（工商管理专业论文）产权式商铺投资问题与对策.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 摘要 产权式商铺是一种所有权和经营权分离的房地产商商品形式，投资者购买商铺 之后通过开发商或第三方公司整体委托经营商进行统一经营，从而获得定期定额投 资回报。作为一种投资产品形式，产权式商铺最早出现在2 0 世纪7 0 年代的欧美发 达国家，随着我国商业地产的不断升温，9 0 年代出现在我国的一些发达城市，随后 迅速地在全国传播开来。 随着我国经济的高速发展和人民消费水平的提高，大型商场和商圈所打造的一 站式购物成为都市生活的消费主流形态，房地产开发商随之纷纷投资建造了大量的 商场。作为大型物业，商场很难进行单一的买卖。于是开发商们将物业划分，出售 给中小投资者，这便是产权式商铺产生的客观原因。 产权式商铺之所以受到投资者的青睐，是因为具有低风险高回报率的优点。在 较长的租赁期内，投资者无需打理，就可以坐收投资回报。产权式商铺在具有丰厚 回报的同时也隐藏着巨大的风险，如：产权纠纷、经营不善等，这是由于开发商和 投资者并不是一个利益共同体造成的。此外，我国房地产产权制度比较粗糙，物业 管理比较落后，开发商诚信以及素质参差不齐，这些因素在不同程度上对产权式商 铺的发展造成了负面的影响。在2 0 0 5 年以后，全国各地相继出现“商业地产问题现 象 ，产生了大量的租售纠纷问题，这一矛盾日益凸显。 本文着眼于商铺投资领域存在的问题，结合产权理论和房地产投资等相关理论， 通过具体案例的分析，针对如何解决纠纷和规避风险，对产权式商铺投资出现的一 些问题进行了分析和探究，以求提出相应的解决方案。 关键词：产权式商铺房地产投资投资风险纠纷规避风险 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t t h ep r o p e f 哆g h ts t o r ei sa 帅eo far e a le s t a 把s t 0 他t i l a t p a 髓饴st l l eo 、硼e 瑙h i p 丘d mo p e m t i o n i tm a i n l yd e p e n d so nu n i f i e d0 i ，e 】r a t i o n a lm 锄a g e m e n tb a s e do nr e l a t i o n b e 俺，c 饥d e v e l o p e 瑙觚dt 1 1 e t h i r dp a r 哆a g 犁l c i e s t h e0 v m e r so fs t o r e st a l ( ep r o f i t p e r i o d i c a l l y 嬲r e t u m s a saf o 咖o fi n v e s t m e 吨t l l ep r o p e r 够- r i g h ts t o r ei sd e r i v e d 蜀r o m l9 7 0 si nd e v e l o p e dc o l m t r i e s 、m t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a le 幽蕾t ei n c h i n 毛l e p r o p e r t ) ，- r i g h ts t o r ei ss p r e a d u g h 丘0 ml9 9 0 s u n d e r l ew a v eo f 蚰b u | m a n i z a t i o n ，a n d 锄e 略e n c eo fl 鹕e - s c a l eb u s i n e s sd i 矧c t ， c o m m e r c i a la r e 嬲锄d0 n e s t o pc o n s u m p t i o nh a v ea k e a d yp o p u l a 比e di l lp e o p l e sd a i l y l i f e g i v 胁m 锄yp l a z a sa r ee m e 唱i n g ；n l o s t o r e sn e e dt oc o n s i d e rt h et i m ef o r c o n v e 瑙i o no fv a l u e h o w e v e r i ti si f l l p o s s i b l et 0m a l ( es i n g l ed e a lf 0 rt 1 1 0 s ep l a z 鹊s o p l a z a sm u s tb ed i v i d e di i l t 0s m a l lt 饥e m e n t s 觚ds o l dt ot h er e l a t e di n v e s t o r ss ot h a tt h e l u ec 锄b ec 伽v e r s e d m u t 腿lb e n e f i ti s 锄i m p a r t i a lc a u s eo fp r 0 1 ) e 啊币曲ts t o r e s u et 0l i m i t e dr i s k 锄dc o n s i d e r a b l er e n 珊，i i l v e s t o r sf a v o rp r 0 腑r i 曲ts t i