（工商管理专业论文）全过程造价管理在商品住宅开发过程的应用研究.pdf

学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 文名称神 签字日期：j - o t 年7 月i 9e l 导师签名： 7 铷釉己 签字日期。飞舻7 晰日 中图分类号： u d c ： 学校代码：1 0 0 0 4 密级：公开 北京交通大学 专业硕士学位论文 全过程造价管理在商品住宅开发过程的应用研究 a p p li e dr e s e a r c hb a s e do nt h ew h o l ep r o c e s so fc o s t m a n a g e m e n ti nt h er e s i d e n c ed e v e l o p m e n t 作者姓名：徐家利 导师姓名：张梅青 专业学位：管理学 学号：0 8 1 2 118 7 职称：副教授 学位级别：硕士 北京交通大学 2 0 10 年6 月 致谢 本论文的工作是在我的导师张梅青老师的悉心指导下完成的，张梅青老师严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两年来 张老师对我的关心和指导。 张梅青老师对于我的论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的感谢。 在实撰写论文期间，李菁、曹洪波同学对我论文中的资料收集工作给予了热 情帮助，在此向他表达我的感激之情。 另外也感谢家人，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。 中文摘要 摘要：以商品住宅为主的房地产业是我国的经济支柱产业，对国民经济起着至关 重要的作用，更关系到国计民生。而且房地产业投资额巨大，有效的控制投资， 避免浪费，能够为国家节省宝贵的建设资金。今年，随着国家对房地产业调控措 施的日趋严厉，房地产企业的融资压力和投资风险也日趋增加，因此控制工程造 价，减低成本，也是商品住宅开发存活并且发展的必由之路。 本文通过研究商品住宅开发的各个流程，分析了各个阶段我国现行商品住宅 开发企业在工程造价控制方面存在的问题及现状，认为我国工程造价要一改过去 只重视施工及竣工结算阶段工程造价的弊端，必须采用全过程动态控制。在商品 住宅开发工程施工的各个阶段即投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶 段、竣工结算阶段各个流程合理的确定工程造价目标以及有效的控制工程造价， 最后通过实际案例加以分析，得出结论：项目决策阶段是工程造价控制的基础， 项目设计阶段是工程造价控制的关键，项目招投标阶段是工程造价控制的重点， 而项目施工阶段和竣工结算阶段是工程造价控制的难点。 关键词：商品住宅；造价控制；全过程 a bs t r a c t a b s t r a c t ：a sam a i n s t a yi n d u s t r yo fc h i n a se c o n o m y , r e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sa v i t a lr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y , w h i c hi sa l s or e l a t e dt op e o p l e sl i v e l i h o o d t oa v o i d w a s t i n g ，e f f e c t i v ec o n t r o lo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tw i t c hi sah u g ei n v e s t m e n t ，c a ns a v e v a l u a b l ed e v e l o p m e n tf o rt h es t a t ec a p i t a l a l o n g 、) l ，i mt h ei n c r e a s i n g l ys t r i n g e n to fr e a l e s t a t ec o n t r o lp o l i c yi nc h i n at h i sy e a r , t h ef i n a n c i a lp r e s s u r e sa n di n v e s t m e n tr i s ko f t h er e a le s t a t ec o m p a n i e sa r ea l s og r o w i n gt oi n c r e a s e t h a t sw h yt h ec o n t r o lo fp r o j e c t c o s t sa n dt h er e d u c i n go fc o s t sa r er e f e r r e dt oa nu n p r e c e d e n t e dl e v e li nt h ee n t e r p r i s e s b a s e do nt