（工商管理专业论文）友谊新天地广场商业房地产开发研究.pdf

撑要 提要 近年来，我国困内宏观经济发展态势良好，“大北京都市圈”正在形成，天津商业经 济的发展潜力巨大，这些都预示着天津地区的大型商业房地产业面临着巨大的发展机遇。 机遇也是挑战，如何抓住机遇迎接挑战，是一个需要各方面都仔细研究和认真探讨的具有 重要理论和现实意义的课题。 本研究就是以天津万隆集团友谊新天地广场项目为案例，探讨和研究了如何科学化、 系统化的进行大型商业房地产项目开发和运做的理论和方法，试图为尚处于起步阶段、相 对缺乏经验的天津大型商业房地产领域提供一些有益的理论依据和实践经验。 万隆集团是天津地区从事房地产开发的大型知名民营企业之一，其企业规模和经营业 绩都处于同行业领先地位。该企业之所以能在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，除了 资会雄厚以外，更重要的是具有超前的意识和主动学习运用经济科学管理理论的意识。友 谊新天地广场项目就是天津万隆集团运用科学化、系统化经济理论进行大型商业房地产项 目丌发一个具体尝试。 本研究采取系统分析法、5 w 1 h 和对比分析法等研究方法，对天滓万隆集团友谊新天 地广场项目的具体运做方法的系统分析，全面阐述了大型商业房地产项目进行科学化、系 统化运做的必要性，同时对大型商业房地产项目在实际中如何进行运做，进行了理论联系 实际的分析和讨论，并总结归纳出了一些具有实践性和创新性的结论。 关键词：友谊新天地广场，商业房地产，市场分析，设计方案，投资回报 s u m m a r y i nt h er e c e n ty e a r s ，t h ed o m e s t i cm a c r o e c o n o m yo fc h i n ah a sf a v o r a b l ed e v e l o p m e n t t e n d e n c y “g r e a tb e i j i n gu r b a nc i r c l e ”i sc o m i n gi n t ob e i n g f u r t h e r m o r e ，t h e c o m m e r c i a le c o n o m yo ft i a n j 。i np o s s e s s e sg r e a td e v e l o p m e n tp o t e n t i a l a l lo ft h e s e f o r e t e l il a r g e s c a l eb u s i n e s sr e a le s t a t ei n d u s t r yi nt i a n j i nr e g q o nf a c e st r e m e n d o u s d e v e l o p m e n to p p o r t u n i t y o p p o r t u n i t yi sa l s oc h a l l e n g e t h e r e f o r e ，h o wt os e i z et h e o p p o r t u n i t ya n ds t a n du pt ot h ec h a l l e n g ei sat o p i cw i t hi m p o r t a n tt h e o r ya n dr e a l i s t i c s i g n i f i c a n c et h a tr e q u i r e st h ec a r e f u lr e s e a r c ha n de a r n e s td i s c u s s i o nb ya l lr e l a t e d d e p a r t m e n t s w i t ht h ec a s eo ff r i e n d s h i pn e ww o r l dp l a z ad e v e l o p e db yt i a n j i nw a n l o n gg r o u p ， t h er e s e a r c hd i s c u s s e sa n dr e s e a r c h e s t h et h e o r i e sa n dm e t h o d so fm a k i n gt h e d e v e l o p m e n ta n do p e r a t i o no fi a r g e s c a l er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tb e c o m e s c i e n t i f i ca n ds y s t e m a t i c ；t r i e st op r o v i d es o m eb e n e f i c i a it h e o r e t i cb a s ea n dp r a c t i c a l e x p e r i e n c et ot h ef i e l do fl a r g e s c a l eb u s i n e s sr e a le s t a t