（工商管理专业论文）加强成都市房地产企业项目成本管理的思考(2).pdf

摘要 近年来，成都市房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业靠过去那种 高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代将一去不复返。特别是， 针对自2 0 0 3 年以来全国房地产价格持续上涨，部分大中城市房价上涨迅 猛的形势，2 0 0 5 年上半年国务院连续发布了旨在稳定住房价格的两个 “国八条”，房地产市场价格上涨的态势已经得到了有效的控制。房地 产开发行业已进入了微利时代。摆在房地产企业面前的是健康发展生存 或者被市场无情淘汰的选择。如何通过加强成本管理，控制和降低房地 产企业的开发项目成本，不断提高经营效益，己成为成都市众多房地产 开发企业必须解决的问题。因此，研究加强成都市房地产企业项目成本 管理的具体对策，具有重要的现实意义。 基于此，本文通过分析目前成都市房地产企业项目成本管理中存在 的问题，深入探讨并提出了加强项目成本管理的六点对策和具体措施。 全文共分上下两篇。 上篇由两章组成。第一章从适应市场变化，增强企业实力；稳定住 房价格，适应宏观调控；促进行业发展，本市企业图强等三个方面论证 了加强成都市房地产企业项目成本管理的重要意义。第二章具体分析了 成都市房地产企业项目成本管理存在的问题。 下篇包括六部分。分别从搞好项目可行性研究；加强设计阶段对工 程造价的控制；运用价值工程思想；充分发挥监理在项目成本管理中的 作用；严控工程变更，做好索赔工作；建立合作伙伴关系等方面，提出 了加强成都市房地产企业项目成本管理的具体对策。 本文以作者在成都市房地产行业七年的相关经验为基础，结合两年 m b a 所学知识，采用实证分析的方法，引用大量数据和案例。以房地产 企业项目成本管理的意义为切入点，提出了加强成都市房地产企业项目 成本管理的几点具体对策，希望能对从事相关工作的人们有所启示和帮 助。 【关键词】成都市房地产项目成本管理 a b s t r a c t m a r k e tc o m p e t i t i o no fr e a le s t a t ei nc h e n g d uh a sb e c o m es od r a s t i ci n r e c 锄ty e a r s t h er e a le s t a t ef i r m s d a y st h a th a v eh i g hn e tp r o f i tw i t hh i 曲 p 1 。、h i g h c o s ta n de x t e n s i v e o p e r a t i o nm a n a g e m e n th a v e g o n e p a r t i c u l a r l y , c h i n e s es t a t ec o u n c i lr e l e a s e dt w o “e i g h tr e g u l a t i o n s ”i nm e f i r s th a l f y e a ro f 2 0 0 5t os t a b i l i z eh o u s i n gp r i c ed u et ot h ef a c tt h a tc h i n e s e r e a l 。8 t a t em a r k e tp r i c eh a sr o s ec o n t i n u a l l y , e s p e c i a l l y , p a r t i a ll a r g ea n d m i d d l ec i t i e s h o u s i n gp r i c eh a si n c r e a s e ds of a s tf r o m 2 0 0 3 a sar e s u i t t h e r i s et r e n do fh o u s i n gp r i c eh a s e f f e c t i v e l yr e s t r a i n e d s u r v i v eo rn o ti s a l t e r n a t i v et h a tf i r m sm u s t c h o o s e t h e r e f o r e ，h o wt os t r e n g t h e nc o s t m a n a g e m e n t ，c o n t r o la n dr e d u c ep r o j e c tc o s t sa r ep r o b l e m st h a tr e a le s t a t e f i n n si nc h e n g d um u s ts o l v ec u r r e n t l y b a s e do nt h ea b o v es i t u a t i o n s t u d v o f d e t a i l e ds o l u t i o n st os t r e n g t h e n p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ti sm e a n i n g f u l t h i st h e s i s d e e p l ys t u d i e sa n df i n d ss i xs o l u t i o n sa n dm e t h o d st o s t r e n g t h e np r o j e c tc o s tm a n a g e m e n tt h r o u g ha n a l y z i n gt h ep r o b l e m si nr e a l e s t a t ef i r m si