开发项目设计阶段成本控制的实施2 5 第4 章价值工程在房地产开发项目设计阶段成本控制中的应用2 7 4 1 价值工程在设计方案选择阶段的应用2 7 4 2 价值工程在初步设计阶段的应用2 8 4 2 1 初步设计阶段价值一功能指标体系确定2 8 4 2 2 初步设计阶段价值工程分析。2 9 4 2 3 结果分析及改进方法3 6 4 3 价值工程在施工图设计阶段的应用3 7 第5 章实例应用3 8 5 1 项目的背景介绍3 8 5 2 价值工程在设计方案选择阶段的应用3 8 5 3 价值工程在项目初步设计阶段成本控制中的应用过程4 0 5 3 1 初步设计阶段价值功能指标功能系数的确定4 0 5 3 2 初步设计阶段价值一功能指标成本系数的确定4 5 5 3 3 初步设计阶段价值功能指标价值系数的确定4 5 5 3 4 结果分析及建议4 8 第6 章结论与展望5 1 6 1i ； i 论5 】【 6 2 展望5 1 参考文献5 3 致谢5 6 攻读硕士学位期间论文发表。5 7 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 研究背景及意义 近年来，我国的房地产业迅速发展，已逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产开发 是一项复杂的系统工程，从改革开放至今，房地产业在我国已得到了迅速的发展，对缓 解居民的住房矛盾、加速城市建设做出了较大的贡献。但随着市场由卖方市场向买方市 场的转换，房地产行业正在从只要能够拿地盖房就能挣钱的粗放型经营模式向集约型经 营模式进行转变。尤其是2 0 0 3 年以来，国家出台了_ 系列宏观调控政策，旨在规范房 地产市场，将房地产业的发展引入品牌、规模、理性的新时代：市场机制的日益健全， 消费者的日益成熟，市场竞争的日益激烈都对房地产开发商提出了更高要求。 房地产开发商的综合实力和企业规模是参与有效市场竞争的根本条件，而行之有效 的成本控制则是房地产开发商赢得市场的先决条件。而成本控制作为影响总体回报非常 重要的一个方面，正在逐渐成为提升房地产企业效益的核心来源，成本控制已成为房地 产开发项目管理的重中之重。 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产开 发商要想要生存、求发展，要在竞争中取胜，获得经营利润，除了必须提供适销对路的 房源外，还应该降低开发成本，低成本是一个重要的武器，就必须强化成本管理，采取 各种措施降低成本，严格控制各项费用支出，以其成本优势参与市场竞争，才能在激烈 的市场竞争中立于不败之地。“利润= 销售收入成本费用”这一众所周知的简单公式， 充分反映了成本管理的重要性。许多开发商在成本控制上存在的误区是，仅仅把成本控 制的主要精力放在施工阶段，比如想方设法降低施工取费，压低材料价格，包括预决算 的“斤斤计较 等等。尽管这样做也有一定效果，但毕竟是事后控制。成本控制不是消 极地限制在目标、计划、定额范围之内，而是促进和提高成本管理工作，提高绩效，降 低成本。成本控制始终以改进工作为手段，以降低成本为目标，发现一切低效率，高消 耗之所在。降低产品成本的方法很多，通过设计降低产品成本是最有效的。事实上，项 目的施工阶段对整个项目成本影响的可能性尽在2 0 左右，而项目的设计阶段对整个项 目成本的影响却可以达到7 5 以上i 。 可见房地产开发企业必须在项目开发设计阶段有效引入成本控制的观念，并让成本 控制的观念贯穿项目的始终才能够在越来越激烈的房地产市场竞争中处于有利地位。 房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系，是一种行之有 效的科学的方法，它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来，避免了设计工作 东北大学硕士学位论文笫1 章绪论 的盲目性，有利于提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。 ( 1 ) 有利于促进和提高成本管理工作。成本控制是房地产业成本管理的核心，成 本控制的好坏直接关系到房地产成本费用的高低和经济效益，关系到房地产业主的生死 存亡。