d r e s w i t h i nl o n g t e ml e 髂e ，i i l v e s t o r sc 锄m a l ( e 肿e 肋r t 锄dr e 仃i v ep r o f i t s h o w e v e r i th 船 p o t e l l t i a lr i s l 【s ，s u c h 嬲i n d u 矧a ld i s p u t c ，i i l 印p r o p r i a t em 锄a g e m e n t ，b e c a u s ed e v e l o p e f s 锄di n v e s t 0 1 1 sa r cn o tn l es a m ei n t e r e s tp 州e s b e s i d e s ，g e n e r a lr e g u l a t i o n so fr e a le s t a t e i l lc h i n a ，b a c k w a r de s t a i t em a n a g e m e 咄锄d 啪e v e nd e v e l o p e r s c r 甜i b i i 时n e g a t i v e l y a 丘e c tt l l ed e v e l o p m 印to fp r o p e r 哆一r i 曲ts t o r e s m 距yp r o b l e m sh a v ee m e 略e da n d c a u s e dl e a s ed i s p u t e s b a s e do nr e l e v 锄t l e o r i e s ，m i sa n i c l ef o c 晒e sp r o b l e m so fs t o r ei n v e s t m 明ta i l d d i s c u s s e ss o l u t i o n st 0 廿l ep r o b l e m sm r o u g hs p e c i f i cc a s t u d y 1 ( e yw o r d s ：p r o p e r 时币g h ts h o p s ；r e a le s t l t ei n v e s t m e n t ；i n v e s t m e n tr i s k ； d i s p u t e ；硒s ka v e r s i o n 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 己l言 jie j 商铺自古以来就是人们投资的热点，由于商铺是不动产，可以持续租赁和经营， 具有收入稳定、升值空间巨大的优点，一次性投资终身收益，所以成为了中小投资 者继股票、住宅之后新的投资热点。 产权式商铺是的投资表现形式一般是开发商开发物业，将物业出售给投资者， 投资者拥有商铺的土地证和独立产权证，之后开发商或第三方经营商将商铺进行统 一管理，投资者通过租赁获取回报。被分割后的产权式商铺的单元面积相对较小， 投资额相对较低，各方面都满足了中小投资者的投资需求，有利于实现个人资产的 保值增值和定期的回报。因此，产权式商铺在短时间内就得到了快速发展。 表面上看，产权式商铺可以令投资者获益，也可以令开发商快速回笼资金，形 成一种双赢的局面。实际上在国内，能够在后期经营成功的产权式商铺却极少，反 而各地都有多起投资者集体起诉开发商的事件。为什么在产权式商铺市场会出现诸 多问题? 针对产权式商铺投资的风险，人们应当如何规避? 笔者将在下文中详细论 述，阐明自己的观点，并针对以上问题提出自己的看法和建议。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 选题背景 1 绪论 近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展，作为国民经济重要组成部分 的房地产行业一直表现活跃。由于商用房产投资额相对较大，为扩大投资群体，加 速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租的方式吸引小投 资者。在楼市竞争激烈的情况下，各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出 所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益，大量使用这一方式销售楼盘。 从2 0 0 3 年开始，这种将产权“分割出售以及随之而来的“售后包租”方式成为 各地商业地产运作的普遍做法。 在商铺销售市场，这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式， 简称为“产权式商铺 。产权式商铺的开发模式通常是由房地产开发商建造一个商 业物业，然后通过一定的设计比例将物业分割划分，并出售给中小投资者。投资者 拥有该物业的产权，但物业必须由开发商或第三方的经营公司统一管理。经营公司 对物业租金进行统一收取，然后按约定的比例定期返还给投资者。事实上，返租的 利润还是来自投资者。开发商承诺的回报率高达8 至l o ，但是在前期销售时，开 发商通过提高售价，提前获取了将这笔返租的资金。 产权式商铺在投资方式上，充分迎合了小小业主的投资心理。在1 0 1 5 年包租、 年回报率高达8 甚至1 0 的诱惑下，不少人选择了这种投资方式。