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南京市房地产市场需求分析与对策研究 研究生：徐健指导教师：周敏倩东南大学 摘要 南京房地产市场在呈现良好发展势头，并对全市经济发展起到极大促进作用的同 时，也存在许多问题，如供求结构性失衡、市场整体尚未进入良性运行的轨道等。而在 市场中，供给和需求是两大基本要素，其中需求是决定性的。因此，如何理解、把握和 调控市场需求对把南京房地产市场引入良性发展轨道有着积极而关键的作用。 本文通过对市场需求发展的回顾，运用经济学、统计学及灰色系统理论等理论，采 用定量与定性、动态与静态分析相结合的方法，对南京市房地产市场需求进行了分析研 究。本文共分为六个部份： 第一部份，问题的提出。介绍研究主题的实际背影及其理论意义和实践意义。 第二部份，论文研究的理论基础和方法选择。综述展开研究的理论基础和使用的方 法，并对所使用的方法进行可行性论证。 第三部份，南京市房地产市场需求变化分析。顺理市场需求发展轨迹，对市场需求 周期变化的规律以及特征进行阐释和分析。 第四部份，南京市房地产市场需求影响因素分析。分析影响市场需求的内、外部因 素，运用灰色关联度分析法对主要影响因素进行定量分析，研究其影响力大小。 第五部份，南京市房地产市场需求趋势预测。对市场需求主要影响因素进行预测， 判断市场需求的变化趋势，并借助灰色预测法对市场的需求量进行定量分析。 第六部份，调控市场需求、建设健康市场的对策分析。从管理需求、调控需求的角 度，提出解决问题、突破困境的方法，为南京市房地产市场能够健康地发展提出可行的 建议性意见。 关键词：房地产市场需求趋势分析对策研究灰色系统理论 n a n j i n g r e a le s t a t em a r k e tr e q u i r e m e n t a n a l y s i sa n d c o u n t e r m e a s u r er e s e a r c h g r a d u a t e ：x uj i a n s u p e r v i s o r ：z h o um i n q i a n s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t n a n j i n gr e a le s l a t em a r k e td e v e l o p ss a t i s f a c t o r yt e n d e n c ya n dp r o m o t e st h ec i t y s e c o n o m i cd e v e l o p m e n tv e r yg r e a t l y ，a tt h es a n et i m e ，i th a sm a n yp r o b l e m s s u c ha ss u p p l y a n dd e m a n ds t r u c t u r i n gm a l a a j u s t m e n ta n dt h ew h o l em a r k e ti s n te n t e r i n gt h es a t i s f a c t o r y o r b i t i nt h em a r k e t , s u p p l y i n ga n dd e m a n d i n ga r et w ob a s i ce l e m e n t s ，a n dd e m a n d i n gi s c r u c i a l s o ，h o wt ou n d e r s t a n d ，g r a s pa n dc o n t r o lt h em a r k e td e m a n d i n gt oc o n d u c tn a n j i n g r e a le s t a t em a r k e ti n t os a t i s f a c t o r yo r b i th a st h ea c t i v ea n dk e ye f f e c t a n de c o n o m i c s ，s t a t i s t i c sa n dg r e ys y s t e mt h e o r ye t c h a v eb e e nu s e dt oa n a l y z et h e d e m a n d i n go fn a n j i n gr e a le s t a t em a r k e t t h ec o m b i n a t i o no fq u a n t i f y i n ga n dq u a l i t a t i v e ， d y n a m i ca n d s t a t i ca n a l y s i sm e t h o dh a sb e e nu s e d n a n j i n gr e a le s t a t em a r k e td e m a n d i n gi n f l u e n c i n gf a c t o r sh a v et h ei n t e m a la n de x t e r n a