n c h e n g d uc u r r e n t l yd u r i n gt h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t p r o c e s s t h i st h e s i sh a st w o p a r t s t h ef i r s t p a r t i s c o m p o s e db yt w oc h a p t e r s t h ef i r s t c h a p t e r d e m o n s t r a t e st h e s i g n i f i c a n c eo fs t r e n g t h e n i n gp r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t f r o mt h e f o l l o w i n gt h r e ep e r s p e c t i v e s ：m a r k e tv a r i e t ya d a p t a t i o na b i l i t y ： m a c r oe c o n o m ya d a p t a t i o na b i l i t ya n dm a r k e tc h a l l e n g ea d a p t a t i o na b i l i t y jn es e c o n dc h a p t e r a n a l y z e sc u r r e n tp r o b l e m sr e a le s t a t ef i m sh a v ei n p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t t h es e c o n dp a r ti n c l u d e ss i xc h a p t e r sa n d p r o v i d e sd e t a i l so fs o l u t i o n s o8 t r 。n g t h e np r o j e c tc o s tm a n a g e m e n tf r o mf o l l o w i n gp e r s p e c t i v e s ：p r o j e c t f e a s i b l es t u d y ；c o n t r o lo f p r o j e c tc o s ti nt h es t a g eo fd e s i g n ；a p p o i n “n e n to f p r o j 。吼s u p e r v i s o rb a s e do np r o j e c tv a l u e ；c o n t r o lo fp r o j e c tv a r i e t ya n d c l a i m ；e s t a b l i s h m e n to fc o - o p e r a t i o np a r t n e r s h i p t h ea u t h o ru s e sd a t aa n dc a s e s t o s t u d yf i r m s p r o j e c t c o s t m a n a g e m e n ti nc h e n g d u ，d e m o n s t r a t e t h es i g n i f i c a n c e ，r e v e a le x i s t i n g p r o b l e m sa n dp r o v i d e s o l u t i o n st o s t r e e 【g t h e np r o j e c t c o s tm a n a g e m e n t b a s e do ns e v e ny e a r s r e l a t e de x p e r i e n c e i nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d k n o w l e d g ef r o mt w oy e a r s m b ap r o g r a m t h ea u t h o rh o p e st h i st h e s i sc a d _ p r o v i d ei n s p i r a t i o na n dh e l pt op e o p l e o fr e l a t e dc i r c l e k e yw o r d s ：c h e n g d u 、r e a le s t a t e 、p r o j e c t 、c o s tm a n a g e m e n t 2 刖吾 国务院办公厅于2 0 0 5 年3 月2 6 日下发了关于切实稳定住房价 格的通知，同年5 月1 1 日，国务院又转发了由建设部、发改委、财 政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委局联合制 定的关于做好稳定住房价格工作的意见。在“双八条”稳定住房 价格“组合拳”的作用下，房地产市场开始出现理性回归，成都市商 品房销售价格开始逐月下降。房地产开发企业靠过去那种高价格、高 成本、粗放管理，获取“暴利”的时代一去不复返了。房地产企业面 临着健康的发展生存或者被市场无情淘汰的选择。如何通过加强成本 管理，降低房地产企业开发项目成本，已成为成都市众多房地产开发 企业必须解决的问题。 房地产企业项目成本管理是对房地产开发建设过程中所涉及的 所有成本和费用( 包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建 安工程费、公共设施配套费、管理费用、财务费用、销售费用及有关 税费等) 进行分析、决策、控制等一系列管理工作，从而达到降低消 耗、节约劳动、增加利润、提高效益的目的。 