但是很多业主 投资产权式商铺后，返租租金得不到保障，导致资金被套，近年来此类纠纷和投诉 日益增多。 1 2 研究思路 商业房地产投资是一项高回报与高风险并存的投资活动，投资者只有通过理性 的分析和判断才可以有效地规避风险。本论文以产权理论、房地产投资理论等理论 依据为指导，以徐州富景广场产权纠纷为例，根据各个方面的影响因素进行定性的 分析，对投资产权式商铺这一经济活动存在的问题纠纷提出对策，并对产权式商铺 的发展和规范提出建议。 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 3 本文的主要内容与创新点 本文基于产权理论和房地产投资理论的基础上，将分为六个章节来阐述产权式 商铺及其相关内容，试图提出相关问题以及解决方案。 第一部分是绪论，简述了论文的选题背景和研究思路，概括了论文的主要内容 以及创新点； 第二部分关于产权式商铺涉及的理论的综述。其中，“产权 作为“产权式商 铺 这一概念的核心组成部分，弄清楚其内涵对了解整个产权式商铺模式有重要性 的意义。产权式商铺作为一项房地产投资活动，需要房地产投资理论的相应指导： 第三部分主要是通过具体案例分析产权式商铺中存在的问题风险。只有弄清楚 风险的来源，才能提出相应的解决措施； 第四部分是建立在第三部分的分析基础上，针对产权式商铺类型纠纷探索解决 方法，为此类产权纠纷提供借鉴作用； 第五部分是针对产权式商铺存在的风险，提出如何规避的方法，以求合理有效 地投资； 最后，结语部分对论文进行总结概况。 本论文首次建立产权理论和投资理论的基础上，通过典型现实案例对产权式商 铺投资问题进行研究探讨，分析了产权式商铺纠纷问题的原因，并对如何规避产权 式商铺投资风险提出了相关建议。过去的相关研究普遍建立在法学和经济学的交叉 基础上，着重于产权式商铺在法律上的界定问题。 ： 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 2 1 产权理论 2 产权式商铺投资相关理论 无论是在经济学领域还是法学领域等学术领域，还是在我们的日常工作生活 中，产权都是一个使用率非常高的名词。本文中的主要研究对象产权式商铺的 核心概念即是产权，因此，了解和明确产权这一概念对于研究产权式商铺具有重要 的指导意义。 2 1 1 产权理论的基本概念 产权理论与产权制度自诞生以来就随着社会和经济的发展不断完善中。产权理 论自产生以来，在经济领域得到了广泛的应用，由于人们的专业领域和研究重点不 同，对产权的认识和理解各有不同，所以产权的概念在理论界尚未得到统一的认识。 产权理论是建立在西方制度经济学的基础上诞生和演进的。在英文中，产权等 于所有权，但是在产权理论中，产权并不仅仅只包括所有权。在新帕尔格雷夫经 济学大词典中，产权被定义为一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种 用途进行选择的权利。科斯认为，产权是人们在面对财产的存在和使用过程中所 形成的相互认可的行为规范以及相应的权利、义务和责任。 阿尔钦则认为在资源稀 缺的背景条件下，产权是人们使用资源的权利与规则。经过不断的发展和深入研究， 产权理论形成了以科斯定理和交易费用为核心概念，以分析产权制度和经济效率之 间相互关系为主的理论体系。 在交易的过程中，充满了各种不确定因素。首先，交易双方的利益范围有交叉， 利益界限不明确，因而造成双方的收益分配不合理，一方对另一方的利益造成侵害。 这是由于尽管所有权拥有者可以对财产进行占有和支配，但是交易至少是两个利益 主体的经济行为，成为两个所有权之间的关系，这就引发了如何界定自己和对方财 产收益的权、责、利关系的问题。产权的根本属性是排他性，但是交易双方在过程 中会发生各种联系，这样所有权就失去完整性和排他性，结果形成了共同财产，造 成两种所有权之间权利、责任不清的矛盾，即产权矛盾。为解决这类矛盾，便产生 。贾娜：产权理论研究综述，法制与社会：旬刊，2 0 1 0 年第2 l 期 。史小宁：产权理论的演变：一个文献综述，经济研究导刊，2 0 0 7 年第7 期 。张卫东：产权安排与资源配置：产权理论简析，山东行政学院山东省经济管理干部学院学报，2 0 0 9 年第 6 期 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 了产权理论。 由此可以看出，产权的界定问题是产权理论产生的根本原因之一。科斯在1 9 6 0 年发表的社会成本问题一文中指出产权的明确界定是市场交易的前提，提出一 种解决外部性问题的全新的分析方法，把交易费用引入经济问题的分析之中。产 权不是一成不变的，它随着各方面的因素变化而变化。因而产权的界定是一个演进 过程。一般情况下，界定产权的方法有两种：一种方法是双方私下交易，通过双方 谈判协商来界定各自的权利；另一种方法是法律手段的介入，通常情况下，诉讼成 本低于交易双方讨价还价、订立契约的成本时，法律是一种对产权安排比较有效的 手段。 资源的稀缺性导致人们自然要对交易方式进行选择，交易成本也就具有了机会 成本的性质。经济主体之间由于知识、信息的不对称，在利益冲突与调和过程中消 耗的资源统称为交际成本。 交易成本包含了交易前的获取信息成本、交易过程中 的谈判成本、缔结契约的成本、界定和保护产权的成本、以及交易后的监督管理的 成本等。交易是围绕产权进行的，交易的前提是明确的界定产权。 