广州番禺世昌九九广告推广及活动营销案.ppt

世昌九九广告推广及活动营销案,是什么让销售陷入困境？,售楼处来电、来访量少，成交比约4:1，但极度缺乏意向客户登门沿街商铺上下两层，但利用率不高，单个200多万的总价，客户抗性较大，他们普遍认可60-70的小铺六层以下公寓、办公已去化一半，但过程缓慢，没能够引爆投资市场的关注7-13层酒店产品，价格9000多，又无返租优惠，来访客户对其不感冒截止到5月31日，我们要完成3500万的任务，时间紧迫，行动就要趁早。,做决策之前，先看看销售的困境,销售不理想的症结：,我们的项目，没有让投资者记住我们的销售很被动，案场很冷清，坐等客户上门我们没有主动出击，向准客群推销我们的产品我们习惯以来电量来判断广告的价值，进而否定广告的强大效应我们很多的策划方案被否，让我们自己的路越走越窄，甚至陷入销售的“怪圈”中我们的营销策划团队在萎缩，实际倾向于销售代理，但销售的“尾巴”越来越长,做决策之前，方向感很重要！,如果想摆脱目前的困境，我们势必要做一些尝试和改变。通往成功的因素很多，但最重要的是决策者的智慧和胆识我们需要新鲜的思想，明确的思路，以及果敢的判断力和彻底的执行力。,第一部分：销售现状及客群分析,销售现状,目前，世昌九九沿街商铺销售没有成交，3、4层办公共10套，已售出5套；5、6层自住兼投资型小公寓，共计36户，每层各剩一半房源7层以上精品酒店销售尚未成交。,总结,目前自住型公寓、办公较为热销，酒店及商铺产品相对滞销。如果酒店及商铺定价暂不调整，建议3、4月份集中火力宣传公寓、办公产品。让目标客群了解我们的项目，主打商业投资牌，将奥特莱斯作为重要配套。,什么样的人，会买世昌九九？,依据销售统计，大部分成交客户均属于社会成功人士大多是私营企业主，从事外贸、银行等行业，具备一定的资产实力。他们的购买动机：或者是自用、或者是投资更有客户连房子都没仔细看，连买三四套，典型的冲动型购买。综合反映出，世昌九九的客户不差钱的身价。,客户深度分析,第一，我们目标客群投资意识非常强；第二，大多拥有丰富的商业经验，并且对房地产投资非常认同；第三，他们的钱不是拿来冒险，而是开始理财分析，注重以稳取胜；第四，开始注重提高生活的品位，享受物质和精神愉悦，享受生活，乐在精彩。,精准的概念营销,我们的广告营销，要紧紧抓住客群的心理，结合产品自身优势，重点向准客群灌输三大理念：投资型+享乐型+自由型,第二部分：项目定位,令人羡慕的小资生活,产品定位,投资型+享乐型+自由型世昌大道享乐小户自由商务,产品卖点,【投资型】奥特莱斯时尚购物Mall，120套精品酒店，稀缺旺铺新品【享乐型】小户公寓，41-58,小的新，小的精致，小的很过瘾【自由型】自由商务，40-60，私享空间，独立主张,我们为客户带来什么？,我们的产品能够为客户带来的是什么？带来的应该是一种全新的生活模式。一种生活享受，一种工作自由，一种投资安心，一种快乐心情,我们在卖什么？,我们要用心打造一所，集精品酒店物业、临街旺铺、公寓、办公于一体的，市区稀缺的、资本增长型综合体。,居住新体验,居住在这里，除了享受尊贵的酒店物业服务，让生活更有品位感，还将拥有家门口-奥特莱斯商城最潮流的休闲、餐饮、购物配套，体验国际化“一站式”欢乐shopping，还将就近享受酒店交际平台、商业街繁华以及行政商务办公氛围。如果同时购买多套，不出家门就办公，节省时间成本，创造更多财富，自由享受个性生活。而且小户型产品，投资少，风险小，坐等租金收益，更是一个充满诱惑的完美投资计划。,阶段性推广1,一条世昌大道，很多人的都市理想世界名品购物、娱乐、休闲，“一站式”shopping就在家门口,文案：世界上有很多条路可以走，但我更钟情于世昌大道。高速/繁荣/活力/潜力，天虹商场、振华、银座、高新城市广场，繁华魅力四射，汇集政务、商务、娱乐、购物、居住完美形态，想想这些威海就年轻了好多。名士奥特莱斯、大润发、肯德基的进驻，世界名品“一站式”购齐，餐饮娱乐休闲运动尽情体验High激情，想想这些心情又开始飞扬。这条路上，集合了一座城市的主流资源，还有彰显城市精神的主流生活特区，很多人的都市理想由此而延续,阶段性推广2,都市小公寓，新版时尚家小得新，小得精，小得很过瘾,文案：人生不仅仅只有奋斗，有了钱，咱就要好好享受生活！既然35岁的时候能拥有自己的N个居所，为什么要等到50岁以后再享受呢？