本文从分析加强房地产企业项目成本管理的意义入手，针对目前 成都市房地产企业项目成本管理中存在的种种问题，分别从搞好项目 可行性研究；加强设计阶段对工程造价的控制；运用价值工程思想； 充分发挥监理在项目成本管理中的作用；严控工程变更，做好索赔工 作；建立合作伙伴关系等方面，提出了加强成都市房地产企业项目成 本管理的具体对策。 本文采用实证分析的方法，引用大量数据和案例。结合本人在相 关领域七年的实际工作经历，并查阅房地产类和经济类大量相关书籍 资料的基础之上，联系成都市房地产企业的实际情况，提出了加强成 都市房地产企业项目成本管理的几点具体对策。由于本人水平有限， 不妥之处敬请批评指正。 卜笆 上，网 第一章加强房地产企韭项目成本管理的意义 第一节适反市场变化，增强企业实力 逐年来，成都索房遗产市场竞争基趋激烈，房遗产企盐靠过去那 种高价格、商成本、粗放管理获取高额利润的时代将一去不复返。为 了适瘦薪时代以市场为中一岛，_ | 冀颞客的漆意度必最黎瓣标麓新形式。 如何加强项目成本管理，降低开发过程中的成本支出，从而降低项目 销售价格，增强项圈的市场竞争力，已经成为成都市广大房地产开发 企业的一大具体任务。 随着房地产市场机制的不断完善，国家和地方相应法律法规的健 全以及耄亍进竞争的弱盏如测，房地产市场芷逐步走向成熟和稳定。露 前房地产开发行业进入了微利时代。据统计，成都市房地产企业项圈 开发的毛利率已蠢2 0 0 3 年瓣4 0 5 0 ，下降到髫翦的2 0 左右。熬 个房地产市场呈现出以产品和价格为主导的市场竞争的局面。房地产 企业只有生产建造粥高晶蔟且被市场认鬻静产赫，著篮戮较合理的市 场价格全部馁出，才能保证企业的开发利润。否则，投入开发的大量 资金无法及时收回，不但无法实瑶利润，还会造成企业运作资金紧张， 甚至危及企业的生存和发展。 成都市房地产企业共有1 0 0 0 多家，仅2 0 0 5 年上半年新开工的项 曼就蠢3 1 0 个，薮必工垂羧达8 8 4 3 8 万平方米，司时囊品房空置殛 积达1 2 8 8 0 万平方米，竞争十分激烈。房地产开发企业为了维持企 监酶生存翻发震，妊须保l 歪企业投瓷开发的房地产顼嚣能获取更多麓 利润，以壮大自身的经济实力和经营规模，应对媛加残酷的市场竞争。 徽鬣经济学豹理论告诉我们，企业要追求更高的剩滤主要通过两嵇途 径：提高产晶价格，或者降低产品成本。就房地产开发项目而言，目 前在同等地域的同类档次的房地产，其价格基本维持程菜一价格水平 附近。要大幅提升开发项目售价一般非常困难。因此，房地产开发企 业必须增强成本意识，加强成本管理，努力降低项目成本，使开发项 目的成本比行业平均水平要低。这样不仅可以获取更多的利润，而且 在市场竞争中也可以取得优势。因为开发项目在市场上有了成本优 势，就有了价格竞争的资本。必要时可通过适度调低售价，保证项目 销售的速度和投资资金的回笼，使企业在市场竞争中立于不败之地。 我们可以看到，成都市房地产市场不乏烂尾楼盘和空置房，其中 有一个最主要的原因就是售价太高而乏人问津。根据经济规律，售价 如果下调将有助于楼市销售，房地产企业之所以直不能下调售价， 主要原因也是由于项目成本居高不下。据成都市统计局最新统计报告 显示，2 0 0 5 年1 8 月商品房空置面积为1 4 6 9 8 万平方米。如果通 过加强房地产企业项目成本管理，使成本每降低一个百分点，就可以 使每平方米销售价格降低4 0 元，使空置商品房的总价值降低5 8 7 9 2 万元。可见加强项目成本管理的重要意义不仅在于提供利润空间，还 有助于削减库存，减少国民经济损失。 市场经济瞬息万变，房地产市场也在变。因此，房地产企业项目 成本管理必须以市场为导向，其成本管理的理念、内容、要求、方法 和手段都应审时度势，随之而变，使之更适应市场要求。总之，房地 产开发企业要在市场的激烈竞争中立于不败之地，必须改善内部经营 机制，加强项目成本管理，努力降低产品成本，获取更多的利润。从 某种意义上讲，今后房地产开发企业间的竞争就是房地产开发项目成 本管理水平的竞争。 第二节稳定住房价格，适应宏观调控 房地产是我国的新兴产业。与户均可支配收入相比，我国的商品 房价格偏高。以成都市为例，2 0 0 4 年商品房销售价格同比涨幅别为 为1 7 ，远远高于户均可支配收入的增长幅度7 8 ，房价涨幅高于收 入增长9 2 个百分点。改善广大居民的住房条件，促进房地产业的持 续、健康、稳定发展，抑制过高的商品房价格尤为重要。 针对自2 0 0 3 年以来全国房地产价格持续上涨，部分大中城市房 价上涨迅虢的形势，国务院办公厅于2 0 0 5 年3 月2 6 曰下发了关于 切实稳定住房徐摄鼹通知，鄹黧，k 条。霜年5 胃l l 疆，嗣务院又转 发了由建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局 稻壤监会等七都蚕是联合钢定麓关予骰好稳定住房价格工作黪意 见，即新围八条。 “双八条”指出：廖缝产蛾是我瓣国民经济的羹要支柱产韭。房 地产市场的持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面 建设小康社会目标的实现。目前，住房价格上涨过快虽然怒局部性和 结构性闳题，但如不及时加以控制或处理不当，有可鑫塞演变为全局性 的问题。 “双歹k 条”要求各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性秘 住房价格上涨过快的危鬻性。要把稳定住房价格工作作为加强和改善 宏蹒调控瓣一项耋要蠹容。省缀人民政府对本遗区稳定住房徐格王作 负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。