h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t , t h i sp a p e ra n a l y s i st h e p r o b l e m sa n ds t a t u si nc o s tc o n t r o lo ft h ev a r i o u ss t a g e sa b o u tt h ec u r r e n tr e a le s t a t e s e n t e r p r i s e si nc h i n a , 谢t l lt h ew h o l ep r o c e s so fc o s tc o n t r o lm e t h o d s ，p r o p o s e ds o l u t i o n a n da n a l y z e db yr e a lc a s e sa tl a s t t h i sp a p e rc o m e st oac o n c l u s i o nt h a tp r o j e c t d e c i s i o n m a k i n gs t a g ei st h eb a s i sf o rp r o j e c tc o s tc o n t r o l ，p r o j e c td e s i g ns t a g ei st h e k e yt op r o j e c tc o s tc o n t r o l ，p r o j e c tb i d d i n gs t a g ei st h ef o c u so fp r o j e c tc o s tc o n t r o l ，a n d t h ep r o j e c tc o m p l e t i o ns t a g ea n dc l o s i n gs t a g ei st h ec h i e fd i f f i c u l t yp o 缸o ft h e c o n s t r u c t i o nc o s tc o n t r o 】 k e y w o r d s ：r e s i d e n c e ；c o s tc o n t r o l ；t h ew h o l ep r o c e s s 目录 中文摘要i i i a b s t r a c t i v 1绪论。：。l 1 1 研究背景及意义一1 1 1 1 商品住宅的的发展历程1 1 1 2 商品住宅开发过程的工程造价控制现状1 1 1 3 商品住宅产业是我国的支柱产业2 1 1 4 商品住宅开发企业的自身发展要求2 1 1 5 国家对住宅市场的宏观调控需要企业加强成本控制3 1 1 6 商品住宅开发企业对工程造价认识的误区3 1 2 研究框架4 1 - 3 文献综述：4 2 工程造价管理的概述6 2 1 工程造价管理的概念6 2 2 工程造价控制的任务和目标7 2 3 工程造价的合理确定和有效控制7 2 4 工程造价的发展现状及存在的问题8 2 5 全过程造价管理的基本内容。8 3全过程造价管理在商品住宅投资决策阶段的应用研究10 3 1 投资决策阶段造价控制的意义1 0 3 2 商品住宅决策阶段的工程造价现状分析1 0 3 2 1 科研报告深度不足1 0 3 2 2 方案单一10 3 2 3 不确定性分析不够1 1 3 2 4 对投资决策阶段工程造价的控制不重视1 1 3 3 商品住宅投资决策阶段工程造价控制措施1 1 3 3 1 建设项目所处地区的选择。1 1 3 3 2 建设项目所处位置的选择一1 1 3 3 3 建设项目建设规模与建设标准1 2 3 3 4 建设规划设计方案的选定一1 2 3 3 5 主要设备选用1 2 3 4 小结。1 3 4全过程造价管理在商品住宅设计阶段的应用研究1 4 4 1 商品住宅设计阶段造价控制的现状分析1 4 4 2 商品住宅设计阶段全过程造价控制的措施1 4 5全过程造价管理商品住宅开发招投标阶段的应用研究1 8 5 1 商品住宅招投标阶段造价控制现状分析1 8 5 2 商品住宅招投标阶段工程造价控制措施1 9 6全过程造价管理商品住宅开发施工阶段的应用研究2 3 6 1 商品住宅施工阶段造价控制概述2 3 6 2 商品住宅施工阶段造价控制现状分析2 3 6 3 商品住宅施工阶段的工程造价控制措施2 5 7全过程造价管理在商品住宅开发结算阶段的应用研究31 7 1 商品住宅竣工结算阶段造价控制现状分析3 1 7 2 商品住宅竣工结算阶段的工程造价控制措施3 1 7 2 1 严格审核工程量3 1 7 2 2 审查材料价差的合理性。3l 7 2 3 审查隐蔽工程验收记录。3 2 7 2 4 审查设计变更。3 2 7 2 5 审查定额的套用3 2 7 2 6 审查各项费用的记取。3 2 7 2 7 防止各种计算误差的出现3 3 8案例分析绛州花园开发过程全过程造价控制理论的应用。3 4 8 1 决策阶段的造价控制一3 4 8 2 设计阶段的造价控制3 5 8 - 3 招投标阶段工程造价控制。3 5 8 4 施工及竣工结算阶段的造价控制3 6 8 5 结论3 7 参考文献。