l f a c t o r s t h eg r e yr e l a t i n gd e g r e ea n a l y z i n gm e t h o dh a sb e e nu s e dt og i v et h em a i nf a c t o r q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dt h eg r e yf o r e c a s t i n gm e t h o dh a sa l s o b e e nu s e dt og i v et h e q u a n t i t yo f t h em a r k e td e m a n d i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，m a r k e td e m a n d i n g ，t e n d e n c ya n a l y s i s ，c o u n t e r f l 3 e a s u r e r e s e a r c h ，g r e ys y s t e mt h e o r y 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生签名： 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：垒巨赴导师签名：研究生签名：绽廑垄导师签名： 日期： 东南大学硕士学位论文第一章绪论 1 1 向题的提出 第一章绪论 从2 0 世纪9 0 年代初严格意义上的房地产市场经济开始以来，房地产业已成为国民 经济的支柱产业，同时房地产市场成为市场体系的重要组成部分，在产品市场和要素市 场中占有很重要的地位。因此，房地产市场能否健康发展直接关系到国民经济长期平稳 发展。 近年来，南京市积极实施城市现代化发展战略，区域经济快速发展、居民收入稳步 提高、社会保持持续稳定等因素为房地产市场快速发展创造了良好的市场外部环境。南 京房地产市场呈现与宏观经济协调发展的良好势头，不仅改善了城市居民居住条件，拉 动了消费，同时带动了相关产业的发展，促进了地方经济的快速增长，已成为全市经济 的支柱产业，对全市经济发展有极大影响作用。现阶段，南京市房地产开发投资增幅稳 步增长态势、房源供给充足、市场需求旺盛，总体呈现良好局面。 但南京房地产市场仍存在许多问题亟待解决，如供求结构性失衡、投资结构不合理、 商品房销售价格过高、房地产业的发展对银行资金的依赖程度过高、市场整体尚未进入 良性运行的轨道等等。同时南京房地产市场将面临着外部环境变化加快、资本全球化影 响力增大等外部压力的考验。作为江苏省省会城市，南京市经济运行状况不仅关系到全 省经济的发展，而且对周边地区、乃至长三角经济圈起着重要的影响作用。因此，南京 市房地产市场趋势如何及如何将房地产市场引入良性发展轨道已成为社会各界关注的 焦点问题。而在房地产市场中，供给和需求是两大基本要素，在这两者之间，需求是决 定性的，需求的总量、结构，要求供给的总量、结构与之相适应，即决定着供给的总量 和结构。如何理解、把握和调控南京房地产市场需求对把房地产市场引入良性发展轨道 有着积极关键的作用。 1 2 国内外研究现状及述评 欧美国家房地产较早地走上了市场化、商品化的道路，在房地产需求分析的理论和 实践方面自然也比较早。1 9 6 0 年m u c h 和o l s e n 首先对消费者行为、房地产特征和房地 产市场做出重要的假设，将新古典微观经济学的需求理论运用于房地产市场需求分析， 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 得出房地产需求方程的一般形式回：q = q ( y ，p a ，p om ，其中q 为房地产服务量，y 为 家庭收入，p h 为房地产服务价格，p o 为其他商品和服务价格，t 为顾客偏好。但m u c h 和o l s e n 将房地产抽象为同质性的房地产服务，没有考虑到房地产的互异性、复杂性、 固定性等问题。随后，g r i l i c h e s t ( 1 9 6 1 ) 和r o s e n ( 1 9 7 4 ) 认识到m u c h 和o l s e n 理论 中的不足，将原用于研究汽车和汽车属性之间关系的h e d o n i c 模型引入房地产研究，其 思路是消费者决策理论，认为消费者愿意为一件商品支付的价格取决于能够从商品的各 种属性中获得何种程度的享受固。在其后，还有s m i t h ( 1 9 8 8 ) 、m e g b o l u g b e ( 1 9 9 1 ) ， h a r m o n ( 1 9 8 8 ) 和g o o d m a n ( 1 9 9 0 ) 等人不断完善研究体系，将房地产的空间固定性和交 易成本引入了房地产需求研究。 纵观国内，由于房地产市场发展时间较短、政府强力干预等因素造成房地产市场运 行不规范、市场数据不完备并难以获得，过去国内学者一般只是运用多元线性和非线性 回归等数学分析方法对房地产市场需求展开研究，如王要武等人( 1 9 9 9 年) 利用收入、人 口和旧房淘汰量等建立多元线性回归模型对我国城镇房地产需求量进行预测。