并特别提出，对住房价 格上涨遵快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经 济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关资任人的责任。 在“双八条”稳定住房价格“组合拳”的作用下，房地产市场开 始；现理燃回归，全国巍晶住宠价格均价网比增速逐步放缓，l 3 月，房价同比上涨1 3 5 ，1 至4 月同比上涨1 2 5 ，1 5 月同比上 涨l l + 3 甏。 从成都市房地产市场来看，新政实施后，成都市商品住宅价格同 晓蜷幅开始逐勇下滑，从5 胃的2 1 9 3 下降到6 月、? 胃酸1 5 左右。 7 月的商品住宅价格基本上回归到今年3 月、4 月的水平。从单月价 格交化来番，成都市商麓住宅价格开始逐胄下降，从5 胃的3 8 8 75 平方米下降到7 月的3 6 9 0 元平方米，下降5 3 4 。同时成都市商品 房销售面积持续下降的趋势明强减弱。新政实旎以来，成都市商品房 销售运积持续下降，5 7 月降幅分别为1 7 。o 憝、1 1 9 和8 9 。从掰 政实施的效果看，价格上涨的态势已经得到定控制，政策效果已经 达到。 对房地产开发企业而言，新政实施后，随着房价泡沫的不断挤啦， 企业的盈利空间也越来越小，房地产业的“暴利时代”已经过去了。 房地产开发企业必须不断加强开发项目的成本管理，努力降低项目成 本，拓展盈利空问，才能适应宏观调控所带来的不利影响，确保企业 的生存和健康发展。 第三节促进行业发展，本市企业图强 从房地产行业的发展现状来看，成都市的房地产开发企业普遍存 在着资产规模小、年开发量不大、资质等级低、企业经营能力管理水 平低、总体盈利水平低、抗风险能力差的弱点。据成都市建设管理委 员会2 0 0 5 年的最新统计，全市共有房地产开发企业i o o i 家，其中一 级开发资质企业只有3 家，二级开发资质企业有9 l 家，三级开发资 质企业有4 2 4 家，四级开发资质企业有4 7 3 家，平均注册资金仅有 5 8 0 万元。这样一方面导致房地产市场出现过度竞争，产业集中度低； 另一方面大约9 0 的成都市房地产企业由于经营管理水平低，开发项 目成本高企，导致经济效益差。许多企业经营艰难，形成一系列社会 问题，如房屋积压严重、买卖纠纷增多等，严重抑制了成都市房地产 业的健康发展。 特别值得关注的是，随着外地以及外国大型房地产企业大举进军 本地市场，将给成都市的房地产开发企业带来前所未有的竞争压力。 据统计资料表明，2 0 0 4 年就外来房地产企业在蓉投资规模来看，仅上 海绿地、和记黄埔、万科、融创、中海等房地产开发企业在成都拿地 共计3 7 3 3 1 7 8 9 亩，占到了全部拍卖土地的7 3 0 4 ；成交金额达到 4 0 7 8 4 4 7 8 9 3 万元，占5 9 5 6 。随着外来巨鳄纷纷来到成都，短短几 年时间，成都的“地盘”已被外来军团占领半壁江山，而且其扩张势 头还非常强劲。由于外地企业在资金、技术和管理方面具备显著优势， 势必使开发项目的质量更好，建造成本更低。前不久，在成都市房地 产市场，对成交客户最关心的因素做了一个调查分析。结果显示，房 屋销售价格是影响他们购房选择的最主要因素。可见，房地产市场价 格势必会成为竞争的重点。本市房地产企业如不加强项目成本管理， 努力降低项目成本和售价，必然会在与“外来巨鳄”的竞争中落败。 为了促进成都市房地产监的健康发展，同时也为了在激烈的市场 竞争中取褥优势，成都市的房地产开发企业必须要有市场危机意识。 企业需要改善内部经营机制，强化企业成本管理，开发建造价格低廉、 质量优良、款式毅羧鼹产晶。杰予地、疆材料以及人工残本的不麟 上升，房地产开发商如果不加强项目成本管理，必将危及生存。因此， 蠡倦降低开发壤目成本，已是摆凌残都市各赛撼产企业瑟翦，时露甏 要思考的问题。 第二章成都市房地产企业项目成本管理存在的问题 第一节忽视可行性研究，强调经验判断 、忽视可行性研究，造成成本浪费 房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策 前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经 济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否 可行，为投资决策提供依据。 经过房地产市场十多年的风风雨雨，大家都意识到：房地产项目 可行性研究绝对不是可有可无的东西。忽视可行性研究或可行性研究 不当，是造成成本浪费的“罪魁祸首”。 在成都房地产市场，我们并不难看到，偏远的郊外建起了所谓的 高档社区；面向工薪一族的住宅“玩”起了1 0 0 1 4 0 平方米的大套 型；不合时宜的高档写字楼一窝蜂地兴建，造成了“十年消化不完” 的局面。商品房空置、积压的数字一天天在上升，开发商的利息包袱 越来越沉重，成本的支出与日俱增。更多的楼盘为了“适应市场需要”， 忍痛割爱，搞起了“二次开发”。改户型，换功能，调结构，造环境， 在一次次无奈的“自我否定”中，成千上万的资金就白白地浪费了。 成都一家老牌开发商的老总曾感叹道：“搞了十多年房地产，最大的 失误就在于轻视可行性研究。” 二、强调经验判断，研究报告敷衍 在商品房“短缺”的年代，因为“拿了地就赚钱”、“盖了房子就 赚钱”，房地产可行性研究受冷遇，并不足为奇。然而，当商品房供 应告别“短缺”，开始进入“相对过剩”之后，房地产可行性研究依 然没有起色，却令人颇费思量。在成都市房地产市场，你不难找到那 些“搞了十多年房地产”的开发商。他们掐指一算，什么土建1 0 0 0 元平方米，地价9 0 0 元平方米，税费3 0 0 4 0 0 元平方米，利息 3 0 0 4 0 0 元平方米等等，不出十分钟，项目的成本单价、总造价已 经出来了。你不服，回去做上一小时功课，操作两小时计算机，算出 来的结采却是大两小异。