ei nt i a n j i nt h a ti su n d e r w a y a n dl a c k st h er e l e v a n te x p e r i e n c e w a n t o n gg r o u pi so n eo ff a m o u sl a r g e - s c a l en o n g o v e m m e n t a le n t e r p r i s e s w h i c hi s e n g a g e di nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nt i a n j i nr e g i o n b o t ho ft h ee n t e r p r i s e s c a l ea n do p e r a t i o np e r f o r m a n c e p i o n e e ra m o n gt h ed e v e l o p e r s o ft h es a l t l e o c c u p a t i o n b e s i d e sa b u n d a n tc a p i t a l ，t h em o s ti m p o r t a n tf a c t o r sf o ri tt oo c c u p yt h e i n v i n c i b l e p o s i t i o n i nk e e nm a r k e tc o m p e t i t i o na r et h e p o s s e s s i o n o fl e a d i n g c o n s c i o u s n e s sa n dt h ea w a r e n e s so fl e a m i n ga n da d o p t i n ge c o n o m i ca n ds c i e n t i f i c m a n a g e m e n tt h e o r yo nt h e i ro w l 2i n i t i a t i r e t h ep r o j e c to ff r i e n d s h i pn e ww o r i d p l a z ai sas p e c i f i ca t t e m p tf o rt i a n j i nw a n l o n gg r o u pt od e v e l o pl a r g e s c a l eb u s i n e s s r e a le s t a t ep r o j e c tb ya d o p t i n gs c i e n t i f i ca n ds y s t e m a t i ce c o n o m i ct h e o r y s y s t e m a t i ca n a l y s i sm e t h o d ，5 w 1 h ，c o m p a r a t i v ea n a l y s i sm e t h o da n do t h e rr e s e a r c h m e t h o d sa r ea d o p t e di n 血er e s e a r c hi no r d e rt om a k es y s t e m a t i ca n a l y s i su p o nt h e s p e c i f i co p e r a t i o na p p r o a c ho ff r i e n d s h i pn e ww j r l dp l a z ad e v e l o p e db yt i a n j i n w a n l o n gg r o u p ，a n dr o u n d l ye x p o u n dt h en e c e s s i t yo fs c i e n t i f i ca n ds y s t e m a t i c o p e r a t i o no fl a r g e s c a l eb u s i n e s sr e a le s t a t ep r o j e c t m e a n w h i l e i nt e r m so fh o wt o o p e r a t el a r g e s c a l eb u s i n e s sr e a le s t a t ep r o j e c ti nr e a l i t y , a n a l y s i sa n dd i s c u s s i o nb y i n t e g r a t i n gt h e o r yw i t hp r a c t i c e a r ec o n d u c t e d i na d d i t i o n s o m ep r a c t i c a la n d i n n o v a t i v ec o n c l u s i o n sa r es u m m a r i z e d k e yw o r d s ：f r i e n d s h i pn e ww o r l dp l a z a ，b u s i n e s sr e a le s t a t e ，m a r k e ta n a l y s i s ，d e s i g n p l a n ，i n v e s t m e n tr e t u r n 引言 中国已经加入世界贸易组织，面对强人的内外竞争，我国的企业如伺能在激烈的市场 竞争中生存并发展，这是各种企业都必须面临的一个具有普遍性的问题。