3 9 独创性声明4 0 学位论文数据集4 1 1 绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 商品住宅的的发展历程 我国商品住宅的发展历程，大致可分为以下五个时期：一是初步形成时期 ( 1 9 7 8 1 9 9 1 年) 自1 9 7 8 之前的二十多年中，我国没有商品住宅市场，只有建筑 业。1 9 7 8 1 9 9 1 年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和 土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化， 商品住宅市场初步形成；二是过热时期( 1 9 9 2 1 9 9 3 年) 1 9 9 2 年下至1 9 9 3 年，在 我国的很多地区掀起了商品住宅开发热潮，房地产开发公司如雨后春笋般涌现， 投资额度也高速增长，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化。炒地皮、 炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，以海南、广西的北海为代表， 房地产开发出现过热，形成了非常严重的泡沫；三是市场调整时期( 1 9 9 4 , - - 1 9 9 7 年) 1 9 9 4 年继续1 9 9 3 年下半年的宏观调控。1 9 9 5 1 9 9 7 年仍然实施适度从紧的财政政 策和货币政策。但从1 9 9 6 年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品滞销，企 业停产，工人下岗；1 9 9 7 年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩 ， 商品住宅市场进入了低潮；四是培育新的经济增长点时期( 1 9 9 8 - 2 0 0 2 年) 从1 9 9 8 年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施 的出台和贯彻落实，我国商品住宅市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时 期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政 策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃；五是 宏观调控时期( 2 0 0 3 现在) 2 0 0 3 年以后，投资快速增长，房地产价格大幅上涨， 住房供应结构不合理矛盾突出，商品住宅市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许 多政策措施对商品住宅市场进行调控。从2 0 0 3 年下半年开始，政府按照土地、信 贷两个方面入手控制商品住宅市场投资过快增长。从2 0 0 5 年开始，政府强调做好 供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2 0 0 7 年下半年开始，宏观调 控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度， 进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。 1 1 2 商品住宅开发过程的工程造价控制现状 一直以来，商品住宅开发企业将工程造价控制的重点放在施工及竣工结算阶 段，重视与施工企业的结算谈判工作，把结算会议当成吵架会议，努力的节省企 业投资，控制成本。而忽视了投资决策阶段、设计阶段及招投标阶段的造价控制， 殊不知，投资决策及设计阶段造成的失误，在后期施工结算预算员是无法弥补， 他们只能按照事先设计的图纸计算工程量，被动结算工程造价，即使在与建筑企 业进行结算时，无论怎么认真都不会改变投资失控的大局。结果造成了概算超估 算、预算超概算、决算超预算的”三超”现象，严重困扰着建设工程投资效益管理。 因此我们必须对商品住宅开发的过程实行全过程造价控制管理。 1 1 3 商品住宅产业是我国的支柱产业 以商品住宅为主的房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产 业，在整个国民经济中占有较大的比重( 详见表l 一1 ) ，国家统计局今年公布的 2 0 0 9 年全国房地产市场运行情况显示，2 0 0 9 年我国完成房地产开发投资3 6 2 3 2 亿 元，比上年增长1 6 1 ；下表是中国统计年鉴在2 0 0 8 年公布的房地产投资总额， 表l 1 年份 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 房地产投 1 0 1 5 3 1 3 1 5 8 1 5 9 0 9 1 9 4 2 2 2 5 2 7 9 资额( 亿 4 9 8 4 1 6 3 4 4 17 7 9 0 9 83297 元) 同比增长 2 1 4 72 7 2 92 2 8 13 0 3 32 9 5 92 0 9 12 2 0 93 0 1 5 ( ) 数据来源中国统计年鉴_ 2 0 0 7 数据 由于房地产开发项目涉及投资额巨大，投资时间长，而且投资具有一次性， 使他关系到有关各方面的利益，同时也对宏观经济产生重大影响。