近几年， 部分学者开始探索将灰色预测理论和神经网络模型引入房地产市场需求预测，如赵黎明 等人( 2 0 0 1 年) 对天津住宅市场需求预测中对神经网络、灰色模型预测方法进行了开创性 的探索；朱永升等人( 2 0 0 2 年) 引用灰色关联度分析方法，对影响北京市房地产市场需 求的各种影响因素进行实证分析：沙磊等人( 2 0 0 3 年) 将b p 神经网络应用在对上海房 地产市场需求的预测中，验证了其有效性，等等。 对于南京市房地产市场需求，绝大多数学者研究主要集中在当前消费者购买行为、 房价是否合理和房型需求等。同时，由于对房地产市场中同一个市场现象，不同的学者 基于不同的价值观体系理解相差较大，见解也相别较远，且主要是定性分析和特征描述， 缺乏定量分析，忽略市场总体性。所以，规范、系统、客观、全面地分析研究南京市房 地产市场需求显得十分及时和必要。 1 3 本文主要研究内容 1 、问题的提出。全面介绍本论文要研究主题的实际背影及其理论意义和实践意义。 。m u c hrf ，t h ed e m a n df o rn o o f a r mh o u s i n g i nh a r b e r g e ra c e d s t h ed e m a n df o rd u r a b l eg o o d s c h i c a g o ，i l ： u n i v e r s i t yo f c h i c a g op r e s s 1 0 ：2 9 - 9 6 。g r i l i c h e szh e d o n i cp r i c e sf o ra u t o m o b i l e s ：a nc x 加o m e t ca n a l y s i so f q u a l i t yc h a n g ei n ：t h ep r i c es t a t i s t i c so f t h e f e d e r a lg o v e r n m e n t , g e n e r a s e r i e sn o 7 3 n e , a 、r o r k ：c o l u m b i au n i v e r s i t yp r e s sf o rt h en a t i o n a lb u r e a uo f e c o n o m i c r e s e a r c h ，1 9 6 1 ：1 3 7 1 9 6 2 东南大学硕士学位论文第一章绪论 2 、论文研究的理论基础和方法选择。综述展开研究的理论基础；阐述研究所使用 的方法，对所使用的方法进行可行性论证。 3 、南京市房地产市场需求变化分析。知史可鉴今，现状分析部分从历史的角度， 借助实证分析的方法。通过对南京市房地产市场历史发展的追踪，对近年来南京房地产 市场改革和发展情况的回顾，顺理市场需求变化轨迹，对南京市房地产市场需求周期变 化的规律以及特征进行具体的阐释和分析，为迸一步的研究提供基础支撑。 4 、南京市房地产市场需求影响因素。从宏观环境和微观环境入手，全面分析影响南 京市房地产市场需求的内、外部各相关影响因素，资本全球化对南京市房地产市场需求影 响，运用灰色关联度分析法对影响南京市房地产市场需求的主要因素进行定量分析，研 究其影响力大小。 5 、南京市房地产市场需求趋势预测。环境分析部分对宏观市场、社会环境进行综 合评述；需求预测部分由宏观到微观，从客体到主体，全方位地对南京市房地产市场需 求主要影响因素进行预测，判断南京市房地产市场需求的变化趋势，并借助灰色预测法 对南京市房地产市场的需求量进行定量分析。 6 、调控市场需求、建设健康市场的对策分析。综合应用宏观经济学、管理经济学、 管理科学等相关知识，从管理需求、调控需求的角度，提出解决问题、突破困境的方法， 为南京市房地产市场能够更好地、健康地发展提出可行的建议性意见。 1 4 本文研究的意义 目前，由于缺乏足够的理论指导和实践经验，政府对房地产的宏观调控只是依据经 验和定性判断，在政策细节的制定和操作上无法辨别其实际利弊和作用效果，而企业也 因对房地产需求及配置规律缺乏了解而使其实现利润和效用最大化的目标受到制约。这 些不利效应均会带来房地产存量的产出浪费，导致房地产投资所带来的经济快速增长缺 乏充足的后劲支持，易产生波动甚至下滑的负效应。因此，全方位、系统地对南京市整 仓房地产市场需求做全面定性、定量分析研究具有重要的理论和实践意义。 本项目研究的理论价值表现在：( 1 ) 研究市场的历史和现在，对影响未来市场于需求 变化的相关因素进行分析，揭示市场真实面目，分析市场需求变化的原因，从调控市场 需求的角度，提出促进市场健康发展的意见与建议。( 2 ) 引入资本全球化的影响因素， 更加符合时代特征，有利于完善对南京市房地产需求的预测。 本项目研究的应用价值体现在：房地产市场是房地产业的载体，是各种利益相关者 东南大学硕士学位论文第一章绪论 博弈的舞台，提供公正全面的分析、科学客观的需求预测、积极可行的对策：( 1 ) 有 利于南京市房地产市场管理者更清晰地认识当前的形势和发展趋势，更好地把握住市 场，做好市场调控工作；( 2 ) 有利于房地产市场参与者对南京市房地产市场需求有更清晰 的认识，提高决策的正确性和准确度；( 3 ) 为南京市其它商品市场研究提供借鉴。 