（技术经济及管理专业论文）房地产估价基本方法参数的改进研究.pdf

硕士学位论文摘要 摘要 房地产估价，是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推 测或判断。我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使 用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快， 并得到了政府和社会的高度重视。 收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用 的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。由于我国与国外 房地产估价在土地使用年期、折旧、资本化率等方面存在较大的差异， 因而三大基本估价方法在我国估价实务中存在一定的局限性。而且由 于各基本方法参数的选取，存在较多的人为因素，影响了评估结果的 真实价值。因此本文从我国房地产估价规范( g b t 5 0 2 9 1 1 9 9 9 ) 入手，针对其中的房地产估价基本方法参数选取方面所存在的问题， 改进修正了相关参数，提出了一些在使用中卓有成效的新方法，以利 于我国房地产估价规范的不断完善。由于各种基本估价方法的估 价原理、估价思路、估价的理论依据及适用条件等方面存在不同，因 而它们的估价参数也不同，从理论上探究了估价参数对评估结果的影 响，并运用概率统计原理，分析了基本方法评估结果的分布，从而合 理地把握房地产估价的最终结果值。 关键词：房地产估价，基本方法参数，收益还原法，市场比较 法，成本估价法 塑圭兰垡堡塞 基壅塑墨 a b s t r a c t t h ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t ei sas t u d yo b j e c to fr e a l e s t a t e ，w h i c h e s t i m a t e se x t r 印0 1 a t e sa n dd e t e m l i n e si t so b j e c t i v ea 1 1 dr a t i o n a lp r i c e t h e 叩p r a i s a lo f r e a le s t a t ei nc h i n a ，g o i n gw i t h r e f o r m i n gt h er e g i m e n t a t i o n o fs o i la p p l ya n d p o p u l a r i z i n gp o l i c yo fp r e m i s e sc o m m e r c i a l i z a “o na r e r r e f o r m a t i o na n do p e n t h o u g hs t a r t s l a t e ，m e 印p r a i s a lo fr e a l e s t a t e d e v e l o pv e r yf a s t ，柚da l t a c h e d 伊e a ti m p o r t a n c eb yg o v e m m e n ta n d s o c i e t y 。 i n c o m e 印p r o a c h ，m a r k e tc o m p a r i s o n 印p r o a c ha j l dc o s ta p p r o a c h a r eu s u a lt 1 1 r e eb a s i cm e t h o d sf o ra p p r a i s a lo fr e a le s t a t ei n t e m a la n d a b r o a d ，h a “n go w nt h e o r yf o u n d a t i o na n du s er 锄g e s i n c ee x i s tt h e m a n yd i 侬i r e n c e sw i t ha b r o a di ns o i l 印p l yp 两o d ，d e p r e c i a t i o na n d c 印i t a l i z a t i o n r a t e a s p e c t ，t l l u sm et l l r e e b a s i cm e t h o d sh a v ec e r t a i n l i m i t a t i o n i n 印p r a i s a lp r a c t i c e i no u rc o u n t ma n dn o wt h a t e x i s t i n g p e r s o n a lf a c t o r sf o rs e l e c t i o no fe v e r yb a s i cm e t h o dp 甜a m e t e r ，s oa 舵c t m e v e r i t yv a l u eo fr e a le s t a t e 1 no r d e rt op r e f e c to u rc o d ef o rr e a l e s t a t ea p p r a i s a l ( g b t 5 0 2 9 1 - 1 9 9 9 ) o n a n d o n ，t h i sp a p e ra i m sf o rt h e i s s u e si nt h e s eb a s i ce v a l u a t i o nm e t h o d sp a r a m e t e r sf o rc o n f i