商品住宅市场 的良性发展，对于市场经济的平稳发展，人民的安居乐业，社会的和谐发展具有 重要的意义。而且根据专家测算，每年的其中5 8 的投资是由于投资没有控制 好的超额投资，如果合理的控制商品住宅的工程造价，产生的经济效益是非常巨 大的。 1 1 4 商品住宅开发企业的自身发展要求 2 过去的二十年，中国城市化的高速进程的二十年，随着生产力的快速发展， 人民群众的生活水平日益提高，更多的人们开始关注自己的居住环境，于是催生 了房地产企业如雨后春笋般的成长，简单的圈地一盖房一出售的模式，使得商品 住宅开发企业获得了极高的利润率，不需要或者根本不关注商品住宅造价的控制。 但是随着商品住宅的开发市场已经越来越成熟，以及中国加入世贸后，国外许多 资金雄厚而且具有先进管理经验和成本控制经验的企业，对于中国的商品住宅产 业表现了极大的关注，市场竞争的加剧迫使商品住宅开发企业开始修炼内功，努 力降低成本以适应市场发展。全过程造价理论的应用在极大程度上控制了商品住 宅开发企业的直接建造成本，对于缓解企业的融资压力和降低企业的金融风险具 有重要的意义。 1 1 5国家对住宅市场的宏观调控需要企业加强成本控制 近年来，国家加大了对房地产市场的调控力度，增加保障性住房和普通商品 住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场 监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳 定房地产的价格。截止到目前，2 0 1 0 年国家已出台或准备出台的地产调控政策多 达1 4 条：保障房用地计划、7 8 家央企退出地产、国1 9 条、首套房契税优惠收紧、 改善性住房优惠收紧、存款准备金利率上调、住房保障法起草、保障性及普通 住房不低于住宅用地7 0 、国五条、严格二套房贷、二手房营业税优惠取消、明 确首次购房标准以及物业税酝酿开征。如此严厉和密集的地产调控政策前所未有， 显示了中央政府对于调控商品房价格的决心，因此商品房开发企业面临了前所未 有的融资压力和金融风险，而且最近一段时间，市场民众的持币待购，使得商品 房市场持续疲软，极大的阻碍了商品房开发企业的资金回笼压力。这就迫使企业 更加关注成本的投入。 1 1 6 商品住宅开发企业对工程造价认识的误区 长久以来，商品住宅开发企业对于工程造价的认识不足，认为那是设计公司 的事情，重点将工程造价控制的重点放在后期施工阶段上，造成了投资估算的超 标，不能完成事先确立的成本控制目标。全过程造价控制是一种事前控制，它完 全摆脱了原来工程造价控制模式的被动性，具有事前性，控制效果良好。 3 1 2研究框架 本文的主要内容是全过程造价理论在商品住宅开发的研究应用，按照商品住 宅开发的各个流程，分别从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以 及竣工结算阶段进行研究，分析各个阶段的发展现状及存在的问题，并提出结算 办法和控制要点。最后通过案例分析了全过程造价管理在实际管理中的应用。 1 3 文献综述 高轶在学位论文有效控制我国房地产项目工程造价的思考中通过该行业 的现状和问题的分析指出该行业普遍不重视项目科学性决策，可行性研究流于形 式，开发商对设计重视程度不够，工程招标不严谨，不注重合同管理，现场管理 不到位等诸多问题。并指出，工程造价需要采用全过程动态控制，从项目可行性 研究报告的工程造价预测开始，到工程造价的实际确定和经济后评价为止期间的 整个建设过程的工程造价控制。 邹晓东在学位论文建设工程实施阶段造价控制关键环节研究中，通过对 建设工程实施阶段造价控制关键环节的研究和讨论，在准确阐述建设工程实施阶 段造价控制关键环节的主要内容和重要作用的基础上，针对国内建设工程实施阶 段普遍存在造价超资和失控现象，重点研究了建设工程实施阶段造价控制关键环 节应注意的问题。并结合实际案例阐述事前控制和主动控制的重要性。 张明媚和王明辉在2 0 0 9 年1 月第三期山西建筑上发表文章略论工程造价 全过程控制中在全面分析了工程造价存在的问题基础上，探讨了工程造价全过 程控制，最大限度的提高资金利用率。 袁大龙在学位论文全过程造价管理在建设工程造价控制中的应用中，针 对我国建设领域普遍存在的严重的三超现象，钓鱼工程现象和烂尾楼工程现象， 提出这些现象都和建设项目各个阶段的造价失控有着必然的联系，而且工程建设 投资具有投资额大，投资周期长，投资一次性的特点，决定建设项目全过程必须 建立一个全过程、全方位的造价管理体系，分析了我国建设工程普遍存在的造价 管理问题，探索了搞好全过程造价管理的方法和途径。重点分析了建设项目投资 决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工审核阶段的工程造价控制要 点，重点论述了建立工程造价全过程控制的方法和措施，提出每个阶段的方法和 措施，并结合实际案例肯定了全过程造价管理的必要性。 北京交通大学的张亮在学位论文我国工程造价咨询业发展研究中，对我 国加入w t o 后造价咨询业准备尚不充分入手，从行业管理体制、咨询企业及执业 4 人员三个方面全面分析行业发展现状，提出我国工程造价咨询行业普遍存在的问 题。并且针对以上存在的问题，利用对比研究的方法，将研究方向转向国外发达 国家和地区，总结了发达国家和地区的行业管理体制、造价咨询企业和执业人员 的共同点，为解决我国造价企业存在的问题提供了经验和启示。