降低产品成本或提高性价比的重要手段是在房地产设计阶段来估算成本，并进行 成本控制，对可能出现的问题进行预估，及早发现并避免它。但是我国地产界对于成本 控制的观念和方法都还比较落后，对于先进的成本控制方法应用的经验不足，本论文为 我国现代成本控制研究提供了新思路，对原来设计阶段成本控制模型方法进一步探讨， 开拓传统观念下成本控制研究的视野，在新的竞争环境下对成本管理理论进一步深化， 有助于现代成本管理理论和方法体系的完善，进而提高企业竞争能力。i ( 2 ) 但是对于房地产项目这样的一种需要高额资金购买，并且长期使用的特殊产 品来讲，一味地讲求成本削减是不利于房地产开发企业通过高品质树立品牌效应的。基 于价值工程的角度来研究房地产项目开发设计阶段中的成本控制问题，不仅可以对整个 房地产开发项目进行有效的成本控制，而且在此同时又最大可能地注重了项目功能的保 证。这样就可以帮助房地产开发企业在不影响开发项目的使用功能的前提下，最大可能 的降低成本，从而增强企业竞争能力，取得更好的经济效益。 1 2 研究文献综述 1 2 1 成本控制研究现状 1 2 1 1 成本控制国外研究现状 成本控制产生于1 9 世纪近代工业经济发展的萌芽时期，随着第一次工业技术革命 的兴起，现代意义上具有一定规模的生产经营企业基本形成，成本控制也就开始在企业 管理中确立了其举足轻重的地位。 回顾成本控制的发展历程，我们可以将其大致划分为三个阶段： 第一阶段：2 0 世纪初到2 0 世纪5 0 年代 这一阶段成本的含义一般只是指产品的制造成本，即产品的直接材料成本、直接人 工成本和应该分摊的制造费用，而将其他的费用放入管理费用和销售费用中，一律作为 期间费用。 ( 1 ) 标准成本制 泰罗在1 9 1 1 年提出科学管理学说。他提倡的定额管理、标准化原理、计件工资制 等都体现了提高效率、降低成本的思想，其中标准化原理不仅带来时间的节约和成本的 降低，而且推动了成本会计、成本核算的改革。受其影响，随后在会计中“标准成本”、 “差异分析”和“预算控制等技术方法应运而生。到了2 0 世纪3 0 年代，工程技术人 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 员与成本管理人员才取得共识，将标准成本法纳入成本核算体系，从而使成本控制与成 本核算结合起来，这就是标准成本制蒯2 1 。 ( 2 ) 预算控制 西方国家普遍认为控制成本有效的办法除了制定标准成本以外，还有预算编制。 1 9 2 2 年，芝加哥大学教授麦金赛出版了预算控制一书，这是研究预算控制的第一部 著作。后来发展成为全面预算，以利润为目标，以销售为重点i 把各个单项预算密切联 系在一起【3 1 。 ( 3 ) 变动成本法 1 9 3 6 年，美国会计师乔纳森n 哈里斯提出了变动成本法，主张将固定成本从总成 本中分离出来，在计算产品成本时只把变动成本计入到产品成本中，固定成本视为期间 费用，在期末全部从损益中扣减【4 1 。2 0 世纪5 0 年代开始，这种方法得到更多人的关注 和支持，变动成本法在实际成本和标准成本条件下均可使用，它能为管理人员制定短期 经营决策提供依据，并且其是一种有利于科学的成本控制。 ( 4 ) 价值工程 1 9 4 7 年，美国通用电气公司采购部门工程师迈尔斯提出了价值分析来控制成本。价 值分析是通过产品成本和功能之间的关系研究，以达到用最低成本实现产品必要功能的 一种科学方法。这种方法效果显著，节省大量成本，立即受到各部门重视，迅速推广于 西欧、日本等国家，后来形成了完整的科学体系，才改称为价值工程( 下文中将有对价 值工程的详细介绍) 。 第二阶段：2 0 世纪5 0 年代以后到6 0 年代末 这一阶段，随着社会生产力的提高和科学技术的进步，市场竞争日益激烈，消费者 对产品功能和可靠性的要求不断提高，产品的质量逐渐成为人们关注的重点。因此，全 面质量管理在某种意义上成为公司的主要目标。这一时期成本控制方法主要有责任成本 制、质量成本制、目标成本制。 ( 1 ) 责任成本制 1 9 5 2 年，美国会计学家希钦斯倡导了责任会计，将成本目标分解为各级责任单位的 责任成本，进行责任成本的核算，并对各有关责任部门或个人进行考核与评价，来调动 各级成本管理部门控制成本的积极性，从而使成本控制更为有效。责任成本作为责任会 计的重要组成部分，是为评价考核企业各成本责任中心而实行的一种成本控制制度1 5 1 。 