m a t i o ni n c o d ef o rr e a le s t a t ea p p r a i s a l ，锄e l i o r a t i n gr e l e v a n c ep a r 啪e t e r s ， e x p o u n d i n g af c we n b c t i v en e wm e t h o d si nu s e a sar c s u l to ft h e s eb a s i c e v a l u a t i o nm e t h o d se x i s td i 骶r e n c e si n a s p e c to f 叩p r a i s a lp r i n c i p l e ， a p p r a i s a l t h i n k i n g ，r e s to na p p r a i s a l t h e o r ya n du s ec o n d i t i o n ，t h u st h e y h a v ed i 疏r e n t 印p r a i s a l p a r a 】 1 1 e t e r s ，s ot h i sp 印e r n l n sf o rt h ei n n u e n c eo f 叩p r a i s a lp a r a m e t e r f o rt h er e s u hf r o m i d e a l ，a n da s s a y s e v a l u a t i o n r e s u l t i n g d i s t r i b u t i o no fb a s i ce v a l u a t i o nm e t h o d sb a s e do n e x e n i n g p r o b a b i l i t ys t a t i s t i c sp r i n c i p l e ，t i l e r e b yw e c a nh o l dt h eu l “m a t e l yr e s u l t o fr e a le s t a t e 印p r a i s a l r a t i o n a l l y k e y w o r d s ：a p p r a i s a l o f r e a le s t a t e ，b a s i cm e t h o dp a r a m e t e r ， i n c o m e a p p r o a c h ，m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ，c o s ta p p r o a c h 硕士学位论文 原创性声明 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南 大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本 研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名 洫蠢醯 日期： 兰竺：! 年月兰上日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部 或部分内容，可以采用复印、缩印或其他手段保存学位论文；学校可根据 国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 作者签名：逊导师签名：整日期：竺! 兰年上月兰l 日 硕士学位论文第一章房地产估价研究综述 第一章房地产估价研究综述 房地产 古价，可以简要理解为估测待估房地产的价格。完整的定义是指房 地产估价专业人员，根据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则， 按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验对房地产的真实、客观、 合理的价格所做出的估计、推测与判断【o ”。这。一定义基本上概括了房地产估价 这一特定概念的全部内涵，并揭示了房地产估价的专业性、技术性和复杂性。 目前，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课 税、征用拆迁补偿、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、 股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以 及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产估 价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，随着社会经济的 不断发展，房地产估价的领域将越来越广。 1 1 国外房地产估价的研究状况 现代房地产估价的发源地英国，早在1 8 8 4 年便出版了房地产估价的专 著，详细论述了收益法，其后近百年问该方法几乎没有什么大的变动。为以 后各代估价师所沿用。