（旅游管理专业论文）城市购物中心休闲功能的研究.pdf

a b s tr a c t abstract s hoppi llg i speo p l e ， sfu n d 创 旧 e nt a 1 p u b l i cac t i v i t i e s ， when peo p l e ，sl i fe i s be c o m i n g ri c 玩the s h o ppi n g i s al r e ady n o t o n l y fo r sati s fy i n g the l i fe ， s nee d ， b utal so one ki nd o f p a 就 i mc ， o n e ki n d o f e as i n g o ffp r e s s ure . n oto 川 y peo p l e nee dto p urc】 l a s e arti c l e s fo r dail yu se ， b ulal soh o pe toenjo y the l i fe ， s p l easure amo n g sho ppi ng. u n i fyi 叱 the s h o ppi n gandl e i s ure h as al re 目ybec o m i n gapop u l ar l i fe 一 styl e s o th e ap pe a r a nce o f sh o p p i n g m a i 1 i s i ne vi tabl e . 了 七 c th e s i s ta 改 e s the e x peri enc e s ec ono m i c s tu d y，t h e en v i ro 刊 m e n ta 1 p sy c h o l o g y s tu d y，th e e x pensebehav 1 o r s t u d y，the c i tyle i s ure study a n d o th errel at e d th eori e s as the i几 st ru c t i o n ， t hro u gh c a 币e s on the re v i e wandth e rco r g ani zat i o n tothe d o me st i c a n d fo re i gns hoppi n g m al l re s e arch l i t e r a tu r e ， s tu d i e s th e re l at i o ns hi p b e 幻 四 een the s b 0 p p i ng m a 】 1 a n d c i ty， th e l e i s ure de m and a n d l e i s ure beh a vi o r inth e s h o p p i n g ， summari理 s the l e i s ure d e s i gn me1 h od o f s hop p i ng m a 】 1 ， an d take s the s he n zh e n sh o p p i n g m a l l re ald i a gno s i s ana 】 ysi s asthe e x amp l e ， h asd i s c us s edhow 飞 h e l e i s ur e id e aut il 滋 inthe sh0 p p i ng 找 以 1 1 desi gn. the thes i s d i v i d e s into卿 en c h 即t e r s tog e t h e r : the firs t chapt eri n t rod uce s t h e b a c k gro u n d ， the s i gni fi c anc e ， th eb as i c m e th o d ，the b asi ctheo ryfor th es t u d y ; t h e 锹 ondc h apte r goe s ahe ad i nth e b asi s o f i n trod uci n g the con c e p t andc l ass i ficat i o n o f th e s h o p p i n g ma l l ， re c o l l e c tsthe cr e atio nande v o l u t io n p roc e s s o f t h es hoppi ng mal l athom e an da b r o a d ， l as t l y s u g gest s the fu t u red e v e l o pm ent o f the sh o p p i n g m a l l ; th e而rd c h a p ter ana 1 y sesthe sh opp i n gm a l las the c i ty ， sp ubl i cspa c e ， s uggests t h atth e sho p p i n g m al l h asac c o m 们 。 