交易成本的概念是由科斯提出的，也是科斯思想理论中核心的部分。科斯第一 定理认为：交易成本总是为零的，不管权利的初始安排怎样，通过当事人的自由谈 判以及市场的调整就可以解决外部性问题，并导致财富的最大化安排。然而在现实 的经济活动实践中，交易成本为零是极为不现实的。市场交易需要通过交易双方订 立契约并督促履行，这必然要花费一定成本的。因此，由于交易成本的存在，产权 的界定自然会影响资源配置和经济效率。从产权的角度来判断经济效率，标准是产 权清晰与否，即交易成本较小的制度安排比较有效率。 由于政府行为的成本要低 于市场交易的成本，所以政府行为就尤为重要。在保证市场自由的前提下，明晰产 权的界定，特别是当市场脱离了正轨后，政府应使其正常发展，节约交易成本，促 使资源优化配置，进而促进经济增长。 在现代市场经济中，合理有效的产权制度是实现市场经济稳步发展的重要保障。 产权准确界定和稳定，不仅可以为自由实现空间，而且为更深层的经济活动提供了宽 松的环境，从而推动了现代市场经济的发展。目前，我国社会主义市场经济中出现的 很多问题的解决都依赖于产权的明晰以及产权制度的建立。产权明晰也不完全意味 着要不断私有化，经济的自由发展也不能离开政府的宏观调控。高效的产权制度取 王传刚：巴泽尔关于产权理论的贡献，山东商业职业技术学院学报，2 6 年第6 期 圆胡领学：浅谈专利交易成本的分析，商情，2 0 1 1 年第2 8 期 国郎颖：产权、交易成本与现代政府行为，宁夏社会科学，2 0 0 4 年第2 期 回罗君丽：科斯经济思想研究，浙江大学，2 0 0 3 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 决于现代政府的制度合理安排，没有现代政府制度，建立产权制度则是空中楼阁。 因此建立和发展现代产权制度，必须推进政府管理体制的创新。政府应发挥主观能 动性，适当缩略权力权限，不要让过多的行政因素介入到产权制度，严格遵循市场 经济的内在规律，实行政企分开、市场开放的要求。政府职能要向经济调节上倾斜 而不是粗暴干涉，同时加强市场监管，完善公共服务。 2 1 2 产权的功能 对于现代市场经济而言，产权制度是发其发展的重要保障。可以说，市场经济 的全部活动都是以产权为基础并围绕产权来展开的。现代市场经济的内在要求是明 晰产权，投资主体多元化和利益主体多元化。 产权的界定是具有现实意义的。只有产权明晰才能保证产权所有人利益的实 现，从而保证经济的发展和社会的和谐。由于资源的稀缺性，清晰的产权界定可以 帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期，从而有助于资源的有效配置， 反之，如果产权界定不清，就无法对利益关系作出合理的预期，并最终导当事人失 去动力，无法实现资源的有效配置。由于资源的稀缺性和有限性，人们在争夺资源 的同时也需要互相合作，前提是需要一个合理的竞争与合作的秩序。另一方面，产 权帮助人们在交易时形成合理的预期。因为产权界定了人们之间财产权利的边界， 明确界定了其行为主体的权责利关系，保证了人们在规范行为的前提下去追求利益 的最大化和成本的最小化。 产权保护可以提高资源配置的效率。产权的资源配置效率要达到最优，其根本 要达到产权明晰度的最优。明确界定产权和保护产权，可以保证自由、公平的市场 交易的顺利进行。产权在权利方面的可分割性，可以促进专业化分工和提高经济效 率：产权的可转让使得资源能够便捷地从效率较低的地方流向效率更高的地方，一 直到最优状态。产权界定了经济活动中的主体拥有的权利和责任，因而对利益主体 产生激励作用，会释放出巨大的积极性去追求成本的最小化来实现利益的最大化。 同时，产权对人们的行为产生约束作用，约束促使人们在经济活动中尽量降低资源 的各种成本，提高了经济活动的效率。产权的明确界定使得人们在追求自身利益最 大化的同时，也给整个社会利益带来最大化，最终都将降低交易费用，从而直接决 定了资源使用的效率，同时实现整个社会资源的最优配置。 从以上论述得出的结论是，产权理论和产权理论并不是一成不变的，随着社会 的进步和经济的发展，产权理论的研究也在不断地深入。产权理论有一定的进步性， 。魏静静：企业产权的是指及其最优安排兼论国企产权制度的改革) ，燕山大学，2 0 0 6 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 也有一定的缺陷，了解产权理论，对于我国经济社会发展的实践，具有重要的指导 意义。我们在运用产权理论来解决我国的经济制度问题时，一定要从各个方面科学 的认识中进行借鉴，并研究交易费用，交易双方的自主选择以及由此达到的资源的 有效配置，加强对产权的保护。 2 2 商业房地产投资理论 2 2 1 投资与商业房地产投资 房地产是国民经济的重要组成部分，对我国经济增长和社会发展起着不容忽视 的影响作用。房地产即不动产，是相对于动产而言的，它强调的是财产和权利载体 在地理位置上的相对固定性，具体而言指的是土地和附着于土地上的改良物以及使 用他们的权利。 本文中研究的主要是房地产业其中的一个分支，商业房地产。商业房地产商业 房地产业是商品经济发展的产物，是以全面融合地产业与商业味特色的地产形势。 它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。