2 0 世纪2 0 年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展 时期，房地产业出现空前繁荣同时推动房地产估价研究的发展，大体上可以 分为以下三个阶段p i ： 第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表 著作有费希尔( i r v i n gf i s h e r ，1 8 6 7 一1 9 4 7 ) 发表的房地产原理( 1 9 2 3 年) 、埃 利和穆尔豪斯( r i c h a r dt e l ya n dm o o r e h o u s e ) 发表的土地经济学基础( 1 9 2 5 年) 、巴比科克( f r e d e r i c kmb o b c o c k ) 发表的房地产估价( 1 9 2 4 年) 吼 第二阶段是摩茨科( a r t h u fm e r t z k e ) 在房地产评估界发表的具有划时代意 义的论著房地产估价过程( 1 9 2 7 年) ，他在这本著作中发展了马歇尔的思想体 系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正 常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值 评估中不同估价方法相互验证的理论基础【4 】。 硕士学位论文笫一章房地产估价研究综述 第三阶段的代表人物是海德( kl e eh y d e r 1 8 8 8 1 9 4 7 ) 、阿特金森( h a n v g r a 眦a t b n s o n ，1 8 9 0 1 9 7 9 ) 和舒姆茨( g e o 唱els c h m u t z ，1 8 9 3 1 9 5 8 ) ，他们分别推广 和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价 过程( 1 9 4 1 年) 一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表 的房地产估价( 1 9 5 1 年) 一书中，该书到1 9 9 6 年为止再版1 1 次，成为西方房 地产界最有权威的房地产估价专著。时至今日，房地产估价理论和方法，仍在 伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中弘l 。 英国主要采用五种房地产估价方法：市场比较法、投资法( 收益法) 、剩余法 ( 假设开发法) 、利润法和成本法。早在1 8 9 0 年，马歇尔就首次明确提出了收益 法，他把利率作为连接价值与收益的纽带，并给出了公式：价值= 收益利率。发 展到现在，收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。至2 0 世纪6 0 年 代前的上百年闻，英国经济持续平稳发展，通胀率保持在一个相对较低的水平， 传统收益法中的资本化率就是投资收益率。进入2 0 世纪6 0 年代后，房地产投 资的外部经济环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传 统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险收益率因 包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素 而得名。收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比 所出现的倒挂的现象。1 9 5 9 年，e l lw o o d 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款 的价值和权益的价值并发表了e l lw o o d 表，将收益法发展到了一个新时期。现 在房地产估价领域广为熟知的e l lw o o d 抵押收益法，其实是对该法的简化和步 骤分解，使之易直观理解，简化后称作a k e r s o n 简化式。 美国采用三种房地产估价方法；市场比较法、收益法、成本法。美国一般 将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地 产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各 种路线价法则，如慎格尔( j a z a n g e r l e ) 在其所著房地产估价原则1 4 l 一书中提 到，最先使用的深度价值表是4 3 2 l 法则。应用4 3 2 l 法则估价简明易记，但 因深度的划分过分粗略，所以会有估价不准确或不公平的现象；对于各种深度 的宗地估价，最先被承认的法则，是1 8 6 6 年纽约市法官霍夫曼( h o f f m a 曲创立的 霍夫曼法则。此后，尼尔( n e i l ) 修正了霍夫曼法则，由此创立了众所周知的霍夫 曼一尼尔法则，曾在纽约市施行；对于市街地的课税价格评估，其中最著名的 莫过于苏马斯( w i l l a ma s o m e r s ) 所创造的法则，自1 9 1 0 年起在克利夫兰市、圣 保罗市、纽约市等大城市进行课税价格的估价实验，并利用旁街增值系数进行 2 硕士学位论文第一章房地产估价研究综述 估价。同时又考虑各城市的特殊情况，建立最有效的估价方法，并应用至今。 英国的房遗产估价注重经验、艺术，美国则注重技术( 公式化) 、计量。如美 国在运用市场比较法时，将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解 出所需要的市场决定值进行修正。比如，根据地块大小、居住面积、房问数量、 结构设讨。、建筑材料、车库数量、壁炉、方位等特征，建立回归分析方程，以 解出它们与销售价格之间的关系；在运用收益法时，其确定资本化率的方法是 采用公式r = y e ，式中r 为综合资本化率，y 为贴现率( 资本加权平均投资回报 率) e 为扣除通货膨胀因素后租金每年增长率( 即资本增值率) 。另一种确定资本 化率的方法是投资比例法，即各权益人的投资比重收益率= 加权后的收益率。 