具体到天津的房 地产市场竞争也足同样激烈，在商品房和写字楼等房地产项目竞争白热化的1 司时，些企 业义将投资的f i 光投向了大型商业房地产领域。应该说对于这一类别的项目开发，行业内 基本处于起步阶段，普遍缺乏经验，因此也是机遇与风险并存。这就要求企业必须尽快研 究和探索出一套行之有效的方法，从而迅速提升自己的市场操作水准和市场赢利能力，以 便为自己在市场竞争求的求得更好的生存和发展打好坚实的基础j 要降低市场风险，必须掌握和遵循客观经济规律，要努力学习和积极运用经济管理的 新理论和新方法。本研究就是以经济管理理论中市场营销战略和市场营销理论为基础，以 友谊新天地广场项目为案例，详细的论述了大型商业房地产项目开发和运作的全过程。并 详细的阐述由从宏观市场分析和研究到区域市场分析和研究、行业市场分析和研究、商业 类别详细分析和研究、消费者需求和行为特征分析和研究，这一从宏观到微观，层层深入、 结构明晰的科学化、系统化的研究分析和市场运作的方法。 通过对房地产市场营销及其理论的相关介绍，使企业了解如何去进行大型商业房地产 市场研究和分析并据此实施准确而有效的市场运作，从而获得良好的市场收益和回报。同 时认谚i 剜在大型商j i t 房地产项舀歼发和运作过程中实旋科学化、系统化方法的必要性和重 要性。通过引用友谊新天地作项目开发和运作的全过程，相信为其他大型商业房地产项目 的丌发与运作提供了不少可借鉴之处，为共同提高大型商业房地产项目操作水平做出了自 己的贡献。 第一章友谊新天地广场项目概况 第一章友谊新天地广场项目概况 第一节友谊新天地广场周边经济概况 一、滨江道商业街基本情况 该商业街全长1 7 公里，宽2 5 米，起点为南京路的伊势丹酉货，终点为商业金街和 平路。经调研，滨江道地区共有沿街商铺1 6 9 家，其中商厦6 家，药店2 家，金店4 家， 餐饮1 1 家，娱乐4 家。经实地调查，滨江道沿线租金约为1 5 3 0 元天? m ，是天津地 区目前最昂贵的商铺租价。在经营业态比例中，服装零售业居第一位占6 1 ，综合商场、 餐饮业等也占一定比例( 见图i - i ) 。 图卜1 滨江道两侧商业分布比例示意图 二、滨江道商业街的优势 l 、历史悠久，享誉国内外。 滨江道是天津最繁华的商业中心区，该地区的一些商业企业如劝业场、中华百货售品 所等已具有近百年的商业历史，形成了天津商业的一个著名区位品牌。 2 、周围交通便利。 该地区交通便利，距离天津火车站直线距离不足5 公里。为了方便市民到滨江道商业 街购物，近年来天津对其周围的道路进行了整修，增加了主干道路的通行能力。同时还进 一步便利交通条件，共有2 0 余条公交线路经过该地区，并通达市内各区以及外省市。 已经动工的天津地铁一号线工程，将在该地区设立中程站，这将更加方便居住在较远 地区的市民到该商业区游览和购物，进一步提升该地区的商业地位。 第一章友谊新天地广场项目概况 三、滨江道商业街存在的主要问题 1 、缺少超大规模的商业形态作为该地区新的领军者。 “发展是硬道理”，对于一个商业街来讲也是一样。要保持滨江道商业街在天津的经 济中心区地位，必须不断推陈出新，创造新的经济亮点。一个商业形态需要不断拥有领军 式的企业来带动整个地区的发展。而目前该地区的商业企业，在规模和效益上都已经呈现 出了力不从心的状态，这就需要从新打造一个具有超强实力的新的商业企业。 2 、缺乏整体商业布局，大型商场的品牌特色不突出。 目前滨江道商业街内的大百货、小店铺错落分布，使得有目的消费选择和有层次的消 费选择出现困难。区域内大量的中小型商铺存在，在繁荣市场的同时，区域整体经营格调 相对混乱。品牌商品的专卖店、专业店普遍采取进店经营的策略。百货店对品牌商品的经 营普遍缺乏先期规划和运作经营管理。 3 、大型商业项目购物环境人性化设计不足。 现代化的商业项目除了形成商业特色以外，还必须从改变传统百货的购物环境中存在 的各种设计不足。在商场功能分区，人流、物流和信息流的管理，以及人性化设计上与国 际接轨 4 、商厦周边物流通道存在制约因素。 从目前滨江道周边道路状况来看，周边单行道路占主要部分，规划后路宽多为2 0 3 0 米。各种车辆不易出行、道路狭窄成为制约滨江道商业区扩增容量的最大劣势。 第二节友谊新天地广场简介 一、友谊新天地广场位置 友谊新天地广场位于天津最繁华的滨江道离业街的中心区域。该项目西至锦州道、东 至滨江道、南至河北路、北至山东路：横跨长春道；占地2 2 5 1 6 时。 友谊新天地广场为地上5 层地下2 层的商业建筑，由横跨在长春道上的东西两座建筑 共同组成的大型商场，总建筑面积约为8 5 0 0 0 畔。 图卜2 友谊新天地广场位置图 第一章友谊新天地广场项目概况 二、友谊新天地广场周围商家情况 友谊新天地广场与华联商厦，滨江商厦等知名商场相比邻，周围同一商业圈内还有伊 势丹商厦、国际商场、百货大楼、劝业场等一批天津最知名的商场。