商业房地产隶属于房地产业的范畴， 是现代商业的重要组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动， 是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到国民经济的协调、稳定和发展。 商业地产有别于传统的商铺租赁形式、其特色是将商业与地产业融合，一直以 来都是房地产市场的热点。商业房地产一般用于零售业、餐饮业、娱乐休闲的经营 方式，无论在功能用途还是经营模式上都和传统的房地产形式有很大不同。商业房 地产的形式和规模是多种多样、大小不一的。规模大的商业房地产如大到几十万平 方米的大型综合购物中心，规模小的商业房地产项目则小到几百平方米或者更小。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心进驻北京、深圳等发达城市，之后绝大 多数的二三线城市都跟随效仿，由此也打开了我国商业地产的大门，发展空间的扩 大以及利润的驱使掀起了中国商业地产的投资热潮，也导致了商业地产的过度开 发，增加了市场风险危机。 商业地产并不只是“商业+ 地产，其核心内容包含了设计、招商、运营、管 理等各个方面。随着我国商业的持续发展，零售市场的企业越来越集中，并且也影 响着其他的市场格局。大型零售商之间竞争日趋激烈，并且逐渐注重“质 的提升。 在这个迅速发展的时代，如果开发商还是只注重面积的大小或装饰的豪华度，而忽 略对零售商的专业服务质量，那么是没有竞争力的，必将被市场所淘汰。 由于商业地产利润空间很大，自2 0 0 2 年起，我国的众多房地产开发商纷纷投 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 资商业地产。据国家统计局资料显示，2 0 0 4 年1 5 月，商业营业用房投资4 5 8 亿元， 同比增长3 8 7 。占全社会固定资产投资额的3 ，占房地产开发投资额的1 2 7 ， 商业营业用房施工面积为l 1 0 9 2 万平方米，同比增长9 4 7 。目前中国商业地产面 临着巨大的问题，由于投资过热，总量接近饱和，空置率不断上升，商铺供给过剩 的情况屡见不鲜。由此表明，中国商业地产面临着机会和风险的双重考验。 商业物业投资作为一种特殊的商品品种，具有不同于其它投资类型的特点。 1 稳定性 投资商业物业具有稳定性。这一点也是房地产投资的共性。房地产投资是一个 周期长、成本高的理财产品。承租户对商铺的装修投资、盈利预期以及长期规划， 决定了商铺租约的稳定性。除此之外，随着时间的推移，租金是不断递增的，租金 的预付使租金收取业较有保障。 2 增值性 房地产投资之所以是理财热点，在于其具有巨大的升值潜力，这种特性在商铺 投资上尤为明显。随着商铺的房龄增长，其投资价值也在不断增长。一个良好的商 业物业会随着自身和商圈的发展成熟而不断升值。商铺的升值保障了租金的不断递 增。从紫金成本的角度而言，长期租用远不如买下来合适。相对于普通住宅价值衡 量的精确性，成功商铺的价值是难以预估的。 3 高回报率 商铺投资本身就是高回报的投资方式。商铺的价值随着时间的增长而增长，投 资者可以定期获得商铺的租金收益，并在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完 成该商铺的投资过程。 4 灵活性 商铺的投资者分为两个群体：一种是拥有一定实力的专业商铺投资商，他们专 注于大型商铺交易，即购买商铺的产权或经营权然后出租给各个经营商，自己并不 参与经营：另一种是拥有一定闲置资金的小型商铺投资商，投资一两个商铺。商铺 投资者多数是为了资金盈利而购买，还有相当一部分是处于自营目的，比较少的人 是为了赚取买进卖出的差价。 5 对专业管理的依赖性 商铺的成功运作离不开对专业管理。商铺开发投资需要投资者在获取土地使用 权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力：即使 是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 2 2 2 商业房地产投资类型及相关理论 1 “只租不售”，这种模式一般情况是开发商建成物业后形成独立的产权，然后 进行招商租赁出去，租金是主要的投资回报，其盈利的方式在于物业通过商业运营包 装进入资本市场，可以满足开发商融资的目的。一般来说有多次融资，如银行的抵押 融资和经济评估等融资方式。这种模式很大程度上缓解了开发商的资金压力。 2 “出售 模式，这种模式是商业地产最原始的模式，目前已经不适合商业房 地产市场的发展。商业地产的总价高，回收慢，开发风险高，利润前景难以预估， 因此很难有能够全额购买的投资者；即便有投资者能够购买，理性的投资者也不愿 意付出高成本在投资回收期较长的项目上。这增加了开发商的资金压力，不能尽快 将资金回笼，影响其他项目的运作。此外，单纯出售使得业主的产权多元化，分割 了商铺的所有权和经营权，难以实现统一管理。 3 “租售结合 ，分为“售后返租”模式和“部分出租出售 模式。 售后返租指先将物业出售，再统一收回经营，按一定比例租金支付给投资者。 这种模式可以使开发商迅速回笼资金，却给投资者带来巨大的风险。此外，这种模 式并不能解决产权分割问题，为其售后埋下了隐患。 部分出租部分出售指开发商将部分物业出售，然后自己组织出租经营余下的物 业。这种模式通常用于“地产大鳄+ 商业巨头 的形式，比较具有代表性的案例是 大连万达，将主力店铺留给沃尔玛超市，剩余物业采用出租的方式。