1 9 8 7 年，美国的九个主要估价团体联合制订了“专业估价工作统一标准，( u n i f o r m s t a n d a r d so f p r o f e s s i o n a la p p r a i 照lp r a c t i c e ) ，规定了职业道德标准和最低估价标 准。统一住宅评估报告是美国目前最常用的贷款评估表格，要求清楚地确定估 价的事项，填写有关事实数据，并用成本法、市场比较法及收益法来作估价【“l 。 德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房 地产评估价主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产 在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际 上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产 税的征收提供依据。此外，加拿大的房地产评估方法也是三种：直接比较法、 成本法和收益法。日本的房地产评估方法主要有三种：成本法、市场比较法和 收益法。韩国也于1 9 7 2 年建立了“土地评价士”带4 度。 1 2 我国房地产估价的研究现状 中国房地产估价理论研究始于2 0 世纪3 0 年代【l 、1 0 j 。1 9 3 0 年，章植的土 地经济学出版；1 9 3 5 年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南 京市之地价与地价税；1 9 3 8 年，王丙勋出版了天津市地价概况；1 9 4 4 年出 版了伊利和魏万尔合著的土地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、 王季深上海之房地产等一系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经 济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。 新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建立起社会主义公有制。由于“左” 的思想干扰，受前苏联产品经济思想的影响，认为社会主义不存在地租，城市 住宅不是商品。因此房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。 硕士学位论文第一章房地产估价研究综述 党的十一届三中全会以来，学术气氛逐渐浓厚。对房地产价值理论开始探 索性研究，1 9 8 0 年，邓小平同志作了住房要改革的指示，房地产价值理论研究 与实践探讨开始出现新局面，有关房地产报刊杂志先后发表了许多有关城市住 宅属性、地租等方面的论文。1 9 8 0 年1 1 月成立了中国土地学会，并召开了许多 学术讨论会，探讨社会主义地租地价问题。这一时期，以地租地价问题讨论为 中心，引发了整个土地价格问题的研究，较普遍地承认了社会主义存在地租， 接受了地价是地租资本化这一古典理论，并一致承认应实行土地使用制度改革； 以住宅商品化问题讨论为中心，引发了住宅商品化、住房制度改革、房产经济 等问题的深入研究，逐步形成了房屋商品化理论体系。1 9 8 4 年1 2 月1 2 日，原 城乡建设环境保护部发布了经租房屋清产估价原则，这是新中国成立后发布 的第一个关于房地产估价的部门规章，规定房屋估价方法为：房屋现值( 净值) - 房屋重置完全价值毅旧程度，或房屋现值= 房屋重置完全价格值房屋折旧。对 于新旧程度的评定，1 9 8 4 年1 1 月8 日发布了房屋完损等级评定标准。广州 市、抚顺市从1 9 8 4 年起开始征收土地使用费，深圳市、重庆市分别在1 9 8 5 年、 1 9 8 7 年开始征收土地使用费。为了科学测定土地使用费标准，上海市于 1 9 8 5 1 9 8 6 年组成课题组，以对级差地租的测算作为制定土地使用费的标准，认 为影响企业利润的主要因素是投资和土地，建立了指数模型；北京于1 9 8 6 年组 成课题组，认为影响企业利润的因素主要有土地等级、资金投入量、活劳动投 入量，建立了多元线性回归模型；宁波课题组也提出了指数模型。国家土地局 选择宁波、南京、大连作为试点，主要借鉴了宁波的作法，使土地级差收益测 算又进了一步。自1 9 8 7 年起，我国开始了城镇土地定级估价工作，并且由点到 面。由沿海到内地，由大中城市向中心城市逐步进行，以便探索出适合我国当 时地价评估的方法。1 9 8 9 年福建省石狮市土地定级估价中，提出了从商业铺面 租金中剥离地租推算综合级别基准地价的方法，即铺面租金剥离法。1 9 9 0 年后， 又以宁波，南京、大连为试点。提出了从房屋交易价格中剥离地价的方法，郎 房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价 测算法，最后通过分析这些城市地产市场的发育状况，以及对这些试点城市提 出的多种地价测算方法的校核、验证和对比，从而探索出适合我国国情的“以 土地分等定级为基础，土地收益为依据，土地市场交易价格为参考”的基准地 价评估方法。国家土地管理局在总结上述方法的基础上，于1 9 9 0 年颁布了城 镇土地定级规程( 试行) ，1 9 9 3 年颁布了城镇土地估价规程( 试行) 。城镇土 地估价规程颁布后的四年，我国的土地估价管理办法、土地估价管理条 4 硕士学位论文第一章房地产估价研究综述 例纷纷出台，土地市场目趋健全和完善，市场交易资料也很充分，这时如果 再采用先定级、后估价的方法测算地价，既累赘又使估价结果的精度不够，因 此地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场 比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。