建成后的友谊新天地 广场不论在占地面积还是营业面积都将超过已有的各家商场，位居滨江道商业区内的首位 ( 见图1 - 2 ) 。 三、友谊新天地广场的市场潜力 友谊新天地广场位于滨江道商业区的中心位置，在充分利用滨江道商业街已有品牌优 势的同时，也将作为该地区最大的商业广场和周围的万达商业广场等其他商业项目一起不 断提升该地区的商业价值，形成强强联合，良性循环的大好局面。 1 、有利的外部因素。 天津将滨江道区域定位为城市商业中心，就必然会引导、扶持、鼓励区域的功能提升 与完善，加快区域内的建筑、交通等基本配套设施的建设和完善，鼓励现代化的先进商业 形式进驻经营，同时加快限制小规模，低水平的经营体的发展。 2 、有利的内部因素。 区域内现有的大型经营者，如劝业场，华联商厦，滨江商厦等，对于区域商业中心地 位的下降，抱有很高的警惕( 很多城市出现了商业中心区衰落的中心空心化现象，如北京 大栅栏) 。这些大型流通企业，在天津乃至全国都有重要的影响和意义，它们有实力，有 能力，有提升、完善区域商业中心地位的强烈愿望。 3 、有利的区域因素。 该地区是天津的传统商业区，辽宁路、河北路和长春道等众多道路，将区域内的大型 商场连为整体，形成了商业的规模效应。最早的零售商场中原公司( 华联商厦前身) 就建于该地区。这使受众对该地区有极强的心理定势，容易形成较大的客流。目前在天滓 排名卜4 位商场( 劝业场、滨江商厦、百货大楼、华联商厦) 都在该地区，平均营业额在 9 7 4 4 2 万元左右，平均营业面积在1 9 7 5 0 平方米左右。但它们在全国的排名均在2 0 名以 后，说明在该地区仍有相当的市场份额。 4 、有利的市场因素。 商业结构普遍落后，劝业场等商场虽然经过改建，但其综合功能仍然偏弱( 只重购物 功能) ，餐饮、娱乐及相关配套设旖所占比例较小。所以该区域内仍存在着众多的空白( 不 足) 业态。因此滨江道区域在各方切实的努力下，能够成为一个合理、完善的现代化商业 中心，大型一体化商业，尤其是中高档百货一定可以在区域内获得良性发展。 第二章经济状况对友谊新天地广场项目的影响 第二章经济状况对友谊新天地广场项目的影响 第一节中国国内经济状况对项目的影响 一、坚持改革开放的路线不动摇。 中国自1 9 8 9 年中国共产党十三届四中全会以来，社会主义经济发展的步伐加快，对 外开放的力度明显加大，已形成了由沿海到内地，从东部到中部、西部的全方位、多层次、 多领域的对外开放格局。 中国目前设立了4 9 个国家级经济技术开发区，5 3 个国家级高新技术产业开发区、1 5 个国家级出口加工区、1 4 个国家级保税区和1 4 个国家级边境经济合作区。 多年来，中国坚持全方位、多层次与世界各地发展经贸往来，与8 9 个国家签订了双 边“保护投资协议”，与1 6 0 多个国家签订了“贸易协定”。在出口方面，中国以出口退税 取代出口补贴；进口方面，彻底改变了传统的高关税政策。1 9 9 2 年以来，中国政府多次公 开宣布并执行了大面积、大幅度调低进口关税。中国的进口关税税率总水平从1 9 9 2 年的 4 3 降至2 0 0 2 年的1 2 。按照中国政府的对外承诺，到2 9 9 5 年，将降至1 0 。 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 o o l o 0 0 8 o o 6 0 0 9 6 4 0 0 9 6 2 0 0 9 6 0 0 0 1 9 8 0 年1 9 8 3 年1 9 8 5 年1 9 8 8 年1 9 9 0 年1 9 9 3 年1 9 9 5 年1 9 9 8 年2 0 0 0 年 图2 一l1 9 8 0 年- 2 0 0 0 年中国g d p 增长率 资料来源：中国统计年鉴 二、“软着路”成功，宏观经济持续发展。 中国在经历了1 9 9 6 年、1 9 9 7 两年的经济软着陆后，从1 9 9 8 年底开始中国国民经济 出现了回暖并逐渐走出低谷。 2 0 0 0 年上半年，在基本摆脱亚洲金融危机带来的不利影响后，2 0 0 0 年中国的经济增 长率为8 o ，国内生产总值达到8 9 0 0 0 多亿元，按可比价格计算，比1 9 9 9 年增长0 9 个 4 第矗二机绎济状况对友谊新天地广场j 1 3 的影响 百分点按现行汇率计算，2 0 n o 年中国国内生产总值首次突破l 万亿美金。 进入2 0 0 0 年以后，中国经济恢靠消费、出口及投资三方 面共同拉动，2 0 0 0 年g d p 增 长达到8 2 ，2 0 0 i 年c d p 增长达到7 3 。在中国政府加大经济体制改革及调整产、比结构 力度的情况下，中国经济呈现出以下特点：经济增长比f j 两年更加平稳：扩大内需政策对 即期产生的拉动作用增强，对外贸易持续增睦；企业效益明显好转；市场物价止跌回稳； 国民经济呈现积极向上的良好趋势。 2 0 0 1 年在华外商投资企业的出口额和进口额占全国的比重，均首次超过5 0 。另一方 面，中国也开始进行力所能及的海外投资。到2 0 0 1 年底，中国累计在境外设立各类企业 6 3 1 0 家，协议投资总额1 2 3 亿美元，其中中方投资额达8 4 亿美元。