最后还借鉴了发 达国家相关经验，结合我国实际存在的问题。对行业发展的影响方面，包括行业 发展中的政府层面、行业管理协会层面、工程造价企业的经营形式、服务水平、 业务能力及咨询收费方面、执业资格管理、职业范围、素质培养及职业责任保险 方面提供了建议。 2 工程造价管理的概述 2 1 工程造价管理的概念 2 1 1 工程造价的基本含义 工程造价有两种含义，第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开支或 实际开支的全部固定资产投资费用。也就是一项工程通过建设形成相应的固定资 产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一含义是从投资者一业主的角度来定 义的。从这个意义上说，工程造价就是指工程价格。即为建成一项工程，预计或 实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成 的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。通常是把工程造价的第二种含义只认 定为工程承发包价格。它是在建筑市场通过招投标，由需求主体投资者和供给主 体建筑商共同认可的价格。 2 1 2 我国工程造价的构成 我国现行建设工程造价包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程 建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。 设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进 口设备、工器具的购置费用。它由设备原价和设备运杂费构成。工器具及生产家 具购置费，是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的 没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的 购置费用。建筑安装工程费用即建筑安装工程造价，是指在建筑安装工程施工过 程中直接发生的费用和施工企业在组织管理施工中间接地为工程支出的费用，以 及按国家规定施工企业应获得的利润和应缴纳的税金的总和。我国建筑安装工程 费用包括直接费。间接费、利润和税金四大部分。工程建设其他费用是指建设单 位在从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程 费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够 正常发挥效用而发生的各项费用的总和。它包括土地使用费、与项目建设有关的 其他费用和与未来生产经营有关的其他费用。 2 1 3 世界银行的工程造价的构成 6 1 9 7 8 年，世界银行、国际咨询工程师联合会对项目的总建设成本( 相当于我 国的工程造价) 作了统一规定，其详细内容如下：项目直接建设成本、项目间接 建设成本、应急费、建设成本上升费用。 项目直接建设成本包括以下内容：土地征购费、场外设施费用、场地费用、 工艺设备费、设备安装费、管道系统费用、电气设备费、电气安装费、仪器仪表 费、机械的绝缘和油漆费、工艺建筑费、服务性建筑费用、工厂普通公共设施费、 车辆费、其他当地费用、 项目间接建设成本包括以下内容：项目管理费、开工试车费、业主的行政 性费用、生产前费用、运费和保险费、地方税。 应急费包括以下内容：未明确项目的准备金、不可预见准备金。 建设成本上升费用就是估算中使用的构成工资率、材料和设备价格基础的截 止日期就是“估算日期 。必须对该日期或已知成本基础进行调整，以补偿直至工 程结束时的未知价格增长。 2 2 工程造价控制的任务和目标 工程造价管理的任务是加强工程造价的全过程动态管理，强化工程造价的约 束机制，维护有关各方的经济利益，规范价格行为，促进微观效益和宏观效益的 统一。 工程造价管理的目标是是按照经济规律的要求，根据社会主义市场经济的发 展形势，利用科学管理方法和先进管理手段，合理地确定造价和有效地控制造价， 以提高投资效益和建筑安装企业经营效果 2 3 工程造价的合理确定和有效控制 工程造价的合理性就是在工程的各个阶段，合理的确定其工程造价，包括： 投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。每个阶段 的工程造价的合理确定。工程造价控制是一项系统工程，工程造价投资控制涉及 到工程建设的诸多方面，它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连。作为建设 方应采取系统综合的方法对建设全过程控制，杜绝“三超 现象，合理有效地控 制工程造价，节约工程资金，能够使投资获得最大的经济效益和社会效益。 7 2 4 工程造价的发展现状及存在的问题 2 4 1 工程造价发展的现状 我国工程造价可以追溯到唐朝，但发展极为缓慢，并没有未形成一个独立的 系列学科。党的十一届三中全会后，尤其是在社会主义市场经济体制的逐步完善 以后，工程造价管理得到了长足的发展，基本上形成了一个新兴学科。