它是通过对成本形成有关各责任部门的考核与评价，来调动各级成本管理部门控制成本 的积极性，从而达到实现控制产品成本的目标。 ，3 7 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 ( 2 ) 质量成本制 2 0 世纪5 0 年代以后，随着社会生产力的提高和科学技术的进步，市场竞争日益激 烈，产品质量逐渐成为关注的重点。因此，全面质量管理在某种意义上成为公司的主要 目标。1 9 6 0 年，哈罗德费根堡姆在其著作全面质量管理中首先提出了“全面质量 管理 ( t q m ) ，质量成本的主要任务是反映和监督企业在生产过程中开展质量管理活 动的各项费用支出和质量损失1 6 j ，为企业编制质量成本计划，进行成本分析，使企业能 有效地进行质量成本控制。 一： ( 3 ) 目标成本制 ：一 1 9 5 4 年，英国管理学家德鲁克提出的“目标管理理论 进一步推动了成本管理思想 的发展，并最终形成了目标成本管理理论体系。目标成本，由日本丰田汽车公司于1 9 6 0 年首创，目标成本管理强调在产品设计之前，按客户能接受的价格确定产品售价和目标 利润，然后确定目标成本，即对产品进行事前控制，对其全过程都实行目标成本控制阴。 这样，成本管理的内容扩展到技术领域，从经济着眼，从技术着手，把技术与经济结合 起来，从而有效地使成本降低。 第三阶段：2 0 世纪7 0 年代以后至今 这一阶段，人们关注的不再是产品成本，而是导致成本发生的作业。企业为了实现 其经营目标，就必须站在整体的、战略的角度对企业的作业链进行分析。另外，企业也 开始注重管理全过程的控制和新产品开发等。这一时期成本控制方法主要有产品寿命周 期成本法、作业成本法、战略成本控制。 ( 1 ) 产品寿命周期成本阶段 自从7 0 年代起，“生命周期成本计算”作为一种管理会计实践，其重心开始由军事 工业向民用工业倾斜，到8 0 年代后期至9 0 年代初期，全球范围内的这种发展趋势就更 为明朗。2 0 世纪9 0 年代，产生了以日本为代表的成本管理模式全生命周期成本管理 模式，并逐渐被欧美企业认可并吸收采纳【引。全生命周期成本管理就是对生产者的成本， 即开发设计成本、制造成本、物流成本、营销成本以及使用者的成本进行全面的控制， 使产品的全生命周期成本总额达到最低。根据谢尔德和杨( s h i e l d sa n dy o u n g ) 的见解， 产品生命周期概念可以从以下四个视角来加以认识：市场视角的生命周期；生产者 视角的生命周期；消费者或者说用户视角的生命周期：社会视角的生命周期。 ( 2 ) 作业成本阶段 2 0 世纪5 0 年代中期，美国学者库珀( r o b i n c o o p e r ) 和卡普兰( r o b e r t s k a p l a n ) 两位教授对作业成本计算进行了系统、深入的理论和应用研究之后，作业成本法才受到 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 西方会计界的普遍重视。作业成本法( a b c ) 强调产品成本动因，任何一种产品其成本绝 不能仅仅理解为制造成本，而应是产品生命周期的全部成本1 9 1 。此后，库拍在英美的管 理会计等期刊上发表了数百篇研究a b c 的文章，这种方法的核心是在计算产品成本 时，先将制造费用归集于每一作业，然后再将每一作业成本分摊到产品成本，这种方法 最根本的优点在于能使管理人员想方设法从各种作业出发进行成本控制l lo 。 ( 3 ) 战略成本控制阶段、0o 一 2 0 世纪8 0 年代，英国学者西蒙最早提出了战略成本管理。1 9 8 5 年，美国哈佛大学 商学院教授迈克尔波特在其所著的竞争优势一书中提出了价值链的概念，为我们 提供了运用价值链进行战略成本分析的一般方法。 手蕾垃0 ：一，i 1 1 2 1 2 成本控制国内研究现状 我国理论界与实务界的专家学者也一直在摸索更科学的成本控制理论，在成本控制 方面也做了大量的应用研究。国内对成本控制的研究主要表现在一些代表性著作和研究 文献中，从研究内容来看，既包括对一些基本理论的探讨，也包括近年来对西方成本控 制方法的介绍和成本控制理论新观点的深入思考。主要内容与观点有： 郭道扬从我国国情出发，提出了创造具有中国特色的成本管理模式的构想。