1 5 展开研究的技术路线 研究的理论基础和方法 0 l 南京市房地产市场发展孕史和现状及特征分析i 南京市房地产市场需求演变和现状及特征分析 士 南京市房地产市场需誊影响因素分析 l l 影响房地产市场需求主要因素的关联度分析 l 上上 i 南京市房地产市场需求趋势预测 南京市房地产市场需求量灰色预测 ii 。 l 调控市场需求、建设健康市场的对策分析 4 东南大学硕士学位论文 第二章研究的理论基础和方法体系 第二章研究的理论基础和方法体系 2 1 开展研究的理论基础 2 1 1 房地产特性理论 从房地产的产品属性来看，房地产由建筑地基和房屋建筑构成，是房产和地产的结 合体和统一物。因其空间位置不可移动的特点，又被称为不动产。房地产是与地理位置 密切相关的特殊产品，具有天然的不可移动性，产品的地域性特征很强，一个地方的供 给过剩不能弥补另一地的不足。房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，既可以 被看作是消费品，也可以被看作是投资品。作为消费品的房地产一般意义上来说是一种 生活必需品，但同时也可以在某种程度上被看作是一种奢侈品。对于城市的低收入家庭 来说，购置房地产主要用来满足生存的需要，因而是一种生活必需品；对于高收入家庭 来说，房地产不仅用来满足生存的需要，还可以用来满足炫耀的心理，因而它也可以说 是一种奢侈品。另外，房地产和一般消费品不同，它具有增值保值的功能，虽然增值主 要来源于土地增值，土地增值又主要来源于配套市政工程的改善，如地铁开通、绿化面 积增加等。但有时，房地产自身的价值可以等同于本国货币，所以它又是人们投资的对 象。在个人资产积累的通道上，房地产成为了社会财富分配流向的一个极其重要的载体。 从其产业的性质来看，在国民经济产业体系中，房地产业在整个国民经济体系中属 于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，是归属于第三产业的一个重要产业部门。 从房地产业的地位和作用来看。房地产业在国民经济链条中处于中间环节，产业链较长、 波及面十分广阔，对关联产业产生需求。房地产业不仅关联到机械设备制造业、建筑材 料及其他非金属矿物制品业、农业、化学工业及石油加工业、采掘业；而且与金融保险 业、社会服务业、商业、邮电运输业等产业密切关联。据估算，每1 0 0 元的房地产需求 大约会带动关联行业2 1 5 元的需求，也就是说，加上房地产自身需求，每1 0 0 元的房地 产需求会影响到整个国民经济的3 1 5 元总产出。 2 1 2 房地产需求弹性理论 房地产需求弹性是指影响房地产需求的诸多因素发生变化以后，需求量做出相应增 减变动的程度的大小。影响房地产需求的因素多种多样。但一般来说在理论上假定影响 东南大学硕士学位论文 第二章研究的理论基础和方法体系 房地产的主要因素有两个，即房地产价格和消费收入水平。因此房地产需求弹性理论在 分析房地产需求量时，主要分析房地产需求的价格弹性和房地产需求的收入弹性。 2 1 2 1 房地产需求的价格弹性 房地产需求的价格弹性是指房地产商品价格变动的比率所引起的需求量变动的比 率，或者说是指房地产需求量变动对价格变动的反应程度。用公式表示为： 需求弹性= 需求量变化的百分比，价格变动的百分比 一般来说房地产需求的价格弹性比较小，而且由于房地产商品的特殊性，即具有消 费品和投资品的双重属性，房地产商品的需求曲线应该是一条特殊的弯折需求曲线。也 就是说，当房地产价格在一定范围之内时，房地产的需求价格弹性较小，或者说缺乏弹 性；而当价格超出一定范围继续上涨之后，房地商品需求价格弹性就会变得较大，或者 说变得富有弹性。房地产商品的需求曲线可以用下面的图形来表示： p o q 图2 1 房地产的需求曲线 图2 1 中，p 表示价格，q 表示需求量，曲线a b c 表示房地产商品的需求弯折曲线。 在b c 段内，房地产需求缺乏价格弹性，其曲线形态表现为比较陡峭。在a b 段内，房 地产需求价格富有弹性，其曲线形态表现为比较平坦。 2 1 2 - 2 房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率，或者说， 是指房地产需求变动对收入变动的反应程度。用公式表示为： 需求弹性= 需求量变化的百分比价格变动的百分比 有经济学家认为，房地产需求收入弹性系小于1 ，也就是说房地产的需求缺乏收入 弹性。例如加拿大经济学家哥德伯格根据经验数据计算出房地产需求的收入弹性在0 7 到0 9 之间。从表2 1 中，可以看出，不同经济学者在不同的时间所测算出的房地产需 求的收入弹性都在0 到】之间。 东南大学硕士学位论文第二章研究的理论基础和方法体系 表2 1房地产需求的收入弹性系数。 m a c r 碱a n d 研究者 h r o s e n , 1 9 7 9 c r o n i n , 1 9 8 3 g o o d m a n k a w a i ，l9 8 6 t u r n e r , 1 9 8 l 收入弹 o - 3 5 o 2 60 5 3 - o 7 20 6 4 - 1 1 0 性系数 资科来源：r a n d a l l j o h n s t o np o z d e n a ( 1 9 9 8 p 2 4 ) 2 1 3 房地产金融理论 房地产金融是指一系列与房地产经营、开发、消费等活动有关的信贷服务活动的总 称，是金融业广泛参与房地产业的结果。