房地产可行性研究人员认为最难解答的“售 价和销售期”问题，同样也难不倒开发商。 于是，开发商内部可行性研究人员的重要性相对弱化了。可行性 研究报告筠化成了“算一算帐”、“提供些论证依搌”的书面材料。 可行性研究报告本应“对内为主”，在实践中却往往是“对外为主”， 变成了“说服锓行贷款”、“拉拢合作伙伴”等等的“塞手文件”。可 行性研究报告的可操作性大大降低。很多可行性研究报告撼得肤浅， 远未达裂“指导投资决策”麓要求。蠢收集枣季料豹广泛洼和代表槛， 分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计 算缩柒的可靠性等方面都有待穰本性的提高。在这样的循环往复中， 策划人员的水平、经验和分析判断的准确性很难得到提高；在这样的 循环往复中，成都房地产市场没有可行性研究公司生存的土壤；在这 样的循环往复中，开发商的“失误”仍在有增无减地出现，大把大把 的开发资金损失在有形和无形之中。忽视可行性研究的苦果，最终会 造成资源麓浪费、成本鲶剖增。 第二节关注施工控制，放松设计控制 、关注施工控制，管理事倍功半 现在，提蓟降低开发顼匿成本，房罐产企泣往往会把主要精力敖 在施工阶段。成都一般的房地产企业均设有专门的监理公司或工程 部，对项爵施工进行直接的监控。小型企业或项目公葡，则聘请专门 的工程技术人员对项目进行监控。开发企业普遍存在的一个错觉是： 工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中，只要加强监控，严把 预决算关，就妻塞把建设减本降下来。为了墩到这一点，开发企业经常 费尽心血，采取多项措施。例如加强预算审查，安排施工全过程的材 料纛簇量酶监瑾。为了订购“倭宠”薛材料，开发企垃亲鑫文马去“赞 比三家”等等。然而，项目结束，大厦建成之际，开发企业清点“战 果”，却往往发现一番心盘并没有使成本有多少下降。殊不翻搞好撬 划设计才是降低住宅建安成本的关键。 二、放松设计控制，缺乏成本约束 规划发计是立项后对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标， 实施方案进行的事前规定。承包商将根据这一阶段的成果完成项目的 建设。因此规划设计作为项目开发的前导，对项目的功能、质量、销 售推广等要点都应该有明确的定义。 说到规划设计，成都市房地产开发企业通常的做法是：将项目委 托给家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计 进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素， 却很少或几乎不对设计单位进行“造价约束”。当前的设计单位普遍 “经济观念淡薄”。因为设计费的取费标准往往是下面两者之一：一 是以建筑面积为基数，以一定的系数( 如8 0 元平方米) 计算；二是 以项目总投资( 双方商定) 为基数，以一定系数( 如5 ) 计算。无 疑，这两种方式都不利于设计单位加强成本控制意识。项目的结构形 式、装修标准、材料设备选型等等关键问题，设计单位往往从“技术 上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。道理很简单， 因为设计不“安全”，设计人员要负责任，而造价的多少，对设计单 位的设计费收入并无影响。设计人员缺少了一种约束和限制的动力。 另外，目前的设计人员，普遍存在“重技术，轻经济”的不正确认识。 在设计单位内部，技术与经济分离。工程设计( 建筑、结构、水电) 是设计人员的事，造价是概预算人员的事情，两者难以结合起来。由 于上述几点原因，再加上开发企业普遍缺乏对设计进行监控的能力， 往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。据报道，上海( 普 通) 高层建筑每平方米用钢量1 2 0 公斤，有的甚至超过1 7 0 公斤，而 国外设计的8 8 层的金茂大厦用钢量仅1 2 7 公斤平方米。在一般设计 中，“肥梁胖柱，深基础”的现象极为普遍。这里面有客观原因( 如 设计人员由于水平所限，采用了不属最经济的结构形式) ，也有主观 原因( 如设计人员为“保险”起见，往往加大截面，提高混凝土标号， 超量配筋等) ，这些都造成了成本的浪费。 有资料显示，在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为7 5 9 5 ；在技术设计阶段，影响工程造价的可能性为3 5 7 5 ：在施工 图设计阶段，影响工程造价的可能性为1 0 3 5 ；在施工阶段，通过 技术组织措熬节约工程造价魄可能性只有5 1 0 。这些数据也许可 以解释为什么开发企业成本控制见效甚微了。 房遗产开发企鼗毕竟不露予建筑燕王单位，毯的最终曩的是获取 更大的利润。房地产开发企业作为投资方，同设计单位有着密切的关 系。继的首要任务是确定投资总额，由设诗单位鬻绕这投炎总额骰 出方案设计、初步设计及施工图设计。设计变更所引起建安成本变化 建不言而喻的。因诧，房产开发企监应尧控箭建安成本的重点阶段提 前，即：从规划设计阶段就开始进彳亍建安成本的控制。 第三节被动控制成本，欠缺主动管理 一、依据概预决算，被动控制成本 攒惩诗，淫蓠成都枣大约套8 0 9 0 房遗产企业都采周分玲段 的成本控制方法。即依据建设程序，工程造价的确定与工程建设阶段 惶工作深度搁适应。般分为以下凡个酚段：( 1 ) 在顼麓建议书阶段， 按照有关规定，应编制初步投资估算，作为拟建项目开展前期工作的 控毹遗价；1 2 ) 在可行性磷究阶段，按照有关规定编裁投资傣算，繇 为该项目计划控制造价；( 3 ) 在初步设计阶段，按照有关规定编制初 步设计总概算，即为控制拟建项目工程造价的最高限额。