由于沃尔玛的 入驻使得剩余物业卖到市场价的两到三倍。 产权式商铺是所有权和经营权分离的一种房地产商品形式，其基本操作模式是： 开发商将所要出售的物业按照一定的布局和设计，分割成面积大小不一的若干单 元，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，并以租赁或委托经营的 方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方定期向投资者支付租 套 直。 产权式商铺最早出现在2 0 世纪7 0 年代的西方发达国家。据统计，超过6 0 的 国际主流连锁百货均以整体租赁产权式商铺为发展方向。在我国，产权式商铺最初 从东南沿海起步并逐步向中西部蔓延。近年来，大型城市大都采用这种方式新起了 不少大型商业地产。这种方式一方面可以满足地产开发商快速融资的要求，也符合 了中小投资者小投入的投资需求，是一种双方获益的投资方式。但产权式商铺在实 际操作中却涌现出大量的问题。原因在于，目前产权式商铺或房产的价值更多的体 。朱程：产权式商铺权属登记实践及探讨，中国房地产 ，2 0 0 7 年第一l 期 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 现在商业营运价值上，因为产权式物业的后期利用和经营管理是一个漫长的过程。 产权式商铺将商铺的产权分割成三部分，即所有权归产权人、经营权归商户，管理 权归商业管理公司。开发商的目的仅仅在于快速融资，一心只想将物业卖给投资者 了事，但投资者的预期收益要实现，必须依靠后期良好的经营管理。 我国产权式商铺的现状分为三类： 第一类：整体运营状况良好，即一方面目前正常支付固定回报的，一方面商城 整体运营状况较为良好。但是目前，产权式商铺在中国的失败率约为七成以上，这 类成功经营的商场并不多。 第二类：商场经营状况不理想，没有开业或开业之后很快就会倒闭。一般情况 下，即使开发商承诺的回报会按时支付，投资者依然会担心。因为这说明商场无法 正常营业，物业管理公司或商场经营管理公司短期内尚能按照合约履行，然而商场 的长期发展情况并不乐观，此类经营不善的产权式商铺比例不少。 第三类；经营状况一般，商场属于营业状态，承诺的回报会按时支付，但是人 气不旺，生意一般。如果是开业初期，还可以说情有可原，如果已经经营了两三年 的话，那只能说明商场经营管理的能力一般，整体营销策略不佳，此类情况所占比 例最高。 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 产权式商铺投资存在的问题及成因 徐州富景广场物业投资为例 3 1 徐州富景广场商铺产权纠纷过程 徐州富景广场由香港伟利发展公司与维维集团股份有限公司联合开发，位于徐 州市淮海东路以北，彭城广场以东，占地7 4 亩，建筑面积1 9 万平方米，共8 层。该 地段为徐州市中心地段，是鼓楼区商贸中心的重要组成部分，也是徐州市中央商务 区的心脏部位，地理位置优越。商铺建筑面积6 一1 6 平方米不等，根据不同楼层、 不同位置，价格不一。该楼盘的均价从5 0 0 0 元平方米到7 0 0 0 元平方米。银行可提供 6 0 的贷款，贷款最长期限为1 0 年。该商铺销售模式为产权式铺位，购买后由公司 统一回租，委托专业经营管理公司实行运作，回租时间为1 0 年，前5 年回报率为总 房款的8 ( 含税) ，后5 年每年递增0 2 到第l o 年为9 。 此外，购买商铺协议中约定：购买负一楼至五楼商铺，给予办理产权证、土地 证，然后返租，由丰洋百货统一经营，按8 的租金返还业主，有效期l o 年；购买六 楼商铺，按1 2 的租金返还业主，有效期5 年，到期按原购房价由开发公司收回商铺； 每年的1 月1 0 日、7 月1 0 日把租金打到业主帐号上。 然而在业主购买商铺后，徐州伟利房地产发展有限公司并没有履行自己的承 诺，没有在约定的2 0 0 6 年1 2 月3 1 日前给办理产权证，而2 0 0 7 年3 月3 1 日前必须拿到 土地证。到了2 0 0 7 年1 2 月3 1 日，徐州丰洋百货有限公司又委托徐州富景百货有限公 司经营。三年时间几易其主，到了2 0 0 8 年1 月，开发商和经营商以经营不善为由， 并没有把租金打到业主的帐号上。部分业主去市产权处查询发现，开发商并未在产 权处登记备案，这些业主在产权处既查不到本人姓名、购买合同号，也查不到商铺 号。2 0 0 6 年8 月1 7 日业主委员会曾集体向市委反映情况，并到相关单位投诉上访， 并不断与经营商和开发商交涉，以后连经营商人也找不到了。之后业主又多次集体 向徐州市信访局反映，得到的回馈是让业主们去报案。2 0 0 8 年6 月2 3 日业主委员会 又集体向省政府信访局反映，至今仍毫无结果。从2 0 0 8 年7 月1 8 日开始，业主们每 周四到徐州市公安局报案，但至今也未立案。8 月1 1 日起，业主们又多次到徐州市 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 鼓楼区人民法院起诉，并缴了诉讼费，但至今亦未开庭。经历长期的维权后，徐州 富景广场的问题扔得不到解决，依然是经营商不给租金和违约金，开发商不给退房。 2 0 0 6 年8 月2 4 日，伟利公司负责人孙锦红在致富景广场业主函中答复：“根 据合同约定业主可以选择退房公司接到业主退房申请后3 一个月给予办理完 退房手续。