数据表明，中国对外 经贸成绩斐然。2 0 0l 年，中国的对外贸易进出口总额、出口额、进口额分别比1 9 8 9 年增 长3 6 倍、4 1 倍、3 1 倍，跃居世界第六位：中国吸收外商直接投资额4 6 9 亿美元，增 长1 2 8 倍。 2 0 0 2 年是中国加入w t o 的第一年，在政府继续实行扩大内需积极财政政策的影响下， 中国经济继续保持着高速、稳定增长。( g d p 增长率见图2 1 ) 第二节“大北京都市圈”经济状况对项目的影响 一、中固三大“都市圈” “都市圈”是由强大的中心城市及其周国边临近城镇和地域共同组成的高强度密切联 系的一体化区域。它是城市化、市场化两种力量共同作用的结果。城市化提供了相互靠近 的若干城市，市场化密切了它们之间的联系、使其成为一体。地域靠近、经济联系密切是 都市圈的主要特征。都市圈可以是跨行政区域的。 在欧美以及日本，“都市圈”已成为经济生活的主要组织形式，成为一个国家生产力发 展的主要动力所在，在国家经济生活中将扮演重要的角色，都市圈的发展可实现优势互补、 资源共享、互惠互利、共同繁荣。早在2 0 世纪初期，西方城市规划的先驱们即己认识到： 解决城市问题不能局限在狭小的市区范围之内，必须把城市与区域联合起来，真正的城市 规划必须是区域规划。 今后两年，中国政府可能会对省市行政区划做出较大调整，其主要依据是突出大城市， 尤其是都市圈的辐射带动作用，主要是以北京、天津为核心的“大北京都市圈”，以上海 为龙头的“长江三角洲都市圈”和以香港、广州为核心的“珠江三角洲都市圈”，这三个 城市群好比三个巨大的增长极，集聚效应十分明显。 据统计，其辖区人口虽然只占全国人口的7 5 ，土地占全国的1 2 4 ，但g d p 却占全 国总额的3 0 ，利用外资额更高达7 3 。未来中国最大的三个“都市圈”将引领中国经济 发展的主方向，并成为辐射带动相关区域社会经济发展的龙头。 l 、大北京都市圈。 大北京都市圈以北京、天津“双核”为主轴，以唐山、保定为两翼，包括了北京、天 津及河北的唐山、保定、廊坊等2 个直辖市、3 个地级市、5 个县级市，面积有近7 万平 方公里，总人口为4 5 0 0 多万人，另有数百万流动人口。 2 、长江三角洲都市圈。 长江三角洲都市圈以上海为中心，包括江苏的南京、镇江、扬州、泰州、南通、苏州、 无锡、常州及浙江的杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山等1 5 个地级以上城市，其中 有2 个超大城市( 上海和南京) ，1 个特大城市( 杭州) ，4 个大城市( 无锡、苏州、常州 和宁波) ，1 4 个中等城市以及3 3 个小城，总人口为7 0 0 0 多万人。长江三角洲都市圈是目 前中国经济实力最强、产业规模最大的三角洲，是中困最大的经济核心区，也是我国最大 第一带经济状况对友谊新天地j 场项目的蟛i 喃 的城市连绵带及目前世界各七t 角洲中人口数量最宅、密度最高和城镇数异最多的地区。 ： 、珠江二三角洲都市圈。 广东省1 9 9 4 年曾确立了珠江三角洲经济区的范围，包括广州市区及所辖的花都、从化、 增城、番禺4 市；深圳市：珠海及所辖斗门县：东莞市；中山市；佛山及所辖南海、顺德、 三水市、高明4 市；肇庆及所辖高要、四会2 市：江门及所辖新会等5 市；惠州及所辖惠 阳、惠东、博罗3 市，面积4 1 6 9 8 平方公罩，总人口为4 0 0 0 万人。1 9 9 7 年、1 9 9 9 年香港、 澳门回归祖国大陆后，珠江三角洲都市圈的概念则不仅包括珠江三角洲经济区内城市，还 应把香港、澳门计算在内。无疑，这里将会成为中国经济实力最强、市场化及国际化程度 最高的大都市圈。 中国三大都市圈的金融业、信息业、交通业、制造业、房地产业都在全国具有枢纽和 核心地位，其都市连绵带的进一步发展有利于这些地区在亚太地区的世界经济发展中确立 起区域核心地位，从而进一步带动中国的对外开放和提高参与国际市场竞争的能力。 二、“大北京都市圈”经济 在“两院”院士、清华大学建筑学院教授吴良镛主持下，“未来京津冀北地区城乡空间 的发展规划”已经完成，并通过了建设部的审定。这一发展规划主导思想是：核心城市“有 机疏散”与区域范围内的“重新集中”相结合，实施“多中心都市圈”战略，效益最大化 是经济发展的动力，其中降低成本是关键，而要降低成本只有在通过资源的最优配置才能 实现，资源优化配罱的地域范围越大，经济效益会越好。在市场经济体制和运行模式下， 资源要按经济规律来配置，要求打破行政的界限。都市圈则提供了更大范围优化配置资源、 提高资源利用率的舞台。北京与天津作为这一发展规划中的两大中心城市，对这一区域的 经济开展具有指导和带头作用。 l 、北京在“都市圈”中居于中心地位。 北京是我国的首都，也是一座历史悠久的世界著名古城，面积1 6 8 0 0 多平方公里，人 1 3 0 0 口多万。在全国宏观经济形势趋好的大环境下，北京市2 0 0 2 年经济保持积极向上的 发展趋势，总体经济运行良好，社会事业全面进步，人民生活水平不断提高，经济景气瞳 线呈上扬势态。2 0 0 2 年北京经济受其内在活力的强势驱动，仍然保持了经济增长率全国之 先的地位，全年国内生产总值完成2 8 1 7 亿元。增长率1 1 ，高于全国的平均增速，连续三 年实现两位数的高速增长。