o date d m o s t c o nte nto f the c i ty， s l i fe ， i t i s th e mostpe ifec t p l ac e o f re c re at i o n i n the c i ty ; the fo u rt h c h a p ter an al y se s the re l atio ns hi pbe 幻 刀 e en the s h o p p i n gm al l an dth e l e i s ure 腼ctio no f t h ec i ty， t he s h o p p i n g m al l i s the pop ul ars p ac e whi c h re s i dsnts c an go s ho即in g ， take p art in re c r e a t 1 0 na l 韶 ti v i t i e s ， and enjo y the p l easu re ， t hes h o ppi n g m a l l s h o w s th e i m p o 川 旧 n t l e i s u r e fun c ti o n i n th e c i ty ; th e fi fth c h a p ter st udi e s howtod c s i gn th e re c re at i o nal s hop p ing m al l ， l 1 ass u g g e st s the m a inp o i n tso f d e s i gni n gan dco u ni e rme as ure o f p r o g r a mi刀 i ttg; 击esi x th c h apte r c o n c l ude st hat th erec reatio n al fu n ct i o no fth e ab s t r 朗 t s h 0 p p i ng m al l h as b r o u ght e c o n o mi ce ffect ， c u l t u reres ul t andsoc i a l ben e fi t s ; the se venth c h a p l e r i s th e re s e 眠h o f th e re c re at i o n alfu n c t i o n t o the s henz h e n s h o 即1 119 m al l ， c onc e n t r a t e s . ha t ” the l e i s ure i de a ， h asap p li edi n s h e 由 e n ， s sh o p p i ngm al l ; thc ei gh thc b a p t e r i s the co nc l us ion 叨 d fo r e c as t w hi c h 丘 川 h e r studi es . k 盯 w如 rd， : c i ty ; th e s h o ppi ng m al l ; l e i s ure 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人己 经发表 或撰写 过的研究成果， 也 不包含为获得 南昌大学 或其他教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学 位 论 文 作 者 签 名 ( 手 写 ) : 豺里 签 字 日 熟， 刁 年 子月 口日 学位论文版权使用授权书 本学 位论文作者 完全了 解南昌大学 有关保留 、使用学 位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅 和借阅。 本人授权南昌大李可以 将学位论 文的全部或部分内 容编入有关数 据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学 位 论 文 作 者 签 名( 手 写 ) : 军 建婆 签 字 日 期 : 坷年 子月7 日 ” 师 签 名 手 “ ): 黎荆 签 字 日 期 : 叫年 计 ” ， 9 日 学位论文作者毕业后去向: 工作单位: 通讯地址: 电话 邮编 第 1 章 引言 第 1 章 引言 选题背景与研究意义 选题背景 1 . 1 . 1 . 1经济背景一体验经济时代的来临 1998年美国学者约瑟夫. 派恩、 詹姆斯. 吉尔摩发表的 欢迎进入体验经济 ， 向全世界宣告体验经济己经来临.文中写到: “ 继产品经济和服务经济之后， 体验经济时代已经来临。要想在当今激烈的竞争中突围而出，必须要非常着意 地营造一些体验主题和体验过程。”从迪斯尼主题游乐园的成功，到拉斯维加 斯 在娱乐界的盛 名， 从it行业盖茨创 造了自 家品牌 x p ，到美国以 古罗马为主题 的论坛购物中心创下了高于一般购物中心3 倍的营业额，各行各业都在为消费者 创造个性化的体验。体验经济是自20世纪90年代继服务性经济之后的又一全新 的经济发展阶段，它是一种开放型互动经济形式，强调与消费者的沟通，并触 动内在的情感和情绪。 正是由于经济时代的变迁和经济模式的改变，与之相适应的商业建筑设计 也 迎来了 新的 变革，更 加注重 消费 者的需求， 越来越注重营造休闲的购物环境。 商业建筑设计已经突破了原有的框架，更多地重点放在了如何重新建立建筑物 与商业活动及人的协调上，构筑出一种让顾客感动、惊喜、难忘与欢愉的历程 与氛围。 1 . 1 . 1 . 