房地产业作为资金投入量较大的行业，需要银 行信贷资金的大力支持。同时，房地产经营活动的全过程是一个资金运作的过程，即货 币资金一生产资金一商品资金一货币资金这样一个循环的、连续不断的过程。房地产行 业对资金的需要有以下两个特点；需要资金量大资金周期周期长。在国民经济各产 业中，像房地产业这样在生产、流通、消费过程都需要金融业大力支持的部门是为数不 多的。同时，房地产是具有升值潜力的抵押品，房地产信贷成为银行金融业务的重要内 容。在金融业的业务活动，特别是贷款活动中，房地产占有很大的比重。可见，一方面， 房地产业要发展离不开金融业的支持；另一方面，金融业的业务拓展也需要房地产业信 贷的推动。 房地产金融在房地产消费、开发乃至房地产市场发展外部经济环境等方面发挥着重 要作用：首先、住房信贷增长引起住房现期消费的增加，提高了消费者的福利水平住房 信贷克服了消费者面临的流动性约束，有利于实现购买力的跨时期转移，促进住房消费。 房地产信贷增长引起房地产投资的变化，是房地产业发展的动力。由于房地产是一种投 入大、价值高的资产，因此，在房地产开发投资中，从开发资金到建筑企业垫付的工程 资金，再到消费者个人购房的资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。其次、房地产信贷 的发展会对经济增长产生影响。一方面房地产信贷市场的发展对经济增长可能产生负面 影响。信贷增长意味着流动性约束的放松，这会降低家庭的储蓄意愿，减少储蓄率，影 响资本增长率，进而影响产出增长率，不利于经济增长：另一方面房地产信贷市场的发 展对经济增长也有积极的影响作用。它能引导储蓄向房地产投资转化，满足大规模的社 会化房地产投资所需要的资金；最后，房地产贷款的发展提高了房地产资金的利用效率， 使得房地产投资能够以商品化、社会化、集约化的方式进行，投资成本得以控制，投资 。曹振皂房地产经济学通论北京：北京大学出版社，2 0 0 3 3 8 5 东南大学硕士学位论文第二章研究的理论基础和方法体系 效率得到提高：同时，房地产贷款的发展有助于减轻经济波动，改善经济运行效率。 2 1 4 心理因素理论 “真实的经济要素”的变化导致了人们态度的变化。心理因素理论创立人a c 庇古对 导致人们态度变化的社会因素中列举了五个要素；( 1 ) 农业产量的变化：( 2 ) 投资支 出率的变化；( 3 ) 经济资源的新发现( 包括技术的变化) ；( 4 ) 罢工或产业争端的威 胁或发生；( 5 ) 消费者偏好的变化；即人们态度的变化。前四个因素在性质上非常相 似，它们直接影响经济的产出，如，农业歉收会造成食品价格上升，同时也可能引起工 业用原材料价格的增高，在其他条件保持不变的情况下，这会对人们可支配收入和企业 界的利润收入产生不利的影响。其结果就是一种“不利的气氛”；反之亦然。当用于厂房 和设备投资的支出下降时，就是在发出警告信号，它告诫事情可能要糟糕，人们就会根 据自己的预测采取各种行动。而这些行动在某种程度上会引发循环。 在房地产市场中，心理因素对需求的影响是显而易见的，当人们预期房价将进一步 上涨时，会加紧购入房产，提前释放市场需求；当人们感到房价将可能下降时，则会观 望，退迟购买计划，或卖出手中多余房产。因此，心理因素理论可以很好地解释为什么 房价越上升需求越旺盛的这种市场需求变化现象。 2 1 5 货币主义理论 货币主义理论在解释经济周期时假设货币供应量的变动是造成经济和商业活动的 原因。经济上升是由充足的可贷资金和相对低的利率所促成的。在一场衰退的最低点， 较低的利率刺激了长期资金的借贷并增大库存。新增加的购买力来自闲置的或新增的货 币，新需求会造成收入增加，消费支出增加，于是经济回升指日可待。较高的预期价格 导致了经济的扩张。当银行开始限制信用扩张时，扩张阶段就趋于结束。有一种论点认 为，如采对信用不采取限制性措施，经济周期的扩张就会无休止地持续下去，并会伴髓 价格的无限制增长。这些理论给人们的启示是：一切经济活动都不会一直持续繁荣下去， 循环的、周期性普遍存在。 由于房地产与金融双方存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧 密关系，所以这个规律对房地产市场发挥着更显著的作用。 2 2 基本概念辨析 分析和研究房地产市场的文章很多，由于不同作者的分析角度不同，一些概念在使 8 东南大学硕士学位论文第二章研究的理论基础和方法体系 用上并不统一。因此，为便于理解，减少误会，在此笔者对本文中使用的一些基本概念 进行统的界定。 2 2 1 房地产与地产、物业。 从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其定着在 土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。文献中经常出现与“房地产”类似的名 词，有地产、物业等。为了更好地理解“房地产”的概念，有必要对这些词汇或术语进行 辨析。 “房地产”与“地产”是不同的概念。