该模式 可以概括为：在微观管理上，要建立以企业为主体，以市场价格为基础，以制造成本法 为内容，以低成本、高效益为目机以全面成本管理为核心的现代成本管理体系；在宏观 管理上，要建立以财务成本法规为引导，以合理利用和配置资源为目标，行政、法律和 经济手段并用的宏观间接调控管理体系。 阎达五在价值链会计研究：回顾与展望一文中，在分析了社会经济环境的变迁、 现行会计模式的不足以及信息技术的发展对企业会计冲击的基础上，构建价值链会计的 必要性和可能性，并给出了价值链会计理论框架的基本构建思路，最后提出了价值链会 计领域有待研究的若干问题。 夏宽云在其所著的战略成本管理一书中采取桑科模式对战略定位、价值链分析 和战略成本动因作了详细阐述。 在我国企业的实际运用当中，成本控制的现状令人担忧。在南京大学会计系课题组 的一项专项调研成本性态管理在中国企业的运用及思考中充分体现了这一点( 会 计研究，2 0 0 5 ) 。在成本习性管理和实践中，处于成本管理最基本层次的划分固定成本 与变动成本和可控与不可控成本使用比例过高。目标成本倒推法、质量成本管理的使用 比例其次，属于尚未使用或使用阶段。而标准成本制度是使用最少的方法，这表明我国 企业在成本管理国际化方面做的很欠缺。 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 纵观我国成本控制研究现状，从已公开发表的文献和资料上看，我国理论界对成本 控制的研究大多处于理论研究阶段，研究的内容大多是成本控制方法的介绍和先进管理 方法的应用分析，如对价值工程、作业成本法、目标成本法、战略成本管理、价值链分 析等。而对成本控制范围的研究多数集中于传统意义上产品的事前、事中和事后上，没 有将成本控制的内涵延伸，而价值工程理论为成本控制内涵的延伸提供了一个有利工 具。因此，本文认为有必要运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行 研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借高品质 和低成本而拥有一席之地。j ，；t o ： 1 2 2 房地产开发项目设计阶段成本控制的研究现状。、 ( 1 ) 设计阶段的成本建模的研究现状 第一，模型的概念和类型。石新武认为现代成本管理要进行成本预测、决策和控制， 也要研究成本模型。模型是进行预测、决策和控制的手段。现代科学的语言，一个是理 论，另一个是模型，理论比模型具有更广泛的指导意义，但模型比理论有着更生动的说 服力，模型可以将复杂的问题简化为易于处理的形式。由于现实系统种类繁多，处理问 题各不相同，模型也有多种多样，常用有实物模型、图示模型、模拟模型、数学模型。 但在实际工作中，以数学模型应用最多，通常所指的成本模型都是针对成本数学模型来 说的。成本的数字模型按照数学方程式的不同，有两种形式：一种是成本恒等式模型， 另一种是成本结构方程式模型。成本恒等式模型没有参数的作用，因而只能反映经济变 量之间的恒等关系，不能解释经济结构的变化，通常比较简单，没有现成公式可以利用。 成本结构方程式模型按照所用数学工具的不同，大体可以分为以下5 种：一般代数模 型；数学分析模型；数学规划模型；投人一产出模型；概率模型。 国内外学者对成本建模做了较为深入的研究。很多学者都利用企业成本管理方法来 指导产品设计中的成本优化和控制问题，如美国j i mz l l 柚【1 1 】提出通过提高企业效率来降 低成本的方法，美国a n d r e ws i p o s l l 2 j 通过网络规划、统计曲线来进行了成本一时间控制 研究，建立产品的成本与交货时间的统计关系实现产品成本与时间的最佳控制模型。优 化控制方面难以取得实质性的进展。国内学者胡树华【1 3 】利用功能参数回归根系法建立功 能参数与成本之间的关系模型。台湾f e g c h i a 大学的j e a n g ，a n g u s 等1 1 4 l 、清华大学 的杨颖、汪劲松【1 5 l 和浙江大学的吴昭同、杨将新等，提出了曲线拟合等方法进行公差与 成本的建模，在公差设计过程中满足质量要求的情况下进行降低成本的公差设计。 第二，价值工程。