2社会背 景 一消费者消费方 式的 改变 消费方式是人 们以 什么样的方法、途径和形式去消费生活资料，以满足各 种物质和精神的需要。消费者的消费结构、 消费 心理、 消费 行为等消费方式的 变化都会影响到 购物中 心的主 题立 意和建筑形式的发 展。 我国自 1 9 9 5 年起实行五天工作制，1 9 99年10 月起又实施春节、五一、十一 三个长假 日以来，我国法定假日已有1 14天，占到一年的三分之一时间，购物也 成为继旅游 之后的第二大假日 消费 方式 ( 见表1 . 1) 。 这种休闲时间的 增多， 使 人们的生活与消费方式发生了巨大的改变，成为推动零售业变革的巨大力量。 第 1 章 引言 据美国 时 代 杂志报道，目 前美国人 有1 /3时间、 2 /3收入用于 休闲 娱乐， 有 1 / 3 的土地面积用于休闲娱乐。我国人们生活水平不断提高，人们也开始注重生 活质 量， 在休闲娱乐中， 体 验消费 无疑是意义最丰富的一种消 遣方式。 传统的 消费 方式是 “ 特定目 的之购 物”， 即消费者带着 特定目 的到商 店购物， 买到所 需商 品即 离开该商店。现在， 随着休闲时间的增多，出现了“ 发现型购物” ， 即 消费者到购 物中心前，并 无特定的购物目 的， 但是经 过卖场的布置，环境的 设计，陈列商品的 刺激， 使消费者以愉快的心 情， 发现购物的目 标，引发购买 的欲望， 这就 是消费 者到 购物中心体 验到 喜悦或 舒心的 享受后逐渐调整其购物 消费方式的 心理因 素。因 此， 购物中 心的 设计不 仅要满足人们的物质需求，还 要满足人们的文化需求;不仅要满足人们的生理需要，更要满足人们的精神需 要， 其功能布 局从购物中心提 升为生活中 心和精神乐园。 表1 . 1消费方 式排序 资料来源:上海市商业信息中心 购物中心正是应这种消费方式的改变而形成的新兴商业形态，造就了一种 多功能、多特点、 全方位的 购物生活形态，给消费者带来更 快乐的生活体验和 感受。 1 . 1 ， 1 . 3历史背景一零售商业的发展 在漫长的封建社会，店铺是零售市场的主要形态，这种店铺一般是个人或 家 庭式的，店铺面 积小， 设施简 陋， 大都零 售一些日 常生活 用品。 在这一 时期， 零售业的发展非常缓慢。直到19世纪中叶，西方世界爆发了工业革命，它不仅 带来了 机器文明， 而且也改变了 人们的生活 方式， 商业活动也极大地繁荣起来 了。 形形色色的商店相继出 现，琳琅 满目 的 商品 充斥店堂。 零售由店铺形态进 入商场形态。 百货商店是商场形式的典型 代表，百 货店的 规模大、品种全、设 施好、定时定位、系列服务和明码标价的经营方式，改变了历史上传统的小商 贩摆摊设点或走街串 巷、讨价还 价、 一物多 价、 没有固 定的时间 和地点的经营 方式， 标志着商业经营由“ 践买贵 卖”、 掠夺产销的封建的小商 人经营，转变 为以 大生产为基础的、依附于生 产的、 实行等价交换的 资本主义 大商人 经营. 第 1 章 引言 随着经济的进一步发展，出现了更大规模的超级市场， 从而使顾客的购买行为 更加方便、轻松、自如。 购物中 心是在二战以 后， 工业迅速发展的 历史 背景下产生的， 并在欧、 美、 日 及东南亚等国家和地区迅猛发展了多年，其市场规模在这些地区的零售业中 占有举足轻重的地位，正在逐步成为引领未来零售业发展的重要趋势.特别是 2 0 世纪8 0 年代以来，由于 全球经济 互相渗 透，经济互补和一体 化， 购物中心几 乎渗透到各个国家， 购物中 心建 筑常常成为现代 城市的新景观。 到了 90年代， “ 娱乐”、 “ 休闲” 很快地 成为 购物中心 产业的流行词，设计 者努力创造令人 流连忘返的 体验场所，消费者 现在 可以在购物的同时享受餐饮、 休闲娱乐及其 他服务，越来越多的顾客正把去购物中心购物当成一种娱乐消遣或社交活动场 所。 由上所述，购物中心是社会发展到一定阶段的产物，是零售商业发展的客 观需要，是消费者消费方式的改变和体验经济时代来临的必然结果。因此，人 们在购物中的休闲需求和休闲行为、购物中心休闲环境的塑造等就成为重要的 研究论题。 2研究意义 1 . 1 . 2 . 1理论意义 随着经济的 发展， 商业建 筑大量增多，在社会中占 的位置 越来越重要， 尤 其是位于城市中 心或 者交通汇集处的大型购物中心已 成为城市的缩影，对市民 生活、城市形象有着很大的影响;另一方面，现代城市人的生活质量已经成为 了衡量人生幸福的关键，而休闲娱乐生活又是衡量生活质量的重要标志.因此， 把购物中心与 城市 休闲两方 面结 合来 研究，探讨购 物中心作为 城市游憩的公共 空间，担负着经济功能和休闲功能双重角色的研究，对于丰富商业建筑设计的 理论和城市社会学理论都有重要的借鉴和指导意义. 1 . 1 . 2 . 2现实意义 ( 1) 购物中心是城市 活力的体现，建设 休闲 性的 购物中心，能更 好地吸引 人流，促进商业的繁荣， 从而促进城市经济的发 展. 购物中 心的 发展是经济发展、 城市发展的产物，城市市区的购物中心与 城 市是相互依存的，它需要从城市引入人流和社会活动，才能达到自身的商业繁 第 1 章 引言 荣; 另一方面， 城 市中心区也 需要借助购物中心 提高自 身的吸引力， 达到振兴 商 业活动和社会活力的目的。 商业 活动是 社会活力的 源泉，它聚集人流 的作用 远远超过了 其它社会活 动。 商 业活动 状况不 仅反映了 城市的经济 状况，也反 映了 城市的社会生活， 它的兴 衰实际上也是 城市中心区 兴衰的 标志。 