对初步设计 阶段，通过建设项慝招标投标签订承包合阚协议的，其合同价也应在 最高限价( 总概算) 相应的范围以内；( 4 ) 在施工图设计阶段，按瓶 定绽制涟工图颈算，爝以孩实蓬王图阶段造价是否超过批准麴初步设 计概算；经承发包双方共同确认，即为结算工程价款的依据；( 5 ) 在 施工准备陵袋，按有关甄定编锱搦标工糕的标藤，参与合阕谈粼，确 定工程承包合同价格对施工图预算为基础招标投标的工程，承包合同 价也是以经济合同形式确定的建筑安装工程造价；( 6 ) 在工程施工阶 段，根据施工图预算、合同价格，编制资金使用计划，作为工程价款 支付，确定工程结算价的计划目标。 r 二、欠缺主动篱理，难阻实现目标 上面这种控制方式实质上是随着项圈的开发进展，分阶段地计算 出成本数据，通过估算、概算、预算、结算的一系列循环来实现。但 是我们已经看到，这是一种比较被动的控制手段。而房地产项目投资 巨大，开发周期也比较长+ ，同时涉及规划、设计、材料选择、施工管 理、物业管理等方方面面，每一个环节都错综复杂，又相互联系，而 且又都对成本有明显的影响。因此，尽管这种方式能够比较准确地反 映出项目的各个阶段的成本变化情况，但是仅仅反映出来是不够的， 这就类似于财务中的会计工作，但它还不能真正实现成本控制的职 能。 房地产企业项目成本管理要解决的问题，不仅仅是核算开发项目 的成本是多少，更重要的是如何保证成本管理目标的实现。因此，我 们需要一种科学的分析方法，主动对开发阶段的各个环节进行管理， 以实现最终的成本管理目标。 第四节缺乏成本监理，受限自身能力 一、关注质量工期，缺乏成本监理 工程监理作为科学的建设项目管理方法，是以某项文件或准则为 依据，对一项行为进行监视、督察、控制和评价。具体来说，主要是 以国家政策、技术规范、定额、合同等为依据，跟踪控制设计过程和 施工过程。其实质就是实现房地产企业项目成本管理的控制职能。 随着市场经济的发展，工程监理作为一种社会化、科学化、专业 化程度较高的管理方式，在工程建设中所起到的作用已逐渐被房地产 开发企业所认可。其主要任务就是从组织和管理的角度采取有效的科 学措施，促使建设项目造价目标、工期目标和质量目标有效地实现， 最终为开发企业求得最佳的投入产出比。工程造价控制是工程监理中 的一项重要组成部分，其控制得好坏与否直接影响着工期目标和质量 目标的实现。国家在建设工程监理规范中己经明确：“监理单位 必须与建设单位签订书面建设工程委托监理合同，合同中应包括监理 单位对建设工程质量、造价、进度进行全面控制和管理的条款。” 然丽长期以来监理单位在项目成本控制领域的作用，却并朱受到 成都市房地产开发企业足够的重视。监理单位受开发企业委托承担监 理任务的绝大多数仅仅是质量和进度控制。在监理工作中除质量、进 度控铡乡 尉时零掇成本控制豹缀少，虽多数是致痔投资豹埙曩。具绞 计，在成都市房地产市场上，豁理单位在监理工作中承担成本控制仅 占鉴理领域豹戳。调查结果嗣露显示，凡是三大控铡( 矮藿、成本、 进度) 全委托监理单位的工程项目，在施工阶段成本控制工作好于仅 委字毛质量、进度控翻的颈舀。这犟孛全委托的工程承包商没有涤金不雏 按时到位的忧虑，开发商、监理、承包商三方在工程监督管理的各个 方面，关系理顺，配合默契。质量、成本、进度三个关键点进行综合 统筹管理，使摄监理工作真正实现守法、公正、科学、诚傧。 二、受限自身能力，妨碍成本管理 上述这穗局嚣是长期来成都市房地产开发企业熬终统黢念鼹造 成的。他们对成本管理工作存在以下两种误解：一种是不愿把成本控 制的工作委托绘蕊淫单位，主要是担心失去佟为开发企韭蟋主控投； 另种则是认为成本控制工作本身没什么，给多少钱完全是开发企业 的事，雳不着再委托益嚣。 然而房地产业具有专业性强、风险大和经济往来对象多的特点。 这些特点决定了项目成本管理入员必须具有较高的综合性专业素质。 然露实际情况是虏地产开发企业内部缺乏专业知识的人员从事着项 目成本管理工作。他们要么只会记帐、算帐，不会成本分析；要么只 懂经济，不懂技术；要么不熟悉瑷找化麴成本管理方法；要么_ 对囊戆 成本管理理念不是积极接受，而是回避或者掇绝。这是阻碍其提高成 本管瑾承予麓主要溷素。蠢实麓设计、据标、施工、竣工各除段的全 过程成本控制监理，是解决这一问题的最有效方法。 下篇 第三章搞好可行性研究，实现科学决策 第一节遵循研究程序，实现科学决策 著名经济学家西蒙有句名言：“管理就是决策。”。房地产投资具 有高风险高回报的特点，而对项目开发成本影响最大的因素就是企业 领导者的决策。决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产企业来 说是难以估量的。一个错误的决策会给企业带来巨大的亏损甚至可以 使一家企业倒闭。然而，房地产投资的特点，又使房地产投资决策难 免不出现或大或小的失误。所以对一个房地产开发项目来说首先要建 立科学的决策机制。而决策最主要的依据是房地产开发项目的可行性 研究。 上海世界贸易大厦的失败，是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的 背景条件；广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被 高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研 究避免的情形。项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多 方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，告诉 我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身 的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时 增强对项目的把握能力。因此建立科学的可行性研究体系势在必行。 