这种方法在温 州、上海浦东等十几个城市试行，实践效果非常好。 1 9 8 7 年6 月，上海市颁布了上海市房屋估价暂行标准，提出了政策性评 估方法和市场性评估方法( 成本法、市场比较法、收益还原法、剩余法) 。1 9 8 9 年，中国城市住宅问题研究会( 现更名为中国房地产及住宅研究会) 成立房地产评 估委员会。1 9 8 9 年7 月我国第一家房地产评估机构深圳市物业估价所成立。1 9 9 0 年4 月我国第一份房地产评估专业杂志房地产评估刨刊。1 9 9 0 年，深圳市 政府发布了“深圳经济特区物业估价暂行办法”。1 9 9 1 年，建设部政策研究中心、 中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法 与应用完成，第一次比较全面地介绍国外的房地产估价方法：市场比较法、 收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当 时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。 此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内 部收益率法：在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标 准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。 受当时条件的限制，主要是运用成本法，只有沿海少数大城市开始应用市场比 较法和收益法。1 9 9 2 年8 月，中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会将各 地估价理论和实践工作者应用房地产估价方法的论文汇编成册，这时，仍局限 在简单的应用与定性分析上。从1 9 9 2 年起，北京市研究制定了北京市房屋重 置价评估标准，在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、 分项计价法的基础上，提出了“部分计分法”。这为我国房屋重置价格标准的制 定开了定量分析的先河。1 9 9 2 年9 月7 日，建设部颁布了城市房地产市场评 估管理暂行办法，1 9 9 3 年5 月，建设部和人事部共同认定和公布了首批中国房 地产估价师1 4 0 名，立即引起了国内外房地产业内人士的强烈反响。1 9 9 4 年4 月2 0 日公布和确认了第二批房地产估价师2 0 6 名。1 9 9 5 年组织了首次全国房地 产估价师执业资格考试，并出版了权威的指定辅导教材共四本，其中房地产 估价理论与方法【”】共推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路 线价法、长斯趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。在此基础上， 1 9 9 9 年6 月，建设部颁布施行了我国的第一部房地产估价规范 硕士学位论文第一章房地产估价研究综述 ( g b t 5 0 2 9 1 1 9 9 9 ) 【1 3 j ，对于规范我国房地产估价的理论与方法，起到了积极 的作用。 香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法 ( 即收益法) 、承建商法( 即成本、法) 、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法： 比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相 当完善i 7 1 。 综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用 也不同。国际上房地产估价法可以分为两大类，是以英国为代表的英联邦国 家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在 进行房地产估价时，注重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学 模型。他们认为，在市场发达情况下。直接根据市场信息估价更为可靠。二是 以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、 成本法。在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产 出来计算房地产的价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平 合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。 中国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管 不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法( a h p 法) 、回归分 析、灰色预测，但尚未弓l 起房地产评估的足够重视，也未作全系统的深入分析。 目前，基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。因此，借 鉴英美两大评估体系各自特点对估价方法进行探索性应用研究，对中国房地产 估价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。 