在城市中 如果有一个独具特色的 购物 环 境， 可以闲 逛和逗留的 空间， 而交通又很便利， 那必定是吸引市民 和观光游客 前往的场所， 并成为 城市面貌的重要标志之一 购物中心从其功能上完全可以 满足这样的要求，购物中心为振兴城市经济的发展，商业活动的繁荣，发挥了 重要的作用。 ( 2 )购物中心作为城市的公共休闲空间，对于重塑人们的休闲观念，有重 要的社会意义. 现代中国 社会正处于由农业社会快速向 工业化社 会转变时期.从农业 社会 向 工业社会转 变的一个根本变化是人们的休闲方式 从乡 村模式向 城市模式的 转 化。 城市 居民 在闲暇时间 会更多 地涉足商业休闲 娱乐场所， 并紧跟时尚。 需求 决定生产，商业形态也要紧跟时代的节奏转变为更先进的形式。 购物中心作为一种大型的综合性建筑物，具有复合性的长处，提供购物、 旅游、观光、度假融于一体的商业环境，成为吸引市民集中进行商业活动和社 会活动的场所，可以取得商业效应和城市发展的双赢。日常的购物活动也己经 不仅只是为了满足简单的生活需要，更是一种消遣、舒缓压力的方式.人们不 仅需要购买生活用品， 更希望购物、 旅游、 观光、度假融于一体。 这种购物、 休闲一 体化己 经开 始成为一种 越来越流行 的生活方 式。 因此，研究购物中心与城市环境的相互作用，购物中心内的休闲需求和休 闲 行为， 有利于创 造适宜的 城市商 业生活环境， 建造复合性的城 市生活 场所。 2国内外的研究现状及存在的问 题 因为购物中心既是一种建筑形式，同时也是一种商业形式，是经济发展、 商业现代化、 人口 城市化的 产物， 所以它的研究 势必牵涉到 建筑、 商业、 城市 等多 方面。 本人通过阅读 建筑与规划设计、商 业、 城市游憩 等方面的书籍， 并 查阅了中国 学术期刊网、 万方数 据库、 人大复印资 料中的期刊 和论 文，发 现有 很多学者对于这个 领域进行了 相关的 研究和探 讨， 总结前人的 研究 成果， 主要 第 1 章 引言 有以下几点: 2 . 1国内的现状 在国内 对于购物中 心的研究主要集中 在商 业和经济 学领域，在研究的文献 中，偏重对欧美 购物中 心的形态发展研究， 如发 展历史、发展阶段、类型、 布 局等。如中国大百科全书出版社1 9 95年出版的 世界市场形式全书一书中， 收录了购物中心作为其中一个章节，主要 介绍了 购物中 心在各国的发展情况 和 趋势及其代表实例，同时介绍了购物中心的策划、管理层次、经营策略、出租 管理等方面的内容:由刘念雄著的 购物中心开发设计与管理是出版的较为 全面的关于购物中 心的 专著，作者通过对购物中 心的概念、发展史和分类的 分 析和研究，揭示了购物中心的本质特征，并在此基础商对购物中心的开发、设 计、管理以及与城市的关系作了全面细致的论述和分析，并结合20世纪90年代 我国的开发和建设实践，探讨购物中心的发展途径。 2 . 2国外的现状 在国外对于购物中心的研究主要集中在建筑与规划设计领域，大多介绍购 物中心的文献中，多集中于工程项目本身的单体设计，如介绍购物中心内的建 筑、环境组成元素，介绍购物中心的工程实例，主要研究购物中心的 “ 内向” 设计。如 s h o p p i n gc e ntr ed e s i g n 主要从大型购物中心的 发展背景为出发 点，先简述了购物中心在欧美国家的初期阶段和发展状况，再结合西欧和北美 大型购物中心的 现状和设计趋势，运用实例， 对购物中 心中的设计重点，如 入 口、 步行街、中 庭、 垂直交通等进行深入分析， 并强调设计中 新技术、新材 料 的 运用; s h o p p i n g撇l l s : p l a n n i n ga n dd e s i g n 从大型商业建 筑周边 城 市 环境的 现状出 发， 从选址、定 位到具体商业建筑的实施， 作了 较系统和完 整 的 评述， 并指出 欧美目 前大型商业建筑所面临的矛盾 和问题， 如对规模的 控制， 对人性的 关怀与自 然景观的结合等方面进行了 思考，并对城市中 心区商业建 筑 的发展方向和设计原则等结合实例进行了较深入的剖析。 第 1 章 引言 2 . 3存在的问颐 对购 物中 心的 研究己 有不 少成果， 但从消费 者行为学和 体验经济学的 角度， 研究在体 验经济时 代下， 消费者 购物行为的变 化、 购物中心内 的休闲需求的文 献较少。另外，从城市休闲学的角度，将购物中心作为城市的公共休闲空间来 研究，探讨购物中心承载着城市的休闲功能的亨献椒转少。 3基本思 路和主要内 容 3 . 1基本思路 提出课题一分析选题的经济、社会、历史背景，得出研究此课题的意义。 分析课 题一探讨购物中 心在 城市休闲空间中的定位，购 物中 心与城市居民 休闲生活的关系。 解决课题一依据以上分析，总结归纳出购物中心休闲设计的要点、对策. 应用课题一综合以上研究成果，对深圳购物中心进行实例分析、总结。 3 ， 2研究内容 本论文的研究是在前人研究的基础上， 重点探讨两个方面: 一是购物中心作 为城市公共休闲空间的论证以及购物中心在城市休闲空间中的定位;二是从购 物是城市人的一种休闲方式的角度，探讨了购物中的休闲需求和休闲行为，购 物中 心的发展与城市居民 休闲生 活的关系， 强调在购物中 心的规划设计中， 应 以 “ 以人为本”的休闲设计理念来营造休闲舒适的购物环境，创造城市休闲社 会生活。 3 . 3研究方法 1 . 3 . 3 . 