房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定 程序进行。 一、筹划 筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提 出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费； 承担研究项目的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景：研 究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料； 制定研究计划。 随着房地产市场专业分工的越来越细化，房地产投资商可将投资 项目的可行性研究活动委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机 构等来承担。 二、调研 调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工 作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确， 才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两个方面 进行： 1 、业内资料的调查研究，即收集各种有关资料。包括：有关房 地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关 城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需 求等技术经济资料。 2 、现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术 方面的调查和市场研究。 三、优化及选择开发方案 优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目 的开发方案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化 和选择，一般应同时提出多种方案，再进行方案评选。仅由承担可行 性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选 择及优化，是不可取的做法。许多投资开发项目，这一步骤是采取方 案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行 规划设计，评选小组再组织方案的评选，通过对方案的技术、经济、 环境方面的比较，从而选择最优方案。 四、详细研究 由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案 的决策必须慎重对待，要进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选 阶段的验证和继续。在这一阶段，要再应用多种技术经济方法，对优 选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益 分析：由于房地产市场的不确定因素较多，还要对投资方案进行敏感 性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目 经济效益产生的影响。 五、编写报告书 在对项目进行全面、详细分析之后，便可编制可行性研究报告。 可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投 资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必 须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、 开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案， 即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行 分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益作出全面评价。 经有关部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计 任务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据，作为与有 关部门签订合同的依据，作为编制初步设计和项目建设准备工作的依 据。 第二节建立两个体系，搞好研究工作 一、建立指标体系，辅助科学决策 我们在不断借鉴西方发达国家尤其是国际著名咨询公司的关于 可行性研究的理论、研究方法和评价指标体系的同时，还应该综合考 虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，建立一套适合本地房 地产市场特点的评价指标体系。经初步研究，房地产开发可行性研究 评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济 评价等指标。 规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿 地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 设计方案评价指标考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、 环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为 基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 经济评价指标则考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财 税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目 的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行 性，风险预测等。