通常认为，房地产有三种存在形式：( 1 ) 单纯的 地产，如一块无地上建筑物的、能给土地所有者或使用者带来收益的城市土地： ( 2 ) 单纯的房产，如在特定情况下把地上房屋单独时( 假设楼房可以无限度地向地上空间伸 展，则每一套地上房层均摊的地产会趋于零) ；( 3 ) 房产与地产相结合的“房地”产，如把 房屋及其坐落的土地作为一个整体来考虑时。也就是说，房屋和土地既有各自独立的物 质内容，又是一个密不可分的整体。不论房产与地产是以独立形式存在还是以结合的形 式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。这里的各类 建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或 多层住宅楼、写字楼等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个 高尔夫球场等，当然，这里的单元可大可小。从定义中可知，物业与房地产最大的区别 在于使用的范围有差异。一般说来，物业用于指某项具体的房产、地产或房地产；房地 产则用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地 产，即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。 2 2 2 房地产市场 狭义的市场是买卖双方就某种商品进行交易的场所。广义的市场是指某一时间内的 交易总和。尽管土地和地上建筑物不能移动，但它们可以被人拥有、使用并带来效益， 也必然存在土地和地上物的交易。从这个意义上说，房地产市场是指买卖双方在某个特 定的地理区域内，于某一特定的时间段内达成的所有房地产交易的总和。 房地产是种耐用消费品，兼有投资品和消费品的特点。在房地产作为一种投资品 。张红房地产经济学北京：清华大学出版社2 0 0 5 2 1 - - 2 3 9 东南大学硕士学位论文 第二章研究的理论基础和方法体系 时，资产( 投资) 市场决定其价格和生产；而作为一种消费品，物业( 空间) 市场决定了房 地产的租金水平。这两个市场是相互联系的。在房地产资产市场中，需求方是希望能拥 有房地产的人( 因为从本质上讲，投资者购买房地产资产的目的就是获得当前和未来的 一组现金流) ；供给的来源是新建的建筑物量，供给量的大小取决于房地产价格和重置 成本之间的关系。供给和需求相等时对应的价格即为房地产的市场价格。从长期来看， 有效的资产市场应该使房地产价格等于重置成本和土地成本之和。但在短期内，由于建 设时滞的影响，这两者之间可能会相差很远。 在房地产物业市场中，需求来源于空间的使用者，包括家庭和企业，租房者和自有 住房者。对企业来说，空间是生产要素之一，企业对空间的需求取决于产出水平和租用 空间的成本；对家庭来说，空间是其消费的商品之一，家庭对它的需求取决于家庭的收 入和使用空间的成本：租房者支付的是租约中规定的租金；住房所有权成本的年金可以 被视为自有住房者的租金。在物业市场中，供给是给定的，由资产市场所决定。o 2 2 3 房地产需求 房地产需求是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的 房地产商品数量。需求并不等于需要，需要和需求都是社会经济范畴，但二者的内涵是 不同。需要是人们为维持自身的延续和发展而产生的对外界事物的各种要求，指获得具 体事物的愿望；需求则是个人或社会集团购买商品( 包括以物资形式存在的商品和以服 务形式存在的商品) 的欲望与能力。需要是需求的基础，需求的本质是有支付能力，它 是实现需要的条件。需求会导致现实的购买行为，立刻推动商品交换。因此，对房屋的 需要是普遍存在的，但是，只有这种需要达到一定的强度，而且，具有支付水平时才能 产生实际购买行为。房地产需求严格区别于房地产需要，是指具有支付能力的需要。另 外，房地产需求是指在一定时间内的需求，失去了时间的界定，房地产需求也就失去了 应有的意义。 2 2 4 个人需求与市场需求 个人需求是指单个消费者或家庭愿意和能够购买的物品或劳务。单个消费者或家庭 在决定购买的什么物品或劳务的数量时，都面临有约束条件下的最优化的问题，即在给 。丹尼斯迪帕斯奎尔，威廉惠顿城市经济学与房地产市场龙奋杰等译北京：北京经济科学出版社，2 0 0 2 8 1 2 1 0 东南大学硕士学位论文 第二章研究的理论基础和方法体系 定收入( 约束条件) 的条件下，选择能最大限度满足他们个人需要的物品和服务组合。 在这种选择的背后，是拥有物品和服务而得到的满足与它的机会成本之间的比较。在市 场经济条件下，机会成本是由价格来反映的。这样，价格就成为指导消费者决策的信号。 价格高说明机会成本高；价格低就说明要放弃的东西少。市场需求人是指在某一特定市 场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能价格下将购买的某种物品或服务的总数 量。一个物品或服务的市场需求等于所有的个人需求之和，影响市场需求的因素主要是： 产品或劳务的价格、消费者的偏好、收入和相关物品价格等。 2 3 研究所使用的方法 主要运用的研究方法包括：定量与定性相结合、动态与静态分析相结合的方法，同时 借助实证与规范分析法、逻辑推理法和系统分柝等。 1 、运用定量与定性相结合。