1文 献阅 读法 收集、 整理、 研究和消化有关 体验经济学、 环境心理学、消费 行为学、 商 业建 筑设计、 休闲 学等著作、文献 和资料，并 通过阅读文献了 解美、 欧、日 等 购物中心建设的成功案例。 第 1 章 引言 1 . 3 . 3 . 2实地考察法 通过对广州、深圳、上海等城市的购物中心及其所处的城市环境进行调查 分析，实地考察，重点是消费者的消费行为，购物中 心的主题， 表现形式， 场 所的营造手段，各类设施的分布及设计等。 1 . 3 . 3 . 3多学科交 叉运用法 以 体 验经济学、 环境心理学、 消费行为学、休闲学的 研究方 法切入， 并充分 借鉴社会学、人类学、文化学等学科的某些理论和方法。 3 . 4创新之处 虽然有很多学者对购物中心进行了相关的研究，但大都是从规划设计的角 度，或者是商业经营的角度来进行研究，但是把购物中心作为城市的公共休闲 空间进行研究，突出购物中心的休闲功能，还没有人进行过专门的研究。所以 本人认为这方面的研究是一个创新之处，可以丰富城市休闲学理论、商业建筑 设计学理论。 第2章 国内外购物中心的产生和发展 第2 章 国内外购物中心的产生和发展 2 . 1购物中 心的概念和分类 工业革命后， 商品 生产、 流通和消费 领域发生了巨大的变化.新的零 售方 式 和商业建筑类型 迅速形成和发展。 继19世纪百货公司 和超级市 场兴起和传播 之后，购物中 心概念 也逐渐形 成， 在20世纪不断 传播并得到 普遍接受。 购物中 心一词 译自 英文的 s h o p p i n gc e n t e r 和s h o p p i n g扼1 1 ，以前也有把 sh叩pingman 音译 成 “ 摩尔” 的. 现在在 业界内 基本上 统一称为“ 购物中 心” 。 2 . 1 . 1购物中 心的概念 按照美国购物中心协会的定义:“ 购物中心是由开发商规划、建设、统一 管理的商业设施; 拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消 费者的购买需求与日常活动的商业场所”. 我国国家质量技术监督局于2 0 00年5 月19日发布的国家标准 零售业态分 类中，对购物中心的定义为: “ 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零 售业态、服务设施的集合体。” 上面两个定义都倾向于从管理方面来加以考虑，体现了购物中心与其他商 业形 态在管理上有本 质的区 别。“ 购物中 心在统一规划、开发、 建成之后， 在 管理上实现所有权、 经营权和管理权的分离， 把营业面积出租 给各 种承租户经 营。承租户经过严格挑选并加以有效控制。 对于购物中心的定义，不同的地区和行业还有着不同的理解。 日 本购物中心协会对购物中 心的定义为: 购物中 心是 一种以单体建筑形式 来规划、开发、 拥有、 管理经营， 集商业、服务业于一 身且配有停车场的商业 设施，它作为 一种能 够按照其不同的区位、规模、设施 构成等条件， 为城市居 民提供具有一定选择的多样性、便利性和娱乐性、充分满足消费者需求的社区 设施，担负着重要的城市功能。 中国大百科全书建筑卷定义为: 除保持传统商业街的特色外，还设有自助食 堂、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群 第2 章 国内外购物中心的产生和发展 发展成具有多种功能的综合性商业、服务、娱乐和社交中心。 这两个概念侧重于购物中心的多功能特点，体现了购物中心的复合性的功 能配置以及其对于城市居民日常生活的意义.购物中心以其复合性的功能，容 纳了 城市生活中的大部分内容，包括购物、娱乐、服务等，是复 合性城市生活 空间。 在国际上 “ 购物中心”并没有一个标准的定义，但主要是从规模、内容、 管理等方面来定义。本文中涉及的 “ 购物中心”是在毗邻的建筑群或一个大型 建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列零售商 店、 服务机构 组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心.从 这个定义来分析，购物中 心所包含的内容比较广泛，在服务功能 上表现为复合 性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上 表现为特定商圈。其特点主要是: 是一组零售商店及有关的商业设施的群体组合，这些组成部分多处在一单 体建筑物中， 并拥有足 够数量的 相邻而又 方便的 停车场; 策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作; 是一种新型复合型业态和消费场所，组成商业群的各单体商店所提供的商 品和服务大多属于选购品性质， 尊重顾客的选择权， 并在种类上能满足顾客 “ 一 站终点”的购物需要: 在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的 分离，把营业面积出租给各种承租户经营，商业形象统一，以同一经营政策进 行营运。 2 . 1 . 2购物中心的分类 2 . 1 . 2 . 1按服务商圈的 分类办法 美国 城市土地协会 ( u r b a nl a n dl n s t i t u t e ) 和国际购物中心协会( i c s c ) 根据核心租户、商品类型和可出 租面积把购物中 心分为了四大类: 邻里中心、 社区中心、区 域中 心、 超级区域中心。 . ( 1 ) 邻里中 心( t h e n e i g h b o r h o o ds h o p p i n gc e n t e r ，n s c ) 面积在1 万 平方米左右， 出 租面积 平均为6 7 00平方米， 租店户数为10到1 5 家， 一般由一个超市和一组规模较小的专业店组成，坐落于居民区，商圈内人口为5 第 2章 国内外购物中心的产生和发展 万至巧 万，商圈半径 在车程10分 钟以内 ，以销售日 用品与一般食品 为主， 满足 附近居民的日常生活需要。停车数约100 辆以上。 ( 2 ) 社区中心( t h e c o mmu n i t ys h o p p i n gc e n t e r ， c s c ) 面积 在3 万平 方米左右，出租 面积平 均为13 0 00平方 米， 租店户数为 20到1 00 家， 商圈内 人口 为10万至20万。核心店为 大型生 鲜超市或批发 店， 并有若 干专 业店，加上一些服务机构 ( 如银行、旅行社等)，提供方便商品、家庭设备、 生活用具 等， 商品有多种花色品种和多 种价格， 满足社区居民的 消费需 求。 停 车 数约5 00 辆。 ( 3 ) 区 域中心( t h er e g i o n a ls h o p p i n g c e n t e r ， r s c ) 面积在5 万平方米左右，出租面积平均为1 . 6 万至4 . 7 万平方米，租店户数在 10 0 家以上， 商圈内 人口 为20万以 上.中 心店为大型 百货商店或 批发 店，并 有多 家百货商店 和若干量贩店和专业店， 有更多服务设施，并有大型娱 乐设施，服 务范围更 广，满足 商圈 覆盖地区的 消费者需 求。 停车数在1 0 00辆 至5 0 00 辆。 ( 4 ) 超级区 域中 心( t h es u p p e r 一 r e g i o n a l c e n t e r ， s r s c ) 面积在10万平方米左右，出租面积在6 . 了 万平方米以上，租店户数为1 50家 至2 00家，中心店如大型百货公司或批发店有3 至5 家，商圈人口达50万人以上， 由多个一流的百货商店和些量贩店以及2 00、3 00家专业店组成，配备有完善的 休闲、娱乐设施以及银行和其他服务机构，提供服装、家具和室内陈设品、休 闲、娱乐等全方位的综合性服务，商品花色品种十分齐全，服务范围非常广泛， 能够 满足广 大地区内 消费者多 层次、 多 样化的需求。 停车 数为 5 0 00辆以 上. 表2 . 1购物中心基本分类 类型 面积 ( 平方米) 租店户数商圈人口停车数 邻里型l 万1 0 到1 5 家5 万至15万1 0 0 辆以上 社区型3 万2 0 到1 0 0 家1 0 万至2 0 万5 0 0 辆 区域型5 万 1 0 0 家以上2 0 万以上1 0 0 0 辆 至5 0 0 0 辆 超级区域型1 0 万 1 5 0 家至2 0 0 家5 0 万 以上5 0 0 0 辆以 上 第 2 章 国内外购物中心的产生和发展 2 . 1 . 2 . 2按区 位的 分类办 法 根据区位可以将购物中心划分为城市市区和郊区购物中心，它们之间有很 大不同，除了形式差异之外，它们的经营侧重点也有所不简。城市市区的购物 中 心经营的商品中以时 装占统治地位，而汽车配件、电 器用品、家具等都已 经 转移到了郊区购物中心经营。 ( 1) 城市郊区型购物中心 随着西 方住 宅郊区 化、 公路网络化及小汽车的迅速普及形成的。 市中 心昂 贵的 地价、 拥挤的空间以 及繁琐的管理体制等等问 题使得开发商望而却步， 而 便宜的 地价、交 通的 便利、 大量的中产阶级移居郊区等等诸多因素使购物中 心 也大多选址于郊区。郊区购物中心不同于带有停车设施和步行街的市中心商业 设施， 其商店类型 经过开 发商的精心挑选并且具有高销售量， 同时还提供一些 日常服务及娱乐设施。这种有选择的零售策略造就了一批标准化的承租者，从 而再现了一个理想化了的市中心区商业环境。 ( 2 )城市市区型购物中心 城市市区购物中心因为城市环境和用地条件等的限制，规模一般比郊区的 购物中 心小， 为节约 用地， 多采用多层的建筑 物，多 层停车楼或地下停车 方式。 城市市区购物中 心以 其存在方式大体可分为两种，一种是在城市商业区内 独立 存在; 另一种是与其它非零售的设施结合在一起，作为其中的一个功能组成部分 存在，如大型的城市综合体建筑. 市区购物中心有其自身的优势，例如，城市地区有着较为完善的市政配套、 道路等基础设施，在中心区更有大量的交通设施以及高密度的集中的公共生活。 此外，能源危机造成油价升高，年轻、富裕的夫妻开始选择居住在离市中心办 公地点较近的地方。这些因素使得市中心的购物中心开发显得更为理性和高效. 2 . 2国外购物中心的产生和演变 迄今为止， 购物中 心己 经经历了 1 00多年的发展历 程。 其发展演变，一方面 是由 于经济发展 和社会 进步;另一方面是由 于购物中 心在传播过程中与各地具 体情况相结合的结果。 在不同的国家、社会和经济发展水平下， 购物中心的发 展模式既 有自 身的 特点，又彼此影响。其中美国 购物中 心的建设始终 居于领先 地位，对欧洲、澳洲和亚洲国家产生了显著的影响。 第2章 国内外购物中心的产生和发展 表2 . 