更令人欣喜的是，在持续高速增长中，北京经济发展保持了难 得的稳定性。2 0 0 2 年，各个月份的经济增长率始终保持在l o 左右，波动率只有0 1 一o 3 。 这样一种“快中有稳”的发展势态，说明北京经济不仅具有较高的增长速度，更展现出较 好的运行质量。 2 0 0 2 年北京市人均国内生产总值达到2 6 1 0 0 元，按当前汇率折算，达到3 0 6 0 美元， 比上年增长1 0 2 。从世界各国经济发展的经验看，人均g d p 达到3 0 0 0 美元至9 0 0 0 美元 之间，标志着该地区进入中等发达国家水平。同时，表明国民经济具备了相当实力，进入 了活跃、加速发展的重要阶段，这是北京一个新的里程碑，更是北京基本实现现代化的一 个起飞平台。借助北京申奥成功、我国顺利加入w t o 的有利条件，以此促进发展，继续扩 大需求，大力发展以高新技术为核心的首都经济，3 5 年内北京市的经济形势更为乐观， 北京市经济将保持快速、健康的增长势头。 2 、京滓联合，优势明显。 京津联合，营造京津都市圈经济将为两地带来更广阔的发展前景，同时合理优化资源 配置，提高资源利用率。天津与北京两地相距1 1 0 公旱，道路交通便利，经济互补性强 再加上天津拥有北方首位的港口码头和成熟的飞机场，能为北京提供海运货物出口港和第 二机场。京津塘高速公路已经将北京、廊坊、天津、塘沽、天津保税区、天津港联系起来， 根据我国经济建设与科技发展总体布局，在沿海地区将形成五条高新技术产业带，京津塘 - d 一章经济状况对友时j ： i 天地j 场项目的影响 产业带是其中非常重要的条。 京津地区是罔内高新技术发展最为迅速的地区之一。2 0 0 2 年北京以电子佶息为代表的 高新技术产业进一步发展，全年高新技术产业完成增加值2 6 3 ，6 亿元，比上年增长1 7 6 ， 占全市工业增加值的比重达到3 1 2 。大津市2 0 0 2 年高新技术企业完成产值8 9 2 2 8 亿元， 比上年增长1 9 3 ，占全市工业总产值比重达3 1 3 ，拉动全市工业增长7 3 个百分点。 2 0 0 2 年全国国内生产总值1 0 2 1 3 3 亿元，按可比增长率计算同比增长了7 ，3 。北京市 国内生产总值3 4 1 7 6 亿元，同比增长了1 1 4 ，北京与天津市国内生产总值分别占全国的 2 9 4 、1 9 0 ，而且增长速度均高于全国平均水平，处于国内领先地位。全国及区域经济 的高速发展，促进了商业的发展；同时，商业地产也为经济发展提供了更多条件。 北京与天津作为国内最重要的旅游区域，旅游业更是得到了高速发展。2 0 0 2 年北京市 全年接待海外游客3 1 1 5 万人次，比上年增长1 3 ，创汇3 6 亿美元。天津市依托重大节 庆活动和商业活动，推动了旅游业的发展，全年共接待国际旅游人数4 5 万人次，其中外 国人3 9 万人次，港澳台人6 万人次。国际旅游外汇收入4 亿美元，增长2 0 。接待国内旅 游人数3 0 0 0 万人次，国内旅游收入3 0 0 亿元。北京与天津市旅游行业总收入分别相当于 同期各市g d p 的3 1 5 与1 9 7 。根据北京市统计资料，在国外游客中进行休闲观光和购 物的占相当比例，这充分说明旅游业与商业相辅相成，互相促进。同时，旅游业的快速发 展也对商业物业的建设提出了更多需求。 三、有参考性的国际“都市圈” 目前国外具有代表性的都市圈有日本东京一横滨圈、韩国的京仁地区( 汉城、仁川) 、 法国巴黎大区、美国旧金山港湾地区等。以日本为例，其区域发展的特点，就是以大都市 为中心，形成了3 大都市圈，即京浜、中京和京阪神地区，也可以简单的称之为“东京圈”、 “名古屋圈”和“大阪圈”。三大圈土地面积占日本的1 3 9 ，国内生产总值占一半以上， 人均g d p 为全国平均的1 1 3 倍。日本城市区域经济发展的多极化格局形成较早，明治维 新前后，日本已经初步形成了东京和大阪两大都市，且大阪的经济发展水平高于东京。随 后，由于日本中部太平洋沿岸地区现代经济的快速发展，从东京到神户，在直线距离长达 5 0 0 公里的太平洋沿岸，城市快速发育，形成了京浜、中京和京阪神3 大都市圈。 在地理位置上，天津与日本的横滨市具有相似之处，因为横滨与天津同是距离国家首 都最近的大都市，横滨已成为国际化水平相高的大都市，在中国离首都最近的城市就是天 津，从和首都的地理关系讲，天津的重要性一目了然。天津今后的城市发展指向北京方向， 朝着北京一天滓都市圈的构想发展。天津港和天津特有的商业气质将能在竞争中充分发 挥。 第三节天津市经济状况对项目的影响 天津是中国四大直辖市之一，与北京相距1 1 0 公里。总面积1 1 9 2 0 平方公里，总人口 t 0 0 1 万，位于东亚环渤海经济圈的中心，地处华北平原东部，是中国北方最大的港口城市， 也是中国北方各省市对外经济往来的进出口通道。天津经济具有以下总体优势： l 、天津是全国最大的工业城市之一，工业基础雄厚。2 0 0 1 年，全市工业总产值完成 2 8 5 2 亿元，增陡1 5 2 。 2 、天津市工业门类齐全，在全国工业4 0 个大类、1 7 9 个中类、6 0 7 个小类中，天津 分别占有8 7 、9 1 和8 5 的行业门类，这在全国各城市中是少见的。 