根据原签订预约出租合同业主提前提出退房的，在办理退房手续时 要扣除原支付租金，按银行同期存款利率按日具时结算利息。 2 0 0 7 年1 2 月1 8 日， 徐州伟利公司在彭城晚报上发表致徐州富景广场全体业主函表示：“于2 0 0 8 年元月期间在全体业主同意的情况下，我公司准备相应资金对富景广场已售商铺按 照原合同价款予以全额退款，过去已经支付业主的租金通过同丰洋百货协商也不再 收回。但是，时至今日伟利公司既不退房，亦不支付租金。 在与业主签订的预约委托出租合同里，受托方是徐州丰洋百货有限公司，担保 方是香港伟利发展公司，并以徐州伟利房地产发展公司建设的“富景二期2 9 0 0 平方 米土地及其9 7 3 7 平方米的地面建筑作为富景广场预约委托出租合同中担保方的 担保资产，并保证在甲乙双方合同履行结束前不转让其产权打。而徐州丰洋百货公 司在业主不知情和未经业主同意的情况下把经营权转让给徐州富景百货公司。徐州 丰洋百货有限公司已单方面宣布破产。而徐州伟利房地产开发公司已把作为富景广 场预约委托出租合同中担保方的担保资产富景二期2 9 0 0 m 2 土地( 未开工建设) 在甲乙双方合同未履行结束前转让给别的公司。 3 2 纠纷原因 3 2 1 投资者非理性判断 买卖双方信息的不对称为产权式商铺纠纷的普遍特点。由于开发商为了自己的 利益，隐瞒或需虚报了物业的相关实情，造成了投资者的盲目冲动。 徐州富景广场的业主们多数都是由于开发商的营销型宣传而进行了盲目的投 资。开发商利用了徐州都市晨报、扬子晚报、徐州电视台等主流媒体大力 宣传售房。宣传重点为“保证回报1 0 年，年均8 力，“城市中心，黄金地段，保 证收益。刀高额回报率的广告宣传导致投资者对收益简单估算，进而失去理性的判 断。 高额回报率的广告宣传是一种营销手段，真实的投资后果并非如此理想。实际 上，8 甚至更高的售后返还率等售后返租，开发商已通过提高商铺售价，将今后 要付给投资者的租金预先提出来。所谓的固定回报实际上是投资者自己拿钱( 开发 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 商提价部分) 出来交给开发商，再由开发商分期返还给客户。开发商将多收的房价 款分期返还给购房人，以预期的市场价将房屋卖给投资人，来个金蝉脱壳，坐收鱼 利。而日后的经营好坏，开发商可以推个一千二净。伟利公司在广告中承诺投资回 报，涉嫌违规宣传，违反房地产广告发布暂行规定。该规定指出房地产广告 中不得含有升值或投资回报的承诺，广告内容必须真实、合法、科学、准确。案例 中的开发商除了背景不清的伟利公司之外，还有徐州的明星企业维维集团。投资者 在不了解伟利公司的情况下，之所以会选择投资富景广场，也是由于出于对明星企 业的信任。 3 2 2 开发商商业行为不规范 投资者在购买产权式商铺时，需要和开发商建立合同契约，开发商可以利用合 同来降低风险程度，而投资者的风险却无法通过合同规避。一般情况下，投资者需 要签订销售合同和返租合同。销售合同是由投资者和开发商签订，开发商只能在外 墙广告隶属和公共面积分摊等方面做文章，而返租合同则更为关键。反租合同并不 是开发商与投资者签订，通常是由投资者与隶属于开发商的经营公司签署，一这就给 以后的运作埋下了隐患。开发商赋予经营公司权力，如果开发商有责任心，便会给 经营公司较大的自主权，以求最大限度保护投资者的权益。如果遇到居心不良的开 发商，只会在乎收回自己的投资成本，承诺的反租利润往往并不能实现。这时，开 发商便将所有的责任推给了经营公司，自己一走了之。因此，表面上看来经营不善 造成的后果与开发商无关，是经营商的责任。 首先，案例中的开发商伟利公司在取得商品房预售许可证后，迫于资金的压力， 在工程尚未竣工的情况下，便进行销售商铺。由于各种因素，该工程未能如期竣工， 导致投资者无法拿到产权证。 其次，经过调查，伟利公司的法人代表徐州伟利房地产发展公司原法人代表是 杨启典，后来是孙锦红、谢琳( 女) 。在2 0 0 5 至2 0 0 6 年间，在富景广场的售房合同 上，法人代表盖的是杨启典的印章。值得注意的是，在一份合资经营徐州伟利房地 产发展有限公司的修正案里，杨启典又成了徐州维维集团股份有限公司的法人代 表，而徐州伟利发展公司的法人代表却是王开林。如此混乱的情况说明该公司在商 业行为方面及其不规范，其目的只是为了回笼资金，不可能对商铺的长远发展承担 责任，更不可能维护投资者的利益。 3 2 3 经营商管理不善 。周伯俊：产权式商铺销售与登记若干问题的法律评析，中国房地产) 2 0 0 6 年第4 期 1 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 通常情况下，购房者在于开发商签订商品房买卖合同时，也必须于经营者或管 理者签订租赁合同。因为经营管理者是由开发商选定的，投资者并不了解其实力背 景，也无从干涉。商业经营效果对商业房地产投资效果影响巨大，决定了其升值空 间。如果管理者经营状况良好，投资者的利益才会受到保障。 案例中的经营管理公司缺乏专业的管理经验和基本的商业道德，因此并没有达 到预期中的经营效果，于是无法兑现租赁合同中的承诺，长期拖欠业主租金。根据 案例中开发商合同中的承诺，投资者购买1 0 0 万的商铺，首付用不了5 0 万元，剩余 房款可以通过贷款交纳。