2国外购物中心发展的五个阶段 发展 演变阶段 年代发展情况 早期 探索阶段 2 0 世纪 2 0 一 3 0 年代 美国 ( 较固定的平面布局，带形中心为代表，使用不被公 共街道分割的整块土地，拥有众多个体商店，统一商店形式， 唯一 所有者控制经营， 一定数量的临时停车 场); 英国 ( 邻里 中 心为代表) : 澳大 利亚 ( 小 型郊区带形中 心) 成型阶段 2 0 世纪 5 0 年代 美国 ( 郊区型购物中心成型，人工 控制环境， 大面积免费 停车场，内部独立步行区):英国 ( 开始建设购物中心) 兴盛阶段 2 0 世纪 6 0 年代 美国 ( 郊区购物中心迅速崛 起， 热衷于采用封闭室内步行 街模式，过分依赖人工照明和人工空 调) ;英国 ( 向城市市区 的改造);日本 ( 着手建设购物中心) 成熟阶段 2 0 世纪 7 0 年代 美国 ( 巨型 购物中心发展， 并从郊区转向 城市) 多样化 阶段 2 0 世纪 8 0 年代 美国 购物中心建设再掀高潮) 发展中国家开始掀起建设热潮 新类型、亚类型出现，购物中心成为城市景观的主角 资料来源:高飞，宁德煌. 试论发展如11对中国投资商的机遇与挑战. 昆明理工大学学报 ( 理工版)，2 0 05， 3 0 ( 5 ):9 9 1 0 2 2 . 2 . 1早期探索阶段 早期的购物中心探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚，特别是美 国，它是发展购物中心的先驱. 早在19世纪，美国购物中心的建设就己经拉开序幕，但是它在20世纪以前 的发展相当缓慢. 20世纪2 0 一 30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了 显著的 进步，同时 美国 的郊区化势头使购物中心向交 通枢纽 扩散， 迎合新的区 位选 择， 带形中 心是美国早期购物中心的典型代表， 它在30年代的 美国 郊区非 常普遍。 探索阶段的购物中心虽然还比较原始，但是已经具备了一些基本特征，根 据美国 城市 土地机构的归 纳: 购物中心 使用不被公共街 道分割的整块土 地; 拥有 众多 个体商 店; 统一商 店形象: 由唯一的 所有者控制经 营; 根据需要 提供一 定数 量的 即时停 车场。 英国对早期购物中 心同 样做出了 重要探索. 2 0-一 30年代，英国郊区的独立 商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 第2章 国内外购物中心的产生和发展 邻里中心是英国购物中心的先驱。 2 0 年代在澳大利亚，购物中心的建设己经纳入首都堪培拉的规划。由于地 广人稀的环境，澳大利亚主要吸收了美国经验发展小型郊区带形中心。30年代 中期建设了一些小型邻里中心，为郊区兴起的居住区提供服务。 2 . 2 . 2 2 0 世纪5 0 年代成型阶段 5 0 年代， 现代 意义 上的 大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店 与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。大百货商店除了在郊区购物中 心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心.50年代中期，郊区 区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。百货 公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计 和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。郊 区 大型购物中心的 发展， 标志着购 物中 心己 经成型。 在英国，英国政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上也 参与了购物中心的开发。伴随着城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心 也取得了成功。 2 . 2 . 3 2 0 世纪60年代兴盛阶段 5 0 年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中 心 迅速崛起，大量大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。60年代末期， 美国 大小购 物中心 数量己 经超过10 0 00个. 战后欧洲购物中心的发展速度虽不及美国，但一些经济发达的国家也不甘 落后。英国 试图 借鉴美国 郊区 购物中 心的经验进行城市市区的改 造。60年代中 期在亚洲，日 本也己经着手建设购物中心。 这一阶 段，购 物中 心在各地的发 展虽然各具特色， 但是由 于 彼此互相影响， 仍然呈现出 某些共同的 特征， 主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式; 过 分依赖人工照明 和人工空 调。 而这些能 源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底 暴露出来。 第2章 国内外购物中心的产生和发展 2 . 2 . 4 2 0 世纪70年代成熟阶段 6 0 年代的 建设 势头一 直持续到70年 代早期。