价值分析1 9 4 7 年起源于美国，但真正在通用电气公司内部推广 应用是从2 0 世纪5 0 年代开始，是公认的最有效的降低成本方法之一，最先由通用电气 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 公司的设计师麦尔斯提出【1 6 】，他研究了材料代用品问题，总结了一套在保证同等功能前 提下降低成本的先进方法，这些方法称为价值分析。由于价值工程理论是一门致力于研 究对象的功能和成本合理匹配的技术，所以美国通用电气公司在运用这一方法时取得了 显著的经济效益，1 7 年里共节约成本2 亿多美元【1 7 】。其主要研究的是产品的功能与成 木之间的关系。价值工程的研究主要集中在针对某一特定对象的方案设计过程，如台湾 成功大学的h s i a o ，s h i h w e n 等在电扇方案设计中应用价值工程实现开发时间和生产成 本的综合优选。近年来，价值工程也成为产品成本研究的热点。谢列卫( 1 9 9 6 ) 8 j 用价值 分析的方法建立了零件公差与成本的负指数数学模型用该模型可求得对应最低成本的 零件公差。李东波( 2 0 0 0 ) 【1 9 1 从并行工程的角度出发，提出了生命周期功能的概念，将产 品功能的空间扩展到生命周期的广度，以覆盖生命周期各环节的需求。以生命周期功能 为基础，突破传统的价值分析手段，提出了面向产品生命周期的价值分析方法。应用价 值工程理论的房地产工程承包合同中增加了鼓励承包商应用价值工程理论的条款，如果 承包商开展价值工程理论研究活动，提出了好的建议和方案，使项目的造价因此而降低， 其节约的部分将由业主和承包商分纠删。价值工程理论在房地产开发方面也得到了较为 广泛的应用。目前我国研究和推动价值工程应用的主要学术力量依然致力于在传统的机 械制造业宣传价值工程，在中国高教学会高校价值工程专业委员会2 0 0 1 、2 0 0 2 学术年 会上在房地产业大力推行价值工程的建议仍然没有被提出。但是，仍然必须看到，价值 工程理论在我国的各行业和各地区的应用和发展都很不平衡，主要集中在工业领域，而 房地产业的应用比重仅为4 左右【2 1 1 。 ( 2 ) 房地产开发设计阶段的成本控制的研究现状 国内外理论界与实务界的专家学者在摸索房地产设计阶段的成本控制方面做了大 量应用研究，在寻求更科学的成本管理方法。 t w s i n m p s o n ( 1 9 9 8 ) 1 2 2 】完整的动态信息模型中的变量为功能、结构和工艺及环境 等参数信息，而在方案设计阶段，功能动态信息模型设计变量严重不全，只有功能特征 和部分环境特征，在这样的情况下如何兼理成本模型时关键。 i e w e u s t i n k 等( 2 0 0 0 ) 2 3 l 提出了产品设计中成本估算与成本控制的通用方法，能够 根据成本估算信息找出框架中引起产品过高成本的属性，再变化属性方案实现成本的控 制。 g w a n g h e ek i m ( 2 0 0 4 ) 1 2 4 】指出采用神经网络进行工程投资估算的论文较多，研究 的结果表明该方法估算精度较好，普遍在1 2 9 6 以内，可以较好地满足工程实践对工程投 资估算的要求。 7 ， 一 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 r s k a p l a n ( 2 0 0 7 ) 2 5 】指出在企画设计阶段将成本限定在目标内，然后运用价值工 程手法实施新车开发和车型更新。同时，在设计、试产和生产准备等阶段，各相关部门 通力合作以达成目标成本，这样就逐渐开始走向所谓成本企画的体制。 薛由庆( 2 0 0 1 ) 2 6 1 指出，前期设计规划应充分应用价值工程原理，变事后的成本控 制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控，在行为控制上予以个人适当 的权限，使每个人有充分发挥自己的能力和采用合理的成本行为的机会，把成本控制变 成每个人自觉的行为。 j“ 王贵龙( 2 0 0 2 ) 2 7 1 提出，加强施工图设计阶段的技术经济分析，对设计方案进行优 化选择，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下优化设计，在满足工 程结构及使用功能的前提下，依据经济指标和综合效益选择设计方案。严格控制施工和 设计阶段的不合理变更，对于非变更不可的，又提高工程施工合同造价的，一定要事前 征得建设投资方的同意。 