心随境迁，我现在更崇尚品位，更热衷于生意谈判，玩转资产，忙里偷闲，50Mini居室，装得下整座世界的精彩，现代时尚格局，全功能配置，奢华不奢侈，独处主义的空间，思想减压的心境，家庭式的温馨，生活犹如度假般自由自在。小得新，小得精，小得很过瘾！,阶段性推广3,自由商务，独立主张私享空间，工作的态度就是快乐,文案：从今天起，我要占据城市中心的时尚生活，我要拒绝所有的平庸，拒绝空洞的讨论，彻底告别嘈杂、忙碌。拘束的工作节奏，我要来一次重新选择。最好能轻松投入工作，还能享受自由，我要重新培养不可更改的生活态度。私享空间，自由主张，自由商务工作就是PLAY，PLAY就是快乐！,第二部分：,广告推广策略,策略1花少钱，快速、长期让更多人记住,媒体：公交车体形式：选择青岛北路、世昌大道等主干路的公交车体，数量1-2辆即可内容：重点突出小公寓产品，画面时尚简约，展现档次感，电话凸显。费用：每辆车5000元（大约）主题：LOGO+都市小公寓，新版时尚家15万，过令人羡慕的小资生活！TEL99世昌大道附99号（三联家电西50米）,策略2多频次、精准出击吸引客群,媒体：短信形式：从邮政直邮或易讯公司获取内容：主力销售商铺+公寓主题：百万购铺大赢家！世昌99黄金旺铺寻找有眼光的投资者！三联家电寨子商圈、开元酒店楼下、跟奥特莱斯、大润发一起赚钱。5885588/99费用:短信1条0.04元，彩信1条0.15元,策略3抢占大型商场，向准客群直销世昌九九,形式：每周末定期在各大商场门口，发放印有世昌九九宣传单、手提袋、纸抽等内容：宣传世昌九九小公寓、大商铺费用：手提袋每个1-2元，纸抽、单页现成就有主题世昌九九都市小公寓，新版时尚家11席沿街旺铺先赚先得热线：5885588/99三联家电西50米,策略4通栏广告，选择财经类、房地产类网站,媒体财经类、房地产类网站目的目标客群熟悉网络，善于关注理财、投资类新闻网站形式网络横幅、点击网页广告主题15万，过令人羡慕的小资生活！都市小公寓，新版时尚家，享乐小户真精彩！费用费用1-3万/月不等，价格可打折,策略5高档酒店前台及X展架宣传,媒体：高档酒店、写字楼内部展架，或者爱威海杂志展架形式将世昌九九单页陈列摆放，意向客户到访成交，给与酒店团购价格或者利益提成内容展现世昌九九项目商铺、酒店、公寓、办公产品费用尚不知晓,策略6电台广播,媒体车体广播形式电台广播，上下班时间阶段，进行广告宣传内容只需15万，过上让人羡慕的小资生活！世昌九九寻找最有眼光的投资者！寨上新商圈，奥特莱斯对面，41-58时尚小公寓，自由商务空间，更有沿街商铺、精品酒店，投资就赚翻了！投资热线：5885588/99费用有待进一步落实,第三部分：,活动营销策略,炒作期1制造新闻话题，侧面引爆市场,活动主题：世昌九九门前撒钱啦万元大钞等你来抢！活动形式：利用新闻媒体散播消息，每天定时定点在售楼处门前撒人民币，吸引周边及路过人群到场抢钱。活动目的：以最少成本，聚焦媒体及客群关注，增加对楼盘的印象。活动费用：1万，外加媒体红包,活动形式苏宁广场门前展销活动目的走近目标客群，直接推荐产品，提升项目知名度活动主题世昌九九“Mini小公寓、黄金大旺铺”大联展41-58平米时尚小户，30万轻松拥有！活动形式现场搭建帐篷，散发传单，活动费用场地费3000元，外加X展架、背景板、小舞台等,炒作期2外展场SP活动,炒作期3世昌九九、仁和佳苑看房团,活动形式：与前期投放广告的网络媒体合作，组织大型看房团活动。看房团活动可以联合仁和佳苑一起组织。活动内容：世昌九九看房团大巴车条幅广告；看房团参观售楼处现场；活动宣传：在网站上制作专题新闻报道。,引爆期业内人士及口碑营销,活动主题：世昌九九“小公寓、商铺产品”推介会活动地点：*酒店会议厅活动内容：产品推介、专家讲座、理财知识讲座邀请人员：各大新闻媒体、房地产专家、理财人士、高端客户活动广告：晚报、网络媒体活动费用：1万,引爆期企业行销活动,活动形式：组织3-4人分销队伍，走进大型企业开拓市场；与企业内部负责人对接，进行项目单页发放，条件允许举办产品推介会，需给予负责人奖励政策；3套以上即可视作小团购，小团购要限时给予优惠。本次推介活动可以加上仁和佳苑。重点进军企业：威高、新北洋、迪尚、海马地毯、蓝星玻璃、迪沙药业等,引爆期：五一黄金周10套小公寓大回馈,活动主题“五一”黄金周10套小公寓大回馈现场抽奖送优惠，玩游戏免费送礼，活动形