1 9 8 5 年成 立了中国工程建设概预算定额委员会，1 9 9 0 年在此基础上成立了中国建设工程造 价管理协会，1 9 9 6 年国家人事部和建设部已确定并行文建立注册造价工程师制度， 对学科的建设与发展起了重要作用，标志着该学科已发展成为一个独立的、完整 的学科体系。经过十多年的发展，应该说我国的工程造成价管理工作取得了可喜 的成绩，对我国的社会主义现代化建设做出了重大贡献。 2 4 2 工程造价管理发展存在的问题 我国的工程造价管理工作还存在许多问题有，其具体表现在以下几方面。第 一、工程造价管理观念落后。基于我国工程造价管理的产生有其复杂的背景，在 实际工作中仍沿用了计划经济的模式。绝大多数工作保留了“三性一静”( 定额的 统一性、综合性、指令性和工、料、机价格的静态性) 的特征，“四算( 估算、 概算、预算、决算) 分离，“三超 现象严重。第二、法律法规不健全。尽管我国 相关的法律、法规已经基本健全，但是由于各方面的原因，在实践贯彻中存在着 许多问题。而且“有法不依，执法不严。”的现象较多，在招投标法在实际应用中 议标、串标现象较严重。因此，加强行业执法力度，与国际惯例接轨已成当务之 急。第三、工程造价管理从业人员素质不高。目前在我国，工程造价管理领域的 从业人员大约8 0 多万。这8 0 多万的从业人员中本科毕业生还不到三分之一，绝 大多数是大专、电大、函大毕业，有的甚至还没有专科文凭。从专业上来看，正 规高等院校工程造价管理专业毕业的还不到1 ，大部分都是工程经济、投资经济、 工程管理、概预算等相近专业，这些人从事工程造价管理往往重视概预算上，他 们不能进行全过程、全方位、动态的工程造价管理。另外，造价工程师执业资格 考试刚刚起步，目前取得证书的还不足2 ，能够充当总经济师的更是屈指可数。 所有这些都铸就了我国工程造价管理人才素质的低下，也严重阻碍了我国工程造 价管理的发展。 2 5 全过程造价管理的基本内容 8 2 5 1全过程造价管理概念的提出 全过程造价管理又称全面造价管理，( 英文名称为：t o t a lc o s tm a n a g e m e n t ， 简称t c m ，是原r a c e 会长理查德威斯特尼于1 9 9 1 年在a a c e 西雅图年会上提出 的) 其基本定义是：有效地利用专业的、技术的专长与方法去计划和控制资源、 造价、利润和风险，并使之贯穿于整个项目的始终。 2 5 2 全过程造价管理的基本内容 根据建设项目的进度及管理的侧重点不同，可以将建设工程分为以下几个阶 段，分别为投资决策阶段，工程设计阶段、工程招投标阶段、工程施工阶段、工 程竣工决算阶段，首先核定每个阶段的控制重点及控制目标，最终达到工程造价 合理确定的目的。 9 3 全过程造价管理在商品住宅投资决策阶段的应用研究 3 1 投资决策阶段造价控制的意义 在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意 义。投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对 项目投资者正确控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目，其前期工作作的 核心是编制符合实际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设 计概算、施工图预算，实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对 于建设项目的其他后续工作来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果 好坏的影响最大。因此，在此阶段控制工程造价，对整个建设项目来说，节约投 资的可能性最大。在项目的建设过程当中，节约投资的可能性是随着建设过程的 进展而不断减少。一般来说，决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达 9 5 - 1 0 0 ，说明建筑工程项目投资决策阶段造价控制的重要性。 3 2 商品住宅决策阶段的工程造价现状分析 3 2 1 科研报告深度不足 可行性研究报告基本上实质内容少，流于形式，工程初始就使项目投资失控。 少部分单位为了使项目顺利通过上级的审批，在编制可行性报告时不加论证，随 意夸大工程的功能性，盲目求大求全，甚至刻意压低投资估算额，编制虚假可行 性报告，使报告目的从研究项目的可行性变为一个研究如何申请立项，争取拨款 的“可批性 报告，造成了资金的严重浪费。 3 2 2 方案单一 实际工作中，建设单位在前期决策时更多的重视研究项目必要功能的可实现 性，而对方案的经济比选则不是很重视，在前期论证过程中只提供唯一方案进行 分析，使决策者没有选择余地。有时虽然提出几个方案，一般也带有明显的倾向 性，侧重于对其中一种方案进行详细研究，其他方案则不详加论述，同样使决策 者别无选择。 1 0 3 2 3 不确定性分析不够 不确定性分析包括敏感性分析、概率分析和风险分析等，是前期决策中不可 或缺的一个环节。但目前很多单位由于在编制项目建议书、可行性研究报告时， 急于报批，争取项目早日动工。因此在编制过程中故意的忽略对项目风险性的分 析论证或是根本缺少风险分析内容，致使项目实施后出现风险或风险因素发生变 化，造成较为严重的投资损失。 