1 3 房地产估价基本方法参数研究的意义与课题研究重点 1 3 1 房地产估价基本方法参数研究综述与研究意义 从上述的国内外房地产估价研究的状况看，收益还原法、市场比较法、成 本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适 用范围，形成了分别从收益、市场、成本的不同角度来评估房地产价格的鲜明 特点因而被广泛应用于房地产估价活动中。如前所述，目前更多地仍然是进 行方法研究，对估价方法参数进行系统研究则不多见。如吕华先生、柴强博士 等人对房地产估价尤其是与我国国情相适应的估价理论与方法均迸行了系统研 究【1 、7 “”张协奎博士探讨了收益还原法的公式和应用【1 6 】，郑燕鸣等人对收益还 6 硕士学位论文第一章房地产估价研究综述 原法中的折旧费进行了研究，认为折旧应该包含在纯收益中【”j 刘坍则探讨了 还原利率的实质等问题【2 7 j 。市场比较法是广大估价人员应用越来越多的方法， 对该方法如何有效地进行案例选择和进行因素修正，尽管有学者对它们进行了 研究田1 ”，但更多的仍然停留在定性分析的层面上，怎样在实务中加以应用， 尤其是摸索出定量分析的可操作的且可靠的方法，则仍然是要进一步研究的问 题。而对于成本估价法，尤其是我国量大面广的旧有房地产，其重新建造价值 和建筑物折旧( 或建筑物的损耗率) 的确定，关系到房地产的真实价格的反映， 涉及各方面的利益所得，目前已经引起广大研究者的高度重视，比如其中的建 筑物损耗率确定的问题，由于现实中影响建筑物损耗率的因素复杂多变，目前 通过现场实地勘察后由房地产估价师凭知识和经验确定建筑物损耗率的方法， 主观随意性较大，评估结果的精确性不尽如人意，尤其是知识少、经验不丰富 的房地产估价工作者更是如此，但目前在此方面的研究也不充分【4 l4 2 1 。因此， 对房地产估价基本方法的参数进行分析研究，建立理论和实务上均可行的定量 分析和计算模型，对于完善房地产估价理论、提高在实务中评估结果的准确性 以及完善我国已颁布施行的房地产估价规范( g b t 5 0 2 9 1 1 9 9 9 ) 【1 3 】等方面均 具有重要的作用。 1 3 2 课题的研究重点 本课题主要针对我国房地产估价规范及房地产估价实务中应用房地产 估价基本方法所存在的若干问题，将研究重点定位在房地产估价基本方法参数 的分析与改进研究方面，如在收益还原法的使用时，剖析是否应将折旧计入纯 收益中，以及还原利率的实质与确切把握等，搞清这些问题，也就解决了收益 还原法在房地产估价应用中的核心问题；对于市场比较法，则研究应用定量方 法来选择合适的交易实例和在技术上解决修正系数的准确性问题；对于成本估 价法，主要对如何更好地把握旧有建筑物的损耗率进行方法研究。总之，通过 分析各基本方法中的参数，改进其确定方法，在此基础上，分析基本方法的参 数对评估结果的影响，探讨它们之间的关系，以在更高的层次上认识把握它们， 达到在房地产估价实务中，能够正确地把握评估的基本方法，更可靠、更真实 地反映房地产的评估价值的目的。 7 硕士学位论文第二章房地产估价基本方法概述及其参数 第二章房地产估价基本方法概述及其参数 2 1 房地产估价基本方法概述 房地产估价是对房地产在一定估价时点、一定产权状态下市场价值的推测 和判断。这一推测和判断并不是估价人员主观的或任意的作业，而是对房地产 在该时点正常市场状况下市场价值的客观反映。为了客观反映房地产的市场价 值，估价人员除了认真分析房地产价格形成及其影响因素外，还必须通过一定 的途径来测算其价格水平。这种途径就是我们所说的房地产估价方法。 那么，房地产价格可由什么途径来反映昵? 首先，从投资角度出发，房地产开发是一种投资，尤以土地投资为明显。 投资就期望将来产生收益( 利润) ，并以满足利润最大化为目标。显然，所投资 房地产未来的期望收益能力是投资者投资的期望目标，而要达到这一目标，就 必须在房地产区位、规模、布局、结构、类型等方面进行充分分析、论证和规 划，以满足项目开发完成后的市场需求，实现期望收益。作为房地产估价，估 价人员亦应遵循房地产投资者的这种理性投资行为，以待估房地产未来收益能 力为基本依据，测算房地产的价格。这一基本思路即是商品价格的预期收益原 理，由这一原理出发而逐渐形成的估价方法，称作收益还原法i l ”。 其次，从市场角度而论，人们购买或出售房地产这一具有巨大价值量的特 殊商品，总要调查了解同一市场和附近市场上同类房地产的市场行情，并在认 真分析交易对象的特殊性的基础上，通过买卖双方的谈判，最终形成交易价格。 可见。房地产价格是在房地产交易双方理性经济行为下形成的为双方都能接受 的价格。房地产估价应遵循理性经济主义的这一假定，模拟正常的交易行为， 以获得客观公正并为大家接受的房地产价格。这一基本思想即是经济学中的替 代原理。由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法，就是市 场比较法。 第三，房地产投资与其它切商品投资一样，投资过程中需要发生各种成 本( 费用) ，如土地使用权取得费、土地开发费、建筑物建造费、税费以及利息 等。作为开发商，在项目开发完成后，房地产在市场上的售价或租金必不能低 于其投资过程中所发生的投资总费用( 包括开发商利润) ，否则，开发商将不能 实现其期望目标而不愿出售或出租。此外，从买方角度而言，购买者购买房地 硕士学位论文第二章房地产估价基本方法概述及其参数 产商品的价格也不能高于他自己开发同样房地产所需的成本之和，否则，购买 者宁可自己开发。因此，不论从买方角度或是从卖方角度而论，房地产开发过 程中的成本( 费用) 是双方均应认真考虑的。同样，房地产估价人员亦应遵循 房地产买卖双方的成本( 费用) 观念。从成本( 费用) 角度来测算待估房地产 的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用价值论，由这一基本原理出发 而逐渐形成的估价方法，即是成本估价法。 上述三种思路而形成的估价方法，如图2 1 所示。 