吴成浩( 2 0 0 5 ) 【2 8 】认为，对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要 反映投资决策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工， 对工程造价进行全过程地控制。 马学军( 2 0 0 6 ) 1 2 9 】详细分析了房地产开发项目设计阶段中各阶段的成本控制，从成 本控制与管理角度，要求完善设计招标制度，并提出了相关的成本控制建议，强调设计 阶段成本控制的重要性。 胡震( 2 0 0 7 ) 3 0 】指出房地产项目设计阶段成本管理的重要性，提高和改善设计阶段 成本管理水平，能提高房地产企业核心竞争力的有效手段，并阐述设计阶段成本管理的 一些办法和思路。 1 3 研究框架及方法 1 3 1 研究框架 7 本论文的研究框架如图1 1 所示。 1 3 2 内容安排 第一章为绪论，主要是阐述基于价值工程的房地产开发项目设计阶段的成本控制研 究的选题背景、研究综述及论文的研究思路、写作结构和方法。 第二章，阐述了成本控制理论以及价值工程理论。 第三章，对基于价值工程的房地产开发设计阶段成本控制进行了分析，详细介绍了 房地产开发设计阶段成本控制的特点、原则及方法，并阐述了价值工程在房地产设计阶 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 段的应用。 l 实例分析 土 i 结论一 i 图1 1 论文研究框架图 f i g 1 1t h es t r u c t u r eo ft h i st h e s i s 第四章，运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行了探讨；运用 层次分析法构建了房地产项目开发设计阶段的功能指标体系，在此基础上得出各个功能 指标的功能系数，同时在考虑时间价值的情况下得到各个功能指标的成本系数：最后根 据价值工程理论得到各个功能指标的价值系数，之后进行评价。 第五章，本文结合黑龙江水利科学研究院综合楼房地产开发项目的实例给出了实例 分析。 第六章，结论与展望，对全文进行了总结性叙述。 1 3 3 研究方法 ( 1 ) 规范研究的方法。本论文用规范研究的方法对房地产设计阶段的成本控制理论 的一系列问题进行分析论证和理论总结，并指导实证研究。 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 ( 2 ) 定性分析与定量分析的方法。定性分析和定量分析各有侧重，互相补充。采用 一些先进的技术方法，包括系统科学方法、层次分析法、价值工程等，以便将各种成本 控制方法有机结合，从而达到研究的预期目的。 ( 3 ) 理论分析与实证分析相结合。在课题的研究中，一方面借鉴理论界以往的研究 成果，并广泛采纳各院校著名专家与教授的建议与观点，另一方面结合目前世界大型房 地产开发公司所做的现实案例来探讨价值工程在房地产开发设计阶段成本控制的方法。 这样使得研究成果更具有实际意义，并对实践起到指导作用。 ；j 1 i ， n 积i 潮kl 东北大学硕士学位论文第2 章成本控制及价值工程理论概述 第2 章成本控制及价值工程理论概述 2 1 成本及成本控制理论 2 1 1 成本的概念及内涵 成本是属于一个经济学范畴，马克思认为“成本只是一个在生产要素上的资本价值 c + v 的等价物或补偿价值 。马克思是从商品生产者的角度给成本下的定义，即从职能 资本家实际耗费和补偿的角度来定义，它表明了产品成本的经济内涵，即成本的实质是 社会再生产过程中需要补偿的价值而不是可分配的价值，具体量化的项目包括生产资料 的消耗( c ) 和活劳动的消耗( v ) 两个方面，是对产品成本的高度抽象( 阳昌云，2 0 0 0 ) 。 马克思这里所指的成本仅指狭义的产品成本。 随着生产科学技术、市场竞争和社会经济环境的变化，人们对成本的认识也不断深 入，成本概念早己不仅仅停留在“产品成本”阶段，狭义的成本概念已经不再适合。产 品的核算必须从事后核算扩展到事前、事中、事后的全过程核算，产品成本也必须包含 了整个过程的成本概念。 2 1 2 成本控制的概念 成本控制，就是依据一定时期建立的成本管理目标，在控制主体的责权范围之内， 于生产耗费发生之前和企业成本形成过程之中，为降低成本而对各