3 、天津市外贸发展势头好。“九五”期间，全市外贸进出口完成5 8 6 亿元，相当于八 五时期的3 4 倍，在全国位居前列。 辩一：章经济状况对友谊新_ 人j 也广场j 1 日的影响 4 、利用外资水平高天津是全固引进外资另多的城f 占之一，目前* 津的境外合资合 作企业达t 3 5 0 0 多家，“九血”期问实际利用外资五年累计l j ( ) 亿美元。 一、天津经济发展概况 天滓是中国北方主要的综合性工业基地，有1 5 0 多个工业门类，其中以电子、汽车、 冶金、医药、纺织、化工、机械等行业为主，工业配套能力较强，具有较好的可持续快速 发展工业的条件。政府鼓励外商投资企业以各种方式来天津合作，在己批准的外商投资企 业中，工业企业占5 6 7 。摩托罗拉、丰田、诺和诺德、三星、l g 等一大批国际知名跨国 公司在天滓投资建厂。天津产业经过几十年的探索与改造，建立了以第二产业为主，第一 产业为辅，努力加快第三产业发展的思路，并已形成了较为合理和稳定的产业结构，这种 布局符合现代化城市的需要，符合建立国际化大都市的需要。电子信息、生物医药工程、 新能源新材料等被确定为重点发展领域和天津工业的新支柱产业。天津市环保产业也初具 规模，与国际交流合作r 益拓宽。1 9 9 9 年高新技术产值达到5 8 6 9 8 亿元，成为天滓新的 经济增长点。 历史上天津曾是中国最大的商埠之一，现在它日益成为中国北方的商贸中心城市。目 前随处可见来自世界各地的名牌产品专卖店、连锁店、超级市场，大型商厦鳞次栉比，商 业繁荣，竞争活跃；众多星级宾馆饭店为涉外活动提供了国际化的环境：金融一条街解放 北路上银行、证券公司林立，为商贸交流提供了便捷的金融服务；保险公司、律师事务所 随时提供有效的商业保障。伴随改革开放，外商投资商业、金融业目益增多，天津现有外 资银行分行1 4 家。商业投资前景看好，商业发展潜力巨大。 天津是环渤海地区的经济中心，在中国北方具有重要的战略地位。其腹地辽阔，辐射 中国北方5 0 0 万平方公里的地域。天津在交通、通讯、销售网络和信息渠道等方面的优势 对整个中国市场具有极强的辐射力和传导性。全国性、区域性商品及物资交流、交易活动 频繁，天津举办了一批在全国和北方地区有影响的商品交易会、博览会、展销会。天津的 产品技术通衢八方，天津f 成为北方的商贸中心。 天津拥有众多享誉全国的名优产品，从机械电子到服装日用品，遍及各个领域。天津 产品在中国华北、东北、西北、西南等市场的占有率都很高。天津育一千万的人口，本身 也具有很大的消费能力和市场潜力。广阔的市场辐射范围和巨大的市场潜力为投资者带来 的利益是显而易见的，也是不可限量的。 友谊新天地广场项目坐落的和平区作为天津市的中心城区，近年来不断发展，“九五” 期间，完成国内生产总值1 3 7 亿，实现区级财政收入1 5 亿元，完成社会消费品零售额1 4 8 亿无，年平均增长速度分别达到2 2 、1 5 和1 6 。2 0 0 2 年g d p 增长1 8 ，财政收入超过4 个亿，刨历史最好水平。 二、天津市投资总体情况 目前在天津市投资的已有欧、亚、美、澳各大洲的1 1 0 多个国家和地区。在世界5 0 0 强企业中，已有7 7 家在津投资，投资项目达2 0 3 个。截至2 0 0 1 年末，全市累计批准外商 投资企业1 4 2 3 3 个，协议外资额3 5 9 7 6 亿美元，全市实际利用外资2 6 2 3 4 亿美元。已形 成了多领域、多层次、全方位的对外开放格局。2 0 0 1 年，天津口岸进出口贸易总值3 2 3 7 l 亿美元，天津外贸出口总值为9 5 0 2 亿美元。出口商品的国家和地区主要有日本、香港、 美国、韩国、德国、英国等。出口商品主要有服装、机电产品、纺织品、化工产品等。 天津开发区自1 9 8 4 年建立以来，己累计批准外商投资企业3 5 1 8 家，合同外资金额 t 7 0 9 3 亿美元。以摩托罗拉、雀巢、s e w 、诺和诺德等跨国企业为代表，天津开发区迅速 崛起了四大支柱产业电子电气、食品饮料、医药化工、机械制造。其中许多产品具有 很高的市场占有率和较强国际竞争力。 第二二章经济状况对友访；j i 凡地广场项h 的影响 2 0 0 2 年，全区共o 观国内生产总值3 8 0 n q 亿元，工业总产值( i m 价) 达到1 0 3 1 2 4 亿 元，出l j 7 0 6 亿美元，财政收入8 0 3 2 亿兀。在全国开发区中继续名列前茅。全区共完 成高新技术产品产值6 1 66 4 亿元，比上年可比增长3 4 7 ，占全区工业总产值的5 9 8 ， 高新技术产品实现出口3 3 3 5 亿美元，增氏4 2 3 ，占全区出 - 3 总额的5 8 4 。 在直接投资按行业划分中，外商对商业饮食物资供应的投资增长倍数最高，为去年的 3 5 倍，房地产公共事业服务业增长次之，为2 2 倍。表明外商对天津市的房地产公共事业 服务业的市场前景看好，投资额逐年加大。随着天津市吸引外商不断进入，外商数量的增 多和投资规模的加大，其对商业的需求增大，商业经济潜在市场需求巨大，发展空间广阔。 三、w t o 对天津经济的影响 中国“入世”对天津市产生的影响将是全方位的。由于各行业和企业的具体情况不同， 影响程度和时倒也有所不同。