综合评价从区域社会经济发展的角度，分析和计算 房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净 贡献，判断项目的经济合理性。 以上每个评价指标所包含的因素对房地产开发项目的成本都有 直接或间接的影响。如：建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的 百分比，它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率 是反映地块开发强度的重要指标，其内涵与“建筑密度”一致，但表 述形式不同，容积率= 总建筑面积地块面积。适当提高建筑平均层 数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的 单位成本，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。 例如：成都市某住宅开发项目，用地面积为5 公顷，规划了a 、b 、 c 三个方案，a 方案全部是6 层住宅；b 方案总建筑面积中有3 0 为 1 6 层的高层住宅，其余为6 层住宅；c 方案全部为1 6 层的高层住宅。 表1三个方案的经济技术指标 方案建筑容积率建筑密度( )建设投资( 万元)综合造价( 元m 2 ) 与a 方案比( ) a 方案1 9 5 3 2 625 8 9 4 02 7 8 3 1 1 0 0 0 b 方案2 3 5 2 5 732 0 1 7 52 7 4 6 09 8 7 c 方案2 6 0 1 6 3 45 0 2 5 53 4 6 3 51 2 4 4 可见，b 方案由于吸取了a 、c 方案的优点，显得经济实惠。各 定量因素经转化后成为下列评价因素 再如设计方案评价指标中的性价比，实际就是项目功能与成本之 比( 即项目的价值) 。运用价值工程在保证工程功能不变的情况下， 降低项目投资。 例如：成都市某电影院，由于夏季气温高，需设计空调系统降温， 以满足人们舒适度的要求。原方案：机械制冷系统( 氟利昂制冷) 需 资金5 0 万。新方案：经过价值分析，决定采用人防地道风降温，功 能不变，造价可大大降低。经过试验、测定，室外空气经地下岩体地 道( 长度约1 5 0 m ) 降温，可达到空调温、湿度要求，地道是一个天 然的人工冷源，再经风机和少量送风管道至电影院大厅，将风速控制 在人们所要求的范围内，满足了电影院空调的要求。仅用资金5 万元， 而且运行费、电耗、维修费也大大降低。 二、建立人员体系，综合专家智慧 一个项目的可行性研究小组，一般应包括注册房地产估价师、造 价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人 员。 经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后 的宏观经济趋势进行分析，避免发生重大的偏差。 社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导。 市场调查人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情 况，来分析当前市场的状况，并与经济分析专家一起预测未来趋势。 造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进 行正确的估算。 注册房地产估价师是研究小组的核心，它的任务是参与经济分析 专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合 应用工程技术经济和财务管理的有关知识，对项目做出计算和总评 价，编写可行性报告。 第四章强调设计为先，控制项目成本 第一节强调设计为先，明确控制重点 工程造价控制是房地产开发项目成本管理工作的一项重要内容， 也是建设工程管理工作的重要组成部分。在商品经济飞跃发展的今 天，成都市房地产开发投资失控的现象依然不同程度的存在，建筑工 程概算超估算，预算超概算，决算超预算的“三超”现象普遍存在， 严重困扰着建筑工程投资效益管理。究其超支的原因虽然很多，但忽 视了设计阶段造价控制是一个很重要的因素。从国p q # 1 - 大量的统计实 例中可以看出，影响工程造价的关键阶段，是从投资决策至初步设计 结束，影响工程造价的程度约为7 5 9 5 ；施工图设计结束至施工开 始，即使通过各种技术措施努力节约工程造价，但效果仍不明显。由 此可见，控制工程造价的关键在于施工阻前的投资决策和设计阶段， 而在项目投资决策确定后，控制工程造价的关键就在于设计阶段。 设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行的全面安排，也是 对工程建设进行规划的过程。它根据建筑物的功能要求，具体确定建 筑标准、结构形式、建筑物的空间和平面布置以及建筑群体的总体安 排等。 拟开发的房地产项目经过决策确定后，设计就成为工程建设的关 键，对于该项目的建设工期、工程造价、质量以及日后的市场销售能 否获得较好的经济效益起着决定性作用。 一、小区建设规划设计 房地产项目首先要进行小区的整体规划方案设计。这就需要根据 小区基本功能的定位确定各构成部分的合理层次和关系，并据此安排r 住宅建筑、公共配套设施建筑、管网、道路及绿地等的布局，确定合 理人口与建筑密度