一 生坚一 图2 1 房地产估价基本思路与方法示意图 由图21 可见，房地产价格主要地可从收益、市场和成本这三个角度或三种 思路来反映，并由此形成收益还原法、市场比较法和成本估价法三种估价方法。 显然，上述三种价格形成理论的出发点是不同的，三种估价思路是相对独立的， 由此形成的估价方法也是相对独立的。事实上，这三种估价方法，除了在理论 依据方面的不同外，在方法特点、估价公式、适用范围、重要参数、资料要求 等方面，均存在较大的差异。因此，称这种相对独立的估价方法为基本估价方 法。也就是本文研究所指的房地产估价的三大基本方法。 目前，我国的国家标准房地产估价规范( g b 厂r 5 0 2 9 1 1 9 9 9 ) f 1 3 j ，对我国 的房地产估价的术语、原则、程序、方法、结果、报告和估价人员的职业道德 等进行了严格的规定，该规范颁布施行三年来，对于规范和促进我国的房 地产估价工作起到了积极的作用，但在使用过程中，仍然存在一些不完善的地 方，尤其是估价方法中参数的分析与确定，有些内容由于规定得简单、不具体， 使得使用中仍然无所适从，有些问题由于学术界仍然存在分歧而无法严格规定， 则采用了折衷的办法，使估价人员容易产生模糊观点。因此，有必要对房地产 估价基本方法的参数进行分析研究。 硕士学位论文第二章房地产估价基本方法概述及其参数 2 2 房地产估价基本方法涉及的参数 2 2 1 收益还原法：纯收益和还原和l 率 收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估 价方法。这种方法以其充分的学术理论依据，对于收益性房地产的估价极为适 用，并被许多房地产估价专家尊崇为估价方法的“王后”i i 。1 ”。 按照一般的认识，收益还原法的基本原理可以表述为：购买一宗一定使用年 限( 或只有一定收益年限) 的房地产，等于在这个年限内可以在将来持续获得年 纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来持续取得的收益的现值之和等同起 来，这个货币额就是该房地产的价值。可见该方法只适用于有收益或有潜在收 益的房地产( 包括单纯的土地和建筑物) 的评估。 按照上述原理，通过对未来年收益贴现情况的推导，可以得出收益还原法 的一股计算公式：v = a r其中：a 为房地产的年纯收益，r 为收益还原利率( 贴 现率) ，v 为房地产的收益价值( 价格) 。该公式有三个假设前提：a 每年不变；r 每年不变且大于零；年期无限。对于实际的房地产估价，由于是对未来若干年 纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就不符合一般计算公 式的假设条件，因而引发出许多计算公式“，这里就不一一阐述。 通常收益还原法应用的步骤：第一步是求取总收益，其次是计算总费用， 然后由总收益扣除总费用得到纯收益，再决定还原利率，最后选用具体的计算 公式即可求得估价额。方法的应用似乎很简单，其实利用该方法评估房地产受 到两个决定性因素的约束，其一为该宗房地产的未来年纯收益的数额，其二为 其还原利率的确定，确定这两方面的内容，尽管我国的房地产估价规范 ( g b t 5 0 2 9 卜1 9 9 9 ) 中规定了一些内容，但在实务中要准确把握仍有不尽如人 意的地方，如折旧是否应包含于纯收益中，在学术界还存在争论；还原利率的 准确把握等问题，不把它们搞清楚，收益还原法的使用将受到限制。 2 2 1 1 纯收益 所谓纯收益是以收益为目的的房地产及其相关设施、劳动力和经营的诸要 素相结合产生的标准总收益，扣除资本、劳动力和经营按其对标准总收益的贡 献程度所产生的收益后残余下来的收益，一般以年度为计算单位。求取纯收益 时应当求取对一般人都稳定的客观纯收益，也就是要求将存在于实际收益中 的主观性因素剔除，计算纯收益时，应当规定标准总收益和标准总费用的原则， 根据这个原则分析、修正实际总收益和实际总费用，然后由标准总收益扣除标 1 0 硕士学位论文第二章房地产估价基本方法概述及其参数 准总费用后求得纯收益。这里就存在标准总收益和标准总费用的组成内容问题， 也即纯收益的内容确定问题，由于实际工作的千差万别，其组成内容也不可能 完全一样。在房地产估价规范中按出租型、商业经营型、生产型和尚未使 用或自用的房地产等具体情况分别就如何确定它们的纯收益进行了规定，但却 没有说明折旧是否应包含在纯收蔬r 1 。 2 2 1 2 还原利率 还原利率简单地说是将纯收益还原成为价格的一种资本化率。还原利率的 选取是应用收益还原法评估房地产价格时最为重要的问题，也是难点问题，其 重要性集中而具体地体现在还原利率对估价结果的影响上，即选择的还原利率 的大小不同。估价结果就会发生很大的差别。由于还原利率有高精确度要求 而确定时又难以把握，因此尽管收益还原法理论依据充分，且普遍适用于收益 性房地产估价，但在实际操作中却很难运用自如。在房地产估价规范中并 没有对其实质进行论述，仅对其确定的几种常用方法进行了介绍，但这些方法 对于估价人员来说，运用某一种方法以找到合适的还原利率，仍然是较难的一 件事情。 2 2 ，2 市场比较法：选择交易实例与进行因素修正 市场比较法，是房地产估价中最重要、最常用的一种方法。不论是在英、 美、德等西方国家，还是港台地区都有着广泛应用得到世界房地产估价界的 公认【l 叫。其概念简单地说，就是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象 房地产与同一供需圈内近期已经发生交易的类似房地产进行对照，并根据已交 易的房地产价格修正得出待估房地产最可能实现的合理价格。所谓同一供需圈， 一般是指与对象房地产能成立替代关系，因而对其价格的形成有重大影响的其 它房地产所存在的地区。