从近期看，加入w t o 不会立即引起各行业震动性的变化。但 市场开放将使一批国际竞争力较差的国内行业和企业受到严重冲击，特别是汽车、机械、 石化、医药等行业将面临很大的挑战。服务业对外开放，将引起金融、商贸及社会服务业 等领域发生重大变化，现有体制将受到很大冲击。 l 、在电子信息产业方面。 经过“九五”期问的发展，天津市电子信息行业已成功的走出一条扩大利用外资发展 电子信息的产业之路，通信、计算机、家电、电子元器件等几种主要电子信息产品已成为 事实上的国内市场国际化，国际市场国内化，不会因“入世”而改变现有的格局：“入世” 可为电子信息产业发展创造一个平等竞争的外部环境。 2 、在金融方面。 外资金融机构的进驻和扩大外部资金进入天津市的渠道，有利于增加社会资金供应； 吸引部分国外储蓄，可以直接利用国际会融市场进行融资，增强天津市金融机构的市场实 力；外资金融机构的进驻改变了国内金融企业的结构，加强了不同金融业务之间的互补性 和竞争性。 3 、在商业流通方面。 加入w t o 后，商业发展的基础将由单纯依赖本国经济转向同时依赖国内与国际经济； 商业活动空间将由单纯面向国内市场逐步转向更多地面对世界市场；商业运行规则逐步转 向按照国际惯例运行。西方的综合商社、连锁店及商业企业集团等将利用物荚价廉的名牌 商品、发达的促销导购策略、诸多便利消费者的措施以及先进的管理方式等抢占国内市场， 相比之下，天津市目前的商业企业在营销手段、经营规模等方面均处于劣势，并且经营方 式单一，服务达不到国际水准。因此一部分商业经营市场将被挤占，一些实力差的企业也 将退出市场。 4 、在房地产方面。 中国加入w t 0 后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾 馆、商场、厂房等非住宅类房地产需求；房地产建筑业及服务业将全面引入国外同行的全 方位竞争，房地产商品更符合市场需求；房地产建设成本将有所变化，对房地产中长期促 进作用明显。 四、“十五”期间天津经济发展目标 “十五”期间天津将重点放在发展壮大信息、汽车、商贸物流、金融、房地产血大支 柱产业，带动全市产业结构升级和经济加速发展，这五大产业将在全市g d p 中占5 0 以上。 i 、信息产业方面。 天津市将重点建设通信产品生产与丌发基地，集成电路和新型元器件生产丌发基地， 软件与系统集成基地，网络产品与计算机外部设备生产开发基地。加快信息港建设，逐步 籀二章经济状珏0 对友溉州f 疋地广场项日的澎响 形成全国性和国际性的嘲络交换中心和信息集散枢纽。 2 、汽车产业方面。 计划固定资产投资】7 6 亿元，2 0 0 5 年汽车产量为4 0 万辆，工业总产值5 0 0 亿元。确 立在全国汽车行业轿车产量第二位，经济型轿车排名第一的地位。 3 、商贸物流业方面。 天津积极吸引国外著名物流企业到天津落户，将天滓市建设成为我国北方国际物流中 心。 4 、会融业方面。 天津市将要发展种类齐全的内外资会融机构，吸引全国性、区域性、金融机构在天津 设立总部和开设分支机构，更多地吸引外资金融机构来天津落户，形成有较强辐射力的金 融市场，逐渐形成真正意义上的北方金融中心城市。 5 、在房地产业方面。 ， “十五”期间，房地产业对天津市国内生产总值的贡献率要从目前的3 8 上升到5 以上，房地产业的综合实力进一步加强，规模和效益进一步提高。 天津市其他支柱产业的发展在促进了房地产业发展的同时，房地产业的发展也为其他 支柱产业的发展提供了更好的环境。特别是商贸用房、写字楼、高中档公寓、厂房等，随 着天津支柱产业的建设，内外资机构进入数量的增多，其市场需求呈扩大的趋势。 综上所述，不论从国内宏观经济，大北京都市圈经济，还是天津市经济发展的趋势来 看，带有现代管理理念的大型商业项目在老商业地区的涌现都是一种历史的必然，是市场 经济发展的一种必然趋势。友谊新天地项目就是在这样一个极为有利的宏腰经济背景下， 孕育而生的一个时代的产物。它的出现顺应了时代的要求，也必将对天津商业的发展起到 积极的促进作用。 第三章城市规划对友谊新天地广场项目的影响 第三章城市规划对友谊新天地广场项目的影响 第一节“大北京规划”的影响 天津与北京紧紧相连，距离仅1 l o 公里，是北京的出海f - j p ，是大北京规划 中“双核”之一。天津市位于中国大陆华北大平原东北部，海河流域下游，东临 渤海，北依燕山。南北长1 8 6 公里，东西宽1 0 1 公里，海岸线长1 5 3 3 公里，总 面积11 9 1 9 7 平方公里。天津地处东北亚地区的一个中心位置。它连接太平洋上 的朝鲜、韩国、日本三国与亚洲大陆俄罗斯、蒙古和中国内陆地区，是沟通陆海 的枢纽和门户。( 天津地理位置见图3 - i ) 。 图3 - i 天津地理位置图 北京 走肆 一、“大北京规划”的内容 “大北京规划”是由两院院士、清华大学教授吴良镛主持，经国内多学科一 百多位学者历时两年进行论证，于2 0 0 1 年l o 月通过建设部的评审。“大北京规 划”明确提出了把北京建设成为“世界城市”的目标。大北京地区主要是由北京、 天津、唐山、保定、廊坊等城市所辖的京津唐和京津保两个三角地区，面积近7 万平方公里，云集了华北诸多大中城市。其中主要内容为： l 、以北京、天津是“双核”为主轴，以唐山、保定为两翼，琉解大城市的 功