商铺统一经营租赁后，每月支付给投资者商铺租金，这样 完全可以偿还本息，可以令投资者双重收益。但是由于开发商和经营商未能如约支 付租金，投资者就要面临偿还银行贷款的压力，如果无法偿还银行贷款，银行就要 收取逾期罚息，情况严重还有可能被银行起诉。面对这种情况，投资者需要损失大 量的费用，如涉及到银行的本息、滞纳金、诉讼及律师费等。 3 2 4 群体性纠纷难以协调 涉事主体呈现群体性，案例中涉及的业主一百二十三位。在返租经营方式中， 业主购买的是非独立商铺，各业主是难以独立经营的，只能整体对外出租，一旦产 生矛盾，极易牵连波及全体业主。由于业主的文化程度、经济背景、经营理念不同， 对于同一处置方案难以达成一致意见，导致在外理纠纷中，往往业主难以达成一致 要求，影响纠纷的处理，再加上部分业主从中鼓动，串联其他业主采取过激途径， 甚至引发群体性事件，具有群体不稳定性。 由于涉及主体众多，个主体之间的利益有时又存在冲突，法律关系极其复杂， 使得这种方式的纠纷解决过程中，必须要求所有参与主体充分照顾其他主体的利 益，各主体的内部有统一的意见。一旦形不成统一意见，将使整个经营出现问题。 同时，出现问题后解决难度就更大，加之业主多数不愿意选择走司法途径，而是采 取堵塞交通、越级上访、群访等形势，更难以依法依规地处理。 物业管理条例中规定，业主大会以及业主委员会对物业管理活动享有一 定的决策权，只能帮助协调业主个人的经营需求、利益诉求而无决定权。对于房租 水平，业主大会也不能作出决议。因此，业主大会以及业主委员会对于解决产权式 商铺的群体性矛盾并没有决策执行能力，只能参与协调。 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 2 5 房地产市场不规范监管不力 由于房地产是一项投资比较大、运作周期长的经济活动，其涉及了多方利益主 体，综合情况复杂，一直以来都存在严重的市场不规范问题。房地产行业部分开发 商缺乏诚信，专业管理水平低下，不遵守行业道德规范，对其所开发的房地产项目 缺乏责任感，存在着虚假广告宣传、恶意抬高房价、违规建设销售等问题，造成房 地产市场混乱无序，对房地产市场规范化产生了巨大的负面影响。 此外，我国房地产法律法规体系存在严重缺失，缺乏专门专项的法律条文来 规范引导市场行为。投资者比较盲目浮躁，缺乏理性专业的投资知识来引导，面对 投资产生的纠纷无法通过有效的法律手段来维护合法权益。现阶段，我国的社会信 用制度也存在缺失问题，人们普遍缺乏基本的行业道德和操守，部分开发商利用法 律的缺失作出一系列有损投资者利益的行为，严重损害了房地产行业的信誉和形 象。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 4 产权式商铺纠纷的解决方法 4 1 解决思路与原则 产权式商铺的纠纷根本原因在于产权界定不清晰，同时涉及到不同的利益主 体，处理难度大、范围广。根据现实中的纠纷案例，结合相关理论和相关法规，按 以下原则处理。 4 1 1 公平原则和效益原则 从产权保护的经济学角度而言，主要结合公平原则和效率原则。 真正意义上的公平建议在各方都认同的基础上，检验公平的标准是维克塞尔 “一致同意 标准。对于人数众多的社会而言，公平的检验不可能通过全体的一致 同意，因此必须保证人们有对于公共事物进行自由表达和自由退出合作的基本权 利。效率是社会合作追求的重要目标，即将合作成本降至最低，这源于由于人类 天性的贪婪和资源的有限性的矛盾。人们必须以最有效的方式支配自己的行为活 动，通过有效的投入来获取最大期望的回报。检验社会制度总体效率的标准是帕累 托最优标准，是指在经济资源的既定情况下，在不使任何其他利益主体受损的情况 下，至少使一方获得利益。 在产权式商铺的纠纷案例中，尽管多位业主因为同一个物业联系在一起，但是 作为权利主体却是独立的。虽然每个人所获利益有所差别，但是诉权却是平等的。 因此，每位业主都有权主张权利。但是，在追求公平原则的基础上，必须结合效率 原则，从而达到降低成本的目的。圆 4 1 2 财产规则和责任规则 从产权保护的法律角度而言，财产规则禁止他人侵犯所有制的利益，除了权利 人在自愿交易的情况下放弃权利。责任规则就是非财产所有权拥有者无权降低权利 的价值，并且必须补偿因其行为造成财产减损的价值。因此，当对产权进行市场估 价是无效率的情况下或交易成本大于诉讼成本时，可以要求以责任规则代替财产规 则，使能有效利用权利的人在给予赔偿的情况下无交易的取得权利。但是在房地产 。沈晓梅：论公平原则的优先性关于公平和效率关系的再思考，燕山大学学报：哲学社会科学版，2 0 0 8 年第一期 。沈晓构：论公平与效率关系中公平原则的优先性，商业时代，2 0 1 0 年第4 期 1 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 产权领域，一旦发生纠纷冲突，双方的交易成本和诉讼成本都比较高，这就需要双 方进行谈判，对各自的权利进行分配调整，这样可以达到降低交易成本和诉讼成本， 完成利益分配的目的。 在处理产权经济纠纷时，可参考霍布斯定律和科斯定理。人们在交易的过程中 会出现意见不统一和无法合作的情况，这是由于人们自私贪婪的天性造成的。这种 情况下可以引入一个有效的第三方通过协调来迫使他们达成合作。为了减少这种交 易成本，将损失降到最低，引入法律来规范引导双方协议是最好的途径。科斯认为 消除私人谈判的各种障碍就是建立法律的中心目的