这里所说的类似房地产是指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的 房地产。采用此方法求得的房地产价格，通常称为比准价格。 市场比较法的理论依据，是房地产交易中的替代原理，表现为效用相同、 条件相近的房地产之间，其价格相互影响，互为替代，并最终趋于一致。所以 可以用类似房地产的既知交易价格，通过进行交易情况、交易日期、房地产状 况等的修正，比较求得估价对象房地产的未知价格。 市场比较法适合于有丰富交易案例的房地产的估价。其适用的条件有： ( 1 ) 房地产市场发育。 显然，要有丰富的交易案例资料，其房地产市场必须发育。如果房地产市 硕士学位论文 第二章房地产估价基本方法概述及其参数 场不发育，则交易案例资料就较少，不能满足方法本身对资料的要求难免造 成比较、判断的主观或武断。当然对于某些类型的房地产，如教堂、庙宇、教 学用房地产等，即使市场发育，但交易案例仍较少，则不能采用市场比较法进 行评估。 ( 2 ) 交易案例资料可靠。 在交易案例资料丰富的基础上，还要求资料的可靠性，即正确和客观。只 有真实的数据才能保证待估房地产价格的准确性，只有真实的资料才能获得交 易双方的信任。这就要求房地产市场的发育健全、透明，不存在虚价、隐价、 瞒价或黑市等情况。 ( 3 ) 比较案例与待估房地产具有替代性。 丰富而可靠的市场交易资料是采用市场比较法的一个基本条件，而从丰富 而可靠的交易资料中选择与待估房地产具有替代关系的比较案例房地产是采用 市场比较法的又一重要方面。只有比较案例与待估房地产之间存在良好的替代 关系，才能保证分析比较过程中，各项目条件指数的判断客观正确，从而保证 待估房地产价格评估的客观性。因而房地产估价规范中规定所选取的交易 实例应符合以下要求：( 1 ) 是估价对象的类似房地产；( 2 ) 成交日期与估价时 点相近，不宜超过一年；( 3 ) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 由此，运用市场比较法进行房地产估价的核心问题是选取合适的可比实例 和进行因素修正，应该说其模糊性比较强。对于交易实例的选择，目前估价人 员大多采用定性的方法来进行筛选，这样。在可供选择的案例比较少的情形下， 问题还不大，然而随着交易资料的积累、充裕，相互之间又比较接近，再定性 地进行选择就存在很大问题，或者说准确地择定3 4 个最恰当的案例将很困难。 因为在替代性接近的情况下，定性选择将无法进行。而修正系数的误差性将直 接影响到估价结果的准确性，尽管规范中对因素修正的某些具体内容进行 了详细论述，但对于如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没 有交代，使估价人员难以把握。因此，选择合适的交易实例和提高修正系数的 准确性，成为应用该方法影响待估房地产价格的重要因素。 2 2 3 旧有房地产成本估价法：重新建造价值和折旧 成本估价法，亦称原价法、承包者法、合同法或加法，如前所述，即是根 据房地产开发所有成本支出项目，确定房地产的价格。它是以建造房地产而耗 费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定待估房地 产价格的估价方法。从经济学原理上看，成本估价法是基于房地产的生产费用 硕士学位论文第二章房地产估价基本方法概述及其参数 的，以生产费用价值论为依据，它的重点在于确定和计算待估房地产的成本， 进而求得价格。它与收益还原法的不同之处在于收益还原法的核心是确定和计 算房地产所能获得的收益，然后再求取房地产价格。许多地方根据成本估价法 评估房地产的价格，取得了良好的效果。随着房地产估价工作的开展，成本估 价法的作用越来越显著。 根据估价对象的不同，成本估价法可以分为：新建房地产成本估价法、新 开发土地成本估价法、旧有房地产成本估价法，因此决定了成本估价法的基本 公式也不完全相同。由于新建房地产和新开发二匕地的生产成本比较容易确定， 而旧有房地产运用成本估价法时具有一定难度，因此本文着重研究旧有房地产 应用成本估价法的若干问题，从其估价的基本公式：旧有房地产价格= 旧有房 地产重新建造价值一折旧可以看出，其价格的决定因素包括重新建造价值和折 旧。 ( 1 ) 重新建造价值。这是在估价期日重新建造与旧有房地产完全相同的新房 地产所需的全部费用。重新建造价值不是个别企业在建造过程中的实际耗费， 而是所有的个别建筑企业作为一个整体，在建造过程中为社会所承认的一般纳 公平耗费。重新建造价值有两种形式：重建成本和重置成本。重建成本是以原 有的建筑材料、建筑工艺、建筑风格等重新建造与原建筑物完全相同的新建筑 物的成本，或者说是建造一个与原建筑物完全相同的复制品的建筑物的成本。 重置成本是用新的建筑材料和建筑工艺建造一个与原建筑物基本相同的建筑物 的成本。 ( 2 ) 折i 最。建筑物折旧是建筑物在使用过程中由自然经济因素造成的损耗。 建筑物折旧包括有形损耗和无形损耗两部分。建筑物的有形损耗是建筑物因使 用而导致的建筑物磨损、建筑物自然老化以及因风灾、水灾等自然灾害引起的 建筑物结构缺陷和功能减弱，致使建筑物价值发生的损耗。建筑物的无形损耗， 是由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念等的变化，引起建筑物功能陈旧和 落伍，其价值降低额就是无形损耗。 可见，重新建造价值和折旧两个估价参数的正确把握是应用成本估价法进 行房地产估价的技术环节，估价工作质量优劣、估价结果是否科学和合理等均取 决于此。房地产估价规范中对于重新建造价值的构成内容进行了规定，但对 于如何确定则仅说明可采用成本法、市场比较法求取，交代缛过于简单。在房 地产估价规范中，对于建筑物的折旧，提出采用直线法、双倍余额递减法和 成新折扣法来计算，尽管强调了不管采用哪种方法求取建筑物的折