3 2 4 对投资决策阶段工程造价的控制不重视 投资决策是产生工程造价的源头，这一阶段耗资仅占总投资额的0 5 3 ，但 能显著影响项目的经济效益。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化 配置的最重要的手段，项目投资效益影响到整个国民经济的效率和效益。发达国 家对投资决策阶段工程造价的控制十分重视，在项目的投资决策阶段严格核算， 确立较为接近的工程造价控制目标，为以后的工程造价控制打下基础。 3 3 商品住宅投资决策阶段工程造价控制措施 投资决策阶段影响工程造价的主要因素包括六个方面：建设项目所处地区的 选择、建设项目所处位置的选择、建设项目建设规模与建设标准、建设规划设计 方案的选定、主要设备选用。 3 3 1 建设项目所处地区的选择 由于各地经济发展水平存在较大差异。其土地、劳动力、和建筑材料的价格 也存在较大的差异，即使在同一地区，城市的各种价格也会明显高于郊区和农村， 七地价格也会有，很大不同，从而影响到工程造价。在综合考虑上述因素的基础 上，建设地区的选择要遵循以下两个基本原则：一是要靠近原料、燃料提供地和 产品消费地原则，满足这一原则可以避免原料、燃料和产品的长期远途运输，减 少费用，降低产品的生产成本，并且缩短产品的流通时间，从而加快了流动资金 的周转速度。二是要遵循工业项目适当聚集的原则，通常一系列的相关项目聚集 成适当对的规模，有利于发挥“集聚效益 。 3 3 2 建设项目所处位置的选择 一个建设项目所处区位对造价有着重大影响，在城市繁华的市中心投资与新 开发区投资项目的土地价格会有很大差异，施工费用也会有所增加。区位因素包 括交通便捷性、临街状况、周围环境等方面。同一区位，对不同类型的建设项目 会有不同的影响。建设项目所处位置的选择需要注意一下几个方面：一是节约土 地，二是要减少拆迁移民，三是要尽量选择工程地质及水文条件较好的地段，四 是施工现场要合理布置和满足安全施工的要求。五是要尽量靠近交通运输条件较 好和水电供应较好的地段。六是要尽量避免对环境的污染。 3 3 3 建设项目建设规模与建设标准 制约项目建设规模的因素主要有一下几个方面：一是市场因素主要包括项目 产品的市场需求状况；原材料市场、资金市场和劳动力市场对项目多的制约作用； 市场价格因素；市场风险分析。二是技术因素。三是环境因素等。五星级酒店要 比三星级的酒店的造价高出5 0 左右，高级公寓造价是普通住宅造价的一倍以上， 这些都说明建设标准对造价有着重要影响。同理，建设规模也一样影响工程造价， 要根据实际合理确定项目的规模，项目的规模与生产效益之间也符合边际效益递 减原理，即开始时生产效益的提高随着生产规模的扩大而增加，当生产规模扩大 到一定程度时，生产效益增加到最大值，之后生产规模再扩大，生产效益将逐渐 减少，这又叫做规模效益递减。因此，要合理确定工程的建设规模与建设标准。 3 3 4 建设规划设计方案的选定 投资决策阶段建设项目规划设计方案的选定对工程造价的影响也很大。包括 规划设计方案的实用性、安全可靠性、和经济合理性的确定。建设项目是选择高 层低密度还是多层高密度、结构类型是钢结构还是钢筋棍凝土结构等，都对工程 造价起着决定作用。 3 3 5 主要设备选用 工业建设项目的设备投资有时会超出建筑安装工程的投资，在现代社会中， 智能型办公大楼或酒店项目的设备费用也非常昂贵，因此，在满足功能要求和不 增加使用过程中的维修费用的情况下，如何就需要的各种设备的各种价格进行比 较选择，会对造价有一定影响。而且设备选用要尽量选用国产设备，并且注意进 口设备和国产设备的衔接配套问题以及进口设备与原材料、备品备件及维修能力 1 2 的配套问题。 3 3 6 环境保护措施的选择 建设项目一般会引起项目所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化， 对环境状况、环境质量产生不同程度的影响，因此需要在确定厂址方案和技术方 案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理 和保护环境的措施，比选和优化环境保护方案。 3 4 小结 建筑工程项目投资决策阶段的造价控制对于整个项目造价控制的作用至关重 要，由于投资决策阶段影响造价的因素较多，因此对造价的控制应根据业主及项 目的各种因素综合考虑，而不应该将造价控制孤立起来，只有这样才能对项目有 准确的把握和定位，进行最适合的投资决策。 4 全过程造价管理在商品住宅设计阶段的应用研究 4 1 商品住宅设计阶段造价控制的现状分析 商品住宅的设计阶段主要存在以下问题：第一思想认识不统一，各自为政。 设计人员认为只按设计任务书的有关要求进行施工图设计，而工程造价如何控制 是经济技术人员的工作目标：而造价控制人员认为，只要施工图纸设计完成，根 据图纸和有关定额文件、取费标准编制设计预算就可以了。还有一种认识，就是 施工图设计人员在设计过程中已经进行了必要的方案选择，其设计造价是合理的， 没有必要再进行设计阶段的工程造价管理；第二、规章制度不健全。造价控制人 员与设计人员工作不能紧密相结合，每个人都是考虑自己工作范围内的事情，没 有必要的工作协调，如果工程造价超标，也基本上没有采取相应措施，责、权、 利不明晰，设计阶段的工程造价管理积极性不高；第三、人员素质不强。