定性分析是对事物的规定性的分析，而定量分析则是 对事物的数量、比例及其变化趋势的分析。在南京市房地产市场发展过程中，存在着大 量的未知因素，这就要求我们一方面通过定性分析从中找出需求的变化轨迹及传导机 制，找出需求的影响因素及其内在必然联系，从而揭示房地产需求的客观规律：另一方 面，为了更准确地把握房地产需求的客观规律，需要过定量分析方法，更好地揭示房地 产需求的数量和比例关系，进而运用规范的研究方法讨论南京市房地产市场需求变化趋 势。总之，综合利用定性分析与定量分析相结合的分析方法，有助于从质和量的两个方 面深刻认识房地产市场需求规律。 2 、动态分析与静态分析褶结合。房地产市场本身是非均衡的、变化的、运动的。 一是房地产市场是相对活跃的；二是影响房地产市场需求的因素是多方面的。因此，动 态分析对于分析和研究房地产的市场需求问题非常重要。但是，也正因为影响房地产市 场需求变化的因素较多，因此，必须采取静态分析的方法作为补充。 3 、系统分析方法。在资本全球化条件下，一个地区的某个产业本身就是一个系统， 而且是一个开放系统，由房地产各参与主体组成的房地产市场，其运行更加体现系统性。 南京市房地产市场需求的研究，必须考虑到外部环境因素。如宏观经济形势、国家和政 府法律和法规等的综合影响，只有考虑整个环境因素的动态变化，进行系统分析，才能 获得预期的研究效果。 东南大学硕士学位论文 第三章南京市房地产市场需求变化分析 第三章南京市房地产市场需求变化分析 3 1 南京市房地产需求环境分析 3 1 1 南京市房地产市场历史回顾 3 1 _ 1 1 市场发展背景 建国以来，在计划经济体制时期，由于否定房地产的商品属性，房地产由政府部门 和企事业单位投资、建设、分配和维修，房地产消费属福利性、低费用的消费，使用者 仅需交少量的房租；同时，片面强调土地公有制，土地由国家无偿调拨，不允许出让土 地使用权。在这种制度下，土地不能出让，房地产不能买卖，房地产市场失去了经营活 动的必要条件，房地产经济没有形成良性循环，其发展处于严重抑制状态。 1 9 7 8 年后，随着经济体制改革在不同领域的推进，建国实行3 0 多年的房地产福利 制度也逐渐开始改革，房地产的商品属性得到恢复，1 9 8 4 年召开的六届全国人民代表大 会通过的政府工作报告提出，城市住宅建设要进一步推进商品化试点，开展房地产 经营业务。1 9 9 8 年七届全国人民代表大会通过的中华人民共和国宪法修正案明确了 土地使用权可以依照法律的规定转让，为房地产发展提供了法律制度保证。 1 9 9 2 年随着市场经济取向改革的确定，在总结2 0 世纪8 0 年代住房改革经验的基础 上，住房改革指导思想也发生了根本性的变化，由过去甩包袱的立场转到转换机制上， 包括提租、售房、土地转让、住宅资产独立化、建立住房公积金、开展住宅融资在内的 一整套改革方案陆续推出，房地产市场迎来了大发展阶段。但在迅速发展过程中，也出 现了1 9 9 2 1 9 9 3 年部分地区房地产泡沫破灭而带来的行业调整的现象。 1 9 9 8 年在国内有效需求不足、通货紧缩趋势明显的严峻形势下，房地产业以其产业 关联度大、行业先导性强，以及符合居民消费结构升级需求等特点成为促进国内投资、 刺激消费、扩大国内需求的突破口。在国家扩大内需的政策促进下，房地产业得到了恢 复和发展，并在推动经济增长中发挥着越来越重要的作用。 3 1 1 - 2 南京市房地产市场发展历程 近些年是我国经济体制改革从计划经济到有计划商品经济，在到社会主义市场经济 的体制转孰时期。受全国经济发展、地区经济发展和房地产市场发展三方面的影响，南 京房地产市场发展基本上经历了四个阶段： 东南大学硕士学位论文第三章南京市房地产市场需求变化分析 第一阶段从1 9 8 7 年至1 9 9 1 年，是南京市房地产市场的起步阶段。这一时期住房改 革也进行了一系列探索，南京市进行“提租增资”和“三三制售房”房改试点。“提租”是将 公房租金提升至成本租金水平；“增资”是要求提高房租以后按照合理的租售比价相应地 提高工资水平。“三三制售房”是指按照个人、单位、国家三者各自负担房价l 3 的办法 将房屋出售给职工个人。同时，1 9 9 0 年8 月，南京市政府首次公开招标出让房地产项目 用地，开展土地使用权招标拍卖和协议转让的试点。总的说来，这一时期房地产市场处 于酝酿、探索的发展阶段。 第二阶段从1 9 9 2 年至1 9 9 5 年，是房地产非理性炒作与调整推进阶段。1 9 9 2 年南京 市开始启动“安居工程”，房地产业成为热点行业，房地产投资急剧快速增长，土地出让 量和商品房销售面积猛增。随着1 9 9 3 年底宏观经济调控后，南京市房地产市场突然降 温，整个市场走入低迷状态。 第三阶段从1 9 9 6 年至2 0 0 2 年，是房地产市场相对稳定协调发展阶段。1 9 9 7 年南京 市房改方案出台，房屋实物分配制度取消，并开始建立住房公积金制度。1 9 9 8 年，国家 坚持扩大内需、启动消费、拉动经济增长的发展方针，房地产业得到国家和地方政府的 高度重视和大力支持；另外，按揭政策的实施给南京市房地产市场的兴旺带来新的契机。 从2 0 0 0 年开始，房地产开发投资规模出现大幅度稳定增长，见表3 一l 。与此同时，房 地产市场，尤其是商品住房市场，供需逐年增旺。