欧 洲城市的 购物中 心建设 方兴 未艾，日 本的购 物中心也正 在积极建设当中，同 时，美国出 现了巨 型购物中 心。 但是 好景不长， 70年代中 期的 石油危机给购物中 心， 特别是郊区购物中 心的发 展带来了巨大冲击。 石油危机之后， 郊区 购物中 心的辉煌时代迅速成为过去，人们开始对城市 郊区 化和郊区购物中 心大规模的 建设进行反思。购物中心的发展重点从郊区转 向 城市市区. 面对 新的复 杂的环境和地段，购物中心在 规模、类型和设计方 法 方面都发生了 适应 性变化，并逐渐走向 成熟，在购物中 心内部出现了 一些休闲 娱乐设施。 2 . 2 . 5 2 0 世纪8 0 年代多样化阶段 8 0 年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的 建设阶段。值得注意的是，一些发展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设 热潮。 80年代，购物中心的改造和更新成为主要的工作。以购物中心模式改造旧 城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。同时购物中 心设计面临着新的挑战，除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城 市之间的 关系。 城市市区 用地和各 种条 件的限制 更加促使购物中 心类型的多 样 化。 这一阶段，尽管购物中心的面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针 对人口 分布状况、区 位和市 场、 竞争消费 方式的 变化做出反应。新的 类型和亚 类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。而且，在购 物中心内不仅 有多样的 百货店、 超级市场、 专卖店 等， 还有各种非零售的 餐饮、 服务、休闲娱乐设施。由于 功能的 多样化， 购物中心日 渐成为市民的 休闲 活动 中心。 第2章 国内外购物中心的产生和发展 2 . 3我国内地购物中心的 产生和发展 2 . 3 . 1萌芽期: 2 0 世纪8 0 年代末至90年代初 中国购物中心最早出现于20世纪80年代末期，当时伴随着大城市一批星级 宾馆的出 现而出 现， 这些宾 馆常常附设 有一家商 场，主 要为外宾 服务，宾 馆经 营者将这种商场称为购物中心，诸如北京昆仑饭店附设的昆仑购物中心。随后， 一些商业街区也出现了称为购物中心的商场，比如北京西单购物中心、北辰购 物中 心等。 90年代初， 伴随 着北京赛 特购 物中 心开 业， 全国各大 城市称为购物 中 心的 商场不 断涌现， 这些购物中 心 位于中 心商业区，营业面 积一般在 2 万平方 米左右， 有小型停车场， 有很好的商 业环境，因 此开 业以 来效 益都比 较好。 但 是这些购物中心只有购物中心的名字，它们既无购物中心的功能，也无购物中 心的规模，它们都不是真正意义的购物中心，仅仅是百货店而已.因此，这一 时期应视为中国购物中心发展的萌芽期。 2 . 3 . 2产生期:20世纪9 0 年代中期 20世纪 90年代中期，一批香港房 地产巨 头( 和记黄 浦、 长江实业、 新世界、 恒基、 新鸿 基、 嘉里、 九龙仓、太古、 恒隆集团等) 在北 京、上 海等大 城市的 黄 金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，从而形成 了有香港特色的购物中心。其中主要的代表有: 上海的嘉里不夜城、时代广场、 上海广场、 香港广场、 美罗城、 浦东华润时代广场、 梅龙镇广场， 北京的 赛特 购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广 场，重庆的大都会广场等。 这个时 期中 国购物中心总建筑面 积不足1 00万平方米，总数 量约10家，只 有 北京、上 海等为数不过的特大型城市出 现了 零星的、建 筑规模较小 的购物中 心， 而且这个时期的购物中心大多配以 酒店、商务办公功能， 缺乏 统一的 规划和管 理，业态复合度很低，规模及面积也偏小，该阶段中国 购物中 心的 发展具有尝 试性和功能 补充性的意味。因此，我 们把这一时期看 作中国 购物中 心的 产生期。 第2 章 国内外购物中心的产生和发展 2 . 3 . 3成长期:2 0 世纪9 0 年代末期 9 0 年代末期，随 着广州天河城、中 华广场， 大连胜利广场、 新玛 特， 上海 友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、庄胜崇光百货广场、东方广场的 陆 续建成开业，内 地逐渐形成了一 批业态复合度较高、 规模面积较大且 经营也 较成功的 购物中， 在这批 成功者的引 导下，内 地各个城市都开始兴 建各自 的购 物中心。 这一时期全国购物中心总建筑面积小于1 0 00万平方米，总数量在100 家以 内 。该阶 段中国购物中 心的 分布范围 开始 扩大，有10余个商业发达的 城市涌现 出了一定 数量的购物中 心。 一方面购物中 心的发 展开 始比较迅 速， 另一方面， 有相当一部分购物中心开始以零售业为主导来集合其它消费服务功能。 2 . 3 . 4加速发展期: 2 002 年以后 从2 0 0 2 年开始，中国的购物中心逐渐进入到快速发展阶段，表现