我国的 工程技术人员的技术水平、工作能力与国外工程技术人员没有差别，甚至比国外 的人员能力要强，但缺乏造价控制观念，而且思想保守，创新意识不强。概预算 人员大部分只会按图纸套定额进行概预算的编制，对工程涉及的有关专业技术知 之甚少，或根本不懂，这样的概预算人员，在进行设计造价控制的过程中，无法 为设计人员提供重要的参考意见；第四、设计招标不全面。在现实的工作中，一 般只方案设计阶段的招标，忽略了技术设计阶段和施工图设计阶段的招标工作。 一旦方案中标，技术设计和施工图设计就成为方案中标单位一揽子工程，而且在 后面的设计中缺乏竞争机制，使设计单位没有压力，也就没有控制工程造价的动 力；第五、现行设计收费方式不甚合理。设计费的多少一般由工程概算的高低或 建筑面积的大小决定，因此设计单位为追求利润，当然会盲目扩大工程规模，增 大设计安全系数。设计方案可以优化不进行优化，甚至有的设计人员随意加大梁 柱截面，提高混凝土强度等级，增加配筋量，结果出现了不少的“肥梁、胖柱、 深基础等设计不合理现象，从而人为地提高工程造价，达到多收取设计费的目 的；第六、控制环节脱节。在实际操作中，勘察、设计与施工一般平行发包方式， 勘察、设计与施工脱节，就给设计阶段造价控制管理带来诸多不便。造价控制往 往达不到预期的效果，投资失控非常严重，。 因此，设计过程要有效的控制工程造价，必须对现有的控制措施和方法即以 完善和创新。 4 2 商品住宅设计阶段全过程造价控制的措旋 1 4 4 2 1 完善工程设计阶段的招标工作 招投标制度作为市场经济下一种重要采购及竞争手段，已被人们所接受并采 用。工程设计采用招投标制将会促使设计人员增强风险意识、提高设计水平和经 济核算质量，从而达到优化设计的目的。工程设计分方案设计、技术设计和施工 图设计三个阶段。为了有效避免设计阶段只注重方案招标，忽视技术设计和施工 图设计阶段的招标对工程造价控制带来的问题，在设计招标工作中，不仅方案设 计阶段通过招标完成，而且对技术设计和施工图设计也应引入竞争机制，使每个 设计阶段均通过竞争完成已势在必行。这样，设计单位在每一个细节上如果不是 精益求精的去完成，就有落选的可能。在设计阶段的评标定标中，有些建设单位 只考虑哪家设计单位的设计费报价最低就选哪家设计单位中标。但是设计费占整 个工程投资的比例很小，不到1 ，即使再提高也不会很多，而设计产品的好坏对 工程投资的影响远比设计费大得多，有时可以达到投资的7 5 ，因此，定标的主要 因素应放在设计构思的巧妙型、新颖性、工程设计方案技术的优劣、投资估算的 经济性和合理性，设计进度计划、投标人的设计组织方案等方面来进行综合评价。 通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在 经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最 少的投入创造最大经济效益的设计投标单位为中标单位。 4 2 2 加强限额设计及其动态管理 设计阶段的投资控制，根本目的就是编制出既满足设计任务书要求，造价又 受控于决策投资的设计文件。限额设计就是根据这一点要求提出来的，所谓限额 设计就是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，按照初步设计总概算 额进行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件进行控 制。所以限额设计实际上是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，或成为一 项关键措施。为适应开展限额设计的要求，使投资估算、设计概算真正起到控制 投资的作用，首先必须维护投资估算的严肃性，设计部门要坚持正确的设计指导 思想，编制投资估算时要尊重科学、实事求是，树立全局观念，反对高估冒算和 低估冒算等不切实际的做法。其次要彻底扭转设计概算本身的失控现象。在设计 单位内部，要使设计与概算形成有机的整体，避免相互脱节，严格执行国家有关 概算的编制规定和费用标准，防止漏项少算，为下一步的施工图设计提供依据， 以保证限额设计工作的顺利开展。在积极推行限额设计的同时，我们也应注意到 它存在的不足，为了体现限额设计控制投资的主动性，在设计前就要求合理的分 1 5 配各工程项目、各单位工程及分部工程的投资，通过层层分解，实现对投资限额 的控制和管理。如果在设计完成后才发现概预算超了再进行设计变更，满足限额 设计要求，则会使投资控制处于被动地位，也会降低设计的合理性。因此必须建 立工程投资的计算机动态管理系统。及时将工程进展、投资情况输入核算系统， 掌握投资额与目标值对比情况，以便采取相应的措施，将投资控制在目标值以内。 4 2 3 增强标准设计意识 工程建设标准设计，来源于工程建设的实践经验和科研成果，是工程建设必 须遵循的科学依据。标准设计的采用，能够节省大批建设基金。且在采用标准设 计中，除了为适应施工现场的具体条件而对施工图进行某些局部改动外，无需修 改原设计。广泛采用标准设计，可以节约建筑材料，降低工程造价。由于标准构 配件的生产是在工厂内批量生产，便于预制厂统一安排，合理配置资源，发挥规 模经济的作用，节约建筑材料。根据有关资料统计，采用标准构配件可降低建筑 安装工程造价1 6 ；但现行的设计中标准设计和规范使用的