从表3 2 中可以看到，1 9 9 8 年到2 0 0 3 年六年时间里，供求状况由供大于求逐渐变为供不应求，需求的增长明显快于市场供给 的增加。在商品房销售持续增长的同时，二手房交易市场也活跃起来，交易面积以每年 6 0 以上的速度大幅度增长。南京房地产市场进入平稳快速发展时期。 表3 1南京市1 9 9 6 年至2 0 0 3 年房地产开发投资情况 年份房地产开发投资( 亿元)增长率( ) 1 9 9 66 9 71 7 ，2 4 1 9 9 77 2 ，8 9 4 5 8 1 9 9 81 0 1 0 63 86 5 1 9 9 9 9 7 9 1 3 】2 2 0 0 09 9 3 41 4 6 2 0 0 l1 1 1 0 01 1 7 4 2 0 0 21 3 7 6 32 39 9 2 0 0 31 8 3 s o3 3 5 5 资料来源：南京房地产年鉴各期以及通过相关计算得出 东南大学硕士学位论文第三章南京市房地产市场需求变化分析 表3 r 2 南京市1 9 9 8 2 0 0 3 年商品房上市和销售面积 新批上市住房面商品住房销售面 二手房交易面 年份 供销比 积( 万平方米)积( 万平方米)积( 万平方米) 1 9 9 8 3 1 2 1 8 2 1 3 1 9 1 4 6 ：l 2 1 3 0 1 9 9 93 1 1 7 52 6 2 0 71 1 9 ：l2 7 3 0 2 0 0 0 3 5 6 ，2 9 3 2 2 j 7】j ! ：j7 0 3 0 2 0 0 13 7 0 2 9 4 0 5 0 0 o 9 1 ：】 1 1 4 5 0 2 0 0 24 5 7 4 94 7 4 7 0o 9 6 ：12 0 4 8 7 2 0 0 34 8 7 5 16 0 5 9 7 0 7 9 ：l 4 3 9 0 6 资科来源：南京房地产年鉴 各期以及通过相关计算得出 第四阶段从2 0 0 3 年开始至今，是价格持续上扬，多项调控措施出台阶段。2 0 0 3 年 以来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨明显。见表3 3 表3 3 南京市2 0 0 3 年一2 0 0 6 年商品房房价 年份均价增长率( ) 2 0 0 33 3 6 02 3 9 2 0 0 44 4 1 53 】4 2 0 0 5 4 4 0 5 - o 尹 2 0 0 6 4 4 9 72 1 资料来潭：南京房地产年鉴各期以及通过相关计算得出 气j 年以前的均价统计数据为江南八区数据，2 0 0 5 年( 舍) 以后统计数据包吉了让宁，六合依照2 0 0 5 年咀 前统计方法，2 0 0 5 年均价为5 9 5 1y r , 平方米，2 0 0 6 年均价为6 0 8 8 刃平方米 对于房地产价格问题，各级政府的部门给予了高度的关注和重视，出台了多项针对 房地产市场的调控政策。如2 0 0 3 年6 月5 日夹行印发中国入民银行关于迸一步加 强房地产信贷业务管理的通知，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地 产信贷风险，促进房地产金融健康发展：2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院发出关于促进房 地产市场持续健康发展的通知。明确提出要保持房地产业的持续健康发展；2 0 0 4 年 l o 月2 8 日中国人民银行宣布银行加息；2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅发出关于 切实稳定住房价格的通知，加强房地产市场的引导和调控：2 0 0 5 年5 月11 日，国务 院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，加大对房地产市 场的调控力度；2 0 0 5 年5 月2 7 日，国家税务总局、财政部、建设部下发了关于加强 房地产税收管理的通知，遏制投机性炒房、引导住房理性消费；2 0 0 6 年南京市政府出 台了市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见，南京市房产局关于 整顿规范房地产交易秩序的若干规定，强化规划调控，改善房屋供应结构，稳定房地 东南大学硕士学位论文 第三章南京市房地产市场需求变化分析 产价格，规范市场秩序。 3 1 2 南京市房地产市场现状 3 1 2 1 房地产开发投资情况 目前，南京市房地产开发投资保持着稳健运行态势。2 0 0 6 年，全市房地产开发投资 为2 8 9 2 亿元，同比增长1 5 7 ，占全社会固定投资的总额的2 1 7 6 ，与全市的g d p 、 固定资产投资的增长水平基本契合，没有出现大起大落，与国际成熟房地产市场比例基 本一致，与全市经济发展相匹配，呈现继续平稳合理增长的良好走势。 3 1 2 2 市场供销情况 从商品房供应情况看，2 0 0 6 年上市总量较上年同比有所下降，全年商品房批准预售 8 3 5 5 万盯，同比下降1 3 。从累计可售情况看，商品房市场的持续活跃，部分消化往 年的存量，1 2 月末累计可售面积为7 4 9 1 万订，较年初减少1 7 9 。 同期，商品房合同销售1 0 4 5 万套、面积1 0 6 5 7 万呼、